Момент передачи недвижимости по договору купли продажи

Момент передачи недвижимости по договору купли продажи

Статья 556. Передача недвижимости

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Комментарий к Ст. 556 ГК РФ

1. Комментируемая статья определяет правила исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества, связанные с обязательным соблюдением особого порядка передачи проданного объекта недвижимости. В п. 1 данной статьи речь идет о том, что передача недвижимости от продавца к покупателю в обязательном порядке оформляется специальным документом — подписываемым сторонами передаточным актом либо иным документом о передаче.

Абзац 2 п. 1 комментируемой статьи 556 ГК РФ содержит диспозитивное правило, согласно которому обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При этом согласно положению абз. 2 п. 1 ст. 224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Однако законом или договором может быть предусмотрено иное. В частности, если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, то вещь признается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК).

Указанное положение находит свое подтверждение и в судебно-арбитражной практике. В частности, в соответствии с Определением ВАС РФ от 17 апреля 2008 г. N 4823/08 было отказано в передаче дела по иску о регистрации перехода права собственности на нежилые помещения для пересмотра в порядке надзора, так как, если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента. В соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не требуется подписание сторонами отдельного документа о передаче отчуждаемого из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

———————————
Собрание законодательства РФ. 2008. N 30 (ч. I). Ст. 3615.

Стороны своим соглашением могут установить и какой-либо иной порядок передачи недвижимой вещи. Так, например, арбитражными судами было подтверждено надлежащее исполнение продавцом обязательства по передаче недвижимости покупателю в ситуации, когда фактически недвижимость была передана ранее в рамках существовавших между сторонами арендных отношений, а в договоре купли-продажи было указано, что данный договор имеет силу передаточного акта .

———————————
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15 июня 2006 г. N А33-16897/05-Ф02-2778/06-С2.

Рассматриваемая норма является специальной по отношению к общему правилу п. 1 ст. 224 ГК РФ, которое не предусматривает необходимость подтверждения вручения вещи специальным документом о передаче (передаточным актом).

В отличие от общего правила ст. 224 ГК РФ, в соответствии с комментируемой статьей 556 ГК России обязательство считается исполненным только при наличии двух юридических фактов: 1) вручения имущества покупателю; 2) подписания сторонами документа о передаче.

Введение указанного требования в отношении недвижимости вполне оправданно, учитывая особый правовой режим данных объектов права в системе объектов гражданского оборота. Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Кроме того, в соответствии с общим правилом п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Учитывая действующий в отношении недвижимого имущества правовой режим, представляется, что именно документ о передаче подтверждает состоявшееся вручение покупателю недвижимого имущества его продавцом. К примеру, нельзя считать обязательство исполненным в результате передачи продавцом покупателю ключей от помещения. В силу необходимости подтверждения государством существующего права только передаточный акт свидетельствует, что состоялось вручение недвижимого имущества покупателю именно с теми индивидуально-определенными характеристиками, которые стороны определили в договоре.

2. Уклонение одной из сторон договора от подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости и может повлечь за собой различные неблагоприятные последствия. В частности, покупатель вправе потребовать передачи ему вещи (п. 2 ст. 463, а также ст. 398 ГК) либо возмещения причиненных убытков, продавец же может требовать от покупателя принять товар или сам отказаться от исполнения договора. Также стороны могут использовать санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (глава 25 ГК РФ), например взыскать предусмотренную договором неустойку.

3. Подписание продавцом и покупателем передаточного акта лишь удостоверяет факт исполнения ими договора купли-продажи недвижимости в части передачи имущества и не влияет на переход права собственности на недвижимую вещь, поскольку возникновение права собственности у приобретателя недвижимой вещи законом связывается с моментом государственной регистрации данного права (п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК), а не с передачей вещи.

Передача недвижимого имущества сама по себе не является основанием государственной регистрации права собственности и соответственно может осуществляться как до, так и после таковой, поскольку, как следует из содержания ст. 17 Закона о регистрации, основаниями для государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. Данная позиция подтверждается материалами судебной практики. Так, например, по одному из дел арбитражный суд кассационной инстанции указал, что условие договора купли-продажи здания, предусматривающее подписание акта передачи после государственной регистрации прав покупателя на здание, не противоречит положениям абз. 2 п. 1 комментируемой статьи 556 ГК РФ .

———————————
Постановление ФАС Московского округа от 6 марта 2006 г. N КГ-А40/1082-06-П.

4. Подписание акта о передаче недвижимости по общему правилу не имеет значения и для определения момента перехода риска случайной гибели имущества к покупателю. В соответствии со ст. 211 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, указанные риски переходят к покупателю только в момент регистрации права собственности. Однако стороны могут согласовать условие о том, что риск переходит в момент передачи имущества, которая в свою очередь может осуществляться до или после государственной регистрации.

5. Поскольку, как уже было отмечено, передаточный акт лишь подтверждает исполнение обязательств сторон по передаче имущества, он не может рассматриваться как документ, которым стороны вносят изменения или дополнения в договор продажи недвижимости, в том числе в части, касающейся требований к качеству объекта недвижимости. В этой связи, если при подписании акта в нем будет оговорено несоответствие принимаемой покупателем недвижимости условиям договора, данное обстоятельство не будет являться основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Порядок передачи и принятия недвижимости от продавца к покупателю на основании 556 статьи ГК РФ

Передача недвижимой вещи от одной стороны сделки к другой подтверждается актом или иным документом. Моментом передачи считается подписание этого акта. Уклонение одной из сторон от составления или подписания порождает право каждой стороны выдвигать требования, которые могут быть равносильными отказу от совершения сделки. Принятие покупателем имущества, не соответствующего заявленным в договоре условиям, даже если это отражено в акте, не освобождает продавца от ответственности. Момент передачи регламентируется ст. 556 ГК РФ.

Читать еще:  Предоплата по договору купли продажи недвижимости

Законодатель разделяет два основных момента — передача прав собственности на недвижимость и её передача в качестве объекта. Первое происходит в момент государственной регистрации сделки. Второе не имеет жёсткой привязки к этому во времени. Продать можно любую недвижимость, в том числе и ту, что уже используется покупателем.

Сущность акта при совершении сделок купли-продажи

Сделка такого типа связана с формированием двух документов. Первый — договор купли-продажи, который должны подписать обе стороны, после чего передача права на недвижимую вещь получает государственную регистрацию (п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 2 ст. 223 ГК РФ). Второй — документ о фактической передаче, который законодатель назвал передаточным актом. Он подписывается автономно от момента регистрации сделки. В нём покупатель может отразить реальное состояние недвижимости и указать отдельные факты.

К примеру, договор составлен таким образом, что покупатель получает в собственность квартиру, которая не нуждается в ремонте и пригодна к использованию. Но в день её приёма он обнаружил, что куда-то исчезли умывальники и другая сантехника. Покупатель отражает это в акте, после чего подписывает его. При этом он считает, что отменять сделку из-за незначительного расхождения с условиями договора неразумно.

Указание в акте приёмки истинного состояния дел оставляет за покупателем право требовать от продавца исправления ситуации и сохраняет за ним ответственность в обязательствах, взятых им на себя в момент заключения договора.

Если же названное в примере исчезновение части имущества относится к области случайных рисков, то нужно иметь в виду два немаловажных аспекта:

  • ст. 211 ГК РФ устанавливает, что риски, связанные с состоянием имущества, несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором, поэтому они переходят к покупателю в момент признания его собственником;
  • стороны могут изменить это, внеся в договор пункт о том, когда риски переходят к покупателю.

Вручение имущества покупателю приобретает статуса исполненного после совершения двух событий:

  • фактической передачи вещи покупателю;
  • подписания акта о передаче.

Такой порядок отрицает возможность приравнивания к передаче недвижимости любых других событий. К примеру, если продавец передал покупателю ключи от квартиры, то это не означает, что он передал квартиру.

Причиной выделения недвижимости в отдельный вид собственности является её большая экономическая значимость. Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ, все ключевые события, связанные в возникновением или прекращением прав на недвижимость, подлежат обязательной государственной регистрации.

Нужно понимать, что отказ от подписания одной из сторон акта даёт другой право требовать то, что предусмотрено договором купли-продажи. Покупатель получает право требовать недвижимую вещь или возмещения всех затрат, связанных с попыткой её приобретения. Продавец — принятия товара, а если этого не произойдёт, то он получает возможность отказаться от своих обязательств.

Переход прав на недвижимость

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ и п. 1 ст. 551 ГК РФ, право собственности возникает в момент государственной регистрации. Акт приёмки говорит лишь о том, что передача состоялась на практике. Это может произойти и до регистрации, и после неё.

Довольно большую важность здесь получает ст. 17 Закона о регистрации, которая указывает на то, что основанием для перехода права являются договоры и другие сделки, к примеру, завещание, представляющее собой одностороннюю сделку. Без этого зарегистрировать переход права на недвижимую вещь невозможно.

Из двух документов, — договора и передаточного акта, приоритетным является договор.

Более того, в нём стороны могут указать, что договор следует считать исполненным и без составления передаточного акта или иного документа о передаче. Такая возможность вытекает из самого принципа свободы договорных отношений и ст. 224 ГК РФ.

Отражение ст. 556 ГК РФ в определениях ВС РФ

В судебных определениях ВС РФ ст. 556 ГК РФ практически никогда не являлась основной. Она упоминается в связке с другими, которые относятся к существу рассматриваемых дел. Одним из примеров, раскрывающих сущность акта приёмки, является определение по делу №5-КГ 14-24, которое рассматривалось 13 мая 2014 года. Интересующая нас статья была упомянута в нём в силу того, что коллегия сочла необходимым подчеркнуть её отношение только к сделкам купли-продажи, а данное дело касалось дарения.

Не играет ключевой роли статья и в том случае, если акт не составлялся.

Так, в определении по делу № 18-КГ14-50 от 3 июня 2014 года, коллегия ВС РФ отметила, что Президиум Краснодарского краевого суда неправильно истолковал сущность ст. 556 ГК РФ. Отсутствие акта приёмки не говорит о том, что правовые последствия от подписания договора купли-продажи и государственной регистрации сделки не наступили. В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ, если какие-то сделки требуют государственной регистрации, то сделка считается заключённой с этого момента.

Отсюда можно сделать вывод о том, что акт приёмки является вспомогательным документом, но для того, чтобы это доказать, некоторым лицам иногда приходится проходить длинную цепочку судебных разбирательств и доводить дело до ВС РФ.

Договор купли продажи недвижимости. Акт приема передачи

Заключаем договор на куплю продажу земельного участка с домом.

Продавец категорически отказывается подписывать акт приема передачи в момент подачи документов в МФЦ.

Знаю, что такой акт необязателен, это можно прописать в договоре и росреестр такой договор зарегистрирует, но ст. 556 ГК прямо указывает, что уклонение от подписания акта приема передачи считается отказом от исполнения обязательства передать имущество.

Получается, что согласно этой статье если не подписан акт, сделка может быть признана недействительной?

Какую фразу можно добавить в ДКП чтобы обезопасить себя?

Интересует замена акта на что то подобное: Обязательства продавца передать недвижимость Покупателю , а Покупателя принять имущество считаются исполненными после регистрации договора в Росреестре и переходе права собственности?

УДобно и быстро была решена моя проблема, спасибо

08 Ноября 2019 10:12

Ответы юристов ( 3 )

Этот вопрос регулирует следующая статья

ГК РФ Статья 556. Передача недвижимости

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.
2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Рекомендую вписать в договор следующий пункт: Настоящий договор является одновременно и актом приёма-передачи недвижимого имущества.

На практике такое распространено.

  • 10,0 рейтинг
  • 7874 отзыва эксперт

Сергей, добрый день! Неподписание акта приема передачи не ведет к недействительности договора. В чем проблема продавца с передачей имущества не совсем понятно, в общем то передача может и после регистрации состоятся, право регистрируется на основании совершенной сделки. Да и в общем то даже без передачи как видно из судебной практики говорить о неисполнении договора тем более о его недействительности оснований нет. Приме на уровне ВС РФ

Определение Верховного Суда РФ от 07.06.2011 N 5-В11-27

.Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает выводы суда кассационной инстанции ошибочными, основанным на неправильном толковании норм материального права.
Так, судом первой инстанции установлено и из материалов дела усматривается, что договор купли-продажи спорной квартиры от 06 декабря 2006 г. был фактически исполнен продавцом Кудиновой Е.С. Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру к покупателю Виноградовой Н.М., которой выдано свидетельство о праве собственности на квартиру. Квартира фактически передана истцом во владение ответчиков. Ответчики Виноградовы постоянно проживают в спорной квартире, зарегистрированы в ней.
С учетом приведенных обстоятельств и положений ст. 556 ГК РФ само по себе неподписание предусмотренного договором купли-продажи квартиры передаточного акта не свидетельствовало, как правильно указал суд первой инстанции, о том, что продавец не исполнил обязанность по передаче квартиры покупателю, а покупатель — обязанность по принятию проданной ему квартиры. “

Момент передачи недвижимости по договору купли продажи

Гражданский кодекс РФ в применении к сделкам с недвижимостью: сделки с недвижимостью в РФ регламентируются Гражданским кодексом РФ, фз-218 «О государственной регистрации недвижимости», Жилищным,и семейным кодексами и другими документами.

Читать еще:  Предварительный договор купли продажи коммерческой недвижимости

Основополагающие принципы сделок с недвижимостью опираются на ГК РФ. ( с изменениями от 01.01.2020 г )

Содержание статьи подробное:

Гражданский кодекс РФ в применении к сделкам с недвижимостью

Статья 8.1. Государственная регистрация прав на имущество

Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки

Статья 209. Содержание права собственности

Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

Статья 288. Собственность на жилое помещение

Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения

Статья 556. Передача недвижимости

Всегда рада разъяснить. Автор

Разъяснение других сложных моментов

Ольга Слободчикова

Автор сайта. Сопровождаю сделки с недвижимостью c 2006 года. Более 1000 успешных сделок купли-продажи. Более 1000 успешных сделок по выделению долей детям без нотариуса. Знаю процедуру регистрацию перехода права и права собственности. Имею большой опыт работы с Росреестром, оспариваю приостановки и отказы в регистрации сделок.

Гражданский кодекс РФ в применении к сделкам с недвижимостью : 2 комментария

Ответ для Игоря.
Прямо в акте пропишите сроки снятия вас с регистрационного учета. Хотя как их прописать, ни кто не знает когда карантин закончится.
Как-то нужно ваше предложение о передаче комнаты зафиксировать письменно.
Вы в договоре купли-продажи указывали, что еще зарегистрированы в комнате?

Добрый день . Я продал комнату соседям. Освободил , оплатил коммунальные платежи. Выписаться не могу из-за карантина , документы не принимают в СПБ.
Но покупатель не хочет подписывать акт о приемке комнаты на том основании что нет выписки. Насколько это правомерно?

Добавить комментарий Отменить ответ

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Приветствие автора

Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью».

Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
Ни одна из моих сделок не была оспорена.

На этом сайте размещено 335 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.

Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 01.01.2020 года.

Сайт работает с 2016 года.
Его уже посетили более 4 000 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.

Материалы моих интернет- проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.

Однако, обращайте внимание на дату обновления информации — постоянно происходят изменения в законах!

Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями.

Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

С уважением, Автор.

PS. Если вы зашли на сайт с Яндекс браузера, у вас есть возможность оценить сайт и оставить отзыв о нем. В адресной строке есть звездочка — это ссылка для оценки.

Отличный обучающий курс для покупателей жилья «РАЗУМНАЯ ИПОТЕКА» (бесплатные уроки)

Юридические нюансы составления актов приёма-передачи недвижимого имущества по договору купли-продажи

Как правильно составлять акты о приёме-передаче недвижимости по договору купли-продажи?

Одним из самых главных этапов совершения сделок, которые связаны с куплей-продажей недвижимости, можно считать подписание актов по приёму-передаче. Данная процедура заканчивает сделки, при её отсутствии покупатель не сможет получить статус полноценного собственника имущества, так как формально жилая площадь остаётся за прежним владельцем, и он несёт за неё всю полноту ответственности. Продавец, не со-ставив подобный акт, не может претендовать на сумму, обусловленную договором купли-продажи.

ЮРИДИЧЕСКИЕ НЮАНСЫ СОСТАВЛЕНИЯ АКТОВ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ

НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ПО ДОГОВОРУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ

В целях организации максимально эффективных взаимодействий между лицами-участниками гражданских правовых отношений, на уровне законодательства были за-креплены стандартные правила по оформлению сделок, а также утверждён перечень об-щих требований в случае закрепления которых заключённые сделки можно будет опреде-лить как правильно юридически составленные.

Помимо этого, большое количество документарных форм унифицировано при по-мощи государства, для остальных создан перечень требований, которые необходимо неукоснительно соблюдать.

Значение передаточных актов

Документ в форме акта приёма-передачи можно составлять по отношению к абсо-лютно всем видам имущества в случае перехода прав владения к другим участникам гражданских правовых отношений. Документально подтверждаться должен только факт смены владельцев имущества, что является очень важным при любых правовых отноше-ниях.

Подобный акт может выступать в качестве отдельной самостоятельной документа-ции. Обычно его оформляют в форме приложения к главному договору купли-продажи.

Первостепенными задачами передаточного акта можно считать:

-фиксация точного времени смены владельца объекта с фактическим переходом имущественных прав;

-фиксация состояния объекта купли-продажи на момент совершения сделки;

-полноту передаваемых объектов в составе единого объекта купли-продажи, так как актом зачастую подразумевается необходимость составления описи;

-фиксация согласия покупателя недвижимого имущества со сведениями, которые отображены в акте, что подтверждают подписи в нём.

После того, как подобные действия совершены, покупатель, принявший таким об-разом недвижимость, теряет право высказывать недовольство относительно недостатков переданного имущества, если данная информация была обозначена при составлении до-кументации.

Из вышесказанного можно сделать вывод, что значимость такой документации, как акты приёма-передачи, заключена в неоспоримости.

Следовательно, если говорится о действительно значительных объектах, целесооб-разно в самом начале тщательным образом подойти к качественному оформлению подоб-ных сделок, и повышенный акцент следует сделать на разработке акта приёма-передачи, как важнейшей части пакета документации.

Правила при разработке актов приёма-передачи недвижимого имущества

Подобный акт имеет форму свободного изложения, но необходимо придерживать-ся определённой схемы в конструкции документа для обеспечения правильности его со-ставления и на начальном этапе застраховаться от возможных ошибок:

-дата составления документации, а также наименование того города или села, в границах которого находится объект недвижимости;

-название документации со ссылкой на главное соглашение, приложением кото-рого является составленный акт и его полные реквизиты;

-далее следует описать процедуру передачи недвижимости от продавца к покупа-телю, затем необходимо привести подробные сведения, к какой конкретно сделке отно-сится акт приёма-передачи;

-приводятся характерные особенности объекта недвижимости, при помощи кото-рых его возможно максимально точно идентифицировать (информация из документов по объекту);

-техническое состояние имущества, что в дальнейшем имеет повышенное значе-ние для того, чтобы не возникли какие-либо претензии от нового владельца, а также при арендных отношениях для того, чтобы собственник имел возможность в дальнейшем вы-ставить претензии по факту порчи имущества;

-перечень имущества, которое следует передать вместе с недвижимым объектом, подобный момент крайне важно отобразить в документации, особенно это имеет значе-ние при аренде.

Образец акта приёма-передачи недвижимости в соответствии с договором купли-продажи

к договору купли-продажи недвижимого имущества

15 января 2020 г. гр. Федонов Роман Александрович, 9 октября 1975 г. р., место рождения – г. Липецк (паспортные данные: серия 42 14, номер 874144, выдан отделением УФМС России по Липецкой области в Правобережном округе г. Липецка 22 мая 2014 г., код подразделения 480-004), далее именуемый «Продавец», с одной стороны, и гр. Тру-фанов Роман Павлович, 17 октября 1975 г. р., место рождения – г. Липецк (паспортные данные: серия 42 04, номер 693173, выдан отделением УФМС России по Липецкой обла-сти в Октябрьском округе г. Липецка 12 апреля 2010 г., код подразделения 480-072), далее именуемый «Покупатель», с другой стороны, составили данный акт приёма-передачи о следующем:

Читать еще:  Сделка купли продажи недвижимости через МФЦ

1. Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества №75/3 от 15 января 2020 г. (в дальнейшем – «Договор») Продавец передаёт недвижимое имущество, указан-ное в п. 2 настоящего Акта, а покупателем принимается вышеуказанная недвижимость.

2. В соответствии с настоящим Актом передают следующую недвижимость:

2.1. Жилой дом, имеющий общую площадь 220 (двести двадцать) кв. м., свидетель-ство о государственной регистрации №122/2 от 22 апреля 2015 г., запись в ЕГРП №201 от 23 апреля 2015 г., место расположения: г. Липецк, ул. Шкатова, 25 с кадастровым номе-ром 39:92:8408759:8493.

2.2. Земельный участок, имеющий общую площадь 2750 (две тысячи семьсот пять-десят) кв. м., свидетельство о государственной регистрации №123/2 от 22 апреля 2015 г., запись в ЕГРП №202 от 23 апреля 2015 г., место расположения: г. Липецк, ул. Шкатова, 25 с кадастровым номером 39:92:8408760:8498.

3. Согласно п. 15 Договора купли-продажи Продавца можно считать выполнив-шим свои обязанности передачи недвижимого имущества во владение к Покупателю по-сле подписания данного Акта, а также фактической передачи имущества Покупателю.

4. Покупатель принимает недвижимое имущество с недочётами, которые приведе-ны в списке дефектов объекта купли-продажи, который также является приложением До-говора. Продавец несёт ответственность за прочие недостатки недвижимого имущества согласно Договору и действующему законодательству.

5. Данный акт от момента его подписания Покупателем и Продавцом считается неотъемлемой частью Договора купли-продажи.

6. Данный акт имеет три экземпляра, один из них вручается Продавцу, другой – Покупателю, третий – Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Липецк.

Продавец ______________ Р. А. Федонов Покупатель _____________ Р. П. Труфа-нов

Постановление Президиума ВАС РФ: договор купли-продажи недвижимости может содержать условие о ее передаче после государственной регистрации

Суть спора

ООО “Лизингофис” (продавец) и ЗАО “Юг Регион Недвижимость” (покупатель) заключили договор от 31.01.2010 о купле-продаже нежилого административно-торгового помещения.

Пунктом 3.1 данного договора предусмотрено, что передача помещения осуществляется по акту приема-передачи в течение пяти рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности покупателя на помещение.

Пунктом 4.2 установлено, что риск случайной гибели и порчи помещения лежит на продавце до момента передачи этого помещения по акту приема-передачи.

Стороны договора обратились в Управление Росреестра (далее – Управление) с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на помещение от продавца к покупателю, однако в государственной регистрации было отказано на основании отсутствия документа, подтверждающего передачу имущества от продавца к покупателю.

В связи с этим ЗАО “Юг Регион Недвижимость” обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления об отказе в государственной регистрации прав и об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности.

При рассмотрении данного дела перед судами возник вопрос: правомерно ли условие договора купли-продажи о передаче помещения после государственной регистрации перехода права собственности?

Передача объекта недвижимости покупателю

после государственной регистрации перехода

права собственности

Положения § 7 гл. 30 ГК РФ “Продажа недвижимости” не устанавливают прямой зависимости государственной регистрации перехода права собственности от передачи недвижимого имущества покупателю. Пункт 2 ст. 551 ГК РФ предусматривает, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, то есть данная норма допускает передачу имущества покупателю до государственной регистрации. При этом после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем указанного имущества (см., к примеру, Определение ВС РФ от 07.09.2011 N 77-В11-8, Определение ВАС РФ от 03.08.2011 N ВАС-4408/11 по делу N А68-6859/10).

Запрета на передачу имущества после государственной регистрации Гражданский кодекс РФ не содержит.

В абз. 4 – 5 п. 61 совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” (далее – Постановление N 10/22) разъяснено следующее. Если договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, то сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права. Кроме того, для удовлетворения такого иска также не является препятствием нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Следует отметить, что в юридической доктрине встречается позиция, согласно которой передача имущества возможна как до, так и после государственной регистрации перехода права собственности (Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Г.Е. Авилов, М.И. Брагинский, В.В. Глянцев и др.; под ред. О.Н. Садикова. – 5-е изд., испр. и доп. с использованием судебно-арбитражной практики. – М.: КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2006. – Комментарий к ст. 556 ГК РФ).

Решения судов разных инстанций

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований, что было поддержано судами апелляционной и кассационной инстанций. Суды исходили из того, что условие договора купли-продажи о передаче помещения после государственной регистрации перехода права собственности влечет нарушение стабильности гражданского оборота, так как не обеспечивает сохранение за покупателем права собственности и исключает правовые основания для государственной регистрации имущества. Фактическая передача имущества по договору купли-продажи недвижимости не может отсутствовать в юридическом составе, требующемся для регистрации права собственности.

ВАС РФ в Определении от 01.07.2011 N ВАС-5785/11, принятом по данному делу, пришел к выводу о необходимости пересмотра судебных актов нижестоящих инстанций в порядке надзора.

Судебная коллегия ВАС РФ указала на правомерность условия договора о передаче помещения после государственной регистрации перехода права собственности, поскольку оно не нарушает императивные требования гражданского законодательства.

При этом выводы судов нижестоящих инстанций были признаны противоречащими разъяснениям, содержащимся в абз. 4 п. 61 Постановления N 10/22.

Обращаем внимание, что Определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.

Президиум ВАС РФ в целом поддержал выводы, к которым пришла судебная коллегия ВАС РФ.

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум ВАС РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций, удовлетворил требование ЗАО “Юг Регион Недвижимость” и признал незаконным отказ Управления в государственной регистрации права.

При этом высшей судебной инстанцией была сформулирована следующая правовая позиция.

Положения ст. ст. 551, 556 ГК РФ о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю позволяют сторонам договора купли-продажи недвижимости установить, что передача должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности.

Условие договора купли-продажи недвижимости о передаче имущества покупателю после государственной регистрации перехода права собственности не нарушает императивных требований гражданского законодательства.

Кроме того, позиция, сформированная в абз. 4 п. 61 Постановления N 10/22, включает в себя и право сторон договориться о передаче недвижимого имущества после государственной регистрации перехода права собственности на него.

Следовательно, у регистрирующего органа отсутствует право требовать подтверждения такой передачи для целей государственной регистрации.

Президиум ВАС РФ указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, которое расходится с толкованием, содержащимся в рассматриваемом Постановлении, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.

Следует отметить, что в силу п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 N 52 “О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам” это указывает на придание данной правовой позиции Президиума ВАС РФ обратной силы.

В связи с этим рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ является основанием для пересмотра судебных актов по новым обстоятельствам.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector