Основания для расторжения договора купли продажи недвижимости
Расторжение договора купли-продажи квартиры
Только после регистрации в государственных органах договор по покупке или продаже любого объекта недвижимости, в том числе и квартир, вступает в законную силу.
Иногда происходит так, что договор надо расторгнуть в силу определённых причин. Одна из сторон для этого может подать иск, либо можно договориться добровольно.
Основные положения расторжения договора
Договор прекращает своё действие в любом случае, когда проходит процедура расторжения. Кроме того, между сторонами заканчивается какие-либо правовые отношения.
Но, чтобы отменить сделку, недостаточно одного проявления воли со стороны продавца, либо покупателя. Нужно обращаться в суд, либо добиваться согласия противоположной стороны.
Сама процедура по расторжению проходит в той же форме, в которой договор заключался с самого начала. Это значит, что всё оформляется только письменно.
Практически, сразу стороны приходят к соглашению редко, если вообще приходят. Ни продавец, ни покупатель не могут требовать чего-то, если оно входило в обязательства, уже исполненные до момента отмены сделки.
Исключения – только ситуации, когда подобные действия предусмотрены самим текстом договора.
В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи
Статья 450 Гражданского Кодекса РФ – документ, где точно прописаны все основания, по которым можно расторгнуть сделку. В основном причиной для этого становятся серьёзные нарушения одной из сторон.
Есть несколько случаев, которые предусмотрены и самим законодательством РФ:
Непредвиденные обстоятельства. Это означает, что появляются причины, которые делают невозможным соблюдение условий, описанных в договоре.
Эти причины обычно не может предусмотреть ни одна из сторон. Например, они возникают из-за интересов третьих лиц;
Ещё один возможный случай – когда покупатель предоставляет оплату в неполном объёме, либо вообще отказывается от неё.
Такие нарушения обычно допускают покупатели после того, как прошла регистрация в Госреестре;
Расторжение до регистрации
Будет гораздо проще закончить этот процесс, если государственная регистрация ещё не закончилась.
Будет считаться, что квартира принадлежит только продавцу. Он сам может выдвинуть требование по расторжению сделки таким образом, чтобы для него рисков было меньше.
При обоюдном согласии остаётся только подписать само соглашение между сторонами.
Расторжение после регистрации
Когда квартира уже переведена покупателю, решить вопрос гораздо сложнее.
Досрочное расторжение сделки возможно в этом случае только на нескольких основаниях. Они должны быть перечислены в законодательстве, либо в тексте самого договора. Согласно Гражданскому Кодексу, аннулировать сделку можно только пока договор действует.
Расторгнуть договор не получится, когда срок сделки истёк и все обязательства выполнены. Такое правило относится к любым сделкам по объектам недвижимости.
Имущество в принципе не возвращают при оформлении расторжения договора, если сделка была выполнена в частичном объёме, но уже проведена процедура государственной регистрации по переходу полномочий на квартиру.
Чтобы была возможность вернуть абсолютно всё, соответствующее условие прописывается либо в начальном договоре при покупке, либо в соглашении по расторжению.
Расторжение по соглашению сторон
Можно не обращаться в судебные инстанции, если удалось достичь обоюдного согласия. Сама подача иска от одной из сторон становится возможной только в том случае, если получен официальный отказ от второй стороны.
Одна сторона должна ответить другой за срок не более, чем в 30 дней. В договоре можно указать другие сроки.
При получении отказа, отсутствии ответа вообще придётся только обращаться к суду.
Расторжение через суд
К составлению иска надо приступать, если достигнуть соглашения так и не удалось, после всех переговоров и сообщений.
Главное – требовать не только расторжения, но и возврата имущества. Многие допускают ошибку, забывая о втором пункте.
Решение судом выносится только на основании требований, предъявленных истцом. Он может расторгнуть договор, но не решит судьбу имущества, которое стало его предметом. Придётся составлять заявление ещё раз, чтобы удовлетворить другое требование.
Потому важно соблюдать несколько основных правил:
- Можно требовать возместить моральный ущерб, если одна из сторон допустила серьёзное нарушение положений, указанных в законодательстве;
- Обязательно указывать на возврат переданного имущества;
- Расторжение договора. Надо указать, на каких именно основаниях выдвигается это требование.
На что следует обращать внимание
Требуется проявлять максимальную осторожность, оформляя любую сделку, чтобы в дальнейшем избежать сложностей.
В соглашении надо закрепить хотя бы пару следующих пунктов:
- Срок, за который будут переданы денежные средства. Не важно, происходит это до завершения регистрации, либо после соответствующего действия;
- Саму возможность расторжения, когда одна из сторон не выполняет свои обязательства.
Передаточный акт чаще всего становится основным документом, где фиксируется сам факт передачи квартиры от одного владельца к другому.
Можно использовать и другую форму для оформления этого факта. Переданной квартира будет считаться после подписания всех бумаг, фактической передачи имущества.
Но даже в законодательстве не установлено конкретных сроков, за которые это действие нужно завершить. ГК РФ предлагает лишь одно понятие – разумные сроки. Это весьма условное понятие, в связи с чем соответствующие условия лучше предусмотреть заранее, в тексте самого договора.
Недействительные и расторгнутые сделки – понятия абсолютно разные. Но в результате каждого из этих действий договор перестаёт быть действительным. Свою актуальность теряют и обязанности каждой стороны.
Но, если сделка будет признана недействительной – последствия будут другими, чем при расторжении. Виновная сторона в результате возвращает всё то, что получила в результате заключения первоначального договора.
Если есть необходимость, виновники возмещают и ущерб, причинённый своими действиями. Об этом говорит статья 167 ГК РФ.
Существует несколько случаев для признания любой сделки недействительной:
Притворная или мнимая сделка.
Первый вариант – когда она заключается для прикрытия других взаимоотношений, второй – когда не создаются какие-либо юридические последствия;
Заключение договора при тяжких обстоятельств вроде сговора, насилия, обмана и так далее.
Возникнут трудности с признанием недействительности сделки, если имело место мошенничество.
Лучше обратиться ещё и в полицию, чтобы завести уголовное дело на лиц, виновных в преступлении;
Одна из сторон, заключивших договор, потеряла способность осознанно руководить действиями.
Имеется в виду ситуация, когда человек не осознаёт свои решения в какой-то определённый момент – именно, когда подписывается договор;
Действительность той или иной сделки оспаривается, если выяснится, что у организации-владельца квартиры не правильно оформлены уставные документы. Например, когда контракт подписывает лицо, у которого на это не было никаких полномочий. Или если регистрации сделки прошла, но этого не одобрили руководители.
Оплата любого товара – обязанность покупателя, главное условие для состоятельности соглашения между ним и продавцом. Чаще всего ошибки в этом случае совершают при оформлении платёжных документов. Например, рекомендуется проводить только безналичный расчёт, если в качестве продавца выступает организация.
Расписка и акт должны подтверждать факт совершения сделки в том случае, если объект приобретается у физического лица. В расписке нужно написать, какая сумма была передана, кем, кому и за что.
Многие полагают, что для вступления договора в силу достаточно оформить бумаги у нотариуса. Но это убеждение действительности не соответствует.
Любой объект может иметь свои недостатки, но иногда их становится слишком много. Можно перечислить лишь самые распространённые проблемы: 
- Не передаются основные документы по недвижимости;
- Прописка граждан, которых невозможно выписать;
- Обременение правами третьих лиц, использование в качестве залога;
- Техническое состояние хуже, чем указано изначально в договоре.
Закон говорит о том, что такие недостатки надо обговаривать заранее, либо при встрече с покупателем в устной форме, либо в самом тексте договора. Но в таком случае объекты недвижимости будут стоить гораздо меньше.
Прежде всего, покупатели могут требовать снижения цены, либо расторжения договора в судебном порядке, если они приобрели объект, права на который есть у третьих лиц. Такая позиция закреплена в 460 статье Гражданского Кодекса.
Отказаться от договора любой человек может и в том случае, если продавец не предоставляет весь набор с необходимыми документами.
Различные варианты действий есть и при продаже товара с низким уровнем качества. Например, допускается потребовать замену.
Заключение предварительных договоров необходимо, если продавцы получают определённый аванс. В этом договоре указывается, в какой срок должна быть перечислена полная оплата.
И упоминается об ответственности каждой из сторон в случае, если они не выполняют своих обязательств:
За оформление документов в этой ситуации обычно отвечает нотариус.
Но нет ничего противозаконного, если обе стороны составят бумаги собственноручно;
Продавец возвращает покупателю задаток в увеличенном размере, если он не даёт согласия на подобные действия, вне зависимости от причин отказа. После этого осуществляется выплата штрафа, о чём должно быть напрямую сказано в тексте договора.
Именно этот пункт чаще всего становится причиной судебных разбирательств;
Покупателю необходимо написать заявление в арбитражный суд, если продавец нашёл более выгодные условия для продажи, и не хочет тратить время на ожидания.
В заявлении указываются причины, по которым возникло недопонимание;
При оформлении сделок лучше привлекать опытных специалистов. Ведь далеко не каждый человек без профессионального образования сможет разобраться абсолютно во всех тонкостях.
Многолетняя практика и высшее юридическое образование станут гарантом для обеих сторон, позволят сэкономить деньги и время.
Основания расторжения договора купли-продажи недвижимости // Долгожданный поворот в практике коллегии по гражданским делам?
Я по инерции внимательно слежу за судебной практикой высшей судебной инстанции. Не очень понятно, правда, почему я это делаю, ведь как нас учит один большой начальник: “Россия – не страна прецедентного права” (с), а нижестоящие суды все свободнее и свободнее эту практику игнорируют.
Но тем не менее, видимо, это уже настолько стало частью “профессионального я”, что я не могу заставить себя перестать читать определения коллегий верховного суда.
Все любят критиковать гражданскую коллегию этого суда, а я хочу её сегодня похвалить.
Точнее, не все коллегию, а судью Романовского, который только и радует, например, лично меня как интересными делами, так и правильными и внятно написанными правовыми позициями (последнее время к нему еще добавился судья Киселев с двумя хорошими делами про юридическую невозможность предъявления иска и исковую давность и споров сопоручителей, но об этом как-нибудь в другой раз).
В деле № 78-КГ17-21 обсуждался довольно старый вопрос об основаниях расторжения договора купли-продажи недвижимости.
Сюжет очень простой: один гражданин продал другому недвижимость (дом с участком), покупатель не заплатил цену, хотя право собственности было передано покупателю путем внесения соответствующих записей в реестр.
Продавец предъявляет иск о расторжении договора в связи с тем, что покупатель не заплатил причитающуюся с него сумму. Цель иска понятна – расторжение договора нужно для того, чтобы потребовать возврата проданной вещи.
Суд первой инстанции вынес решение о расторжении договора, сославшись на не исполнение покупателем обязанности уплатить цену.
Апелляционный суд отменил решение, в иске отказал. Суд пришел к выводу, что даже полное неисполнение обязательства по уплате цены не является существенным (!) и каких-либо доказательств подтверждающих именно такой характер нарушения договора истицей не представлено.
Внимательный читатель скажет: может быть суд апелляционной инстанции шутит?! Как такое может быть?! То, что покупатель не заплатил ни копейки, как может не быть существенным нарушением договора купли-продажи.
Спешу успокоить взбудораженную публику. Шутник – не суд апелляционной инстанции, а прежний верховный суд – его прежняя гражданская коллегия последовательно проводила такую позицию (например, в деле № 5-В11-27).
И основывалась она на . законе. Точнее – на грамматическом его толковании.
Давайте откроем и внимательно прочитаем статью 451 ГК РФ:
“Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора”
Теперь представьте себя на месте судьи и начинайте рассуждать:
(1) чтобы расторгнуть договор, надо чтобы было существенное нарушение;
(2) чтобы нарушения было существенным, надо чтобы сторона лишилась того, на что она рассчитывала при заключении договора;
(3) продавец по договору купли-продажи рассчитывает получить деньги;
(4) если покупатель не заплатит, продавец всегда может деньги с него взыскать;
(5) поэтому при неплатеже продавец права получить деньги не лишился;
(6) значит, неуплата цены (даже полная) – это не существенное нарушение;
(7) следовательно, в иске о расторжении надо отказать.
Вот такой вот ахаляй-махаляй получается. В общем, коллегия довольно строго пишет в том деле 2011 года:
Вместе с тем в п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30, § 1 “Общие положения о купле-продаже”) содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Это смешно, нелепо, это против здравого смысла, но попробуйте опровергнуть изложенную выше цепочку формальных рассуждений!
Совсем иначе к интерпретации существенного нарушения подходил Президиум ВАС РФ.
В деле «Якутжилстрой» № 12295/06 и дело «Нефтегаз-Сталь-ЭВНК» № 4651/09 была сформулирована следующая позиция: продавец при заключении договора купли-продажи рассчитывает на одномоментный (с тем или иным допущением) обмен передаваемого покупателю блага на деньги. Именно тот факт, что продавец рассчитывал на встречное предоставление, но не получил его и составляет существенное нарушение договора – продажа без уплаты цены – это уже не продажа, а дарение какое-то, продавец намерения передать вещь без встречного предоставления не имел!
В общем, это расхождение в практике двух высших судебных инстанций мирно существовало вплоть до трагических событий августа 2014 г. В практике арбитражных судов господствовал здравый смысл, в практике общих судов – грамматическое толкование. (Хотя, наверное, это будет слишком сильно сказать, что общие суды придерживались взгляда гражданской коллегии – есть всего 5 (!) дел, в которых общие суды ссылались на это определение; возможно, есть больше дел, где позиция воспроизведена, но нет ссылки на определение, я не стал их искать).
После ликвидации ВАСа подход, который заняла коллегия верховного суда медленно, но верно пополз в арбитражные суды: я нашел три дела окружных судов 2015-2016 гг., где они этот подход восприняли. Это были ФАС ПО, ФАС ЦО, ФАС УО.
Разумеется, это неправильно, так как пересмотра позиции Президиума “новым” верховным судом не состоялось и арбитражные суды должны быть связаны ею. Моральную оценку подобной юридической “гибкости” судов я оставлю при себе (кстати, недавнее дело про юридическую “гибкость” в делах о поручительстве и чем она заканчивается – № 308-ЭС16-131232, полюбопытствуйте, крайне интересно).
Но вот вопрос о существенности такого нарушения как неплатеж цены опять попадает на рассмотрение гражданской коллегии ВС в обсуждаемом деле.
Как видим, первая инстанция в этом деле разрешила его в соответствии с позицией Президиума ВАС и здравым смыслом; апелляционная инстанция – в соответствии с позицией ВС и грамматическим толкованием нормы.
И – честь и хвала тройке судей гражданской коллегии (кстати, любопытно, что в этом деле в составе тройки судей была судья Гетман, которая участвовала в том деле 2011 г.; интересно, как она голосовала по делу), что они нашли в себе силы отказаться от прежнего формального подхода коллегии, заняв позицию, ранее сформулированную Президиумом ВАС РФ. Это очень и очень здорово: это соответствует смыслу закона!
Таким образом, неуплата цены по договору купли-продажи недвижимости признана существенным нарушением договора. Это позволяет продавцу требовать расторжения договора; если переход права собственности уже был зарегистрирован в реестре, то в соответствии с п. 65 постановления пленумов ВС и ВАС 10/22 является основанием для возвращения права собственности на вещь продавцу.
В общем, такой вот, на мой вкус, довольно легкий вопрос, но имевший интересную историю в современном российском праве, ушел (я надеюсь) в прошлое.
PS. Почему я написал – “я надеюсь”. Да потому что это лишь определение, вынесенное тремя судьями ВС. Это не позиция всего ВС, увы. И строго говоря, у судей общей юрисдикции нет формальной обязанности следовать ей. У арбитражных судов – есть, потому что есть дела Президиума ВАС, которыми они – арбитражные суды – связаны.
На этом простом примере хорошо заметно, что то действо, которое называлось “судебная реформа 2014 г.” вместо того, чтобы действительно улучшить предсказуемость судебных актов и правовую определенность, только всё ухудшила. Надеюсь, что мы все доживем до времен, когда её дурные последствия будут исправлены.
Загрузка...
