Оспаривание сделки купли продажи недвижимости

Оспаривание сделки купли продажи недвижимости

В каком случае можно оспорить договор купли-продажи квартиры и признать его недействительным?

Иногда сделки с недвижимостью совершаются с ошибками. Некоторые из них не имеют юридического значения – например, если вы забыли указать адрес проживания продавца. Ряд ошибок противоречит закону и может нарушить права третьих лиц. В таком случае соглашение можно оспорить через суд.

Основания для признания сделки недействительной

Недействительным сделкам посвящен параграф 2 главы 9 Гражданского кодекса РФ. Юридическая суть таких договоров в том, что они не признаются законом и не порождают юридических последствий, а значит их можно аннулировать.

То есть, если вы купили квартиру по недействительному договору, права собственности у вас не возникает, поскольку сделка была совершена с нарушениями. В зависимости от тяжести нарушений закон различает оспоримые и ничтожные сделки.

Оспоримые сделки недействительны в силу того, что их такими признал суд. Это значит, что если соглашение формально оспоримо, но никто не подал в суд о ее отмене, то оно продолжает существовать и порождать юридические последствия.

Срок для оспаривания – один год. Если спустя год заинтересованные лица так и не обратились в суд за отменой, договор уже нельзя оспорить.

Закон называет следующие основания оспоримости, применительно к договорам купли-продажи:

  • не получено согласие супруга;
  • не получено согласие родителей на совершение сделки ребенком (от 14 до 18 лет);
  • не получено согласие попечителя ограниченно дееспособного человека;
  • не получено разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки несовершеннолетним;
  • если человек не понимал последствий своих действий, когда заключал договор;
  • если сторона действовала под влиянием обмана или существенного заблуждения;
  • если человеку угрожали или применяли насилие, вследствие чего он был вынужден подписать договор;
  • если сделка совершена на невыгодных условиях в силу стечения тяжелых обстоятельств.

Во всех указанных случаях заинтересованное лицо (супруг, орган опеки, попечитель, родители, потерпевший) подает иск в суд о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности.

Ничтожные сделки являются недействительными сами по себе. Решения суда о том, что такое соглашение признается недействительным, не нужно. Ничтожную сделку можете не исполнять – никто не имеет право на принуждение вас к ее заключению.

Однако, такие сделки все равно исполняются сторонами, после чего заинтересованным лицам приходится добиваться отмены последствий через суд. Основания ничтожности сделок следующие:

  • не соблюдена нотариальная форма, если она обязательна;
  • если сделка мнимая, то есть, не направлена на возникновение права собственности у покупателя;
  • если сделка притворная, то есть одна прикрывает другую (чаще всего это схема, когда дарение прикрывает продажу, чтобы не платить налог);
  • если договор подписан недееспособным человеком или малолетним ребенком (до 14 лет).

Требование о применении последствий недействительности сделки можно подать в течение трех лет с момента начала исполнения такой сделки. Если договор был заключен 10 декабря 2015 года, а государственная регистрация прошла 17 декабря 2015 года, срок исковой давности истекает 17 декабря 2018 года.

Иногда признаками мнимости или притворности обладают договоры между родственниками. Притворная сделка прикрывает настоящую. Например, когда дарение прикрывает покупку в целях ухода от налогообложения. Если налоговая выявит, что таким образом гражданин ушел от уплаты налогов, то договор будет отменен через суд.

Мнимые сделки заключают лишь для вида. Например, если у должника накопилось много денежных обязательств, и в связи с ними появилась угроза потери недвижимости, такие должники быстро «переписывают» квартиры на близких.

Такие фиктивные соглашения между родственниками освобождают продавца от недвижимости, на которую претендуют кредиторы.

Если это ваш случай, помните, что такие сделки через суд могут быть оспорены кредиторами должника.

Чтобы избежать оспаривания договора в суде по любым основаниям:

  • проверяйте, чтобы ничьи права не были нарушены;
  • подробно изучите историю квартиры;
  • убедитесь, что продавец и покупатель полностью отвечают за свои действия, продают квартиру по своей воле, к этому не понуждают тяжелые обстоятельства.

Чтобы обезопасить договор, удостоверьте его у нотариуса, даже если это не обязательно. Нотариус проверит законность соглашения.


Как признать недействительным договор купли-продажи:

Споры по оплате

При исполнении договора купли-продажи могут возникнуть споры о передаче денег. Общее правило – обязательно оформляйте передачу денег платежными документами:

  • расписка;
  • банковская выписка;
  • соглашение об аренде ячейки;
  • соглашение об использовании депозита нотариуса;
  • распоряжение при аккредитиве и соглашение по счету эскроу.

Именно эти документы позволят в будущем подтвердить, что вы действительно передавали деньги за квартиру.

Как правильно составить передаточный акт при купле-продажи квартиры можно прочитать вот здесь.

Во всех документах должно быть указано, что сумма передается именно в счет уплаты квартиры. Не должно возникать сомнений в том, что расчет был произведен за жилье, а не в оплату какого-то другого договора.

Некоторые продавцы предлагают отразить в договоре заниженную стоимость квартиры, чтобы впоследствии не платить налог с продажи. Настаивайте на том, чтобы указать реальную сумму. Если сделка по каким-то основаниям будет отменена, при занижении суммы вы рискуете отсудить только указанную в договоре часть.

Не соглашайтесь на заключение дополнительных соглашений и «дополнительных договоров», в которых будет прописана настоящая цена. В ходе судебного процесса будет иметь значение только основной договор. Помните, что если стороны договорились об изменении цены и заключили дополнительное соглашение, такой документ тоже должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Как составить договор купли-продажи самостоятельно — в этой статье.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 – Москва

8 (812) 309-74-28 – СПб

Как признать расписку договором купли-продажи?

Помните, расписка – это документ, подтверждающий получение определенным лицом денег от другого лица в счет какого-то обязательства.

Формально расписка не содержит реквизитов, обязательных для договора купли-продажи, и не подменяет его.

Однако если случилось так, что кроме расписки на руках ничего нет, деньги переданы, а продавец «разводит руками», придется доказывать реальное существование договоренности. Чтобы суд признал расписку договором купли-продажи, нужно, чтобы она содержала:

В суд подается исковое заявление о признании договора купли-продажи заключенным и признании права собственности на недвижимость. В ходе судебного разбирательства будет установлено, имели ли стороны намерение заключить договор, и по какой причине он не был оформлен надлежащим образом.

С решением суда о признании договора заключенным можно обращаться в Росреестр для регистрации права.

Запомнить

  1. Не принимайте участия в «серых» схемах переоформления квартиры.
  2. Обязательно оформляйте платежные документы при передаче денег, чтобы избежать споров об оплате.
  3. Прописывайте в договоре реальную цену квартиры.
  4. О купле-продаже составляйте полноценный договор. Не заменяйте его распиской или иными документами – это противоречит закону.

Как оспорить сделку купли-продажи недвижимости? Актуальная информация на 2020 год

Оспаривание сделок купли-продажи недвижимости является вполне законной практикой в Российской Федерации. Любой гражданин может воспользоваться этим правом в пределах установленных рамок и законов. Купля-продажа квартиры – это не только сделка коммерческого характера, но еще и большая юридическая работа, которая может быть оспорена одной из сторон в случае всплытия каких-либо нарушений соглашения или при определённых обстоятельствах, которые прописаны в Гражданском Кодексе Российской Федерации.

Что подтверждает недействительность проведённой сделки?

Прежде всего недействительность проведённой сделки подтверждает случай, когда она противоречит законодательству Российской Федерации. В ходе защиты или оспаривания нужно будет всего лишь предоставить, где именно договор перечит законам(и обязательно указать статью закона, которому перечит) и она будет аннулирована судом максимально быстро.

Ничтожные сделки являются претендентами на оспаривания в суде. Это сделки, которые не доказывают, что стороны намерены совершить сделку и довести её до логического конца. К примеру, договор о купли-продажи квартиры есть, а передачи денег не было. Договор дарения есть, а гражданин недвижимость так и не получил в пользование.

Недееспособность одной из сторон является ещё одной основательной причиной расторжения договора о передаче прав собственности продавцом покупателю. Для этого нужно будет постановление суда, что лицо, которое принимало участие в сделке действительно является таковым.

Самой распространенной проблемой является согласие третьих лиц. Очень часто супруги пытаются скрыть продажу квартиры и получение денежных средств. Особенно это встречается в случаях разведенных пар, когда продавец уклоняется от оплаты алиментов или же не поставил в известность, что намерен продать квартиру.

Читать еще:  Соглашение о расторжении договора купли продажи недвижимости

О последствиях установления недействительности сделок

Согласно законодательству Российской Федерации признание недействительности сделки не влечёт никаких юридических последствий. Исключениями являются лишь те сделки, которые прописаны в статье 167 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В случае расторжения сделки и признания её недействительной, все обязательства сторон будут аннулированы, если же они были выполнены, то результаты этого исполнения также будут аннулированы.

Обе стороны получат решение суда и должны буду возвратить второй стороне все, что было получено в ходе проведения сделки купли-продажи недвижимости, если же это невозможно провести, то стороне придется компенсировать деньгами.

Возврат в первоначальное состояние имеет название «двусторонняя реституция».

Если при покупке квартиры был оспорен договор, продавец должен в полной мере вернуть все деньги, которые были оплачены за недвижимость покупателем. Если продавец не имеет возможности вернуть всю сумму сразу, то суд назначит ему обязательные платежи. Невыгодным для покупателя является тот факт, что эти выплаты могут растянуться на годы. Поэтому в случае если сделку признают недействительной, недвижимость он теряет сразу, а вот деньги возвращаться могут очень долго.

Основания для одностороннего расторжения

Законными основаниями для расторжения договора согласно Гражданского Кодекса Российской Федерации являются:

  1. если законном или соглашением сторон был предусмотрен вариант одностороннего расторжения договора, то такой договор можно считать расторгнутым.
  2. Если существуют основательные нарушения сделки одной из сторон.
  3. Если у сторон существенно изменились обстоятельства таким образом, что ни одна из сторон не могла предугадать подобный ход событий.

Защита сделок от расторжения и недействительности

Для того, чтобы обезопасить сделку от расторжения или признания её недействительности, необходимо грамотно подготавливать каждый этап проведения сделки еще на моменте её заключения.

Знание законов, которые регулируют данную процедуру поможет вам прописать все моменты в договоре, а также проверить квартиру и её продавцов на юридическую адекватность. Если же вы не уверены в своих силах, советуем обратиться к нотариусу или юристу для того, чтобы он занялся подготовкой всей необходимой документации и проверками. Также стоит помнить, что заверение договора у нотариуса является обязательной процедурой при купли-продаже недвижимости.

Пропишите особые условия в своём договоре, которые будут регламентировать ваши обязанности и права, пропишите какую ответственность будут нести стороны за возможные претензии со стороны третьих лиц или за скрытие каких-либо нюансов касательно недвижимости. Обязательно пропишите штрафы или санкции за невовремя выселенных жильцов с квартиры.

Учтите, что формулировка фраз и пунктов имеет большое значение. Они обязательно должны быть понятны, не завуалированы, без двоякого толкования, обязательно должны не противоречить другим пунктам и законодательству Российской Федерации.

Основания для аннулирования

Для того, чтобы оспорить сделку нужно обращаться в суд. Но есть сроки, когда сделку еще можно оспорить:

  1. Один год – речь идёт о сделках, которые можно оспорить. Срок отсчета будет начинаться с момента, когда новый владелец узнал об обстоятельствах, которые вынуждают его отменить договор.
  2. Три года – в этом случае сделка должна иметь статус ничтожной. В чем её особенность? Сделка считается ничтожной, если она была проведена только на бумаге.
  3. Десять лет – в данном случае лицо может не быть одной из сторон сделки. Срок отсчитывается со дня, когда истец получил информацию или основания, которые позволяют сделать сделку недействительной.

Как признать соглашение недействительным

Соглашение можно признать недействительным если:

  1. в договоре есть противоречия законам Российской Федерации.
  2. Сделка является ничтожной, то есть была оформлена, но факта передачи денег ещё не было.
  3. В случае если появились сведения о том, что вторая сторона сделки является недееспособным или ограничено дееспособным.
  4. Если сделка заключалась с несовершеннолетним лицом. Дело в том, что лица до 18 лет вправе распоряжаться своим имуществом, в том числе продавать или покупать, но при этом необходимо, чтобы также было и согласие родителя. В таком случае под каждой подписью ребёнка родитель пишет «согласен» и также ставит свою подпись. Если же такого нет в документах, то сделку можно считать недействительной.
  5. Если покупатель или продавец попал в руки мошенников.

Важным моментом является согласие третьих лиц на совершение сделки купли-продажи квартиры.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно – попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Оспаривание сделки купли продажи недвижимости

Недвижимость – пожалуй, наиболее ценный актив, которым располагает гражданин, компания или организация. Как правило, для неё характерна высокая стоимость, поэтому потеря строения или участка земли – серьёзный финансовый удар, зачастую ставящий под вопрос всё благополучие человека или ведение бизнеса. Но то, что высоко ценится – обладает притягательной силой для разного рода нечистоплотных лиц, для мошенников и аферистов. В российском бизнесе до сих пор случаются и рейдерские захваты, внешне оформленные под добропорядочные сделки с недвижимостью.

Если вы оказались в ситуации, когда проведённые операции с недвижимостью в силу своей незаконности нанесли вам ущерб, нужно как можно скорее обратиться за помощью к опытному юристу. Затягивать оспаривание сделок с недвижимостью нельзя! Сроки исковой давности по таким делам довольно короткие, поэтому, если долго думать и раскачиваться, можно оказаться в ситуации, когда суд уже попросту не примет дело к рассмотрению.

Как оспорить сделку в суде

Законодательство делит сделки с недвижимостью на оспоримые и ничтожные. В обоих случаях единственным способом добиться признания сделки недействительной является обращение в суд.

При этом необходимо провести работу по подготовке к судебной тяжбе:

  • опираясь на законодательство, сформулировать обоснование для оспаривания договора купли-продажи (возможные обоснования указаны в Гражданском кодексе Российской Федерации);
  • подготовить комплекс документов, подтверждающих право истца на данную недвижимость;
  • собрать пул доказательств, которые подтвердят нарушение закона при совершении сделки, её мнимость, притворство или иное нарушение;
  • при необходимости – привлечь экспертные заключения, в частности, медицинские;
  • юридически грамотно составить исковое заявление.

Затем последует судебный процесс, и, возможно, даже потребуется обращение в апелляционную инстанцию.

Поскольку признание сделки недействительной требует и хорошего знания законодательства, и проведения длительной работы по сбору доказательной базы и подготовке документов, и регулярное участие в судебных заседаниях, самостоятельно приступать к столь сложному процессу будет довольно опрометчиво. Целесообразно обратиться к юристу, имеющему опыт в оспаривании сделок такого рода.

Сроки подачи искового заявления по сделкам купли-продажи недвижимого имущества

Если вы намерены предпринять юридические меры по оспариванию сделки купли-продажи здания, квартиры, участка земли, необходимо вписаться в сроки исковой давности, установленный законодателем. Необходимо учитывать, что для оспоримой и ничтожной сделки эти сроки разные.

Оспоримая сделка может быть оспорена в течение лишь одного года. Для того, чтобы оспорить ничтожную сделку, у истца есть три года.

Тем не менее, опытный адвокат в ряде случаев сможет помощь вам даже при истечении срока давности, поскольку, согласно статье 181 Гражданского кодекса РФ, возможно увеличение искового срока до 10 лет. Кроме того, срок для подачи иска отсчитывается с того момента, когда заинтересованное лицо получило информацию о проведении сделки, нарушающей его интересы и которая может быть признана ничтожной. Следовательно, перед адвокатом встаёт задача доказать суду, что срок давности по делу следует увеличить.

Если срок исковой давности истек, то это не значит, что на судебном разбирательстве можно ставить крест, однако этого лучше не допускать, так как на кону, как правило, стоят дорогостоящие активы.

Бывают случаи, когда сроки исковой данности по данному виду сделок расширяются в силу выявления ранее неизвестных обстоятельств, о которых заинтересованное лицо не знало в момент подписания договора купли-продажи. Такие ситуации нередко возникают, если сделка оказалась мнимой или притворной (это разновидности ничтожной сделки). И, опять же, задача юриста – доказать суду, что срок исковой давности в данном случае должен отсчитываться с момента обнаружения новых обстоятельств.

Особая ситуация возникает при осуществлении в отношении заинтересованного лица насильственных или угрожающих действий, в результате которых оно было вынуждено заключить невыгодную для себя сделку. Подобная ситуация может возникнуть, если на недвижимость посягают преступные элементы, использующие угрозы или иные незаконные меры для склонения к подписанию договора купли-продажи. В этом случае отсчёт исковой давности ведётся с того момента, когда насильственные или угрожающие действия были прекращены и истец смог, наконец, предпринять меры для восстановления справедливости.

Читать еще:  Юридическое сопровождение купли продажи недвижимости

Кто и на каких основаниях может оспорить сделку купли-продажи квартиры

Бывает, что уже после совершения сделки купли-продажи квартиры продавец или покупатель понимает, что она была совершена неправильно, и хочет расторгнуть заключенный договор. Но как же быть, если он уже зарегистрирован в Росреестре, покупатель стал счастливым владельцем желанного жилья, а продавец получил денежные средства сполна?!

Если ли законные пути, чтобы оспорить сделку, доказав ее недействительность?

Да, они существуют, и оспорить сделку вправе любой человек, который имеет для этого основания и доказательства.

Основания для отмены сделки

Сделка купли-продажи недвижимости считается совершенной после взаимного подписания договора, передачи денежных средств от покупателя к продавцу и регистрации перехода права собственности в ЕГРП.

Поэтому, приобретение жилья является не просто коммерческой сделкой, а юридическим актом, опротестовать который после совершения возможно лишь в судебном порядке.

Согласно 168 статье Гражданского кодекса РФ, сделку можно признать недействительной в случае, если при ее совершении были нарушены любой из действующих в РФ законов и нормативных актов.

Более подробно все основания перечислены в статьях 173-179 ГК РФ. Ими являются:

  • Ничтожность сделки. Если фактические взаиморасчеты (т.е. передача денежных средств) не состоялись, то сделка имеет фиктивный (или, иначе говоря, ничтожный) характер.
  • Обнаружившиеся сведения о том, что в момент подписания сделки одна из сторон являлась ограниченно, либо полностью недееспособной, следовательно – не имела права совершать сделки с недвижимостью.
  • Сделка была заключена с несовершеннолетним. Граждане, старше 14 и моложе 18 лет вправе владеть имуществом, продавать и покупать его. Но законной такая сделка будет считаться лишь при наличии согласия хотя бы одного из родителей, с его подписью, зафиксированной во всех документах. При отсутствии согласия сделку можно признать недействительной.
  • Выяснилось, что сделка была заключена на заведомо кабальных условиях, под воздействием угроз или шантажа, а также путем введения в заблуждение. К подобным аргументам обычно прибегают, обнаружив, уже после совершения покупки, в приобретенном жилье большие недостатки. Подтвердить это бывает достаточно сложно, самым весомым аргументом может стать заключение независимой экспертизы.
  • Установление мошеннических действий, и намеренного введения покупателя в заблуждение относительно настоящей ценности квартиры, ее состояния и иных важных деталей. Эти основания чаще всего выдвигаются, когда квартира продается через посредника (например, через агентство недвижимости). Приходится доказывать умышленный сговор посредника с продавцом, и документально подтверждать нарушение интересов покупателя.

Важным условием для совершения сделки является также согласие третьих заинтересованных лиц. К ним относятся супруги (в некоторых случаях – и бывшие), несовершеннолетние дети.

Например, бывший супруг хочет продать квартиру, купленную во время нахождения в законном браке, и принадлежащую по праву собственности лично ему. Этого нельзя сделать, если бывшая жена не подпишет согласия, заверенного нотариусом.

Также, как нельзя, без разрешения органов опеки и попечительства, продать жилье, в котором прописан, даже не являясь собственником, несовершеннолетний ребенок.

Сроки давности

С исковым заявлением в суд о признании сделки недействительной может обратиться как одна из участвующих сторон, так и третьи лица, а также прокурорские органы или представители региональной власти.

Но дела подобного рода имеют разные сроки давности, зависящие от определенных моментов:

  • 1 год – в случае, если речь идет о сделке, совершенной с нарушением ГК РФ (оспоримой сделке). Отсчет времени ведется ото дня, в который истец получил сведения об обстоятельствах, благодаря которым сделка может считаться недействительной. Эту дату будет нужно подтвердить какими-либо документами.
  • 3 года – если совершена ничтожная сделка. То есть, либо сделка не получила должной регистрации, либо не была сделана передача денежных средств. Временной отсчет, в данном случае, ведется со дня подписания договора.
  • 10 лет дается на оспаривание сделок третьими лицами, непосредственно не принимавшими участия в ней. Ими могут являться совладельцы, не дававшие своего согласия на продажу жилья, несовершеннолетние, прописанные на данной жилплощади и т.д. Срок отсчитывается, как и в первом случае – со дня, когда заявитель получил информацию о возможной неправомерности сделки.

В каждом случае при подаче иска нужно представить документы, позволяющие оспорить сделку.

Чем подтвердить недействительность сделки

Чтобы доказать, что сделка противоречит закону, достаточно представить текст самого закона, и показать место в договоре, которое вступает в с ним в противоречие.

  • В случае ничтожности сделки, необходимо будет доказать действительное отсутствие намерений сторон совершить ее, то есть – что фактических взаиморасчетов не состоялось. Подтверждением либо опровержением может послужить выписка из лицевого счета получателя (если средства передавались безналичным способом). Но получить ее может только судья.
  • Удостоверить факт недееспособности (или ограниченной дееспособности) какой-либо из сторон можно лишь, если относительно данного человека имеется вынесенное ранее решение суда. К иску потребуется приложить копию судебного решения.
  • Чтобы опротестовать сделку, совершенную несовершеннолетним, достаточно его паспорта и того факта, что в документах купли-продажи нет подписи хотя бы одного из родителей.
  • Доказать отсутствие согласия третьих лиц тоже несложно. В случае с продажей квартиры бывшим супругом, достаточно будет просто сличить три даты: время вступления в брак, время покупки жилья и время расторжения брака.

Факт угроз или мошенничества доказать сложнее всего. Хорошим доказательством может стать аудио или видеозапись при разговорах с продавцом или агентом. Это послужит подтверждением как давления или угроз, так и сокрытия фактов о настоящем состоянии квартиры.

Куда обращаться с иском для отмены сделки

Если имеются основания для оспаривания, необходимые документы подготовлены, нужно без промедления обращаться в суд с исковым заявлением, чтобы не пропустить срок, отведенный по закону.

Подавать заявление нужно в территориальный судебный орган по адресу квартиры. А если имело место мошенничество, одновременно направить заявление в полицию, для возбуждения уголовного дела.

При составлении искового заявления рекомендуется воспользоваться помощью юриста, обладающего опытом в данной правовой сфере.

Документ должен включать в себя следующие данные:

  • Информацию об оспариваемом объекте жилья (адрес, площадь и т.д.).
  • Основания, по которым сделку можно счесть недействительной. Необходимо сослаться на конкретную статью ГК РФ.
  • Выписку из ЕГРП на сегодняшний день.
  • Список и данные лиц, готовых дать показания в суде об известных им обстоятельствах сделки, доказывающих, что она недействительна.
  • Просьбу об установлении недействительности сделки.
  • Предложения по последствиям удовлетворения иска.

Последнее очень важно сформулировать грамотно.

Обычно податели иска хотят вернуть все в исходное состояние, но могут быть и иные требования.

Если истец выиграл дело, он вправе потребовать от ответчика возмещения всех судебных расходов: гонорара юриста, госпошлины и др.

Разбирательство в суде

Решив обращаться в суд самостоятельно, или с помощью нанятого юриста, в любом случае: к процессу следует подготовиться основательно, и не только с помощью документов.

Нужно продумать, что можно противопоставить аргументам ответчика, которые наверняка последуют. Не удовлетворившись судебным решением, ответчик имеет право подать апелляцию в вышестоящую инстанцию.

Если окончательное решение всех судебных инстанций будет вынесено в пользу истца, нужно получить его на руки и отправиться с данным документом в Регистрационную палату, для внесения необходимых изменений в ЕГРП.

В случае, если суд решил дополнительно взыскать с ответчика определенную денежную сумму в пользу истца, то, последний получает еще и исполнительный лист. Причитающиеся деньги он может получить с ответчика самостоятельно, или с помощью сотрудников Службы судебных приставов.

Сроки оспаривания сделки с недвижимостью

Сроки оспаривания сделки с недвижимостью информация часто востребованная. Хоть раз в жизни, но каждый человек совершает операции с недвижимым имуществом.

Это может быть покупка, продажа, сдача в аренду, дарение и другие действия по передаче прав на недвижимость.

И иногда у одной из сторон появляются основания для недовольства проведенной сделкой по различным причинам. На законодательном уровне установлен период времени для отстаивания своих прав.

Общие понятия о сроках оспаривания

Гражданско-правовой договор совершается для возникновения права собственности или правомочия пользования объектом имущества. Условия, отличающие действительное соглашение от недействительного, следующие:

  • Содержание документа не противоречит нормам законодательства о совершении действий с недвижимостью;
  • Стороны обладают необходимой право и дееспособностью, то есть способностью нести ответственность за свои деяния, а также осознавать свои обязанности;
  • Воля и волеизъявление участников об операции с недвижимости совпадают;
  • Соблюдена форма заключения договора.
Читать еще:  Срок действия предварительного договора купли продажи недвижимости

Нарушение хотя бы одного из перечисленных условий свидетельствует о недействительности договора.

Признание соглашения недействительным означает то, что заключенный между сторонами договор не влечет за собой юридических последствий с самого момента подписания.

Сторона, выявившая факт недействительности правового действия, выбирает один из вариантов:

  1. Оспаривание заключенного договора по объектам недвижимости;
  2. Доказывание факта ничтожности.

Исчисление периода времени, за который можно оспорить совершенные действия, начинается с того момента, как одна из сторон обнаружила факт недействительности. Оспаривание сделок с недвижимостью происходит путем направления искового заявления соответствующему судебному органу.

Основания для оспаривания

Любой спор должен быть подкреплен соответствующим основанием.

Причинами для оспаривания сделки с недвижимостью могут стать:

  1. Нарушение правовых норм заключенным договором о передаче прав на недвижимое имущество;
  2. Выявление информации о недееспособности или ограниченной дееспособности одной из сторон;
  3. Случаи, когда одна из сторон представлена несовершеннолетним и процедура проведена без согласия законных представителей ребёнка;
  4. Соглашение о недвижимом имуществе совершено человеком из-за угроз других лиц, под давлением;
  5. Из-за недостоверной информации одна из сторон договора введена в заблуждение, это может быть квалифицировано как мошеннические действия.

Сроки оспаривания сделки с недвижимостью

Срок оспаривания сделки с недвижимостью может иметь длительность 1 год либо 3 года в зависимости от сложившейся ситуации. Определение длительности срока для обжалования происходит на основании норм Гражданского кодекса РФ, где указаны положения об оспоримых и ничтожных соглашениях.

Понятие исковой давности устанавливает временной период для осуществления защиты нарушенных прав истца. Законодательно исковая давность закреплена в ст. 195 Гражданского кодекса РФ.

Сроки давности для предъявления иска важны не только для сторон, но и для других лиц и государственных организаций, чьё присутствие может потребоваться в судебном заседании при рассмотрении дела о недействительности операций с недвижимостью.

Оспоримые сделки

Для оспаривания должны быть правовые основания, в общем виде установленные параграфом 2 главы 9 ГК РФ. Порядок подачи искового заявления в суд подразумевает обоснованность заявления истца о нарушении его законных прав и интересов условиями совершенного соглашения по поводу передачи прав на недвижимость.

Длительность срока для предъявления искового заявления равна 1 году с того момента, как на истца было прекращено влияние угрожающих действий, из-за которых операция по передаче прав на недвижимость была проведена.

В ином случае срок давности для оспаривания исчисляется с момента, когда истцу открылись иные обстоятельства, влекущие недействительность правовых действий.

В случае оспоримого соглашения у гражданина есть выбор способа защиты своих прав:

  • Обращение в судебную инстанцию;
  • Медиация, то есть поиск компромисса при помощи третьего лица, не являющегося заинтересованным в исходе спора;
  • Самостоятельная защита истцом своих нарушенных прав и законных интересов.

В итоге судебного рассмотрения оспоримого договора будет вынесено решение о действительности либо недействительности на основании всех представленных сторонами доказательств.

Ничтожные сделки

К ничтожным относятся те соглашения, которые с момента заключения не соответствовали нормам российского законодательства. В таком договоре нет сомнений в недействительности.

Единственной причиной для ничтожности – это наличие факта нарушения требований закона.

Такой договор считается недействительным в силу своего характера, а не по решению суда. Однако само признание недействительности происходит на основании судебного рассмотрения дела.

Для признания ничтожной сделки недействительной ч.1 ст. 181 ГК РФ установлен срок длительностью в 3 года. В этой же статье установлен порядок исчисления срока: со дня исполнения соглашения по поводу объекта недвижимого имущества либо с момента предъявления иска третьим лицом, которому стало известно о начале исполнения условий.

Для ничтожных сделок установлен максимальный предел срока исковой давности. Верхняя граница периода оспаривания не превышает 10 лет с момента исполнения условий сторонами.

Среди ничтожных сделок есть несколько подвидов, такие как:

  • Мнимые – это такие соглашения, которые совершены без намерения создать новые юридические последствия для сторон договора;
  • Притворные – те, которые покрывают за собой другое соглашение по поводу недвижимого имущества;
  • Действия по передаче прав на имущество с малолетними и ограниченно дееспособными гражданами;
  • Нарушающие права и интересы третьих лиц;
  • Те гражданско-правовые договоры, которые нарушают правопорядок и нравственность.

Оспаривание правовых действий с недвижимостью потребует от истца внимательности и юридической грамотности при составлении заявления в суд и описании причин для признания его недействительности.

Дополнительно о сроках оспаривания сделок с недвижимым имуществом можно узнать, посмотрев видео:

Оспаривание сделок с недвижимостью: разбираемся в деталях

Нет ничего печальней, чем потерять недвижимость или крупную сумму денег, отложенных на ее покупку. Для многих это может обернуться настоящей трагедией, так как теряется последний шанс на проживание в собственной квартире. Увы, мошенничество с недвижимостью с каждым годом становится все более распространенно. Дома, квартиры и участки земли — это лакомый кусочек для мошенников, которые обогащаются за счет чужой невнимательности или незнания законов. Однако есть и хорошая новость — часть сделок с недвижимостью являются обратимыми и оспариваемыми.

Оспаривание сделок с недвижимостью — это процедура, которая признает свершившуюся сделку с квартирой недействительной, будь то продажа или обмен.

Оспорить сделку можно не только в случае выявленного мошенничества, но и в других ситуациях, когда не соблюдалась установленная законом процедура. Нужно разделять понятие ничтожной и оспоримой сделки. Давайте рассмотрим, чем именно они отличаются.

Ничтожная или оспоримая сделка: в чем разница?

Ничтожной сделкой считается та операция с квартирой, которая была заключена с грубыми нарушениями и является незаконной с самого начала. То есть это такая сделка, которая не могла быть заключена в принципе. Например, когда вам продал квартиру не ее владелец, а лицо, подделавшее правоустанавливающие документы. Срок исковой давности по ничтожным сделкам составляет три года с возможностью увеличить этот срок до 10 лет. Оспаривание сделки купли-продажи квартиры происходит в судебном порядке, хотя ничтожной она будет являться с момента заключения.

Давайте перечислим виды ничтожных сделок:

  • Сделки, заключенные с недееспособными гражданами (то есть с такими лицами, которые имеют серьезные ментальные заболевания).
  • Сделки, заключенные с малолетними гражданами (лицами, не достигшими возраста 14 лет). Оспаривание таких сделок с недвижимостьюпроисходит в присутствии законного родителя или опекуна.
  • Мнимые сделки (фиктивные), которые составлены лишь для вида. Например, фиктивной будет являться сделка дарения, когда по факту есть передача денег.
  • Сделки с квартирами, которые находятся в залоге или под арестом.

Мошеннические сделки (к таким видам сделок можно отнести сделки по поддельным документам, совершение сделки от подставных лиц и так далее). Оспаривание подобных сделок купли-продажи квартиры начинается с возбуждения уголовного дела по факту мошенничества.

Оспоримая сделка — это такая сделка, которая требует признания своей недействительности в судебном порядке. Суд устанавливает являются ли основания, изложенные в исковом заявлении, достаточно весомыми для оспаривания данной сделки с недвижимостью. Например, если в ходе раздела наследственного имущества не были учтены права одного из наследников, то он может обратиться в суд и признать сделку недействительной. Если требования наследника являются законными, то суд может признать сделку недействительной. Срок исковой давности по оспоримым сделкам составляет один год.

Виды оспоримых сделок:

  1. Сделка совершена без согласия третьего лица или государственного органа, выдающего на это разрешение. Оспаривание сделки купли-продажи квартиры, в данном случае, начинается с искового заявления от третьего лица.
  2. Сделка была совершена лицом, который находился в измененном состоянии сознания (алкогольное и наркотическое опьянение).
  3. Сделка совершена под влиянием третьей стороны (шантаж, угроза, насилие).
  4. Лицо ввели в заблуждение и не рассказали о реальных последствиях заключения сделки.

Таким образом, ничтожные и оспоримые сделки различаются лишь степенью незаконности в момент совершения. Ничтожные — незаконны по своей сути, а оспоримые признаются недействительными лишь при наличии веских доказательств. Срок давности оспаривания сделки с недвижимостью в первом случае составляет три года (в некоторых случаях он может быть продлен), во втором случае — один год.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector