Последствия расторжения договора купли продажи недвижимости

Последствия расторжения договора купли продажи недвижимости

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Только после регистрации в государственных органах договор по покупке или продаже любого объекта недвижимости, в том числе и квартир, вступает в законную силу.

Иногда происходит так, что договор надо расторгнуть в силу определённых причин. Одна из сторон для этого может подать иск, либо можно договориться добровольно.

Основные положения расторжения договора

Договор прекращает своё действие в любом случае, когда проходит процедура расторжения. Кроме того, между сторонами заканчивается какие-либо правовые отношения.

Но, чтобы отменить сделку, недостаточно одного проявления воли со стороны продавца, либо покупателя. Нужно обращаться в суд, либо добиваться согласия противоположной стороны.

Сама процедура по расторжению проходит в той же форме, в которой договор заключался с самого начала. Это значит, что всё оформляется только письменно.

Практически, сразу стороны приходят к соглашению редко, если вообще приходят. Ни продавец, ни покупатель не могут требовать чего-то, если оно входило в обязательства, уже исполненные до момента отмены сделки.

Исключения – только ситуации, когда подобные действия предусмотрены самим текстом договора.

В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи

Статья 450 Гражданского Кодекса РФ – документ, где точно прописаны все основания, по которым можно расторгнуть сделку. В основном причиной для этого становятся серьёзные нарушения одной из сторон.

Есть несколько случаев, которые предусмотрены и самим законодательством РФ:

Непредвиденные обстоятельства. Это означает, что появляются причины, которые делают невозможным соблюдение условий, описанных в договоре.

Эти причины обычно не может предусмотреть ни одна из сторон. Например, они возникают из-за интересов третьих лиц;

Ещё один возможный случай – когда покупатель предоставляет оплату в неполном объёме, либо вообще отказывается от неё.

Такие нарушения обычно допускают покупатели после того, как прошла регистрация в Госреестре;

  • Когда человек или члены его семьи отказываются выселяться из продаваемой квартиры. Либо не снимаются с регистрационного учёта.
  • Расторжение до регистрации

    Будет гораздо проще закончить этот процесс, если государственная регистрация ещё не закончилась.

    Будет считаться, что квартира принадлежит только продавцу. Он сам может выдвинуть требование по расторжению сделки таким образом, чтобы для него рисков было меньше.

    При обоюдном согласии остаётся только подписать само соглашение между сторонами.

    Расторжение после регистрации

    Когда квартира уже переведена покупателю, решить вопрос гораздо сложнее.

    Досрочное расторжение сделки возможно в этом случае только на нескольких основаниях. Они должны быть перечислены в законодательстве, либо в тексте самого договора. Согласно Гражданскому Кодексу, аннулировать сделку можно только пока договор действует.

    Расторгнуть договор не получится, когда срок сделки истёк и все обязательства выполнены. Такое правило относится к любым сделкам по объектам недвижимости.

    Имущество в принципе не возвращают при оформлении расторжения договора, если сделка была выполнена в частичном объёме, но уже проведена процедура государственной регистрации по переходу полномочий на квартиру.

    Чтобы была возможность вернуть абсолютно всё, соответствующее условие прописывается либо в начальном договоре при покупке, либо в соглашении по расторжению.

    Расторжение по соглашению сторон

    Можно не обращаться в судебные инстанции, если удалось достичь обоюдного согласия. Сама подача иска от одной из сторон становится возможной только в том случае, если получен официальный отказ от второй стороны.

    Одна сторона должна ответить другой за срок не более, чем в 30 дней. В договоре можно указать другие сроки.

    При получении отказа, отсутствии ответа вообще придётся только обращаться к суду.

    Расторжение через суд

    К составлению иска надо приступать, если достигнуть соглашения так и не удалось, после всех переговоров и сообщений.

    Главное – требовать не только расторжения, но и возврата имущества. Многие допускают ошибку, забывая о втором пункте.

    Решение судом выносится только на основании требований, предъявленных истцом. Он может расторгнуть договор, но не решит судьбу имущества, которое стало его предметом. Придётся составлять заявление ещё раз, чтобы удовлетворить другое требование.

    Потому важно соблюдать несколько основных правил:

    • Можно требовать возместить моральный ущерб, если одна из сторон допустила серьёзное нарушение положений, указанных в законодательстве;
    • Обязательно указывать на возврат переданного имущества;
    • Расторжение договора. Надо указать, на каких именно основаниях выдвигается это требование.

    На что следует обращать внимание

    Требуется проявлять максимальную осторожность, оформляя любую сделку, чтобы в дальнейшем избежать сложностей.

    В соглашении надо закрепить хотя бы пару следующих пунктов:

    • Срок, за который будут переданы денежные средства. Не важно, происходит это до завершения регистрации, либо после соответствующего действия;
    • Саму возможность расторжения, когда одна из сторон не выполняет свои обязательства.

    Передаточный акт чаще всего становится основным документом, где фиксируется сам факт передачи квартиры от одного владельца к другому.

    Можно использовать и другую форму для оформления этого факта. Переданной квартира будет считаться после подписания всех бумаг, фактической передачи имущества.

    Но даже в законодательстве не установлено конкретных сроков, за которые это действие нужно завершить. ГК РФ предлагает лишь одно понятие – разумные сроки. Это весьма условное понятие, в связи с чем соответствующие условия лучше предусмотреть заранее, в тексте самого договора.

    Недействительные и расторгнутые сделки – понятия абсолютно разные. Но в результате каждого из этих действий договор перестаёт быть действительным. Свою актуальность теряют и обязанности каждой стороны.

    Но, если сделка будет признана недействительной – последствия будут другими, чем при расторжении. Виновная сторона в результате возвращает всё то, что получила в результате заключения первоначального договора.

    Если есть необходимость, виновники возмещают и ущерб, причинённый своими действиями. Об этом говорит статья 167 ГК РФ.

    Существует несколько случаев для признания любой сделки недействительной:

    Притворная или мнимая сделка.

    Первый вариант – когда она заключается для прикрытия других взаимоотношений, второй – когда не создаются какие-либо юридические последствия;

    Заключение договора при тяжких обстоятельств вроде сговора, насилия, обмана и так далее.

    Возникнут трудности с признанием недействительности сделки, если имело место мошенничество.

    Лучше обратиться ещё и в полицию, чтобы завести уголовное дело на лиц, виновных в преступлении;

    Одна из сторон, заключивших договор, потеряла способность осознанно руководить действиями.

    Имеется в виду ситуация, когда человек не осознаёт свои решения в какой-то определённый момент – именно, когда подписывается договор;

  • Продавец или покупатель признаны недееспособными, ограниченно способными;
  • Нарушаются нормативные акты, нормы закона.
  • Действительность той или иной сделки оспаривается, если выяснится, что у организации-владельца квартиры не правильно оформлены уставные документы. Например, когда контракт подписывает лицо, у которого на это не было никаких полномочий. Или если регистрации сделки прошла, но этого не одобрили руководители.

    Оплата любого товара – обязанность покупателя, главное условие для состоятельности соглашения между ним и продавцом. Чаще всего ошибки в этом случае совершают при оформлении платёжных документов. Например, рекомендуется проводить только безналичный расчёт, если в качестве продавца выступает организация.

    Расписка и акт должны подтверждать факт совершения сделки в том случае, если объект приобретается у физического лица. В расписке нужно написать, какая сумма была передана, кем, кому и за что.

    Многие полагают, что для вступления договора в силу достаточно оформить бумаги у нотариуса. Но это убеждение действительности не соответствует.

    Любой объект может иметь свои недостатки, но иногда их становится слишком много. Можно перечислить лишь самые распространённые проблемы:

    • Не передаются основные документы по недвижимости;
    • Прописка граждан, которых невозможно выписать;
    • Обременение правами третьих лиц, использование в качестве залога;
    • Техническое состояние хуже, чем указано изначально в договоре.

    Закон говорит о том, что такие недостатки надо обговаривать заранее, либо при встрече с покупателем в устной форме, либо в самом тексте договора. Но в таком случае объекты недвижимости будут стоить гораздо меньше.

    Прежде всего, покупатели могут требовать снижения цены, либо расторжения договора в судебном порядке, если они приобрели объект, права на который есть у третьих лиц. Такая позиция закреплена в 460 статье Гражданского Кодекса.

    Отказаться от договора любой человек может и в том случае, если продавец не предоставляет весь набор с необходимыми документами.

    Различные варианты действий есть и при продаже товара с низким уровнем качества. Например, допускается потребовать замену.

    Заключение предварительных договоров необходимо, если продавцы получают определённый аванс. В этом договоре указывается, в какой срок должна быть перечислена полная оплата.

    И упоминается об ответственности каждой из сторон в случае, если они не выполняют своих обязательств:

    За оформление документов в этой ситуации обычно отвечает нотариус.

    Но нет ничего противозаконного, если обе стороны составят бумаги собственноручно;

    Продавец возвращает покупателю задаток в увеличенном размере, если он не даёт согласия на подобные действия, вне зависимости от причин отказа. После этого осуществляется выплата штрафа, о чём должно быть напрямую сказано в тексте договора.

    Именно этот пункт чаще всего становится причиной судебных разбирательств;

    Покупателю необходимо написать заявление в арбитражный суд, если продавец нашёл более выгодные условия для продажи, и не хочет тратить время на ожидания.

    В заявлении указываются причины, по которым возникло недопонимание;

  • Но в такой ситуации есть вероятность получить лишь сумму, которая и служила авансом;
  • Обращаться в суд придётся и в том случае, если по каким-либо причинам от дальнейшего оформления сделки отказался покупатель.
  • При оформлении сделок лучше привлекать опытных специалистов. Ведь далеко не каждый человек без профессионального образования сможет разобраться абсолютно во всех тонкостях.

    Многолетняя практика и высшее юридическое образование станут гарантом для обеих сторон, позволят сэкономить деньги и время.

    Можно ли расторгнуть договор купли-продажи, если продавец скрыл изъян квартиры

    Можно ли расторгнуть договор купли-продажи, если продавец скрыл изъян квартиры

    Покупатель купил двушку в центре. Начал ремонт и за листом гипсокартона обнаружил огромную трещину в несущей стене.

    В этой статье рассмотрим как расторгнуть договор купли-продажи квартиры после гос. регистрации и что делать, если аннулировать сделку невозможно.

    Читать еще:  Требования к оформлению договора купли продажи недвижимости

    Две статьи ГК РФ объясняют, что делать, если покупатель обнаружил в квартире скрытый изъян.

    469 ГК РФ. Качество товара
    Договор расторгать не нужно. Продавец оплачивает ремонт квартиры или снижает стоимость жилья.

    Статью применяют в случае, когда изъян можно устранить. Если трещину не залатать, а несущая стена обваливается, судья вправе аннулировать сделку.

    Статья 557 п. 2. Последствия передачи недвижимости
    Покупатель имеет право расторгнуть договор купли-продажи и потребовать у продавца вернуть деньги.

    Статью применяют в исключительных случаях: когда изъян опасен для жильцов квартиры или его сложно устранить.

    Можно ли отменить сделку купли-продажи квартиры после регистрации

    Можно, — если соблюдены условия:

    1. В квартире невозможно или опасно жить
    Чтобы узнать, насколько опасна трещина в стене или просевший потолок, вызывают оценщиков. Специалисты осматривают квартиру, делают замеры трещины и делают вывод: соответствует ли квартира требованиям к жилым помещениям с учетом найденных изъянов.

    2. Устранить или отремонтировать изъян невозможно
    Эксперты решают, можно ли отремонтировать квартиру. Если залатать трещину невозможно или стоимость ремонта выше половины цены за квартиру, суд может расторгнуть договор.

    3. Продавец умышленно скрыл изъян
    Перед покупкой квартиры покупатель подписывает акт приема-передачи жилья. Документ означает, что покупатель осмотрел жилплощадь и согласен купить квартиру, несмотря на неровные потолочные стыки, старую сантехнику и вздувшийся паркет. Суд встанет на сторону покупателя только в случае, если продавец умышленно скрывал изъян от покупателя, риелторов и юристов.

    Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры через год

    Закон позволяет расторгнуть договор и вернуть деньги за квартиру еще 3 года после покупки.

    На деле — уже через несколько недель продавец тратит деньги на новый дом, обучение в ВУЗе или семейный отпуск. Потому отказывается расторгнуть договор, и все нужно решать через суд.

    Расторгать договор, если продавцу заведомо нечем платить – опасный вариант для покупателя

    После суда квартиру вернут бывшему владельцу, а возврата денег за жилье придется ждать долго. Сократить убытки получится, если выгодно перепродать квартиру.

    Может ли покупатель квартиры расторгнуть договор купли-продажи в других случаях

    Основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости прописаны в ст. 450 ГК РФ:

    1. Суд аннулирует договор, если продавец не выезжает из проданной квартиры, отказывается вывозить свою мебель и личные вещи.
    2. Бывший владелец квартиры не выписывается из квартиры или не выписывает из нее своих родственников.
    3. Непредвиденные ситуации сделали покупку квартиры слишком сложной или невыгодной. Например, после резкого скачка курса валют квартира стала слишком дорогой.

    Может ли продавец расторгнуть договор купли-продажи квартиры

    Продавец имеет право обратиться в суд, если покупатель отказывается платить за квартиру.

    Если продавец выиграет дело, судья обяжет покупателя выплатить полную стоимость квартиры — или расторгнет договор, если покупателю нечем платить.

    Как подготовиться к подаче иска

    Выслать письменную претензию продавцу
    Претензию с просьбой расторгнуть договор направляют продавцу заказным письмом. Если решили передать претензию лично в руки, нужно дополнительно составить расписку о получении.

    Почтовое уведомление или расписку сохраняют до суда. Иск можно подавать через 30 дней после получения претензии. Если продавец присылает письменный отказ, иск подают сразу.

    Подготовить документы для суда
    Независимые оценщики готовят отчет о масштабах изъяна, где указывают диаметр пробоины в стене или площадь прогнившего пола.

    К документам подкрепляют фотографии изъяна и передают суду. На случай апелляции нужно запросить в экспертном бюро дубликат документов или заверить копии у нотариуса.

    Написать исковое заявление
    В иске прописывают, что хотят не только расторгнуть договор, но и вернуть оплату за квартиру. Продавец не обязан возвращать деньги, если суд постановил только расторгнуть договор. Чтобы получить оплату, нужно подать второй иск с требованием вернуть деньги.

    Иск оформляют в двух экземплярах или делают копию. Один экземпляр передают в суд, а второй отправляют продавцу квартиры.

    Расторжение договора купли-продажи недвижимости

    Под расторжением договора купли-продажи недвижимости следует понимать прекращение гражданских правоотношений между продавцом и покупателем недвижимого имущества и наступление определенных правовых последствий в зависимости от способа прекращения действия договора. Для прекращения договора купли-продажи недвижимости достаточно волеизъявления одной стороны при наличии достаточных оснований. Рассмотрим подробнее предусмотренные законом основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости на различных этапах заключения сделки.

    Основания

    Основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости устанавливаются в рамках ГК РФ и непосредственно в условиях самого договора. Основанием для расторжения должно послужить существенное нарушение условий договора и действующего законодательства одной из сторон, либо существенное изменение объективных условий возникших правоотношений в такой степени, что стороны более не могут рассчитывать на предполагаемую при заключении договора выгоду.

    Договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут сторонами добровольно либо в судебном порядке. Расторжение договора оформляется в виде соглашения большинства сторон, участвующих в сделке. Если стороны не могут прийти к согласию о прекращении своих правовых отношений, расторжение договора возможно произвести только через суд при наличии причин, установленных ст. 450 ГК РФ. Данный вариант расторжения именуется в законе односторонним.

    Таким образом, можем определить общий перечень оснований, влекущих расторжение договора купли-продажи недвижимости:

    • соглашение сторон;
    • решение суда о расторжении договора;
    • односторонний отказ от его исполнения (путем направления уведомления о расторжении договора купли-продажи недвижимости – ст. 450.1. ГК РФ).

    Кроме того, сделка может быть признана недействительной, что автоматически влечет прекращение возникших правоотношений между сторонами (ст. 166 ГК РФ).

    Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости также будет зависеть от стадии заключения сделки, на которой по крайней мере одна из сторон пришла к выводу о невозможности участия в правоотношениях.

    Расторжение до регистрации

    Расторжение договора купли-продажи недвижимости до его регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии РФ (Росреестр) является наиболее простым способом прекращения правоотношений между сторонами. Так как сделка с недвижимостью не прошла процедуру государственной регистрации, переход прав на предмет договора не произошел.

    Если стороны решили расторгнуть договор до момента его передачи на регистрацию, достаточно заключить обоюдное соглашение о его расторжении в простой письменной форме. В случае расторжения нотариального договора купли-продажи недвижимости необходимо уведомить нотариуса, проводившего сделку, о намерениях сторон.

    Если договор уже передан на регистрацию, но еще не получено свидетельство о переходе права, сторонам необходимо подать в Росреестр заявление о регистрации соглашения о расторжении, что повлечет простановку отметки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о прекращении сделки.

    Соглашение о расторжении будет принято Росреестром только в том случае, если из его текста будет очевидно, что решение сторон является добровольным, и стороны не имеют претензий друг к другу. По итогам расторжения договора до регистрации восстанавливается правовое положение сторон, существовавшее до заключения договора.

    Расторжение после регистрации

    Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации влечет большее количество неблагоприятных последствий, чем отмена договора до регистрации. Обуславливается это тем, что договор прошел государственную процедуру перехода права и закрепил вещные права за новым собственником. Фактически договор уже исполнен, и восстановить первоначальное правовое положение сторон практически невозможно, так как расторжение договора по соглашению сторон предусматривается только на время действия договора.

    Фактически, чтобы аннулировать первоначальный договор добровольно, стороны должны заключить новый вариант, где покупатель становится продавцом, а продавец – покупателем, при этом стоимость договора остается прежней, а предмет договора не меняется. В результате сторонам необходимо еще раз пройти государственную регистрацию перехода права и установить первоначальное правовое положение.

    В случае одностороннего отказа стороне необходимо обратиться с заявлением в суд, если ранее не было достигнуто внесудебного соглашения. Обращению в суд в любом случае должно предшествовать направление письменного уведомления с предложением расторгнуть заключенный договор. Для принятия решения противоположной стороной должен быть предоставлен разумный срок. Если в течение указанного срока сторона не предприняла никаких действий или ответила прямым отказом в удовлетворении заявленных требований, у другой стороны возникает право обратиться за защитой нарушенных прав в судебном порядке при наличии достаточных оснований.

    Исковое заявление

    Исковое заявление о расторжении договора купли-продажи недвижимости не имеет типового образца. Тем не менее, оно должно соответствовать нормам ст. 131 ГПК РФ в части формы и содержания.

    Вводная часть искового заявления должна содержать реквизиты суда, в который направляется жалоба, информацию о сторонах-участниках дела, цену иска и его наименование. В фабуле сторона-заявитель должна изложить все доводы и основания (например, о существенном нарушении другой стороной условий контракта либо о наличии непредвиденных обстоятельств, которые помешали бы заключению соглашения изначально или иные обстоятельства), послужившие причиной обращения в суд, а также доказательства в подтверждение своих доводов. Заключительная часть содержит требования, которые сторона заявляет перед судом. Нельзя забывать, что необходимо потребовать не только расторжения заключенного договора, но и фактическое возвращение имущества, переданного по такому договору.

    В исковом заявлении обязательно должна присутствовать ссылка о попытках внесудебного урегулирования спора и ответной реакции противоположной стороны. Если суд учтет все доводы и решит, что они являются достаточными для удовлетворения заявленных требований, договор будет признан расторгнутым с момента вступления в законную силу судебного решения о расторжении договора купли-продажи недвижимости.

    Сроки расторжения договора купли-продажи недвижимости напрямую зависят от способа, который стороны выбрали в рамках урегулирования спора. Самый быстрый вариант – это заключение добровольного соглашения о расторжении. Таким образом стороны потратят время только на его составление и передачу в регистрирующий орган, если регистрация основного документа еще не была произведена. Если договор прошел регистрацию, а стороны так же добровольно намерены расторгнуть его, им придется потратить время на составление нового договора купли-продажи и повторное прохождение процедуры регистрации.

    В случае обращения в суд необходимо учитывать, что установленный ГПК РФ срок для рассмотрения искового заявления в гражданском судопроизводстве составляет как минимум 2 месяца , в рамках АПК РФ – как минимум 3 месяца (ст. 152).

    Читать еще:  Последствия недействительности договора купли продажи недвижимости

    Общий срок исковой давности о расторжении договора купли-продажи недвижимости составляет 3 года.

    Последствия

    Правовые последствия расторжения договора купли-продажи опять-таки зависят от стадии, на которой был расторгнут договор. До прохождения государственной процедуры по регистрации перехода права стороны могут рассчитывать на возвращение в первоначальное правовое положение, существовавшее до момента подписания договора. В случае расторжения после процедуры регистрации даже по обоюдному согласию возвратить имущество и переданные за него деньги не представляется возможным, кроме как на основании решения суда или регистрации нового договора купли-продажи.

    Налоговые последствия расторжения договора купли-продажи недвижимости также будут варьироваться в зависимости от конкретных обстоятельств. До регистрации перехода права расторжение договора не влечет начисление налогов, так как подобную сделку можно считать несостоявшейся. После регистрации права налоги будут исчисляться исходя из того периода, в течение которого одна сторона фактически владела имуществом. Противоположная сторона, в свою очередь должна будет отчитаться о полученной выгоде. Если судом подобная сделка будет признана недействительной, это будет свидетельствовать о том, что реализации имущества не происходило. Соответственно это свидетельствует и об отсутствие получения дохода иной стороной.

    При заключении договора купли-продажи недвижимости необходимо предусмотреть все возможные юридические события, которые могут стать основанием для расторжения сделки, и прописать их в условиях договора. Если же расторгнуть договор мирным путем не представляется возможным, заинтересованная сторона должна представить все возможные и допустимые доказательства необходимости удовлетворения ее требований о расторжении договора и возвращении имущества.

    Расторжение сделки купли-продажи недвижимости — процесс и последствия

    Источник изображения: www.pixabay.com

    Оформление сделки – сложный процесс, который требует соблюдения всех юридических тонкостей. Нередко гражданам приходится осуществлять процедуру расторжения договора купли-продажи недвижимости, что может быть вызвано различными причинами. Обо всех особенностях и возможностях, рисках и выплатах следует знать заранее – юридическая осведомленность значительно упрощает процесс.

    Можно ли расторгнуть договор купли-продажи после регистрации

    В соответствии с главой 29 ГК РФ расторжение договора возможно как в одностороннем порядке, так и по решению обеих сторон. Это делается до регистрации или после по определенным причинам, которые прописываются в отдельных статьях законодательного акта.

    Аннулирование сделки после регистрации в Росреестре происходит на основании следующих статей указанного кодекса:

    • 450 – представлены все причины, на основании которых можно расторгнуть сделку;
    • 451 – приведены условия и особенности осуществления процедуры;
    • 452 – описан порядок действий;
    • 453 – содержит последствия проведенной сделки в отношении обеих сторон.

    Весь порядок заключения сделки с недвижимостью описан в Федеральном законе от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ. Здесь представлены требования к сторонам, которые обязаны проводить обязательную регистрацию договора купли-продажи. Регистрация подразумевает смену владельцев квартиры или дома, поэтому расторжение сделки требует повторного обращения в Росреестр для возвращения прежней ситуации.

    Важно! В соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ сделать это можно в течение трех лет после регистрации сделки. Это срок исковой давности, который иногда может быть не соблюден. К примеру, если имущество было получено продавцом по факту наследования при отсутствии оповещения о смерти бывшего собственника всех наследников.

    Возможные причины

    Расторгнуть договор купли-продажи после его регистрации можно в соответствии с определенными причинами, которые указываются в законодательных актах. Их можно разделить на три группы: дающие право на расторжение в одностороннем порядке, по обоюдному согласию и другие основания.

    По согласию сторон

    Если инициатива расторгнуть договор исходит от обоих участников сделки, можно осуществить задуманное без обращения в суд даже после регистрации документа в Росреестре. Но на это должны быть веские причины, которые прописаны в законодательстве.

    Расторгать договор можно при возникновении следующих ситуаций:

    1. Покупатель так и не перевел денежные средства в срок, указанный в документе. Если подобное происходит и «нарушитель» говорит об отсутствии денег, обе стороны могут обратиться в Росреестр для подачи заявления на расторжение договора.
    2. У одной или обеих сторон возникли непредвиденные обстоятельства, решить которые можно только с помощью отзыва документа.
    3. На проданный недвижимый объект стали претендовать третьи лица. В этом случае продавец может договориться с претендентами и предложить покупателю расторгнуть договор с выплатой неустойки. Это предотвратит судебные разбирательства.

    Обоюдное решение должно сопровождаться новым подписанным соглашением, в котором указываются моменты возврата денежных средств с возможной выплатой неустойки.

    Внимание! Несмотря на веские основания и обоюдное решение о расторжении договора, сотрудники Росреестра могут отказать в проведении операции. Это происходит, когда долевую собственность имеет несовершеннолетний ребенок, а заявители не представили разрешения от органов опеки. Также выделяют случаи, когда покупка недвижимости осуществлялась несколькими собственниками, а заявление подают не все.

    В одностороннем порядке

    Прекращение договора в одностороннем порядке возможно только через суд. Как правило, подобные ситуации объясняются несогласием второй стороны. Иногда ответная сторона просто не выходит на связь. В этом случае даже через суд расторгнуть сделку практически невозможно.

    Осуществить задуманное можно только по факту наличия веского основания:

    1. Неуплата прописанной в документе суммы. Возможно полное отсутствие денежных средств или только части. Подать в суд можно сразу после окончания срока, указанного в договоре.
    2. Неожиданное возникшее обременение. К примеру, прописанный человек не выписался в течение указанного в договоре времени. Не всегда новые собственники обращаются в суд для прекращения регистрации бывшего владельца квартиры. Иногда принимается решение о расторжении сделки. Подать в суд может и продавец, которому некуда выписаться из прежней жилплощади.
    3. В сделке участвовали недееспособные граждане. Этот факт при регистрации договора в Росреестре не проверяется. Поэтому при нарушении опекун может подать в суд без согласия своего подопечного или второй стороны соглашения.
    4. Подписание договора сопровождалось давлением на одну из сторон. Доказать подобное даже в суде сложно, но при наличии веских аргументов суд идет навстречу истцу.

    Каждая ситуация будет рассматриваться в отдельности. Чтобы выиграть суд, необходимо представить веские доказательства.

    Другие причины

    Контракт или договор купли-продажи должен быть полностью соблюден сторонами, но если один пункт договоренностей будет нарушен, можно приступить к процедуре расторжения. Поэтому к дополнительным причинам начала процесса можно отнести:

    • использование при регистрации фальшивых документов;
    • несоблюдение прав несовершеннолетних;
    • отказ от освобождения жилплощади в оговоренный срок;
    • неправильно оформленные уставные документы, что зачастую происходит при продаже недвижимости компанией;
    • любые жизненные изменения в ситуации.

    Вне зависимости от причины, требуется собрать пакет документов, удостоверяющих наличие оснований для расторжения сделки после регистрации.

    Процесс и последствия расторжения

    Порядок расторжения напрямую зависит от оснований, которые к этому приводят. Если стороны пришли к общему соглашению, а Росреестр отказал в аннулировании сделки с определением какой-либо причины, им можно вновь оформить договор купли-продажи со сменой данных покупателя и продавца.

    Если приходится обращаться в суд, должна быть соблюдена следующая последовательность:

    1. Собрать документы, подтверждающие наличие оснований для расторжения договора.
    2. Обратиться в суд с иском – это необходимо делать даже при соглашении сторон.
    3. Дождаться суда и выступить с объяснениями относительно нарушенных прав одной из сторон.
    4. Суд принимает решение в пользу истца (или отказывает), оформив соответствующее заключение.
    5. С решением суда истцу следует обратиться в Росреестр и написать заявление с просьбой расторгнуть ранее оформленную сделку.
    6. На обработку документов сотрудникам госучреждения дается не более пяти рабочих дней.
    7. С полученными новыми документами можно приступать к реализации задуманного.

    Не всегда ответчики принимают судебное решение – они подают апелляцию. Некоторые покупатели отказываются покидать жилплощадь, для чего истцу приходится обращаться в правоохранительные органы.

    Юридических последствий для сторон нет, но человеческий фактор никто не отменял. Если в ранее поданном иске не будет прописано требование возврата денежных средств, суд не присудит подобное. Поэтому покупатель, если он является истцом, остается и без жилья, и без денег, что регламентируется статьей 453 ГК РФ.

    Заключение

    Расторгнуть соглашение о купле-продаже после регистрации возможно на законодательном уровне. Заявление в Росреестр подают по необходимости в соответствии с предложенным образцом. Если будет вынесен отказ, значит, следует обращаться в суд.

    О последствиях расторжения договора: последний Пленум

    Некоторое время назад мы обсуждали на этом портале проект постановления Пленума ВАС РФ “О последствиях расторжения договора”.

    Постановление было принято на заседании Пленума ВАС от 6 июня 2014 г. Это была последняя большая работа аналитического аппарата ВАС в сфере цивилистики, поэтому я (не без некой претенциозности) в название блога включил слова “последний Пленум”, хотя, строго говоря, это не вполне точно. Но бог с ним, с деталями, давайте к существу, воспользовавшись старой традицией попунктного комментирования.

    (Я тут скоро буду располагать значительным количеством свободного времени, поэтому планирую написать развернутый комментарий к этому постановлению, который хочу отдать в Вестник ВАС – или как он теперь будет называться, но это точно будет не раньше октября).

    1. В первом пункте нет каких-то глубоких идей. Подчеркивается, что договор можно прекратить двумя способами – (1) расторжением и (2) отказом от исполнения.

    Расторжение договора может состояться по (1а) соглашению сторон либо в результате (1б) судебного акта (а он, в свою очередь, может быть вынесен либо как (1аа) следствие существенного нарушения договора, либо (1аб) вследствие изменения обстановки).

    Отказ от исполнения договора возможен в случаях либо (2а) предусмотренных законом, либо (2б) установленных договором. Отказ от исполнения может быть как (a) мотивированным (например, отказ от исполнения вследствие поставки некачественного товара и т.п.), так и (b) немотивированным.

    В первом пункте подчеркивается, что правовые последствия как расторжения, так и отказа от исполнения являются идентичными. Следовательно, правовые позиции, которые в этом постановлении сформулированы для последствий расторжения договора, применяются и на случай отказа от исполнения.

    2. Здесь подчеркивается, что правила ст. 453 ГК (которые являются крайне неудачными, о чем речь пойдет дальше) являются общей нормой, а положения об отдельных договорах, устанавливающих последствия расторжения или отказа – специальными нормами, имеющими приоритет перед ст. 453 Кодекса.

    Читать еще:  Страхование сделки купли продажи недвижимости

    Здесь можно еще обратить внимание на то, что ст. 453 диспозитивна. Это означает, что стороны вольны регулировать последствия расторжения договора так, как это им представляется наиболее приемлемо именно для них. Однако при этом следует помнить, что свобода договора не безгранична. В связи с этим в постановлении упоминается постановление Пленума ВАС о свободе договора, содержащее методологический прием, позволяющий юристу выявить подразумеваемые законодателем запреты в нормах обязательственного права (я его называю пятиступенчатый тест на императивность). Если им воспользоваться, то, к примеру, понятно, почему нельзя установить в договоре аренды условие о том, что вследствие расторжения договора аренды объект аренды переходит в собственность арендатора и т.п.

    3. В этом пункте ВАС окончательно поддерживает одну из двух известных моделей последствий расторжения договора.

    Первая модель — т.н. “ретроактивная”, когда считается, что договора как будто бы никогда и не было. Вторая – “проспективная”, когда договор расторгается на будущее. В нашем ГК вроде бы заложена проспективная модель, на это указывает норма п. 4 ст. 453 о том, что стороны не обязаны возвращать друг другу все, что было передано по сделке, а также то, что в главе о неосновательном обогащении отсутствует указание на то, что нормы о неосновательном обогащении применяются и тогда, когда основание для передачи имущества отпало впоследствии.

    Однако судебная практика очень быстро столкнулась с ситуацией, когда норм о проспективном расторжении договора оказалось недостаточно (ср. п. 1 обзора по неосновательному обогащению), в котором обсуждался вопрос о том, можно ли требовать от экспедитора возврата неотработанного аванса. Буквальное применение положения п. 4 ст. 453 ГК привело суды к выводу о том, что нет. Но это совершенно абсурдное решение, не имеющее ничего общего со здравым смыслом, и ВАС его не поддержал. Однако вместо того, что развивать проспективный подход к расторжению обязательства и “сворачивать” долги в рамках именно договорных отношений, ВАС в 2000 г. выбрал обоснование, которое скорее имеет отношение к ретроактивному подходу к расторжению договора — он обосновал возврат аванса неосновательным обогащением.

    Это не замедлило сказаться на практике — суды стали квалифицировать любой долг, который имелся по расторгнутому договору, как неосновательное обогащение. Это привело к другой крайности: допустим, расторгается договор поставки, по которому имелась задолженность покупателя перед поставщиком. Суды, ссылаясь на п. 1 обзора по неосновательному обогащению, рассматривают долг как обязательство из неосновательного обогащения и взыскивают его на основании главы 60 ГК. Однако это приводит к другим трагическим для кредитора результатам: проценты по коммерческому кредиту не начисляются, неустойки не капают, залог или поручительство отпадает.

    ВАС РФ опять был вынужден вмешаться. В обзоре, посвященном некоторым основаниям прекращения обязательств (п. 1, 2005 г.), этот вопрос решается в следующем ключе: суд признает, что договоры расторгаются на будущее и делает вывод о том, что задолженность, накопившаяся к моменту расторжения договора, является договорным долгом.

    В конце апреля 2010 г. в постановлении 10/22, обсуждая последствия расторжения договора купли-продажи, пленумы ВС и ВАС говорят: продавец вправе требовать от покупателя возврата имущества, проданного по расторгнутому договору, как неосновательного обогащения. То есть Суд опять склонился к модели кондикции.

    Однако в мае 2010 г. в деле Балтийский лизинг подтверждается приверженность договорной теории: с лизингополучателя и его поручителей взыскивается задолженность по расторгнутому договору лизинга со ссылкой на то, что это договорные обязательства.

    В постановлении по залогу (февраль 2011), обзоре по кредитам (сентябрь 2011), пленуме по поручительству (июль 2012) ВАС также подчеркивает договорный характер требований, возникающих между сторонами расторгнутого договора.

    Для того чтобы привести все эти правовые позиции в систему, нужно сконструировать несколько сценариев расторжения договора и выделить типические модели постдоговорных отношений сторон. Собственно, пункт третий как раз и посвящен обсуждению первой модели — стороны должны были совершать в будущем действия, составляющие главную цель договора (передать вещь, выполнить работу и т.п.), однако договор расторгнут и эта обязанность (ее можно условно назвать ключевой, главной договорной обязанностью) в связи с этим прекращается, а другая сторона не имеет права требовать ее исполнения в натуре. Если эта обязанность была просрочена, то неустойку можно насчитать лишь до момента прекращения этой обязанности.

    Здесь же решается интересный вопрос обязательств, которые по своему смыслу должны “переживать” расторгнутый договор (гарантийные обязательства, применимое право, третейская оговорка и т.п.).

    4. Право требовать возврата переданного по расторгнутому договору имеется у его сторон только в том случае, если обмен не был эквивалентным (не сполна уплачена цена, не отгружены полностью товары, товары были переданы некачественные и т.п.). В случае же если стороны исполнили свои “обменные” обязательства должным образом (а договор был расторгнут по иным причинам), то возврата переданного не производится. Этой нормой законодатель явно стремился поддержать стабильность оборота.

    5. Проспективная модель расторжения означает, что само по себе расторжение договора, которое было, к примеру, основанием для перехода права собственности, не влечет автоматического аннулирования перешедшего права. Это происходит оттого, что собственность переходит в силу особого волеизъявления (передача движимой вещи, заявление о регистрации перехода права на недвижимости, передаточное распоряжение и т.п.). Обязательственная сделка (купля-продажа, дарение, мена и т.п.), разумеется, нужна для того, чтобы перенести право на имущество, однако ее одной для этого недостаточно. Получается, что отмена обязательственной сделки сама по себе вернуть право на переданное имущество не может. Для этого нужна либо воля другой стороны расторгнутого договора, которая добровольно возвратит вещь (и это будет производный переход собственности обратно к прежнему собственнику), либо судебное решение, на основании которого такой переход состоится принудительно (и это опять-таки будет производный переход собственности).

    Нормы о неосновательном обогащении подлежат применению лишь субсидиарно.

    6. Новыми (по сравнению с первоначально опубликованным проектом) являются правовые позиции, связанными с различными сюжетами расторжения договора при неэквивалентном обмене в случае если вещь погибла. Это вопрос довольно сложный и интересный. Например, на этом портале как-то обсуждался пример, когда по договору поставки был передан некачественный пластик, а из него сделали некачественные бутылки. Кто кому и что должен возвращать?

    Постановление дает ответы на эти вопросы:

    6.1. сценарий “вещь погибла, а договор нарушил тот, кому она была передана”.

    – нарушитель возмещает договорную стоимость с учетом дисконта на возможные недостатки переданной вещи.

    Например, был продан автомобиль, покупатель не оплатил его. Продавец расторгнул договор, но покупатель не вернул автомобиль своевременно и его угнали. Покупатель должен выплатить полную стоимость автомобиля.

    6.2. сценарий “вещь погибла, а договор нарушил тот, кто передал вещь” либо “вещь погибла, но договор был расторгнут не в связи с нарушением”.

    – получивший вещь должен вернуть нарушителю ее стоимость только если он распорядился или потребил вещь, а также в случае если он не заботился о ней должным образом.

    Например, был продан некачественный автомобиль, покупатель расторгнул договор, однако постоянно оставлял автомобиль, не оборудованный сиигнализацией, на ночной неохраняемой стоянке и его угнали.

    7. В связи с тем, что возврат имущества обратно в собственность стороне договора, передавшей его, осуществляется производным образом, обременения, установленные в отношении имущества, сохраняются. Стоимость этих обременений будет учитываться судом при определении встречной обязанности другой стороны расторгнутого договора по возврату уплаченных ей денежных сумм.

    8. При расторжении договора о передаче имущества в пользование возврат имущества осуществляется договорным требованием (несмотря на то, что договор расторгнут; помним, что расторжение договора – проспективно, де-факто это означает, что арендодатель более может не претерпевать нахождения арендатора в его помещении). Подлежат взысканию все договорные платежи, договорные неустойки (до даты полного погашения всех денежных обязательств) и убытки.

    9. При расторжении договора о передаче другой стороне в собственность родовых вещей (заем, кредит) обязательство передать обратно аналогичное имущество также обладает договорным характером.

    Это означает, что все договорные обеспечения, неустойки, убытки и проч. подлежат взысканию.

    10. В любом возмездном договоре, исполняемом частями, расторжение договора не влияет на обязательство должника, получившего частичное исполнение (например, партию товаров, часть работ и т.п.), оплатить это предоставление. Расторжение договора затрагивает лишь будущее (т.е. поставщик далее вправе не отгружать товар), а обязательство по оплате предоставления сохраняет свой договорный характер. Все неустойки сохраняются, обеспечение сохраняется, обязательство возместить убытки сохраняется.

    11. Очень непростой вопрос о порядке отказа от зарегистрированного договора. Если отказ немотивированный, то особых сложностей нет – регорган обязан по факту обращения одной из сторон договора прекратить запись о договоре.

    А вот если отказ должен быть мотивированным, например, передачей некачественной вещи в аренду? Как сделать так, чтобы, с одной стороны, госорган точно понимал, что основание для отказа наступило, а с другой стороны, избежать злоупотреблений со стороны лица, заявившего об отказе?

    Пленум ВАС выбрал модель, предусматривающую подачу в этой ситуации заявлений от всех сторон договора, что, по его замыслу, должно устранить злоупотребления.

    Как мне представляется, эта модель не самая удачная. Она открывает возможность для злоупотреблений уже со стороны, нарушевшей договор, давшей повод для заявления отказа от исполнения. Понятно, что если между сторонами конфликт, то второго заявления не будет никогда.

    С другой стороны, такая позиция Пленума должна подтолкнуть всех разумных юристов включать в договоры, подлежащие регистрации (сегодня это аренда и участие в долевом строительстве) право на немотивированный отказ от исполнения, что, на мой взгляд, с точки зрения права, не очень здорово. Но так уж решил Пленум. Последний Пленум.

    PS. Коллеги, тем, кто заинтересовался проблематикой расторжения договоров и хочет в этом разобраться поподробнее, могу предложить посмотреть бесплатную запись моего вебинара, который я читал в М-Логосе, посвященного этой теме.

    Вот также ссылка на презентацию, посвященную проблеме расторжения договоров.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector