Сделка купли продажи недвижимости через нотариуса

Сделка купли продажи недвижимости через нотариуса

Что лучше: нотариальная сделка или купля-продажа с регистрацией через Росреестр

позвоните по телефону:

закажите бесплатную консультацию:

Купля-продажа недвижимости – это неизбежное зло, с которым когда-нибудь сталкивается практически каждый взрослый человек. И особенно часто с этой задачей сталкивается бизнес. Почему зло? Несмотря на очевидный положительный результат (деньги на руках и выгодно их вложить или получение в собственность нужного объекта), любая сделка подобного рода стоит владельцу и покупателю большого количества нервных клеток.

Избавиться от необходимости тратить время и силы на оформление документов в Росреестре на недвижимость или на поездки к нотариусу можно. Обратитесь к проверенному риелтору, который сделает большую часть работы за вас.

Виды сделок с недвижимостью

Провести сделку можно двумя способами: обеспечить оформление недвижимости в Росреестре или нотариально удостоверить куплю-продажу. У каждого метода есть свои плюсы и минусы, поэтому важно выбрать правильный. Но иногда выбора нет.

Оформление сделки через Росреестр доступно почти всегда, но обязательное нотариальное удостоверение нужно в следующих ситуациях:

  • отчуждение долей в праве собственности, включая отчуждение долей всеми участниками долевой собственности по одной сделке;
  • оперирование с имуществом ребенка на условиях опеки, когда сведения о сделке в Росреестр подает опекун или родитель;
  • отчуждение недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему гражданину;
  • если регистрация договора купли-продажи недвижимости в Росреестре осуществляется по почте.

Сделка через нотариуса

Нотариальную сделку нередко предпочитают регистрации купли-продажи недвижимости в Росреестре и тогда, когда по закону она не требуется. Основными преимуществами таких сделок являются:

  • Наличие гарантий у покупателя. Согласно закону, нотариус должен проверить чистоту сделки и правомочия сторон перед тем, как подавать на регистрацию недвижимости в Росреестре документы. Если он ошибается, то он будет возмещать ущерб покупателю, у которого отберут квартиру.
  • Наличие дополнительных свидетелей сделки, которых можно привлечь к судебному разбирательству в случае чего. Они могут подтвердить, например, что вы тщательно проверяли квартиру перед покупкой и не планировали злонамеренно приобретать спорную недвижимость.
  • Ускорение регистрации. Для этого можно использовать услугу нотариуса, который сам подает пакет документов для регистрации сделки в Росреестре. Она платная, но позволяет избежать нескольких инстанций, в которых оказываются ваши документы до того, как дойдут до места регистрации. В итоге на регистрацию недвижимости в Росреестре сроки составят не 10 дней, а трое суток.

И все же у нотариальных сделок есть определенные минусы, а именно:

  • Нечеткая система расчетов. Цена в нотариальном договоре указывается, порядок расчетов – нет. Его нужно обговаривать отдельно и обязательно прописывать в договоре.
  • Наличие нечетких формулировок. В договоре может присутствовать формулировка о том, что расчеты проведены до подписания договора. Она законна, но создает значительные юридические риски.
  • В договоре может присутствовать пункт о том, что недвижимость передается по договору, а не по передаточному акту. В этом случае при подписании все риски за сохранность недвижимости переходят на покупателя. Это терпимо, если продавец уже выехал и вместе с подписанием договора передает вам ключи, в других случаях – недопустимо. Также нельзя забывать про 2-3 недели, пока идет регистрация права. Покупатель даже не владеет недвижимостью, но уже несет за нее ответственность.
  • Ошибки в договоре (опечатки, нестыковки). Они встречаются в любом договоре, но при нотариальном оформлении мы привыкли доверять третьей стороне. А между тем, бумагу с ошибками не допустят и в регистрации недвижимости в Росреестре откажут.

Несмотря на наличие четырех рисков нотариальной сделки, ни один из них не является серьезным препятствием для Регистрации сделки с недвижимостью в Росреестре с помощью нотариуса. Нужно просто аккуратно и внимательно проверять все пункты и обговорить спорные моменты.

Наши риелторы и юристы помогут быстро и грамотно пройти регистрацию купли-продажи недвижимости в Росреестре с помощью нотариуса. Мы будем сопровождать вас на всех этапах продажи и поможем избежать подводных камней.

Сделка через Росреестр

Регистрация продажи недвижимости в Росреестре является стандартным методом оформления купли-продажи объекта. После нотариуса документы проходят ту же самую процедуру. Но у подачи документов напрямую есть два серьезных преимущества:

  • Цена услуги в несколько раз ниже. Вам не придется оплачивать нотариуса, который берет деньги буквально за все.
  • Меньшее количество документов, которые требуются к сроку регистрации сделки в Росреестре.

Минусами обращения в госорган напрямую является необходимость тратить время на поездки в МФЦ или другие места подачи документов, долгий срок оформления и отсутствие помощи в составлении договоров.

Если вас беспокоят не по сделке в Росреестре сроки, а правильность оформления документов, можно предпочесть подачу бумаг напрямую, но при этом обратиться за консультацией на время составлении договора. Наши специалисты помогут вам правильно оформить все бумаги. Просто позвоните по телефону 84951202222 или приезжайте лично в приемную по адресу Пречистенка, 27, офис 3.

Как оформить недвижимость через Росреестр: общие вопросы

Регистрация объекта недвижимости в Росреестре – это стандартизированная процедура, которую может пройти любой собственник.

Сроки регистрации

Сроки регистрации сделок с недвижимостью в Росреестре зависят от специфики сделки. Они могут быть следующими:

  • 7 дней – обычный срок регистрации сделки в Росреестре;
  • 9 дней, если заявление на регистрацию недвижимости в Росреестр было подано через МФЦ;
  • 3 рабочих дня при наличии одобрения от нотариуса;
  • 1 рабочий день при подаче электронного заявления.

Способ подачи заявления

На регистрацию сделки в Росреестре документы могут подаваться различными способами:

  • в офисах органа и кадастровой палате;
  • почтовым отправлением;
  • в МФЦ
  • в электронном виде;
  • с использованием выездного обслуживания.

Электронная регистрация сделки в Росреестре на данный момент является самым быстрым способом узаконить переход права собственности на недвижимость.

Госпошлина

Любые сделки с недвижимостью через Росреестр требуют уплаты госпошлины. Факт ее уплаты должен быть подтвержден квитанцией. Для каждого юридического лица, участвующего в сделке, госпошлина на регистрацию недвижимости в Росреестре установлена в 22 тысячи рублей. Но в зависимости от характера объекта и количества участников купли-продажи, возможны варианты.

Как проверить сделку

После подачи документов вы можете самостоятельно проверить регистрацию сделки в Росреестре. Для этого необходимо посетить официальный сайт компании, зайти в раздел «Электронные услуги» и указать номер заявки. На этом же сайте есть раздел, позволяющий получить информацию о сделках в Росреестре в виде документа на печать.

Регистрация собственности – вопрос сложный и объемный. Важно, чтобы покупатель или его представитель знали все тонкости, начиная от того, что должно быть в договоре, заканчивая тем, как проверить сделку в Росреестре. Наша компания может стать таким представителем. Интересуют подробности? Свяжитесь с нашим представителем любым удобным способом!

«Без нотариуса»: продать квартиру стало проще?

В 2019 году вступили в силу поправки в Федеральный Закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – ФЗ № 218), которые упрощают жизнь владельцев недвижимости в долевой собственности. Теперь оформить ипотеку, купить или продать такую недвижимость можно без участия нотариуса. Главное условие – участие в сделке всех совладельцев. Как работает такая схема, что она меняет, и какие упрощения вносит в порядок регистрации?

Что изменилось?

С 2016 года сделки с долями в недвижимости были невозможны без участия нотариуса. Купля-продажа, дарение, обмен и иные договоры, где у недвижимости было сразу несколько собственников, требовали обязательного нотариального удостоверения сделок – без нотариуса никак. Его присутствие, якобы, исключало возможность заключения притворных договоров и защищало права сособственников от мошенничества. Но на практике – лишь усложнило и повысило стоимость оформления. Законодатели взялись устранить эту проблему.

И вот уже 31 июля 2019 года вступили в силу поправки в ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218. В действующей редакции норма выглядит так:

. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке,… а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями».

Что это значит? Теперь участие нотариуса не обязательно в двух случаях:

  • если это отчуждение или ипотека долей в праве собственности, где в одной сделке участвуют все собственники недвижимости;
  • если это ипотека долей, заключенная с банком или иной кредитной организацией.

Упрощение регистрации сделок с долевой собственностью коснется десятков миллионов людей: по сведениям Росреестра на март 2019 года, в ЕГРН зарегистрировано более 65 млн прав граждан на общую долевую собственность.

Стало проще и дешевле

Основой смысл упрощения – это оформление купли-продажи, дарственной или ипотеки в простой письменной форме в случаях, когда:

  1. дом или квартира находится в общей долевой собственности нескольких совершеннолетних лиц, и их доли определены;
  2. в сделке участвуют все сособственники, и все они отчуждают свои доли;
  3. все участники сделки согласны на оформление договора без нотариуса.

Считается, что оно сделает заключение сделок с недвижимостью «простым и доступным». Мол, нотариальное оформление отнимает у граждан катастрофически много времени и содержит слишком много бюрократических препятствий. В результате планировать сделки приходится чуть ли не за несколько месяцев.

Плюс, расходы на нотариуса ощутимо бьют по карману. Только официально размер нотариального тарифа составит:

Тариф для сделок между несвязанными лицами

Тариф для сделок между родственниками (супругами, детьми, родителями, внуками)

3 тыс. руб. + 0,4% стоимости жилья

3 тыс. руб. + 0,2% стоимости жилья

7 тыс. руб. + 0,2% от стоимости жилья, превышающей 1 млн руб.

свыше 10 млн руб.

25 тыс. руб. + 0,1% стоимости жилья, превышающей 10 млн руб., но не больше 100 тыс. руб.

23 тыс. руб. + 0,1% стоимости жилья, превышающей 10 млн руб., но не больше 50 тыс. руб.

А помимо него еще и расходы на составление договора, оценку отчуждаемого объекта, иные технические вопросы. Очевидно, что для бюджета конкретной семьи это более чем ощутимо. Тем более, если договор оформляется между близкими родственниками, для которых подтверждать законность сделки друг с другом попросту незачем.

Теперь они могут самостоятельно составить договор, не выходя из дома подписать его, и направить документы для регистрации в Росреестр. Для оформления договора вы можете привлечь наших юристов либо воспользоваться бесплатными шаблонами.

Вот, например, бланк договора дарения долей в квартире:

Почему не стоит отказываться от нотариуса?

Отказываться, впрочем, от услуг нотариуса вас тоже никто не заставляет. Нотариальное оформление теперь стало правом сторон сделки: если считаете необходимым – идите к нотариусу. Тем более что есть две очевидные причины, по которым это стоит сделать:

  1. Во-первых, это подтвердит законность и даст исчерпывающие гарантии легитимности сделки. Это не только исключит риск мошенничества, но и сведет шансы на обжалование и отмену сделки в будущем к нулю.
  2. Во-вторых, это позволит избежать самостоятельного обращения в Росреестр. С 01.02.2019 нотариусы, регистрирующие сделку с недвижимостью, обязаны бесплатно пересылать документы в электронном виде в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
Читать еще:  Юридическое сопровождение купли продажи недвижимости

Плюс, закон предусматривает ряд случаев, когда без нотариального оформления при отчуждении долей таки не обойтись. Нотариус обязательно нужен, если:

  • сделка заключается в отношении не всех долей, кто-либо из совладельцев не отчуждает свою долю, в том числе в случаях, когда один из совладельцев передает или продает свою долю другому дольщику;
  • сделки оформляются не единым, а индивидуальными договорами с каждым из совладельцев по отдельности;
  • в сделке принимают участие несовершеннолетние или недееспособные совладельцы.

Резюме

Как видно, законодатель действительно сделал серьезный шаг на упрощение сделок с долевой недвижимостью. На этом фоне, конечно, едва ли стоит ожидать активизации рынка, но позитив очевиден: дольщики смогут экономить на нотариусе от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей, причем даже при оформлении ипотеки с банком. А сделки между родственниками и вообще можно будет оформлять, не выходя из дома.

Но при всех плюсах нельзя забывать и про очевидные риски для сторон: мошенники могут подделывать документы и подписи, и даже выдавать за совладельцев подставных лиц. А потому мы советуем пользоваться упрощенным порядком только в сделках с лицами, которым вы доверяете, например, с родственниками.

Купля-продажа квартиры

Сделки с недвижимостью относятся к самым серьезным событиям в жизни любого человека. Учитывая стоимость жилых домов и квартир, нетрудно оценить степень риска и негативных последствий, к которым могут привести незнание законов, неграмотные действия и неправильное оформление документов. Поэтому продажа квартиры через нотариуса служит дополнительной защитой обеих сторон сделки от мошенничества и финансовых потерь.

Порядок продажи (приобретения) квартиры (дома)

Действующее законодательство (закон № 218-ФЗ от 13.07.2015) предусматривает двухэтапное совершение сделок с недвижимостью. Сначала стороны заключают договор (иногда предварительный и основной) о купле-продаже, затем производится регистрация перехода прав на квартиру в органах Росреестра. После внесения новой записи в ЕГРН (реестр недвижимости) покупатель становится полноправным собственником жилья.

Законом определены следующие обязательные требования к соглашению о продаже недвижимости:

  • Предмет договора (дом, квартира) должны быть подробно описаны с указанием площади, места нахождения, количества жилых и нежилых помещений. В документе указывается кадастровый номер объекта, основания владения продавца: приватизация, купля, дарение, наследование и т.д.
  • Стоимость.
  • Порядок передачи. При заключении сделки нужно оговорить срок и порядок юридического освобождения продавца из проданной квартиры. Это особенно важно, когда у нее было несколько собственников. Если кто-то из них не может быть выселен по закону, это необходимо обязательно указать.

После подписания договора обеими сторонами, необходимо обратиться в отделение Росреестра и написать заявление о переходе права собственности. Одновременно осуществляется кадастровый учет. Потребуются документы и продавца и покупателя. Можно сделать это через МФЦ, но процедура длительнее по срокам.

Обратите внимание! Закон № 122-ФЗ (о регистрации прав на недвижимость) действует до 31.12.2019 года. Многие его статьи утратили силу. С января 2017 года регистрация прав на недвижимые объекты проводится в соответствии с № 218-ФЗ от 13.07.2015.

Риски для продавца и покупателя недвижимости

Большинство граждан, продающих (покупающих) недвижимость, привыкли полагаться на слова риелтора. Однако его роль в сопровождении сделки заключается лишь в том, что он находит подходящий объект, доводит дело до завершения и получает свои комиссионные. Задача нотариуса — обеспечить юридическую чистоту соглашения, выявить возможные риски и дать рекомендации по их устранению. При заключении договора купли продажи квартиры необходимо учитывать возможные риски, как продавца, так и покупателя.

  • Порядок расчетов. Нужно подробно описать его во избежание ситуации, когда в соглашении прописано, что продавец полностью получил деньги, а по факту стороны договорились передать их в другом порядке. Это влечет для него определенные риски.
  • Отсутствие акта передачи. Необходимо избегать ситуации, когда договор одновременно выполняет функцию передаточного акта. В этом случае покупатель может столкнуться с тем, что по факту получит не то, что он видел. Имущество может быть испорчено, часть его утрачена.
  • Неправильное оформление сделки купли продажи квартиры. Отсутствие в документе существенных условий, противоречивые положения, неточность формулировок ведут к тому, что сотрудниками Росреестра в переходе прав будет отказано.

Этих рисков можно избежать, если договор купли продажи заключается через нотариуса, что существенно повышает правовую защищенность сторон. Удостоверение им договора влечет наступление материальной ответственности за засвидетельствованную сделку. Поэтому нотариусом тщательно проверяется юридическая чистота объекта и правомочность участников купли-продажи.

Когда сделку обязательно заверять у нотариуса

На сегодняшний день при совершении купли-продажи недвижимости участники имеют право выбора:

  • самостоятельно оформить простую письменную сделку и обратиться в службу Росреестра для регистрации права;
  • обратиться к услуге нотариуса за удостоверением договора, при этом выиграть время — он сам направит документы регистратору.

В то же время законодательством установлен перечень случаев, когда нотариальное заверение требуется в обязательном порядке. Иначе соглашение не будет иметь юридической силы. Такие ситуации нередко встречаются на практике:

  • Продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, в том числе в ипотеке (ст. 42 № 218-ФЗ).
  • Покупка квартиры, в которой прописаны несовершеннолетние, недееспособные, опекаемые граждане (ст.54 № 218-ФЗ).

Продающий недвижимость гражданин, состоящий в браке, должен получить нотариальное согласие супруги, даже если она не имеет доли в имуществе. В остальных случаях продавец и покупатель вправе самостоятельно решить, как они хотят продать (купить) жилое помещение, дом, земельный участок: в простой форме или через нотариуса.

В первом случае при возникновении спора участники, как правило, встречаются в суде. Во втором — ущерб пострадавшей стороне должна возместить нотариальная контора. Следует помнить, что нотариально удостоверенная сделка обладает доказательной силой, которая отсутствует у простой письменной формы.

Чем отличается процедура купли продажа квартиры между близкими родственниками?

Ответ: Процедура удостоверения договора купли-продажи квартиры между близкими родственниками отличается только предъявлением документа, подтверждающего родство и размером нотариального тарифа.

Что проверяет нотариус при заверении договора

Рынок недвижимости достаточно криминализирован и не защищен от мошеннических действий. Нередко договоры купли-продажи заключаются без грамотной правовой проверки, с непродуманными формулировками прав и обязанностей сторон. Это может повлечь большие финансовые потери. Федеральная нотариальная палата разработала алгоритм защиты добросовестных участников, минимизирующий риски при заключении сделки.

  • Проверка полномочий. Продавец и покупатель должны представить паспорта, оценивается их дееспособность, проверяется право собственности на продаваемый объект, история продаж.
  • Оценка содержания договора. Анализируются все условия документа на соответствие законодательству: цена, порядок оплаты и окончательного расчета, размер аванса, ответственность сторон.
  • Проверка объекта недвижимости. Из государственных реестров запрашивается информация об отсутствии обременения квартиры, судебных споров по поводу объекта, скрытых собственников.
  • Соблюдение преимущественных прав (письмо ФНП № 1033/03-16-3 от 31.03.2016). При продаже доли квартиры посторонним лицам, продавец обязан сначала предложить ее другим собственникам. Для этого им направляются письменные извещения с указанием ее стоимости. Свое право они должны реализовать в течение 30 дней.

При сопровождении сделок купли продажи квартир через нотариуса, он разъясняет сторонам все нюансы и последствия совершаемых действий — это обязательная часть услуги. Удостоверение производится только при отсутствии спора. Нотариальная контора сама направляет документы на регистрацию перехода права в Росреестр, получает выписку из государственного реестра и вручает покупателю. Продавая квартиру без нотариуса, участник сделки берет все риски на себя.

Документы для нотариальной конторы

  • Предварительный договор (если он составлялся).
  • Правоустанавливающие документы на квартиру.
  • Справка ЖЭК о зарегистрированных по адресу лицах.
  • Поквартирная карточка, заверенная печатью.
  • Согласие супруга продавца на отчуждение объекта.
  • Согласование органов опеки, если квартира (часть) принадлежит детям.
  • Почтовая квитанция об отсылке предложения покупки долевым собственникам.
  • Сертификат на материнский капитал (если используется при купле-продаже).
  • Договор с банком, если продается ипотечная квартира.
  • Справка о полной оплате коммунальных услуг.

В каждом случае нотариусом определяется конкретный перечень требующихся документов в зависимости конкретной ситуации. Нужно представить оригиналы и копии для сравнения и заверки.

Регистрация прав собственности покупателя

С 2014 года нотариусы получили право самостоятельно подавать документы в Росреестр на регистрацию права собственности, без личного участия клиента. Это позволяет сохранить время обоим участникам сделки и не стоять в бесконечных очередях. Более того, при этом срок оформления документов законодательно сокращен. Так, он составляет при подаче заявления:

  • участниками в Росреестр — 7 дней (10, если одновременно осуществляется постановка объекта на кадастровый учет);
  • через МФЦ — 9 дней (соответственно 12);
  • нотариусом — 3 дня (1 день, если документы поданы в электронном виде с ЭЦП).

Уменьшение срока регистрации прав связано с тем, что заверенный договор не требует проведения правовой экспертизы со стороны Росреестра. Эту работу уже провел квалифицированный юрист нотариальной конторы. В ином случае, регистратор вынужден потратить время на проведение всех необходимых проверок и запросы данных.

Стоимость оформления сделки купли продажи

Цена сопровождения сделок с недвижимостью через нотариуса зависит от следующих факторов:

  • обязательным или добровольным является удостоверение договора (в первом случае цена ниже);
  • от стоимости недвижимости (твердая сумма плюс процент);
  • кому осуществляется продажа (членам семьи или посторонним лицам);

Так при цене недвижимости свыше 10 млн рублей и отчуждении ее в пользу близких родственников стоимость нотариального оформления составит:

23 тыс. рублей + 0,1 % с суммы, превышающей предельное значение (всего не больше 50 тыс. рублей).

К обозначенной стоимости нужно прибавить цену технической работы: примерно 8 тыс. рублей. При продаже жилого помещения третьим лицам, итоговая сумма составит около 40 тыс. рублей. Это необременительные расходы по сравнению со стоимостью недвижимого имущества и с учетом того, что участники сделки, как правило, делят оплату поровну. Подробнее ознакомиться с ценами на услуги нотариуса можно на странице тарифов.

При этом нотариальная контора проводит полную проверку объекта и правомочности сторон, запрашивая сведения из базы МВД, Росреестра, судебных органов. Если в сопровождаемом деле имеются какие-то подводные камни, их обязательно найдут. Государственная пошлина за регистрацию прав собственности взимается отдельно и не входит в стоимость услуг нотариуса. Ее размер — 2 000 рублей (ст. 333.17 НК РФ).

Преимущества заключения сделки через нотариуса

  1. Исключение правовых рисков. Полная правовая экспертиза представленных документов обеспечивает безопасность сделки, практически исключая вероятность мошенничества. Нотариусом проверяется не только юридическая чистота квартиры, но и анализируются личные данные сторон. Выявляется факт незаконной перепланировки квартиры, права прописанных в ней жильцов.
  2. Экономия времени. Участникам не придется искать юриста, чтобы проверить правильность составления договора, исключается возврат документов из Росреестра. Важно, что заявление на регистрацию, отправленное по системе электронного документооборота, обрабатывается службой Росреестра в течение одного дня.
  3. Безопасность расчетов. При продаже недвижимости широко распространена практика обеспечения договора (авансовый платеж, задаток). Окончательный расчет производится через помещение денег в банковскую ячейку и другими способами. Проще и надежнее всего использовать для расчетов депозит нотариуса — это гарантирует сохранность денег.
  4. Оперативность оформления. Опытные специалисты грамотно оформляют документы, учитывая все законодательные нюансы. Согласно Методическим рекомендациям Росреестра, в этом случае они не проверяются — ответственность за них лежит на нотариусе. Поэтому срок регистрации значительно сокращается (1–3 дня).
  5. Финансовая ответственность. По закону нотариальная контора несет материальную ответственность за удостоверенные сделки. Невыгодно одобрять мошенническую схему, так при возникновении судебного спора, контора будет вынуждена возместить убытки пострадавшей стороне.
  6. Помощь в проведении сделки. При продаже квартиры (дома) возникает немало организационных моментов: получение нотариально заверенного согласия супруга, разрешения из органов опеки, отсылка уведомлений собственникам, имеющим право преимущественной покупки. При участии нотариуса все эти вопросы решаются грамотно и оперативно.
Читать еще:  Трехсторонний договор купли продажи недвижимости

Наша нотариальная контора работает ежедневно, включая выходные и праздничные дни. Для удобства клиентов мы продлили время приема в будни до 9 часов вечера. Записаться на прием в удобное время можно прямо на сайте или по телефону. Дежурный помощник нотариуса подскажет, какие документы необходимо принести на консультацию.

Будние дни
с 10:00 до 21:00
Выходные дни
с 10:00 до 20:00

Или просто приходите без записи.

Вы можете попасть к нам в любое время без записи.

Также Вы можете позвонить к нам или задать вопрос через мессенджер

Продажа квартиры через нотариуса

Многих интересует, как проходит купля-продажа квартиры. Нужно соблюдать все законные условия, чтобы правильно провести процедуру передачи права владения. Что потребуется для осуществления продажи и что необходимо учитывать, если у квартиры есть несколько совладельцев?

Почему стоит оформить сделку нотариально?

После принятия ФЗ №218 в 2016 любые сделки с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, должны быть нотариально заверены. Согласно закону, продать свою долю владелец может только через нотариуса. Но обратившись к нему, вы получаете следующие преимущества:

  • Будет проверена законность документов.
  • Нотариус доказывает легитимность продажи, так что другим лицам будет значительно сложнее оспорить договор.
  • Вам помогут пройти прочие инстанции и проконтролируют ход продажи.
  • Регистрация проходит быстрее – три рабочих дня с момента подачи запроса в Росреестр (при подаче бумаг в электронном виде и вовсе 1 день).

Нотариус заинтересован в успешном проведении сделки, так как он должен будет возместить ущерб, если в ходе оформления сделки были допущены ошибки.

Нотариус может выполнить часть работы, которую раньше выполняли юристы и риэлтерские компании, а именно – сопровождение сделки. Таким образом, риэлтору можно поручить только поиск покупателя.

Продажа квартиры в долях

Речь идёт о жилье, являющимся общей собственностью нескольких человек. Им могут принадлежать доли разного размера, и у каждого на руках будет своё свидетельство о праве владения. Чаще всего это касается семей, когда собственниками квартиры являются супруги и их дети.

Совершить сделку можно только при согласии всех собственников на её проведение. Они должны присутствовать во время подписания договора купли-продажи.

Необходимо определиться с тем, как сособственники поделят вырученные от продажи средства, поэтому лучше заранее обсудить данный вопрос. Кроме того, следует заблаговременно определить обязанности по оплате услуг нотариуса между собственниками.

Продажа доли

Любой из собственников имеет право решить, кому он намерен продать долю. Для этого он должен соблюдать некоторые правила.

Перед тем, как предложить приобрести иным лицам продавец должен известить об этом (письменно) других собственников квартиры, указав стоимость и прочие условия сделки. Для этого им по почте отсылают нотариальные уведомления. Лишь спустя месяц после извещения совладельцев можно начать оформление продажи.

Совладельцы обладают преимущественным правом покупки его доли за установленную стоимость (согласно ст. 250 ГК РФ). Если продажа совершена с нарушением этого права, любой из них может в течение трёх месяцев потребовать через суд передать ему права и обязанности покупателя. Решив приобрести выставленную на продажу часть квартиры, совладелец не обязан извещать об этом других собственников недвижимости.

Если остальные собственники квартиры отказываются приобрести долю продавца, то продажа может быть проведена до истечения срока извещения. Для этого собственники должны предоставить нотариусу отказ от своего преимущественного права покупки (только в письменной форме).

При продаже доли нужно, чтобы:

  • Другие собственники отказались от сделки.
  • Стороны (совладельцы и продавец, либо же продавец и покупатель) определились с уплатой налогов и оплатой за услуги нотариуса.

Получив отказ и подготовив требуемый пакет документов, нотариус начинает процедуру оформления сделки. В самом конце он должен заверить сделку.

Какие документы понадобятся?

Нотариусу необходимо предоставить копии следующих документов:

  • Предварительный договор купли-продажи, в котором указаны условия будущей сделки. Его подписывают обе стороны. В нём также может быть прописан задаток или аванс, который покупатель обязуется предоставить продавцу, как подтверждение серьёзности своих намерений.
  • Доказательство права владения недвижимостью. Подготавливается в двух экземплярах – для покупателя и Росреестра.
  • Договор купли-продажи (составляется самим нотариусом).
  • Справка из ЕГРН. В ней указана её стоимость, а также она доказывает, что недвижимость не была арестована. Её заказывает сам нотариус.
  • Согласие супруга на совершение сделки, если продаваемая квартира была получена во время брака (должно быть заверено нотариусом).
  • Справка из управляющей компании, обслуживающей дом (подтверждает, что у владельца нет долгов за оплату жилищно-коммунальных услуг).
  • Выписка из домовой книги (в ней указаны лица, прописанные в жилом помещении).
  • Согласие органов опеки на продажу, если в сделке участвует несовершеннолетний ребёнок.

Документы, удостоверенные нотариусом, можно подать в электронном виде на регистрацию. Сама регистрация перехода права владения проходит в четыре этапа:

  1. Документы подают в Реестр.
  2. Там проводится их экспертиза.
  3. Если не было выявлено причин для отказа, в Реестр вносят изменения.
  4. Покупатель получает документ, подтверждающий факт регистрации.

В самом конце сделки в ЕГРН подаётся акт приема — сдачи недвижимости, подтверждающий переход квартиры к новому собственнику. Должен быть подписан покупателем и продавцом. Он свидетельствует о том, что у сторон нет претензий друг к другу.

Все условия сделки лучше зафиксировать в предварительном соглашении. Оно станет гарантией того, что права и обязательства сторон будут соблюдены.

Получение покупателем квартиры в собственность подтверждается выпиской ЕГРН. Она может быть предоставлена как в печатной, так и в электронной форме. Нотариус может получить выписку самостоятельно.

Лучше провести передачу денег через банк, либо же рассчитаться у нотариуса при подписании договора купли-продажи.

Сколько стоит и кто платит?

Тарифы на услуги определяют сами нотариальные конторы. Их размер вычисляется на основе Налогового кодекса. Для инвалидов 1-й и 2-й групп предусмотрены льготы – они заплатят лишь половину суммы за услуги нотариата. Скидка предусмотрена и в отношении родственников, являющихся сторонами сделки.

Конечная сумма зависит также от того, какие работы проведены и в каком регионе действует нотариальная контора. Стоимость нотариальной помощи складывается из:

  • Размера госпошлины за регистрацию (2000 рублей).
  • Оформления договора (в среднем – 6 000 рублей).
  • Удостоверения отказа от права преимущественной покупки другими собственниками (1 000-1 500 рублей).
  • Технические работы нотариуса (от 3 000 рублей + 0.3% от кадастровой стоимости квартиры до 10 млн. (если стоимость больше, то оплата 3 000 рублей + 0.2%)).

При продаже квартиры с несовершеннолетним собственником, нотариус получит дополнительную оплату за работу с органами опеки и попечительства, которые дают разрешение на заключение сделки.

Есть общий принцип – чем больше стоимость продажи квартиры, тем дороже будут услуги нотариуса.

Перед продажей квартиры стоит сразу определить, какая из сторон будет оплачивать работу нотариуса. Чаще всего, стороны платят 50 на 50.

Сделка с несовершеннолетними детьми

Если в сделке задействован несовершеннолетний ребёнок, то необходимо получить согласие от органов опеки и попечительства (ООП). Кроме того, любые сделки с долями детей, младше 18 лет, должны быть обязательно заверены нотариусом.

Чтобы получить добро от ООП на продажу квартиры, необходимо подготовить бумаги, подтверждающие, что ребёнок после продажи квартиры получит долю в новой квартире. Главное, чтобы квадратура (площадь) доли была не меньше той, которой он владел в предыдущей.

Допустим, продают квартиру площадью 50 кв.м., в которой доля ребёнка составляет ½ (т.е. 25 кв.м.). Родители решили купить квартиру с 78 кв.м. Ребёнок получает долю в 26 кв.м. (1/3 часть). В таком случае его доля будет меньше, но площадь – больше.

Ребёнок должен получить долю в другой жилплощади, так что можно оформить его (временно) собственником жилья, принадлежащего близким родственникам (например, бабушки или дедушки).

В ООП также нужно установить, в жилье какого типа ребёнок получит долю. К примеру, если раньше ребёнку принадлежала доля в квартире, а после её продажи он становится собственником комнаты, то органы опеки могут запретить заключение такой сделки. Самостоятельно жить в ней ребёнок не сможет, но и одной комнаты для него и родителей будет недостаточно.

Итак, в ООП нужно предоставить:

  • Заявление о разрешении проведения продажи.
  • Паспорта родителей, опекунов или официальных представителей.
  • Свидетельство о браке.
  • Свидетельство рождения ребёнка (или паспорт, если ему исполнилось 14 лет).
  • Предварительное соглашение, подтверждающее, что за ребёнком закреплена доля в другой квартире.
  • Выписки из домовых книг в старой и новой недвижимости.

Исходя из документов в ООП смогут убедиться, что положение ребёнка после заключения сделки не ухудшится. Лишь с таким условием родители получат согласие на продажу.

Итак, продажа жилплощади с несколькими владельцами является сложной сделкой с юридической стороны, требующей тщательной проверки законности документов и самого соглашения. Для продажи доли или всей квартиры нужно получить согласие всех совладельцев. Если владельцем является несовершеннолетний, то потребуется согласие от ООП. Лучше обратиться за помощью к нотариусу.

В каких сделках с недвижимостью необходимо участие нотариуса

Инициатива запретить государственную регистрацию любых сделок по переходу прав собственности на недвижимость без нотариуса обсуждается давно. Ряд законодателей считает, что устранение нотариата от удостоверения сделок с недвижимостью приводит к увеличению нарушений прав россиян. Однако пока далеко не все операции с недвижимостью требуют нотариального заверения.

«РБК-Недвижимость» подготовила карточки о том, какие сделки необходимо заверять, в чем заключаются функции нотариуса и сколько стоят такие услуги.

НотариусДля чего он нужен

Нотариус по сути своей работы действует от имени государства. Он проверяет документы на подлинность, саму сделку — на правомерность, а стороны, принимающие в ней участие, — на предмет дееспособности и добровольности принятых решений. Нотариус может выступить гарантом того, что стороны не были введены в заблуждение и в соответствии с требованиями законодательства заключили именно ту сделку, о которой договорились.

СделкиВ каких из них необходимо участие нотариуса

По данным Федеральной нотариальной палаты, обязательному нотариальному удостоверению подлежат любые сделки с недвижимым имуществом в случаях, если происходит отчуждение долей в праве общей собственности, а также при продаже разных долей по одной сделке (ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Участие нотариуса необходимо, если сделки совершаются с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетнему или признанному ограниченно дееспособным гражданину (ст. 54 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Нотариальному удостоверению также подлежит такой вид договоров, как рента (ст. 584 Гражданского кодекса Российской Федерации). Нотариус также ведет наследственные дела, которые зачастую касаются передачи недвижимости.

Кроме того, семейным законодательством установлено обязательное нотариальное удостоверение соглашений о разделе общего имущества, нажитого супругами в браке (п. 2 ст. 38 СК РФ), а также брачных договоров (п. 2 ст. 41 СК РФ). Эти сделки могут решать вопросы имущественного характера и в отношении недвижимости.

Читать еще:  Доверенность на совершение сделки купли продажи недвижимости

Доверенности на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами также должны быть нотариально удостоверены.

Удостоверение по желаниюВ каких случаях участие нотариуса желательно, даже если не необходимо

По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки, рассказали в Федеральной нотариальной палате. Например, заключая договор купли-продажи жилья в простой письменной форме, участники сделки рискуют оказаться в суде, так как при самостоятельном составлении договора можно упустить важные его условия, которые могут привести к нарушению прав и признанию сделки недействительной. Нотариус может помочь составить проект договора и провести юридически значимые проверки в соответствии с требованиями законодательства.

Наконец, если возникнет спор, основанный на нотариально удостоверенной сделке, то ее участнику не придется доказывать в суде обстоятельства, которые удостоверены нотариусом (ст. 61 ГПК РФ). А если сторона по нотариально удостоверенному договору не исполняет принятых на себя обязательств, то принудить такую сторону к их исполнению можно по исполнительной надписи нотариуса, без обращения в суд (ст. 90 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).

ЦеныСколько сейчас стоят услуги нотариуса

За удостоверение нотариальной сделки установлен тариф, который состоит из государственной пошлины (нотариального тарифа) и платы за услуги правового и технического характера. Госпошлина установлена Налоговым кодексом России в зависимости от вида сделки и Основами законодательства Российской Федерации о нотариате.

По данным Федеральной нотариальной палаты, в настоящий момент установлены следующие тарифы на оплату услуг нотариуса, требующих обязательной нотариальной формы:

  • соглашение о разделе имущества, нажитого супругами в период брака, — 0,5% от суммы, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб.;
  • договор ренты — 0,5% от суммы, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб.;
  • договор отчуждения недвижимости — 0,5% от суммы, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб.;
  • брачные договоры — 500 руб.;
  • соглашения об уплате алиментов — 250 руб.

На услуги по заверению сделок по отчуждению недвижимости, не требующие обязательной нотариальной формы, установлены такие тарифы:

детям, родителям, супругам, внукам:

  • при оценке до 10 млн руб. включительно — 3 тыс. руб. плюс 0,2% от суммы сделки;
  • при оценке свыше 10 млн руб. — 23 тыс. руб. плюс 0,1% от суммы сделки, превышающей 10 млн руб., но не более 50 тыс. руб.;
  • при оценке до 1 млн руб. включительно — 3 тыс. руб. плюс 0,4% от суммы сделки;
  • при оценке от 1 млн 1 руб. до 10 млн руб. включительно — 7 тыс. руб. плюс 0,2% от суммы сделки, превышающей 1 млн руб.;
  • при оценке свыше 10 млн руб. — 25 тыс. руб. плюс 0,1% от суммы сделки, превышающей 10 млн руб., но не более 100 тыс. руб.

УслугиИз чего складывается их стоимость

Стоимость услуг нотариуса складывается из двух частей: установленного законом тарифа за нотариальное удостоверение и плата за услуги правового и технического характера (УПТХ). Стоимость услуг правового и технического характера устанавливается в каждом регионе отдельно решением местной нотариальной палаты. Ознакомиться с размером платы за УПТХ можно на сайте Федеральной нотариальной палаты либо на сайте нотариальной палаты своего региона.

Купля-продажаЧто делает нотариус при таких сделках

При удостоверении договора купли-продажи недвижимости нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение проекта сделки, убедиться в действительности намерений сторон, проверить, не противоречит ли оно требованиям закона. Также нотариус проверяет, принадлежит ли имущество лицу, его отчуждающему. Нотариус получает и фиксирует информацию о наличии или отсутствии обстоятельств и фактов, имеющих юридическое значение.

Нотариальное удостоверение по сути означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Например, нотариус при удостоверении договора проверяет принадлежность имущества, наличие или отсутствие обременений и арестов (запретов), прав третьих лиц, а также наличие или отсутствие совместной собственности супругов, брачного договора. Он также проверяет, есть ли сведения об участниках сделки в Росфинмониторинге и Едином Федеральном реестре сведений о банкротстве, а также выясняет, признавался ли правообладатель недееспособным или ограниченно дееспособным.

НаследствоКаковы функции нотариуса в наследственных делах

При ведении наследственных дел у нотариуса много функций. Например, он принимает заявления о принятии наследства или об отказе от него, разъясняет правовые последствия этих шагов, извещает об открывшемся наследстве тех наследников, место жительства или работы которых ему известно, принимает претензии от кредиторов наследодателя, принимает меры к охране наследственного имущества (когда это необходимо в интересах наследников, кредиторов или государства).

Он также устанавливает факт, время и место открытия наследства, основания для наследования по завещанию, наличие оснований наследования по закону, наличие прав заявителя на обязательную долю в наследстве, состав и место нахождения наследственного имущества, информацию о стоимости наследственного имущества, наличие или отсутствие обременений, арестов наследственного имущества и многое другое. Наконец, нотариус выдает свидетельства о праве на наследство.

ИнформацияГде можно найти сведения о заверенной нотариусом сделке или завещании

Существует Единая информационная система нотариата, куда попадают сведения обо всех совершенных нотариальных действиях. По данным Федеральной нотариальной палаты, все граждане страны могут свободно получить из системы лишь ряд сведений:

  • сведения о доверенности (о лице, удостоверившем доверенность, дате удостоверения, ее регистрационном номере в реестре нотариальных действий, дате и времени внесения сведений об отмене доверенности в этот реестр в случае, если доверенность отменена);
  • сведения о залоге движимого имущества;
  • сведения об открытых наследственных делах с информацией о нотариусе, в производстве которого находится наследственное дело.

Эти данные можно получить ежедневно и круглосуточно, плата за них не взимается.

По остальным видам нотариальных действий круг лиц, имеющих доступ к информации, ограничен и установлен законодательством.

Риэлтор или нотариус

Дмитрий

Как безопаснее оформлять покупку квартиру, через агенство или через нотариуса?

Риэлтор проверит историю квартиры и документы к Сделке . Нотариус не будет проверять Историю,а лишь по необходимому пакету документов составит и удостоверит договор купли-продажи Имейте ввиду, что есть ситуации, требующие обязательного нотариального удостоверения и не требующие такового.

Конечно через агентство,агент вам все проверит,у него есть “чуйка”.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Нотариус только удостоверяет сделку,и если собственников в квартире два и больше ,к нотариусу нужно будет обязательно обращаться. Кроме проведения сделки нотариус ничего делать не будет,в лучшем случае объяснит статьи договора,и подскажет как сдать на регистрацию.Если один собственник ,то можно в простой форме составить договор.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Нотариус и риелтор- разные функции несут. Так как риелтор проверит квартиру, собственников, состыкует альтернативу-нотариусу и не снилось. Есть сделки обязательно нотариальные, а есть и такие, где без нотариуса можно обойтись.
И к безопасности это не имеет отношения- риелтор или нотариус.

А агенство или риэлтор несут ответственность за то, что если после сделки ты окажешься и без денег и без квартиры?

Дмитрий, чую сейчас здесь начнется драка между ССР и риэлторами :)))

Вообще то одно другого не исключает. Главное, поймите простую вещь: нотариус и юристы работают только с документами, а только по документам проверить что там с квартирой было и есть на самом деле невозможно. Далее выводы можете сделать сами.

Дмитрий вы пишите “А агенство или риэлтор несут ответственность за то, что если после сделки ты окажешься и без денег и без квартиры?” Судя по этому комменту вы уже для себя все решили. Если считаете, что у нотариуса надежнее и лучше, это ваше право воспользоваться его услугами. Только зачем тогда ваш изначальный вопрос? Хороший риелтор занимается комплексной оценкой рисков и техническим проведением сделки. Нотариус совершает формальные действия (ответственности у него вообще не будет в любом случае, если только вы не докажете умысел при неправильном совершении нотариальных действий). Так что это как в анекдоте “Вам шашечки или ехать”? Вот и решите, что вам нужнее
PS А димуля просто тролль залетный, не обращайте на него внимания

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Дмитрий, агентство или риелтор сделают так, чтобы этого не случилось. Мы работаем на опережение.

Димуля( он же Дмитрий, он же ID с каким- то номером) готовится к сделке, отрабатывает разные варианты))))

Дмитрий, добрый день! Вы ставите не совсем корректный вопрос. Оформить сделку это уже конечная стадия большого подготовительного процесса. Который складывается из следующих действий:
1. Нахождение варианта.
2.Торги с продавцом.
3.Обсуждение сроков оплаты и выезда
4. Ознакомление с правоустанавливающими документами и документами собственников
5.Подписание предварительного договора и передача задатка.
6. Согласование формы оформления ДКП– простая письменная или нотариальная
7. Если нотариальная, то кто оплачивает услуги нотариуса
8. Прописание в предварительном договоре, какие документы готовит каждая сторона
9. Как будет происходить расчет — аккредитив, банковская ячейка, с рук на руки и т.д
Вот эти пункты делает риэлтор.
А когда пакет документов собран для сделки и есть понимание по расходам, тогда можно принять решение и сделать сделку у нотариуса.
10. Риэлтор заранее приносит документы нотариусу.
11. Нотариус берет примерно пять дней на проверку документов и подготовку ДКП ( в разных городах сроки могут отличаться + или -)
12. В назначенный день появляетесь с риэлтором у нотриуса и подписываете ДКП.
13. Вы счастливый собственник квартиры, в любой для Вас удобный день сдаете ДКП в Росреестр, хотя сейчас появляется практика сдачи в Росреестр через нотариуса. Но пока они это не афишируют.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Дмитрий, любая сделка по отчуждению недвижимости состоит из череды обязательных действий, что контролируется, проверяется, согласовывается, исполняется, отвергается или принимается, риэлтором, если его наняли на такой контроль. Нотариальное вмешательство в процесс сделки происходит либо в установленном законом обязательном порядке, при отчуждении долевой собственности, либо по желанию сторон сделки или по просьбе риэлтора, который заказывает ту или иную нотариально заверенную бумагу в случае необходимости на взгляд риэлтора в целях правильности и корректности сделки.
В отличие от нотариуса – риэлтор должен быть в обязательном порядке на любой сделке с недвижимостью, исключение, когда покупатель или продавец сами риэлторы либо юридически подкованные люди, которые разбираются не хуже многих риэлторов или люди пристрастные к приключениям.
Вот и весь вопрос, а право выбора за Вами, если уверены в своих силах, то действуйте без оглядки и без риэлтора, нанимайте нотариуса, если законом предусмотрено и экономьте на том же нотариусе, когда закон этого не требует. С уважением, Арман!

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector