Сделка купли продажи недвижимости как происходит?

Сделка купли продажи недвижимости как происходит?

Как происходит сделка купли-продажи квартиры в банке за наличные

Многие продавцы и покупатели на рынке вторичного жилья, после того как нашли друг друга, задаются вопросом, как происходит сделка купли-продажи квартиры

Рассмотрим в деталях схему и процесс проведения сделки купли-продажи квартиры в банке на самом распространенном классическом примере. Простой вариант без отягощающих обстоятельств: собственник ребенок, недееспособный – опека, разъезд, альтернатива, ипотека, нотариат, долевая собственность..

Продает квартиру взрослый единоличный собственник, никто не прописан – покупатель с наличными живыми деньгами, без ипотеки.

Итак, покупатель на квартиру найден, стороны ударили по рукам и готовы провести сделку купли-продажи квартиры. Что дальше.

Как наверное и в любом другом деле, львиную часть времени в сделке купли-продажи недвижимости занимает подготовительный этап.

Прежде всего, для подтверждения ваших и наших намерений необходимо подписать предварительный договор или авансовое соглашение – это стандартная процедура в сделках при продаже недвижимости.

На стадии аванса на бумаге закрепляются достигнутые устные договоренности между сторонами. В предварительном соглашении прописываются все детали предстоящей сделки:

время и место проведения сделки

сроки физического и юридического освобождения квартиры

порядок финансовых взаиморасчетов

ответственность за невыполнение взятых на себя обязательств

штрафные санкции за предоставление недостоверной информации об объекте недвижимости или субъекте права

Аванс, обычно, вносится в размере 30-50 тысяч рублей. Также, в подтверждении намерения купить квартиру, может быть внесен не аванс, а задаток за квартиру. В отличии от аванса, задаток сумма невозвратная.

Некоторые клиенты на рынке недвижимости, считают внесение аванса атавизмом, абсолютно лишним и давно устаревшим. Уверены, что аванс внесенный в размере нескольких десятков тысяч рублей – это не гарантия, что покупатель не откажется от сделки в последний момент, так как считают эту сумму пренебрежительно малой для обеспечения серьезности намерений.

Да, этот этап попахивает нафталином, не без этого. Стоит отметить, что и действительно, по большому счету, стадия аванса носит чисто символический характер. И все же, следует придерживаться устоявшимся правилам делового оборота и принять аванс за квартиру, так как этот первый и самый важный этап налаживания взаимопонимания в отношениях между всеми заинтересованными участниками процесса.

После принятия аванса, каждая из сторон готовится к сделке в рамках достигнутых договоренностей:

Продавец собирает необходимый пакет документов

Покупатель проводит проверку юридической чистоты объекта

Перед сделкой покупатель должен убедиться:

в отсутствии наложенных ограничениях на квартиру

в психическом и физическом здоровье и состояние продавца

в отсутствии законных наследников и лиц претендующих на долю в праве

в легитимности возникновения права собственности

в отсутствии долгов по ЖКХ

Продавец предоставляет весь необходимый под сделку пакет документов:

Удостоверение личности (гражданский внутренний паспорт)

Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы

Справки из ПНД и НД

ЕЖД (единый жилищный документ)

Выписка из домовой книги

Нотариальное согласие супруга на сделку/заявление о приобретении квартиры вне брака

Следующий этап – согласование конкретного отделения банка для проведения сделки купли-продажи квартиры. Следует обратиться к менеджеру или заведующему отделением депозитария кредитной организации, который предложит на выбор удобное время, которое есть в расписании. Время проведения сделки купли-продажи обязательно необходимо согласовывать со всеми заинтересованными лицами – продавцом и покупателем, их представителями – контрагентами, юристами, риэлторами.

Следующий этап в схеме проведения сделки – составление проекта договора купли-продажи квартиры.

Составить проект договора может любая из сторон – это не принципиально: риэлтор, юрист, контрагент, нанятый со стороны регистратор. Утвердить ДКП (договор купли-продажи) необходимо со всеми участниками сделки.

Для регистрации самой сделки, а точнее договора купли-продажи, приглашаются регистраторы, на их представителей заблаговременно необходимо сделать доверенность.

По опыту могу сказать, что работать с фирмами-регистраторами намного удобнее и быстрее, нежели сдавать документы в МФЦ. Регистраторы приезжают в банк во время проведения сделки, забирают документы после подписания, а после регистрации привозят обратно. Они не только доставляют документы в Росреестр, но и контролируют непосредственно сам процесс перехода права собственности. В случае приостановки регистрации, по тем или иным причинам, частные регистраторы мгновенно реагируют на изменившиеся обстоятельства и сделают все возможное, чтобы исправить сложившуюся ситуацию в кратчайшие сроки. Тогда как в аналогичном случае, тяжелая бюрократическая машина в лице МФЦ может попросту сильно забуксовать.

Следующий этап – сама сделка.

Все участники сделки собираются в банке в назначенное время. Продавец и покупатель приглашаются в комнату переговоров для подписания договора купли-продажи квартиры. В это время, банковские служащие составляют договор аренды банковской ячейки с обязательными условиями доступа к сейфу.

Покупатель передает продавцу необходимую сумму денег.

Продавец проверяет и пересчитывает купюры самостоятельно, при этом он может воспользоваться услугами кассового операциониста банка.

Покупатель и продавец вдвоем закладывают деньги в банковскую ячейку

Ключ от банковского сейфа остается у покупателя до завершения регистрации перехода права собственности

Услуги регистраторов, госпошлину и аренду банковской ячейки оплачивает покупатель квартиры. По всем законам жанра должно быть именно так, если не достигнуто иного соглашения в этой части.

При этом, комиссия риэлтора за услуги по продаже квартиры может:

храниться в одной ячейки с деньгами продавца и выплачивается только после полного завершения сделки купли-продажи квартиры

закладываться в отдельный сейф, на таких же условиях выемки как и деньги продавца – только после предоставления документов подтверждающих успешную регистрацию перехода права собственности на объект

выплачиваться агенту в день совершения сделки под гарантийное письмо (такой вариант возможен, если риэлтор имеет хоть какую-то организационно-правовую форму – ИП или ООО)

Договор подписан, стороны «заложились» (“Заложиться” жарг. – Произвести закладку денег в банковскую ячейку), пакет документов отправлен в Росреестр. На данном этапе – это все.

Далее предстоит дожидаться окончания срока регистрации, сейчас на 2018 год это порядка 10 рабочих дней.

После завершения регистрации и получения документов из Росреестра, стороны сделки встречаются в обозначенное время в банке. Покупатель передает ключ от банковской ячейки продавцу, в обмен на расписку в получении денег в счет продажи квартиры.

Выемка денег продавцом из сейфа происходит по договору аренды банковской ячейки при предоставлении следующего пакета документов:

договор аренды банковской ячейки

договор купли-продажи с отметкой регистрирующего органа о переходе права собственности на объект недвижимости

выписка из ЕГРН

Заключительный этап сделки купли-продажи – физическая передача квартиры новому владельцу. На этой стадии стороны сделки встречаются непосредственно на самой квартире для подписания акта приема-передачи. В акте фиксируется, что квартира передается в надлежащем состоянии, с обязательным санитарно-техническим оборудованием, без задолженностей по ЖКУ. Покупатель, в свою очередь, подтверждает, что не имеет каких-либо претензий к объекту и продавцу.

Проверенный временем, старый дедовский метод, но от того нисколько не потерявший своей актуальности и по сей день, которым пользуются большинство риэлторов и агентств недвижимости в нашей стране. Так как он удобен и безопасен не только для продавца и покупателя, но и для профессиональных участников рынка.

Статья носит ознакомительный характер с основными моментами процесса проведения сделок по купле-продаже, и не может служить руководством к действию, так как каждая сделка по продаже «вторички» индивидуальна, где предугадать всевозможные действия заранее практически невозможно.

Надеюсь, я подробно изложила общие моменты схемы проведения и процесса продажи вторичной недвижимости, и вам стало чуть более понятно как происходит сделка купли-продажи квартиры

Частный риэлтор по продаже квартир в Москве Татьяна Мамонтова.

Практические рекомендации, как оформить куплю-продажу квартиры

Купля-продажа недвижимости – один из самых распространённых видов имущественных сделок. Характеризуется отчуждением имущества покупателю на возмездной основе – получением от него установленной суммы денег. Регулируется нормами Гражданского кодекса (ГК) и совершается по установленному алгоритму.

Как правильно оформить сделку, найти покупателя, а также переоформить жилье на другого собственника без продажи — читайте далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа . Это быстро и бесплатно !

Правовая база

Основными источниками законодательства, которыми регламентируются правила купли и продажи квартиры, а также то, где и как оформляется сделка, являются:

  • §7 главы 30 ГК РФ;
  • статья 549 ГК РФ – нормы составления договора купли-продажи (ДКП);
  • статьи 550-558 ГК РФ – требования к ДКП;
  • статья 429 ГК РФ – заключение предварительного договора купли-продажи (ПДКП).

Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Специальные нормы законодательства касаются следующих случаев:

Договор может удостоверяться нотариусом на основании статьи 163 ГК РФ. Регистрация в Росреестре предусмотрена Федеральным законом № 218-ФЗ от 13.07.15 г.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Порядок действий

Чтобы оформить сделку купли-продажи, нужно действовать по установленному алгоритму. Он включает в себя следующие действия продавца:

  • оценка квартиры;
  • подготовка документации;
  • поиск покупателей;
  • заключение ПДКП;
  • заключение ДКП;
  • расчёт по сделке;
  • регистрация сделки в Росреестре.

Если продавец договаривается о сопровождении сделки с риэлтерской компанией, то основная часть ответственности делегируется уполномоченному представителю компании.

Оценка недвижимости

Самый лёгкий способ решения вопроса с установлением цены объекта заключается в нахождении произведения:

  • стоимости 1 м² в районе расположения квартиры;
  • общей площади жилого помещения.

В полученную стоимость следует внести поправки, с учётом плюсов и минусов, которыми обладает как квартира, так и здание, в котором она расположена. Итоговую сумму следует сравнить с другими близлежащими квартирами, которые были проданы или продаются.

Подготовка документации

У продавца должны быть следующие документы:

  1. Гражданский паспорт.
  2. Правоустанавливающий документ, на основании которого возникло право собственности (договор, свидетельство о наследовании, решение суда и т.п.).
  3. Выписка из ЕГРН.
  4. Технический паспорт с экспликацией из поэтажного плана.
  5. Кадастровый паспорт.
  6. Кадастровая справка об отсутствии обременения залогом и отсутствии ареста.
  7. Согласие супруга, если квартира является совместной собственностью.
  8. Согласие органов опеки и попечительства, если собственник несовершеннолетний.
  9. Копия лицевого счёта.
  10. Выписка из поквартирной книги.

Представитель должен иметь нотариально удостоверенную доверенность.

Где и как можно искать покупателя?

Чтобы найти покупателей, нужно дать объявления о продаже квартиры:

  • в интернете, на специальных сайтах;
  • на телевидении;
  • в местных газетах.

Нужно сообщить о планируемой сделке как можно большему числу людей, из числа родственников, друзей и коллег по работе, чтобы использовать каждый шанс ускорить сделку.

Заключение предварительного договора

Если покупатель найден, а документация не готова, можно заключить ПДКП, в котором стороны дают друг другу гарантии совершения сделки, после чего:

  • покупатель прекращает поиск другого объекта;
  • продавец прекращает поиск покупателей;
  • покупатель передаёт продавцу задаток;
  • продавец устанавливает фиксированную стоимость жилья;
  • стороны назначают сроки проведения сделки.
Читать еще:  Условия расторжения договора купли продажи недвижимости

Когда оба контрагента готовы к сделке, затягивать эту процедуру нет смысла, можно сразу оформить основной договор купчей.

Процедура заключения ДКП

Теперь о том, как сейчас оформляют ДКП. В договор должны быть обязательно внесены существенные положения, без которых документ не вступит в силу и окажется неправоспособным. Существенные положения являются следующими:

  1. Предмет договора, с указанием сторон сделки: Продавец и Покупатель, и параметров квартиры.
  2. Положение о том, что квартира принадлежит продавцу на правах собственности, и заключение ДКП не нарушает ничьих имущественных интересов.
  3. Цена квартиры, с учётом получения аванса или задатка (если они уплачивались).
  4. Условия оплаты по сделке (использование сертификатов, ипотека, рассрочка, единовременный платёж).
  5. Способ расчёта с продавцом (наличные, аккредитив, банковская ячейка), сроки передачи денег.
  6. Условия передачи квартиры покупателю (актом, или без такового).
  7. Сроки освобождения квартиры по завершении сделки.
  8. Права и обязанности сторон.
  9. Ответственность сторон.
  10. Заключительные положения.
  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры

Заключительные положения могут содержать дополнительные положения, в том числе – о необходимости нотариального удостоверения, страхования квартиры и иные требования. После того как текст внесён в документ, его следует заверить подписями сторон и поставить дату.

Процесс проведения расчёта

Сразу же после подписания договора, нужно рассчитаться. Способ расчёта должен быть обязательно указан в ДКП отдельным положением. Проводить расчёт нужно в соответствии с указанным в договоре положением. Если его внезапно переиграли после подписания договора, нужно оформить дополнительное приложение к ДКП, в котором указать способ расчёта.

У покупателя обязательно должны остаться на руках документы о передаче денег продавцу. Ими может быть расписка продавца о получении наличных на руки, с указанием:

Если использовалась банковская ячейка или аккредитив, нужно сохранить документы из банка о передаче денег по аккредитиву или об их помещении в банковскую ячейку.

Регистрация в Росреестре

После того как договор заключён, он передаётся через МФЦ в Росреестр. Предварительно, перед его подачей, следует уплатить пошлину в размере 2 тысячи рублей. К нему прилагается:

  1. Заявление покупателя о регистрации передачи ему имущественных прав на квартиру в результате её купли-продажи.
  2. Пакет документации, подготовленный для сделки.

Документы принимаются под расписку. В ней указываются:

  • сведения о заявителе:
  • перечень принятых документов;
  • реквизиты ДКП;
  • срок повторного визита.

Как правильно оформить жилье по заниженной стоимости?

Обычно продавцы настаивают на занижении стоимости недвижимости, если она у них находилась в собственности менее 3 лет, а на основании поправок, внесённых в Налоговый кодекс – не менее 5 лет. Если цена объекта будет установлена менее миллиона, то НДФЛ с продажи удерживаться не будет.

Такая сделка обеспечивает риски покупателя. Соответственно, не каждый покупатель согласится рисковать в угоду чужой выгоде. Ведь, если продавец окажется недобросовестным, он сможет:

  • после оформления сделки и расчёта сторон расторгнуть ДКП;
  • на основании указанной в ДКП заниженной стоимости вернуть её покупателю;
  • остальные деньги присвоить.

Чтобы не потерять покупателей, продавец обязан дать им гарантию, что они ничем не рискуют. Поэтому в ДКП указывается заниженная стоимость, с которой не удерживается НДФЛ: 1 миллион рублей. На эту же сумму продавец пишет расписку, в которой указывает, что эти деньги получены для расчёта по сделке.

Остаток денег, не указанный в договоре, но уплаченный по сделке, оформляется другой распиской. В ней продавец пишет, что покупатель передал ему обозначенную сумму денег за проведённый в квартире ремонт. В итоге у покупателя будут две расписки, в сумме составляющие полную стоимость квартиры, за которую она была приобретена покупателем.

Переоформление на другого собственника без продажи

Если исключить вариант купли-продажи жилья, то существует несколько других способов переоформления права собственности физическим лицом. В их числе следующие, наиболее часто применяющиеся варианты:

  • При обмене собственник квартиры передаёт недвижимость взамен на другое недвижимое, а иногда – движимое имущество. Стоимость имущества с обеих сторон должна быть приблизительно равной. Если одна сторона предоставляет более дорогое имущество, производится доплата. Сделка регулируется договором мены.
  • Дарение – безвозмездная передача имущества другому человеку на основании договора дарственной. Даритель передаёт в дар квартиру, а одаряемое лицо принимает его. Но если стороны не являются близкими родственниками, с одаряемого будет удержан подоходный налог в размере 13% кадастровой стоимости квартиры.
  • Завещание – это единственный документ, который заменяет гражданско-правовой договор. Составляется на случай смерти собственника квартиры, соответственно, передача вещных прав также происходит только после смерти собственника путём вступления в наследство.
  • Рента оформляется договором, который предусматривает пожизненное содержание собственника квартиры на условиях, внесённых в договор ренты. После смерти собственника, или после выплаты ренты – в зависимости от условий, внесённых в договор, квартира переходит новому собственнику.

Чаще всего квартира передаётся новому собственнику путём продажи. Это сделка, которая оформляется договором купли-продажи с обязательной регистрацией передачи имущественных прав. Кроме продажи могут использоваться такие способы передачи квартиры как мена, дарение, рента и завещание.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта

Как продать квартиру самому, без агентств и посредников

Самостоятельная продажа квартиры позволяет продавцу лично проконтролировать каждый этап продажи, начиная от поиска покупателя до процесса оформления сделки, и существенно сэкономить на услугах риелтора.

Однако в тоже время самостоятельная продажа жилого помещения – это достаточно трудоемкий процесс, отнимающий много времени и требующий знания основ законодательства, касающегося купли-продажи недвижимости, и соблюдения некоторых мер предосторожности.

Иначе продажа квартиры может затянуться или даже привести к неблагоприятным последствиям для собственника данного жилого помещения. Поэтому предварительно рекомендуется оценить свои знания и силы и взвесить все «за» и «против» самостоятельной продажи.

Если Вы все же решили продавать жилье самостоятельно, то нужно подойти к этому процессу с максимальной ответственностью, чтобы избежать проблем в дальнейшем.

Итак, что же нужно сделать, чтобы продать квартиру самому?

Шаг 1. Подготовка квартиры и всех необходимых документов для продажи

Очень часто именно подготовка документов для продажи является самым трудоемким процессом, который отнимает много времени. Однако владелец квартиры, имеющий на руках уже готовый для продажи комплект документов, сможет оформить сделку купли-продажи жилья в максимально короткие сроки. Именно поэтому к сбору документов нужно отнестись со всей ответственностью.

От правильности и полноты комплекта документов, необходимых для совершения сделки по продаже жилого помещения, будет зависеть не только скорость продажи и оформления, но и юридическая чистота сделки, и, возможно, даже цена квартиры. Далеко не все покупатели согласятся ждать несколько недель, пока продавец соберет все необходимые документы на квартиру.

Чтобы собрать полный комплект документов лучше обратиться к юристу или в регистрирующий орган. Грамотные специалисты помогут составить полный перечень всех документов для продажи квартиры, чтобы ничего не было забыто, и продавцу не пришлось собирать дополнительные документы в дальнейшем.

Большое значение имеет и правильность составления всей документации, так неправильно оформленный документ может привести к отказу в регистрации сделки купли-продажи, и, в конечном итоге, существенно увеличить время продажи квартиры. Поэтому опять же лучше будет предварительно уточнить требования регистрирующего органа к тому или иному документу.

Кроме того, следует внимательно проверять и правильность заполнения всех документов. Все данные, указанные в технической документации на квартиру и других документах, должны полностью совпадать с действительностью. Документы, которые будут в дальнейшем подаваться в регистрирующий орган, должны содержать только достоверные данные, быть заполнены разборчиво, без исправлений и помарок.

Необходимый комплект документов

1. Свидетельство о регистрации права на продаваемую квартиру или другой правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственника на жилье.

2. Паспорта или другие удостоверения личностей всех собственников квартиры, в том числе свидетельства о рождении несовершеннолетних детей, еще не имеющих паспорта.

3. Кадастровый паспорт из БТИ (либо технический паспорт) на квартиру.

4. Свидетельство о браке и согласие супруга (или супруги) на продажу квартиры, заверенное у нотариуса. Данное согласие не требуется, если квартира не является по закону совместной собственностью супругов.

5. Разрешение органов опеки и попечительства, если собственником продаваемой квартиры является несовершеннолетний.

6. Выписка из домовой книги, отражающая сведения обо всех лицах, прописанных в квартире. Эта выписка действует в течение достаточно короткого срока, поэтому брать ее заранее не имеет смысла. Данный документ можно будет получить непосредственно перед регистрацией прав нового собственника, когда будет найден покупатель, и на руках будут все остальные документы. Это же касается и справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, которая также потребуется при продаже квартиры.

В зависимости от особенностей конкретной сделки купли-продажи, могут потребоваться и другие документы, список которых лучше уточнить заранее.

Подготовка квартиры к продаже предполагает не только улучшение товарного вида продаваемой жилплощади, но и освобождение ее от проживающих лиц. Гораздо легче и быстрее продать квартиру, из которой уже выписаны все жильцы, поскольку их все равно придется выписывать до продажи квартиры. Свободные квартиры больше ценятся на рынке жилья.

Шаг 2. Поиск покупателя

На данном этапе собственнику квартиры предстоит оценить свою квартиру, предварительно изучив рынок недвижимости, и найти покупателя.

Шаг 3. Составление предварительного договора купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи дает продавцу определенную гарантию того, что покупатель не передумает приобретать квартиру, а покупателю – что собственник не продаст ее кому-то другому. В это же время продавец получает от покупателя аванс или задаток за квартиру, что также фиксируется в предварительном соглашении.

Аналогичной юридической силой обладает и соглашение о задатке или соглашение об авансе, которое можно заключить вместо предварительного договора купли-продажи, когда продавец и покупатель придут к соглашению обо всех условиях основной сделки.

При составлении данных документов продавцу следует иметь в виду, что в гражданском законодательстве между авансом и задатком имеются существенные различия. Поэтому очень важно в договоре или соглашении использовать правильную юридическую терминологию, чтобы в дальнейшем избежать определенных трудностей. В том случае, когда продажа квартиры по каким-либо причинам отменяется, аванс полностью возвращается покупателю.

Если же стороны договорились о внесении задатка, односторонний отказ от совершения сделки приведет к выплате штрафных санкций виновной стороной. Если от продажи квартиры отказывается продавец, то он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. Если же сделка купли-продажи не состоялась по вине покупателя, то задаток остается у продавца.

Читать еще:  Оспаривание сделки купли продажи недвижимости

Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости составляется в произвольной форме. В договоре указываются паспортные данные обеих сторон (или юридические реквизиты, если договор заключается с юридическим лицом), адреса сторон, описание и адрес продаваемой квартиры, срок обязательств, сумма аванса или задатка. В договоре ставится дата и подписи сторон.

Шаг 3. Расчеты за квартиру

При совершении сделки купли-продажи недвижимости расчеты можно производить в момент заключения сделки или в момент подписания акта приема-передачи квартиры как с помощью наличного, так и безналичного расчета.

Однако гораздо безопаснее и разумнее, особенно при самостоятельной продаже квартиры физическим лицом, осуществлять расчеты за квартиру через депозитарную банковскую ячейку.

Данная операция является гарантом того, что продавец после завершения сделки получит за квартиру оговоренную сумму, а покупатель сможет реализовать свое право собственности на купленную квартиру после передачи денежных средств.

Деньги под контролем банковского сотрудника вносятся покупателем в банковскую ячейку. Перед закладыванием денег в ячейку в специальной комнате продавец может пересчитать и проверить деньги. Можно также за определенную плату проверить подлинность денег в самом банке.

После проверки деньги помещаются в специальный пакет и заклеиваются. На месте склейки ставятся подписи обеих сторон. Эта процедура гарантирует сохранение целостности пакета во время нахождения денег в банке.

После оформления сделки по продаже жилья и регистрации права собственности покупателя на квартиру, являющуюся объектом сделки, продавец сможет получить деньги в банке.

Дачная амнистия что это такое, на какие объекты распространяется, сроки проведения.

О том, как правильно оформить дарственную на квартиру, вы можете узнать здесь.

Шаг 4. Заключение договора купли-продажи квартиры и регистрация прав нового собственника

Договор составляется в простой письменной форме или заверяется у нотариуса. Если вы никогда не имели дела с составлением юридической документации, то, конечно, разумнее будет составить договор у нотариуса или хотя бы обратиться за консультацией к профессиональному юристу.

В любом случае при составлении договора обратите внимание на то, что в договоре помимо обязательных реквизитов сторон должны быть правильно указаны:

  • цена квартиры;
  • адрес и техническое описание квартиры, полностью совпадающее с данными кадастрового паспорта;
  • способ и срок передачи денег продавцу;
  • распределение расходов на оформление сделки;
  • срок, в течение которого продавец должен освободить квартиру и передать ее покупателю;
  • сроки и порядок подписания акта приема-передачи проданной квартиры.

После подписания договора обеими сторонами нужно обратиться в орган регистрации по месту нахождения квартиры и пройти обязательную процедуру регистрации.

Шаг 5. Передача квартиры и получение денег

Завершающий этап продажи квартиры – это ее передача новому собственнику. Такая передача должна сопровождаться подписанием акта приема-передачи квартиры, так как с момента его подписания вся ответственность за жилье переходит к покупателю. Акт должен быть составлен минимум в 2-х экземплярах, если в сделке участвует банк (например, при ипотеке) – в трех экземплярах.

После этого продавец может получить деньги за квартиру из банковской ячейки.

Как проходит сделка купли-продажи квартиры: юридические и практические аспекты

Сегодня рынок недвижимости активен, как никогда. Редко какому человеку удается прожить, не столкнувшись хоть раз с необходимостью продажи либо покупки квартиры или дома. Когда подобная надобность появляется, возникает множество вопросов о том, как лучше заключить данную сделку. Рассмотрим общие моменты.

Необходимые документы

Итак, продавец должен позаботиться о наличии таких документов, необходимых для оформления и регистрации сделки купли-продажи квартиры:

  • Правоустанавливающие документы (свидетельство о регистрации прав собственности плюс основания для него (купчая, дарственная, завещание и пр.);
  • План жилья и техпаспорт на него. Данные бумаги можно получить, обратившись в местное БТИ. К Вам придет сотрудник, осмотрит квартиру, после чего будут выданы соответствующие документы. Данная услуга обойдется Вам порядка 2 тысяч рублей;
  • Выписка из домовой книги. Получают ее в ЖКХ, РЭУ или прочей организации, ведающей домом, в котором квартира расположена. Данная бумага дает представление о том, кто зарегистрирован по данному адресу. Просмотрев выписку, покупатель может удостовериться, что не столкнется с трудностями после покупки жилья, в виде вернувшегося из армии гражданина или малолетнего ребенка;
  • Копию лицевого счета. Берется в ЕИРЦ. Данная бумага подтверждает отсутствие задолженностей по квартире;
  • Справка об отсутствии/наличии обременений. Выдается в Росреестре;
  • Согласие супруга или справка о гражданском состоянии. Обе бумаги заверяются;
  • Разрешение органов опеки (требуется, когда в квартире прописаны дети).

На основании данных документов составляется купчая. Количество ее оригиналов должно быть на один больше, нежели число участников сделки, так как один экземпляр остается в Росреестре.

Более подробно о документах, без которых не обойтись при сделке купли-продажи квартиры, расскажет следующее видео:

Как проходит сделка купли-продажи квартиры?

Процедура купли-продажи с точки зрения продавца и покупателя в некоторых моментах выглядит по-разному.

  • Так, продавец изначально определяется со стоимостью жилья, собирает необходимые для продажи бумаги, рекламирует его и, тем самым, подыскивает покупателей. Делает он это самостоятельно или при помощи риелторов.
  • Покупатель же определяется с типом жилья, его площадью, местом нахождения и пр., после чего начинает подыскивать варианты (самостоятельно или через агентство).

Когда продавец и покупатель находят друг друга, они заключают сделку сами или обращаются к нотариусу.

Далее мы расскажем о том, как провести и оформить сделку купли-продажи квартиры самостоятельно.

О чем еще стоит помнить, решаясь на сделку купли-продажи квартиры, расскажет специалист в следующем видеосюжете:

Самостоятельное оформление

Порядок самостоятельного проведения и оформления сделки купли-продажи квартиры относительно несложен. Итак, чтобы снизить угрозу срыва сделки, стороны нередко заключают предварительный договор, в котором, однако, прописываются все основные условия. Здесь же проставляется и цена за жилье, которая впоследствии не может быть изменена. В предварительном договоре прописываются сроки, в которые должна быть заключена сделка, и штраф, в случае невыполнения поставленных условий одной стороной.

Предварительный договор предусматривает внесение покупателем аванса или задатка. Данные понятия несколько различаются.

  • Так, задаток не возвращается покупателю, если срыв сделки произошел по его вине, но компенсируется (как правило, в двойном размере), если условия предварительного договора нарушил сам продавец.
  • Аванс же просто-напросто отдается продавцом покупателю обратно, если сделка не состоится.
  1. Когда продавец и покупатель готовы к заключению сделки, они подписывают купчую и определяются с банком, через который будут проходить оплата. В нем покупатель открывает ячейку и вкладывает туда деньги.
  2. Ключ остается у покупателя на руках вплоть до регистрации перехода прав и отдается продавцу взамен на расписку, которая тоже составляется в банке при сотруднике.
  3. Получив свой договор купли-продажи после регистрации перехода прав, продавец предъявляет его, ключ и свой паспорт сотруднику банка и получает доступ к деньгам.
  4. Акт приема-передачи может быть подписан одновременно с договором или уже после регистрации. Выписка жильцов осуществляется согласно условиям, прописанным в договоре (до регистрации перехода прав или после).

О том, как происходит сделка купли-продажи квартиры через нотариуса вы узнаете далее.

Схема проведения сделки купли-продажи квартиры

Помощь нотариуса

При обращении к нотариусу, сделка протекает практически также, однако при заключении договоров присутствует третье лицо – юрист, – которое несет ответственность за правильность их составления.

  • Конечно же, Вы можете обзавестись необходимыми бланками и последовать приведенному нами алгоритму поведения, но на практике разобраться во всех тонкостях бывает гораздо сложнее. Так, покупатель не всегда знает, какие документы требовать с продавца, и как проверить, не обременена ли квартира, не находится ли она под арестом. Кроме того, существуют и более сложные ситуации, справиться с которыми не специалисту не под силу.
  • Проверяет нотариус и состояние продавца. Для этого делается запрос в наркодиспансер и психиатрическую больницу. Получение справок о том, что продавец здоров, не позволит ему в дальнейшем оспорить сделку, сказавшись недееспособным.
  • Еще один плюс заключения сделки в присутствии нотариуса – сохранение у него копии купчей, которая может Вам понадобиться в случае утраты оригинала.
  • Главным минусом является стоимость услуг нотариуса. Не всегда люди скопившие деньги на покупку жилья могут позволить себе дополнительные затраты.

Далее мы поговорим о том, сколько стоит сопровождение сделки купли-продажи квартиры.

Стоимость мероприятия

Во сколько обойдется сделка, зависит от того, прибегаете ли Вы к услугам специалистов или делаете все самостоятельно. И да, не забывайте, что часть денег можно вернуть, если воспользоваться правом на налоговый вычет.

Риелторы и агентства недвижимости

За свои услуги агенты по недвижимости берут порядка 2,5-3% от стоимости продаваемого жилья. Заключая договор с риелтором, оговорите такие моменты:

  • Стоимость квартиры. Сумма, которая будет передана продавцу;
  • Доля риелтора (в процентном выражении или фиксированная ставка);
  • Период, на который заключается договор;
  • В чьи обязанности входит сбор документов;
  • Кем будет оплачены расходы по оформлению сделки;
  • Обязанности риелтора;
  • Присутствие агента при просмотре жилья;
  • Характеристики продаваемой/искомой квартиры;
  • Гарантии, предоставляемые фирмой клиенту.

О том, какова цена на юридическое сопровождение сделки купли-продажи квартиры, вы узнаете далее.

Нотариус

  • Установленная законом пошлина за услуги нотариуса составляет 1% от суммы купчей (не меньше 300 рублей), если жилье стоит в пределах 1 млн.
  • Когда стоимость больше – 10 000 + 0,75% от каждого следующего за первым миллиона.
  • Для особо крупных сделок, цена предмета которых свыше 10 000 000 рублей, ставка равна 77 500 и 0,5% от суммы, превышающей 10 млн.
  • Кроме того, отдельно оплачиваются услуги по сбору документов, проверке чистоты квартиры и пр.

Обращение в юридическую компанию обойдется несколько дешевле.

Самостоятельное оформление

Оформляя сделку самостоятельно, Вам придется оплатить госпошлину в Росреестре (данную обязанность обычно берет на себя покупатель). Кроме того, некоторые справки, получаемые продавцом во время сбора документов, также платные:

  • Техпаспорт – от 900 до 1300 рублей;
  • Кадастровый паспорт – 220 рублей;
  • Справка из Росреестра – 200 рублей.

О рисках, связанных с проведением сделки купли-продажи квартиры, расскажет вам юрист из следующего видео:

Как оформить куплю-продажу квартиры и не ошибиться?

Оформление договора покупки-продажи — самый волнительный и, бесспорно, самый важный этап во всём процессе, начиная от поиска подходящего варианта и заканчивая переездом в новое жилище.

Договор — та веха, за которой остаётся только передать продавцу деньги за помещение и можно смело наводить домашний уют на приобретённой жилплощади. Однако, подписание договора и финансовый расчёт — это лишь малая часть процедуры оформления сделки покупки-продажи: она включает немало других, не менее важных, этапов.

Читать еще:  Трехсторонний договор купли продажи недвижимости

Дорогие читатели! Для решения именно Вашей проблемы — звоните на горячую линию 8 (800) 350-34-85 или задайте вопрос на сайте. Это бесплатно.

Как происходит оформление сделки?

  1. В первую очередь, что вполне логично, будущие новосёлы подсчитывают свой бюджет и подбирают варианты жилья, которые будут им по нраву и по карману. После того, как выбор сделан в пользу нескольких квартир, необходимо проверить их на юридическую чистоту. Данный термин подразумевает выяснение у продавца следующих сведений: количество собственников, количество лиц, зарегистрированных в помещении, наличие или отсутствие среди них детей, недееспособных, осужденных или психически нездоровых граждан, наследников, имеющих право оспорить право владения жилой площадью и т.д.
  2. Если квартира является «чистой», то стороны заключают предварительное соглашение, согласно которому они договариваются выполнить впоследствии свои обязательства в полном объёме. На этом же этапе покупатель передаёт продавцу аванс, если об этом была предварительная договорённость.
  3. Затем наступает время, необходимое для окончательной подготовки обеими сторонами необходимых документов.
  4. Когда все бумажные дела будут законным образом устроены, можно приступать к заключению договора покупки-продажи жилого помещения, который оформляется при личном присутствии всех сторон, участвующих в сделке и закрепляется их личными подписями.
  5. Теперь самое время зарегистрировать должным образом права покупателей на приобретаемое жильё, для чего документы сдаются в регистрационную палату. После проверки и одобрения сделки производится окончательный расчёт между покупателем и продавцом и процедура оформления сделки считается завершённой.
  6. Однако, на этом «бумажная» работа для покупателя не заканчивается, поскольку новое жильё необходимо переоформить на своё имя. Для этого ему следует получить выписку по прежнему месту жительства, а затем предоставить её вместе с паспортом и документами, подтверждающими его право собственности, в жилищную контору по новому адресу. Сотрудники данного учреждения переоформят договор на оказание коммунальных услуг на нового владельца квартиры, находящейся в их попечении.

Кроме того, новосёлам даётся одна неделя для перерегистрации по новому адресу в федеральной миграционной службе.

Перезаключение договоров на обслуживание домофона, спутникового ТВ, газового счётчика и проч. производится в компетентных учреждениях на основании паспорта заявителя и документа, подтверждающего его право собственности на жильё.

Перечень необходимых документов

Человеку, желающему приобрести жилое помещение, требуется всего лишь 2 документа: паспорт и согласие законного супруга на оформление сделки покупки-продажи.

Продавцу придётся потрудиться чуть больше, ведь с его стороны нужен более обширный пакет документов:

  • Документ, удостоверяющий личность;
  • Документ, выражающий согласие собственников на продажу квартиры; согласие на сделку супруга, а также свидетельство о регистрации прав собственности (если их несколько, то этот документ предоставляет каждый из них);
  • Документ, подтверждающий право владения помещением (договор приобретения, дарения, наследования и т.д.);
  • Кадастровый и технический паспорт квартиры;
  • Заключение эксперта о стоимости жилого помещения;
  • Справка, подтверждающая отсутствие долгов и различный обременений, возложенных на квартиру;
  • Если среди собственников жилья есть дети, то потребуются их свидетельства о рождении, а также разрешение органов опеки на совершение сделки.

Куда нужно подавать документы?

С точки зрения надёжности предпочтительнее сделать это в банке, предоставляющем для подобных операций отдельную переговорную комнату.

Преимущества этого варианта в том, что стороны заключают с банком договор аренды депозитной ячейки, в которую покупатель закладывает денежную стоимость приобретаемого жилья за вычетом уплаченного аванса. В соглашении аренды ячейки стороны определяют условия для доступа к ней: как правило, продавец может получить деньги тогда, когда закончится оформление сделки в Регистрационной палате и право собственности на квартиру перейдёт к покупателю.

Таким образом, все участники сделки наиболее надёжно защищены от возможных мошеннических действий контрагентов.

Также стороны могут договориться и о других способах передачи денег (например, через счет эскроу).

Затем сторонам необходимо предоставить все документы в Регистрационную палату или Многофункциональный центр и написать заявление на государственную регистрацию данной сделки.

Сроки оформления

Оформление сделки происходит в срок до 14-и дней, если документы сданы в Регистрационную палату, и до 7-и дней — если в Многофункциональный центр (МФЦ).

Однако, эти сроки действительны в тех случаях, когда пакет необходимых документов подготовлен должным образом. В случае каждой ошибки в документации срок оформления будет начинаться с начала.

Если уважительная причина вынуждает продавца квартиры уехать из города на длительный срок, то процедура оформления может быть сокращена до 3–5 дней. Для этого необходимо оформить заявление с просьбой сократить срок регистрации сделки на имя руководителя отдела Регистрационной палаты и сдать его секретарю, приложив убедительные доказательства отъезда (билет на самолёт, например).

Служебные помещения в общежитиях предоставляются только определенным категориям граждан.

Во многих операциях с недвижимостью нужна выписка из домой книги, как ее получить, читайте здесь.

Пожизненная рента — отличный способ получить квартиру за низкую стоимость. Подробнее читайте в этой статье.

Дополнительные нюансы, которые необходимо учесть

В первую очередь, покупателю необходимо тщательно проверить все документы на приобретаемое жильё. Речь идёт не только о праве собственности на квартиру: следует убедиться, что технический паспорт соответствует реальному положению дел, а сели и были произведены капитальные работы по перепланировке помещения, то они законным образом зарегистрированы.

Делать это нужно только после оформления предварительного договора, в котором следует указать: паспортные данные сторон, предмет договора, стоимость покупки, а также штрафы, предусмотренные за невыполнение взятых на себя обязательств. Оптимальная сумма задатка — до ста тысяч рублей, передаваемых лично в руки продавцу с последующим оформлением им расписки.

Проверка жилья на юридическую чистоту производится в Росреестре или БТИ, куда необходимо отправить запрос. Особого внимания заслуживают квартиры, собственниками которых являются дети, заключенные, недееспособные или психически нездоровые граждане.

Зачастую продавцы предлагают покупателям при оформлении сделки покупки-продажи указать в договоре меньшую сумму, чем та, которая будет передана в действительности. Дескать, зачем платить лишние налоги государству?

Данный поступок не является противозаконным, однако, при обращении в суд в случае возникновения спорной ситуации, покупателю будет трудно доказать, что реальная стоимость квартиры была выше, чем указано в договоре. Очевидно, что по решению суда он получит именно столько, сколько прописано в соглашении покупки-продажи квартиры.

Поэтому, от неоправданного риска лучше отказаться!

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

3 самых безопасных способа расчета при покупке недвижимости

Автор статьи: Дмитрий Лидов
*Если вам нужна бесплатная юридическая консультация
напишите сообщение или позвоните по номеру +7 (495) 212-90-15

Если вы собрались покупать квартиру, дом, земельный участок или нежилую недвижимость возникает масса вопросов по расчетам по договору купли-продажи:

  • Налично или безналично производить расчет?
  • Когда передавать деньги? В какой момент?
  • Как максимально обезопасить себя при покупке недвижимости и не потерять деньги?

Мы расскажем о трех самых лучших с точки зрения безопасности и проверенных практикой для покупателя вариантах расчета за недвижимость.

Способ №1: Оплата по договору купли-продажи после регистрации права собственности в Росреестре

До подписания договора, если нет уверенности в продавце, отдавать деньги не стоит. Почему? Да потому что продавец может:

  • Потеряться с вашими деньгами и не дойти в офис МФЦ (Росреестр) для регистрации перехода права собственности,
  • Заблокировать сделку сразу после подачи документов в МФЦ,
  • После подачи документов может выяснится, что наложен запрет на регистрационные действия с недвижимостью или арест, или другие ограничения прав и обременения. Чтобы проверить наличие ограничений (обременений) – нужно заказать выписку из ЕГРН.

Исходя их вышесказанного, лучше произвести расчет с продавцом квартиры, земельного участка или любой другой недвижимости после регистрации перехода права собственности.

Как происходит расчет с продавцом после регистрации права собственности

  1. Условия о расчете нужно четко прописать в договоре. Чтобы все было максимально понятно.
  2. После сдачи документов на государственную регистрацию право собственности будет зарегистрировано за покупателем, но с обременением в виде залога в пользу продавца (на основании п. 5 ст. 488 ГК РФ). Это обременение будет отражено в выписке из ЕГРН. Покупатель ничего не сможет сделать пока полностью не рассчитается.

Вот так выглядит обременение в виде залога в выписке из ЕГРН:

  1. Далее необходимо снять обременение, когда расчет произведен полностью. Для этого необходимо еще раз обратиться в регистрационную службу с заявлением о снятии обременения и доказательствами полного расчета (например, расписка).

Единственный минус расчета после регистрации недвижимости – это двойное посещение регистрационного органа.

Чтобы 2 раза не посещать Росреестр можно прописать в договоре особое условие.

Например, «Расчёт сторонами осуществляется в течение пяти рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемое имущество к покупателю. При этом по соглашению сторон с момента такой регистрации и до полного завершения расчёта квартира не признается находящейся в залоге у продавца. Государственная регистрация залога в силу закона не производится.»

Способ №2: Аренда банковской ячейки

Аренда банковской ячейки – проверенный и надежный способ расчета по сделкам с недвижимостью.

Суть расчетов через банковскую ячейку заключается в следующем:

  1. В любом подходящем банке арендуется банковская ячейка.
  2. Покупатель закладывает в нее наличные денежные средства до подписания договора.
  3. Подписывается договор купли-продажи недвижимости и все документы сдаются на регистрацию.
  4. После регистрации права собственности продавец имеет право забрать деньги и получает доступ к ячейке без покупателя, если предъявит договор с отметкой о регистрации права собственности на нового владельца.

Минусы такого способа: продавцу нужно самостоятельно и очень внимательно проверять сумму и подлинность денежных купюр при закладке в банковскую ячейку. Можно попросить в банке счетную машинку и машинку для проверки подлинности купюр. Банк отвечает только за правильный порядок доступа к ячейке и сохранность ее содержимого, но не за подлинность и количество денег при закладке.

Способ №3: Аккредитив

Этот способ чем-то схож с предыдущим – банковской ячейкой.

Как работает аккредитив:

  1. Стороны сделки заключают договор с банком.
  2. Покупатель открывает счет вносит сумму безналично.
  3. Продавец после регистрации права собственности предоставляет в банк договор с отметкой Росреестра о регистрации.
  4. Банк проверяет документы и если все нормально – переводит деньги продавцу.

По нашему мнению, расчеты через аккредитив – наиболее безопасный способ при купле-продажи квартиры, земельного участка, нежилой и вообще любой недвижимости:

  • Деньги и сумму проверяет банк,
  • Расчёты безналичные,
  • Продавец уверен, что получит деньги, покупатель — что вернет деньги, если сделка купли-продажи не состоится.

Автор статьи: Дмитрий Лидов
*Если вам нужна бесплатная юридическая консультация
напишите сообщение или позвоните по номеру +7 (495) 212-90-15

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector