Встречная сделка купли продажи недвижимости ""

Встречная сделка купли продажи недвижимости

Продажа со встречной покупкой

Продажа со встречной покупкой — более сложный вариант работы. С одной стороны, это гораздо более надежный, с точки зрения агента, вариант, степень контроля довольно высока — ведь клиенту в этом случае сложно (а часто и невозможно) предпринимать какие-либо самостоятельные действия. Однако такие сделки все-таки срываются довольно часто.

В объяснениях, которые дают этим срывам агенты, кроется рецепт успешных действий — «не смогли подобрать «встречку», «пока подбирали «встречку», покупатель ушел», «требования продавцов выросли», «когда дождались покупателя, цены на «встречку» поднялись».

У таких неудач общая причина — плохая организация работы с продавцом. Не смогли подобрать «встречку» — значит, не знали, что ищем, или искали нечто заведомо несуществующее. Собирательный образ хорошей квартиры, который составляет себе клиент, может не соответствовать никакому реальному объекту. Задача агента в таком случае — правильно проконсультировать клиента, сориентировав его на реальные варианты. Невозможность быстро подобрать встречный вариант говорит либо о том, что клиент не готов к выбору и не знает, насколько важно соблюдение сроков, либо опять-таки о несформированном представлении об объекте. Требования продавцов к встречному варианту могут изменяться только в том случае, когда им плохо разъяснена технология работы, либо вообще не подписан эксклюзивный договор.

Покупателю и продавцу сделка всегда представляется по — разному, поэтому работа с клиентом, который одновременно является и покупателем и продавцом, имеет серьезные особенности. Главная сложность состоит как раз в преодолении этого противоречия. Одни клиенты ощущают себя, в первую очередь, покупателями — при первом обращении они оставляют заявку на покупку, и только потом выясняется, что условием покупки является продажа имеющегося объекта. Причем им самим эта продажа представляется делом предельно простым и не имеющим серьезного значения.

Другие клиенты представляют себя, в первую очередь, продавцами — они охотно и подробно обсуждают все тонкости продажи своей квартиры, но разговор о предстоящей покупке вызывает у них явные затруднения. Все зависит от того, насколько далеко человек планирует свою жизнь, насколько легко он заглядывает в будущее, насколько ему ясны его собственные желания.

Но каким бы ни был клиент, с которым вы работаете, ваша основная задача -помочь ему представить сделку во всей ее полноте. В этом очень помогает эксклюзивный договор, в процессе подписания которого можно легко и естественно обсудить всю технологическую цепочку и специфические особенности каждого этапа работы.

Конечно, в большинстве случаев не нужно подбирать встречный вариант до внесения аванса за объект или, по крайней мере, до начала активных просмотров. Но и оставлять будущего покупателя мечтать о покупке в одиночестве тоже не стоит. Лучше будет, если мы удовлетворим его любопытство и вместе обсудим какие-либо конкретные варианты из любого листинга. В противном случае клиент будет сам изучать доступную ему информацию и очень скоро его представление о собственных возможностях будет искажено.

Все мы склонны рассматривать лучший из возможных вариантов, а я предполагаю, что верхний в списке покупатель заплатит за мою квартиру на тысячу больше, чем сказал агент, а продавец выбранной мной квартиры уступит мне тысячу, я вскоре, незаметно для себя и своего агента, окажусь уже в следующей ценовой категории и не захочу возвращаться в свою.

Не имея риэлторского опыта, очень сложно понять, насколько возможности покупателя зависят от сроков покупки. Прямой покупатель, имеющий деньги в руках и неограниченное время, во — первых, рассматривает продажи со встречными покупками, а, во — вторых, может просто дожидаться своего варианта, оставляя для поиска более длительное время. (Конечно, это тоже в основном иллюзии.) Но наш продавец такими возможностями не обладает, ему открыта не вся полнота рынка. При встречной покупке выбор всегда ограничен временем, нам нужно выбирать не из того, что вообще бывает, а из того, что есть в данный момент.

Агент должен четко проговорить условия покупки, объяснить, с чем они связаны, и помочь клиенту смотреть на вещи реально. Лучше всего показала себя максимально четкая постановка вопроса: «Поскольку нельзя рассчитывать на то, что покупатель будет готов заключить договор более чем на полтора месяца, а нам нужно за это время и найти встречный вариант, и подготовить документы по своей квартире (включая «распоряжение РОНО»), на выбор у нас будет немного времени. Неделю нужно оставить в запасе — на непредвиденные обстоятельства. Две недели будет готовиться распоряжение органа опеки и попечительства. На момент подачи документов для этого распоряжения мы уже должны иметь все документы на выбранную вами квартиру. Предположим, что они будут готовиться еще неделю. Таким образом, на выбор квартиры у нас остается не более двух недель.

Если мы упустим покупателя, в следующий раз у нас все равно будут те же две недели. Поэтому давайте сейчас, пока ситуация на рынке благоприятна для нас, продумаем, как нам правильно выбрать квартиру за две недели». Дальше можно будет применить любую технику работы с покупателем. Главное — заранее настроить клиента на ожидающую его перемену образа действий. Вначале, когда он продавец, его задача — терпеливо ждать, во всем доверяя агенту. Затем, когда он покупатель, его задача — активно действовать по заранее составленному плану (опять же, впрочем, во всем доверяя агенту). Как видите, построение конструктивного взаимодействия, основанного и на доверии клиента вашему профессионализму, — это ваша основная задача при работе со встречной покупкой.

Встречная сделка купли продажи недвижимости

“Арифметика” встречной покупки

Львиную долю всех сделок на вторичном рынке Петербурга составляют встречные покупки. Так на профессиональном риэлтерском языке называется операция, в которой задействованы два жилых объекта: одна квартира или комната продается, другая – покупается.

По утверждениям риэлтеров, не менее 70% городского жилья в Петербурге выставляется на продажу на условиях встречной покупки. Поэтому в трех случаях из четырех, найдя желаемый вариант, потенциальный приобретатель (который одновременно продает “старую” жилплощадь) столкнется с тем, что продавец в свою очередь тоже ищет себе другую квартиру. Состояться все сделки могут только одновременно. Длина цепочек, которые виртуозно выстраивают “гроссмейстеры риэлтерских наук”, порой доходит до полутора десятков звеньев. Впрочем, такие длинные цепочки – редкость, зато пять-семь звеньев – на сегодняшний день явление рядовое.
Какие на сегодняшний день самые распространенные ситуации встречных покупок и с чего профессионалы рекомендуют начинать решение “квартирного вопроса”?

Кто-то хочет новое жилье, кто-то – деньги

Представители агентств недвижимости постоянно отмечают рост числа заявок от желающих улучшить свои жилищные условия и готовых доплачивать, чтобы приобрести квартиру лучшего качества.
Однако если раньше в большинстве случаев потенциальных клиентов интересовали в первую очередь апартаменты большего метража (например, двухкомнатная квартира взамен однокомнатной), то в последнее время продавца/покупателя в одном лице все чаще интересует возможность улучшения качества жизни. Он желает перебраться в престижный район, поближе к метро, сменить трехкомнатную квартиру в “хрущевке” на такую же, но в кирпичном доме.
По всей видимости, потенциальному новоселу следует начинать такую операцию с поиска будущего места жительства (определить район поиска, тип жилья, примерную цену и т. п.). Не следует при этом забывать вовремя заняться и продажей своей “старой” квартиры. Опыт показывает, что наибольшим спросом на квартирном рынке пользуется именно недорогое жилье: стандартная однокомнатная или двухкомнатная квартира без очевидных, с точки зрения потребителя, недостатков в “хрущевке” или старом панельном доме находит покупателя относительно быстро. Если же вы не уверены в ликвидности вашей квартиры, то начинать следует именно с выставления ее на продажу.
Операция, обратная описанной выше, то есть обмен более дорогой квартиры на менее дорогую и получение разницы, была распространена в прежние годы, но сегодня встречается все реже. Изменились и мотивы обращений в агентства: раньше стремились получить доплату, чтобы отдать долги или на развитие бизнеса. Теперь все чаще для того, чтобы снова вложить деньги в недвижимость (другая “встречка”, ремонт, долевое строительство, покупка или строительство загородного дома. ). Однако ценовая разница, к примеру, между типовыми, похожими по своим характеристикам, двухкомнатной и однокомнатной квартирами сегодня невелика и с учетом накладных расходов по сделке составляет около $2-3 тыс. Одним словом, выгадать серьезную сумму здесь вряд ли удастся.

Путь к новой квартире

В любом случае продавцу-приобретателю в одном лице, вознамерившемуся изменить свои жилищные условия за счет встречных покупок, следует помнить основную “арифметику” подобных сделок.
Во-первых, для начала следует посмотреть на вещи с позиции реалиста и более или менее точно оценить свою жилплощадь, а также искомые варианты встречного жилья. Самый доступный, но далеко не самый точный способ – сравнительный анализ цен на аналогичные объекты. Для того чтобы “вчерне” прикинуть ваши возможности, можно воспользоваться таблицами предложений каталога “Бюллетень Недвижимости”. Правда, здесь нам приходится сделать существенную оговорку: если вы нашли в каталоге квартиру, как две капли воды похожую на вашу, не забывайте, что перед вами всего лишь цена предложения, которая, скорее всего, завышена по отношению к реальной. Прежде всего в ней (если это не частное предложение) учтены комиссионные агентства. Для того чтобы прикинуть, какую сумму вы смогли бы выручить в случае продажи вашей квартиры, от указанной цифры в любом случае придется отнять 6-8%. К тому же нельзя забывать, что на стоимость квартиры влияет огромное количество факторов: этаж, состояние жилплощади и коммуникаций и даже нравы соседей. Например, цена квартиры на первом этаже может быть на 10-15% меньше, чем цена точно такой же, но на третьем. Словом, сравнительный анализ даст вам лишь основу для дальнейших поисков решения вашего “квартирного ребуса”, но не более того.
Во-вторых, следует помнить, что наибольшим спросом на рынке пользуется именно “минимальное” жилье (комнаты и недорогие однокомнатные квартиры находят покупателей быстрее всего). А потому квадратный метр в однокомнатной квартире обычно оценивается заметно дороже, нежели та же единица площади, но в двух- или трехкомнатной.
В-третьих, “свободные” квартиры обычно предлагаются к продаже по более высоким ценам. К примеру, однокомнатные квартиры, не задействованные в цепочках, выставляют на продажу, в среднем, на $1-1,5 тыс. дороже, нежели точно такие же, но с условием встречной покупки. И если возможности позволяют “освободить” квартиру, “прописавшись” и поселившись на “маневренной” жилплощади родственников, ваши шансы продать объект по достойной цене возрастут.
Впрочем, универсальных для всех рецептов быть не может. Каждый идет к новой квартире своим путем.

Читать еще:  Нотариально заверенная сделка купли продажи недвижимости

Встречка в недвижимости что это

Каковы особенности встречной покупки квартиры, ведь такой вид сделок достаточно распространен. Каковы особенности встречной покупки квартиры, ведь такой вид сделок достаточно распространен.

Особенности договора

Встречная купля квартиры отличается от обычной сделки, а составление договора по этой операции также имеет свои особенности. Если сравнивать его с куплей-продажей, то здесь есть один нюанс, который обязательно должен быть указан в документе. Продажа квартиры возможна исключительно при покупке другого жилья. В случае если новая квартира уже найдена, то это также указывается в договоре. Это крайне важно, ведь если приобретение нового жилья по такой схеме не получиться, то можно будет вернуть предыдущую квартиру.

Еще один важный момент, который должен быть включен в договор встречной покупки – срок освобождения помещения. Наиболее подходящим является следующая схема: человек получает встречную жилплощадь и перевозит туда все свои вещи. На это дается определенное количество времени. Далее происходит передача жилья покупателю.

При организации встречной покупки квартиры крайне важно правильно выполнить все расчеты. Дело в том, что когда в сделке участвует около 10 сторон, то каждый продавец должен быть компенсирован и получить полагающуюся сумму.

Отличие таких операций от других сделок с недвижимостью заключается в том, что средства не передаются на руки никому. Они учитываются в стоимость квартир, что предусмотрено подписанными договорами. Поскольку за некоторые квартиры требуется доплата, то она может передаваться фактически продавцам. Суммы доплаты, как правило, указываются в расписках, которые дополнительно составляются участниками.

Отметим, что осуществление платежей также осуществляется в особенном порядке. Все средства кладутся в одну ячейку, причем каждый участник должен использовать пакет, подписав его. Помимо этого, в ячейку нужно добавить расписки. Когда завершается регистрация, продавцам выдаются средства, а покупателям вручаются расписки.

Учитывая вышесказанное, отметим, что встречная покупка – это довольно сложный вид операций, который требует затрат сил и времени. Для того чтобы сделка прошла успешно, нужно привлекать профессионалов, которые разбираются во всех нюансах.

Основные этапы

Если говорить в целом, то подобные операции проходят в 2 этапа:

  • поиск покупателя для старого жилья и подбор другой квартиры;
  • осуществление встречной покупки.

Как мы уже говорили ранее, участие риелтора в таких сделках необходимо, поскольку самостоятельно оформить все бумаги и избежать проблем очень сложно.

Итак, в первом этапе можно выделить несколько подпунктов:

  • оценка жилья и установление цены;
  • поиск квартиры на замену;
  • продажа своей недвижимости.

Для начала необходимо заняться реализацией собственного жилья. Крайне важно адекватно оценить квартиру, иначе осуществление сделки может затянуться. Самый лучший вариант – ориентироваться на среднюю стоимость на рынке недвижимости и поиск аналогичных квартир. Допустим, квартиру будет продано за 4 млн. рублей.

Теперь нужно найти квартиру, которая будет приобретена. Как правило, это более дорогостоящее жилье, которое имеет большую площадь или располагается в лучшем районе. Отметим, купленный объект имеет цену выше, а поэтому разница покрывается кредитными средствами или личными сбережениями.

После этого нужно заняться продажей квартиры и подготовить документы. Со второй стороной сделки заключается договор и вносится аванс. Первый этап завершается тогда, когда покупатель для квартиры найден и подобрано жилье для встречной покупки.

Переходим ко второму этапу. Если доплата будет происходить за счет кредитных средств, то нужно будет получить одобрение от банка для конкретной квартиры. На рассмотрение заявки требуется 2 недели, после чего будет проведена сделка.

В момент заключения сделки участники должны оформить определенные документы, среди которых можно выделить:

  • договор купли-продажи;
  • документ об аренде ячейки в банке;
  • кредитный договор;
  • закладная на квартиру;
  • заявления;
  • доверенности (при необходимости).

Полный список документов оговаривается с юристами. После того как заключен кредитный договор, банк положит деньги в ячейку. Отметим, что договор аренды также включает в себя перечень условий, при которых деньги будут отданы продавцу. В договоре купли-продажи должны быть подписи всех участников сделки.

После того как все документы оформлены, необходимо отправиться в Росреестр и завершить операцию регистрацией права собственности на квартиру. После этого осуществляется переезд в новую квартиру, и продавцы получают всю сумму.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”покупка квартиры” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Особенности сделок встречной покупки

Фактически, такой вид сделок является своеобразным обменом жилым фондом. Например, вы нашли привлекательное предложение на «вторичке». Но, продавец заявляет, что съедет только тогда, когда приобретет другую недвижимость.

У него попросту нет места для проживания после реализации собственного жилья. Таким образом, вам придется ждать, когда будет найден подходящий вариант для владельцев вашей будущей квартиры. Существенным минусом подобной сделки является длительность ожидания.

Нередко процесс может затянуться на многие месяцы, а вам придется вносить залог для подтверждения серьезности намерений. В каком случае можно идти на такую сделку? Если спешки нет и цена на квадратные метры значительно ниже, хотя бы на 10% от среднерыночной на подобное жилье.

Встречная покупка недвижимости

Теперь стоит перечислить этапы продажи квартиры со встречной покупкой, если вы выступаете в роли продавца.

Чтобы избежать рисков, необходимо обращаться за профильной помощью к квалифицированным юристам, лучше всего — заключить продуманное соглашение с агентством, пользующимся хорошей репутацией.

Итак, перечислим основные этапы:

1. Заключаете договор на оказание услуг с агентством, ваши права на собственность тщательно проверяются.

2. Идет активный поиск потенциальных покупателей вашей недвижимости, организуются просмотры.

3. После того, как найден покупатель, с ним заключается договор, он вносит задаток. Может быть подписан первоначальный договор, свидетельствующий о намерениях. Важный момент — старайтесь обозначить максимальные сроки завершения сделки. За месяц вам навряд ли удастся отыскать наиболее подходящее жилье. Настаивайте на увеличении сроков, если вам придется взамен своей квартиры приобретать несколько объектов недвижимости.

4. На следующем этапе важно уложиться в сроки, отведенные покупателем вашей квартиры для поиска жилья. Вам придется поспешить, чтобы не нарушить сроки, указанные в договоре. После того, как жилье найдено, вам следует внести за него аванс либо задаток.

5. Далее — самый ответственный момент. Происходит оформление всего пакета документов одновременно, заключаются все сделки в цепочке. Согласно оговоренным срокам происходит переезд всех новых собственников в приобретенные квартиры.

Новости // Способы расчётов при «встречной» покупке: советы эксперта
(выборка сделана на сайте www.emls.ru)

Котова Наталия Николаевна, исполнительный директор Расчётных центров «Банковский-6», «Невский-8», рассказывает об особенностях и разновидностях «встречных» покупок на рынке недвижимости.

Что такое «встречная» покупка? Это когда покупатель приобретает объект недвижимости, продавец которого, в свою очередь, приобретает следующий объект. Выстраивается так называемая «цепочка» взаимосвязанных между собой объектов недвижимости.

«Цепочка» может включать минимум 2 объекта недвижимости, максимум – неограниченное число (на практике – до 5-7 объектов). Собрать все объекты в одну цепь, соблюсти интересы всех покупателей и продавцов этой цепи – сложная задача риэлторов (их в цепи может участвовать несколько), но профессиональные риэлторы это делают вполне успешно.

«Встречные» покупки условно можно разделить на последовательные и параллельные. Последовательную цепь можно представить в виде вертикальной линии, на самом верху которой есть «верхний» покупатель (он покупает первый объект и вносит основную сумму) и «конечный» продавец (он продаёт последний объект и получает конечную сумму). Если участвует больше чем два объекта, появляются промежуточные объекты – звенья цепи, в которых участники сделки в одном лице представляют собой и продавца, и покупателя.

Параллельные цепи свойственны сделкам-расселениям (например, расселяют коммунальную квартиру: один покупатель приобретает эту квартиру полностью, а продавцы комнат, из которых состоит квартира, приобретают отдельное жильё). Параллельную цепь можно представить в виде «солнца», где основной объект (в нашем примере – коммунальная квартира) это тело солнца, а приобретаемые квартиры (комнаты) для жильцов – это солнечные лучи. Не исключён вариант, когда один из лучей может стать последовательной цепью, если добавляется промежуточный объект.

Читать еще:  Составление договора купли продажи недвижимости

При расчётах по «встречным» покупкам важно соблюдать несколько условий. Во-первых, если цепочка объектов последовательная, то в договор аренды ячейки вносятся все адреса объектов недвижимости, задействованные в этой цепи. Другими словами, при выполнении условий регистрации прав собственности в отношении этих объектов цепь не разрывается – доступ к сейфу за ценными пакетами возможен только в случае предоставления в совокупности всех документов, свидетельствующих о регистрации права собственности.

Исключения из этого правила бывают, когда участники сделки не уверены в приобретении конечного объекта или есть другие обстоятельства, при которых они готовы отдать сумму денежных средств продавцу предпоследнего объекта, с тем чтобы он самостоятельно приобрёл себе жильё, как бы, выйдя из цепи. В этом случае доступ к сейфу может быть осуществлён при предоставлении документов, свидетельствующих о регистрации права собственности на объекты, исключая этот последний объект. Такие условия оговариваются с клиентами индивидуально, с согласованием руководства, с разъяснением возможных рисков, с пониманием того, что клиенты осознают последствия предлагаемых условий, и облекаются в форму договора «Эксклюзив» (нестандартные условия).

Во-вторых, если цепочка объектов параллельная, то можно указать все заинтересованные объекты как в одном договоре аренды ячейки, так и указать попарно в нескольких договорах. При указании в одном договоре не соблюдается правило, при котором доступ к сейфу осуществляется при предоставлении в совокупности всех документов, свидетельствующих о регистрации права собственности. Иначе участники одной «пары» могут попасть в зависимость от участников другой «пары».

В случае указания попарно в нескольких договорах выглядит это так. В одном договоре аренды ячейки указывается основной объект (коммунальная квартира) и приобретаемый объект для первого продавца, в другом договоре аренды ячейки указывается основной объект (коммунальная квартира) и приобретаемый объект для второго продавца, в третьем – основной объект и объект для третьего продавца и т.д.

Какой бы случай не рассматривался, сотрудники расчётного центра и риэлторы должны уделять особое внимание расчётам при «встречных» покупках, чтобы ещё на стадии принятия условий выявить, какую схему применять при составлении договора, предусмотреть все возможные риски и соблюсти интересы всех сторон.

4 риска потерять деньги при заключении сделки с недвижимостью

Передача денег — самый главный этап покупки недвижимости. И самый ответственный, поскольку речь идет о крупных денежных суммах. Сегодня мало кто приходит на сделку с чемоданом наличных и просто передает их под расписку. Есть другие, гораздо менее рискованные способы, но и их нельзя назвать на 100% безопасными.

Рассказываем об основных способах взаиморасчетов между продавцом и покупателем, уязвимых местах и о том, на что нужно обратить внимание.

Аккредитив — это, по сути, безналичная форма расчета покупателя с продавцом. Покупатель открывает специальный банковский счет, вносит туда необходимую для покупки квартиры сумму, после регистрации сделки продавец предъявляет банку договор купли-продажи с печатью регистрационной палаты, затем деньги с аккредитива переводятся на его счет.

Каковы риски

Это самый безопасный вид передачи денег, заверяют эксперты рынка недвижимости. Банк выступает в некоторой степени гарантом правильных взаиморасчетов по сделке.

«Во-первых, можно не использовать наличные и, следовательно, легче избежать связанных с ними рисков — краж, фальшивых купюр и т. п., — поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Во-вторых, поступление денег на аккредитив, их полную сумму и подлинность удостоверяет банк, а не физическое лицо. В-третьих, при оформлении аккредитивного договора защищена вся сумма, тогда как количество наличных в ячейке никому не известно».

В то же время безналичные расчеты на вторичном рынке жилья не распространены, отмечают эксперты: многие люди вообще не знают, что это такое, и боятся прибегать к такому способу передачи или получения денег. Они зачастую скептически относятся к банковской системе, ведь банки по-прежнему «лопаются», и даже лидеры отрасли подвергаются санации. Поэтому, как отметил брокер агентства недвижимости Century 21 Panorama Realty Константин Ламин, в настоящее время сделки с использованием аккредитива в основном проводятся в крупных банках с государственным участием (Сбербанк, ВТБ).

«При банкротстве финансовой организации люди теряют средства, лежащие на счету в этом банке, а вот содержимое банковских ячеек принадлежит их арендаторам, — добавил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. — К тому же многие клиенты хранят свои накопления в валюте, и они не собираются использовать безналичный расчет, так как опасаются, что колебания валютных курсов могут привести к изменению стоимости недвижимости».

Чаще всего (в 90% случаев) на вторичном рынке Москвы при сделках купли-продажи квартир используют банковские ячейки. Передача денег происходит следующим образом. Стороны заключают договор купли-продажи, после этого покупатель закладывает деньги в банковскую ячейку. Как только право собственности зарегистрировано, продавец берет экземпляр договора, едет в банк, открывает ячейку и забирает деньги. Стоимость аренды банковской ячейки составляет порядка 4–5 тыс. руб. в месяц, которые оплачивает покупатель.

«Договор аренды ячейки может быть и двух-, и трехсторонним, соответственно, в договоре участвуют банк и покупатель или банк, покупатель и продавец, — рассказала управляющий партнер компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяна Саксонцева. — В договоре аренды ячейки прописываются условия, при которых может быть открыта ячейка и кто может ее открыть. Чаще всего ячейка арендуется на один-два месяца. В этот срок договор купли-продажи недвижимости проходит процедуру государственной регистрации».

Каковы риски

При проведении таких расчетов банк не контролирует закладываемую в ячейку сумму, не проверяет, какие там купюры и сколько их. Существует дополнительная услуга по описи вложения в банковскую ячейку, она платная и ее оказывают не все банки.

«Теоретически здесь возможны мошеннические действия при передаче средств: подмена пакета с деньгами, закладка фальшивых купюр, — пояснил Константин Ламин. — Даже не исключен сговор с сотрудником банка, когда мошенники незаконным путем получают доступ к ячейке. За последние несколько лет подобные случаи были в Москве и Санкт-Петербурге. Поэтому во избежание подобных неприятностей следует выбирать надежные банки, зарекомендовавшие себя, и обязательно заказывать там услугу по проверке подлинности денежных знаков перед их закладкой в ячейку».

Стоимость такой услуги составляет от 0,1% от объема проверяемой суммы. Кроме того, есть компании, предлагающие в аренду счетные машины с возможностью проверки купюры на подлинность. Цена услуги — от 6 тыс. руб. за два часа.

«При сумме сделки более 10 млн руб. уже есть смысл взять в аренду счетную машину, а не пользоваться услугами банка», — советует Мария Литинецкая.

Это еще одна из форм безналичных расчетов, где, в отличие от аккредитива, счетом, с которого происходит перечисление денежных средств по сделке, является специальный счет нотариуса, открытый в банке.

Этот вид расчетов не распространен, он применяется в основном в сделках, требующих обязательного нотариального удостоверения. Для сделок, совершаемых в простой письменной форме, этот способ передачи денег влечет за собой немалые расходы — около 0,5% от суммы сделки.

Каковы риски

Здесь есть два важных момента: доверие к нотариусу, проводящему сделку, а также надежность банка, где у этого нотариуса открыт счет.

«По законодательству, счета нотариусов не входят в конкурсную массу при банкротстве банка. Тем не менее перспектива затягивания процедуры возврата денежных средств со счета нотариуса при банкротстве банка вполне реальна», — считает Константин Ламин.

Передача денег из рук в руки

Это самый старый, простой и при этом самый небезопасный способ передачи крупной суммы денег. В этом случае по договоренности сторон наличные передаются продавцу сразу после подписания договора купли-продажи или после оформления всех документов. На заре рынка недвижимости именно таким образом осуществлялось большинство взаиморасчетов между продавцами и покупателями. Сейчас сделки, в которых деньги передаются из рук в руки, крайне редки. Но все-таки изредка это происходит.

Каковы риски

Рисков, напоминает Михаил Куликов, очень много. Продавцы (особенно если они сильно нервничают во время расчетов) могут банально недоглядеть за покупателями, неправильно подсчитать деньги и получить в результате меньшую сумму. Еще один случай, когда они могут пострадать из-за своей невнимательности, — получение «куклы», то есть сумки с деньгами, где сверху лежат настоящие купюры, а под ними — нарезанная бумага. Наконец, есть риск того, что после передачи денег продавца ограбят. Это может случиться и с покупателем, приехавшим на сделку с большой суммой наличных. Поэтому такой способ передачи денег эксперты настоятельно советуют не использовать совсем.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

При заключении договора купли-продажи квартиры не редко используется предварительный договор. Также его применяют и к сделкам по аренде, оказанию услуг, долевому строительству. Что же такое предварительный договор, для чего нужен и как его оформить расскажем подробнее в статье.

Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП) — по своему предназначению является соглашением между покупателем и продавцом о том, что сделка состоится в будущем. Подписывается сторонами предстоящей сделки для закрепления договоренностей, когда основной договор по объективным причинам заключить в настоящий момент не получается (п. 1 ст. 429 ГКРФ).

Читать еще:  Договор купли продажи недвижимости с отлагательным условием

Зачем заключается?

ПДКП является гарантией того, что сделка купли-продажи состоится и будет осуществлена в сроки, закрепленные предварительным соглашением сторон. Здесь же прописывается и стоимость помещения, по которой покупатель готов ее приобрести, а продавец продать. В результате право собственности пока еще не переходит к покупателю, но квартира по сути резервируется за ним.

Предварительный договор сделки с недвижимостью заключается в ситуациях, когда совершить ее в настоящий момент не представляется возможным, тому могут быть причины:

  • отсутствие нужной суммы средств у покупателя или документов у продавца;
  • покупатель оформляет ипотечный заем на приобретение квартиры и ожидает одобрение банка;
  • если одним из собственников жилья является гражданин, не достигший возраста совершеннолетия, то потребуется согласие на продажу от органов опеки, что тоже занимает время.

Если предварительный договор составлен грамотно, то при уклонении одной из сторон от заключения основного соглашения, вторая сторона вправе потребовать сделать это в судебном порядке.

Чтобы гарантировать, что купля-продажа состоится, в предварительном договоре следует указать условия и сроки заключения основного договора.

Действие условий ПДКП начинается с момента, когда обе стороны поставили свои подписи. Однако, покупатель не вправе распоряжаться квартирой, а продавец требовать полной оплаты до момента подписания основного договора, завершающего сделку.

Кто составляет?

Составить документ могут как сами участники сделки, так и нотариус. Законодательство не обязывает удостоверять предварительный договор нотариально.

Предварительный договор не требует регистрации в органе Росреестра. Чтобы он имел юридическую силу, составляется с учетом требований ст. 429 ГК РФ.

Разновидности предварительного договора

Как и любой вид договора, предварительное соглашение не имеет строгой формы, но должно содержать основные реквизиты. В зависимости от случаев сделки могут быть добавлены пункты, уточняющие условия, обязанности и иные моменты, которые должны быть выполнены сторонами.

Предварительный договор, как правило, заключается в различных ситуациях.

При покупке квартиры от застройщика

Заключается с юридическим лицом, являющимся застройщиком дома. Оформляется только в случае, когда строительство завершено, дом сдан в эксплуатацию и на руках у строительной компании имеется документ о праве собственности.

Если же дом еще не сдан, с покупателем может быть заключен договор долевого участия.

При оформлении ипотечного кредита

Третьей стороной в такой сделке выступает банк, выдающее покупателю кредит на приобретение жилья. Поэтому здесь важно заручиться его согласием.

Составление предварительного договора, не получив одобрение банка, является фактором риска, что сделка может быть сорвана. Тогда в нем необходимо уточнить последствия того, что банк откажет в выдаче ипотеки.

Если для закрепления гарантий продавцу покупателем был выплачен задаток, то необходимо прописать условия его возврата.

Зачастую банк настаивает на оформлении и заверение предварительного договора нотариусом. Так кредитное учреждение подстраховывается на случай возникновения спорных ситуаций.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком или авансом

Условие о задатке устанавливается на усмотрение сторон. Задатком признается часть денежных средств от стоимости квартиры, которые передаются продавцу в момент заключения предварительного договора и засчитываются в цену договора (п. 1, 4 ст. 380 ГК РФ). По общему правилу при отказе покупателя от сделки, продавец задаток не возвращает. Если же продавец отказывается, то обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК).

В договоре допустимо прописать внесение аванса или задатка. Это различные, с точки зрения законодательства, понятия:

  • задаток является суммой, вносимой в качестве гарантии предстоящей сделки и учитываемой, как платеж за покупку квартиры. Независимо от размера задатка он прописывается в предварительном договоре и в случае отказа от сделки подлежит возврату в соответствии с ГК;
  • аванс устанавливается в процентном отношении к стоимости квартиры и возвращается покупателю в случае срыва сделки, но за вычетом понесенных второй стороной издержек. Например, покупатель получил аванс и часть его потратил на оформление необходимых для продажи документов. Если покупатель откажется заключать основной договор, продавец вернет ему аванс за вычетом потраченных средств, которые подтвердит документально.

Для участников предварительного договора задаток является предпочтительной мерой обеспечения гарантии сделки, поскольку имеет более серьезные последствия в случае отказа от купли-продажи.

Передача задатка или аванса происходит по расписке. Причем в ней обязательно нужно указать, в качестве чего сумма передана и принята. Если в расписке не будет фигурировать условие задатка, то переданная сумма будет считаться авансом.

Содержание предварительного договора купли-продажи

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры?

Обязательными пунктами предварительного договора при купли-продажи квартиры должны быть следующие:

  1. Предмет договора, является договоренностью сторон совершить сделку и подписать договор купли-продажи квартиры (ст. 554 ГК РФ). Здесь же прописываются точные характеристики квартиры, которые дают возможность идентифицировать ее среди других. Это почтовый адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат и иные особенности.
  2. Цена квартиры в предварительном договоре прописывается полностью. Она соответствует стоимости, которую должен выплатить покупатель продавцу (ст. 555 ГК РФ). В предварительном документе не может устанавливаться обязанность уплаты суммы полностью или в большей части до момента подписания основного договора сделки.
  3. Стороны соглашения указывают свои реквизиты полностью в соответствии с подтверждающими документами. Рекомендуется прописать в договоре не только адрес регистрации, но и фактического проживания, а также контактные телефоны, адреса электронной почты.
  4. Перечень граждан, за которыми может сохраниться право проживания в квартире. Это обязательное и существенное условие договора купли-продажи жилья в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ. К таким гражданам могут относиться бывшие члены семьи владельца квартиры, которые отказались от ее приватизации, но дали согласие на приватизацию владельцу.

В квартире вместе с собственником на момент составления предварительного договора могут быть прописаны лица, которые будут впоследствии выписаны. Необходимо их перечислить, указав паспортные данные, и прописать сроки их выписки после совершения сделки.

  1. Правоустанавливающие документы, на основании которых жилье принадлежит продавцу, прописываются в договоре. Их данные (наименования, даты и номера) обязательно должны соответствовать оригиналам.
  2. Права и обязанности сторон указываются точно с уточнением сроков их выполнения. Обязательно закрепляется порядок передачи помещения покупателю для исключения затягивания сроков. Необходимо предусмотреть на этот случай возможность применения штрафных санкций.
  3. Срок заключения основного договора купли-продажи не является обязательным для указания в предварительном соглашении.
  4. Условие о задатке, если он будет передаваться продавцу.
  5. В предварительном договоре прописываются расходы, связанные с исполнением договора, и на какую из сторон они будут возложены. Это могут быть расходы по нотариальному заверению сделки, регистрации перехода права собственности и т.д.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры 2020 года

Универсальная форма предварительного договора, которую можно распечатать и заполнить:

Срок действия

Устанавливается по соглашению сторон. Это может быть конкретная дата или дата, не позднее которой сделка должна состояться. Если же такого условия нет, то считается, что основной договор должен быть подписан в течение календарного года от даты составления предварительного ДКП (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Следует также учитывать, что при отсутствии в указанный период предложений с любой из сторон о заключении договора купли-продажи, предварительное соглашение утратит силу.

После подписания договора стороны вправе изменить его существенные условия, оформив их дополнительным соглашением. Документ подписывается обеими сторонами, что подтверждает их согласие на изменение условий.

Риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры

В соответствии с текстом предварительного договора продавец и покупатель обязаны заключить сделку по купле-продаже квартиры. Если же кто-либо из них откажется, то рискует потерять сумму задатка. Но более серьезные последствия отказа – это судебное разбирательство, ведь гражданское законодательство (п. 5 ст. 429 ГК РФ) разрешает любой из сторон требовать оформить сделку. На это отводится полугодовой срок от даты неисполнения обязательств.

Более рискуют те граждане, кто приобретает по предварительному договору квартиру в новостройке. По такому типу соглашения можно покупать только то жилье, которое уже отстроено, введено в эксплуатацию и у застройщика имеются документы о праве собственности. Если же дом еще не построен, то единственным вариантом оформления является договор долевого участия. Тогда исключается риск двойной продажи квартиры, когда обманутыми могут оказаться два и более покупателя.

Основания для расторжения ПДКП

Действие предварительного договора может быть прекращено по следующим причинам:

  • в сроки, указанные в документе, стороны не предприняли попыток к заключению основного договора;
  • ошибки в реквизитах сторон, описании квартиры и т.д. автоматически аннулируют соглашение;
  • расторжение по инициативе одной из сторон возможно только при согласии второй стороны, иначе она может обратиться в суд для принуждения к исполнению условий договора;
  • обоюдный отказ с составлением соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения.

Предварительный договор является серьезным документом, который обязывает исполнять все прописанные в нем условия всеми участниками сделки. Поэтому внимательно ознакомьтесь с ними и продумайте последствия прежде, чем ставить свою подпись.

Ссылка на основную публикацию
×
×
Adblock
detector