Чем опасна ипотека для покупателя квартиры?

Продажа квартиры по ипотеке: риски продавца

Многие люди стремятся продать свою квартиру с помощью ипотеки, потому что весь процесс будет контролироваться банком. Но некоторых останавливает мысль о рисках. Необходимо разобрать продажу квартиры по ипотеке подробнее, чтобы вы не ошиблись в принятии решения.

Какие документы необходимо собрать?

Сначала, когда к вам обратились покупатели с просьбой совершения сделки через ипотечный кредит, нужно подготовить всё необходимое. Соберите документы, которые могут понадобиться, ведь банк не будет сотрудничать, если его требования не будут выполнены. Вы должны будете принести сотрудникам банка следующие документы:

Технический паспорт квартиры.

Документ, подтверждающий право на собственность, и документ о приобретении (например, завещание, если жильё досталось вам в наследство, или договор, если вы приобрели его).

Паспорт человека, который является собственником продаваемой квартиры.

Кадастровый паспорт, который должен был быть обновлён не ранее пяти лет назад (в противном случае необходимо сделать это).

Выписку из Росреестра (в ней должны содержаться сведения о квартире, она не должна быть, например, заложенной).

Риски продавца

Когда обсуждается продажа квартиры под ипотеку, риски продавца имеют большое значение. Дело в том, что банк, участвующий в этом процессе, снижает риск какого-либо обмана. Продавец может не бояться того, что не получит деньги от покупателя, потому что банк переводит эти средства. Таким образом, заёмщик не сможет повлиять на ситуацию, лишив вас денег.

Банк выплачивает всю сумму за квартиру продавцу не сразу после подписания (заключения) договора, необходимо подтвердить переход права собственности. Продавец сможет спокойно распоряжаться деньгами только после того, как произойдёт перерегистрация квартиры на заёмщика.

Риски продавца, если квартиру покупают в ипотеку, заметно сокращаются. Стоит выделить и то, что продавец не может получить деньги за квартиру поддельными купюрами, так как большинство выплат производит банк. Не стоит бояться и остальных выплат, которые совершает заёмщик во время оформления кредита наличными, потому что банк по вашей просьбе может проверить их на подлинность при помощи специальных устройств (если этого нет в договоре, то следует настоять на заключении дополнительной услуги, ведь таким образом вы обезопасите себя).

Иногда происходит такое явление, как завышение стоимости квартиры при ипотеке, риск продавца в таких ситуациях немного возрастает, потому что от вас могут потребовать вернуть больше, чем оплатили, если по каким-то причинам сделка будет внезапно отменена.

Рассмотрим подробнее ситуацию со Сбербанком, в который обращаются многие заёмщики для взятия ипотечного кредита. Продавцу необходимо обратить внимание на несколько моментов:

Предоставление оригиналов документов. Не соглашайтесь отдавать оригиналы документов на квартиру заёмщику на руки. Самый лучший вариант – отнести всё в банк самостоятельно. Так вы предотвратите возможные проблемы.

Признание сделки недействительной. Такая проблема возникает крайне редко, чаще всего это происходит по вине заёмщика из-за нарушений каких-либо договорённостей. Узнайте побольше о том человеке, который собирается приобрести вашу квартиру в ипотеку!

Этапы продажи

Заранее ознакомьтесь со всеми этапами продаж, чтобы ничего не стало для вас внезапным сюрпризом. Примерно так проходят все сделки:

Сбор документов (их перечень для продавца приведён выше, заёмщики должны уточнять всё в банке).

Подробное обсуждение всех деталей сделки (продавец должен встретиться с покупателем и с сотрудником банка, отвечающим за ипотечные кредиты).

Составление и заключение предварительного договора. Покупатель также обязан выплатить задаток, сумма которого подробно обговаривается в договоре.

Обязательный этап – оценка стоимости квартиры. По инициативе банка заказываются услуги оценочной компании, которые в полной мере оплачиваются заёмщиком.

Передача документов. Данный этап также осуществляется под контролем банка. Продавец обязан передать сотруднику банка все собранные документы, заёмщик делает то же самое.

Заключение основного договора. Теперь остаётся только составить основной договор, в который будут включены все обговоренные детали. После ознакомления с данным документом он подписывается всеми 3 сторонами.

После регистрации сдлеки покупателю остаётся только взять специальную выписку Росреестра о том, что квартира теперь является его собственностью. Банк продолжает работать с заёмщиком, требуя регулярных выплат, которые были обговорены при заключении договора, а покупателю переводятся деньги за квартиру.

Особенности продажи квартиры в ипотеку и советы

Разбирая вопрос о том, стоит ли продать квартиру по ипотеке, необходимо затрагивать и мелкие подробности, которые всё равно влияют на процесс оформления документов.

Есть несколько вариантов оплаты квартиры, которая продаётся при помощи ипотечного кредита. Ниже описаны самые популярные способы.

При помощи банка (безналичным путём). Банк переведёт вам на счёт средства через какое-то время после подтверждения успешной сделки. Вам необходимо заранее завести специальный расчётный счёт.

При помощи специальной банковской ячейки. Данный способ поможет получить всю сумму в срок наличными. Все средства закладываются в банковскую ячейку, а после подтверждения Росреетром перерегистрации собственности покупатель просто забирает деньги. Такой способ исключает потерю средств даже при отзыве лицензии банка, который оформляет ипотеку.

Есть в продаже квартиры и определённые подводные камни, ведь вам необходимо заранее узаконить все совершенные перепланировки. Банк никогда не согласится на сделку, если вы это не сделаете, а скрывать данный факт бесполезно, потому что в документах всё указывается.

Плюсы и минусы продажи квартиры по ипотеке

Давайте обобщим всю приведённую выше информацию, выделив положительные и отрицательные стороны ипотеки для продавца.

1. Сниженные риски. Риски мошенничества со стороны покупателя заметно снижаются, если квартира приобретается при помощи ипотечного кредита. Большую часть денег перечисляет банк.
2. Контроль всех операций банком. Все финансовые операции контролирует банк, он также следит и за юридической частью вопроса (за составлением специального договора, за наличием всех необходимых документов).

1. Увеличение срока продажи. Если вам нужно продать квартиру за короткий срок, то ипотечный кредит для вас не подойдёт, потому что на подготовку к заключению договора, на оценочные работы и на сбор документов требуется пару недель.
2. Задержка выплаты. Банк не сразу перечисляет деньги продавцу после заключения договора, ведь необходимо дождаться перерегистрации недвижимого имущества в Росреестре.

Можно ли купить квартиру, находящуюся в ипотеке?

Вопрос:

Я хочу купить ипотечную квартиру, которая находится в залоге у банка. Можно ли купить квартиру, находящуюся в ипотеке? Какие тут риски у Покупателя?

Ответ:

Купить такую квартиру можно, и на рынке недвижимости такие сделки происходят регулярно. Риски Покупателя здесь невелики (о них – ниже), если он понимает особенности и технологию такой сделки. Объясним подробнее.

Ипотека – это Откроется в новой вкладке.”>обременение права собственности. При этом, само право собственности у владельца квартиры никуда не исчезает. Просто появляются некоторые ограничения на распоряжение своим имуществом. В частности, если квартира находится в ипотеке у банка, то ее можно купить (продать) только с согласия залогодержателя (то есть банка). Об этом прямо говорит Гражданский Кодекс (Откроется в новой вкладке.”>п.2, ст.346, ГК РФ) и Закон об ипотеке (Откроется в новой вкладке.”>п.1, ст.37).

Но можно этого согласия и не ждать. Как так?

Дело в том, что покупка квартиры с обременением по ипотеке, на практике может происходить разными способами. Это зависит как от договоренности Продавца и Покупателя, так и от позиции банка-залогодержателя.

Покупка ипотечной квартиры, которая находится в залоге у банка

Здесь три основных пути организации сделки:

1. Досрочное погашение кредита Продавцом и последующая продажа квартиры.
2. Досрочное погашение кредита Покупателем в процессе покупки квартиры.
3. Задолженность по ипотечному кредиту не погашается, а переносится на Покупателя в результате сделки. То есть фактически происходит покупка ипотечной квартиры в ипотеку.

Каким путем лучше идти? Какой порядок покупки квартиры с обременением ипотекой? Где риск Покупателя будет выше? Ответ неоднозначен, и будет зависеть от конкретной ситуации. На рынке недвижимости применяются все три варианта покупки ипотечной квартиры. Рассмотрим их по очереди.

1. Досрочное погашение кредита Продавцом и последующая продажа

Самый простой способ избавиться от обременения ипотечной квартиры – это погасить кредит досрочно. Тогда Продавец уже может действовать свободно, не спрашивая согласия банка на сделку. Вопрос только в том, как именно (за счет чего) Продавец сможет погасить банку долг?

Здесь все зависит от размера остатка этого долга. Если Продавцу осталось выплатить банку относительно небольшую сумму (например, 50-100 тыс. руб.), то эта сумма может быть передана ему Покупателем до сделки в качестве Откроется в новой вкладке.”>аванса или задатка. Погасив этими деньгами ипотечный кредит, Продавец берет в банке справку о погашении долга и снимает в Росреестре обременение с квартиры.

После этого Откроется в новой вкладке.”>покупка квартиры происходит обычным способом (см. по ссылке – соответствующий шаг ИНСТРУКЦИИ).

Другой вариант досрочного погашения долга для продажи ипотечной квартиры – это перекредитование Продавца на время сделки. То есть Продавец берет обычный потребительский кредит на 2-3 месяца (в том же банке или в другом), гасит им остаток долга по ипотеке, снимает обременение с квартиры, и продает ее Покупателю. Получив за нее деньги, Продавец тут же гасит свой краткосрочный потребительский кредит.

Этот способ покупки квартиры, находящейся в ипотеке (залоге) у банка, самый легкий, надежный и безопасный для Покупателя. Но дорогой для Продавца. Ведь проценты у потребительского кредита самые высокие. Поэтому срок такого кредита ему нужно свести до минимума.

2. Досрочное погашение кредита Покупателем в процессе сделки

Если остаток долга у Продавца значительный, а перекредитоваться у него нет возможности, то Покупателю слишком рискованно передавать ему крупную сумму в качестве аванса (на погашение долга). В этом случае покупка заложенной банку ипотечной квартиры происходит с привлечением самого банка. От банка здесь требуется не только письменное разрешение на сделку (нужно для регистрации), но и его непосредственное участие в самой сделке.

Тогда Покупателю перед тем, как Откроется в новой вкладке.”>вносить аванс за квартиру, нужно предварительно согласовать условия сделки с банком-залогодержателем. Юристы банка в этом случае берут сделку под свой контроль, поэтому риск покупки ипотечной квартиры для Покупателя сильно снижается.

Ключевым моментом здесь становятся взаиморасчеты по сделке. После подписания Откроется в новой вкладке.”>Договора купли-продажи, Покупатель передает деньги за ипотечную квартиру двумя частями одновременно – одну часть банку (на погашение долга), другую часть Продавцу (цену квартиры за минусом долга).

Откроется в новой вкладке.”>Способ передачи денег за квартиру при этом может быть как наличным, так и безналичным. При наличных расчетах, арендуются, соответственно, две банковские ячейки, а при безнале – открываются два аккредитивных счета (как все это делается – см. по указанной ссылке в Глоссарии).

После того, как договор подписан, Откроется в новой вкладке.”>сделка зарегистрирована в Росреестре, а расчеты завершены, банк выдает Покупателю справку о погашении ипотечного кредита. С этой справкой Покупатель уже сам снимает обременение с купленной квартиры в Росреестре.

3. Покупка ипотечной квартиры в ипотеку – как это делается

Здесь речь идет о случае, когда Покупатель сам рассчитывал Откроется в новой вкладке.”>использовать ипотечный кредит для покупки квартиры, но выбранная квартира тоже оказалась ипотечной и уже заложенной банку. Как тут быть?

Тут могут быть две ситуации:

1. Покупатель оформляет ипотечный кредитв том же банке, в котором заложена выбранная им квартира.
2. Покупатель оформляет себе кредит в другом банке.

В обоих случаях сама возможность и условия такой сделки будут зависеть от позиции банка.

В первом случае процедура покупки ипотечной квартиры и переоформления ипотеки на нового заемщика будет гораздо проще. Здесь банк-залогодержатель полностью контролирует весь процесс и создает такие условия сделки, которые ему выгодны. При этом, сама ипотечная квартира остается в виде залога в том же банке, и обременение с нее не снимается. Новому заемщику (Покупателю) одобряется новый кредит, и одобряется уже заложенная банку квартира.

Такие сделки проводят многие банки, в том числе Сбербанк. Все они проходят под контролем юристов и службы безопасности банка. Риск покупки ипотечной квартиры на таких условиях для Покупателя минимален.

Во втором случае все сложнее. Чтобы оформить ипотечную квартиру в ипотеку в другом банке, нужно согласование условий и интересов двух разных кредитных организаций. При этом должны быть соблюдены и условия Росреестра по переоформлению зарегистрированного ипотечного обременения квартиры в пользу нового залогодержателя. Это довольно сложная и длительная процедура, банки идут на нее неохотно, поэтому она редко встречается на рынке.

В итоге, если Покупатель решил купить в ипотеку уже заложенную ипотечную квартиру, то ему лучше оформлять свой кредит в том же банке, в котором квартира заложена.

Риски Покупателя при покупке ипотечной квартиры

Если Покупатель действует одним из описанных выше способов, то каких-либо серьезных, неконтролируемых рисков покупки квартиры, находящейся в ипотеке (залоге) у банка, он не несет. Но все же при подготовке сделки, ему следует держать в голове следующие моменты:

• Если Покупатель передает значительную сумму в виде аванса/задатка Продавцу для погашения им своей задолженности по ипотеке, то есть риск, что Продавец после снятия обременения передумает и откажется продавать квартиру. А возврат аванса может растянуться на годы.
• Если Покупатель рассчитывает на ипотечный кредит от своего банка, и вносит аванс за понравившуюся ему ипотечную квартиру, то его банк может не одобрить ему квартиру, заложенную другому банку. Тогда есть риск потери внесенного аванса.
• Банк-залогодержатель, например, может дать разрешение на продажу заложенной квартиры только при выполнении Продавцом определенных условий. Например, банк может потребовать от залогодателя выплаты 80% задолженности до сделки. Есть также риск и того, что банк вообще откажет в продаже заложенной ему квартиры и переоформлении залога на нового собственника.
• Банк может не отказать в продаже заложенной ипотечной квартиры, но при этом не одобрит кредит конкретному Покупателю.
• Сроки получения закладной из банка после погашения ипотеки, и снятия обременения в Росреестре могут затянуться. Тогда есть риск, что условия сделки могут стать уже не актуальными для Покупателя.

Но все же основной риск для Покупателя при покупке квартиры, за которую не выплачен ипотечный кредит, это попытка передачи Продавцу слишком большой суммы для погашения им своей задолженности по ипотеке. Ведь такая передача денег ничем не обеспечена, кроме условий Откроется в новой вкладке.”>Договора аванса или Откроется в новой вкладке.”>Предварительного договора купли-продажи.

Конечно, если Продавец погасит этими деньгами свою ипотеку, облегченно вздохнет и откажется продавать квартиру, то Покупатель сможет отсудить свои деньги обратно. И даже может потребовать компенсацию убытков через суд. Но вряд ли кого-то устроит срыв сделки и большая потеря времени на судебные разбирательства.

Поэтому, чтобы снизить свой риск, Покупателю следует при покупке ипотечной квартиры, действовать одним из перечисленных выше способов.

И кстати, не забываем, что если в составе собственников квартиры есть несовершеннолетние дети, то нам помимо банка придется еще привлекать Органы опеки и попечительства. Откроется в новой вкладке.”>О правах детей в сделках с жильем – читай отдельную заметку в Глоссарии по ссылке.

На всякий случай напомним Покупателю, что перед сделкой ему следует получить Выписку из ЕГРН (например, на нашем сайте – Откроется в новой вкладке.”>здесь), и убедиться, что в графе «Ограничения и обременения» указано – «ипотека». А после снятия обременения, соответственно, эта графа должна быть пустая.

Из этой же выписки Покупатель узнает и состав всех собственников квартиры, включая несовершеннолетних (если они там есть).

К слову о покупке ипотечных квартир. Есть еще один способ приобрести квартиру, которая находится в залоге у банка, и за которую не выплачен ипотечный кредит. Это аукционные торги заложенным имуществом. Правда, это уже не является рыночной сделкой, Продавец квартиры уже не контролирует свою недвижимость. Это случай, когда заемщик признал свою неплатежеспособность по кредиту, и банк обратил взыскание на заложенное имущество. После чего это имущество (квартира) реализуется с публичных торгов. Но это уже совсем другая история, и правила игры и риски Покупателя там совсем другие.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Опасно ли брать ипотеку?

Бытует мнение, что ипотечный кредит несёт в себе некоторую опасность. Так ли это? Давайте попробуем разобраться, опасна ли ипотека и если опасна то почему.

Что такое ипотека?

Первым делом поставим все точки над i и разберёмся что такое ипотека. Ипотека – один из типов кредитования, при котором покупаемый объект недвижимости становится залогом по кредиту. Ипотечные программы кредитования нацелены в первую очередь на покупку жилой недвижимости – квартир, таунхаусов и загородных домов, хотя ипотека на коммерческую недвижимость в последнее время тоже приобрела некоторую популярность.

Опасности, которые таит в себе ипотечный кредит

Единственная серьёзная опасность, которую может нести в себе ипотечный кредит – это вероятность не рассчитаться с долгом. Одними из отличительных черт ипотечного кредитования является обязательный залог покупаемой квартиры и обязательность первого взноса.

Давайте рассмотрим неприятную, но возможную ситуацию – вы потеряли источник дохода (или ваш доход существенно снизился) и при этом вы остаётесь должны банку несколько миллионов рублей. Ситуация действительно опасная, но не безвыходная.

Во-первых, на этот случай есть страховки, которые банки так упорно “навязывают” заёмщикам. Если причины наступления вашей неплатёжеспособности подпадают под страховой случай – выплаты по страховке покроют целиком или частично ваш ипотечный долг. Страховым случаем может быть признана смерть заёмщика (или одного из созаёмщиков) или, например, потеря трудоспособности (инвалидность). Детали зависят от вашего страхового договора.

Во-вторых, даже если ситуация приведшая вас к бедствию не попадает под страховой случай, всегда можно договориться с банком об отсрочке очередного платежа, реструктуризации долга или рефинансировании кредита. Эти меры способны дать вам временную передышку или снизят ваши ежемесячные расходы на выплату ипотечного кредита.

Получается, что эта ситуация не так уж и опасна. Особенно если учесть что ипотечные кредиты чаще всего берут семейные пары, которые выступают созаёмщиками. Даже если один из супругов потеряет доход, второй “подстрахует” и, скорее всего, сможет какое-то время в одиночку выплачивать кредит.

Ещё одно распространённое опасение неопытных заёмщиков – банк неожиданно потребует срочного погашения всей суммы долга, а при невозможности продаст залоговое имущество “с молотка”.

Если вы собираетесь исправно платить кредит и правильно рассчитали свои силы, то такой ситуации не должно возникнуть. В кредитном договоре, который вы подписываете, получая ипотеку, точно описаны все возможные поводы, когда банк вправе потребовать от заёмщика полного погашения остатка долга. В основном эти причины связаны с возможными просрочками в выплатах по ипотеке.

Например, если вы дважды за один календарный год просрочили выплаты более чем на 3 дня (условия разняться в зависимости от банка), банк вправе потребовать досрочного погашения. Но на самом деле – не факт что он этого потребует. Худой мир лучше хорошей ссоры и банк знает об этом. Если вы платите более менее исправно – никто не будет вас трогать, вы итак приносите банку хороший доход. А пункт о досрочной выплате скорее выступает для банк подстраховкой и острасткой для непутёвых заёмщиков.

Ещё один случай, когда банк может потребовать досрочного погашения – серьёзное уменьшение ликвидности залога. Как это может случиться? Может произойти пожар, землетрясение или какое-либо другое бедствие. Опять-таки, страховка покрывает львиную долю таких случаев. Часто в договорах присутствует пункт, грозящий требованием досрочного погашения, в случае умышленного уменьшения заёмщиком ликвидности объекта недвижимости. Как такое может произойти на практике – представить себе сложно, так что опасаться этого не стоит.

Вообще, все случаи, когда банк вправе потребовать от заёмщика срочного погашения кредита – описаны в особом разделе кредитного договора. Перед тем как его подписать, не поленитесь прочитать все пункты этого раздела внимательно и не постесняйтесь задать менеджеру банка вопросы, если они у вас возникнут.

А если банк вдруг поднимет ставку по ипотеке?

Теоретическая вероятность такого развития событий ранее присутствовала, но теперь, в большинстве банков, при оформлении ипотечного кредита, ставка фиксируется не только в договоре, но и в свидетельстве о праве собственности на квартиру. Такая фиксация ставки позволяет не думать о возможных изменениях ставки заёмщику.

А если доллар/евро вырастет/упадёт? Если рубль девальвируют?

Если ипотека взята в рублях и рубль серьёзно упадёт в цене – это сыграет только на руку заёмщику, ведь ежемесячный платёж останется прежним, тогда как объективная ценность рубля упадёт. То есть, фактически вы будете платить меньше. Если кредит взят, например, в долларах и доллар резко вырос в цене – придётся платить больше в рублёвом эквиваленте. Если кредит взять в долларах и доллар упал в цене – заёмщик оказывается в выигрыше. Именно поэтому эксперты советуют брать ипотеку в той валюте, в которой вы получаете свой основной доход.

Какие ещё опасности могут быть?

Других серьёзных опасностей, кроме тех, которые перечислены выше, на наш взгляд, ипотечный кредит не несёт. Однако, некоторых неприятных моментов можно избежать, если знать о них заранее. Так, например, никогда не следует забывать о том, что банк всегда в первую очередь блюдёт свою выгоду. Если вам кажется, что вы нашли очень выгодный кредит – проверьте ещё раз его условия. Если ставка по кредиту очень маленькая, наверняка найдётся какое-нибудь условие, позволяющее банку получить с вас дополнительную комиссию или каким-то образом увеличит ваш ежемесячных платёж. Это нельзя называть серьёзной опасностью, но потерять на этом некоторую сумму денег заёмщик может.

Вывод

В целом, механизм выдачи ипотечных кредитов на данный момент отлажен, а права ипотечного заёмщика достаточно хорошо защищены. Главная возможная опасность – получить требование о досрочном погашении. Но если вы являетесь добросовестным клиентом – ипотека для вас безопасна.

Похожие материалы:

Комментарии ( 3 )

Вы должны авторизоваться, чтобы оставлять комментарии.

Онлайн заявка

Популярные предложения

До 300 тысяч без справок под 13,5%

Срочный кредит для ИП до 800 тысяч без комиссий

Кредитная карта с беспроцентным периодом 200 дней

Кредитный брокер – весь спектр услуг по подбору выгодной кредитной программы и помощь в получении одобрения.

2-ая хуторская улица, дом 38а, стр. 14 Бизнес центр Мирлэнд.

Банки партнёры

Информация на сайте не является публичной офертой

Кредитное рабство. Чем опасна долгая ипотека

Россияне всё чаще берут ипотеку на долгий срок. Лайф выяснил, какие подводные камни скрывают в себе длинные кредиты.

Фото © Семён Лиходеев / ТАСС

С одной стороны, у этой тенденции есть свои плюсы. Как отметил начальник отдела инвестиций “БКС брокер” Нарек Авакян, это позволяет сократить ежемесячный платёж. По его словам, сейчас большинство ипотечников отдают в счёт оплаты кредита 35–40% всех своих доходов. Это очень много. Больше срок выплаты — меньше ежемесячная нагрузка. С другой стороны, возрастает риск потерять и деньги, и квартиру.

Одна квартира по цене трёх

Первая и главная опасность долгосрочной ипотеки — это существенная переплата. При ставке в 11% годовых за 25 лет переплата составит почти 200%, говорит главный аналитик ООО “ЦАФТ” (Центр аналитики и финансовых технологий) Антон Быков. То есть получается, что россиянин купит одну квартиру, а ещё две такие же отдаст банку в виде процентов.