Что больше инвентаризационная или кадастровая стоимость квартиры?
Чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной стоимости
При расчёте налога на недвижимость до 2015 года за основу бралась инвентаризационная оценка объекта недвижимости. В данный момент государственные налоги калькулируются на основании его кадастровой стоимости.
Как при расчёте кадастровой, так и инвентаризационной стоимости, оцениванием занимаются квалифицированные специалисты, обладающие специальным разрешением и лицензией. Многих собственников недвижимого имущества интересует,чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной стоимости и сколько материальных средств придется отчислять в пользу государства в виде налогов.
Инвентаризационная стоимость, особенности расчётов
Когда определялась инвентаризационная стоимость недвижимого имущества, за основу брался во внимание его износ. Однако, при этом не учитывалисьбольше никакие свойства, способные оказывать существенное влияние на размер рыночного показателя. К расширенному перечню факторов относятся:
- место, где расположено здание;
- из каких материалов возведено данное жильё;
- общая площадь рассматриваемого объекта;
- дата окончания строительства;
- как близко расположены водные объекты;
- расстояние до ближайшихобластных или районныхцентров;
- уровень рыночных цен на аналогичные недвижимые объекты;
- как далеко находится железнодорожный вокзал, станция, платформа;
- перечень других важных факторов, которые принимают участие в формировании цены.
Если проводилась инвентаризация и рассчитывалась инвентаризационная стоимость объектов, работники бюро технической инвентаризации использовали данные о себестоимости потраченных строительных и отделочных материалов, а также степень износа, полученного в процессе эксплуатации.
Было всегда понятно, что инвентаризационная стоимость любого жилья нуждается в корректировании. Потому что стоимость квартиры или другого недвижимого объекта, посчитанная данным способом, далека от реальной цены на недвижимость.
Принципы подходов при кадастровом оценивании
В отличие от инвентаризационного метода, кадастровая оценка использует другие данные и факторы, которые значительно приближают её значения к рыночным показателям. В этом заключается разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостью.
В расчёты кадастровой стоимости дополнительно включаются много различных показателей:
- Престижность дома (расстояние до центра города, метро, больниц, магазинов, учебных заведений, дошкольных учреждений и пр.).
- Месторасположение здания, квартиры.
- Насколько высокий дом, его этажность, номер этажа, на котором расположена квартира, исправность лифта.
- Уровень комфорта (мусоропровод, инженерные коммуникации и пр.).
Получается, что рыночная и кадастровая стоимость максимально приближены друг к другу.Оценочные показатели кадастровой стоимости квартир в одном и том же подъезде многоэтажки могут отличаться друг от друга. Это связано с тем, что в расчётах фигурируют такие факторы, как планировка квартир и этажи, на которых они находятся.
Инвентаризационная стоимость не учитывала эти данные и поэтому она не могла разниться для жильцов одного подъезда, т. е. не имело значения, выше или ниже был этаж, как изменена планировка внутри жилья, насколько великий ремонт произведен.
Поэтому показатель кадастрового оценивания является базовым при расчёте государственного налога на недвижимость.
Как рассчитывается налог на недвижимость
В соответствии с правилами, плановое кадастровое повторное оценивание должно проводиться через 3 — 5 лет. Налоговый Кодекс предусматривает определённый порядок расчёта недвижимого налога.
Из показателя кадастровой стоимости вычитается цена за 20м2 от всей площади недвижимого объекта. При рассмотрении коммунальной квартиры вычитаемый метраж составляет 10 м2, частного дома — 50м2 соответственно. Важно, что здесь не учитывается, сколько строений входит в собственность одного владельца. Сколько объектов, столько и вычетов.
При этом люди, проживающие в одной квартире, могут воспользоваться бесплатными метрами в равных долях.
С 2015 года инвентаризационная стоимость больше не фигурирует при расчётах недвижимых государственных налогов.
Порядок расчёта суммы государственного налога на недвижимость
Чтобы начать расчёт, необходимо обладать информацией о размере кадастровой стоимости конкретного объекта недвижимости (дачи, квартиры, гаража, частного дома, коттеджа и пр.). Эти данные содержатся в государственном реестре, их можно получить, зайдя на его официальный сайт:
- электронные услуги;
- справочная информация по объекту недвижимости;
- напечатать кадастровый номер своей недвижимости или её адрес.
Путём деления полученной суммы на площадь жилья можно узнать, сколько стоит один квадратный метр. Далее площадь уменьшается на несколько квадратных метров, которые являются «бесплатными». В результате получается, так называемая, налоговая база. Эта величина умножается на коэффициент 0,1%. Так можно самостоятельно посчитать искомый размер налога на недвижимость.
К вопросу о льготах
После того, как изменился порядок расчётов, льготы, которые существовали до этого, сохранились. Однако, их действие теперь проходит по другому алгоритму. При уплате имущественного налога скидка распространяется на один из нескольких объектов.
Например, если человек пользуется льготой и при этом владеет не только квартирой, но вдобавок еще и дачей, гаражом, то теперь он выбирает объект, который будет иметь льготу на налоговый вычет.
В налоговую инспекцию необходимо подать сведения о своём решении не позднее первого ноября каждого года. Рекомендуется не задерживать подачу данных, т. к. при отсутствии этой информации налоговики сами назначают объект. Они будут производить вычеты из имущества, которое имеет наибольший ценовой показатель кадастровой стоимости.
Как отражаются изменения в расчётах на суммах государственного налога? Владельцы квартир, расположенных в новых домах, почти не почувствуют разницы. Можно сказать, что их расходы не изменятся. Нововведения, в основном, затрагивают интересы владельцев более старых квартир, расположенных в центре города или посёлка.
В результате кадастровой оценки, они теперь могут стоить почти в 10 раз дороже, чем после инвентаризационного оценивания.
Чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной, расчет и налогообложение
При проведении оценки объекта недвижимости необходимо задействовать несколько параметров. Специалисту нужно знать не только инвентаризационную, но и кадастровую стоимость жилья. Стоит отметить, что разница между этими двумя параметрами может быть значительной, поэтому два вида оценки имеют принципиальные отличия.
Что такое кадастровая стоимость
Кадастровая цена – показатель, который формируется на основе разных параметров:
- срок эксплуатации объекта недвижимости;
- наличие в районе инфраструктуры;
- количество в здании этажей;
- наличие в строении парковки, охраны;
- месторасположение квартиры/дома;
- наличие удобств;
- категория объекта недвижимости и т. д.
Как правило, кадастровая стоимость недвижимости приближена к рыночной цене. Именно поэтому она задействуется при налогообложении, так как существенно увеличивает базу, на которую начисляется налог. В тоже время схема исчисления кадастровой стоимости отличается от расчета рыночной цены, так как в последнем случае задействуются экономические показатели, например, наличие аналогичных предложений, спрос.
Важно! Оценка объекта недвижимости по кадастровой стоимости осуществляется при формировании данных, которые будут заноситься в ЕГРН. Также такая цена используется при исчислении налога на имущество, который теперь рассчитывается по новой схеме. При совершении любых юридических действий с объектами недвижимости кадастровую стоимость не включают в расчеты.
Что такое инвентаризационная стоимость
Инвентаризационная стоимость объекта недвижимости применяется при совершении любых юридических сделок. Также с ее помощью определяется база для налогообложения квартир, домов, других видов строений, кроме земельных участков. При определении инвентаризационной стоимости объекта специалисты задействуют такие показатели:
- износ;
- материалы, из которых был построен объект недвижимости;
- проведенные инженерные коммуникации;
- планировка и т. д.
Инвентаризационная стоимость рассматривается с точки зрения восстановительной цены, из которой вычтен размер износа. Такая схема расчета была разработана в далекие 60-е годы, поэтому в настоящее время ее доработали, с учетом законодательных инноваций, современных способов оценки и прочих нюансов.
Сегодня такая стоимость объекта недвижимости отражается не только в технической документации, но и в специальной инвентаризационной справке. Данный способ оценки очень выгоден для собственников старых домов и квартир, так как цена недвижимости будет существенно снижена за счет износа. Благодаря этому будет значительно уменьшен объект налогообложения.
Из-за того, что инвентаризационная стоимость гораздо ниже рыночной цены, начиная с 2015г. при налогообложении объектов недвижимости задействуется кадастровая оценка. Постепенно инвентаризационная цена исключается из практического применения и налогового законодательства.
Чем они отличаются
Чтобы понять, чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной, нужно провести аналогию между этими двумя методами:
Категория объекта недвижимости, степень износа, год постройки здания
Площадь жилья, район, выгодность имущества и другие экономические показатели
Кто проводит расчеты
Оценщик, который после прохождения обучения получил соответствующий сертификат
Соответствие рыночным показателям
Инвентаризационная стоимость объекта недвижимости не отражает его рыночную цену. Это обусловлено тем, что при расчетах не задействуются фактические показатели, а только берется степень износа. Инвентаризационная стоимость всегда гораздо ниже рыночной цены
При определении кадастровой стоимости объекта недвижимости задействуются экономические показатели. Именно поэтому она часто приближена по величине к рыночной цене
Особенности проведения оценки
Специалист выезжает на место расположения объекта, проводит замеры, фотографирует, определяет фактическое состояние
При оценке объекта недвижимости специалисту нет необходимости выезжать на место
Данные определяются на ту дату, когда из органа технической инвентаризации получаются сведения об объекте недвижимости
Оценка проводится один раз в пять лет
Налогообложение
При исчислении налога сотрудники ФНС учитывают стоимость квартиры/дома. В том случае, когда задействуется инвентаризационная цена объекта недвижимости, то в процессе исчислений используется степень износа, год возведения строения и введения его в эксплуатацию.
Инвентаризационная стоимость жилого или технического помещения, которая подается БТИ в контролирующие органы в установленном законодательством порядке, умножается на специальный коэффициент (дефлятор).
Этот порядок расчета регулирует статья 404 НК, и он действовал вплоть до января 2015г.
При исчислении базы для налогообложения объекта недвижимости начиная с 01.01.2015г. задействуется кадастровая цена. Такой порядок расчета постепенно становится основным, поэтому в ближайшее время инвентаризационную стоимость фискалы вообще не будут принимать во внимание.
Это было сделано для того, чтобы повысить наполняемость бюджета за счет платежей от собственников продаваемой недвижимости. Если при расчете налога берется кадастровая цена, то сумма к уплате получается выше примерно в пять раз. Федеральное законодательство обязывает все российские регионы, до конца 2020 года перейти на новый порядок оценки.
Порядок расчета
При проведении исчислений не учитывается в качестве базы налогообложения такая квадратура:
- квартиры – 20м2;
- дома – 50м2;
- помещения – 10м2.
Некоторые собственники жилья могут претендовать на получение льгот, в этом случае им удастся сэкономить на уплате налога.
Разница с рыночной ценой
При исчислении кадастровой стоимости объекта недвижимости будет получена цена, которая максимально приближена к рыночной. Разница может варьироваться в диапазоне от 1,5 до 3 раз.
При исчислении инвентаризационной стоимости объектов, будет получена цифра, которая может быть меньше рыночной примерно в 10 раз. Учитывая такие расхождения законодатели приняли решение использовать в качестве базы налогообложения именно кадастровую цену.
Кто оценивает
Кадастровую стоимость объекта недвижимости делают уполномоченные сотрудники Росреестра. Все данные, которые нужны для проведения исчислений, они берут из открытых источников.
Каждый российский гражданин, который желает получить сведения о кадастровой стоимости жилого или нежилого помещения, и владелец фирмы, ИП, может обратиться в местный орган Росреестра и получить выписку из ЕГРН.
Также данный документ физические лица и субъекты предпринимательской деятельности могут получить через МФЦ или при обращении в Кадастровую палату.
Инвентаризационную стоимость объекта недвижимости определяют сотрудники БТИ. Соответствующие данные обновляются каждый год, после чего они до 01.03. передаются в ФНС. Сведения о кадастровой стоимости объектов обновляются один раз в пять лет.
Как происходит оценка
При инвентаризационной оценке наблюдается такой алгоритм действий:
- изначально выясняется восстановительная стоимость;
- выполняется перерасчет, при котором применяются специальные коэффициенты;
- определяется стоимость износа (фактического) и его процент;
- исчисляется инвентаризационная цена (реальная);
- осуществляется расчет налога — цена по оценке умножается на коэффициент (поправочный).
При кадастровой оценке наблюдается такой алгоритм действий:
- принимается решение о проведении переоценки (администрацией);
- составляется список объектов недвижимости;
- проводится конкурс, выбирается контора, которой будет поручена оценка;
- выполняются расчеты, во время которых используются коэффициенты, действующие на тот период;
- проводится экспертиза (привлекаются независимые оценщики);
- данные передаются в Росреестр, публикуются в соответствующих источниках;
- обновляется информация в единой базе.
На что влияет
При проведении исчислений специалисты задействуют кадастровую стоимость объекта недвижимости на начало года (текущего). В том случае если они не могут получить доступ к такой информации либо она попросту отсутствует, то тогда Федеральное законодательство позволяет применять инвентаризационную цену. Но, в ближайшие годы этот показатель не будет задействоваться при расчетах.
Как её оспорить
Если физическое лицо считает, что ему неправильно выполнили оценку объекта недвижимости, оно может в судебном порядке оспорить расчет. Подозрения на ошибки в исчислениях возникают, как правило, в таких ситуациях:
- новая цена квартиры/дома превышает ее рыночную стоимость;
- новая стоимость дома/квартиры была определена в тоже время, что и рыночная цена.
В том случае, когда собственник объекта недвижимости, не согласный с оценкой, не имеет возможности подать исковое заявление в суд, он может обратиться в комиссию местного органа Росреестра с жалобой.
Члены комиссии местного органа Росреестра должны в течение месяца после получения жалобы приступить к ее рассмотрению. Через несколько дней после обращения собственника дома/квартиры определяется дата рассмотрения заявления, о чем ему сообщается в письменном виде. После завершения всех мероприятий комиссия направляет физическому лицу письмо с принятым по жалобе решением.
Когда комиссия Росреестра откажет собственнику квартиры/дома в рассмотрении жалобы, он должен будет обратиться в суд с иском. К заявлению необходимо приложить такие документы:
- технический паспорт объекта недвижимости;
- свидетельство, подтверждающее право собственности на дом/квартиру;
- заключение независимого эксперта, проводившего оценку объекта недвижимости;
- акт с расчетом, который вызывает у владельца жилья сомнения;
- квитанцию/платежку, подтверждающую факт уплаты государственной пошлины.
Исковое заявление в суд относительно неправомерных действий сотрудников Росреестра российские граждане могут подать в течение полугода с момента внесения спорных данных в ЕГРН. Если планируется обжалование инвентаризационной стоимости, то для данной процедуры Федеральным законодательством не предусмотрен срок исковой давности.
Поданное заявление представители Фемиды будут рассматривать в течение двух месяцев. При наличии веских оснований рассмотрение вопроса может затянуться на три месяца. В том случае если решение суда не удовлетворит собственника объекта недвижимости, он имеет законное право обжаловать его в вышестоящей инстанции. Для этого в течение месяца надо успеть подать апелляцию в соответствующий судебный орган.
Если с оценкой не согласен субъект предпринимательской деятельности, то он не может, как физическое лицо, сразу обратиться в судебный орган с исковым заявлением. Изначально ему придется подать жалобу в Росреестр, а после получения ответа уже привлекать к решению вопроса представителей Фемиды.
Заключение
Оценка объекта недвижимости проводится при возникновении необходимости совершить относительно него любое юридическое действие. Например, при продаже, дарении, передаче в наследство, постановке на учет. Для этих целей задействуются тарифы, которые могут определяться государством, специализированным оценщиком, либо по договоренности сторон.
Государственные структуры используют за основу две стоимости объекта недвижимости – инвентаризационную и рыночную. Чтобы определить, какой из вариантов будет наиболее выгодным для граждан, нужно понимать, в чем заключается отличие между инвентаризационной и кадастровой стоимостью.
Смотрите видео по теме:
Инвентаризационная стоимость
Инвентаризацией недвижимости занимается специальное бюро (БТИ), которое оценивает строение исходя из технических параметров. Основой для определения стоимости является технический паспорт строения или квартиры.
Учитывают следующие характеристики:
- материал постройки;
- конструктивные особенности дома;
- степень ветхости.
Инвентаризационная стоимость или «государственная оценка» традиционно была ниже цены продажи объекта недвижимости. В некоторых случаях разница может быть в десятки раз. Даже с поправкой на инфляцию инвентаризационная стоимость со временем снижается. Тогда как рыночная цена недвижимости неуклонно растет.
Актуальность инвентаризационной оценки недвижимости сохраняется для оформления документов на приватизацию и вступление в права наследования. В некоторых регионах до последнего сохраняли старые правила расчета налогов. С 2020 года все субъекты должны перейти на новые алгоритмы работы.
Кадастровая оценка
Кадастром в России традиционно называют реестр (список) землевладельцев. В современном понимании термин «кадастровая стоимость» обозначает цену объекта на рынке на данный момент времени. Переход от инвентаризационной оценки недвижимости к кадастровой правительство объяснило необходимостью оперировать реальной ценой объектов при совершении сделок и в налогообложении.
Инвентаризационная и кадастровая стоимость — в чем разница? Первый вариант учитывает только материальную стоимость объекта, второй принимает во внимание все факторы, формирующие цену.
При кадастровой оценке дополнительно учитывают:
- Расположение объекта. Понятно, что аналогичные квартиры в маленьком поселке и мегаполисе будут отличаться по цене. Даже в одном городе цена на квартиру изменяется в зависимости от престижности района.
- Развитость инфраструктуры. Станция метро в пяти минутах ходьбы, детский сад, школа, поликлиника – это объекты, которые повышают качество жизни и стоимость жилья.
- Этажность многоквартирного дома и расположение квартиры.
- Степень благоустройства общедомовой площади и придомовой территории. Здесь при оценке специалисты учитывают состояние подъезда, наличие пассажирского и грузового лифта, наличие детской игровой зоны, парковку, степень озеленения района, близость автодороги.
- Размер и состояние земельного участка, хозяйственные строения, доступ к коммуникациям – это параметры, которые прямо влияют на цену индивидуального дома.
- Рыночную стоимость аналогичных объектов в данном населенном пункте.
Индивидуальная оценка с учетом всех факторов, влияющих на формирование цены, проводится экспертами в спорных случаях. Например, если хозяин недвижимости не согласен с квитанциями по налогу на недвижимость.
Государственная кадастровая оценка регламентирована законом от июля 2016 года № 237-ФЗ. Сведения об объектах недвижимости заносят в Росреестр.
С 2014 года расчет инвентаризационной стоимости недвижимости прекращен. Более поздние постройки учитываются уже по кадастру. Пересмотр кадастровой оценки проводят раз в пять лет. Ранее цену пересчитывали ежегодно.
Соотношение с рыночной ценой
Говорить о совпадении рыночной цены и кадастровой не приходится. Росреестр оценивает недвижимость «оптом». Основой для определения кадастровой стоимости являются сведения, запрашиваемые из государственных органов. Для расчета используют усредненные формулы и установленные корректировочные коэффициенты.
В результате получают число, которое может в три раза отличаться от рыночной цены объекта. Поскольку переоценка проводится раз в пять лет, то колебания покупательной способности, нюансы спроса и предложения остаются неучтенными. Однако полученная цифра по кадастру более приближена к реальной цене, чем инвентаризационная оценка.
Как начисляют налог на недвижимость
Государство установило необлагаемый налогом минимум на жилье. Выражается это в установленных нормах квадратной площади, которую налогом не облагают.
Размеры необлагаемой жилплощади в зависимости от вида жилья:
- для комнаты в коммунальной квартире – 10 кв. м;
- для отдельной квартиры в многоквартирном доме – 20 кв. м;
- для индивидуального дома – 50 кв. м.
Правом на вычет можно воспользоваться для каждого объекта, независимо от их количества у собственника.
Если владелец не согласен с кадастровой оценкой? Оспорить кадастровую оценку можно в комиссии при Росреестре или в суде. Однако при обращении следует понимать, что положительное решение выносится только в половине случаев.
Решение об установлении новой стоимости будет действовать до следующей плановой переоценки недвижимости государственными органами. Максимальную пользу можно извлечь, если подать на пересмотр сразу. Обращение в Росреестр не несет за собой дополнительных трат. В суде потребуется оплатить издержки на проведение экспертизы и пошлину.
Чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной. Разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостью
С 1 января 2015 г. вступают в действие изменения относительно налога на имущество граждан России. Он будет калькулироваться исходя из кадастровой стоимости объекта. Сейчас для этих целей используется инвентаризационная оценка. Ее осуществляет БТИ. Чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной? Сколько денег придется платить гражданам России?
Оценка недвижимости: инвентаризационная, кадастровая стоимость
Бюро технической инвентаризации проводит расчеты исходя из себестоимости использованных материалов, а также учитывает износ. Поэтому инвентаризационная стоимости объекта далека от настоящей. Кадастровая учитывает другие факторы – от престижности дома и его местоположения до этажа и уровня комфорта. То есть она максимально соответствует рыночной цене. Именно этот показатель и будет учитываться при расчете суммы налога. Вот чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной.
Изменения
Рост платежей в первую очередь почувствуют владельцы старых квартир. Из-за инфляции себестоимость такого жилья близка к нулю. Поэтому их хозяева предыдущие годы вносили символические суммы в виде налога. Владельцам новых квартир изменения в законодательстве проблем не создадут. У них уже сейчас используется кадастровая оценка налога на недвижимость. Инвентаризационная стоимость жилья в новостройке близка к рыночной.
Кадастровая оценка была проведена в 2012 году. Ее результаты вступили в силу с 01.01.2013 года и продержатся еще минимум до конца 2015-го. По правилам, оценка должна проводиться не чаще одного раза в три года, но не реже одного раза в пять лет. Все об инвентаризационной и кадастровой стоимости конкретного объекта можно будет посмотреть на сайте Росреестра.
Расчет
Согласно НК, при калькуляции суммы налога из полученной цифры вычитается стоимость 20 кв. м общей площади объекта. Для коммунальной квартиры этот показатель составляет 10 кв. м, а в частном доме – 50 кв. м. При этом не важно, сколькими строениями владеет человек. На один объект полагается один вычет. Если в квартире проживают два человека, то он могут разделить «бесплатные» метры пополам.
Алгоритм расчета суммы налога:
- Узнай кадастровую стоимость своей недвижимости (квартиры, дачи, дома, гаража и т. д.) на сайте Росреестра. На главной странице веб-ресурса есть раздел “Электронные услуги”. В нем нужно выбрать пункт “Справочная информация по объекту недвижимости», ввести адрес квартиры или ее кадастровый номер. В первом случае в верхней строке нужно указать вариант поиска “ГКН”.
- Узнать стоимость 1 кв. м, разделив полученную сумму на площадь квартиры.
- Уменьшить площадь на размер «бесплатных» квадратов. Это будет “налоговая база”.
- Умножить результат на ставку налога 0,1 %.
Примеры расчета
Площадь двухкомнатной квартиры – 60 кв. м. Инвентаризационная стоимость объекта – полтора млн руб. По старой схеме налог рассчитывался таким образом: 1,5 х 0,75 % = 11 250 руб. (Н2). По новой схеме расчет будет осуществляться следующим образом:
- 9,54 млн руб. — кадастровая стоимость;
- 159 тыс. руб. — стоимость одного кв. м;
- 159 х 20 = 3,18 млн руб. — вычет за «бесплатные» метры;
- 9,54 – 3,18 = 6,36 млн руб. — налоговая база;
- 6,36 х 0,1 % = 6360 руб. — сумма налога по ставке 0,1% (Н1).
Налог считаем по формуле:
Н = (Н1 – Н2) х К + Н2, где К = 0,2 в первом налоговом периоде (20 % от общей суммы налога).
Итого: Н= (6,36 – 11,25) х 0,2 +11,25 = 10,3 руб.
Получается, что сумма налога, которую нужно будет заплатить в 2015 году, ниже текущей. Но это только в первый год. Затем коэффициент будет повышаться. А сумма – снижаться. Но после пересмотра стоимости сумма налога вырастет. Первая и последняя переоценка происходила в 2012 году. Следующая будет не позднее 2017 года.
Кадастровая стоимость: оценить по справедливости
По новому алгоритму на цену объекта недвижимости будет оказывать влияние гораздо больше факторов. Раньше учитывался только износ. Теперь этот список расширился:
- местоположение;
- площадь объекта;
- использованный материал в постройке;
- год возведения здания;
- близость к водным объектам;
- расстояние до ближайшего центра субъекта РФ;
- рыночные цены на объект недвижимости;
- расстояние до железнодорожного вокзала, платформы, станции;
- другие важные ценообразующие факторы в регионе.
Теперь вы знаете, в чем разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостью.
Сколько придется платить
Квитанции с новыми цифрами налога граждане России будут получать в 2016-м с данными за 2015 год. Чтобы не повергнуть людей в шок сразу, повышение решили осуществлять постепенно. В 2016 году россияне будут платить только одну пятую от новой суммы. Ежегодно к ней будет добавляться 20 %. С 2020 года налог придется платить в полном объеме.
Чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной? Она будет рассчитываться оценщиком. Поэтому во многих областях эксперты уже прикинули приблизительные цифры расходов. Так, владельцам трехкомнатной «брежневки» площадью 58 кв. м в районе транспортной развилки придется платить сумму, в шесть раз превышающую нынешнюю. Расходы у владельцев однокомнатных квартир с аналогичными условиями вырастут в 3 раза. А владельцам «сталинок» стоит приготовиться к 8-кратному увеличению суммы налога. При этом оценочная стоимость жилья в одном подъезде может отличаться, так как этаж и планировка будут учитываться в расчетах. Это еще один ответ на вопрос о том, чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной.
Льгота остается
После изменения порядка расчетов существовавшие ранее льготы сохраняются, но действовать они теперь будут по другому алгоритму. Скидка при уплате налога будет распространяться только на один объект недвижимости. Если пенсионер владеет квартирой, гаражом и дачей, то он должен самостоятельно выбрать имущество для льготного налогового вычета. О своем решении необходимо уведомить инспекцию до 1 ноября текущего года. Если эта информация не поступит от человека, то сотрудники госоргана самостоятельно выберут объект. Вычет будет предоставлен на имущество, у которого кадастровая оценка самая высокая. Список льготников очень велик: пенсионеры, инвалиды I и II групп, ветераны войны, «чернобыльцы», многодетные семьи (четверо и более детей в возрасте до 18 лет). Что касается объектов, стоимость которых превышает 2 млн руб., здесь будет применена налоговая ставка 2 %.
Обоснованность нововведений
Налог на имущество должен гарантировать постоянные поступления (так как не зависит от конъюнктуры) и пополнять федеративные бюджеты (это особенно актуально для дотационной России). В 2013 году за его счет госбюджет пополнился на 22,3 млрд рублей. Это очень маленькая сумма.
Что касается принципа справедливости исчислений, то здесь ситуация еще более интересная. Инвентаризационная оценка, которая использовалась при расчете налоговой базы ранее, в разы ниже настоящей. С этой точки зрения, квартиры в центре столицы с рыночной стоимостью в 50-10 млн руб. оцениваются в 1 млн руб. Их владельцы платят налог в диапазоне 200 – 7,5 тыс. руб. соответственно. А хозяевам жилья в новостройке на окраине Москвы приходится ежегодно уплачивать в бюджет более 8 тыс. рублей, так как, по данным БТИ, цена квартиры превышает 1 млн руб. Видите, чем отличается инвентаризационная стоимость от кадастровой? Нововведения затронут в первую очередь владельцев старых квартир в центре Москвы. Кадастровая оценка таких объектов может в 10 раз превышать инвестиционную. Собственникам старых домов в престижных районах столицы (без льготы) придется платить больше. У них сумма налога может доходить до 50 000 рублей. Но такие граждане уже платят практически столько же за транспортные средства. Владельцам новостроек переживать не стоит. Их сумма налога сильно не изменится. Но таких собственников в столице всего 10 %. Еще 2 млн москвичей попадают под категорию льготников.
По предварительным подсчетам, данный налог в случае построения эффективной системы администрирования может увеличить сумму поступлений в бюджет Москвы в 3-5 раз. В денежном выражении это более 11 млрд рублей.
Вывод
С 2016 года россиянам придется платить налог на недвижимость исходя из кадастровой стоимости объекта. На данный момент используется инвентаризационная. Новая оценка учитывает большее количество факторов: от местонахождения и уровня комфорта до расстояния от объекта до транспортной развилки. При этом результаты оценки квартир в одном подъезде будут отличаться, так как планировка и этажность у них разная. Вот чем отличается инвентаризационная стоимость от кадастровой. Как эти изменения отразятся на сумме уплачиваемого налога? По-разному. Владельцам квартир в новостройках можно не беспокоиться. Их сумма расходов практически не изменится. А вот хозяевам жилья в центре столицы и в престижных районах других городов стоит подготовиться к значительному повышению суммы налога. Расходы могут увеличиться до 10 раз. Аналогичные суммы налога сейчас платят владельцы дорогих транспортных средств. Льготные категории граждан могут выбрать только один объект для вычета. У остальных граждан сумма расходов может вырасти в три раза.
Инвентаризационная стоимость может быть намного ниже кадастровой
Оценка недвижимости, налогообложение в РФ в основном проводится по кадастровой (или рыночной) стоимости. Однако до сих пор имеет хождение и инвентаризационная цена, по которой оценивались объекты вплоть до 2015 года. Она является учетной составляющей и принимается во внимание при расчетах, проводимых государственными организациями и органами. Также привлекают инвентаризационную ст-сть при исчислении налога, если неизвестна кадастровая. В чем разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостью — об этом пойдет речь в настоящей статье.
Кадастровая и инвентаризационная стоимость: определение, отличия, применение
Кадастровая стоимость (КС) определяется исключительно для зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений, земельных участков, то есть она может быть только у недвижимых объектов (НО).
Инвентаризационная стоимость (ИС) может быть как у движимого, так и недвижимого имущества (кроме земельных участков). Так, немыслимо без ИС и периодически проводимых инвентаризаций имущество государственных учреждений и организаций.
Попробуем понять детальей, чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной стоимости.
Что такое кадастровая стоимость квартиры
Кадастровая стоимость недвижимости определяется в соответствии с ФСО № 4, утвержденным приказом № 508 Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 г., на основании ФЗ № 135 “Об оценочной деятельности в РФ”. КС устанавливается в настоящее время только при помощи государственной кадастровой оценки (ГКО), проводимой уполномоченными кадастровыми органами.
По определению Минэкономразвития, кадастровая стоимость — это рыночная цена недвижимости, установленная методом массовой ГКО или в индивидуальном порядке для конкретного объекта.
Кадастровая стоимость устанавливается государством при помощи независимых экспертов, привлекаемых на конкурсной основе. После 2010 г. разница между кадастровой и рыночной стоимостью официально исчезла. Но из-за несовпадения проведения массовых и индивидуальных оценок во времени кадастровая и рыночная цена по факту могут существенно отличаться друг от друга, при этом первая даже может быть больше.
В методологию определения КС заложены:
- массовая оценка объектов недвижимости, сведения о которых имеются в гос. кадастре недвижимости (ныне Росреестр) на дату проведения ГКО;
- анализ информации о рынке и о ценах;
- выбор оценочной модели;
- расчет КС.
Пересмотр кадастровой стоимости
На основании ФЗ № 135, а также ст. 24.18 Закона о ГКО и создании комиссии по оспариванию кадастровой стоимости, она может быть пересмотрена по инициативе физического, юридического лица, государственных органов и ОМСУ. Физические лица могут обращаться с исковым заявлением прямиком в суд. Юридические вначале должны подать заявление в комиссию по рассмотрению споров, а если оно будет отклонено, то только потом в судебные органы.
Кадастровая стоимость может быть оспорена в двух случаях:
- если ее расчёт основывался на неверных сведениях (о методе определения можно узнать в филиале ФГБУ);
- на момент проведения кадастровой оценки было установлено иное значение рыночной цены, отличающееся от КС.
Иск обычно подают налогоплательщики, которым налоги были начислены по кадастровой цене, которая выше рыночной. К исковому заявлению требуется приложить следующие документы:
- выписку из ЕГРН о КС;
- копию правоустанавливающего либо подтверждающего документа о правах на объект, заверенную у нотариуса;
- документ, который подтверждает неверность использованных для определения КС сведений;
- отчёт об оценке рыночной стоимости на дату проведения ГКО.
Что такое инвентаризационная цена недвижимого объекта
Инвентаризационной называют восстановительную стоимость на момент последней инвентаризации, с учётом амортизации (износа) объекта и инфляции цен на стройматериалы, услуги, а также работы. При расчете применяют повышательные коэффициенты-дефляторы (КД). В 2019 г. КД, например, равен 1.518.
Виды ИС
- первичной, когда объект впервые ставится на учёт, и на него в БТИ выдаётся технический паспорт;
- плановой, проводимой в порядке повторной описи в установленные сроки для внесения изменений в техдокументацию;
- внеплановой, осуществляемой по требованию собственника недвижимости.
Кто определяет ИС
Начиная с 2004 г., инвентаризация недвижимости проводится не муниципальными, а государственными органами власти. Это позволило учитывать ИС как можно ближе к настоящим реалиям и кадастровой цене. Ведь на многие объекты инвентаризационные цены устанавливались ещё по результатам первичной инвентаризации 1991 г. Расчёты с учётом повышающих коэффициентов на местах проводились не всегда корректно, что давало возможность продавать по документам недвижимость по бросовым ценам, ради уплаты низкого налога. В настоящее время эта лавочка прикрыта.
Узнать инвентаризационную стоимость квартиры можно в БТИ. Сведения о ней содержатся в техническом паспорте объекта (не путать с кадастровым паспортом) или в справке об ИС.
Обновленное значение КС передаётся в налоговые органы в начале каждого года.
Зачем нужно знать инвентаризационную стоимость квартиры
Надобность в ИС жилья в последнее время возникает все реже, так как в кадастре жилой недвижимости практически выполнен переход с инвентаризационной цены на кадастровую.
Справка об ИС может понадобиться, например:
- при приватизации или обмене квартиры государственного или муниципального фонда.
- при наследовании неприватизированного жилья;
- разделе имущества участниками долевой собственности, кадастровая цена которого неизвестна (например, организации или предприятия).
Применение КС и ИС в налогообложении
- Кадастровая и инвентаризационная стоимость являются правовыми категориями налогового законодательства. Если в сведениях об объекте отсутствует КС, то вместо неё может браться за основу инвентаризационная цена.
- Обе стоимости используются в качестве налоговой базы (НБ) для расчета ИНФЛ — налога, который обязаны платить все собственники имущества.
- Налоговые ставки при известной КС зависят от типа помещения, а если известна ИС — от его стоимости:
- для жилых домов и помещений, чья оценка произведена по КС, ставка равна 0.1 %;
- если оценка жилой недвижимости производилась по ИС, ставка меняется в зависимости от стоимости (0.1 % — при цене недвижимости не выше 500 тыс. руб; 0.3 % — при ст-сти, превышающей 500 тыс. руб.).
- Кадастровая цена влияет на размер налоговой базы при продаже недвижимости, нижняя граница которого установлена на уровне 70% от КС.
В 2020 г. в налогообложении осуществится окончательный переход с инвентаризационной стоимости на кадастровую.
Какая цена указывается в договоре
В договоре купли-продажи между физическими лицами указывается обычно та цена, по которой договорились стороны (но не менее 70 % от кадастровой цены — меньшее значение будет проигнорировано при начислении налога).
Однако никто не запрещает отталкиваться от инвентаризационной цены, установленной при последней плановой инвентаризации.
- Инвентаризационная цена обычно значительно ниже кадастровой, поэтому для налогоплательщиков она несомненно выгодна.
- Если ИС высокая, это говорит о том, что БТИ произвело учет, корректируя его с рынком. То есть фактически это тот этап, на котором переводят инвентаризационную стоимость на кадастровую.
- ИС также, как и КС, может быть оспорена.
Заключение
Можно сделать выводы относительно того, чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной:
- Кадастровая стоимость имеет сегодня высший приоритет, так как используется при постановке вновь созданных объектов на учет в ЕГРН.
- Инвентаризационная стоимость сегодня играет роль технических данных, хотя раньше она учитывалась при регистрации недвижимости в ЕГРП.
- Инвентаризационная и кадастровая стоимость участвуют в налогообложении. Исчисление налога по инвентаризационной цене ведется в случае отсутствия сведений о КС.
- В сфере жилой недвижимости практически состоялся переход на кадастровую стоимость.
- При оценке имущества предприятий и организаций, продолжает активно использоваться инвентаризационная цена.
- Кадастровая стоимость может превышать инвентаризационную в 5 — 10 раз.
Зачем нужна инвентаризационная стоимость, когда есть кадастровая?
В январе 2015 года в стране начал работать закон, который внёс некоторые изменения в правила налогообложения имущества, принадлежащего гражданам страны. До вступления этих изменений в юридическую силу, понятия «кадастровая стоимость» не было в привычном обиходе. Ценообразование и налог находились в прямой зависимости от рыночной и инвентаризационной оценки. Последней занимается непосредственно БТИ. Сейчас в налоговом кодексе действует поправка, которая расценивается экспертами как первый шаг к налоговым реформам, которые увеличат налоговую нагрузку граждан на двадцать процентов. Совсем скоро реформы будут завершены, расчеты БТИ сместятся кадастровой системой. В чём главные отличия двух методик? Чем отличаются кадастровая стоимость от инвентаризационной? Собственники частного жилья уже сейчас задают вопросы и делают совершенно обоснованно. Важно как минимум поверхностно понимать, в чём состоит разница.
Инвентаризационная стоимость и её характеристики
Инвентаризационная стоимость недвижимости – сумма, в которую специалисты БТИ оценили объект недвижимости по следующим характеристикам: возраст здания, площадь жилья, наличие или отсутствие удобств, хозяйственных помещений, лоджии или балкона и т.п. Информация об этой стоимости отражена в техническом паспорте. Значение, определяемое по этим параметрам, гораздо ниже реальной цены объекта.
Информация об инвентаризационной стоимости необходима физическому лицу в следующих ситуациях:
- когда оформляется наследство;
- при приватизации жилья;
- для расчёта налоги, если недвижимое имущество не внесено в реестр ГКН.
Выяснить инвентаризационный номинал можно в БТИ. Для этого в организации заказывается справка.
Если физическое лицо обращается в суд или оформляет наследство, обязательно потребуется документальное подтверждение инвентаризационной оценки
Кадастровая стоимость и её характеристики
Для определения кадастровой стоимости в расчёт берутся те же показатели, что для инвентаризационной, с некоторыми дополнениями. Кроме конкретных характеристик объекта оценки учитываются:
- район, в котором расположена недвижимость;
- территориальное расположение дома в этом районе;
- близость остановок общественного транспорта;
- отсутствие/присутствие в шаговой доступности школ, детских садов, магазинов и других объектов инфраструктуры;
- наличие парковки вблизи дома, какая парковка – крытая или под открытым небом;
- дороговизна земли, на которой стоит дом и т.д.
Результаты оценки БТИ могут отличаться от кадастрового значения в несколько раз.
Кадастр недвижимости VS БТИ
До вступления в силу изменений в законодательстве имущество физического лица оценивалось исходя из данных БТИ. Поскольку размер налогов формировался на основе инвентаризационных сведений, платежи не соответствовали реальному состоянию жилья.
Пример. Квартира постройки советских времён в историческом центре районного города N (земля, на которой стоит дом дорогая), ясли-сад и школа во дворе, магазины в шаговой доступности, но без ремонта, по расчётам БТИ стоит дешевле, чем квартира на окраине города N в новостройке. При этом нужно учесть, что вторая квартира превосходит первую по площади в разы, но уступает по территориальному размещению. Соответственно, и налог на первую квартиру меньше, чем на вторую.
Морально устаревшая и недостаточно эффективная методика инвентаризационной оценки была заменена на способ расчёта по кадастру, приближающего ставки налога к настоящей цене объекта на рынке. Чтобы уровнять величину налоговых платежей и была введена кадастровая стоимость.
Кадастровая оценка недвижимости даёт более точное представление о реальной её стоимости. Поэтому именно этот показатель используется в расчёте налога на недвижимость
Отличия инвентаризационной стоимости от кадастровой
Разница между этими двумя показателями не только в отличии сумм, которые занесены в реестр. Более подробно об этом ниже.
Разница в количественном выражении
Между размером стоимости кадастровой и инвентаризационной присутствует ощутимая разница. Первая максимально приближена к рыночной цене объекта, то есть это практически та сумма, которую могут предложить покупатели за этот объект на рынке недвижимости. Вторая – по сути представляет собой себестоимость квадратных метров объекта недвижимости, рассчитанную исходя из затрат на строительство и учитывая износ здания.
Если сравнивать рыночную цену, например, квартиры, с её оценкой БТИ и по кадастру, то инвентаризационная стоимость будет меньше в 10 раз, а кадастровая в 1,5 раза.
Порядок оценки
Недвижимость по кадастру и инвентаризации считается неодинаково. Инвентаризационный анализ требует к себе повышенного внимания и скрупулёзного проведения операций подсчета:
- определяется текущая стоимость путём переоценки первоначальной с учётом износа;
- рассчитывается инвентаризационный показатель.
Кадастровую оценку формировать значительно проще и быстрее:
- решение о проведении оценки принимается региональными властями;
- проводится конкурс, по результатам которого выбирается компания для проведения процедуры оценки;
- проводятся расчёты в соответствии с актуальной законодательной базой;
- анализируется итоговый отчёт о проведении кадастрового оценивания;
- итоговые данные в дальнейшем проходят утверждение в государственных органах и публикуются;
- заключительный этап – занесение информации в общую базу.
БТИ производит расчёты в зависимости от себестоимости недвижимого объекта, учитывает затраты на возведение и снос. Стоимость в конечном счёте не соответствует рыночной и даже не приближена к этим цифрам. Кадастр более актуален для налогообложения, так как берёт в расчёт больший перечень показателей
Кто выдаёт
Узнать информацию об инвентаризационной стоимости можно в БТИ, для этого следует сделать запрос о выдаче справки. На руки документ выдаётся исключительно собственнику.
Документ о кадастровой стоимости можно получить от Кадастровой палаты, ЕГРП или дистанционно, с помощью веб-ресурса организации Росеестр.
Разница в расчёте налога
Налоги рассчитываются на основании инвентаризационной стоимости по следующей формуле:
в этой формуле ИС – инвентаризационная стоимость, СВ – восстановительная стоимость, ПИЖ – показатель износа жилья, ПДЖ – показатель дифференциации жилья. Данные о расположении дома в расчёт не берутся.
По кадастровой стоимости более сложная система расчёта налога, учитывается гораздо больше параметров, в том числе и расположение дома. Сумма налога формируется следующим образом: вычитается из общей площади квартиры двадцать метров и облагаются налогом оставшиеся метры; если квартира коммунальная, то вычитается 10 метров; если речь идет о частном доме – 50 метров. Кроме того, сумма начислений за первый налоговый период умножается на понижающий коэффициент 0,2, второй – на 0,4, третий – на 0,6.
Неважно, сколько собственников у объекта, поэтому владельцам можно в равной степени поделить между собой финансовую нагрузку
Как оспорить
Инвентаризационная стоимость и кадастровая могут быть оспорены по желанию собственника. Но перед тем, как начинать спор, нужно получить справки из соответствующих органов, где указаны эти суммы. Затем нужно собрать все необходимые документы (паспорт, правоустанавливающие бумаги, отчёт независимого оценщика) и обратиться в соответствующее учреждение с просьбой о переоценке объекта.
Оспорить инвентаризационную сумму можно по двум причинам:
- данные при расчётах использовались не совсем верные или точные;
- инвентаризационный курс выше или равен рыночным показателям.
Высокая цена объекта по результатам инвентаризации ведет к формированию неподъёмных платежей в пользу государства
Справка от БТИ оспаривается путем подачи искового заявления в суд.
Для оспаривания кадастровой оценки следует обращаться в региональное отделение Росреестра и требовать пересмотра сформированных коэффициентов.
Что в итоге?
Временная граница использования сведений БТИ при расчёте налога – 2020 год. После этот показатель ликвидируется, и в расчёт будет браться исключительно сведения кадастра.
Разница между двумя способами оценки (старым и новым), заключается в системах подсчёта и налоговых ставках. При инвентаризации берётся в расчёт главным образом возраст здания, степень его износа, расходы на возведение и снос.
Основа кадастровых расчётов – необходимые показатели, помноженные на коэффициенты. При расчёте учитывается инфраструктура, местоположение здания и ряд других параметров. Кадастровая стоимость ниже рыночной примерно в три раза, инвентаризационная – может отличаться даже в 10 раз. Но это не означает, что теперь граждане будут платить налог на имущество втрое больше, чем раньше. Государство установило ограничения на налоговую ставку. Для объектов дешевле 300 миллионов рублей она составляет всего 0,1 процента.