Что больше кадастровая или рыночная стоимость квартиры?

Что больше кадастровая или рыночная стоимость квартиры?

Кадастровая или рыночная стоимость квартиры: чем отличается, сопоставление и как снизить в 2020 году

С 2015 года страна переходит на кадастровую стоимость недвижимости. Для нее установлен специальный алгоритм оценки и цели применения. Сегодня поговорим о том, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной квартиры, где ее посмотреть и каким образом снизить.

Сравнительная таблица

Кадастровая и рыночная стоимость недвижимости чаще всего значительно различаются. Различие между ценами может превышать 100%, особенно если речь идет о земельном участке, предназначенном для коммерческих целей. В ряде случаев цена по данным кадастра может быть равна рыночной – это самый позитивный вариант для собственника квартиры.

Вид стоимости Кто устанавливает Для чего нужна Особенности Где смотреть
Кадастровая Утверждается местной администрацией, оценку проводят специалисты-оценщики Исчисление налога на недвижимость и НДФЛ с продажи квартир Определяется методом массовой оценки и не учитывает индивидуальные особенности квартиры Выписка из ЕГРН или портал Росреестра
Рыночная Стороны сделки по собственному желанию или профессиональный оценщик по заявке собственника Проведение сделок с недвижимостью Наиболее адекватная оценка квартиры, т.к. учитываются нюансы жилья Указывается в ДКП или другом договоре

Отличие цен вызвано разницей в методе их определения. Вопрос, почему кадастровая стоимость квартиры выше рыночной или ниже – причины такого положения вещей рассмотрим ниже.

Внимание! Высокая кадастровая стоимость не означает, что покупатель обязан приобрести квартиру именно по этой цене. Решающую роль в сделке всегда играет рыночная стоимость, которая достигается с помощью торга.

Рыночная стоимость

Рыночная стоимость недвижимого имущества – это сумма, за которую продавец готов продать, а покупатель готов купить квартиру. Она определяется свободно, исходя из собственных представлений участников сделки. Записывается достигнутая договоренность непосредственно в договоре – это и есть рыночная цена. Нормативно понятие рыночной цены можно найти в ст. 40 НК РФ.

Важно! Рыночные цены в России – свободны. Прямой контроль от налоговых органов допускается только в ряде случаев, к которым обычная купля продажа квадратных метров не относится. Косвенный контроль проводится именно за счет разницы между рыночной и кадастровой стоимостью.

Как рассчитывается и для чего нужна

Если рыночную стоимость рассчитывают сами стороны сделки, то они могут установить ее свободно полностью на свое усмотрение. Обычно цена сделки зависит от:

  • площади квартиры в целом, количества и метража отдельных комнат;
  • типа санузла, наличия подсобных помещений, балконов, лоджий;
  • исправности коммуникаций – электрики, водо- и газопровода, канализации, тепла;
  • качества и давности ремонта, наличия мебели;
  • этажности, года постройки дома, состояния подъезда.

Очень большое значение имеет район, в котором находится жилплощадь. В центре жилье дороже, на периферии дешевле. Цена также снизится, если имеется несогласованная перепланировка, залог на квартире или опасность появления претензий на жилплощадь.

Рыночная стоимость необходима для проведения сделок: купли-продажи, мены, оформления залога на жилье, продажи с торгов. Для дарения она тоже может пригодиться – чтобы одаряемый имел базу, с которой в дальнейшем исчислил НДФЛ.

Профессиональный расчет

За более профессиональным расчетом можно обратиться к независимому оценщику в любое оценочное бюро. В арсенале специалиста – три метода оценки недвижимости:

  • Доходный. Подходит для коммерческой продажи квартир. В этом случае учитывается стоимость ожидаемого дохода, который данная недвижимость может принести в будущем. Для частной продажи не применяется
  • Затратный. Применяется, если продается частный дом на земле. Здесь учитывают износ недвижимости и сумму, необходимую для ее восстановления.
  • Сравнительный – сопоставление, выявление соотношения стоимости недвижимости, расположенной в той же местности. Наиболее подходит для купли-продажи квартир на вторичном рынке. Здесь происходит сравнение аналогичных объектов, а итоговый результат максимально приближен к реальности.

Важно! Оценщик обязательно выезжает на место и осматривает квартиру.

Стоимость расчета зависит от цен, сложившихся в регионе. В среднем цена одной оценки будет приблизительно 10 000 рублей.

Кадастровая стоимость

Рассмотрим, что такое кадастровая стоимость на рынке жилья. Кадастровая стоимость – это рыночная оценка, которую выполнили по государственному заказу кадастровые оценщики. Иными словами, это официальное мнение государства по поводу продажной стоимости квартиры. Редко кадастровая и реальная рыночная стоимость квартиры совпадают в связи с тем, что для оценки применяется другой метод.

Как рассчитывается и для чего нужна

Кадастровую оценку заказывают местные органы власти. Для работ отбирается квалифицированное оценочное бюро, которое и занимается определением итогового результата. Одновременно оценить нужно множество объектов, поэтому применяется метод массовой оценки – когда выводы применяются к группе объектов.

В ходе самой оценки учитывается:

  • локационное расположение объекта;
  • степень износа;
  • вид помещения (квартира, дом, земельный участок);
  • наличие и вид инженерных коммуникаций;
  • площадь квартиры, дома, земли.

Внимание! Оценка для целей ведения кадастра не учитывает индивидуальные особенности квартиры, например, наличие обременений, перепланировок и запретов. Визуальная оценка также не производится – специалист работает только с документами и сведениями, взятыми из ресурсов.

Именно поэтому рыночная и кадастровая стоимости квартиры отличаются между собой – для их выявления используются разные методы и исходные данные.

Цена по сведениям кадастра требуется для официальных расчетов:

Налог на имущество ранее рассчитывался от инвентаризационной цены. С 2020 года все регионы страны перейдут на расчет от сведений кадастра.

Сумма дохода от продажи квартиры, которую продавец приобрел в 2016 году и позже, будет зависеть от оценки по данным кадастра. Если сумма по договору больше, чем 70% от официальной оценки, то НДФЛ рассчитывается от цены договора. Если меньше – за основу берется цена по данным кадастра квартиры, умноженная на 0,7.

Где посмотреть

Посмотреть официальную сумму не выходя из дома можно через сервис Росреестра. Для этого:

  1. В окне запроса ввести номер (условный или по кадастру) или адрес объекта, проверочные цифры, нажать «Сформировать запрос»
  2. Выбрать из списка нужный объект недвижимости.
  3. Откроется карточка объекта, в которой будут искомые сведения и дата последней оценки.

Внимание! Если необходимы официальные данные о результатах работы государственных оценщиков, можно заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта через МФЦ или личный кабинет Росреестра. Эта процедура бесплатна. Не стоит путать с обычной выпиской из ЕГРН на жилье – этот документ платный.

Что делать, если кадастровая стоимость высокая

Есть определенный порядок, что делать с высокой стоимостью (Москва, регионы). Если разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости слишком большая, то собственник будет переплачивать по налоговым отчислениям, а при продаже рискует получить доначисление по НДФЛ.

Снизить ее можно, если имеется рыночная оценка квартиры. Уполномоченный орган будет обязан установить кадастровую цену на уровне рыночной. Обратиться можно в комиссию при региональном Росреестре или в суд субъекта.

Пошаговая инструкция:

  1. Обратиться к независимому оценщику, получить отчет об оценке.
  2. Написать заявление о пересмотре.
  3. Подать заявление в комиссию или суд.
  4. Комиссия рассмотрит дело за месяц, суд – от двух месяцев и дольше.
  5. Получить решение уполномоченного органа. Если рассматривал суд – передать решение в Росреестр.
  6. Получить новую выписку о квартире с новыми кадастровыми данными.

Ознакомиться с порядком оспаривания подробнее и скачать необходимые документы можно по этой ссылке.

Отличие кадастровой цены от рыночной вызывает массу вопросов у участников вторичного рынка. Сегодня в сделке определяющее значение имеет рыночная, а при исчислении налога – кадастровая. Если кадастровая намного превышает рыночную, ее можно снизить через комиссию или суд.

Если остались вопросы – задайте их нашему дежурному юристу в чат.

Команда портала будет благодарна вам за лайк и репост статьи!

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью квартиры

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью квартиры не всегда бывает очевидной. На практике чаще встречаются случаи, когда рыночная стоимость выше. Обратная ситуация менее благоприятна для собственника, так как влечет большее налоговое бремя.

Понятие и особенности рыночной стоимости квартиры

Рыночная стоимость квартиры – цена, которую устанавливает собственник объекта недвижимости в соответствии с покупательским спросом и конкуренцией.

Особенности рыночной стоимости:

  • Складывается на основе принципа разумности;
  • Устанавливает сам собственник на основе похожих предложений;
  • Влияют условия рынка;
  • Не постоянна;
  • Используется для совершения гражданско-правовых сделок (купля-продажа, залог, кредитование, обмен и прочие).

Факторы, влияющие на рыночную цену:

  1. Курс валюты;
  2. Политический события, строй и его особенности;
  3. Сезонность;
  4. Месторасположение (район, удаленность от центра);
  5. Инфраструктура;
  6. Тип строения;
  7. Изношенность;
  8. Строительные издержки;
  9. Этажность;
  10. Площадь;
  11. Качество произведенного ремонта;
  12. Обустройство мебелью и техникой.

Понятие и особенности кадастровой стоимости квартиры

Кадастровая стоимость квартиры – стоимость, устанавливаемая специальными государственными органами на основе законодательства об оценочной деятельности.

Особенности кадастровой стоимости:

  • Используется массовый метод оценки;
  • Устанавливают только независимые кадастровые оценщики, на которых государство возложило соответствующие полномочия;
  • Порядок проведения строго регламентирован законом;
  • Используется для исчисления налогового бремени;
  • В основе расчета лежат данные, ранее внесенные в кадастр недвижимости;
  • Носит периодический характер (пересмотр осуществляется 1 раз в год или 1 раз в 5 лет).

Факторы, влияющие на кадастровую стоимость квартиры:

  1. Рыночные цены на конкретный объект недвижимости;
  2. Экономическая обстановка в стране (регионе, населенном пункте);
  3. Среднемесячный показатель заработной платы конкретного региона;
  4. Стоимость земельного участка, на котором расположена квартира;
  5. Тип, категория, размер, изношенность постройки;
  6. Расположение и общее количество помещений в здании;
  7. Форма собственности;
  8. Возможность получения дохода от коммерческой деятельности (если недвижимость реализуется по договору аренды, социального найма);
  9. Этажность.

Соотношение рыночной стоимости и кадастровой

  • Рыночная стоимость носит неофициальный характер, но показатель является более объективным;
  • При кадастровой оценке не учитывается ряд факторов (например, сезонность, покупательский спрос, общее состояние рынка, наличие качественного ремонта, мебели, техники);
  • Кадастровый показатель не так гибок, как рыночный;
  • Рыночная стоимость проявляется через баланс спроса и предложения, конкурентноспособность, а кадастровая через материальный анализ;
  • В основе кадастровой стоимости лежит механизм подсчета, который может провоцировать существенные погрешности и, в следствие чего, приводить к завышению цены.
Читать еще:  Обязателен ли технический паспорт при продаже квартиры?

На практике часто встречаются случаи завышения итоговой кадастровой цены государственными органами в несколько раз, по сравнению с рыночной. Это приводит к большему размеру налога, подлежащего к уплате за имущество.

Где используются

Кадастровая стоимость квартиры используется:

  • При вступлении в залоговые обязательства;
  • При проведении процедуры приватизации;
  • При ипотечном кредитовании;
  • При разрешении имущественных споров в судебных инстанциях;
  • При исчислении налога на имущество и других сборов.

Рыночная стоимость используется:

  • При изъятии объекта для государственных нужд;
  • При ипотечных, залоговых правоотношениях;
  • Покупка или продажа квартиры;
  • При банкротстве должника;
  • При безвозмездных сделках;
  • При определении размера вклада не денежного характера в уставный капитал;
  • При принятии решений управленческой направленности.

Как узнать или определить кадастровую и рыночную стоимость

Узнать кадастровую стоимость доступно одним из нескольких способов:

  1. Расчет стоимости с помощью официального сайта Росреестра (информация может быть не актуальна, ввиду устаревших данных);
  2. По информации в электронном кадастровом паспорте квартиры (услуга платная, около 200 рублей);
  3. По кадастровому паспорту на бумажном носителе, полученному в БТИ при оформлении квартиры в собственность или кадастровой справке (если документ отсутствует или известно, что содержащаяся в нем информация устарела, необходимо заказать новый экземпляр);

Важно понимать, что провести расчет кадастровой стоимости самостоятельно невозможно, так как доступ к специальным документам, на основе которых складываются показатели, имеется только у уполномоченных лиц. Помимо этого, нормативы кадастровой оценки постоянно меняются.

Определить какова рыночная стоимость квартиры можно одним из нескольких методов:

  1. Доходный метод (метод основывается на ликвидности квартиры и не учитывает цену других похожих предложений);
  2. Затратный метод (рассчитывается на основе понесенных затрат при возведении объекта и чаще применяется для объектов незавершенного строительства);
  3. Сравнительный метод (учитывает совокупность факторов, но может не учитывать некоторые индивидуальные показатели).

Расчет рыночной стоимости может проводиться:

  • Самостоятельными усилиями (без специальных знаний или опыта вероятность получения объективных данных падает);
  • С помощью независимого оценщика, риэлтора, имеющего лицензию на осуществление такого рода деятельности (по окончанию экспертизы выдается документ, который обладает юридической силой и может выступать доказательственной базой при оспаривании кадастровой стоимости или при вступлении в обязательства).

Кадастровая стоимость может быть приравнена к рыночной в следующих случаях:

  1. Вынесено соответствующее решение суда или специально управомоченной комиссии;
  2. При отсутствии возможности в создании и применении математической модели стоимости объекта;
  3. Данные о стоимости недвижимости сильно разнятся в отдельных источниках информации;
  4. Объективный расчет кадастровой стоимости невозможен или затруднен при использовании имеющихся методических рекомендаций;
  5. Показатели кадастровой стоимости несоразмерно превышают показатели рыночной.

Разница коэффициентов и случаи превышения одного показателя над другим

Для каждого региона существуют свои коэффициенты расчета. Можно заметить, что стоимость квартир в западной части страны значительно выше, чем в восточной. Это обусловлено территориальными коэффициентами, учитываемыми органами кадастра и картографии. Разница за квадратный метр может доходить до нескольких сотен тысяч.

Случаи с превышением кадастровой стоимости над рыночной встречаются не часто, причинами тому могут быть:

  1. Квартира расположена в новом строении;
  2. При возведении дома использовались дорогостоящие стройматериалы;
  3. Кадастровая оценка проводилась на основе некорректных данных, введенных в кадастр недвижимости.

Превышенная кадастровая стоимость напрямую влияет на размер налога. Чтобы исключить переплату, ее можно оспорить одним из следующих способов:

  1. Во внесудебном порядке (путем обращения с заявлением в специально действующую комиссию при Росреестре);
  2. В судебном порядке.

Заключение

Кадастровая и рыночная стоимость представляет собой совершенно разные категории. Рыночные показатели отражают коллективное восприятие и наиболее вероятную стоимость, в то время, как кадастровые показатели – более унифицированы, утверждаются на длительный период и не способны охватить влияние всех факторов.

Чем отличается кадастровая стоимость квартиры от рыночной?

Для объектов недвижимости устанавливаются два вида стоимости: кадастровая и рыночная. Суть их различна, как и величина, поскольку используются для разных целей. При продаже квартиры важным фактором цены, является рыночный показатель, а для расчета налогов государство устанавливает стоимость на основании кадастровой оценки. Разберемся, что такое кадастровая и рыночная стоимость квартиры и в чем их разница.

Что такое кадастровая стоимость квартиры?

Понятие кадастровой стоимости недвижимого имущества дано в статье 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Согласно законодательной нормы, это стоимость объекта, установленная в результате государственной кадастровой оценки. Такая оценка проводится массово по объектам недвижимости и их стоимость зависит от формальных признаков, таких как:

  • площадь помещения,
  • тип дома,
  • район местоположения и т.д.

При этом не учитываются индивидуальные характеристики квартиры, например, наличие ремонта, вид из окна и прочие особенности конкретного жилья.

До 2015 года инвентаризационная стоимость квартиры значительно отличалась от реальной рыночной. Она была значительно ниже и с годами уменьшалась за счет применения ежегодного коэффициента износа. От этой величины исчислялся имущественный налог. После внесения изменений в налоговое законодательство в 2015 году расчет налога стал производиться от кадастровой стоимости имущества, а для перехода от инвентаризационной к кадастровой оценке предусмотрен пятилетний период, заканчивающийся 1 января 2020 года.

Кадастровую стоимость квартиры можно уточнить в Едином государственном реестре недвижимости, где хранится вся информация об объектах. В выписке из ЕГРН будет обозначена стоимость на дату проведения последней кадастровой оценки.

Законом устанавливается периодичность определения стоимости недвижимости по кадастровому заключению. Оценка проводится:

  • для вех Регионов РФ — не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года;
  • для Москвы, С-Петербурга и Севастополя – не чаще одного раза в 2 года.

Возможны случаи внеочередного определения стоимости имущества по кадастру.

Что такое рыночная стоимость квартиры?

Под рыночной стоимостью недвижимости следует понимать наиболее вероятную цену продажи ее на рынке в результате спроса и конкуренции. Это величина, за которую квартиру готовы купить.

На этот показатель влияет множество факторов и не только индивидуальных характеристик жилья:

  • район нахождения, год постройки дома, наличие коммуникаций и ближайшей инфраструктуры;
  • наличие ремонта и его качество, перепланировка, встраиваемая мебель и другие особенности квартиры, внесенные собственниками;
  • покупательная способность, валютный курс, сезонность, колебание спроса и т.д.

Как правило, определяется, исходя из аналогичных предложений по продаже жилья с одинаковыми условиями. Это ориентировочная стоимость, которая не может иметь постоянное значение в течение длительного периода времени.

Рыночная цена фигурирует при совершении сделок с квартирой, это договорная составляющая между покупателем и продавцом. Ее указывают в договоре при купле-продаже, дарении, обмене жилья, а также в целях наследования и оформления кредита на покупку квартиры.

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью?

Кадастровая стоимость присваивается жилью в результате массовой государственной оценки на основании применения специальной методики расчетов. Здесь невозможно применить индивидуальный подход и приблизить цену к реальной рыночной.

Рыночная оценка производится на основании более тщательного изучения характеристик конкретной квартиры, учитывая особенности, внесенные ее владельцами. Здесь важно не только местоположение дома и ближайшая инфраструктура, но и наличие иных моментов, повышающих стоимость жилья на рынке недвижимости.

Поэтому кадастровая стоимость может оказаться выше или ниже рыночной и это будет зависеть от состояния самой квартиры. Массовый подход к оценке может приравнять кадастровую стоимость одинаковых по площади квартир в одном доме. Но никогда не сделает равным рыночную цену жилья с дорогим ремонтом и того, где ремонт не делали с момента сдачи дома в эксплуатацию.

Кадастровую стоимость применяют при расчете налога на имущество, но при продаже квартиры налог с дохода исчисляется от рыночной цены (стоимости по договору сделки). Но для того, чтобы граждане не уклонялись от уплаты налога с продажи, также используется кадастровая составляющая. Определяется величина, равная 70% от кадастровой стоимости квартиры. Если сумма сделки окажется менее этого показателя, то он и ложится в основу для расчета налога.

Справка. Налог с продажи квартиры платят не все граждане, а только те, кто попадает под условия, предусмотренные Налоговым кодексом. По общему правилу, чтобы продать квартиру без уплаты налога, нужно владеть ею не менее 5 лет.

Чем и на сколько кадастровая стоимость квартиры отличается от рыночной: почему есть разница?

В нашу жизнь вошло новое понятие — кадастровая стоимость недвижимости.

А ведь есть еще и рыночная, так какая между ними разница, как понять механизм определения их величин и можно ли сравнивать?

О том, как узнать кадастровую стоимость жилья по адресу или по ее номеру в кадастре, а также о том, как оспорить ее, читайте в наших статьях.

Для чего нужна рыночная?

Она диктуется спросом и предложением, ее объем формируется экономическими законами, работающими здесь и сейчас.

Эта сумма постоянно находится в движении и может в разы взлететь или спуститься, именно ею руководствуются при совершении таких юридических актов, как:

  • купля-продажа;
  • мена;
  • залог;
  • оформление кредита, ссуды;
  • дарение;
  • наследование и пр.

Экономические законы рынка недвижимости неумолимы, и никто не сможет продать дом или квартиру за какие-то эфемерные деньги, так как есть критерии, по которым определяется не только строительная ценность объекта недвижимости (с учетом возраста строения).

Есть еще и дополнительные факторы, как престижность района, степень комфортности внутреннего обустройства – как давно и какой был ремонт, в каком состоянии сантехприборы и внутренние коммуникации, наличие кондиционеров и пр.

Читать еще:  Какие документы нужно требовать от продавца квартиры?

Как определить на текущий момент рыночную цену? Нужно заказать независимому эксперту оценку дома, коттеджа, квартиры, и результаты его исследования будут оформлены документально.

О понятии инвентаризационной стоимости недвижимого имущества и ее отличии от кадастровой, вы можете узнать на нашем сайте.

В чем разница?

Кадастровая цена определяется по тем же основным критериям, что и рыночная.

Но тогда выходит, что, даже выполненные разными специалистами, эти оценки должны быть практически идентичными.

Однако разница есть, так как кадастровая оценка не учитывает популярность планировки жилья, района расположения, наличия свежего ремонта и других характеристик, интересных покупателю.

Узнайте на нашем сайте о методах оценки жилья, и о том, как рассчитать налог на недвижимость, исходя из нее.

Как соотносятся?

Но тогда логически можно предположить, что рынок дает более реальную и более высокую величину, чем та, которая внесена в ГКН (государственный кадастр недвижимости). Какое же соотношение этих цифр?

На сколько кадастровые значения отличаются от того, что предлагает рынок? В большинстве случаев так на практике и есть – цифра из ГКН оценки квартиры ниже рыночной, но не всегда.

Влияния одна величина на другую не оказывают.

Принцип подсчетов значений один и тот же, но цена рынка имеет больший разброс, в зависимости от востребованности того или иного района расположения, а также внутреннего состояния жилплощади и «начинки» ее новомодными средствами повышения комфортности.

Пользуясь стандартной методикой, любой оценщик стремится соблюсти все правила, ведь он ставит свою подпись под результатом, тем самым беря на себя ответственность.

О том, как формируется и определяется кадастровая стоимость квартиры, и что делать, если она завышена, вы можете узнать из наших статей.

Случаи превышения

Может ли кадастровая стоимость квартиры превышать рыночную?

Да, рыночная оценка может быть ниже.

Это возможно, когда строение новое, применены современные дорогостоящие материалы для кровли, стенового ограждения, лифтов и пр.

В этом случае сама по себе стоимость здания и соответственно квартиры высока, что и обуславливает высокую кадастровую величину, внесенную в ГКН. Рынок же может отставать, если район постройки «не раскручен» и не набрал должного уровня спроса.

Другой вариант – привязка и строительство жилья элит-варианта в непривлекательном, с точки зрения обывателя месте, где нет пока еще привычного полного комплекса объектов инфраструктуры и транспортных линий в достаточном количестве.

Такое развитие событий не должно устраивать здравомыслящего гражданина, ожидающего очередного вида налогообложения.

Дело в том, что только тогда оценки жилья сопоставимы, когда они выполнены в одном временном периоде. Именно этот документ – результат оценки рынка, заказанный на ту же дату, которая стоит в ГКН, будет главным козырем как в досудебном, так и судебном порядке оспаривания значений из кадастра.

В течение полугода с даты внесения сведений с результатами оценки в ГКН можно обойтись только заявлением в Росреестр – в федеральную службу, занимающуюся подобными вопросами.

Если последовал отказ или прошел срок, то далее путь ведет в суд. Сомневаться и отступать не следует: почему бы и не отстоять свои права платить меньше за свою же квартиру?

О том, чем одна стоимость отличается от другой, вы можете узнать из видео:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью жилья?

На сегодняшний день, перед каждым, кто собирается продать жилую недвижимость, неизменно встаёт дилемма: в чём разница между рыночной и кадастровой стоимостью квартиры? Действительно, когда дело доходит до торговых сделок с недвижимостью, цены на жильё могут рассчитываться в двух величинах, которые будут сильно различаться.

Специфика рыночной стоимости

Поскольку ценовые показатели на рынке жилья постоянно колеблются, и находятся в зависимости от разнообразных факторов. В числе которых:

  • курсы валют;
  • значимые события в мире политики;
  • сезонность и другие естественные факторы;
  • иные события, ежедневно происходящие в мире;

Основные риски при сделках с недвижимостью выражаются в нестабильности этого рынка. К примеру, человек продал квартиру за определённую сумму, которую он планирует вложить в приобретение нового жилья. Но за какие-то несколько недель положение дел в сфере недвижимости меняется, цены возрастают, и ему уже не хватает вырученных от продажи денег.

Также, на ценность объекта недвижимости напрямую влияют такие критерии, как:

  • район, месторасположение жилплощади;
  • общее состояние помещения;
  • этаж и состояние подъезда;
  • наличие инфраструктуры во дворе – это может быть уже обустроенный двор или пустырь без асфальтного покрытия;
  • издержки на возможный ремонт – нужен ли он, если да, то какой – косметический или основательный, в какую сумму он встанет, и т.д.

Вот базовые критерии, формирующие коммерческую ценность жилого помещения на современном рынке недвижимости.

Как правило, продавец назначает цену за квартиру, выставленную на продажу, основываясь на похожих предложениях. Но иногда приходится обращаться за оценкой к лицензированным экспертам в этой области. Они способны провести более беспристрастный анализ помещения, скорректировать сумму в меньшую или большую сторону. Но в подобной ситуации необходимо понимать, что выдаваемая справка недолго остаётся актуальной из-за нестабильности на рынке недвижимости.

Специфика кадастровой стоимости

Кадастровая ценность жилья представляет собой сухие фактические цифры – сумму, потраченную застройщиком на конкретное помещение, за вычетом износа помещения и возможного ремонта, который делал сам владелец квартиры. Поэтому кадастровая стоимость квартиры ниже рыночной во всех случаях – за редкими исключениями, которые будут упомянуты ниже.

На формирование кадастровой стоимости не оказывает влияния ни престижность района, ни этаж квартиры, ни наличие иных удобств и уровень инфраструктуры. При подсчёте в расчёт принимается только фактическая стоимость жилплощади в квадратных метрах.

Отличия кадастровой ценности жилья от рыночной

Рыночная цена на жилую недвижимость является наиболее объективной и оправданной. Она почти всегда будет выше стоимости Государственного Кадастра. Случаи, при которых ценность по кадастру будет выше, хоть и редки, но иногда встречаются.

Чаще всего эти разновидности цен на жильё совпадают в домах старого типа – хрущёвках, панельных домах, недорогих квартирах. В таких случаях оба этих способа расчёта могут быть равнозначными. Но в подавляющем большинстве кадастровая цена будет составлять 2/3 от рыночной, а иногда и ½.

  • хоть рыночную цену и нельзя назвать официальной, она является более объективной;
  • расчёт кадастровой ценности не принимает во внимание никакие объективные критерии, описанные выше (курсы, валют, сезонность, иные инструменты спроса), а основан на данных, внесённых ранее в Кадастр недвижимости;
  • номинальная оценка является догматичной и устоявшейся, а цена рынка более гибкая и нестабильная;

Механизм расчёта этих 2-х разновидностей оценок почти не отличается. Разница в том, что при формировании рыночной ценности во внимание принимается больше критериев. Поэтому часто получается, что две похожих квартиры имеют одну кадастровую ценность, но сильно разнящиеся рыночные показатели.

Когда рыночная стоимость будет ниже?

Ситуации, когда коммерческая стоимость на жилую недвижимость ниже номинальной, встречаются не часто. Как правило, это квартира улучшенной планировки, находящаяся в новостройке, но с одним существенным недостатком – на окраине города, либо за его пределами. То есть далеко не в самом востребованном районе города с сопутствующими неудобствами:

  • ожидание в пробках по пути на работу;
  • плохо организованное транспортное сообщение с центром города;
  • вместо распланированной и отстроенной инфраструктуры – пустырь, нередко без дорожного покрытия, магазинов, школ и детских садов поблизости.

Эти неудобства конечно являются временными, но тем не менее соотношение кадастровой и рыночной стоимости в таких случаях сильно расходится – всё-таки большинство семей предпочитают жить ближе к центру города.

Где и как можно рассчитать кадастровую и рыночную цену жилья?

Рассчитать кадастровую стоимость жилья самостоятельно не получится по двум причинам. Во-первых – доступ к такого рода документации имеется только у официальных лиц ГКН (Государственного Кадастра недвижимости). А во-вторых, критерии этой оценки могут периодически также подвергаться изменениям. Конечно не так часто, как при расчёте коммерческой ценности, но стандарты и нормативы изменяются.

Узнать сведения из Кадастра можно одним из следующих способов:

  • посетить официальный портал Росреестра;
  • через интернет, имея сведения из кадастрового паспорта на жильё;
  • по кадастровому паспорту, выданному в БТИ (если справка получалась давно, на её основании необходимо заказать новую оценку).

Рыночная цена так же определяется одним из нескольких доступных вариантов:

  • анализ дохода. Этот метод основан на ликвидности жилья, аналогичные варианты во внимание не принимаются;
  • анализ затрат. Вычисляется на основании вложенных средств в строительный объект. Чаще всего данный метод применяется для незавершённых строений жилой недвижимости;
  • сравнительный анализ. Такой метод расчёта включает в себя множество различных факторов, участвующих в формировании рыночной стоимости жилья.

Заключение

Таким образом, кадастровая стоимость квартиры ниже рыночной в большинстве ситуаций, когда дело касается операций с жилой недвижимостью. Рыночные цифры являются более объективными, отражающими реальное положение и стоимость. В то время как кадастровая цена формируется службами ГКН, и не включает в себя большинства факторов, влияющих на действительную стоимость жилья.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: выясняем, как они соотносятся

Каждого собственника жилья волнует вопрос: как распорядиться своей квартирой, получив максимальную прибыль и заплатив минимально налогов. Для этого нужно понять разницу между двумя видами стоимости (кадастровой и рыночной), сравнить, связать и определить их ценность для сделки и налогообложения.

Читать еще:  Как продать квартиру и какие документы нужны?

Ответить на вопрос о значимости кадастровой и рыночной стоимости квартиры, и как они соотносятся, поможет эта статья.

Рыночная стоимость квартиры: понятие и границы использования

Оценить квартиру можно разными способами. Выставить цену, по которой хотелось бы ее продать, и долго ждать покупателей. Или же учесть несколько факторов и выявить реальную рыночную цену такого объекта.

Свобода продажи жилья и спрос/предложение на рынке обуславливают максимальный предел той цены, которую можно получить за отчуждение такого имущества. Рыночная стоимость — это объективная цена, при условии, что:

  • у продавца нет обязанности продать, а у покупателя — купить эту квартиру;
  • участники сделки заинтересованы в квартире лично и не введены в заблуждение о ее состоянии;
  • квартира предлагается широкому кругу покупателей (т. е. не на закрытом аукционе, например);
  • собственник заключает сделку свободно, без принуждения, угроз или вынужденных обстоятельств.

Само название «рыночная» говорит о том, что такая цена зависит от рыночных факторов:

  • курса валюты в текущий период;
  • политической обстановки на местности и стране в целом;
  • развитости инфраструктуры района (школ, дорог, магазинов, больниц и т. п.);
  • времени года.

Их подвижность влияет на взлет и падение квартирных цен даже в пределах короткого срока. Поэтому сделки рискованны.

Продавая или покупая жилье, даря или передавая по наследству, обеспечивая квартирой кредит или обменивая на другую, используют именно рыночную стоимость. Она — цена сделки. Поэтому, кроме общих факторов, следует учитывать:

  • близость к центру населенного пункта (адрес);
  • новизну строения, его техническое состояние;
  • расположенность на этаже (его номер и внутреннее расположение: угол, середина);
  • жилую площадь и общую;
  • характеристики самой квартиры (перепланировка, уровень ремонта, использование новых технологий: стеклопакетов, бронированных дверей, теплых полов и пр.);
  • оснащенность встроенной техникой и мебелью.

Главное – разумно оценить преимущества квартиры, сравнить с похожими предложениями на рынке. Это можно сделать самостоятельно или обратиться к оценщикам, которые выдадут письменное заключение. Преимущество такой оценки – наличие документа на руках. Недостаток – короткий срок действия.

В налогообложении рыночная цена применяется между лицами, не признанными взаимозависимыми. Пример: супруги, опекуны и подопечные, два лица, одно из которых подчиняется другому в силу служебного положения.

Важно: законодатель установил презумпцию рыночной стоимости: если в законе или договоре прямо не указан вид стоимости, то применяется рыночная. Речь идет о таких формулировках, как «реальная», «действительная» стоимость и т. д.

Кадастровая стоимость и правила ее формирования

Кадастровая стоимость используется для расчета налогооблагаемой базы. На ее основе будут платить налоги те, кто заключит сделку в отношении недвижимости.

Рассчитывается не собственником, а специальными субъектами с учетом закрепленных в законе факторов. Она результат кадастровой оценки и может сильно отличаться от рыночной цены. Почему? Учитываются иные факторы:

  • экономические особенности района (например, стимулирование развития периферии);
  • цена земельного участка, на которой построен дом с отдельными квартирами;
  • средняя зарплата для данной местности;
  • усредненная рыночная цена квадратного метра;
  • использованные для строительства материалы;
  • износ здания (на основе данных кадастра ЕГРН);
  • количество этажей и квартир в жилом строении;
  • форма собственности (частная или государственная);
  • налаженность местной инфраструктуры и т. д.;
  • доходы, которые можно будет получить от реализации такого объекта.

Кадастровая цена квартиры – это затраты на постройку с учетом региона и его экономических характеристик, за минусом износа. Не зависит от желания собственника, является общедоступной и отражена в кадастровом паспорте квартиры.

Для сравнения: на кадастровую оценку земли влияет ее расположение, площадь, вид использования. Она может быть основой расчета арендной платы за пользование государственной или муниципальной землей.

Сравнение рыночной и кадастровой стоимости: что выгодней собственнику

На практике собственнику может понадобиться кадастровая и рыночная стоимость квартиры. Ему придется выяснять, как они соотносятся. Будучи неофициальной, рыночная цена тем не менее более объективна. Она оперативно отражает потребности рынка и учитывает индивидуальные особенности квартиры. Кадастровая стоимость менее подвижна и рассчитывается с большей погрешностью.

Если рыночная выше кадастровой, это выгодно собственнику. При продаже жилья он получит большую сумму и заплатит маленькие налоги. В обратной ситуации налоговое бремя будет высоким, а вот полученные деньги – не всегда. Не каждый покупатель готов платить завышенную цену только потому, что такой ее установили кадастровые оценщики.

Чем же обосновано отличие кадастровой стоимости от рыночной? Основная причина – разница учитываемых показателей. При кадастровой оценке берется во внимание ценовая политика местных властей, а при рыночной – спрос на рынке и качество жилого помещения.

Равенство кадастровой цены двух квартир не означает равенства их рыночной цены. Поэтому, желая совершить сделку, надо определить, какая стоимость больше: кадастровая или рыночная. Равные показатели свойственны для старых построек в отдаленных районах города. А вот квартиры в старых домах, расположенных в центре, можно продать по рыночной цене, более высокой, чем кадастровая.

Использование дорогих строительных материалов и «молодость» здания, находящегося на периферии, повышают кадастровую ценность квартиры по сравнению с рыночной. Такая же новостройка, но ближе к центру, выровняет два этих показателя.

Важно: налогообложение граждан с 1 января 2020 года будет проводиться только по кадастровой стоимости.

Что делать, если кадастровая стоимость завышена

Завышение возможно по нескольким причинам:

  • для строительства использованы дорогие материалы, и дом построен недавно;
  • жилье расположено в районе с неразвитой инфраструктурой (непопулярный или далеко расположенный от центра);
  • оценка сделана на основе недостоверных данных;
  • расчет произведен давно.

Кадастровая оценка не приговор. Ее можно попробовать скорректировать. Для этого можно:

  • обратиться в специальную комиссию с заявлением о пересмотре такой оценки;
  • пойти в суд с требованием понизить оценку госкадастра, т. е. выровнять ее соотношение с коммерческой (рыночной), доказав взаимосвязь между ними.

Порядок обращения различается для граждан и организаций. Для понижения стоимости граждане могут сразу обратиться в суд. А государственные власти и организации обязаны сначала пройти процедуру рассмотрения в комиссии.

Пониженная кадастровая стоимость квартиры станет результатом рассмотрения комиссии, если найдутся обоснованные расхождения с рыночной ценой. Поэтому к заявлению прикладывается:

  • выписка из ЕГРН о спорной стоимости;
  • документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
  • доказательства недостоверности сведений, на основе которых произведена завышенная оценка;
  • отчет о рыночной стоимости (когда заявитель хочет уравнять различия между ними).

Как получить сведения о кадастровой стоимости

Такие сведения вносятся в ЕГРН, поэтому и получить их можно, соответственно, в Росреестре. Данный орган не проводит оценку, он лишь вносит данные. Правовые последствия такой формулы – низкую кадастровую стоимость повысить по собственному желанию сотрудники Росреестра не могут. Для уравнивания потребуется решение суда.

Получить информацию о стоимости квартиры можно:

  1. Изучив кадастровый паспорт (если не устарел).
  2. Оформив выписку на сайте Росреестра. Будет получена в пределах трех рабочих суток.
  3. Войдя под учетной записью в личный кабинет Росреестра и заказав кадастровый паспорт. Это могут сделать только собственники. Готов паспорт будет в течение суток.
  4. Используя сервис «Публичная кадастровая карта». Данные отражаются в режиме реального времени.
  5. Обратившись непосредственно в офисы Росреестра или МФЦ за справкой.
  6. Отправив запрос по почте. Справка будет получена в пределах трех рабочих суток.

Во всех вариантах электронного запроса есть возможность распечатки. Сам запрос может быть оформлен любым заинтересованным лицом.

Итоговая сравнительная таблица видов стоимости квартиры

Соединив принципы выявления ценности квартиры на рынке и в целях налогообложения, можно выявить плюсы и минусы государственного и частного подходов к определению ее стоимости.

Критерии Рыночная стоимость Кадастровая стоимость
Инициатор оценки Собственник Местные власти
Кто проводит Сам собственник или специальные оценщики Только независимые оценщики по строго регламентируемой процедуре
Какие права на квартиру учитывает Не только право собственности, но и другие возможности (например, снижение цены из-за залога) Только право собственности
К каким квартирам применяется Используется для жилья, которое может быть предметом сделки по закону Применяется для любой квартиры, даже не находящейся в обороте
Подвижность Постоянно меняется Фиксирована в ЕГРН, пересматривается с периодичностью от 3 до 5 лет
Области применения 1. При заключении сделок:

– выкуп в пользу государства;
– купля/продажа;
– дарение;
– ипотека и ипотечное кредитование;
– аренда жилья;
– наследование.

2. При определении вклада в уставной капитал организации.

3. При рассмотрении конфликтов из-за квартиры в суде

1. При начислении налогов в процессе:

– приватизации;
– ипотеки и ипотечного кредитования;
– аренды;
– наследования.

2. При рассмотрении конфликтов из-за квартиры в суде (если предусмотрена договором)

Учет факторов Интересных покупателю:

– престижности расположения;
– возможности перепланировки;
– вида из окна и пр.

Массовых по значению:

– средних цен за аналогичное жилье в данном регионе;
– средних зарплат по местности и пр.

Важно: Для получения объективной цены сравнивать следует рыночную и кадастровую стоимость в один и тот же период. Именно в этом случае можно доказать завышение кадастровой стоимости и требовать ее приравнивания к рыночной.

Чтобы снизить свое налоговое бремя и удачно совершить сделку с квартирой, необходимо своевременно сопоставить кадастровую и рыночную стоимость своего жилья. При их несоответствии принять меры для выравнивания показателей в случае завышения в сторону кадастровой оценки. Это актуально для собственника не только по причине снижения налогов. Привлечь покупателя при высокой кадастровой оценке тоже не получится, ведь после покупки он станет платить высокие налоги. Тем более что информация о такой стоимости общедоступна, и сколько придется платить налогов рассчитать нетрудно.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector