Что такое ДДУ при покупке квартиры?

Покупка квартиры по ДДУ

При рассмотрении варианта приобретения жилья по договору долевого участия (ДДУ) потенциальному «покупателю» следует учесть разницу, что данная сделка не будет являться купли-продажей как таковой.

Главное различие заключается в том, что по ДДУ приобретается не сама квартира, а право требования на нее в дальнейшем, в то время как предметом договора купли-продажи является недвижимое имущество — квартира.

Если при купли-продаже приобретаемое жилье передается покупателю сразу по факту заключения сделки, то при ДДУ необходимо дождаться окончания строительства, ввода дома в эксплуатацию и передачи объекта застройщиком. Только после совершения указанных этапов, «покупатель» будет вправе зарегистрировать свое право собственности на приобретенное жилье.

С 2019 года все застройщики обязаны перейти на работу со специальными банковскими эскроу-счетами. В связи с чем он не сможет использовать ДДУ в качестве основания для покупки квартиры. Застройщик не имеет права пользоваться средствами дольщиков до тех пор, пока дом не будет введен в эксплуатацию.

Что такое договор ДДУ при покупке квартиры

Нередко покупка недвижимости и участие в строительстве многоквартирного дома понимается как один и тот же способ приобретения недвижимости в собственность.

Для более полного понимания различий договоров купли-продажи и долевого участия ниже приведена сравнительная таблица.

Правовое регулирование

§1, §7 гл. 30 ГК РФ.

Основание для сравнения	Договор долевого участия в строительстве	Договор купли-продажи
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».
Форма договора	Простая письменная (п. 3 ст. 4 ФЗ-214)	Простая письменная (ст. 550 ГК РФ)
Стороны (субъекты) договора	Застройщик, участник долевого строительства (дольщик).	Продавец (собственник), покупатель.
Предмет договора	Строительство застройщиком многоквартирного дома, передача объекта после его ввода в эксплуатацию дольщику. Уплата предусмотренной договором цены участником долевого строительства, его действия по принятию объекта (п. 1 ст. 4 ФЗ-214).	Возмездная передача продавцом недвижимого имущества в собственность покупателю (ст. 549 ГК РФ).
Существенные условия	Предмет договора, срок передачи объекта, цена (порядок и срок уплаты), гарантийный срок (предусмотренный ст. 7 ФЗ-214), способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (п. 4 ст. 4 ФЗ-214).	Цена, предмет договора, перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, госрегистрация перехода права собственности (ст. 555, ст. 554, ст. 558 ГК РФ).
Права и обязанности сторон	Перечень шире, чем по договору купли-продажи, т. к. для застройщика предусмотрена обязанность по обеспечению строительства и другие вытекающие из этого обязанности.	Перечень широкий.
Акт приема-передачи	Обязателен (п. 1 ст. 8 ФЗ-214).	Обязателен (ст. 556 ГК РФ).
Ответственность за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязанностей по договору	Предусмотрена (п. 2 ст. 6, ст. 10 ФЗ-214).	Предусмотрена (неустойки, пени, штрафы).
Государственная регистрация перехода права собственности	Подлежат в обязательном порядке (п. 3 ст. 4, ст. 16 ФЗ-214; ст. 551 ГК РФ). Осуществляется в порядке, предусмотренном ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Росреестром. При регистрации ДДУ требуется разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (передается застройщиком в регистрирующий орган самостоятельно).
Налогообложение	Услуги застройщика налогом не облагаются (пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ).	При продаже квартиры, находящейся в собственности более 3-х лет — не подлежит (пп. 17.1 п.1 ст. 217 НК РФ). Доход от реализации квартиры подлежит налогообложению (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ).

Риски покупки квартиры по договору долевого участия в строительстве

Приобретая объект недвижимости на этапе строительства, необходимо обратить внимание на то, какой договор подписывается между сторонами. Принятие участия в долевом строительстве устанавливается договором долевого участия в строительстве.

В силу того, что только данный договор является правоустанавливающим документом, заключение предварительного договора долевого участия (ПДДУ) не влечет за собой приобретения прав на квартиру в будущем.

С принятием изменений в ФЗ № 214 деятельность застройщика стала контролироваться государством более жестко. Снизился финансовый риск дольщиков — с 1 июля 2019 года денежные средства, поступающие от граждан и юр. лиц, хранятся на специальных эскроу-счетах. Застройщик получит к ним доступ только после ввода здания в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности хотя бы на одну квартиру.

Пока деньги хранятся на эскроу-счетах, они застрахованы специально созданным Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства. Он гарантирует защиту от финансовых потерь в случае банкротства застройщика. На сайте Фонда можно также посмотреть информацию о строящимся жилье или сведения застройщике.

Для долевого участия в строительстве многоквартирного дома возможны риски различного характера:

• финансового;
• относительно качества квартиры;
• оформления права собственности;
• увеличение сроков сдачи дома в эксплуатацию и др.

Срыв сроков строительства

Одним из самых распространенных рисков долевого участия в строительстве является нарушение сроков строительства многоквартирного дома. Процесс стройки может затянуться на несколько месяцев либо прекратится вовсе.

Причинами могут послужить обстоятельства, связанные с тем, что:

• Застройщик не имеет в достаточном количестве собственных денежных средств на завершение строительства. В связи с чем он рассчитывает на использование средств, приобретенных продаж квартир, но при этом не учитывает экономические факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости.
• Уплаченные денежные средства дольщиков направлены на завершение строительства других объектов.
• Подрядчики не выполняют свои обязательства в силу разных причин, в связи с чем возникают проблемы с поставкой строительных материалов.

Так, дольщик, в противном случае, будет вправе требовать:

• неустойку за просрочку (п. 2 ст. 6 ФЗ-214);
• либо расторжения договора, если передача квартиры затягивается более чем на 2 месяца или строительство прекращено (п. 1 ч. 1.1 ст. 9 ФЗ-214).

Если застройщик задерживается с введением объекта в эксплуатацию, ему придется оплатить неустойку, даже если он предупредит дольщиков за ранее.

Изменения в проектной декларации застройщика

Проектная декларация является обязательным документом в строительстве многоквартирного дома, в котором первая часть содержит информацию о застройщике, а вторая — проект строительства.

П. 2 ст. 19 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирного дома» предусмотрено, что проектная декларация должна быть опубликована в СМИ застройщиком, в ином случае у него возникает обязанность представить ее любому лицу, пожелавшему ознакомиться с ней.

В случае существенных изменений пунктов проектной декларации, таких как:

• проект строящегося многоквартирного дома;
• размер его объектов;
• назначения нежилых помещений или общего имущества многоквартирного дома и др.,

дольщик вправе потребовать расторжения ДДУ, вследствие чего должен последовать возврат денег. Но в большинстве случаев застройщик неохотно возвращает уплаченные денежные средства, и всячески затягивает с этим.

Возможно возникновения такого риска, как требование застройщиком доплат в связи с необходимостью проведения непредусмотренных договором работ (благоустройство территории, подключение дома к инженерным сетям, оплата аренды участка под строительство и др.) или увеличением площади объекта в процессе строительства.

Двойная продажа квартиры

Продажа квартиры нескольким дольщикам возможна в нескольких случаях:

• застройщик и агентство недвижимости своевременно не предоставили друг другу информацию о проданных объектах;
• при заключении договоров:
  • предварительного договора долевого участия;
  • переуступки;
• при покупке квартиры у подрядчика;
• из-за допущенной ошибки (к примеру, в связи с халатностью работника Росреестра).

Во избежание рисков покупателю, приобретая квартиру у подрядчика, необходимо потребовать у него акт о выполнении своих обязательств перед застройщиком.

С принятием Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» возможность двойных продаж минимальна, так как договор долевого участия подлежит государственной регистрации и считается заключенным только после ее проведения (п. 3 ст. 4 ФЗ-214).

В процессе регистрации объект долевого строительства проверяется на отсутствие других зарегистрированных на него договоров.

Регистрация права собственности на объект долевого строительства

Проблемы, возникающие у дольщика при регистрации права собственности, могут быть вызваны тем, что:

• застройщик не выполнил перед государственными инвесторами свои обязательства;
• застройщик не подготовил документы, необходимые для регистрации права собственности.

Регистрация права собственности на объект долевого строительства осуществляется на основе разрешения на ввод дома в эксплуатацию и передаточного объекта (п. 2 ст. 16 ФЗ-214).

Требовать признания права собственности в данном случае необходимо в судебном порядке на основании имеющихся документов: договора долевого участия, платежных документов, акта приема-передачи квартиры.

Чем опасна переуступка квартиры в новостройке по ДДУ?

Переуступка прав (договор цессии) на квартиру возможна, когда договор долевого участия зарегистрирован в Росреестре и до момента передачи квартиры дольщику (подписания акта приема-передачи квартиры).

К причинам осуществления переуступки прав относятся:

• нарушение сроков сдачи дома;
• ненадлежащее качество жилья;
• банкротство застройщика;
• получение прибыли.

Таким образом, расторгнуть договор переуступки и вернуть уплаченные деньги нельзя — существует единственный выход: дождаться сдачи объекта, зарегистрировать право собственности на квартиру и продать ее по договору купли-продажи.

Для того, чтобы впоследствии переуступка не была признана недействительной и в дальнейшем не возникло проблем, «приобретателю» прав следует внимательно ознакомиться с условиями договора долевого участия на предмет:

• оплаты цены договора в полном размере предыдущим владельцем (подтверждается документов о зачете взаимных требований с застройщиком);
• необходимости письменного согласия застройщика на переуступку. Если же такого условия в договоре не наблюдается, то все же необходимо письменно уведомить застройщика о совершении переуступки.
• если квартира приобреталась по ипотечному кредиту, то потребуется разрешение банка.

Как и при желании приобрести квартиру по договору долевого участия, так и при переуступке прав возможен риск двойной продажи объекта недвижимости. Для его предотвращения не стоит заключать предварительный договор купли-продажи. Договор переуступки прав требования подлежит обязательной госрегистрации.

Если дольщик решит продать квартиру путем уступки по ДДУ, все права и обязанности по счету эскроу переходят к новому дольщику.

Особенности и отличия ДДУ и ЖСК

Покупатели недвижимости в новостройках часто сталкиваются с выбором – что приобрести, квартиру по дду или жск. Для несведущего в теме первичной недвижимости может показаться, что это просто разные способы оформления сделки – на самом деле. Первый вариант кажется более защищенным для дольщика, второй – более выгодный. Давайте разберемся, в чем же разница.

В чем разница между дду и жск?

Важно! Следует иметь ввиду, что:

• Каждый случай уникален и индивидуален.
• Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

• Обратиться за консультацией через форму.
• Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
• Позвонить:
  • Московская область: +7 (499) 938-42-57
  • Ленинградская область: +7 (812) 467-32-98
  • Федеральный номер: +7 (800) 350-83-26

Отличия между жск и дду лежат в юридической плоскости. Так, работа с договорами долевого участия регулируется ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов…», а работа с жилищно-строительными кооператива – ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». Кроме того, для понимания работы ЖСК перед покупкой рекомендуем изучить раздел пятый ЖК РФ.

• Договора долевого участия (ДДУ) – это схема, в которой будущие квартиры в новостройках реализуются с помощью регистрации документа в органах Росреестра. Когда вы зарегистрируете договор ду, то вы становитесь инвестором долевого строительства, дольщиком.
• Договора жилищно-строительного кооператива (ЖСК)– это схема продажи еще не построенных квадратных метров с помощью так называемых паев, или паевых взносов. По факту же речь идет о вступлении в сообщество людей, которые собрались построить жилой дом. Когда вы заключаете договор с ЖСК, то становитесь членом ЖСК, или пайщиком.

Договор долевого участия по 214 ФЗ

Договор с ЖСК по 215 ФЗ

Регистрация дду в Росреестре – это исключает двойную продажу квартир	В Росреестре регистрируется договор принятия квартиры в собственность – уже после постройки дома. Поэтому есть вероятность попасться на уловки мошенников и купить квартиру, уже проданную кому-то – так называемые «двойные продажи».
Обязательно прописывается полная стоимость приобретаемого жилья. Она не может измениться по закону. Есть лазейка – застройщик может предложить заключить дополнительное соглашение, но при этом вы не обязаны соглашаться, а девелоперу придется отдать вам квартиру за сумму, указанную в договоре. Или же – расторгать договор и возвращать деньги плюс платить неустойку.	Председатель ЖСК по согласованию с членами кооператива в любой момент может увеличить стоимость квартиры. Основания – удорожание стройматериалов или иные обстоятельства, которые привели к невозможности построить дом за первоначальную сумму. Нужно внимательно изучать тот договор, который вы заключили – добропорядочный застройщик внесет в него пункт о запрете на увеличение, но ФЗ-215 не регулирует невозможность увеличения суммы.
Есть точная дата возведения. У застройщика есть страховой срок – два месяца от этой даты, которые, судя по судебной практике, даются на решение бумажных проблем со сдачей. Просрочка – будет взыскание неустойки в пользу дольщика, при вашем желании. Опять же, срок увеличивается по дополнительному соглашению, но у вас нет обязанности его подписывать	Четкого срока и наказания за увеличения срока строительства в законе не прописано.
Рассрочка выплат возможна до окончания строительства	Закон регулирует предоставление рассрочки на срок, более долгий чем после сдачи дома. Нужно смотреть каждый договор с ЖСК в отдельности

Есть еще масса спорных моментов, которые могут повлиять на выбор дольщика между дду и жск. Что лучше? Давайте рассмотрим каждую схему подробнее.

Плюсы и минусы

Чтобы выбрать между дду или жск будущему инвестору нужно понимать основные разницы в правах и обязанностях той или иной формы взаимодействия с девелопером. В особенности после 1 января 2017 года, когда в 214-ФЗ были внесены значительные изменения.

Если рассматривать покупку квартиры по 214ФЗ и выбирать жск или дду, то ответ на вопрос что лучше можно дать следующий:

Плюсы покупки по дду:

• Есть разрешительная документация, есть проектная декларация – все это прописано в договоре.
• В договоре указана стоимость, она не вырастет в процессе. И вас не волнуют проблемы строителей, которые страдают от удорожания цены на раствор.
• Дом внезапно не станет больше на несколько этажей
• В доме не появятся пристройки и прочие странные здания, которых не было в рекламных проспектах
• Прозрачная схема расторжения договора и выплаты компенсации убытков дольщикам
• Есть понятные сроки гарантии застройщика на разные виды работ

К сожалению, есть и недостатки:

• Стоимость обычно больше. А в новых объектах она станет больше еще на 1-1,5%. Ведь законом введено создание компенсационного фонда, который будет формироваться за счет взносов строителей с каждой проданной квартиры. Естественно, эти расходы будут добавлены к цене объекта.
• Достаточно долгий процесс регистрации договора.
• Прописанные основания для расторжения договора – если они не соблюдаются, расторгнуть договор и вернуть все деньги достаточно сложно
• Есть проблемы с получением рассрочки у застройщика, соответственно, сильное удорожание объекта за счет получения ипотеки, если это необходимо

Схема покупки квартиры у ЖСК также имеет свои плюсы и минусы:

• Положительный момент – есть хорошие скидки на не очень популярные квартиры
• Цена отличается от дду в меньшую сторону за счет малого количества дополнительных сборов
• Де юре пайщик принимает участие в собраниях ЖСК и решает, как будет строиться дом

• Придется дополнительно заплатить взнос за вступление в ЖСК – обычно это 1-3% от стоимости квартиры
• Есть опасность двойных продаж
• Фактически дольщик имеет меньше прав на жилье, чем покупатель по дду
• Нельзя перепродать квартиру кому угодно, даже по переуступке. Покупателю придется вступать в ЖСК
• Есть риск увеличения цены за квартиру
• Нет ответственности застройщика за срыв сроков

Важно! Вы приобрели квартиру по договору долевого участия, дом достроен и вы планируете новый ремонт. Но перед получением права собственности на жилье застройщик проводит обязательные обмеры вашей квартиры с помощью сотрудников БТИ. И выясняется, что жилье на самом деле больше. Застройщик предлагает вам оплатить дополнительные метры. Сейчас власти готовят изменения в закон, которые будут регулировать этот процесс в пользу дольщика, но пока они не вступили, у вас есть несколько вариантов взаимодействия с девелопером:

• Вы можете просто отказаться от получения свидетельства на квартиру и требовать деньги и неустойку
• Вы можете оплатить разницу и получить неустойку
• Вы можете найти недостатки в строительстве и потребовать у застройщика скидку на сумму разницы (самый популярный вариант на практике)

В случае ЖСК вам придется оплачивать дополнительные метры.

Договора ДУ и договора с ЖСК

Заключая договор долевого участия (скачать образец) обращайте внимание на некоторые обязательные его пункты:

• Обязательно должны быть указаны все реквизиты компании застройщика. Проверьте, существует ли компания на самом деле, с помощью сервисов проверки по инн онлайн. Ознакомьтесь с уставом компании, узнайте размер уставного капитала и учредителей
• ДДУ должен называться именно так, а не «инвестиционным договором» или «предварительным договоров долевого участия»
• В дду в отличие от жск должна быть информация о сроках сдачи вплоть до месяца – то есть, например, «до ноября 2018 года»
• Договор содержит все характеристики объекта – его этажность, площадь дома, площадь вашей квартиры
• Гарантийные обязательства застройщика – сроки
• Сумма цифрами и прописью

В договоре с ЖСК (скачать образец) нужно проверять следующую информацию:

• Изучите риски пайщика в случае срыва строительства. В договоре должно быть прописано, что будет происходить в случае невозможности передачи квартир
• Изучите реквизиты ЖСК, проверьте, что именно строил этот ЖСК и его члены
• В договоре должна быть указана этажность и площадь вашей квартиры
• Проверьте, нет ли процесса финансового оздоровления компании и нет ли предпосылок к окончательному банкротству этого ЖСК
• Узнайте, сколько еще ЖСК у председателя компании – часто бывает, что один человек начинает строительство нескольких объектов, а после стройки замораживаются до лучших времен
• Обратите внимание, прописан ли алгоритм повышения стоимости квадратного метра – нужно, чтобы это было возможно только по решению общего собрания
• Сколько будет удерживаться каждый месяц на функционирование самого ЖСК – по аналогии со статьей за содержание жилья в управляющих компаниях
• Изучите данные по земельному участку, указанные в договоре – его кадастровый номер, принадлежность, собственность, правовые отношения. Часто проблемы у ЖСК начинаются именно из-за земли.
• Также вам нужно подробнее узнать о разрешении на строительство именно у этого ЖСК и именно на этой земле. Если разрешение не получено – лучше не заключать договор с этим ЖСК

Переход с жск на дду и наоборот

Можно сказать, что в современной России процессы жилищного строительства направлены на уменьшения количества ЖСК в счет крупных застройщиков. Договор с жск и дду – это предмет глубокого изучения не только юридических тонкостей, но и репутации застройщика.

• Также последние несколько лет есть тенденция, особенно крупных региональных центрах, полного перехода крупных застройщиков на договора ЖСК. Фактически это происходит из-за уменьшения меры ответственности застройщика за все строительство в целом – ведь девелопер отвечает в случае ЖСК только за один дом. У этой юридической формы свой расчетный счет, свой уставной капитал и совсем мало денег для возврата дольщикам. Поэтому рисков в случае с ЖСК на самом деле много.
• Также известны ситуации, когда происходит процесс перехода с жск на дду. Это достаточно приятный процесс для пайщика – становясь дольщиком, он имеет больше прав. Юридически же этот процесс является простым расторжением договора с одной организацией и заключением нового договора с другой, зачастую с трехсторонним соглашением об обязательства заключения этого договора.

Переход с дду на жск происходит обычно в ситуации, когда застройщик банкротится или каким-то иным образом завершает свою деятельность. В такой ситуации зачастую начинают действовать принятые в каждом регионе законы, связанные с оздоровлением общей ситуации с обманутыми дольщиками.

Так, на встрече в областном органе исполнительной власти дольщикам предложат самостоятельно организовать жилищно-строительный кооператив и начать достраивать дом. В такой ситуации новому ЖСК передадут имущество прошлого застройщика и дадут землю или иные возможности для достройки. Но даже с помощью властей дольщикам зачастую все равно придется внести на достройку объекта значительные средства.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Что такое ДДУ при покупке квартиры?

– Взыскание неустойки без предоплаты
– Споры с застройщиками
– Сопровождение сделок по ДДУ

Многие уже давно поняли, что финансирование своего будущего жилья очень выгодно, поскольку на этапе строительства можно за минимальную цену приобрести квартиру, стоимость которой в готовом варианте будет на порядок выше. Именно поэтому инвесторы задаются вопросом: можно ли потом продать практически готовую квартиру, и собственно продажа по ДДУ – что это? Да, такой вариант вполне возможен, и сегодня около 15% жилья в новостройках продается именно таким способом дольщиками, вступившими в проект на первых стадиях строительства.

Продажа и купля жилья по ДДУ – это разные виды сделок. При покупке квартиры инвестор вкладывает свои деньги в строительство дома, становится дольщиком, и после возведения и сдачи дома приобретает право собственности на оплаченное им жилье. Что такое продажа по ДДУ? Это когда сам дольщик, полностью или частично оплативший квартиру, уступает свои права на нее другому гражданину, который после совершения сделки становится участником долевого строительства. Многие ошибочно думают, что купленный таким способом объект приобретается на праве собственности. Однако это не так, права собственности на недострой не существует.

Таким образом, речь идет о переуступке права требовать с застройщика квартиру после того, как дом будет полностью достроен и сдан. Продавать недостроенное жилье дольщик не может, поскольку у него нет на него права собственности, которое можно оформить только после того, как квартира будет сдана и зарегистрирована.

Дольщик уступает свои права на жилье не безвозмездно, а за определенную плату, ее размер фиксируется в отдельном договоре уступки, заключаемом между продавцом и покупателем. На юридическом языке он называется цессией. По сути, договор цессии закрепляет смену дольщиков в договоре ДДУ, на основе которого он заключается. После совершения сделки, прежний дольщик теряет все свои права по ДДУ. Новый участник приобретает право на долевое участие в покупке квартиры, также к нему переходят все, имеющиеся у прежнего дольщика права и обязанности по договору ДДУ.

Вместе с тем, инвестор, передавая свои права, несет ответственность перед покупателем только за наличие и подлинность самих прав, но не отвечает ни за действия девелопера, ни за нарушения, допущенные им. С этого момента новый дольщик должен решать любые вопросы и проблемные ситуации, связанные со строительством объекта, непосредственно с самим застройщиком.

По договору переуступки продажа квартиры может производиться только на этапе строительства объекта. При этом конкретное время и стадию строительства законодатель не оговаривает, это можно сделать в любой период от заключения и регистрации ДДУ, до подписания приемо-передаточного акта с застройщиком. Когда квартира уже передана дольщику, то после того, как на нее будет зарегистрировано право собственности, ее можно продать обычным образом по сделке купли-продажи.

Это зависит от того, выплатил или не выплатил прежний дольщик полную стоимость по ДДУ. Если дольщик не имеет долгов по оплате и полностью расплатился с девелопером, то по закону для заключения договора переуступки своих прав разрешение застройщика на совершение сделки не требуется. Однако ДДУ может содержать требование о получении согласия от застройщика на смену дольщиков. Нужно учесть, что если договор долевого участия предусматривает наличие согласия, то его нужно обязательно получить, иначе сделка может быть признана незаконной.

Если согласие девелопера не требуется, вполне достаточно направить в строительное учреждение письменное уведомление о смене дольщика. Чтобы в дальнейшем избежать проблем с получением квартиры (когда вдруг при подписании акта окажется, что застройщик не в курсе, что поменялся участник), лучше его отправить заказанным почтовым отправлением.

Если дольщик не выплатил полную стоимость жилья, то вместе с договором цессии требуется подписать двустороннее соглашение между прежним и новым дольщиком о переводе долга на нового участника, в котором указывается, что покупатель обязуется полностью расплатиться с застройщиком и соглашается принять на себя все долговые обязательства по этому договору. Также необходимо получить письменное согласие девелопера на переуступку.

Зачастую застройщики, пользуясь тем, что их голос в этом вопросе является решающим, требуют плату за свое согласие. Ее размер может быть очень внушительным, обычно она составляет от 1 до 5 % от суммы договора ДДУ. Кроме того, если квартира приобретена по ипотечному кредиту, нужно получить разрешение банка, который выдал кредит.

Покупка квартиры по договору долевого участия по переуступке – сделка достаточно рискованная. Нередко права на квартиру переуступаются не единожды, и встречаются ситуации, когда впоследствии оказывается, что проданный по переуступке объект, принадлежит совсем другому лицу. Поэтому прежде чем подписывать договор, необходимо тщательно проверить все документы самой строительной компании и инвестора и правильно оформить сделку. У девелопера должны быть в наличии:

• проектные документы с указанием сроков начала и завершения строительства;
• разрешительные документы на строительство объекта;
• правоустанавливающие и регистрационные документы на участок.

Продавец должен передать новому дольщику все документы, имеющие отношение к основному договору:

• Оригинал основного договора ДДУ с отметкой о регистрации в Росреестре;
• Предварительный договор и дополнительные соглашения (при наличии);
• Все ранее заключенные договора переуступки на данную квартиру (при наличии);
• Все имеющиеся квитанции об оплате по ДДУ (в оригинале);
• При необходимости согласие застройщика на сделку;
• Разрешение на совершение этой сделки супруга(и).

Также нужно поинтересоваться у самого застройщика, не имеется ли у участника просроченной задолженности или неуплаченной пени, не указанной в соглашении о переводе долга. Лучше всего потребовать акт сверки всех платежей. Передачу нужно оформить двусторонним приемо-передаточным актом. По законодательству, если основной договор подлежит регистрации, то и договор по переуступке также должен быть зарегистрирован. Из этого следует, что сделка будет считаться завершенной, только после того, как договор цессии пройдет положенную регистрацию в Росреестре. Также продавцу стоит учесть, что с дохода, который он получил от этой сделки, ему придется заплатить налог.

Приобретение квартиры на этапе строительства не у застройщика, а у другого участника, связано с определенной долей риска. Прежде всего, продавец должен владеть тем правом, которое он переуступает другому лицу (в данном случае право требовать с застройщика квартиру). Подтверждением этого является только зарегистрированный договор ДДУ, который намного уменьшает возможные риски и исключает возможность двойных продаж одной квартиры.

Нередко дольщики заключают с застройщиком предварительный договор, на основании которого у них возникает только одно право – требовать заключения основного ДДУ, но не возникает права требования квартиры. Поэтому, договор цессии, заключенный на основе предварительного договора, не передает новому участнику право требования жилья. Это обстоятельство нужно обязательно учитывать при совершении данной сделки.

Однако приобретение жилья по переуступке права на основе ДДУ, не может полностью застраховать покупателей от всех рисков. Например, зачастую причиной переуступки своего права дольщиком является затягивание сроков строительства, низкое качество возводимого объекта. Поэтому, прежде чем решиться на сделку, покупателю следует очень внимательно изучить документы и проект застройщика, посмотреть, ведутся ли строительные работы, и на какой стадии они находятся, поинтересоваться репутацией строительной компании.

Покупатель должен учесть еще один нюанс. Если возникнут обстоятельства, при которых потребуется расторгнуть договор долевого участия, то получить по нему можно только первоначальную цену ДДУ, которая, как правило, намного ниже стоимости, заплаченной по договору переуступки.

Чтобы обезопасить себя при оформлении договора по переуступке права, и полностью исключить возможные риски, необходимо перед совершением сделки получить консультацию компетентного юриста. Общество защиты прав дольщиков окажет вам профессиональную юридическую помощь в подготовке документов, составлении и оформлении договора. Кроме того, юристы нашей организации проанализируют документы застройщика, проверят его добропорядочность и надежность. Чтобы связаться с нами, обратитесь в раздел «Контакты», где вы найдете все данные для быстрой связи.

ДДУ (Договор долевого участия в строительстве) – что это такое?

Приобрести квартиру в новостройке можно по договору купли-продажи или по ДДУ. В первом случае сделка совершается после ввода дома в эксплуатацию, когда объект полностью достроен. Договор долевого участия — это документ, по которому возникает право требования на еще не существующую квартиру. Читайте в этом материале, что такое ДДУ в строительстве, какие пункты должны быть в его содержании, какие права и обязанности возникают у сторон.

Что такое ДДУ в строительстве

Долевое строительство позволяет вложить деньги в еще несуществующий объект. Обычно это выгодно для обеих сторон. Застройщик имеет возможность заранее запланировать продажу всех площадей, получить деньги от дольщиков на строительные работы. Дольщики могут сэкономить на стоимости квартиры, особенно если заключат договор долевого строительства на начальной стадии стройки. В соответствие с Законом № 214-ФЗ, ДДУ – это документ, подтверждающий право на часть имущества будущего многоквартирного дома. Обычно предметом соглашения является квартира, хотя закон допускает приобретение в долевку машино-места, нежилого помещения. Выделим ключевые моменты, которые нужно учитывать участникам долевой застройки:

• привлекать деньги частных инвесторов и юридических лиц могут только организации, соответствующие требованиям 214-ФЗ (например, по опыту работы на строительном рынке, по перечню документов, иным критериям);
• в договоре должны быть указаны признаки, позволяющие идентифицировать будущий объект (этажность, площадь, количество комнат в квартире, иные показатели);
• после заключения ДДУ на отношения между строительной компанией и участником распространяются нормы 214-ФЗ и Закона «О защите прав потребителей», что дает дополнительные гарантии гражданам.

Обратите внимание! Договор будет являться самым главным документом, который защищает интересы дольщика. Поэтому до его заключения нужно тщательно проверить документацию застройщика, его благонадежность. Необходимую помощь в этом окажут юристы центра Advisor.

После завершения стройки, когда дом будет введен в эксплуатацию, на основании ДДУ будет осуществляться приемка квартиры, регистрация прав на нее в Росреестре. Составление документов по купле-продаже при этом не потребуется.

Порядок заключения договора ДДУ

Договор долевого участия в строительстве может заключаться на любом этапе возведения многоквартирного дома, пока он не введен в эксплуатацию. Компания, заключающая ДДУ, может сама возводить объект, либо привлекать к этому иные организации (например, нанимать подрядчиков). Дольщик сможет предъявить любые требования именно к юридическому лицу, чьи реквизиты указаны в соглашении. При заключении договора на долевку применяются следующие правила:

• граждане вправе требовать для изучения документы и информацию, которые обязан раскрыть застройщик;
• строительная компания обязана опубликовать типовой проект ДДУ, который будет единым для всех участников строительства;
• при заключении отдельных соглашений с дольщиками будут конкретизированы характеристики квартиры, порядок и сроки взаиморасчетов.

Согласно ст. 4 Закона № 214-ФЗ, стороны могут сами выбрать формат составления документа – в письменном или электронном виде. С 2020 года будет действовать специальный порядок оформления и регистрации в цифровом виде. На данный момент это возможно по общим правилам, т.е. с использованием УКЭП (усиленной квалифицированной электронной подписи). После проверки и подписания договора ДДУ, нужно убедиться в его регистрации. Эта процедура осуществляется через Росреестр, предусматривает внесение записи в реестр ЕГРН. На экземпляре документа, который получит дольщик, должна стоять регистрационная отметка с датой и номером. Также есть возможность проверить регистрацию через онлайн-сервис Росреестра, либо путем запроса выписка из ЕГРН. Обычно документы на госрегистрацию направляет сам застройщик.

Требования к содержанию договора

От содержания ДДУ зависит, сможет ли дольщик предъявить обоснованные претензии к строительной компании по качеству квартиры, срокам ее сдачи, по иным пунктам. Основной блок сведений, которые стороны обязаны указать в соглашении, определен статьей 4 Закона № 214-ФЗ. Важно, что содержание ДДУ должно соответствовать проектной и иной документации застройщика, не нарушать права дольщика, предусмотренные законом. В перечень обязательных пунктов входит:

• признаки и характеристики, позволяющие однозначно идентифицировать объект (назначение, этаж, количество и площадь комнат, наличие балконов и лоджий, иные характеристики);
• срок, в течение которого строительная компания обязуется передать квартиру (по проектной декларации срок передачи должен быть одинаков для всех дольщиков дома, однако точная дата будет зависеть от процесса приема-передачи);
• стоимость квартиры или за 1 кв.м. площади, порядок и сроки взаиморасчетов;
• гарантия, которую застройщик устанавливает на качество объекта (по закону он не может быть менее 5 лет);
• подтверждение условия для привлечения денег дольщика (это может быть использование эскроу-счетов, отчисления в компенсационные фонды).

Обратите внимание! При отсутствии даже одного из перечисленных пунктов договор будет считаться незаключенным. Однако по всем остальным условиям стороны могут сами определять их содержание.

Дольщик не обязан подписывать проект документа сразу после его передачи строительной организацией. Мы рекомендуем внимательно ознакомиться с ним в спокойной обстановке, сравнить с документацией на сайте застройщика, проверить на предмет соответствия закону. Чтобы избежать проблем и рисков, связанных с исполнением ДДУ, вы можете воспользоваться услугами наших юристов.

Права и обязанности по ДДУ

Ключевым правом дольщика является требование передачи готовой квартиры в оговоренный срок. Указанный срок не может меняться застройщиком в одностороннем порядке, иначе возникнут основания для взыскания штрафных санкций. Также участник строительства приобретает следующие права:

• требовать безвозмездного устранения недоделок, снижения цены по договору или его расторжения, если строительная организация нарушает требования по качеству;
• уступать права другим лицам по цессии без согласия застройщика (если иное не указано в ДДУ);
• требовать выплаты неустойки и штрафов за нарушение сроков передачи готового объекта.

Основной обязанностью дольщика является выполнение условий в части оплаты. Если участник допустил прострочку по платежам более двух месяцев подряд, строительная организация может отказаться от исполнения обязательств в одностороннем порядке. Таких проблем не возникает, если вся сумма по ДДУ уплачена сразу при его заключении.

Порядок взаиморасчетов

Стороны могут сами определить формат и условия взаиморасчетов по ДДУ. Однако они должны соблюсти ряд требований закона в сфере долевого строительства:

• перечислять деньги в пользу застройщика можно только после госрегистрации договора;
• для оплаты можно использовать собственные сбережения, средства ипотечных и потребительских кредитов, маткапитал, иные источники;
• с июля 2019 года деньги по ДДУ могут перечисляться только через эскроу-счета, а работать по старой схеме можно только по уже возводимым объектам.

Эскроу-счета гарантируют сохранность денег на случай банкротства застройщика, приостановления или прекращения строительства. Подробнее об этом нововведении 214-ФЗ вы можете узнать из материалов на нашем сайте, либо на консультации юристов.

Плюсы и минусы ДДУ в строительстве

Заключение договора всегда является гарантией исполнения обязательств для сторон сделки. Плюсы и минусы ДДУ могут быть связаны со следующими обстоятельствами:

• нужно проверить, что застройщик предлагает подписать именно договор, а не иные виды документов – получив предварительное или инвестиционное соглашение, либо иной сомнительный документ, вы рискуете потерять деньги;
• нужно убедиться, что ДДУ прошел регистрацию через Росреестр – в противном случае закон признает договор недействительным, а вы лишаетесь многих вариантов защиты;
• необходимо проверить, что в документе точно определены характеристики квартиры – иначе на стадии приемки вы не сможете предъявлять какие-либо требования и претензии, настаивать на устранении замечаний.

Обратите внимание! Участие в долевке дает возможность сэкономить на стоимости квартиры, особенно по сравнению с вторичным рынком. Однако, не проверив условия договора, вместо выгоды и экономии вы можете столкнуться с невозможностью подать претензию или иск, потерять время и деньги. Чтобы избежать таких рисков, всегда привлекайте юристов к проверке ДДУ еще до его подписания.

Выводы

В том материале мы рассказали, что это такое ДДУ, какие моменты нужно учесть при заключении договора. Если у вас остались вопросы, либо требуется помощь юриста, обращайтесь в центр Advisor. Мы оказываем полный комплекс услуг в сфере долевого строительства, обеспечим поддержку на каждом этапе заключения и исполнения договора. Бесплатную консультацию по основным вопросам ДДУ вы можете получить по телефонам, указанным на сайте.

Покупка квартиры по договору долевого участия

Что значит?

Покупка жилплощади по договору долевого участия представляет собой приобретение жилого помещения в возводимом многоквартирном здании посредством инвестирования финансовых активов до момента ввода в эксплуатацию.

Такие средства передаются застройщику, в свою очередь он обязуется построить здание на личном участке земли.

Любые помещения МКД жилого характера должны быть переданы дольщикам в соответствии с их инвестициями.

Законодательные нормы

Главный нормативно-правовой акт в данном вопросе — ФЗ ««Об участии в паевом строительстве многоквартирных зданий, прочих недвижимых объектов недвижимости, а также внесении поправок в определенные российские нормативные документы».

Согласно нормативам вышеупомянутого закона в редакции, датируемой 30.12.2004 застройщик вправе вовлечь финансовые активы граждан, которые участвуют при некоторых особых условиях.

Это значит, что он вправе строить такие недвижимые объекты:

• представленные в ФЗ «О способствованию активного развития жилищного строительства», а именно в ст. № 39.10 Российского ЗК;
• на условиях соглашения субаренды, аренды участка земли;
• паевого строительства.

Процедура составления договора

Участники подписывают договор, главная цель которого — привлечение активов на строительство нового жилого дома.

Соглашение заключается в электронной либо в бумажной форме. В целом, форма договора не является унифицированной.

Договор должен быть подписан при условии, что застройщик:

Выполнил процедуру регистрации участка земли	в ЕГРН (едином госреестре объектов недвижимости)
На личном официальном веб ресурсе были опубликованы сведения	что касаются построенного жилого здания;
Застройщик получил разрешительную документацию	от органа управления архитектуры, строительства

Долевое участие в покупке квартиры

Пошаговая инструкция

Граждане обязуются подписать соглашение, благодаря которому можно поучаствовать в строительстве нового жилого строения.

В соответствии с общепринятыми положениям в таком документе в обязательном порядке должны быть указаны:

Сроки окончания строительных работ	с дальнейшей сдачей объекта в принятые сроки по соглашению
Детальная характеристика недвижимости	с отметками геометрических параметров строения, обособленных жилых комнат, согласно проектным документам, этажности, а также размещения квартиры на плане
Полная цена недвижимого объекта	процедура погашения задолженности, оставшейся по факту перечисления первичного взноса, установленный срок выплаты
Предусмотренные гарантийные обязательства	что касаются сдачи построенного здания в соответствующем виде во время его эксплуатации, ликвидации обнаруженных недочетов, изъянов, совершенных в процессе строительных работ. В основном, застройщик имеет в своем распоряжении пять лет для того, чтобы полностью закончить все работы
Ссылки на технические документы	нормативные источники и проектные документы
Сведения об ответственности сторон соглашения	а время строительства здания, а также его эксплуатации

Финансовые активы инвестируются в строительство с момента заключения данного документа.

Дольщик получает право собственности на жилплощадь сразу после его сдачи в эксплуатацию, в том случае, если все условия соглашения были соблюдены.

В числе оснований для предоставления свидетельства можно выделить:

1. Предоставление акта приема-передачи жилплощади.
2. Факт ввода здания в эксплуатацию.

В ипотеку

При паевом строительстве считается допустимым оформление ипотечной ссуды, однако при этом первый взнос в сумме 20% для старта строительных работ покупатели обязаны внести самолично.

Какие риски могут возникнуть

В их числе можно назвать:

Кардинальные расхождения в параметрах сооружаемого строения по сравнению с проектной информацией	несоответствующее качество выполненных работ строителей
На строительство начинают отрицательно воздействовать внешние условия	среди которых можно особенно выделить изменение приоритетов политического курса, возникший экономический кризис в государстве
В некоторых случаях застройщики намеренно не реализуют обязательства, взятые на себя	или же выполняют их не соответствующим образом, проворачивают мошеннические схемы. В частности, реализация одинакового запланированного объекта паевого строительства параллельно нескольким покупателям, которые поучаствовали в проекте

Какие обязанности и права имеют стороны

Многоквартирный дом, готовый к эксплуатации, должен сдаваться застройщиком в четко принятие сроки по соглашению.

Передается жилплощадь на основании документа — акта приема-передачи, его заверяет и дольщик, и застройщик.

Дольщик обязуется принять жилое строения в соответствии с условиями договора.

Кроме того, он располагает правом расторгнуть документ при условии, что застройщик не выполнит взятые обязательства.

Согласно положениям соглашения обязательства застройщика определяются как выполненные с момента заключения сторонами акта приема-передачи или любого иного документа, предустановленного договором.

Такое положение предполагается нормами ст. №12 ФЗ «Об участии в паевом строительстве многоквартирных зданий и прочих недвижимых объектов, а также о внесении поправок в определенные российские нормативно-правовые документы».

В соглашении ДУ предполагаются такие обязанности:

Обязанность дольщика	в полном объеме уплатить всю стоимость квартиры, а также принять ее в соответствии с актом приема-передачи;
Обязанность застройщика	в предусмотренный по договору срок построить дом, вовремя сдать в эксплуатацию, а также выполнить передачу жилой недвижимости, размещенной в нем, каждому дольщику согласно праву собственности.

Процедуры, нацеленные на проверку безопасности

Соглашение на участие в паевом строительстве необходимо официально зарегистрировать в государственных структурах.

Кроме того, законодатель обязал застройщиков оформлять страховку на такого рода объекты в банковском учреждении либо в страховых организациях.

При этом покупаемая по соглашению ДУ квартира является предметом залога.

Должна быть застрахована гражданская ответственность застройщика, а также жилплощадь, которую приобретают у него.

Постановка на учет в государственной структуре регистрации может выполняться в случае предъявления страхового полиса.

В обособленных ситуациях взамен полиса застройщик вправе предъявить банковское поручительство.

Перечисление страховой компенсации реализуется при обстоятельствах, закрепленных в положениях нормативно-правовых документов.

Среди них выделяют:

Появление потребности в реализации дополнительных выплат	за приобретенную недвижимость поверх стоимости, закрепленной соглашением;
Невыполнение процедуры регистрации	права собственности на приобретаемую жилплощадь;
Банкротство застройщика	а также разрушение объекта строительства;
Не соблюдение срока сдачи жилого строения как минимум на полгода — год	неоднократная перепродажа одного и того же объекта разным дольщикам.

Как получить налоговый вычет

Граждане РФ вправе рассчитывать на приобретение имущественного вычета, в случае приобретения недвижимости на основании соглашения ДУ.

При этом право на объект появляется с момента заключения дольщиком акта приема-передачи.

В таких условиях налогоплательщик обязуется подать заявку в районный департамент ФНС , для получения имущественного налогового вычета с момента заключения передаточного акта.

Подача заявления о расторжении договора долевого участия, смотрите здесь.

Чтобы получить налоговый вычет, необходимо предъявить следующие документы:

— Платежные поручения: выписки банковской организации, подтверждающие реализацию перевода средств на счет застройщика со счета дольщика;

— Акт приема-передачи жилплощади;

— Договор долевого участия на возведение жилого здания либо соглашение переуступки права требования.

Видео: Покупка квартиры по договору долевого участия:

Похожие материалы:

Комментарии Отменить ответ

Рейтинг записей

Топ-10 лучших агентств недвижимости Липецка

Топ-10 лучших агентств недвижимости Омска

Как правильно брать ипотеку

Справка БТИ о принадлежности объекта недвижимого имущества

ДДУ (Договор долевого участия в строительстве) – что это такое?

Приобрести квартиру в новостройке можно по договору купли-продажи или по ДДУ. В первом случае сделка совершается после ввода дома в эксплуатацию, когда объект полностью достроен. Договор долевого участия — это документ, по которому возникает право требования на еще не существующую квартиру. Читайте в этом материале, что такое ДДУ в строительстве, какие пункты должны быть в его содержании, какие права и обязанности возникают у сторон.

Что такое ДДУ в строительстве

Долевое строительство позволяет вложить деньги в еще несуществующий объект. Обычно это выгодно для обеих сторон. Застройщик имеет возможность заранее запланировать продажу всех площадей, получить деньги от дольщиков на строительные работы. Дольщики могут сэкономить на стоимости квартиры, особенно если заключат договор долевого строительства на начальной стадии стройки. В соответствие с Законом № 214-ФЗ, ДДУ – это документ, подтверждающий право на часть имущества будущего многоквартирного дома. Обычно предметом соглашения является квартира, хотя закон допускает приобретение в долевку машино-места, нежилого помещения. Выделим ключевые моменты, которые нужно учитывать участникам долевой застройки:

• привлекать деньги частных инвесторов и юридических лиц могут только организации, соответствующие требованиям 214-ФЗ (например, по опыту работы на строительном рынке, по перечню документов, иным критериям);
• в договоре должны быть указаны признаки, позволяющие идентифицировать будущий объект (этажность, площадь, количество комнат в квартире, иные показатели);
• после заключения ДДУ на отношения между строительной компанией и участником распространяются нормы 214-ФЗ и Закона «О защите прав потребителей», что дает дополнительные гарантии гражданам.

Обратите внимание! Договор будет являться самым главным документом, который защищает интересы дольщика. Поэтому до его заключения нужно тщательно проверить документацию застройщика, его благонадежность. Необходимую помощь в этом окажут юристы центра Advisor.

После завершения стройки, когда дом будет введен в эксплуатацию, на основании ДДУ будет осуществляться приемка квартиры, регистрация прав на нее в Росреестре. Составление документов по купле-продаже при этом не потребуется.

Порядок заключения договора ДДУ

Договор долевого участия в строительстве может заключаться на любом этапе возведения многоквартирного дома, пока он не введен в эксплуатацию. Компания, заключающая ДДУ, может сама возводить объект, либо привлекать к этому иные организации (например, нанимать подрядчиков). Дольщик сможет предъявить любые требования именно к юридическому лицу, чьи реквизиты указаны в соглашении. При заключении договора на долевку применяются следующие правила:

• граждане вправе требовать для изучения документы и информацию, которые обязан раскрыть застройщик;
• строительная компания обязана опубликовать типовой проект ДДУ, который будет единым для всех участников строительства;
• при заключении отдельных соглашений с дольщиками будут конкретизированы характеристики квартиры, порядок и сроки взаиморасчетов.

Согласно ст. 4 Закона № 214-ФЗ, стороны могут сами выбрать формат составления документа – в письменном или электронном виде. С 2020 года будет действовать специальный порядок оформления и регистрации в цифровом виде. На данный момент это возможно по общим правилам, т.е. с использованием УКЭП (усиленной квалифицированной электронной подписи). После проверки и подписания договора ДДУ, нужно убедиться в его регистрации. Эта процедура осуществляется через Росреестр, предусматривает внесение записи в реестр ЕГРН. На экземпляре документа, который получит дольщик, должна стоять регистрационная отметка с датой и номером. Также есть возможность проверить регистрацию через онлайн-сервис Росреестра, либо путем запроса выписка из ЕГРН. Обычно документы на госрегистрацию направляет сам застройщик.

Требования к содержанию договора

От содержания ДДУ зависит, сможет ли дольщик предъявить обоснованные претензии к строительной компании по качеству квартиры, срокам ее сдачи, по иным пунктам. Основной блок сведений, которые стороны обязаны указать в соглашении, определен статьей 4 Закона № 214-ФЗ. Важно, что содержание ДДУ должно соответствовать проектной и иной документации застройщика, не нарушать права дольщика, предусмотренные законом. В перечень обязательных пунктов входит:

• признаки и характеристики, позволяющие однозначно идентифицировать объект (назначение, этаж, количество и площадь комнат, наличие балконов и лоджий, иные характеристики);
• срок, в течение которого строительная компания обязуется передать квартиру (по проектной декларации срок передачи должен быть одинаков для всех дольщиков дома, однако точная дата будет зависеть от процесса приема-передачи);
• стоимость квартиры или за 1 кв.м. площади, порядок и сроки взаиморасчетов;
• гарантия, которую застройщик устанавливает на качество объекта (по закону он не может быть менее 5 лет);
• подтверждение условия для привлечения денег дольщика (это может быть использование эскроу-счетов, отчисления в компенсационные фонды).

Обратите внимание! При отсутствии даже одного из перечисленных пунктов договор будет считаться незаключенным. Однако по всем остальным условиям стороны могут сами определять их содержание.

Дольщик не обязан подписывать проект документа сразу после его передачи строительной организацией. Мы рекомендуем внимательно ознакомиться с ним в спокойной обстановке, сравнить с документацией на сайте застройщика, проверить на предмет соответствия закону. Чтобы избежать проблем и рисков, связанных с исполнением ДДУ, вы можете воспользоваться услугами наших юристов.

Права и обязанности по ДДУ

Ключевым правом дольщика является требование передачи готовой квартиры в оговоренный срок. Указанный срок не может меняться застройщиком в одностороннем порядке, иначе возникнут основания для взыскания штрафных санкций. Также участник строительства приобретает следующие права:

• требовать безвозмездного устранения недоделок, снижения цены по договору или его расторжения, если строительная организация нарушает требования по качеству;
• уступать права другим лицам по цессии без согласия застройщика (если иное не указано в ДДУ);
• требовать выплаты неустойки и штрафов за нарушение сроков передачи готового объекта.

Основной обязанностью дольщика является выполнение условий в части оплаты. Если участник допустил прострочку по платежам более двух месяцев подряд, строительная организация может отказаться от исполнения обязательств в одностороннем порядке. Таких проблем не возникает, если вся сумма по ДДУ уплачена сразу при его заключении.

Порядок взаиморасчетов

Стороны могут сами определить формат и условия взаиморасчетов по ДДУ. Однако они должны соблюсти ряд требований закона в сфере долевого строительства:

• перечислять деньги в пользу застройщика можно только после госрегистрации договора;
• для оплаты можно использовать собственные сбережения, средства ипотечных и потребительских кредитов, маткапитал, иные источники;
• с июля 2019 года деньги по ДДУ могут перечисляться только через эскроу-счета, а работать по старой схеме можно только по уже возводимым объектам.

Эскроу-счета гарантируют сохранность денег на случай банкротства застройщика, приостановления или прекращения строительства. Подробнее об этом нововведении 214-ФЗ вы можете узнать из материалов на нашем сайте, либо на консультации юристов.

Плюсы и минусы ДДУ в строительстве

Заключение договора всегда является гарантией исполнения обязательств для сторон сделки. Плюсы и минусы ДДУ могут быть связаны со следующими обстоятельствами:

• нужно проверить, что застройщик предлагает подписать именно договор, а не иные виды документов – получив предварительное или инвестиционное соглашение, либо иной сомнительный документ, вы рискуете потерять деньги;
• нужно убедиться, что ДДУ прошел регистрацию через Росреестр – в противном случае закон признает договор недействительным, а вы лишаетесь многих вариантов защиты;
• необходимо проверить, что в документе точно определены характеристики квартиры – иначе на стадии приемки вы не сможете предъявлять какие-либо требования и претензии, настаивать на устранении замечаний.

Обратите внимание! Участие в долевке дает возможность сэкономить на стоимости квартиры, особенно по сравнению с вторичным рынком. Однако, не проверив условия договора, вместо выгоды и экономии вы можете столкнуться с невозможностью подать претензию или иск, потерять время и деньги. Чтобы избежать таких рисков, всегда привлекайте юристов к проверке ДДУ еще до его подписания.

Выводы

В том материале мы рассказали, что это такое ДДУ, какие моменты нужно учесть при заключении договора. Если у вас остались вопросы, либо требуется помощь юриста, обращайтесь в центр Advisor. Мы оказываем полный комплекс услуг в сфере долевого строительства, обеспечим поддержку на каждом этапе заключения и исполнения договора. Бесплатную консультацию по основным вопросам ДДУ вы можете получить по телефонам, указанным на сайте.