Что такое встречная покупка квартиры?

Что такое встречная покупка квартиры?

Встречная покупка квартиры

Встречная покупка квартиры – популярный способ купли-продажи недвижимости. Он оптимально подходит большинству наших граждан, поскольку позволяет стать владельцем нового жилья при фактическом отсутствии средств на его приобретение.

Что такое встречная покупка квартиры

Встречная покупка квартиры – одновременная или фактически единовременная продажа одной квартиры и приобретение другой. Особенность операции в том, что купля-продажа имущества не связанного между собой, кроме как покупателем и продавцом, осуществляется в минимальные промежутки времени или проводится одновременно.

Наиболее популярные варианты подобных сделок:

  • Продажа одной квартиры и единовременное приобретение другой.
  • Продажа «вторички» с одновременным приобретением жилья в новостройке.
  • Обмен квартиры на другую недвижимость с доплатой.

Отдельные застройщики предлагают прямой выкуп квартир по заниженной цене с одновременным предоставлением объектов в новостройке. Для большинства собственников это не такой выгодный вариант, как стандартная продажа старого жилья и дальнейшее приобретение нового, но он позволяет быстро стать владельцем недвижимости в новостройке.

Существуют и другие разновидности встречных покупок, где предметом соглашения выступает более двух объектов недвижимости.

Преимущества единовременных операций

При встречной продаже собственник:

  • получает возможность сразу заселиться в новое жилье.
  • прямо экономит на услугах посредников – за две операции специалистам выплачивается один гонорар.
  • минимизирует финансовые потери – в условиях быстроменяющихся цен на недвижимость отсутствует риск потерять в деньгах или лишиться возможности купить имущество в случае роста цен.

Во встречных операциях практически всегда участвуют риэлторы или агенты по недвижимости. Они занимаются подготовкой и оформлением необходимых документов. Процедура сложная, поэтому без их участия сложно обойтись. Решившись на встречную покупку, вам необходимо правильно пройти все ее этапы.

Порядок действий при встречной покупке квартиры

Большинство сделок состоит из следующих этапов:

  1. Оценка стоимости имущества.
  2. Поиск покупателя и жилья, которое вы планируете приобрести.
  3. Согласование условий сделки.
  4. Проверка недвижимости на наличие обременений.
  5. Подготовка договоров купли-продажи.
  6. Регистрация права собственности и расчет.

Оценка собственности

Процедура необходима для понимания уровня цен, подбора вариантов встречной покупки или обмена, исходя из стоимости собственного жилья. Можно воспользоваться услугами оценочной компании. В специализированной организации реально получить объективные сведения о рыночной стоимости квартиры, плюс у покупателя не будет оснований не соглашаться с установленной величиной.

Поиск покупателя и продавца

Самостоятельный поиск выполняется на популярных площадках объявлений, по типу Avito. Второй вариант – заказать услугу в агентстве недвижимости. Поиск платный, но так вы сможете сэкономить время, и минимизируете риск нарваться на мошенников.

Если понравилась выбранная квартира, и вы намерены ее приобрести, то уже на стадии поиска можно оформить предварительное соглашение и внести задаток. Факт оплаты и сумма отражаются в данном документе.

Предварительные переговоры

С каждым участником согласовываются предварительные условия сделки и закрепляются договоренности. Они нужны, чтобы собственники не начали вести переговоры с другими покупателями или продавцами. В случае серьезных разногласий по стоимости и прочих важных деталях необходимо заново искать желающих купить или продать недвижимость. Согласовывается форма и место проведения операции, способы осуществления взаиморасчетов.

Проверка недвижимости

Подготовка документов

Составляется два или более договора купли-продажи и подготавливается два или более пакета бумаг. В одном соглашении вы будете выступать покупателем, а в другом продавцом. Соглашения могут быть не связанными и независимыми друг от друга и наоборот.

Другой важный нюанс, который указывается в документе – срок освобождения объекта предыдущим владельцем. От него прямо зависит, когда можно полноценно начать распоряжаться купленной недвижимостью.

Остальные бумаги, которые задействуются в операции – правоустанавливающие документы, справки, доверенности, заявления, закладные, и т.д., идентичны стандартному варианту купли-продажи. Пакеты формируются, исходя из особенностей будущего соглашения, и оговариваются с юристами.

Подписание соглашений и расчет

При встречной покупке все участники в оговоренный день собираются для подписания бумаг и проведения взаиморасчетов. Это ключевой этап и если кто-то откажется от своих обязательств, будут сорваны остальные договоренности. Поэтому действия собственников должны координироваться юристами.

После подписания бумаг нужно обратиться в Росреестр для переоформления права собственности (ч.2 ст. 558 ГК РФ). По завершении регистрации подписывается акт приема-передачи и осуществляется взаиморасчет.

Особенность большинства встречных сделок в том, что деньги могут не передаваться никому из участников. Они учитываются в счет стоимости жилья, что указывается в оформляемых соглашениях. Если покупка недвижимости предполагает доплату, то она выплачивается одному из продавцов.

При использовании кредитных средств, необходимо заранее получить одобрение банка. Заявка рассматривается в течение двух недель и только после подписания ипотечного соглашения операция купли-продажи может быть завершена.

Процедура оформления регулируется ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости». В нормативном акте указан перечень бумаг, которые могут понадобиться для заключения соглашения и его регистрации в ЕГРН.

Подводные камни

Несмотря на удобство сделок, которые позволяют одновременно продать квартиру и стать собственником нового жилья, существуют нюансы, делающие подобные операции не столь привлекательными:

  • Неправильная оценка состояния рынка недвижимости – не все понимают, на что можно рассчитывать при продаже своего жилья, что усложняет процесс подбора встречных вариантов.
  • Отсутствие понимания характеристик будущей покупки – покупатель не может быстро подобрать встречный вариант, теряя потенциальных покупателей на свое жилье.
  • Серьезные юридические прецеденты – кто заключает подобные соглашения без знаний в юриспруденции, рискует столкнуться с серьезными трудностями.

Нередко участники сделки меняют условия или просто не выполняют свою часть договоренностей, не неся никакой ответственности. Чтобы этого избежать, обязательства участников можно закрепить в предварительном договоре, как и санкции в случае их нарушения.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96

Как продать квартиру со встречной покупкой

Семья Петровых прожила в однокомнатной квартире 10 лет. Сыну Васе исполнилось восемь, а дочке Маше скоро годик. Родители понимают, что 30 квадратных метров для четверых — это мало. Чтобы у Васи была своя комната, они решили купить двухкомнатную квартиру.

У них нет накоплений, но Сбербанк предварительно одобрил кредит на 1,5 млн, а знакомые сказали, что их квартиру можно продать за три. Найти двухкомнатную квартиру за 4,5 млн реально, поэтому Петровы решили попробовать.

Чтобы купить её, им нужно провернуть сделку со встречной покупкой: не только купить новую квартиру, но и продать старую. Еще и кредит взять. И это всё — одновременно.

Встречная покупка — это когда вы одновременно продаёте свою квартиру и покупаете другую.

Деньги, вырученные с продажи, идут в счёт покупки нового жилья. Вы не увидите эти деньги: они будут храниться в банковской ячейке, а затем банк передаст их собственнику квартиры, которую вы покупаете.

Юридически продажа вашей квартиры и покупка другой — это две разные сделки, но они проводятся одновременно. Одновременность проведения сделок необходима затем, чтобы обезопасить покупателя от «зависания» денег: не оставить его с деньгами, но без желаемой новой квартиры.

сделок на рынке СПб — это сделки со встречной покупкой

Почему встречные покупки распространены

У большинства сегодняшних покупателей нет свободных денег: на счёте не лежат 5 млн рублей для покупки нового жилья. Но вместо 5 миллионов у человека есть возможность их получить: продать свою квартиру, оформить ипотеку и субсидии.

Продажа со встречной покупкой позволяет приобрести новую квартиру в условиях отсутствия живых денег, поэтому распространена. Для многих это спасение и единственный шанс решить жилищный вопрос.

Часто агент продавца помогает потенциальному покупателю найти деньги на покупку квартиры его клиента. Фактически, агент совершает дополнительную работу: вместо одной сделки он участвует в двух. Дополнительная работа не оплачивается, но иначе никак: таких покупателей большинство. Если с ними не работать, шанс продать квартиру уменьшится на 80%.

Отказаться от участия в сделке со встречной покупкой — уменьшить шанс продажи квартиры на 80%

Этапы организации сделки

Так выглядит примерная схема сделки со встречной покупкой для семьи Петровых

1. Определение рыночной стоимости квартиры
Агент предложит Петровым цену, за которую реально продать их квартиру. Цена исходит из ситуации на рынке недвижимости и аналогичных предложений.
Предполжим, что знакомые Петровых угадали с ценой: агент тоже предлагает продавать квартиру за 3 млн.
2. Подбор вариантов квартиры за 4,5 млн
Затем агент покажет Петровым возможные варианты двухкомнатных квартир за те деньги, которые у них есть. Так агент формирует адекватные ожидания клиента, чтобы тот соотнёс свои возможности с реальностью.
Петровы — реалисты. Поэтому предложенные варианты не повергли их в шок, но вселили уверенность в то, что они со всем справятся.
3. Организация продажи квартиры
Агент организует продажу квартиры: готовит документы, рекламирует объект и ищет покупателя.
Покупатель квартиры Петровых внесёт аванс, чтобы подтвердить готовность купить квартиру. В договоре о внесении аванса будет указан период, за который сделка должна состояться. Это тот период, за который Петровы должны подобрать новую квартиру, иначе покупатель заберёт залог и откажется от покупки.
4. Поиск квартиры для покупки
Когда агент и Петровы подберут подходящую квартиру, агент проверит документы. Если с ними всё в порядке, Петровы внесут аванс.

Читать еще:  Как рассчитать налог по инвентаризационной стоимости квартиры?

Первый этап завершён: агент нашел покупателя для квартиры Петровых, а они выбрали подходящую двухкомнатную квартиру. Дальше — оформление сделки

5. Одобрение банка
Сбербанк предварительно подтвердил ипотеку Петровым, но теперь её надо одобрить для конкретной квартиры. Поэтому собственник квартиры, которую покупают Петровы, предоставляет документы на квартиру в банк. Банк рассмотрит документы в течение 2 недель, а затем назначит день сделки.
6. Сделка
В день сделки стороны подписывают следующие документы: кредитный договор, закладную, договор аренды банковской ячейки, договоры купли-продажи по каждой квартире, договор страхования, различные заявления, обязательства и доверенности.
Кредитный договор и закладную подписывают Петровы и банк: теперь банк может дать им недостающие 1,5 млн. Договор аренды банковской ячейки подписывают сотрудник банка и те, кто вносит деньги в ячейку и получает их. Он определяет, при выполнении каких обязательств деньги будут переданы продавцу. Договоры купли-продажи подписывают все собственники квартиры и все покупатели. Они фиксируют условия сделки: сумму и условия передачи денег, сроки освобождения квартир и снятия с регистрационного учёта.
В этот же день деньги закладываются в банковскую ячейку. Когда условия аренды ячейки будут выполнены, продавец получит доступ к деньгам.
7. Завершение сделки и переезд
После подписания документы отправляют в МФЦ, чтобы Росреестр зарегестрировал переход права собственности. Когда это произойдёт, продавец получит деньги из ячейки, а Петровы переедут в новую двухкомнатную квартиру.

Второй этап завершён: Петровы оформили ипотеку в банке, арендовали банковскую ячейку и заключили договоры купли-продажи с продавцом двухкомнатной квартиры и покупателем их однокомнатной. Переход права собственности зарегестрировали в Росреестре. Продавец получил свои деньги. Теперь семья Петровых может переезжать

Что такое «цепочка»

Так выглядит схема цепочки, в которую теоретически могли ввязаться Петровы

Представим, что ситуация Петровых оказлась гораздо сложнее.

Петровы нашли подходящую двухкомнатную квартиру. Она принадлежит Ивановым. Ивановы тоже не дураки и продают свою, чтобы купить трёхкомнатную. А трёхкомнатная квартира принадлежит Анфисе Ивановне, старушке 70 лет. Она хочет разменять её на две однокомнатные, чтобы внучка Оля жила отдельно.

Это и есть цепочка. Работа агента — разобраться во всём этом и гарантировать безопасность клиенту.

Цепочка — это когда не только вы продаете квартиру, чтобы купить новую,но и владелец квартиры, которую покупаете вы, тоже продаёт, чтобы купить другую квартиру. Одним словом, это несколько продаж со встречной покупкой одновременно.

Порой цепочки включают в себя четыре, пять и даже шесть квартир. Чем больше квартир, тем больше работы и трудностей.

Обычно, у каждой квартиры есть свой агент. Когда цепочка выстраивается, агенты всех квартир собраются вместе и «разруливают» ситуацию: согласовывают сроки, проверяют документы, назначают даты.

Чтобы сделка была безопасной, агент проверяет всю цепочку.

Чтобы сделка была безопасной, надо проверить всю цепочку

Почему с агентом лучше

Продажа со встречной покупкой — это сложно, потому что в ней участвуют несколько сторон и квартир.

Практически у каждой квартиры на вторичном рынке есть особенности: в одной квартире доля принадлежит ребёнку, поэтому органы опеки должны дать согласие на продажу, другая обременена ипотекой, поэтому банк дикует свои условия, третья перешла в собственность по наследству при неясных обстоятельствах.

Чтобы быть в безопасности, надо прояснить все вопросы и детали. Поэтому лучше обратиться за помощью к агенту недвижимости. Он знает, как сделать так, чтобы ваши деньги и квартира были защищены, а сделка не сорвалась в последний момент.

Агент проверит все документы и удостоверится в безопасности каждого шага. Он не даст вам купить сомнительную квартиру. Агент отстоит ваши интересы среди других агентов, которым на вас будет всё равно. У них свои задачи: они занимаются вопросами своего клиента, а не вашими. Агент поможет вам организовать цепочку и продать квартиру. Самостоятельно выстроить систему встречных покупок крайне сложно, поскольку такая работа требует опыта.

Агент знает, как сделать так, чтобы деньги и квартира были защищены, а сделка состоялась

Встречная покупка квартиры, что это такое и каков порядок действий сторон

Встречная покупка квартиры – это операция, когда человек передает право собственности на свое жилье и одновременно с этим приобретает другую недвижимость. То есть, деньги за реализованное жилье он не получает, а сразу же передает другому лицу. Если в схеме принимает участие банк, то средства передаются через него. Деньги хранятся в ячейке, и их получает собственник той недвижимости, которую хочет купить клиент.

Суть встречной сделки заключается в том, что одновременно совершаются 2 операции: продажа одной и приобретение другой квартиры. Преимущество такого типа покупки заключается в том, что покупатель застрахован от ситуации, когда у него на руках будут деньги, но не будет квартиры. Как показывает практика, больше половины всех операций – это встречная покупка недвижимости.

Что такое встречная покупка? Почему этот вид сделок с недвижимостью так распространен? Многие люди желают приобрести квартиру больше или сменить район проживания, но реальных денег на это нет. Продавать свое жилье и искать новое помещение – это довольно длительный процесс, поэтому он не всегда подходит. Как правило, распоряжаться можно следующими ресурсами: своя недвижимость, ипотека или субсидии.

Встречная покупка квартиры подходит многим людям по причине того, что она дает возможность получить новое жилье при отсутствии реальных средств. Большинство людей в этой схеме находят единственный вариант смены квартиры.

Во встречных покупках нередким является участие риелтора или агента по недвижимости. Именно на их плечи ложится поиск и оформление всех документов. Это довольно сложная работа, однако без этого обойтись нельзя. Повторимся, что большая часть операций на рынке недвижимости – это именно встречные покупки жилья.

Особенности договора

Встречная купля квартиры отличается от обычной сделки, а составление договора по этой операции также имеет свои особенности. Если сравнивать его с куплей-продажей, то здесь есть один нюанс, который обязательно должен быть указан в документе. Продажа квартиры возможна исключительно при покупке другого жилья. В случае если новая квартира уже найдена, то это также указывается в договоре. Это крайне важно, ведь если приобретение нового жилья по такой схеме не получиться, то можно будет вернуть предыдущую квартиру.

Еще один важный момент, который должен быть включен в договор встречной покупки – срок освобождения помещения. Наиболее подходящим является следующая схема: человек получает встречную жилплощадь и перевозит туда все свои вещи. На это дается определенное количество времени. Далее происходит передача жилья покупателю.

При организации встречной покупки квартиры крайне важно правильно выполнить все расчеты. Дело в том, что когда в сделке участвует около 10 сторон, то каждый продавец должен быть компенсирован и получить полагающуюся сумму.

Отличие таких операций от других сделок с недвижимостью заключается в том, что средства не передаются на руки никому. Они учитываются в стоимость квартир, что предусмотрено подписанными договорами. Поскольку за некоторые квартиры требуется доплата, то она может передаваться фактически продавцам. Суммы доплаты, как правило, указываются в расписках, которые дополнительно составляются участниками.

Отметим, что осуществление платежей также осуществляется в особенном порядке. Все средства кладутся в одну ячейку, причем каждый участник должен использовать пакет, подписав его. Помимо этого, в ячейку нужно добавить расписки. Когда завершается регистрация, продавцам выдаются средства, а покупателям вручаются расписки.

Учитывая вышесказанное, отметим, что встречная покупка – это довольно сложный вид операций, который требует затрат сил и времени. Для того чтобы сделка прошла успешно, нужно привлекать профессионалов, которые разбираются во всех нюансах.

Основные этапы

Если говорить в целом, то подобные операции проходят в 2 этапа:

  • поиск покупателя для старого жилья и подбор другой квартиры;
  • осуществление встречной покупки.

Как мы уже говорили ранее, участие риелтора в таких сделках необходимо, поскольку самостоятельно оформить все бумаги и избежать проблем очень сложно.

Итак, в первом этапе можно выделить несколько подпунктов:

  • оценка жилья и установление цены;
  • поиск квартиры на замену;
  • продажа своей недвижимости.

Для начала необходимо заняться реализацией собственного жилья. Крайне важно адекватно оценить квартиру, иначе осуществление сделки может затянуться. Самый лучший вариант – ориентироваться на среднюю стоимость на рынке недвижимости и поиск аналогичных квартир. Допустим, квартиру будет продано за 4 млн. рублей.

Теперь нужно найти квартиру, которая будет приобретена. Как правило, это более дорогостоящее жилье, которое имеет большую площадь или располагается в лучшем районе. Отметим, купленный объект имеет цену выше, а поэтому разница покрывается кредитными средствами или личными сбережениями.

После этого нужно заняться продажей квартиры и подготовить документы. Со второй стороной сделки заключается договор и вносится аванс. Первый этап завершается тогда, когда покупатель для квартиры найден и подобрано жилье для встречной покупки.

Переходим ко второму этапу. Если доплата будет происходить за счет кредитных средств, то нужно будет получить одобрение от банка для конкретной квартиры. На рассмотрение заявки требуется 2 недели, после чего будет проведена сделка.

В момент заключения сделки участники должны оформить определенные документы, среди которых можно выделить:

  • договор купли-продажи;
  • документ об аренде ячейки в банке;
  • кредитный договор;
  • закладная на квартиру;
  • заявления;
  • доверенности (при необходимости).

Полный список документов оговаривается с юристами. После того как заключен кредитный договор, банк положит деньги в ячейку. Отметим, что договор аренды также включает в себя перечень условий, при которых деньги будут отданы продавцу. В договоре купли-продажи должны быть подписи всех участников сделки.

Читать еще:  Что значит кадастровая стоимость квартиры?

После того как все документы оформлены, необходимо отправиться в Росреестр и завершить операцию регистрацией права собственности на квартиру. После этого осуществляется переезд в новую квартиру, и продавцы получают всю сумму.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”покупка квартиры” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Возможные проблемы

Как мы уже говорили ранее, встречная покупка квартиры сегодня является популярной сделкой на рынке недвижимости. Это значит, что практически любой юрист может помочь с ее оформлением и уладить все формальности. Однако, когда в процессе множество участников, то могут возникнуть проблемы. Сложнее всего оформлять договоры в длинной цепочке.

Дело в том, что успешная сделка возможна только в том случае, если все участники выполняют свои обязанности. То есть, последний продавец должен обеспечить выплату денег, независимо от действий других сторон. Поскольку передача средств осуществляется по цепочке, то сделки всех лиц между собой связаны и какие-то сбои приносят проблемы остальным участникам. Как же гарантировать безопасность операции? Есть ли какие-то механизмы?

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”встречная покупка квартиры” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Довольно часто клиенты меняют свое мнение и просто разрывают договор, причем ответственности никакой за это не несут. Однако есть определенные способы избавиться от таких действий и закрепить обязательства всех участников операции. Помимо основного договора, могут заключаться дополнительные соглашения или расписки, которые будут предусматривать штрафные санкции в случае отказа.

Справедливости ради стоит отметить, что риелторы в большинстве случаев пытаются защитить своих клиентов и отговаривают их от заключения каких-либо соглашений. В итоге, недобросовестные клиенту делают все, что угодно, а повлиять на них не может никто и вся сделка ставится под угрозу.

Встречная покупка квартиры

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры

Судя по тому, как часто люди набирают в интернете “встречная покупка квартиры это”, “альтернативная сделка с недвижимостью это”, “альтернативная сделка квартира порядок действий”, этот вопрос волнует многих. Что такое альтернативная сделка купли-продажи квартиры или встречная покупка? Самая простая схема альтернативной сделки – это одновременная продажа одной квартиры и покупка другой. Это распространенный тип сделки. Когда и в каких случаях необходима альтернативная сделка?

Чаще всего люди продают своё единственное жильё и покупают другое. Например, семья Петровых продаёт однокомнатную квартиру и покупает двухкомнатную. У семьи Петровых однокомнатная квартира – единственное жильё. Они считают небезопасным продать квартиру и остаться с деньгами на улице. Кроме того, им некуда выехать и вывезти мебель из этой квартиры.

Поэтому им предпочтительнее не просто продать квартиру, им важно одновременно купить жильё, чтобы не остаться на улице. Поэтому продавая жильё, они одновременно подыскивают себе двухкомнатную квартиру.
Альтернативная сделка купли-продажи квартиры обязательна в случае продажи квартиры, где собственниками или сособственниками являются дети.
Несколько встречных покупок, которые увязаны в одну сделку, называются цепочкой. В цепочке могут участвовать от трёх до пяти объектов недвижимости. Цепочка, которая включает много объектов недвижимости, слишком усложняет сделку, ведь в ней все участники зависят друг от друга.

Каковы плюсы альтернативной сделки?

Главное достоинство альтернативной сделки – это безопасность сделки, взамен своей квартиры покупатель получает другую. В наш век и в нашем государстве, где за мошенничество нет серьёзного наказания (смотри ст. 58 УК РФ), существует реальная опасность в случае прямой продажи, оказаться на улице. Поэтому предусмотрительный продавец хочет не просто продать, а взамен своей квартиры купить себе другую, в большинстве случаев большую по площади. В этой сделке продавец не получает денег, деньги получает конечный продавец, поэтому вероятность остаться на улице сведена к минимуму.
Второй плюс – не нужно ломать голову, куда вывезти вещи. Вещи продавец сразу ввозит в купленную квартиру.

Риски покупателя при альтернативной сделке купли-продажи. Минусы альтернативной сделки.

В альтернативной сделке участвуют, несколько квартир. В сделках с большим количеством квартир все участники зависят друг от друга. Сделка проходит в один день и в этот же день документы отдаются на регистрацию. Если по какой-нибудь сделке будет приостановка в органах Росреестра, то встанет вся цепочка.

Например, как-то раз была альтернативная сделка. В ней мы покупали квартиру у продавца, который в свою очередь покупал квартиру в другом районе. Мы покупали двушку на Комендантском проспекте, продавец этой двушки покупала большую квартиру в новостройке в поселке Шушары. Сделку купли-продажи в Шушарах зарегистрировали, а нашу – нет, по ней была приостановка регистрации в Росреестре из-за технической ошибки. В разных документах была разная общая площадь квартиры.

В результате продавцы квартиры в Шушарах не могли получить деньги, несмотря на то, что их квартира была зарегистрирована. А они уже успели внести задаток на покупку другой новостройки, им пришлось ждать около месяца, пока Росреестр устранит эту техническую ошибку. Они “кошмарили” остальных участников сделки весь месяц, требуя выдать деньги. Условием доступа к ячейке, в которой были деньги, была регистрация ДВУХ объектов недвижимости. Никакие объяснения, что без регистрации первого объекта, расчет невозможен, не помогали. И это была не самая сложная встречка.

Когда в сложной альтернативной сделке участвуют несколько квартир, риски возрастают из-за сложного согласования условий с большим количеством участников сделки. Временная приостановка сделки в росреестре приводит к тому, что встанет вся цепочка.

Несколько лет назад у меня была альтернативная сделка, в которой участвовало 4 объекта недвижимости. Покупатели одной из квартир (семейная пара) покупали квартиру в равных долях, поэтому они платили каждый свою долю пошлины за государственную регистрацию объекта недвижимости. Они пошли и заплатили пошлину в терминале, при этом расплатились с одной банковской карты.
НО! По законам нашей страны налоги и пошлины граждане платят каждый сам за себя. Их агент забыла им об этом напомнить. Получилось, что держатель карты оплатил пошлину за себя и за жену.

Из-за этого была приостановка сделки в росреестре. Все участники сделки ждали, пока устранят ошибку, хотя их объекты были зарегистрированы. При этом продавцы не имели возможности получить свои деньги, а покупатели не имели возможности въехать в свою квартиру. Хорошо ещё, что эту ошибку удалось достаточно быстро устранить.

Итак, если по одной сделке мы имеем приостановку в Росреестре, то встанет вся цепочка. Росреестр любит приостанавливать сделки до выяснения всех обстоятельств и устранения ошибок. Если техническая ошибка в документах, они имеют право по закону о государственной регистрации сделать приостановку на месяц.
Поэтому по возможности, сложные альтернативные сделки нужно разбивать.

Порядок действий при альтернативной сделке купли-продажи квартиры.

Разберем схему самой простой сделки:
продажи одной квартиры №1 (однокомнатной) и одновременную покупку квартиры №2 (двухкомнатной).

1. На первом этапе нужно проанализировать рынок и набросать план действий. Нужно оценить свою квартиру и знать примерную цену покупаемой квартиры. Если вы неправильно оцените ситуацию, может случиться так, что вам может не хватить денег для покупки квартиры 2. При этом нужно иметь в виду, что квартиры на рынке могут подорожать, поэтому всегда нужно иметь запас в стоимости.

2. Выставить квартиру на продажу. Нужно сделать предпродажную подготовку и обширную рекламу квартиры. Одновременно исследуется рынок на предмет покупки двухкомнатной квартиры, присматривается подходящая двухкомнатная квартира.

3. Когда нашёлся покупатель на квартиру , с ним обговаривают условия сделки, предварительно предупредив, что сделка будет альтернативная. Если покупатель согласен на встречную покупку, то с него берут задаток под соглашение о задатке. Если вы продаёте через агентство, задаток вносится в агентство.

4. Наступает этап сбора документов для продажи квартиры №1. Одновременно идёт поиск второй квартиры. Когда находится подходящая квартира, после просмотра основных документов и уточнения всех деталей, вносим задаток за квартиру №2. Задаток вносим только после того, как нам внесли задаток за квартиру №1.

5. Этап сбора документов по квартире №2. Список документов для покупки квартиры есть в прямом доступе на сайте Росреестра.

6. Согласование условий альтернативной сделки. Сделка может быть нотариальная или в простой письменной форме. Согласуется форма и место проведения сделки, способы проведения расчётов (какой депозитарий банка).

7. Сделка. Сделка по продаже квартиры №1 и покупке квартиры №2 происходит в один день! После согласования всех деталей, все участники сделки едут в депозитарий и арендуют ячейку. Допустим продавец квартиры №1 Северов А.Н. продает её за 4 млн. рублей, добавляет 2 млн. рублей и покупает квартиру №2 за 6 млн.рублей. В этой сделке три участника: покупатель квартиры№1 Иванов И.П., продавец квартиры№1 и одновременно покупатель квартиры №2 Северов А.Н., продавец квартиры №2 Маейр С.П.

Все три они заходят в ячейку:
Иванов И.П. закладывает деньги за квартиру №1 в размере 4 млн.руб. в один пакет.
Северов А.Н. закладывает доплату за квартиру№2 в размере 2 млн.руб. в другой пакет.
Деньги закладываются в присутствии того, кто их будет получать, продавца квартиры №2 Майер С.П.

Предварительно подписывается договор аренды сейфовой ячейки. Тут самое главное грамотно прописать условия доступа к ячейке . От того, как вы пропишете условия доступа к ячейке, будет зависеть исход сделки. Деньги из ячейки получает продавец второй квартиры Майер С.П. при соблюдении условий доступа к ячейке. Вы можете арендовать обычную ячейку или эксперт-сейфинг. При сложных сделках используют второй вариант.

8. После закладки денег , подписываются заранее подготовленные договора купли-продажи квартиры №1 и квартиры №2.

9. Формируется 2 пакета документов (по двум квартирам) для подачи их через МФЦ на регистрацию. В этот же день документы сдаются на регистрацию в Росреестр.

Читать еще:  Кто такой дольщик при покупке квартиры?

10. После успешной регистрации обеих сделок в Росреестре и приёмки-передачи квартир продавец второй квартиры Майер С.П. получает доступ к ячейке и забирает причитающиеся ему 6 млн. рублей.

Эта схема самой простой альтернативной сделки купли-продажи квартиры. Я опустила ряд нюансов, которые возникают в ходе каждой сделки. Альтернативная сделка может быть с использованием ипотечных средств. В этом случае она проходит в банке, предоставляющем ипотечный кредит. Сделка проводится совместно с ипотечными менеджерами банка. Принцип и последовательность действий примерно те же.

Надеюсь, я всё доступно объяснила. На самом деле, все встречные покупки, которые мне довелось проводить были абсолютно разные, в каждой из них были свои особенности.

Встречная покупка недвижимости

Люди покупают квартиры для самых разных целей. Кто-то инвестирует в недвижимость, кто-то стремится обзавестись собственной жилплощадью. Иногда новое жилье требуется при переезде из города в город. А бывает, что люди хотят расширить существующую площадь или, наоборот, избавиться от излишков жилья и получить при этом выгоду. В случае, если такое жилье оказывается единственным, и жить семье в период покупки-продажи негде, прибегают к такой схеме, как встречная покупка квартиры. Давайте разберемся, что это такое.

Покупатель и продавец одновременно

Встречная покупка жилья – это сделка по купле-продаже недвижимости, при которой продавец жилья одновременно выступает покупателем. Это сложная цепочка операций, при которой человек на деньги, вырученные от продажи своих квадратных метров, одновременно приобретает новое жилье. Такие сделки обычно сложны и без помощи риелтора их провести почти нереально.

В принципе, вы можете попробовать и самостоятельно провести встречную покупку, такие «обмены» возможны по взаимной договоренности. Но здесь могут возникнуть сложности:

  1. Синхронизация действий. Новую недвижимость нужно успеть купить в сжатые сроки. Цена недвижимости меняется на рынке очень быстро. И вы рискуете оказаться в ситуации, когда вырученной суммы окажется недостаточно на покупку желаемых квадратных метров.
  2. Документальное оформление. В договоре должны быть прописаны сроки передачи денежных средств, а также возможность последующего проживания в уже проданном жилье определенное время.
  3. Проверка «чистоты» сделки. Иногда в таких цепочках участвуют несколько покупателей-продавцов. Как при «сложных обменах», известных с советских времен. И здесь возникают дополнительные риски оказаться жертвами недобросовестных участников сделки.

Лучше всего при участии в таких цепочках пользоваться услугами надежных специалистов, и тогда все риски будут сведены к минимуму.

Основные типы сделок

Продажа жилья со встречной покупкой может включать в себя несколько участников, каждый из которых стремится получить необходимый результат.

Специалисты сделки встречной купли-продажи классифицируют с учетом их условий:

  1. Равноценные. Одинаковая сумма продажи и покупки.
  2. С доплатой. Продавец к полученной от реализации квартиры сумме добавляет собственные средства, чтобы купить более дорогое и, чаще всего, просторное жилье. К этому же типу относят обратный вариант. На покупку новой квартиры тратится меньше средств, а оставшуюся сумму продавец использует по своему усмотрению.
  3. Съезд. Люди продают две и более квартир для приобретения одной квартиры или дома с последующим совместным проживанием.
  4. Разъезд. После продажи жилья на вырученную сумму необходимо приобрести несколько квартир и/или комнат.

Независимо от выбранного варианта, все договоренности по встречной покупке недвижимости проводятся на основе предварительных договоренностей. Далее заключаются договора. Желательно, чтобы все они были подписаны в один день, в идеале, завизированы у одного нотариуса. Это снижает возможные риски.

Налоги при встречной купле-продаже

По закону, если вы владеете недвижимостью более 3 лет, налоги при продаже платить вам нет необходимости. Другое дело, когда необходимость совершить сделку встречной покупки понадобилось владельцу недвижимости, которую он купил не так давно.

В этом случае вам нужно оплатить НДФЛ от суммы продажи в указанные законом сроки, как и при любом варианте получения прибыли.

Но у вас есть целых два налоговых вычета:

  1. Налоговый вычет продавца. В случае единственной продажи в текущем году он может составлять до 1 000 000 рублей.
  2. Налоговый вычет покупателя. Он равняется стоимости покупки, но не может превышать 2 000 000 рублей.

Разберемся на примерах. Допустим, при встречной сделке вы продаете квартиру за 6 млн рублей. А покупаете за 3,8 млн. рублей. Для простоты будем считать, что никаких других сделок по продаже недвижимости вы в текущем году не проводите.

  1. Используем максимальный вычет при продаже.
    6 000 000 – 1 000 000 = 5 000 000 руб.
  2. Стоимость покупки превышает максимальный вычет. Потому вычитаем 2 млн. рублей:
    5 000 000 – 2 000 000 = 3 000 000 руб.

Далее высчитываем 13% от полученной суммы, и узнаем, какой налог придется заплатить. В случае встречной покупки квартиры в ипотеке, проценты и другие выплаты по кредиту не учитываются.

Приведем еще один пример встречной продажи, если собственник владеет недвижимостью до 3 лет. Продать квартиру удалось за 1, 45 млн. рублей. А новую вы покупаете с доплатой за 1,9 млн рублей.

  1. Вычет при продаже:
    1 450 000 – 1 000 000 = 450 000 руб.
  2. Вычет при покупке (цена менее 2 млн, потому вычитаем просто стоимость жилья)
    450 000 – 1 900 000 = – 1 450 000 руб.

Таким образом, налог в этом случае платить не надо. Более того, если итоговая сумма выходит отрицательной, вы можете не использовать налоговый вычет при продаже или применить его частично, т.к. решение о сумме вычета принимает продавец. Оставшаяся часть вычета от продажи может применяться позже, в случае новых сделок с недвижимостью в том же году.

Встречные покупки в Краснодаре

Статистика по сделкам купли-продажи квартир в Краснодаре показывает, что встречные покупки занимают до 80% сделок на вторичном рынке. Как правило, это происходит из-за желания улучшить жилищные условия семьи.

Стоимость обмена комнаты на отдельную одно- или двухкомнатную квартиру в случае встречной покупки в 2019 году может составить от 600 000 до 1 200 000 миллионов рублей. Все зависит от состояния продаваемой недвижимости и района.

На втором месте по сделкам такого плата находится встречная покупка в новостройках. Чаще всего продают уже полностью оформленные и даже обжитые квадратные метры. А взамен стараются приобрести жилье большего размера, в том числе, в недостроенных домах. При грамотном оформлении сделки продавец может жить в старой квартире до момента постройки дома. Но здесь всегда есть риск оказаться владельцем «долгостроя». Покупатель выселит вас в оговоренные сроки, и вы останетесь без крыши над головой. Учитывайте подобные риски в случае подобных сделок.

Третье место занимают сделки по съезду и разъезду. Здесь сложно указать на какие-то цены или сложности, очень многое зависит от целей и выбранных районов.

Такие сделки объединяет повышенная сложность, а сам процесс всегда требует длительного времени на поиск подходящих вариантов. Так что придется запастись терпением.

Желания и возможности

Встречная покупка – не самый простой вариант изменить свои жилищные условия. Например, для улучшения можно воспользоваться и другими методами. Например, вы можете оформить ипотеку или рассрочку. А когда старая квартира будет продана, внести эти деньги в счет погашения кредита.

Чтобы определить, подойдет ли вам встречная покупка, воспользуйтесь такими советами:

  1. Проведите свои собственные исследования рынка жилья. Поймите, что есть у вас, и что вы хотите получить в итоге. Оцените возможную сумму доплаты или выгоды при заключении сделки. Если вы владеете стандартным или, как его еще называют, типовым жильем, то на сайтах или в газетах вы сможете найти много вариантов с указанием приблизительной цены.
  2. Определитесь, сможете ли вы сами провести сделку. Мы рекомендуем обращаться к специалистам. Слишком много возможностей встречная продажа дает недобросовестным людям.
  3. Посчитайте, надо ли вам будет платить налоги. Если да, не забывайте, что вся ответственность за своевременно заполненную декларацию и выплаты лежит на вас. Не забудьте об этом при планировании расходов.

Но лучше всего – посоветуйтесь с опытным специалистом по недвижимости. Он сможет пояснить вам, на что вы можете рассчитывать, в какие сроки, и насколько такая сделка будет выгодной в вашем случае.

Как найти покупателя или продавца

В Краснодаре рынок сейчас акцентирован на секторе наиболее доступного жилья. Учтите это, если выставляете на продажу квартиру большой площади. Чем дороже ваше жилье, тем дольше придется ждать покупателей. Мы рекомендуем сначала выставить на продажу свою квартиру, и только потом начинать искать жилье по вкусу.

Имейте в виду, что как только вы ставите свое жиле на продажу, первыми визитерами будут, так называемые, «туристы» на языке риелторов. Это либо те, кто просто приценивается, либо представители агентств недвижимости. Причем агентов, скорее всего, будет больше.

Постарайтесь еще в телефонном разговоре выяснить, с какой целью человек интересуется жильем, и что может предположить взамен. Так вы заметно сэкономите свое время.

Одновременно и сами приценивайтесь. Вы также можете стать «туристом», и присматриваться к разным вариантам. Возможно, такой вариант поможет вам быстрее найти того самого партнера по сделке встречной покупки.

А лучше всего, экономьте время и силы. Специалисты всегда готовы помочь в поиске наилучших вариантов продажи квартиры со встречной покупкой. Процедура это непростая, в том числе, с юридической точки зрения, требует определенного опыта и знаний. Что-то вы можете сделать самостоятельно, но на этапе работы с документами без специалистов вам все равно не обойтись.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector