Что значит договор дарения квартиры?

Как оформить дарственную на квартиру

Сколько стоит и как правильно составить договор дарения самостоятельно

На самом деле термина дарственной в законе нет, а есть договор дарения. Причем часто люди думают, что дарение — это односторонняя сделка, то есть человеку достаточно только подарить. Но договор дарения — это двусторонний договор, потому что одаряемый может и не принять дар. Получается, что для дарения требуется как желание дарителя, так и согласие одаряемого, то есть две стороны.

Вторая особенность договора дарения — безвозмездность. Если получатель дара совершает любые встречные действия со своей стороны, например перечисляет взамен деньги или дарит свою недвижимость, это уже не дарение, а ничтожная или притворная сделка. По сути такая сделка становится уже куплей-продажей или меной, но не дарением.

Давайте разберемся, что должно быть в договоре дарения и в каком случае понадобится нотариус, чтобы его оформить. Если некогда читать статью целиком, можно скачать наш бланк договора дарения квартиры и заполнить от своего имени. Но это только в том случае, если вам не нужен нотариус.

Оформление дарственной на квартиру

Шаблон простого договора дарения квартирыDOC, 37 КБ

Особенности дарственной на квартиру

Форма договора. По закону договор дарения может быть заключен как в устной форме, так и в письменной. Но если собираетесь дарить недвижимость, нужно обязательно составить договор в письменной форме и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Если договор не в письменной форме — он считается недействительным, а если его не зарегистрировать — незаключенным. Просто передать документы на квартиру нельзя.

Нотариальное удостоверение договора в обычных случаях не требуется. Нотариус нужен, если дарят не всю квартиру, а, например, только комнату. Или если у квартиры несколько собственников и только один из них хочет подарить часть кому-то другому. Еще нотариус нужен обязательно, если собственники квартиры или ее части — несовершеннолетние или даритель ограниченно дееспособен.

С 31 июля 2019 года изменили правила об обязательном участии нотариуса в сделках с долями. Если дарение всех долей проходит по одной сделке, нотариус не нужен. Все собственники квартиры могут подарить свои доли по договору дарения без участия нотариуса. По-прежнему обязателен нотариус только в случае, если долю дарит только один из собственников.

Какие требования предъявляются к участникам сделки

Есть обязательные требования к дарителю:

Дееспособность. Дарить может тот, кто осознает свои действия и контролирует поступки. Например, несовершеннолетний подарить свою долю в квартире не может.
Психическое здоровье и осознанность действий. Дарение могут признать недействительным, если человек дарил под давлением или не осознавал, что он делает.
Право собственности. Человек должен владеть тем, что он дарит.

Дарение недвижимости между двумя юридическими лицами запрещено — то есть одна фирма не может подарить другой офис. Но если офис принадлежит по документам директору, а не фирме, директор может его подарить другой компании. И наоборот: компания может подарить квартиру своему сотруднику.

Какие документы нужны для оформления

Чтобы составить договор дарения, понадобятся следующие документы:

Паспорта сторон договора — дарителя и одаряемого.
Документы, которые подтверждают права на квартиру — свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.
Иногда могут попросить технический паспорт, но обычно он не нужен. Он точно понадобится, если дарят квартиру, которую приватизировали, но не поставили на кадастровый учет. Такое бывает со старыми квартирами, которыми владеют пожилые люди.

По закону составлять акт приема-передачи в обязательном порядке не нужно. Но лучше его составить — это позволит избежать взаимных претензий и проблем, если подписание договора и государственная регистрация будут существенно разнесены по времени. Хотя договор дарения и считается заключенным с момента регистрации перехода права, но сама сделка считается совершенной с момента передачи дара одаряемому.

Например, даритель подписал договор дарения и акт приема-передачи , но зарегистрировать переход права собственности не успел, поскольку умер. Акт поможет доказать, что фактическое владение перешло к одаряемому и зарегистрировать договор в судебном порядке.

Где оформить дарственную на квартиру

Обратиться к риелтору или юристу. Они составят договор сами, а сторонам останется только подписать его. Юристы, как правило, обходятся куда дешевле, а вероятность, что они составят договор корректно, — больше.

Оформить дарственную в МФЦ. В некоторых МФЦ есть отдельные коммерческие службы, которые за незначительную плату заполняют шаблоны договора. Например, в Москве или Санкт-Петербурге это службы при Едином центре документов.

Порядок составления дарственной на квартиру у нотариуса. Я уже писал, когда нотариус обязателен. Для остальных случаев дарение у нотариуса можно оформить по желанию.

Самостоятельно. Для этого нужно скачать и заполнить простую письменную форму договора. Ее я приведу ниже и поясню, как правильно заполнять.

Как происходит оформление дарственной

Порядок составления дарственной на квартиру у нотариуса. С нотариусами все просто — приносите документы, платите деньги и подписываете договор. Нотариус обязан по закону объяснить вам каждое слово в договоре, если оно непонятно. Зарегистрировать переход прав на квартиру нотариус тоже может — причем намного быстрее, чем если пойти самостоятельно. Когда сделку оформляют у нотариуса, он в обязательном порядке оказывает услуги по электронной регистрации перехода права собственности, то есть сам подает за вас все документы в Росреестр. И это намного быстрее, чем если это делать самому.

Образец заполнения. Если решите составить договор самостоятельно, скачайте и заполните шаблон. Вот что нужно указать обязательно:

ФИО и реквизиты сторон. К ним относятся паспортные данные и регистрация. Причем регистрацию следует указывать строго так же , как в паспорте, включая используемые сокращения.
Реквизиты квартиры: адрес, кадастровый номер, номер записи в ЕГРН и дата его присвоения, а также основания возникновения прав на квартиру — договоры купли-продажи , дарения и прочее, акты приема-передачи . Если на квартиру есть свидетельство на гербовой бумаге, следует указать его серию, номер, а также когда и кем выдано.
Подписи сторон рекомендуется расшифровывать полностью: ФИО прописью и подпись.

Сколько стоит оформление дарственной на квартиру. Стоимость складывается из нескольких частей: составление договора и госпошлина за регистрацию.

Так выглядит готовый заполненный шаблон договора дарения на квартиру

Риелторы редко берут меньше 10 тысяч рублей за договор, а юристы могут сделать и за 5 тысяч. Единой цены здесь нет, и все зависит от расценок исполнителя.

Нотариальное удостоверение договора стоит дороже: 0,5% от стоимости квартиры (или доли в квартире), но не менее 3000 рублей, плюс примерно 4300 рублей за техническую работу. То есть как минимум выйдет не меньше 7300 рублей. Тариф на техническую работу отличается по регионам и устанавливается нотариальной палатой региона. С февраля 2019 года платить нотариусу за электронную подачу документов на регистрацию перехода права собственности не нужно — теперь они делают это без дополнительной оплаты. До этого надо было платить отдельно за удостоверение договора и за подачу документов в Росреестр.

Специалисты в МФЦ стоят значительно дешевле и юристов, и нотариуса, и риелторов. Как правило, они просят в пределах 2 тысяч рублей, однако есть далеко не в каждом МФЦ. В Москве и Санкт-Петербурге эта услуга стоит 2500 рублей. Если составить договор у них, сделку зарегистрируют в обычные сроки в отличие от нотариальной.

Как оформить договор дарения

1. Что такое дарение?

безвозмездная передача одним лицом другому в собственность вещи либо имущественного права (требования) к себе или к третьему лицу;
обещание безвозмездно передать в собственность какую-либо вещь либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу. Например, родители обещают ребенку, что подарят ему свой автомобиль, когда ему исполнится 18 лет. Следует обратить внимание, что обещание передать вещь требует обязательной письменной формы и должно содержать ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу. Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно. Также важно понимать, что нельзя пообещать подарить что-то после своей смерти — в этом случае составляется завещание;
освобождение или обещание освобождения от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. Другими словами, когда даритель прощает одаряемому долг либо когда берет на себя обязательство выплатить его долг третьему лицу. Опять же, безвозмездно.

Если одаряемый в ответ на подарок также передает какую-либо вещь или имущественное право дарителю, оказывает ему какую-либо услугу либо берет на себя другие обязательства, сделка считается притворной.

2. Кто может быть дарителем?

Подарок стоимостью менее 3 тысяч рублей может подарить кто угодно кому угодно.

Для более дорогих подарков в Гражданском кодексе есть ограничения. Дарителем не может быть:

малолетний гражданин, то есть ребенок до 14 лет, — ни лично, ни через законного представителя. С 14 лет дорогостоящие подарки можно вручать с письменного согласия родителей (усыновителей, попечителей); если речь идет о недвижимости, также нужно будет получить разрешение органов опеки и попечительства. Исключение — полная эмансипация ребенка в 16 лет;
гражданин, признанный недееспособным , — ни лично, ни через законного представителя.

3. Кому нельзя дарить подарки?

Согласно Гражданскому кодексу, запрещается дарить дорогостоящие подарки (дороже 3 тысяч рублей):

работникам образовательных, медицинских, социальных и аналогичных организаций, в том числе работникам организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, от лица тех, кто в этих организациях лечится, учится или содержится, и их родственников;
лицам, замещающим государственные и муниципальные должности, государственным и муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей (за исключением подарков в связи с официальными мероприятиями, но и в этом случае подарки дороже 3 тысяч рублей признаются государственной собственностью);
коммерческим организациям, если одаряемым по договору дарения также является коммерческая организация.

4. Как подарить движимое имущество, например деньги или автомобиль?

В Гражданском кодексе предусмотрены случаи, когда письменная форма договора дарения (в обиходе — дарственная) движимого имущества обязательна:

если договор содержит обещание дарения в будущем;
если даритель — юридическое лицо и стоимость дара превышает 3 тысячи рублей.

В остальных случаях договор дарения может быть заключен как письменно, так и устно — посредством вручения самого подарка, символической передачи подарка (например, вручение ключей) либо вручения правоустанавливающих документов.

Однако во избежание недоразумений рекомендуется все договоры дарения заключать письменно у нотариуса (найти нотариуса в Москве можно с помощью сервиса на сайте Московской городской нотариальной палаты, в России — с помощью сервиса на сайте Федеральной нотариальной палаты. Обращаться можно к любому нотариусу). Во-первых, нотариус разъяснит вам ваши права и обязанности, поможет лучше разобраться в том, какие юридические последствия повлечет за собой заключение договора дарения. Во-вторых, если в будущем кто-то захочет оспорить факт передачи и получения дара, вам будет легче доказать свою правоту в суде: нотариальный акт имеет повышенную доказательную силу. Но даже если в рамках отдельного дела и будет доказано, что нотариальное действие было совершено с нарушением закона, нотариус несет полную финансовую ответственность за результаты своей профессиональной деятельности. Это означает, что он возместит причиненный ущерб в полном объеме. Таким образом, обращение к нотариусу при заключении договора дарения обеспечит максимальную надежность и безопасность совершаемой сделки.

На практике оформленный письменно договор дарения, подтверждающий право собственности нового владельца, потребуется при дарении автомобиля и других автотранспортных средств для регистрации в ГИБДД, а также самоходной техники (регистрируется в Гостехнадзоре Москвы), самолетов и вертолетов (регистрируется в Федеральном агентстве воздушного транспорта РФ) и маломерных судов (регистрируется в Государственной инспекции по маломерным судам РФ города Москвы).

Читать еще: Что считается общей площадью квартиры?

5. Как подарить квартиру, дом, участок, гараж?

Чтобы подарить недвижимость, необходимо иметь в виду следующие условия:

если вы хотите подарить имущество, находящееся в общей совместной собственности, вам требуется получить согласие всех остальных собственников (за исключением случаев, когда между вами заключено соглашение, в котором указано иное). Речь идет именно о совместной, а не долевой собственности. Если вы владеете долей и хотите ее подарить, вам не нужно получать согласие других собственников;
письменный договор — обязательное условие при дарении недвижимости. Вы можете составить его как самостоятельно, так и, например, с юристом, но надежнее всего заключить договор у нотариуса (найти нотариуса в Москве можно с помощью сервиса на сайте Московской городской нотариальной палаты, в России — с помощью сервиса на сайте Федеральной нотариальной палаты. Обращаться нужно к нотариусу, работающему в том субъекте Федерации, где находится недвижимость . Если вы дарите долю в квартире (за исключением случаев, когда все собственники дарят свои доли по одной сделке), то заверять у нотариуса не просто желательно, а обязательно (в силу требований закона);
переход права нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре. Если вы удостоверили договор у нотариуса, он самостоятельно направит все документы на регистрацию прав. Срок регистрации в этом случае сокращен — три дня при подаче нотариусом документов на бумажном носителе и один день при подаче документов в электронном виде.

6. Нужно ли платить налог за подарок?

Если вы даритель, вам не нужно платить налог за дарение. Вы передаете вещь безвозмездно — соответственно, не получаете доход. Таким образом, оснований для уплаты подоходного налога (НДФЛ) нет.

Налог уплачивает получатель подарка, но не во всех случаях.

Вы не должны платить налог при получении подарка:

если полученный вами подарок — это деньги или любое имущество, кроме недвижимости, транспортных средств, акций, долей, паев;
если подарок преподнесен членом семьи или близким родственником — супругом, родителем, ребенком, усыновителем и усыновленным, дедушкой, бабушкой, внуком, полнородным или неполнородным (имеющим только общего отца или только мать) братом или сестрой.

Вы обязаны заплатить налог при получении подарка:

если вы получили в дар от человека, не являющего вашим близким родственником, недвижимое имущество, транспортное средство, акции, доли, паи;
если вы получили подарок стоимостью свыше 4 тысяч рублей от юридического лица или индивидуального предпринимателя.

Что такое дарственная на квартиру — плюсы и минусы

Одной из законодательно разрешенных форм распоряжения имуществом является дарение.

В зависимости от того, что именно передается в дар, выбирается и форма сделки – устная либо письменная.

Составление официального документа является обязательным условием для дарения такого дорогостоящего имущества, как квартира, дом, земельный участок и т.п. Важно знать, какие виды дарственной на квартиру могут быть оформлены, а также в чем состоят преимущества и недостатки заключения такой сделки

Общая информация

Итак, дарственная на квартиру, что это такое? Это документ, в соответствии с которым одна сторона сделки обязуется передать определенное имущество на безвозмездной основе, а вторая сторона должна его принять.

Сторонами договора выступают:

Даритель – тот, кто является владельцем имущества и осуществляет его передачу. Это может быть как физическое, так и юридическое лицо, у которого есть права собственности на передаваемую вещь.
Одариваемый – тот, кто принимает имущество в дар. Им также может быть и физическое, и юридическое лицо.

между коммерческими организациями;
от пациента врачу или социальному работнику;
государственному служащему, если это связано с исполнением им своих должностных обязанностей;
от ученика педагогическому работнику.

Законодательно разрешенной в этом случае является передача вещи стоимостью не более 3000 руб. – составление договора при этом не требуется.

Чтобы договор дарения был действительным, он должен обладать некоторыми признаками:

Безвозмездность сделки – плата за получаемую при дарении вещь отсутствует.
Наличие двух сторон сделки – для заключения договора обязательно должен быть как даритель, так и одариваемый.
Отсутствие в договоре условий, выполнение которых обязательно для получения дара – сделка должна заключаться без каких-либо обременений для одариваемого.
Стоит отметить, что при помощи договора дарения можно передать не только вещь, но и определенные права – на получение имущества, денег или другой выгоды.

Договор дарения можно классифицировать в зависимости от того, какое именно имущество передается в дар и какие условия включены в документ.

Что касается договора дарения на квартиру, то действующим гражданским законодательством РФ предусмотрены два основных вида этого документа:

Реальный – в соответствии с ним в дар второй стороне переходит определенное имущество или вещь. При этом договор считается заключенным в тот момент, когда объект дарения перешел к новому владельцу. При оформлении реального договора это происходит сразу после регистрации документа.
Консенсуальный – этот договор содержит в себе не имущество, подлежащее дарению, а лишь его обещание. Поэтому второе название данного документа – это дарственное обещание.

Консенсуальный документ должен быть составлен с соблюдением некоторых требований:

обязательная письменная форма заключения;
наличие указания конкретного предмета (квартиры), который переходит в дар, с его подробными характеристиками;
добровольность заключения сделки;
согласие одариваемого принять имущество или другую вещь в будущем.

При этом заключенной сделка будет считаться в тот момент, когда обещанный дар станет собственностью нового владельца. Стоит учесть, что передать можно не только имущество или вещь, но и определенные права или освобождение от каких-либо обязательств (например, долговых).

Рассмотрим подробнее, какие преимущества и недостатки имеет дарственная на квартиру (плюсы и минусы между родственниками).

Преимущества

Что дает дарственная на квартиру?

Наличие положительных моментов при составлении договора дарения зависит от того, кто является сторонами сделки.

Чаще всего этот документ составляется между родственниками и членами семьи – с его помощью можно быстро и без особых проблем передать имущество.

К плюсам договора дарения можно отнести:

Простота в оформлении. В отличие от многих других сделок по отчуждению имущества, дарственную не нужно заверять у нотариуса – достаточно составить документ в письменной форме и без ошибок, скрепив его подписями обеих сторон. При этом подарить квартиру можно как юридическому, так и физическому лицу, в том числе и несовершеннолетнему ребенку.
Более высокая надежность прав собственности. Под этим преимуществом подразумевается тот факт, что подаренная квартира будет личной собственностью гражданина даже в том случае, если он состоит в браке. Если же квартиру приобрести по договору купли-продажи, при разводе она будет подлежать разделу между обоими супругами.
Возможность обхода некоторых законодательных ограничений. Это преимущество относится к дарению доли квартиры – собственник может передать ее любому лицу на свой выбор. В случае продажи доли преимущественное право на ее выкуп есть у владельцев других долей квартиры.
Быстрота заключения сделки. Если сразу после подписания договора был составлен акт приема-передачи квартиры, новый собственник вступает в свои права тут же, не дожидаясь регистрации сделки.
Сложность оспаривания.

Договор дарения относится к документам, оспорить которые очень сложно – для этого установлен ограниченный перечень оснований и непродолжительный срок (3 года).

Простота выписки. Если в подаренной квартире есть прописанные граждане, новый собственник может без проблем их выписать.

Для близких родственников существует еще один положительный момент – отсутствие необходимости платить за полученный дар налог. В общих случаях получение имущества таким способом квалифицируется как доход гражданина, с которого должен быть уплачен соответствующий налог – НДФЛ, в размере 13% от стоимости дара.

Недостатки

Наряду с явными преимуществами дарственная, как и любая другая гражданская сделка, обладает некоторыми недостатками:

Высокие налоги. При заключении сделки между посторонними людьми одариваемый должен заплатить НДФЛ – 13% от стоимости квартиры, которая указана в договоре. Если же цена на имущество в документе будет занижена, сотрудники налоговой могу перепроверить этот факт и самостоятельно донасчитать неуплаченный налог.
Сложность включения в договор условий и обременений. Договор дарения является безусловной сделкой, поэтому имущество должно передаваться без выполнения каких-либо обязательств со стороны одариваемого. В противном случае договор может быть квалифицирован как ничтожная сделка и аннулирован.
Вероятность оспаривания.

Это сделать сложно, но возможно, особенно если дарителем является пожилой человек, которого родственники могут попытаться признать недееспособным.

Если же даритель умер раньше, чем истекли три года с момента подписания дарственной, оспорить документ по тому же основанию недееспособности можно в судебном порядке.

Безвозвратность сделки. Даритель может вернуть свое имущество обратно лишь в исключительных случаях – если ему негде жить или одариваемый совершил в отношении него преступление. В остальных же случаях возможность возврата дара отсутствует.

Основные риски в этом случае ложатся на дарителя, поэтому рекомендуется составлять такой договор только в том случае, если собственник уверен, что его в дальнейшем не выгонят из его бывшей квартиры. Хотя если на дальнейшее проживание в ней он не претендует и решение о передаче имущества полное и бесповоротное, особых рисков от сделки он не понесет.

Что выбрать?

Итак, мы рассмотрели оформление дарственной на квартиру — плюсы и минусы. Что же выбрать?

Передача имущества в дар – весьма удобная и выгодная для многих граждан сделка, осуществлять которую стоит в следующих случаях:

стороны сделки являются близкими родственниками, а передача квартиры – простой формальностью по переоформлению прав собственности на нее;
даритель имеет другое жилье, а передаваемую квартиру без каких-либо условий хочет передать другому лицу;
в квартире имеются прописанные граждане, выселить которых другими способами не получается;
даритель уверен в том, что после оформления дарственной его права на проживание в квартире никак не изменятся.

В случае, если же собственник не вполне доверяет одариваемому лицу и хочет как-то подстраховаться насчет дальнейшего пользования своей квартирой или получить от сделки определенную выгоду, подобные условия в договор дарения включать не стоит.

В таком случае лучше обратиться к другим документам:

завещание – позволяет осуществить передачу квартиры только после смерти владельца;
договор мены – в соответствии с ним за передаваемое имущество вторая сторона должна также что-то отдать собственнику;
договор купли-продажи – предусматривает внесение за квартиру определенной платы;
договор ренты – согласно нему имущество переходит к новому владельцу, который обязуется выплачивать его стоимость частями или совершать другие действия, указанные в документе (например, ухаживать за собственником).

Мы рассмотрели подробно, какие имеет дарственная на квартиру между близкими родственниками плюсы и минусы.

Дарение квартиры близкому родственнику в 2020 году

Как оформить дарение квартиры родственнику

Часто люди, которые собираются подарить (или получить в подарок) квартиру, уверены: первым делом надо обратиться к нотариусу и заверить сделку у него. На самом деле, это вовсе не обязательно.

– Сейчас сделки с недвижимостью требуют нотариального заверения только в том случае, если речь идет о дарении доли, – рассказывает юрист Иван Волков, управляющий партнер юридической фирмы «ЮРЛИГА». – Например, у бабушки есть квартира и два внука: она хочет половину подарить одному, половину – другому. Тут без нотариуса не обойтись. Обратиться к нему придется и в случае, если процедура касается несовершеннолетнего или недееспособного человека. В остальном, если человек целиком владеет квартирой и собирается подарить ее одному близкому родственнику, заверение не обязательно.

Важный момент: кого считать близким родственником? Щедрые русские люди с легкой руки записывают в список “близких” всех: от сына до троюродного брата, но на самом деле перечень четко прописан в Гражданском Кодексе. В него попадают родители и дети, бабушки и дедушки, а также внуки. Также к ним относятся братья и сестры (в том числе,у которых только один общий родитель).

Пошаговая инструкция

Первым делом нужно выбрать МФЦ (Многофункциональный центр. – Прим. ред). Заранее посмотрите на сайте загруженность в очередях или запишитесь на определенный день, чтобы не провести в центре несколько часов.

Займитесь подготовкой документов. В первую очередь нужны паспорта дарителя и одаряемого. Если сделка совершается между двумя людьми, вам понадобится три экземпляра договора дарения (по одному на каждого человека + 1 дополнительный). Также нужен оригинал свидетельства о регистрации права собственности на квартиру и его копия. Если квартира нажита совместно с супругом, должен быть оригинал его письменного согласия. Бывает так, что бабушка хочет подарить квартиру, нажитую совместно с дедушкой, внуку, а у дедушки есть свой любимый внук, и он хочет отдать жилье ему. Чтобы избежать непонимания, лучше прописать это заранее.

Выделите деньги для оплаты госпошлины – 2000 рублей. При подаче документов через портал “госуслуги” в электронном виде, сумма госпошлины будет уплачиваться со скидкой 30% и составит 1400 рублей. Обе стороны сделки должны подписать договор дарения при помощи ЭЦП — электронной цифровой подписи.

Придите в МФЦ, заполните заявление и передайте документы. Взамен вам выдадут расписку об их приеме: проверьте перечень документов, количество их экземпляров и другие детали. В МФЦ вам скажут, когда состоится регистрация сделки – обычно на нее уходит 7 дней.

Если вы хотите подарить долю в недвижимости, то договор должен заверить нотариус. В таком случае приготовьтесь к дополнительным расходам: помимо пошлины одаряемый должен будет оплатить 0,5% от кадастровой стоимости доли (не более 20 000 рублей и не менее 300 рублей), а также техническую работу — оформление бумаг и прочее. Стоимость технической работы в разных субъектах страны отличается, где-то она обойдется в 6000 рублей, а где-то – в 12000. Уточните этот момент у нотариуса заранее. Кроме того, собственник и одаряемый должны сами решить, кто будет платить деньги за оформление бумаг. Это можно оговорить устно или прописать отдельным пунктом в договоре.

Что делать, если человек, который хочет подарить квартиру, не может лично прийти в МФЦ, например, из-за болезни?

– Есть два варианта, – делится опытом Волков. – Можно вызвать на дом нотариуса и оформить доверенность на другого человека – теперь он будет иметь право полноценно представлять дарителя. Также нотариус может сам оформить дарение квартиры близкому родственнику на дому.

Налоги при дарении квартиры родственнику

Получить квартиру в подарок очень приятно, но, увы, иногда это влечет за собой ощутимую выплату налогов – 13% от кадастровой стоимости квартиры. По сравнению с покупкой квартиры “с нуля” это копейки, но, заключая договор дарения, важно об этом помнить.

– Именно из-за этого дарение – сделка, которая требует обоюдного согласия, – поясняет Волков. – Возможно, одаряемый не хочет платить налог или просто не имеет на это денег.

Если речь идет о получении в подарок доли, то подоходный налог будет уплачиваться от стоимости именно этой доли, а не от стоимости всей квартиры.

Дарственная на квартиру: все риски сделки

Если квартира передается по договору дарения, стороны получают как весомые преимущества, так и определенные риски. На что рекомендуют обратить внимание опытные специалисты, чтобы избежать негативных последствий? И какие подводные камни могут неожиданно возникнуть в будущем, когда недвижимость была подарена?

Буква закона

При оформлении дарственной стоит разобраться в нюансах этого юридического документа.

Стороны сделки. Их две – даритель и одариваемый. Первый, являясь владельцем недвижимости, передает ее другому лицу – одариваемому, который это имущество принимает. Дарителем может выступать физическое лицо, но это может быть и юрлицо. Одариваемый может относиться и к той, и к другой категории. Стороны могут являться и родственниками, и лицами, которые в родственных отношениях не состоят.
Предмет сделки – недвижимое имущество: квартира или доля в квартире.
Безвозмездная основа передачи имущества. При дарении недвижимости подразумевается, что она передается другому лицу безвозмездно, то есть в дар. Никаких денежных средств и никаких услуг взамен подаренного имущества даритель в этой ситуации не получает.

Когда дарение квартиры запрещено

Согласно российским законам, оформлять документ о дарении можно не во всех ситуациях. Законодательство запрещает передавать недвижимое имущество безвозмездно в следующих случаях:

Если обе стороны – коммерческие предприятия;
при передаче недвижимости от пациента к лечащему врачу или соцработнику;
государственным служащим, когда недвижимость планируется быть подаренной в рамках исполнения ими своих прямых должностях обязанностей;
учеником учителю.

Во всех подобных ситуациях закон разрешает делать подарки, однако их цена не должна превышать трех тысяч рублей. Документ при этом не подписывается.

Когда договор дарения является законным?

Чтобы такой документ был легитимным, должно быть соблюдено несколько важных условий.

Недвижимость (квартира или доля в ней) должна быть передана безвозмездно: никакой оплаты за полученное имущество не предусматривается.
Обязательно должно быть две стороны сделки: даритель и одариваемый.
Обременения для одариваемого при заключении должны полностью отсутствовать.

Виды дарственной на квартиру

Когда составляется дарственная на недвижимость на родственника или другое лицо, российским законодательством предусматривается две формы договора дарения. Они различаются тем, какое имущество планируется передать в дар, а также условиями, которые оговариваются в данном документе.

Реальный договор дарения квартиры или доли в ней означает, что согласно этому документу вторая сторона (одариваемый) получает в дар конкретное имущество. Факт заключения сделки связывается с моментом, в который имущество переходит к новому хозяину: в данной случае это происходит, как только документ зарегистрирован в государственных органах (регистрационной палате).
Консенсуальный отличается тем, что в нем отсутствует указание на передачу недвижимого имущество другому лицу: есть лишь обещание сделать это при соблюдении потенциальным одариваемым определенных условий. Поэтому такой документ имеет второе название – дарственное обещание. Форма должна быть только письменной, а предмет, который обещан в дар, должен быть указан очень четко, например, жилье или доля в нем. Причем все характеристики этого предмета должны быть очень подробно описаны. Такая сделка обязательно должна быть заключена в добровольном порядке. А одариваемый должен подтвердить, что он согласен в будущем принять в дар имущество или другую вещь. Факт заключения сделки наступает, когда одариваемый становится собственником переданного ему в дар имущества.

Преимущества оформления дарственной на недвижимость

Оформление квартиры по дарственной, по мнению опытных юристов, имеет как свои достоинства, так и недостатки, которые уместнее назвать рисками.

Преимущества такой формы сделки передачи недвижимого имущества напрямую связаны с тем, кто именно является сторонами договора. Как правило, это люди, связанные родственными узами. Дарение позволяет им быстро и без особых хлопот передать квартиру или долю в ней. В данной ситуации можно перечислить несколько основных плюсов.

Простоту оформления. Дарственную на целую квартиру не требуется заверять нотариально. Чтобы она была действительной, достаточно составить документ в письменной форме, а затем поставить на нем подписи – дарителю и одариваемому. Главное, – чтобы в документе все было юридически верно и отсутствовали фактические и юридические ошибки. Если же в дар передается доля в квартире, сделка должна быть заверена у нотариуса.
Такой документ позволяет передавать недвижимость физическим лицам, в том числе несовершеннолетним, а также юридическим.
Права собственности при подписании дарственной считаются более надежными. Это означает, что недвижимость, которая была подарена, становится личным имуществом одариваемого в любой ситуации. То есть на него не распространяются права супруга, если человек состоит на момент заключения договора дарения в браке. Это является основным отличием такого вида сделки от купли-продажи, когда супруг имеет права на купленную недвижимость и может потребовать свою долю в случае развода.
Дарственная дает возможность обойти некоторые ограничения закона. Собственнику доли в квартире дается право передавать ее в дар любому лицу по своему выбору. Если же долю предполагается продавать, то по закону преимущественное право ее купить – у тех, кто владеет остальными долями этого жилья.
Оспорить дарственную сложно. Данный документ закон позволяет оспаривать в течение недолгого срока – всего трех лет.
Платить подоходный налог за недвижимость, полученную в подарок, не нужно. Это правило работает, когда квартира или доля в ней передается близкому родственнику. В других ситуациях одариваемый обязан уплатить налог НДФЛ – 13% от стоимости подаренной недвижимости. Не стоит занижать эту цифру, поскольку сотрудники налоговой службы вправе провести проверку соответствия оценки реальной рыночной стоимости жилья, а затем произвести пересчет суммы налога.

Минусы и риски дарения

Однако дарение подразумевает также наличие определенных сложностей при заключении сделки.

В договор нельзя внести различные условия и обременения на недвижимое имущество. Такой договор предполагает, что недвижимость передается без всяких условий к одариваемому или без обременений. Иначе возможна квалификация договора дарения как ничтожной сделки и его аннулирование.
Такой договор может быть оспорен в судебном порядке. Это достаточно сложно, но такая возможность законом дается, особенно в тех случаях, когда даритель – человек пожилого возраста. В этой ситуации родственники могут добиваться его признания недееспособным в момент подписания договора дарения, и тем самым аннулирования сделки. В случае, когда даритель умирает раньше отведенного законом срока в три года, оспаривание документа разрешено законодательством в том же порядке – на основании недееспособности дарителя.
Сделка дарения недвижимого имущества является безвозвратной. Это значит, что возвращение недвижимости или в ней дарителю может быть проведено в исключительных ситуациях, например, если ему негде проживать, или со стороны одариваемого в отношении дарителя были совершены преступные действия. Других возможностей вернуть имущество закон не предусматривает. Поэтому опытные юристы рекомендуют собственникам подписывать договора о дарении квартиры, только если они полностью уверены в том, что в дальнейшем одариваемый не выгонит их из нее.

Все эти риски стоит учитывать не только дарителю и одариваемому, но также лицу, которое решит в дальнейшем купить подаренное жилье. Оно может столкнуться с тем, что родственники дарителя захотят оспорить договор дарения: это чревато потерей купленной недвижимости и утратой заплаченных за ее покупку денег.

Когда выгодно передавать жилье по договору дарения?

Выбирая способ оформления передачи квартиры или доли в ней другому лицу, специалисты рекомендуют опираться на следующие критерии при выборе договора дарения. Подписание такого документа, как полагают опытные юристы, выгодно и удобно, если

стороны сделки – близкие родственники, а передача жилья для них – просто формальность;
у дарителя есть еще одно жилье, где он может проживать, передав свою квартиру или долю в ней другому лицу;
у дарителя есть полная уверенность в том, что, когда он подпишет договор дарения, он по-прежнему будет иметь право жить на подаренной жилплощади.

Когда у собственника квартиры или доли в ней есть сомнения в том, что одариваемое лицо оправдает его доверие, юристы рекомендуют использовать другие варианты оформления сделки с недвижимым имуществом, например, завещание или договор мены. По завещанию недвижимость переходит к новому владельцу только после того, как завещатель умрет. А сделка мены подразумевает, что за получаемое имущество вторая сторона что-то дает собственнику недвижимости – другое имущество или услуги.

Третий вариант – оформление договоренности о купле-продажи, согласно которому покупатель оплачивает стоимость квартиры или доли в ней. Также может быть заключен договор ренты: недвижимость становится имуществом нового хозяина после того, как он выплачивает его стоимость по частям либо выполняет какие-либо действия, указанные в документе, например, ухаживает за больным или пожилым собственником квартиры.

Как подстраховаться при заключении договора дарения?

Минимизировать риски при оформлении дарственной и свести их практически к нулю поможет нотариальное заверение документа при заключении такого договора, а также договора купли-продажи, когда подаренная квартира или доля в ней в дальнейшем приобретается другим лицом.

Нотариус подготовит юридически грамотную дарственную, а также проконсультирует по всем связанным с заключением такой сделки вопросам. Он выступит гарантом того, что при подписании документа ни одна из сторон не была введена в заблуждение и точно сознавала, что ставит свою подпись именно под договором дарения. Это исключит дальнейшую возможность оспаривания сделки в суде на основании того, что даритель не отдавал себе отчета о правовых последствиях, подписывая документ. Повышенная доказательная сила нотариальных актов сводит риск оспаривания практически к нулю.

Можно зафиксировать нотариальное удостоверение сделки на видео: это станет дополнительным доказательством законности договора дарения, образец и подробную инструкцию которого можно найти на нашем сайте.

Образец: Договор дарения

Заключение

Договор дарения квартиры или доли в ней дает сторонам ряд существенных преимуществ, но в то же время содержит определенные условия и риски. По словам юристов, при выборе этой формы оформления передачи квартиры или доли в ней стоит внимательно оценить, в каких отношениях находятся потенциальный даритель и одариваемый. Такая форма оформления отношений, полагают специалисты, позволяет выиграть обеим сторонам только при условии, что они являются родственниками и между ними существует высокий уровень доверия.

Не стоит также пренебрегать нотариальным заверением документа: это станет дополнительной гарантией уверенности в том, что в будущем сделка не принесет негативных последствий.

Что такое дарственная на квартиру?

Последние изменения: Январь 2020

Владелец имущества вправе распоряжаться собственностью по своему усмотрению. Одним из вариантов передачи прав другому человеку служит сделка дарения. Собираясь подарить городскую недвижимость, стоит поинтересоваться, что такое дарственная на квартиру, и какие последствия влечет за собой передача дара. Существует множество нюансов, которые необходимо учесть при переоформлении, чтобы сделка не привела к повышенным расходам и не создала дополнительных проблем для стороны одариваемого или дарителя.

Общие положения

Документальным основанием для бесплатной передачи квартиры служит составленная надлежащим образом дарственная, подписанная со стороны собственника и лица, принимающего подарок. Главной отличительной особенностью является соблюдение принципа безвозмездности, т.е. даритель не должен извлекать выгоды из совершаемого действия.

Договор является двусторонним. Стороны, кто оформляет дарственную на квартиру, представлены:

стороной дарителя; стороной одариваемых.

Закон не устанавливает ограничений при определении сторон сделки. Дарителем может стать любой гражданин, полноправный собственник имущества, либо организация. Принимать дар также могут обычные граждане, либо юридические лица (с небольшими оговорками для коммерческих структур). Однако есть большая разница в налоговых последствиях для одариваемого, если он не является близким родственником для владельца жилья.

В следующих ситуациях вводится законодательный запрет на передачу имущества:

От больного – в пользу своего лечащего врача.
От одной коммерческой структуры – другой.
От гражданина – обслуживающему соцработнику или госслужащему.
От ученика в пользу учителя.

Если стоимость подарка не превысила 3 тысяч рублей, отдельного оформления договора не требуется, достаточно устной договоренности. В остальных случаях подарок считается перешедшим в собственность одариваемого, если подписано отдельное соглашение.

Для признания сделки законной должны быть соблюдены следующие параметры:

отсутствие выгоды для дарителя не предполагает никакой платы за передачу объекта; наличие доброй воли двух сторон сделки; отсутствие условий, ограничивающих права лица, принимающего дар.

Помимо недвижимости, в подарок передают другие виды имущества, ценные вещи, а также денежные средства.

Разновидности дарения: что выбрать

Отдельного внимания заслуживают условия, которые прописывают в договоре. В отношении недвижимости, существуют варианты, как оформить дарение:

реального дара, с последующей передачей объекта в полное распоряжение новому владельцу сразу после переоформления прав в Росреестре; консенсуального договора, предполагающего передачу не имущества, а обещания подарить жилье одаряемому.

В большинстве ситуаций, граждане выбирают стандартный формат договора с возможностью сразу переоформить имущество. Консенсуальное соглашение составляется письменно, с указанием объекта собственности, его характеристиками, а также подтверждением намерения отдать квартиру впоследствии. Особенность консенсуального документа в завершении сделки только в определенный момент будущего.

Как оформить дарственную

Порядок, как составить дарственную на квартиру, не создает сложностей для дарителя и является одной из наиболее простых процедур. Однако, в силу значимости сделки, следует обеспечить контроль законности договора и отсутствие риска оспаривания.

Перед составлением договора стороны готовят бумаги:

действующие гражданские паспорта сторон; документ, подтверждающий право распоряжения указанным объектом; кадастровая и техдокументация, устанавливающая идентификационные характеристики объекта; при совершении сделки через представителя – нотариальная доверенность.

Часто родственники одаривают ребенка, не достигшего 18-летия. В таком случае, договор оформляют через нотариальную контору, гарантируя отсутствие спорных ситуаций и риска аннулирования сделки.

Дополнительно с подписанием договора стороны оформляют приемопередаточный акт (если объект сразу поступает в распоряжение нового владельца). Для признания акта законным в самом договоре указывают о том, что процедура передачи должна быть подтверждена актом.

Собранные документы вместе с подписанной дарственной передают на регистрацию в отдел Росреестра. Только после внесения регистрационной записи квартира переходит в распоряжение одаряемому. Предварительно оплачивается квитанция с госпошлиной за проведение регистрационных услуг.

Что входит в состав договора?

По договоренности сторон и при отсутствии риска оспаривания договор по силам оформить и без нотариуса, так как составить договор дарения квартиры можно самостоятельно, используя существующие бланки, придерживаясь формата по образцу.

При оформлении текста важно учесть, что дарение происходит абсолютно безвозмездно. При наличии указаний о необходимости внесения одариваемым какой-либо платы или оказанием услуги в пользу дарителя, сделка признается недействительной. Для этих случаев предпочтительны варианты обмена или купли-продажи. При намерении передать квартиру после смерти альтернативой станет оформление завещания.

Отдельно в дарственной допускается:

указание пункта о возврате имущества к предыдущему хозяину, если смерть лица, принявшего подарок, наступит раньше; внесение условия о проживании бывшего владельца на территории переданной квартиры; ввод условия о передаче жилья после наступления определенного события или спустя некоторый срок.

Стандартного бланка, заполняемого в строгом соответствии, не установлено. К обязательным реквизитам относят:

личные сведения о сторонах: полностью ФИО и данные из гражданских паспортов; цель сделки – переоформление собственности на безвозмездной основе; точные характеристики дара — адрес расположения, размер жилья, этаж, номер по кадастровому учету; законное основание для распоряжений собственностью (покупка, приватизация, дарение, наследование); стоимость жилья (нужна для дальнейшего исчисления подоходного налога); день и место подписания; сколько экземпляров подписано (определяется по количеству участников плюс еще один для Росреестра).

Варианты оформления пожизненного проживания

Старшее поколение часто предпочитает передать свою квартиру в дар еще при жизни, исключая риск выявления нежелательных претендентов на наследственную массу после смерти. Однако, если жилье – единственное, возникает проблема документальной фиксации права продолжать жить в квартире вплоть до смерти. Включение пункта о праве пожизненного проживания страхует бывшего владельца на случай, если одариваемый решит продать, обменять, заложить собственность. Без данного дополнения правовая позиция хозяина весьма уязвима.

Сложность представляет правильное указание в договоре обременения, избегая подозрений в ответных услугах со стороны принимающего дар.

Следует отметить, что сохранение права проживания не является выгодой для дарителя, так как не предполагает получение какого-либо дохода или дополнительных преимуществ. Хозяин лишь сохраняет прежний образ жизни и право пользоваться тем, что принадлежало ему. Главное, чтобы на момент подписания дарственной он был зарегистрирован на жилплощади на постоянной основе.

К неотъемлемой части документа с пожизненным проживанием дарителя относят указание порядка пользования жильем:

Оставление в пользование хозяина 1 комнаты. Переоформление всей недвижимости после смерти. Стороны договариваются о передаче в пользование имущества третьим лицам (обычно, в пользу детям лица, принимающего дар).

Вне зависимости от дополнительных условий, при пожизненном пользовании дар передается только после смерти в отношении лица, подписавшего договор в качестве одариваемого.

Можно ли подарить без права дальнейшей продажи

Дарение привлекает мошенников, а также дает возможность распоряжения подарком в ущерб интересов бывшего владельца. Включение условия пожизненного пользования и временное ограничение права отчуждать собственность на возмездной основе исключает или снижает риск мошенничества. Дарение без права продажи реализуется в виде отсроченного момента вступления в право распоряжения.

Бывший собственник вправе оспорить сделку, если будут выявлены нарушения при подписании договора. Срок исковой давности в данном случае составляет 12 месяцев. В случае представления доказательств совершения сделки под угрозой расправы, насилии, либо при выявлении иных фактов, не позволяющих признать сделку законной, у бывшего владельца есть год на оспаривание совершенной сделки.

В остальных случаях, стандартная процедура дарения предполагает полную потерю имущественных прав, что предполагает право реализации имущества и иных сделок по распоряжению.

Какие последствия ждут после переоформления

Дарственная – обычная процедура для родственников, намеренных передать в личное пользование недвижимость человеку, находящемуся в супружеских отношениях без риска раздела имущества при разводе. Совместно нажитое имущество при разводе подлежит делению между мужем и женой. Гарантия личной принадлежности и неделимости объекта – то, что дает дарственная на квартиру. Тем не менее, есть ряд характеристик, побуждающих выбирать вариант купли-продажи или завещания, так как избежать печальных последствий не всегда удается.

Налоговые последствия

Главным недостатком дарения является необходимость уплаты 13-процентного налога, если собственность передается не в пределах близкого круга семьи. Для иностранных граждан и тех, кто отсутствовал на территории РФ на протяжении последних 183 дней, ставка и вовсе увеличивается до 30% от стоимости.

Не рекомендуется указывать заниженную стоимость, так как проверить информацию не составит труда, позволяя доначислить налоговый платеж. Закон позволяет указывать в договоре любую из трех видов стоимости:

инвентаризационную; кадастровую; рыночную.

супруги; родители и дети; дедушки, бабушки, внуки.

Риск оспаривания условий

При непродуманной формулировке дополнительных условий передачи дара весьма велика вероятность оспаривания со стороны возможных претендентов на имущество как наследственную массу.

Если дарителем выступает лицо в зрелом возрасте, третьи лица часто требуют признать сделку ничтожной ввиду недееспособности человека.

Избежать проблем поможет привлечение нотариуса к составлению договора. Он проследит за неукоснительным соблюдением всех требований закона к сделке.

Необратимость последствий

Хозяин должен понимать, что получить квартиру обратно довольно сложно, даже если одариваемый поступает по отношению к дарителю неэтично.

Основанием для отмены дарственной могут стать выявленные нарушения процедуры или при оставлении договора, а также при отсутствии альтернативной жилплощади или подтвержденного факта преступных действий по отношению к дарителю.