Что значит продать квартиру по переуступке?

Что значит продать квартиру по переуступке?

Переуступка квартиры — что это

Переуступка квартиры — что это

Представьте: вы хотите сэкономить на покупке жилья и решили приобрести его в недостроенном доме — дешевле, чем на первичном и вторичном рынке. Но вся недвижимость уже раскуплена по договору ДДУ. Вы можете приобрести ее по договору переуступки прав. В статье расскажем, что такое переуступка квартиры в новостройке , как ее оформить и сколько придется заплатить.

Что такое переуступка

Переуступка — это сделка, при которой право требования недвижимости переходит от продавца к покупателю. Сделка называется цессией, продавец — цедент, а покупатель — цессионарий. Все, что касается переуступки, регламентируется ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также отдельными пунктами Гражданского Кодекса Российской Федерации — например, статьей 382.

Важный момент: по договору происходит не передача недвижимости, а передача прав ее требования, потому что квартир еще не существует по документам. Покупатель может требовать право собственности на недвижимость после того, как застройщик введет дом в эксплуатацию, оформив все необходимые для этого документы.

При каких условиях возможна сделка? Продажа квартиры по переуступке проходит только в домах на стадии строительства. По закону, участник долевого строительства может уступить права требования по договору только после оплаты цены сделки или одновременно с переводом долга на нового участника ДС.

К каким объектам можно применять продажу по переуступке? Чаще всего встречается переуступка прав собственности при ДДУ с переуступкой обязанностей, но есть и переуступка пая в ЖСК. Цессия при договоре долевого участия в строительстве больше регламентирована законодательством, поэтому безопаснее для продавца и покупателя.

Что такое договор переуступки права на квартиру? Договор переуступки права называют цессией. Его заключают в дополнение к основному ДДУ или документу, заключенному при вступлении в жилищно-строительный кооператив. По договору, в основной сделке меняется участник ДС — застройщик обязан передать недвижимость не тому, с кем впервые заключил договор, а тому, кто приобрел право требования на недвижимость.

Какие требования есть к сделке? Цессия, как и заключение договора ДДУ, должна обязательно пройти регистрацию в Росреестре. Без регистрации у вас не будет никаких юридических прав на недвижимость. Кроме того, застройщик обязательно должен разрешить переуступку прав, иначе сделка не состоится.

Чем цессия отличается от купли-продажи? По договору купли-продажи покупатель получает готовую недвижимость и сразу оформляет право собственности на нее, а продавец — денежные средства за жилье. По договору переуступки покупатель получает лишь права требования на недвижимость, которой еще нет, а иногда — и обязательство оплатить остаток взноса застройщику. То есть цессия — это гарантия того, что оформление права собственности состоится в будущем.

Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость

У любого способа покупки есть плюсы и минусы, цессия — не исключение. Рассмотрим преимущества переуступки для продавца и покупателя.

Возможность быстро заработать на переуступке квартиры — можно заключить договор ДДУ сразу после публикации проектной декларации, а переуступить права под конец строительства, когда недвижимость возрастет в цене.

Переуступка прав требования на недвижимость занимает больше времени на оформление, чем договор купли-продажи, дарения и другие формы документов. Нужно общаться с застройщиком, покупателем, посещать Росреестр.

Налогообложение. Цессия, как и другие сделки с недвижимостью, совершенные с целью получения дохода, облагаются налогом и требуют подачи декларации согласно 208 статье НК РФ .

Возможность купить жилье дешевле, чем на первичном и вторичном рынке. Если цеденту срочно нужны деньги, можно купить недвижимость даже дешевле, чем покупал он. Разница в цене иногда достигает 5–20%.

Можно заработать на перепродаже — если купить жилье на этапе строительства , вы потратите меньше, чем если покупали бы его на первичном рынке. После сдачи дома в эксплуатацию можете продать квартиру с наценкой 5–50% в зависимости от инвестиций, ситуации на рынке.

Получение не недвижимости, а права требования на нее. Застройщик может обанкротиться, затягивать срок строительства или срок оформления документов. А при стандартном договоре переуступки вы сможете воздействовать только на компанию-застройщика, а не на цедента.

Можно купить право требования с неисполненными до конца обязательствами или просрочкой выплат застройщику.

Можно стать жертвой «двойных продаж», если не регистрировать договор в Росреестре, или потерять инвестиции, если оформить его неправильно.

Застройщик может обанкротиться, и объект окажется недостроем — иногда стройки затягиваются на годы.

Как правильно выбрать жилье для покупки по переуступке

Чтобы минимизировать риски при покупке недостроенного жилья, попросите у продавца оригинал ДДУ. Проверьте, есть ли на нем печати и подписи застройщика, отметка о регистрации в Росреестре. Если всего этого нет — перед вами мошенник.

Также проверьте репутацию застройщика. Для этого:

Проверьте, не находится ли застройщик в стадии банкротства. Для этого зайдите на сайт Единого федерального реестра сведений о банкротстве и введите название компании. Если она — банкрот, откажитесь от покупки. Иначе придется потратить много сил, денег, нервов на то, чтобы получить хоть какую-то компенсацию.

Посмотрите, не заведено ли на компанию-застройщика уголовных дел. Сделать это можно в электронной картотеке сайта Федеральных арбитражных судов . Учтите, что чем крупнее компания — тем больше судебных дел с ней будет. Посмотрите на суть — из-за чего люди подают в суд, что требуют, какие решения вынесены по ранее закрытым делам.

Посмотрите проектную декларацию. Застройщики размещают ее в открытом доступе на официальном сайте либо высылают по первому запросу. Просмотрите сроки сдачи, характеристики жилья. Если информация соответствует реальному положению дел, застройщику можно доверять.

🔎 Почитайте отзывы о компании. Зарегистрируйтесь на форумах, пообщайтесь с теми, кто уже покупал жилье по ДДУ или договору переуступки. Если негативных откликов больше — от покупки лучше отказаться. Если их мало или нет — компании можно доверять: скорее всего, она работает качественно.

Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме — инструкция по оформлению договора

Покупка квартиры по переуступке прав требует сбора пакета документов, составления договора и его регистрации в Росреестре. Мы объясним, что нужно делать, по шагам.

Шаг 1: соберите пакет документов

Для регистрации цессии обеим сторонам понадобятся:

📂 письменное согласие на сделку либо личное присутствие супругов;

📂 сам договор долевого участия;

📂 разрешение на переуступку прав от застройщика;

📂 справка о погашении задолженности перед застройщиком;

📂 разрешение от банка на переуступку прав.

Письменное согласие супруга продавца нужно, если в браке был оформлен ДДУ и проведена оплата за объект долевого строительства. В этом случае имущество является совместно нажитым, и супруг должен предоставить письменное нотариально заверенное согласие на продажу. Если покупатель тоже находится в браке, ему также нужно получить письменное согласие от супруга на сделку.

Цессия вносит изменения в договор: на место старого дольщика — продавца — становится новый — покупатель.

Разрешение на переуступку прав от застройщика нужно, чтобы он не смог признать сделку незаконной. Если требование получать согласие застройщика на переуступку прав в ДДУ, обязательно уведомите компанию о намерении провести сделку и получите письменное согласие. Если такого требования нет в основном договоре, достаточно направить застройщику письменное уведомление о проведении сделки. Некоторыми ДДУ предусмотрено, что застройщик взимает плату за выдачу разрешения на переуступку прав.

Справка о погашении задолженности перед застройщиком выдается компанией-застройщиком после полной оплаты цены договора. Если задолженность не погашена, в сделке принимает участие представитель застройщика, а обязанность по выплате денег переходит к цессионеру — покупателю недвижимости.

Разрешение от банка на проведение сделки нужно, если продавец — первичный покупатель недвижимости — приобретал ее на кредитные средства. В этом случае право требования находится под залогом. Если не получить согласие банка, сделку признают неправомерной. Важно: некоторые банки выдают разрешение, только если покупатель уже выплатил всю сумму долга.

Переуступка права на квартиру. Что такое переуступка и зачем она нужна?

Переуступка права, как правило, идет рука об руку с новостройками и договорами долевого участия. Она применяется при продаже квартир на последнем этапе строительства, перед сдачей дома в эксплуатацию. Фактически если вы хотите приобрести новостройку на завершающем этапе строительства, то, скорее всего, вам придется покупать ее по договору переуступки, потому что обычно в этот момент квартир от застройщика уже не остается и купить желанный объект можно только у инвесторов, вложившихся на ранних этапах.

Что такое переуступка?

Пока новостройка не построена и не сдана, дольщики, которые вложились в строительство, вместо свидетельства о собственности имеют на руках договоры участия в долевом строительстве (так называемые ДДУ). Эти договоры и являются необходимым и достаточным условием оформления права собственности на квартиру тогда, когда дом будет сдан, и фактически закрепляют это право. Так вот передача этого права другому лицу и называется переуступкой. То есть договор уступки прав требования означает приобретение не квартиры, а права требования на передачу ее в собственность.

Почему продают по переуступке?

В тот период, когда дом, в котором у человека есть долевая собственность, сдается в эксплуатацию, подписывается акт приема-передачи и оформляется свидетельство о собственности, продавать квартиру нельзя. И этот временной лаг может составлять от одного до нескольких месяцев. Именно поэтому инвесторы, которые не хотят находиться в таком «подвешенном» состоянии стараются реализовать свое имущество до сдачи дома.

Почему покупают по переуступке?

В чем же преимущество покупки квартиры по переуступке права собственности? Конечно же, в цене. Как правило, переуступают права на квартиры профессиональные инвесторы, которые рискуют своими деньгами и вкладываются в недвижимость на этапе котлована. Вместе с тем они не любят оформлять свои инвестиционные квартиры в собственность и хотя квартиры со свидетельством и дороже, предпочитают продавать их по переуступке. Именно поэтому практика покупки готовой квартиры по переуступке на этапе перед самой сдачей дома довольно широко распространена.

Риски при переуступке

Основной риск, который может нести в себе договор переуступки – это признание его недействительным. Причины для этого могут быть разными, однако вне зависимости от их характера защита и покупателя и продавца одна – указывать реальную цену, которая была заплачена. В ином случае при спорных моментах вернуть свои деньги в полном объеме не получится.

Так называемые «двойные» продажи, то есть продажи одной квартиры двум и более лицам происходят по инвестиционным соглашениям или по предварительным договорам купли-продажи. Поэтому избежать «двойной» продажи достаточно просто – нужно пользоваться переуступкой прав только по договору долевого участия с регистрацией, ведь только по ним ведется государственный реестр и учет.

Около 25% сделок с недвижимостью осуществляется по договорам переуступки права. Они вполне безопасны и одобряются банками в случае покупки квартиры через ипотеку. Риски, которые несут в себе сделки по переуступке, связаны скорее с рисками самого долевого строительства, ведь даже когда квартира построена и готова не факт, что дом будет принят контролирующими органами и сдан в эксплуатацию. Поэтому при покупке квартиры по переуступке права, кроме продавца необходимо внимательно проверять и самого застройщика.

Читать еще:  Как оформить доверенность на дарение доли квартиры?

Не рекомендуем покупателям связываться с продавцами, которые имеют иные договоры, нежели договор об участии в долевом строительстве с государственной регистрацией. Только такой договор считается защищенным федеральным законом 214 «Об участии в долевом строительстве» от 30 декабря 2004 года.

Продажа квартиры по переуступке прав

Договор переуступки права собственности на квартиру или договор цессии работает на основании все того же ФЗ «Об участии в долевом строительстве». И хотя в нем не сказано о необходимости получения согласия застройщика на переуступку права, скорее всего, это придется сделать – такие пункты вносятся застройщиками в ДДУ. Конечно федеральный закон выше договора строительной компании. Тем не менее, продавцу лучше уведомить застройщика о предстоящей сделке и сделать это заранее и в письменной форме. Застройщики с хорошей репутацией и опытом работы не препятствуют продаже квартир по договорам переуступки.

При продаже квартиры, если ее покупка осуществлялась в браке, потребуется нотариально заверенное согласие супруга/супруги на сделку, так как «долевка» является совместно нажитым имуществом. В случае же совместной собственности может потребоваться и личное присутствие.

Покупка квартиры по переуступке прав

Покупая квартиру по договору цессии (переуступке прав) покупатель фактически заменяет продавца в договоре долевого участия в строительстве. При этом у него появляются соответствующие права и обязанности. В случае покупки «долевки» – права и обязанности дольщика. Не лишним будет проверить застройщика, посмотреть платежные документы продавца, удостовериться, что взаимные обязательства застройщика и дольщика выполнены в полном объеме. Необходимо убедиться, что продавец квартиры полностью выплатил сумму по договору долевого участия. Информацию о квартире можно получить и у продавца и у застройщика, после чего сравнить ее на предмет соответствия.

Договор переуступки права собственности на квартиру

Сам договор переуступки права собственности от продавца к покупателю должен включать в себя приложение документа, по которому у продавца возникло право, которое теперь переходит к покупателю (ДДУ), а также сумму сделки и порядок расчета. Кроме того должно иметься согласие застройщика на эту переуступку, а также присутствовать полная информация об объекте. Оформление договора переуступки возможно только до сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи.

Налоги при переуступке права

Согласно налоговому кодексу РФ любой доход, полученный гражданином России должен облагаться налогом. В том числе и если он получен от продажи квартиры по договору переуступки. Таким образом, вне зависимости от того, осуществлена продажа квартиры, находящаяся в собственности или продажа долевой собственности, доход налогом облагается. Однако сама налоговая база может быть уменьшена на величину произведенных расходов. Фактически налог необходимо заплатить лишь с разницы суммы продажи по договору переуступки и суммы покупки «долевки» у застройщика.

Пример: квартира, купленная у застройщика, стоила 2 000 000 рублей и через год была продана по договору переуступки за 2 500 000 рублей. Налог составит 13% от 500 000 рублей, то есть 65 000 рублей.

Очевидно, что если суммы одинаковы, то налог равен нулю. Однако и в случае, когда налог платить нужно, и в случае, когда налог равен нулю, необходимо подавать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Иначе вам могут прислать уведомление на всю сумму продажи или оштрафовать за отсутствие декларации.

Что значит продать квартиру по переуступке?

По переуступке можно продать и купить квартиру. Преимущества будут разными для каждого случая. Если продаете, то можете сделать это до получения ключей. Если покупаете, то можно найти планировку, которой уже нет у застройщика. Рассказываем на примере Центра переуступок «Петербургской Недвижимости», как это работает.

Что такое переуступка?

Переуступка – это передача прав и обязанностей по договору на квартиру от одного дольщика к другому. Те, кто продают, могут сделать это до подписания акта-приема передачи и получения ключей. Для тех, кто покупает, выбор становится больше: по переуступке часто продают квартиры, которых уже нет в открытой экспозиции у застройщика.

В жилых комплексах компании Setl Group возможна реализация квартиры в собственности. Это можно сделать в течение года после подписания акта приема-передачи, но при условии, что в квартире никто не жил и не был сделан ремонт.

В среднем продажа по переуступке занимает от 1 до 3 месяцев. Но каждая ситуация индивидуальна и зависит от планировки, наличия аналогичных квартир у застройщика и самого жилого комплекса.

В жилых комплексах Setl Group представлены квартиры с отделкой. Это удобно для тех, кто покупает переуступку, можно быстрее переехать

Какие плюсы есть для тех, кто продает?

Квартира будет выставлена на продажу вместе с предложением от застройщика. Клиенты сразу видят ее в поиске, поэтому продажа пройдет быстрее.

Если на квартиру была оформлена ипотека, то ее тоже можно продать по переуступке. В «Петербургской Недвижимости» разработан единый договор, согласованный с ведущими банками и застройщиками, что существенно экономит время при оформлении сделки.

«Петербургская Недвижимость» проводит показы квартир в строящемся доме. Это эксклюзивное предложение компании. Застройщики, как правило, не пускают на объект до ввода в эксплуатацию, только по специальному согласованию.

Дополнительная скидка на покупку новой квартиры. Если вы продаете квартиру, чтобы купить новую, то «Петербургская Недвижимость» предоставит скидку от 95 тысяч рублей. Предложение распространяется на все дома компании Setl Group.

Так выглядят квартиры по переуступке на сайте компании spbrealty.ru

Кому подойдет перепродажа по переуступке?

Инвесторам. В сервис «Петербургской Недвижимости» по управлению инвестициями включено специальное предложение для клиентов-инвесторов – оповещение о лучшем времени выхода из инвестиции. Как правило, это наступает за несколько месяцев до сдачи дома в эксплуатацию, когда цены уже выросли, а спрос по-прежнему высокий.

Тем, у кого изменились планы. За время строительства дома (2-3 года) многое может измениться. Например, выросла семья и однокомнатная квартира уже может быть маловата. Для таких случаев и существует возможность перепродать квартиру, чтобы купить новую большего метража или в другом жилом комплексе

Какие плюсы есть для тех, кто покупает?

Переуступка – возможность выбрать квартиру, которой уже нет в наличии у застройщика. Это и наиболее востребованные планировки, и редкие форматы.

Цена на переуступку, как правило, ниже, чем у застройщика. Это еще и возможность сэкономить.

В договоре при переуступке участвует не только два дольщика, но и застройщик. Это дополнительный гарант надежности покупки. Сделка и договоры проверяются юристами на всех этапах.

Квартиру по переуступке можно купить в ипотеку. Специалисты сами согласуют документы с застройщиком и банком.

Кому подойдет покупка по переуступке?

Тем, кто хочет быстрее переехать. Как правило, к концу строительства самые востребованные и интересные планировки уже не представлены у застройщика. По переуступке же можно купить квартиру и в доме в высокой стадии готовности.

Тем, кто выбирает квартиру на вторичном рынке. По переуступке можно найти готовую квартиру, в которой никто не жил, но при этом в новом современном доме и по более доступной цене.

Тем, кто хочет именно этот дом. Представьте, что вы нашли тот самый жилой комплекс, который хотели. Вас устраивает район, адрес, окружение, и дом вот-вот сдается, можно не ждать. Но у застройщика подходящей вам планировки нет. В этом случае переуступка – один из вариантов купить квартиру, которую вы хотели.

Жилой комплекс “Палацио” уже сдан, но в нем еще можно купить квартиру интересной планировки

В Центре переуступок «Петербургской Недвижимости» можно продать и купить квартиру. Смотреть, какие квартиры представлены в продаже сейчас, удобно в личном кабинете на сайте компании. Это доступ к актуальным ценам и всем планировками в наличии.

Что значит продать квартиру по переуступке?

Добрый день! Сегодня хотим рассказать про переуступки – что это такое, как купить квартиру по переуступке, какие документы для этого нужны и прочие нюансы, касающиеся этой темы. Многие покупатели задаются вопросом – можно ли купить квартиру в новостройке по цене ниже, чем у застройщика? Мы попросили Андрея Кашапова, руководителя отдела переуступок ПАН, рассказать подробнее о том, почему покупать квартиру по переуступке – это выгодно.

1. Что такое переуступка?

Переуступка – это квартира, которую приобрели на этапе строительства дома и перепродали до подписания акта приёма передачи с застройщиком.

Переуступка квартиры – это вариант покупки новостройки. Отличие в том, что квартира покупается не у застройщика. Квартира приобретается у физического лица (инвестора) или у подрядной организации, с которой застройщик рассчитался квадратными метрами за какие-либо услуги при строительстве этого жилого комплекса.

Также переуступки – это права и обязанности, которые передаются в результате сделки от одного лица к другому.

Важно знать, что если обязанности по оплате прежний дольщик выполнил не в полном объёме, то в результате переуступки это обязательство переходит на нового дольщика (покупателя).

Переуступка – это ещё не собственность, квартиры эти смотреть нельзя. Они ещё строятся. У продавца (Цедента) нет прав показывать квартиру, они возникнут у покупателя (Цессионария), когда он подпишет Акт приёма передачи квартиры.

А ещё переуступка – это возможность:

  1. Найти ту квартиру, которую хочется.
  2. Приобрести квартиру, когда у застройщика они уже закончились.
  3. Купить дешевле, чем у застройщика. Возможность продать квартиру, если поменялась семейная ситуация. У дольщика есть такое право.

2. Как оформляется переуступка квартиры?

Порядок заключения договора цессии регулируется Гражданским кодексом РФ.

Существует 2 схемы, на практике их 3:

  1. по предварительному договору купли продажи (ПДКП)
  2. по договору долевого участия в строительстве (ДДУ)
  3. уступка прав на пай в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК) – эта схема переуступки прав действующим законодательством не запрещена, но и не предусмотрена, а на практике редко, но применяется.

Поговорим про переуступку прав по ДДУ. Риски при такой схеме меньше. Она чаще всего применяется на рынке недвижимости.

При переуступке прав по ДДУ расчёты между застройщиком и продавцом-цедентом должны быть произведены до уступки своих прав покупателю-цессионарию. Либо невыплаченные долги переводятся на цессионария одновременно с заключением цессии.

Есть ряд принципиально важных положений при заключении договора цессии .

  • Договор заключается в письменном виде, подлежит обязательной государственной регистрации, а также нотариальной заверке;
  • Права и обязанности переходят к новому владельцу в том же объеме, в каком имелись у предыдущего.
  • Для передачи денежных средств стороны пользуются безопасными расчётами (банковские ячейки, аккредитивы, эскроу-счета)

Деньги резервируются покупателем для продавца, но забрать их продавец может лишь после подписания всех документов, и их регистрации договора цессии в Росреестре.

Договор цессии необходимо тщательно изучить и обратить внимание на следующие документы:

  1. Тип договора, по которому переуступается право.
  2. Позиция застройщика относительно переуступки прав – необходимость согласия, отсутствие запрета.
  3. Объём прав и обязанностей, передающихся от цедента к цессионарию.
  4. Документы, прилагаемые к договору.

3. Какие документы нужны для переуступки квартиры?

Для того, чтобы произошла сделка, продавец и покупатель переуступки должны найти друг друга (самостоятельно, либо с помощью риэлторов).

А когда встретились – провести между собой переговоры, согласовать цену, договориться о том, как будут произведены расчёты. Дальше покупатель знакомится с документами по переуступке.

Далее, чтобы сделка была зарегистрирована, необходимо собрать пакет документов и подать его на регистрацию в ближайшее отделение Росреестра или МФЦ. Какие документы надо подготовить и иметь при себе участникам сделки?

  1. Составленный в простой письменной форме договор цессии. Подписанный двумя сторонами. В исключительных случаях сделку по переуступке необходимо заверять у нотариуса.
  2. Договор долевого участия с отметкой о регистрации в Росреестре.
  3. Платёжные документы, подтверждающие, что первоначальный дольщик выполнил все финансовые обязательства перед застройщиком и не имеет задолженности перед ним.
  4. Квитанцию об оплате гос. пошлины.
  5. Паспорта обеих сторон сделки.
  6. Заверенное нотариусом согласие супруга продавца на заключение сделки.
  7. Разрешение о переуступке прав от компании-застройщика.
  8. Спpaвкy oб oтcyтcтвии зaдoлжeннocти пepeд зacтpoйщикoм (он же акт сверки) или oбязaтeльcтвo oплaчивaть ocтaтoк cyммы.

Пpeдocтaвляйтe opигинaлы вcex дoкyмeнтoв. Ecли нeт вoзмoжнocти пpeдocтaвить opигинaл, coтpyдник Pocpeecтpa или MФЦ мoжeт пpинять нoтapиaльнo зaвepeннyю кoпию.

Гocyдapcтвeннyю пoшлинy зa peгиcтpaцию пepeycтyпки пpaвa тpeбoвaния нeдвижимocти oплaчивaют зapaнee. Ee paзмep cocтaвляeт 350 руб. для физичecкиx и юpидичecкиx лиц, пoшлинy вceгдa oплaчивaeт пoкyпaтeль.

Пocлe тoгo, кaк coтpyдник пpимeт дoкyмeнты, oн выдacт pacпиcкy c пepeчнeм пpинятыx бyмaг и cpoкoм внeceния измeнeний в ДДУ. Oбычнo oн cocтaвляeт 10 днeй. B нaзнaчeннyю дaтy coтpyдник МФЦ выдacт oбpaтнo пpинятыe дoкyмeнты и yвeдoмит o внeceнии измeнeний в дoгoвop дoлeвoгo yчacтия.

4. Почему переуступка дешевле?

Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадратный метр» постепенно растет по мере приближения срока сдачи объекта. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).

Чем же так привлекает покупателя переуступка. Чаще всего – ценой! А почему же переуступка дешевле? Давайте разберёмся.

  1. Конкуренция. Инвестор-продавец переуступки должен постоянно конкурировать с застройщиком и другими продавцами переуступок, поэтому зачастую переуступки стоят ниже на 5-10%, чем аналогичные квартиры у застройщика.
  2. Можно торговаться. Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи квартиры. После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 – 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Либо, если квартиру можно оформить в собственность, это влечёт за собой дополнительные временные и финансовые издержки для продавца. Поэтому в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке. Торговаться можно всегда в принципе!
  3. Квартиры от подрядчиков. Это тоже переуступки. Застройщик рассчитался “квадратными” метрами с организациями, участвующими в строительстве дома за какие-либо услуги, работы. Либо “квартирами” рассчитались с владельцем земельного участка на котором ведётся строительство. Такие организации заинтересованы в скорейшем превращении таких переуступок в деньги, и они тоже продаются дешевле чем у застройщика. Правда такую квартиру лучше всего приобретать с риэлтором, так как есть много мелких нюансов.

Также хочу напомнить, что помимо получения прибыли есть и другие причины для продажи квартиры по переуступке:

  • нарушение сроков сдачи дома;
  • ненадлежащее качество жилья;
  • банкротство застройщика.

Будьте внимательны, когда видите супер-привлекательное предложение. Изучите ситуацию по заинтересовавшему вас ЖК и застройщику, почитайте отзывы в интернете, вступите в группы дольщиков. Или обратитесь к профессионалам рынка недвижимости, который убережёт вас от рискованной сделки!

Оставьте номер телефона и мы с Вами свяжемся в течении 15 минут!

Из вторых рук: как купить новостройку по переуступке прав

Покупка жилья в строящемся доме не всегда подразумевает, что сделка может быть заключена напрямую с застройщиком. Продажа квартир в новостройках другими юридическими лицами, а также первыми дольщиками — очень распространенная практика. По сути, они продают не сами квартиры, а переуступают свои права на них.

В коротких карточках рассказываем, как заключаются такие сделки, в чем их особенности и риски.

Переуступка прав Что это за сделка

Переуступка прав — это сделка по покупке в недостроенном доме квартиры, которая ранее была приобретена у застройщика. «Проще говоря, это замена одного дольщика на другого в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома», — поясняет начальник отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.

Дело в том, что в строящемся доме сам объект (квартира) пока еще не существует физически и не имеет точного почтового адреса. Есть только оформленное договором долевого участия право на него, и это право можно переуступить другому лицу. По сути, первоначальный дольщик передает покупателю право требования к застройщику о передаче квартиры после завершения строительства и прочие права и обязанности, предусмотренные ДДУ.

Продавцы Кто обычно продает недостроенное жилье

Во-первых, это оптовые инвесторы — как правило, юридические лица, купившие по ДДУ несколько десятков квартир. Приобретенные на старте продаж квартиры ближе к завершению строительства продаются дороже, на чем инвесторы и зарабатывают.

Во-вторых, продавцами выступают подрядные организации. Застройщик расплатился с ними за проделанную работу квадратными метрами, и им нужно конвертировать их в деньги.

В-третьих, это частные инвесторы (физические лица), которые тоже получают прибыль от продажи почти готовой квартиры, купленной по минимальной цене на этапе котлована.

Четвертый тип продавцов — дольщики в обычной жизненной ситуации: например, изначально купили то, на что хватило средств, но пока дом строился, появилась возможность приобрести квартиру большей площади или в другом районе.

«Нередко люди сначала приобретают однокомнатную квартиру, затем по мере роста цены к моменту сдачи дома ее переуступают и в том же проекте, но в следующей очереди, приобретают по стартовой цене уже более просторную квартиру» — отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Застройщик Нужно ли получать его разрешение

Не во всех случаях. Многие застройщики практикуют взимание комиссии за оформление разрешения (согласия) на переуступку. Этот пункт регулируется самим ДДУ: если в договор долевого участия внесено условие, что для уступки требуется получить согласие застройщика, его необходимо будет выполнить. «Размер комиссии может быть как фиксированным (30–60 тыс. руб. за квартиру), так и выраженным в виде процентной ставки (может достигать 4%)», — поясняет руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков.

Более того, застройщик даже может наложить запрет на реализацию квартиры по переуступке, чтобы первые дольщики в массовом порядке не выходили на рынок с предложениями о перепродаже. Но если в ДДУ нет запрета на уступку, то после проведения сделки новому дольщику нужно только уведомить о ней застройщика, приложив к письму копию зарегистрированного договора и свои контакты.

Комиссия Почему строительные компании ее берут

Так они стараются регулировать поведение инвесторов, купивших на котловане пул квартир, чтобы предотвратить выход на продажу большого объема по ценам ниже, чем у него самого. Инвестиционные квартиры часто реализуются на 5–10% ниже цен, выставленных застройщиком на аналогичное жилье.

«Есть проекты, в которых уступки вообще не играют никакой роли и не оказывают влияния на темпы реализации квартир застройщиком, — рассказал Олег Ступеньков. — Чаще всего это масштабные жилые комплексы с высокими темпами продаж. А вот на точечных проектах, где план продаж застройщика в месяц составляет не более 1 тыс. кв. м, потеря выгоды уже будет ощутимой».

Покупатель Чем ему выгодна такая покупка

Выгода покупки квартиры по переуступке прав заключается в том, что можно приобрести квартиру в строящемся доме дешевле, чем у самого застройщика, который регулярно проводит плановые повышения цен по мере готовности объекта. Кроме того, если основная масса квартир в интересующем объекте уже распродана, вполне вероятно, что интересный вариант можно будет купить по переуступке у первоначальных дольщиков.

Ограничения Что мешает заключению такой сделки

Договор переуступки прав можно заключить только в определенный промежуток времени: с момента государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) и до подписания передаточного акта между дольщиком и застройщиком. После оформления квартиры в собственность уже заключается договор купли-продажи.

Дольщик не может переуступить право требования по ДДУ, если он еще не оплатил договор. «Такое может быть, к примеру, если квартира приобреталась в рассрочку, — рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — В данном случае замена дольщика возможна только с согласия застройщика. При этом подписывается договор уступки с переводом долга. В текст соглашения вносится формулировка о том, что дольщик № 1 передает дольщику № 2 долг перед застройщиком в указанном размере».

Сделка Как она заключается

Первоначальный дольщик и покупатель заключают договор уступки прав требования (ДУПТ). Конечному покупателю передается оригинал этого документа и договор долевого участия (ДДУ). При этом в договоре уступки прав обязательна ссылка на ДДУ, также указывается основная информация об объекте, его характеристиках и стоимости. Кроме того, там должен быть подтвержден факт полного исполнения финансовых обязательств продавца перед застройщиком. В свою очередь, компания-застройщик передает новому покупателю документы об оплате. Если квартира в ипотеке, конечному покупателю нужно получить справку о снятии обременения.

Далее составляется передаточный акт всей вышеперечисленной документации, он заверяется обеими сторонами по договору об уступке прав требования. Пакет документов передается в МФЦ для регистрации ДУПТ в Росреестре, затем производится оплата покупки. После получения зарегистрированных документов покупатель приобретает законное право требования на квартиру.

Риски Чего следует опасаться в сделках по переуступке прав

Риск срыва сроков строительства не снижается, как и в случае с заключением ДДУ, поэтому важна тщательная проверка надежности застройщика. Можно оценить, например, количество выставленных первыми дольщиками квартир на продажу. «Большое количество предложений о продаже строящихся квартир от физических лиц может говорить о появлении проблем у застройщика и риске нарушения сроков окончания строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Есть также риск, что сделку объявят недействительной. Среди причин, которые могут к этому привести, — признание первого дольщика банкротом в течение года после продажи квартиры, а также отсутствие уведомления застройщика о переходе права требования.

«Наконец, для покупателя сохраняются многие риски, свойственные покупке вторичного жилья, — рассказала Мария Литинецкая. — Например, лучше заранее узнать, нет ли в числе собственников по ДДУ несовершеннолетних и приобретена ли для них другая недвижимость, не меньшая по площади. Также покупателю необходимо выяснить, не состоял ли в браке продавец на момент покупки квартиры, а если состоял, получил ли письменное согласие супруга на ее продажу».

Покупателю следует убедиться, что ему будет переданы оригинал ДДУ (или его нотариально заверенная копия в случае, если ДДУ заключен на большой объем квартир), советует Наталья Шаталина. Также подлинными должны быть подтверждающие оплату ДДУ документы (оригиналы или нотариально заверенные копии платежных поручений, справка от застройщика об исполнении обязательств).

Покупка у юрлиц Безопаснее ли покупать квартиру у подрядчиков, чем у частников

Здесь тоже есть риски, о которых нужно знать. Бывают ситуации, когда генподрядная компания договаривается с застройщиком на взаимозачет за работы. При этом оговаривается цена за 1 кв. м.

«Подрядчик и застройщик одновременно подписывают ДДУ и договор подряда с описанием условий взаимозачетов, — рассказал Олег Ступеньков. — ДДУ сразу идет на регистрацию, но он может оказаться на момент последующей переуступки еще не оплачен, так как привязан к договору подряда. Поэтому конечный покупатель, который намерен заключить договор уступки с подрядчиком, должен проверить не только ДДУ, но и акты взаиморасчетов, счета-фактуры и договор подряда, в котором фигурирует интересующая его квартира, предлагаемая к переуступке. При заключении договора уступки с физлицом тоже следует попросить акт сверки и платежки, проверив факт оплаты ДДУ. Поэтому самый главный совет: заключайте договоры уступки только в офисе продаж застройщика».

Ипотека Можно ли купить квартиру по переуступке прав с использованием кредита

Еще несколько лет назад банки, как правило, не одобряли выдачу ипотечного кредита на приобретение жилья по договору переуступки прав. Но сегодня они гораздо охотнее соглашаются финансировать такие сделки на аккредитованные объекты недвижимости: это говорит о том, что механизм ДУПТ уже неплохо отработан. Среди кредитных учреждений, готовых давать ипотеку на указанных условиях, — Сбербанк, ВТБ24, DeltaCredit, Банк Москвы и другие.

Продажа квартиры по переуступке права собственности

Объявления о продаже квартир по переуступке права собственности встречаются все чаще.

  • Что это?
  • Выгодна ли такая покупка конечному приобретателю?
  • Какие риски сопутствуют продаже?
  • Должен ли продавец платить налог с полученной суммы?

На эти и другие вопросы даст ответы данная статья.

В каких ситуациях возможна продажа по переуступке права собственности

Значительная часть квартир приобретается потенциальными жильцами или инвесторами на стадии котлована. Разница между конечной ценой и первоначальной, предлагаемой застройщиком, может достигать 100%.

Вместе с тем, на стадии котлована покупатель еще не является собственником квартиры, его взаимоотношения с застройщиком в большинстве случаев регулируются ФЗ-214 от 30.12.2014 года «О долевом участии».

Если стройка будет заморожена, застройщик обанкротится, дольщик имеет возможность вернуть свои деньги через суд. Говорить о наличии права собственности можно только после подписания акта приема-передачи и внесения соответствующей записи о правах на недвижимость в Росреестр.

Сущность переуступки

Переуступка права предполагает, что продавец свои права на недвижимость после ее постройки подтверждает договором о долевом участии, который в обязательном порядке должен быть зарегистрирован. Так вот собственник этих прав (продавец) переуступает свои права и обязанности по договору долевого участия другому лицу, который после сдачи дома получит собственность.

Важно: данное положение действительно только до момента, пока не сдан дом в эксплуатацию.

Если акт приема-передачи подписан, дольщик обязан дождаться регистрации своего права в Росреестре (Выписки ЕГРН). Период между передачей квартиры по акту и получением собственности называется «мертвый период», поскольку в этот период нельзя совершать никаких сделок ни с правами, ни с имуществом.

Договор переуступки обязательно должен быть зарегистрирован, поэтому ни в коем случае не отдавайте деньги до регистрации в Росреестре

Иначе есть риск остаться без денег и с двойными-тройными переуступками

Переуступка может быть оформлена двухсторонним или трехсторонним (с участием застройщика) договором в простой письменной форме. Называться договор может как просто договор или соглашение о переуступке, так и договор цессии.

Важно: Договор переуступки обязательно должен быть зарегистрирован, поэтому ни в коем случае не отдавайте деньги до того, как этот договор зарегистрируют в Росреестре. Иначе есть риск остаться и без денег, и с двойными-тройными и так далее переуступками.

Дольщик обязан уведомить застройщика о совершаемой сделке. Официально в законодательной базе такого требования нет, но застройщик является стороной по договору долевого участия. Впоследствии он имеет право оспорить сделку. Исключение, если в Договоре долевого участия указано согласие как обязательное.

Статьи 382 п. 2 и 388 п. 4 абзац 2 ГК РФ говорят нам, что если в договоре прописано «требуется» согласие, то без согласия застройщика переуступать нельзя.

Законодательная база, регулирующая проведение сделок

Стороны по договору обязаны руководствоваться следующими правовыми актами:

  • ФЗ-214 от 30.12.2014 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»
  • Ст. 385 ГК РФ. Уведомление о переходе прав.
  • Ст. 388 ГК РФ. Декларирует основные условия, при которых возможна продажа квартиры по переуступке.
  • Ст. 389 ГК РФ. Содержит положения, дополняющие и уточняющие требования ст. 388.
  • Ст. 390 ГК РФ. Содержит положения, регламентирующие ответственность продавца-дольщика, решившего продать недвижимость до вступления в права собственности.

Выгоды от продажи недвижимости по переуступке

Для конечного покупателя выгода очевидна:

  • Снижается риск «недостроя» при еще не выросшей цене за квартиру по сравнению с участием в инвестировании на начальном этапе строительства. Дом практически достроен. В значительно меньшей мере можно опасаться, что застройщик обанкротится, а строительство затянется.
  • Как только документы на право собственности будут оформлены, цена квадратного метра вырастет на 20-25%.
  • Договор заключается в более короткие сроки. Нет необходимости собирать многочисленные справки.
  • Деньги можно получить быстрее, не дожидаясь окончательной сдачи дома в эксплуатацию. Сумма, как правило, меньше, но и снижаются расходы на прохождение бюрократических процедур.
  • Проще снизить налог на доход от продажи имущества. Потому что как только собственность будет получена, квартира обретает кадастровую стоимость. А мы уже писали в статье о налогообложении при продаже недвижимости, что минимальная налогооблагаемая база – 70% кадастровой стоимости, определенной на начало налогового года. В случае, если объект не сдан, налог будет рассчитываться только от договорной цены в договоре переуступки.

Переуступка в построенном доме

Если дом построен, то с момента передачи ключей дольщику переуступить свои права уже нельзя.

С момента, как уложен последний кирпич, установлены лестничные пролеты, смонтированы лифты, обустроены входные группы, до подписания акта сдачи в эксплуатацию проходит несколько месяцев.

Срок часто определяется репутацией застройщика, сданными ранее объектами и наличием в них недоделок. Комиссия обязана сверить фактическую площадь и иные параметры с задекларированными в проектной документации.

Если собственник не планирует использовать купленную недвижимость для личных нужд, этот промежуток времени можно использовать для продажи по переуступке. Он получает меньшую сумму, но не тратится на обустройство, проведение ремонта.

Переуступка при долевом участии

ФЗ-214, регламентирующий долевое участие в строительстве, позволяет собственнику продавать свое право, не дожидаясь, когда будет получено свидетельство о праве собственности.

Покупатель, приобретающий недвижимость по переуступке, по факту становится новым дольщиком. Он получает не только право собственности, но и все риски, присущие долевому строительству.

Чтобы впоследствии не пополнить ряды обманутых дольщиков покупатель должен выполнить следующие действия:

  1. Проверить репутацию застройщика, наличие ранее сданных объектов.
  2. Проверить проектную документацию, разрешение на строительство, целевое использование земельного участка.
  3. Проверить, погасил ли дольщик к моменту продажи свою задолженность перед застройщиком. Покупатель получает не только квадратные метры, но и обязательства дольщика.
  4. Обратить внимание на брак дольщика-продавца. Если имущество оплачивалось в браке, нужно получить согласие супруги продавца на сделку.
  5. Обратить внимание на психическое здоровье продавца-дольщика, проверить, не лишен ли он дееспособности.
  6. Если продавец-дольщик является юридическим лицом, нужно получить подтверждение, что сделка не является для него крупной или с заинтересованностью или получить одобрение на сделку всех необходимых лиц.

Переуступка в строящемся доме

Важно понимать, что застройщик не может продавать квартиры по договору переуступки. Для него единственный вариант — долевое участие или договор купли-продажи.

Правом переуступки может воспользоваться только дольщик. Имеется еще практика оформления застройщиком предварительного договора купли-продажи в «мертвый период», но мы настоятельно не рекомендуем Вам перечислять средства по такому договору и вообще заключать такие договора.

Переуступка по ипотечному кредиту

Возможность получения ипотечного кредита на приобретение квартиры по переуступке определяется множеством факторов:

  • Репутация застройщика, наличие аккредитации в банковских структурах.
  • Кредитная история заемщика, наличие у него имущества, которое может быть предоставлено в качестве обеспечения (однако, все чаще банки принимают в залог права требования по договору долевого участия с обязательством передать квартиру в залог после сдачи дома. Однако, в таком случае застройщик и объект недвижимости должны быть аккредитованы в банке).
  • Стадия завершения строительства. Если строительство здания завершено, ожидается приемка его в эксплуатацию, вероятность получения ипотечного кредита выше, чем на стадии котлована. А вот если госприемка уже свершилась, шанс получить кредит на покупку прав близок к нулю, даже если акт приема-передачи квартиры еще не получен.

Инструкция по оформлению

Переуступка права собственности предполагает выполнение следующих условий:

  • Первый дольщик не имеет задолженностей перед застройщиком.
  • Застройщик не возражает против переуступки. В оптимальном для конечного покупателя случае в договоре долевого участия есть пункт, разрешающий продажу переоформление своих прав и обязанностей по ДДУ. Застройщики часто запрещают перепродажи, опасаясь мошеннических действий со стороны покупателей и дольщиков или берут за это существенные денежные средства как подтверждение серьезности намерений и во избежание двойных-тройных переуступок.
  • Если перепродается квартира, приобретенная по ипотечному кредиту, в обязательном порядке получается согласие кредитора. Банк может потребовать замены объекта залога на равноценный либо погашения задолженности в полном объеме.

Ст. 390 ГК РФ содержит положения, согласно которым соблюдение указанных требований возлагается на лицо, продающее квартиру по переуступке.

В договор переуступки вносится следующая информация:

  • Данные о продавце, покупателе, в том числе, паспортные. Если продавец — юридическое лицо, реквизиты вносятся в соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ.
  • Сумма договора и способ оплаты.
  • Согласие застройщика на переуступку.
  • Данные об объекте продажи. Первоначальный договор долевого участия прилагается к договору в обязательном порядке.

В оптимальном случае составлением всех документов занимается юрист — специалист в области недвижимости. Договор составляется и подписывается в трех экземплярах: для продавца, покупателя и застройщика. Так ни у кого не будет в дальнейшем возможности оспорить сделку.

Оплата налога продавцом

Налоговый Кодекс РФ содержит положения, согласно которым гражданин России, получив доход, обязан уплатить с него подоходный налог в соответствии со ставками, предусмотренными для отдельных видов деятельности.

Продажа квартиры не является исключением. Но у продавца есть возможность уменьшить налоговую базу на сумму собственных расходов на покупку. НДФЛ начисляется и уплачивается только с суммы разницы между продажей и покупкой. По окончании года, в котором совершена сделка, продавец обязан заполнить и подать в ФНС по месту жительства декларацию 3-НДФЛ.

Риски, сопровождающие переуступку

Избежать всех проблем можно, если тщательно и внимательно проверять все документы

Если собственных знаний и опыта недостаточно, помощь опытного юриста будет незаменима

Для покупателя подписание договора влечет некоторые риски:

  • Банкротство застройщика, запрет на ввод здания в эксплуатацию. Минимизировать риск можно только страховкой.
  • Если дольщик не расплатился с застройщиком, делать это будет покупатель. Свести риск к минимуму можно, обратившись к застройщику и запросив справку о наличии/отсутствии задолженности или акт сверки расчетов с дольщиком.
  • Продавец может настаивать на заключении договора предварительной купли-продажи. В результате покупатель часто выясняет, что квартира «предварительно» продана еще нескольким претендентам, так как такой договор не подлежит государственной регистрации.
  • До подписания договора необходимо проверить подлинность договора долевого участия. Случаи подделки участились в разы. Для этого можно обратиться к застройщику.
  • Проверьте, не обременены ли права по ДДУ. Для этого нужно заказать выписку ЕГРН на земельный участок по договору долевого участия. В нем будут отражены все заложенные права дольщиков
  • Если не получено согласие застройщика, впоследствии сделка может быть опротестована.

Избежать всех проблем можно, если тщательно и внимательно проверять все документы. Если собственных знаний и опыта недостаточно, помощь опытного юриста будет незаменима.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector