Следует знать, что риэлторы обычно берут за покупку квартиры около 1-3% от её стоимости в качестве платы за их труд. Если есть желание сэкономить, то можно купить жилье самостоятельно, существенно не увеличивая время поиска нужной покупки. Главное знать всю нюансы, чтобы не потерять деньги и оказаться ни с чем. Для того чтобы узнать, как купить квартиру без риэлтора и при этом обезопасить себя, нужно внимательно рассмотреть все этапы этого процесса. Правильная пошаговая инструкция самостоятельной покупки жилья без агентства поможет вам справиться с этой задачей.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !
Где искать варианты квартир?
Специалисты советуют искать актуальные предложения в газетах, ведь много кто пользуется именно старыми способами продажи жилья. Также следует просматривать различные сайты, где каждый желающий может выставить своё предложение на так называемой доске объявлений. На таких ресурсах данные о продаже, как правило, предоставляют владельцы, а не посредники в виде риэлторов.
Существуют платные базы, но это уже ваше решение, каким способом нужно проводить поиски квартир. Бесплатные базы позволяют найти жилище за более длительный срок, но все же это возможно. Бывает, что там размещено несколько предложений об одной квартире. В таком случае некоторые объявления были созданы риэлторами, но все же владелец там тоже имеется.
Довольно популярным методом поиска квартиры является расклейка объявлений в интересующих районах и даже на подъездах конкретных домов. Объявления, которые оформлены в смешной и оригинальной форме смогут привлечь внимание многих прохожих. Советуем вам воспользоваться этим. Также вы можете обходить консьержей в поиске желаемого предложения, они могут подсказать нужную информацию.
Спрашивать друзей, продаёт ли кто-то из их знакомых квартиру тоже можно, но не стоит сильно рассчитывать на такой способ поиска вариантов.
Советы при поиске:
консьержи могут знать довольно много о жильцах домов и следует спрашивать у них дополнительную информацию;
если квартира нуждается в срочной продаже, то следует обратить внимание на наличие всех нужных документов, чтобы избежать неприятностей в дальнейшем;
если вы имеете денежные средства на покупку новой квартиры, не следует распространяться об этом, ведь мошенники могут воспользоваться этим;
не стоит рассчитывать на предложения, где стоимость квартиры занижена на 10-20% в сравнении с рыночной ценой. При помощи такого объявления риэлтор привлекает внимание клиентов. Если на рынке и появляются подобные уникальные предложения, то их, как правило, трудно найти самостоятельно.
к содержанию ↑
Плюсы и минусы самостоятельного приобретения квартиры
Плюсы:
вы экономите свои деньги, отказываясь от услуг посредников;
вы не подвергаетесь риску, когда недобросовестный риэлтор может обокрасть вас;
посредник может не оправдать желаемого результата;
у вас есть возможность самостоятельно отыскать то, что вам нужно под ваши требования и запросы;
это позволяет приобрести новые знакомства, что поможет вам в поиске.
Минусы:
на поиски квартиры может потребоваться гораздо больше времени, чем ожидается;
надёжный риэлтор способен найти жильё именно по вашим требованиям гораздо быстрее при помощи собственных баз;
посредник может защитить вас от риска встретить мошенников.
На что нужно обращать внимание при первичном осмотре квартиры?
Жильё может быть гораздо лучше или хуже, чем первое впечатление о нём. Если вы уже пришли осматривать, то следует проверить квартиру как следует. Иногда владелец желает продать жилье с некоторыми изъянами по выгодной цене, поэтому желательно осматривать жильё при дневном освещении. Так вы сможете увидеть все дефекты, связанные с неровными стенами, полом. Ведь ремонт квартиры может заставить вас израсходовать кругленькую сумму.
Так же рекомендуется проверить работу всех коммуникаций в квартире: включать холодную и горячую воду во всех кранах, включать свет в комнатах (проверка проводки), зимой проверять температуру батарей. Можно проверить наличие счетчиков на воду, посмотреть в окна (иногда точечные застройки загораживают дневной свет).
Местоположение квартиры также для многих имеет большое значение. Жильё может полностью вас устраивать, но, вследствие того, что оно может находиться далеко от продуктового магазина, школы или иметь плохой пейзаж, ваше мнение может измениться. Отсутствие парковки или удаленность детской площадки тоже для многих важно. Такие случаи бывают достаточно часто. Следует пройтись по району, где будете покупать жилище и обдумать всё как следует перед выбором квартиры.
Аванс при покупке квартиры
Благодаря задатку, владелец и покупатель смогут быть более дисциплинированы в отношении друг к другу. В таком случае пострадавшая сторона может получить компенсацию при разрыве сделки. Если покупатель передумал приобретать жильё, то задаток остаётся у продавца. Предполагается, что и владелец квартиры обязан выплатить пострадавшему покупателю стоимость задатка и такую же сумму сверху, если он пытается продать своё жилище третьим лицам.
Вроде бы все достаточно просто, но перед тем, как купить квартиру без опыта, следует знать о некоторых особенностях такой сделки с авансом. По гражданскому кодексу РФ соглашение о задатке не имеет последствий, что указаны выше. Оно не будет действовать, если было заключено до заключения договора о купле-продаже. Все это потому что сделка отчуждения жилья считается заключённой только после её государственной регистрации. Из-за действующего законодательства подобные соглашения на рынке недвижимости просто недействительны, хотя не запрещает выплат аванса.
Возможные встречи с мошенниками
При приобретении квартиры в новостройке, у вас будет минимум проблем с поиском надёжной фирмы, которая занимается продажей жилья. Однако, при самостоятельном приобретении вторичного жилья, у вас могут возникнуть некоторые проблемы с аферистами. Существует множество подводных камней при оформлении подобной сделки.
Предварительный договор купли-продажи может защитить вас в том случае, если продавец будет искать более выгодного покупателя (образец предварительного договора). При оформлении договора о задатке следует обговорить цену квартиры, крайний срок составления документов о купле-продаже, а также размер задатка. Дата выселения прежнего владельца также немаловажна.
Перед оформлением сделки следует проверить документацию на юридическую чистоту. Имеется ввиду проверка жилья на законность основания продажи недвижимости. В случае если такой возможности нет, вас могут обдурить. Особое значение имеет жилая площадь, где имело место ущемление прав несовершеннолетних. В случае обнаружения такого факта суд может признать сделку недействительной.
Довольно распространённой махинацией является продажа жилья после того, как его владелец умер. В этом случае сделка недействительна с момента заключения. Следует также тщательно отследить моменты, когда некоторые граждане могут иметь право претендовать на долю в этой квартире после продажи (вернувшиеся из мест заключения и т.д.). В этом может помочь домовая книга паспортного стола.
При передаче денег следует быть очень внимательным. Для этого довольно часто арендуют ячейки в банках. Это позволяет максимально обезопасить себя. Довольно часто банки дают доступ владельцам квартиры к ячейке только после заключения государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости. Мера является вполне приемлемой и пользуется большой популярностью среди покупателей.
Если Вы не уверены в избежании всех неприятностей, связанных с мошенниками, то следует обратиться к надёжному агентству, которое обеспечит оформление сделки с определёнными гарантиями.
Оформление сделки купли-продажи недвижимости
На этом этапе следует прежде всего ознакомиться с правоустанавливающими документами на квартиру и сверить их с паспортами собственников. Владельцев может быть несколько и нужно получить согласие каждого из них. Желательно увидеться лично с продавцом для того, чтобы сверить подпись на доверенности. При помощи органов опеки можно удостовериться в дееспособности всех владельцев квартиры.
Продавец вам должен предоставить весь пакет документов для оформления купли-продажи:
свидетельство о государственной регистрации права собственности;
паспорта всех владельцев недвижимости;
документ, подтверждающий права владельцев на квартиру (договор купли–продажи, приватизации, дарения, свидетельство о вступлении в наследование или решение суда);
разрешение органов опеки (если ребенок владеет долей в квартире);
Без вышеуказанных документов сделка не сможет быть зарегистрирована. Также нужно знать следующие моменты:
все документы вам должны предоставить в подлинном виде;
если владелец квартиры состоит в браке, нужно нотариально оформленное согласие супруга на продажу квартиры или решение суда о разделе совместного имущества;
продавец должен предоставить вам кадастровый и технический паспорта на квартиру;
имеет смысл запросить выписку из ЕГРП о том, что нет обременений на квартиру и она не является предметом судебного спора;
не забудьте попросить у владельцев справку об отсутствии задолженности по уплате услуг ЖКХ;
При подписании договора следует внимательно проверить правильность паспортных данных участников сделки и удостовериться в правильности реквизитов квартиры. Должна быть указана стоимость квартиры и соблюдены все условия передачи денег.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно !
Поделиться с друзьями:
Также рекомендуем к прочтению:
Процедура оформления покупки квартиры
Самостоятельная покупка квартиры — рискованное занятие в том случае, если вы не имеете соответствующего юридического образования или не покупаете ее у людей, которым можете доверять. При оформлении подавляющего числа сделок без помощи квалифицированного риелтора не обойтись, поскольку вам, скорее всего, потребуется помощь не только с формальной стороны дела, касающейся подготовки необходимых документов, но, возможно, и независимая оценка стоимости квартиры, а также правовая проверка безопасности совершаемой сделки.
Итак, рассмотрим пошаговые действия, совершаемые при покупке квартиры.
Порядок оформления покупки квартиры
Заключению любого договора купли-продажи в обязательном порядке должна предшествовать тщательная проверка юридической чистоты объекта!
Все начинается с истории — истории квартиры и всех ее правообладателей, которые имелись за время существования объекта недвижимости.
Проверка собственников квартиры должна включать анализ:
физического и психического здоровья продавца, проверку на алкогольную и наркотическую зависимость, психические расстройства, возрастные неврологические заболевания, затрагивающие функцию памяти, хронические заболевания, которые могут повлиять на психоэмоциональное состояние продавца, — если подобные диагнозы имеют место, то продавец или его родственники могут инициировать судебные разбирательства, оспаривая сделку как недействительную и т.д.;
в случае приобретения прав на недвижимость по наследству — срока, прошедшего со дня смерти предыдущего правообладателя, и юридического основания для перехода жилой недвижимости к наследнику (подлинность завещания, отсутствие других вариантов завещания);
судебного решения на предмет вероятности его отмены или обжалования в вышестоящих инстанциях, а также его подлинности — в случае приобретения прав на недвижимость по решению суда, когда в ходе прошлых судебных разбирательств нынешнего собственника с другими претендентами на квартиру суд принял его позицию;
количества правообладателей продаваемой недвижимости: нет ли между собственниками конфликтных отношений, поскольку при наличии долей собственности на квартиру может возникнуть ситуация оспаривания сделки купли-продажи на основании статьи 250 ГК РФ, по предписанию которой у владельцев долей есть преимущественное право покупки продаваемой доли;
в случае приобретения прав на недвижимость по договору дарения, прикрывающему договор купли-продажи, — юридических аспектов покупки данной квартиры. Если бывший правообладатель успешно оспорит договор дарения в суде, новый собственник лишится и квартиры, и уплаченных денег;
наличия несовершеннолетних собственников квартиры, права которых защищены российским законодательством. В этом случае проводится проверка законности прав на продажу жилой недвижимости, которая осуществляется путем подачи запроса в органы опеки и попечительства, — они должны подтвердить выдачу соответствующих разрешений;
отношений собственников с правоохранительными органами, которые могут существенным образом повлиять на совершение сделки купли-продажи, если правообладатель находится в розыске или под следствием, если в прошлом имел проблемы с законом, — важно понимать, не исчезнет ли продавец после получения задатка.
Проверка самого объекта жилой недвижимости, в том числе:
информации о прошедших и возможных будущих капитальных ремонтах, перепланировках, реконструкциях, возможном сносе, о состоянии коммуникаций;
подлинности всех правоустанавливающих документов (выписки из БТИ, Росреестра, паспортного стола);
нахождения квартиры в залоге у кредитных учреждений и прочее.
Покупатель вправе потребовать от продавца:
архивную выписку из домовой книги, где отражена информация о том, кто и когда был прописан на этой жилплощади, когда и куда выписан и по какой причине;
справки ПНД и НД на всех собственников;
кадастровый паспорт, в котором отражены перепланировки в квартире, так называемые «красные линии», если таковые имели место.
Важно знать!
Покупатель может самостоятельно обратиться в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и заказать соответствующую выписку с информацией о продаваемой квартире, которая выдается и без ведома собственника по заявлению покупателя. Справка представляет собой официальный документ, содержащий имя владельца объекта недвижимости и юридические основания получения им прав собственности на жилье. Лучше это сделать накануне подписания договора купли-продажи. Имейте в виду, что официальный срок изготовления выписки — до 10 календарных дней.
Оформление документов при покупке квартиры
Если проверка собственников и объекта недвижимости прошла успешно, можно приступать к внимательному изучению договора купли-продажи, которое лучше доверить опытному риелтору.
Договор купли-продажи в обязательном порядке должен содержать данные:
необходимые для однозначного установления недвижимого имущества — адрес расположения недвижимости на конкретном земельном участке или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, его фактическая площадь согласно документам и назначение — определяются статьей 554 ГК РФ и абзацем 3 пункта 6 статьи 12 Закона о государственной регистрации;
о цене, включающей (в случае, например, с загородным коттеджем) стоимость передаваемого вместе с недвижимостью земельного участка и права на него, которая может быть выражена в рублях или другой валюте либо в рублях и валюте одновременно. Цена должна быть указана за весь объект или за квадратный метр (данное положение установлено статьями 555 и 317 ГК РФ);
обо всех собственниках, о порядке их выписки и освобождении ими продаваемой квартиры из продаваемой жилплощади.
Если договор составлен корректно и не вызывает вопросов, то остается предоставить следующие документы:
документ, удостоверяющий личность (паспорт);
свидетельство о браке (если покупатель женат/замужем и приобретает жилье в равных долях);
нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора купли-продажи (если квартира приобретается в единоличную собственность).
В случае если приобретение квартиры осуществляется на кредитные средства — в ипотеку, оплатой жилищным сертификатом, материнским капиталом или субсидией, — то в дополнение к вышеперечисленным документам потребуется:
договор ипотечного кредитования или другой кредитный договор;
закладная;
справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец квартиры не стоит в них на учете;
некоторые другие документы по требованию банка.
Когда все документы собраны, история квартиры и ее собственников проверены, а договор купли-продажи не вызывает сомнений, можно переходить к его подписанию и оплате приобретаемого объекта недвижимости, которая, если осуществляется наличными денежными средствами, должна подтверждаться распиской в получении денег. Вам следует быть уверенными, что продавец не получит деньги раньше, чем квартира будет переоформлена на вас.
Заключение сделки нужно проводить в переговорной комнате в банке, имеющем депозитарий, который выбирается по согласованию сторон. В банке подписываются договоры аренды ячеек, в которые закладываются денежные средства до завершения процесса регистрации перехода права собственности в Росреестре. В договорах аренды ячеек прописываются условия доступа и определяются документы, необходимые для доступа к ячейкам. Такая схема обеспечивает максимальную безопасность и для покупателя и для продавца. В случае сделки с использованием ипотечных средств она проводится в банке, который выдает ипотечный кредит.
В этот же день все юридические документы должны быть предоставлены в Росреестр (Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии), и в присутствии представителя Федеральной службы должно быть подписано заявление на регистрацию совершаемой сделки. Затем покупателю следует получить расписку с перечнем предоставленных документов и указанием даты их возврата после регистрации и получения свидетельства о праве собственности на квартиру, что обычно занимает от недели до месяца, в зависимости от характера сделки.
Стоимость оформления покупки квартиры
В расходы по оформлению покупки квартиры входят:
государственная пошлина: за регистрацию перехода права собственности (пошлина может быть поделена в равных долях между покупателем и продавцом квартиры);
оплата услуг нотариуса;
оплата услуг агентства недвижимости за юридическое сопровождение сделки.
На заключительном этапе приобретения квартиры подписывается акт приема-передачи объекта недвижимости, после чего сделка считается полностью завершенной.
Знание всех этапов процедуры покупки квартиры важно вне зависимости от того, будете вы проводить сделку самостоятельно или обратитесь за помощью к риелторам. Заранее поинтересуйтесь расписанием работы официальных служб и банков, в которые будете обращаться, а также сроками оформления необходимых вам документов. Помните, что продавец, как правило, заинтересован в быстрой сделке, а его квартира может привлечь и других покупателей.
Кто может грамотно оформить для вас покупку квартиры?
Мы обратились за комментарием к Леониду Муравину, заместителю генерального директора компании «Триумфальная арка»:
«Специалисты в сфере недвижимости имеют все необходимые навыки работы с документами, и это играет не последнюю роль в успехе сделки. Согласитесь, приятно иметь дело с человеком, который четко отвечает на вопросы и сам их грамотно задает, может быстро найти те или иные бумаги в папке, а в них самих — интересующие вас пункты. Это производит впечатление и на контрагентов, и на государственных или банковских служащих. Привлекая профессионального риелтора на платной основе, вы реализуете принцип «время — деньги» и повышаете свои шансы на выгодную покупку. Агентство «Триумфальная арка» работает с 1997 года и располагает большим штатом специалистов со стажем 10–15 лет. Наша компетентность и общий подход к работе были отмечены в 2007 году золотым Знаком качества Московской ассоциации предпринимателей. Мы предоставляем консультации по юридическим и жилищным вопросам бесплатно, вы можете к нам обратиться по телефону, через форму обратной связи или в личном порядке в офисе».
P. S. Если вы планируете оформлять сделку самостоятельно, на сайте «Триумфальной арки» в разделе «Статьи» для вас есть полезные советы.
Как обезопасить себя при покупке квартиры?
— Сейчас мы с супругом находимся в процессе оформления сделки купли-продажи квартиры, и очень хочется сделать сделку максимально чистой и безопасной, несмотря на то, что давно знакомы с семьей собственника. В этой квартире мы проживаем уже более пяти лет, и недавно нам поступило предложение приобрести ее в собственность. При этом за стоимость ниже рыночной. Собственник, пожилой мужчина, оформил генеральную доверенность для продажи квартиры на свою супругу. Сам собственник ввиду возраста и физического состояния на сделке присутствовать не будет. Доверенное лицо тоже пожилого возраста и имеет онкологическое заболевание. У них есть совершеннолетняя дочь. Квартира была приватизирована в марте 1994 года, то есть до того, как стало обязательным включать детей в договоры бесплатной передачи жилья. В договоре приватизации собственником указан только он один, а от супруги мы получили нотариально заверенное согласие. Дочь в курсе продажи квартиры. Мы с ней общались на этот счет в соцсети. Дополнительно мы заказали правовую экспертизу квартиры и справки ПНД от собственника. Подскажите, пожалуйста, что еще мы можем сделать, чтобы себя обезопасить?
Отвечает нотариус Нотариальной палаты Анна Таволжанская:
Пожалуй, основной проблемой совершения этой сделки можно считать неучастие в приватизации квартиры дочери продавца, являвшейся на тот момент несовершеннолетней. Несмотря на то, что ранее закон допускал приватизацию жилого помещения на имя только совершеннолетних членов семьи, судебная практика признает такие договоры приватизации, а также и последующие договоры отчуждения жилого помещения недействительными. То есть, купив подобную квартиру, покупатель может через некоторое время получить иск от бывшего несовершеннолетнего члена семьи продавца, на основании которого договор купли-продажи может быть признан судом недействительным. Определение срока исковой давности по таким искам в настоящее время является вопросом, не имеющим однозначного ответа. При наиболее неблагоприятном стечении обстоятельств этот срок составляет 1 год с того момента, когда бывший несовершеннолетний узнал о нарушении своего права. Поэтому, решившись на покупку такого объекта, покупателям необходимо запастись доказательством того, что дочь продавца знала о том, что квартира была приватизирована без ее участия. Это обстоятельство может быть подтверждено заявлением соответствующего содержания, подписанным дочерью. Желательно, чтобы в этом заявлении было указано, что ей известно об этом факте уже более года. Подпись на заявлении рекомендуется засвидетельствовать в нотариальном порядке. Обмен сообщениями в социальных сетях в этом случае не является надежным доказательством.
При этом следует учитывать, что при возникновении подобного судебного спора 100% гарантию того, что суд откажет в удовлетворении исковых требований бывшего несовершеннолетнего, дать невозможно. Кроме того, лица, которые проживали в жилом помещении, но не участвовали в его приватизации, могут претендовать на сохранение за ними права пользования этим жилым помещением даже после его продажи. В рассматриваемой ситуации таким лицом однозначно является дочь продавца, а также, возможно, его супруга. Для защиты прав покупателя при заключении договора купли-продажи квартиры от этих лиц необходимо получить документ, подтверждающий их отказ от права пользования квартирой после ее отчуждения. Эти отказы также желательно оформить у нотариуса.
Справка о том, что участник сделки не состоит на учете в психоневрологическом диспансере, не является гарантией того, что он отдает отчет своим действиям, полностью осознает смысл заключаемой сделки и искренне желает наступления соответствующих последствий. Более надежным доказательством этих обстоятельств может служить заключение врача-психиатра, полученное в день подписания договора. Причем немолодой возраст участника сделки, наличие у него серьезных заболеваний, в том числе онкологических, являются факторами, осложняющими ситуацию. Дополнительной защитой для покупателя может послужить нотариальное удостоверение сделки. В случае возникновения судебного спора нотариус подтвердит, что участники сделки находились в адекватном состоянии.
Также к осложняющим факторам можно отнести и участие в сделке представителя, действующего на основании доверенности. Первым важным моментом, который необходимо проверить в этом случае, является вопрос «Находится ли собственник помещения в живых на момент заключения договора купли-продажи?». Ведь доверенность утрачивает силу с момент смерти доверителя. Покупатель может убедиться в том, что доверитель жив, пообщавшись с ним. Кроме того, в случае нотариального удостоверения договора купли-продажи нотариус имеет возможность проверить соответствующее обстоятельство путем направления запроса в электронный реестр органов ЗАГС.
Вторым важным моментом является проверка отмены доверенности. Факт отмены нотариальной доверенности можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты. Еще желательно проверить не только факт отмены доверенности, но и сам факт ее выдачи, чтобы уберечься от подделки. Это можно сделать, обратившись к нотариусу. При нотариальном удостоверении сделки нотариус обязательно запросит все необходимые сведения о доверенности из Единой информационной системы нотариата и проверит и факт ее оформления, и аутентичность ее содержания, и отсутствие распоряжений о ее отмене.
Так как в рассматриваемой ситуации договор приватизации заключен продавцом до 31 января 1998 года (до вступления в силу Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), существует вероятность того, что сведения о его праве собственности не включены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Иногда это обстоятельство порождает лишние сложности при регистрации перехода права собственности на квартиру в Росреестре к покупателю. Чтобы гарантировать беспроблемную регистрацию, необходимо попросить продавца зарегистрировать его право собственности в ЕГРН до продажи квартиры.
Стороны договора купли-продажи вправе согласовать любую цену продаваемой квартиры. Однако, если квартира продается по цене, которая явно ниже рыночной, покупателю для защиты от возникновения в будущем судебного спора, основанного на этом обстоятельстве, желательно получить от продавца заявление, в котором будет отражено, что продавцу известно о размере рыночной цены квартиры и цена в договоре определена им ниже рыночной осознанно. Это заявление нужно попросить оформить собственника квартиры лично, а не через представителя по доверенности.
В завершение можно еще раз порекомендовать оформить договор купли-продажи в нотариальной форме. В случае нотариального удостоверения договора нотариус является гарантом законности сделки. Он отвечает за соответствие сделки закону, в том числе изучает и анализирует все юридические аспекты, проверяет представленные документы, составляет юридически грамотный проект договора, разъясняет сторонам последствия сделки, гарантирует соответствие сделки намерениям ее участников. Кроме того, при нотариальном удостоверении договора купли-продажи документы на государственную регистрацию перехода права собственности может подать покупатель без участия продавца. При заключении сделки в простой письменной форме документы на регистрацию должны подать обе стороны договора.
Отвечает генеральный директор агентства ЦДН Анатолий Пысин:
Конечно же, планируемая автором вопроса сделка и трудная, и оспариваемая. В частности, факт продажи «ниже рынка» в дальнейшем может быть сильным аргументом в руках тех, кто захочет признать ее недействительной. Я бы рекомендовал оценить проведенную правовую экспертизу силами независимого специалиста. Он несет ответственность за результат в рамках заключенного с ним договора.
В любом случае следует обратить внимание на следующие нюансы:
Онкологическое заболевание представителя продавца еще глубже загоняет и без того непростую сделку в зону риска. Принимаемые препараты могут влиять на дееспособность доверенного лица.
Если продавец не может физически присутствовать на сделке, можно приехать к нему и подписать договор купли-продажи там, где ему удобно. Если это невозможно, следует проверить доверенность (не отозвана ли она) и провести сделку у нотариуса, который ее выдал.
Представитель продавца — супруга — в силу своего возраста должна непосредственно перед сделкой пройти медицинское освидетельствование на предмет дееспособности и получить соответствующее заключение врача, в том числе справки из ПНД и НД.
Главный же риск, на мой взгляд, заключается в том, что несовершеннолетняя дочь не принимала участие в приватизации. Общение в соцсетях не является юридически значимым. Нельзя выходить на сделку, не получив от нее нотариально оформленное согласие, в котором она должна подтвердить, что знает о предстоящей сделке, знает об ущемлении своих прав в процессе приватизации и что она согласна со всем происходящим и в дальнейшем не будет предъявлять претензий. Нотариусы имеют форму такого заявления.
Отвечает юрист Бюро адвокатов «Де-юре» Юлия Мешкова:
В случае указания в договоре купли-продажи стоимости квартиры существенно ниже рыночной имеется риск признания указанной сделки недействительной по иску продавца, если последний докажет, что сделка совершена на крайне невыгодных условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств. Срок для оспаривания такой сделки составляет 3 года. С целью минимизации риска возможно заключить на указанный период договор страхования титула (риска потери права собственности).
Еще вам необходимо проверить зарегистрированных лиц на текущий момент, так как в случае наличия зарегистрированных лиц, находящихся под опекой и попечительством, процедура снятия их с учета довольно затруднительна. Рекомендуем, чтобы на момент заключения сделки зарегистрированные лица отсутствовали.
Кроме того, нужно учитывать, что лица, отказавшиеся от участия в приватизации и предоставившие согласие на приватизацию в пользу иного лица, сохраняют право бессрочного пользования указанным помещением и обязательно должны быть указаны в договоре купли-продажи. В противном случае такой договор будет считаться незаключенным. Обращаем внимание, что в некоторых случаях суды не связывают отсутствие регистрации с прекращением права пользования жилым помещением (Апелляционное определение Московского областного суда от 08.06.2016 по делу № 33-15515/2016). Желательно настоять на снятии таких лиц с регистрационного учета до момента сделки либо предусмотреть депонирование части подлежащей оплате суммы в банковскую ячейку, условием доступа к которой будет выписка из домовой книги, подтверждающая снятие такого лица с регистрационного учета в данной квартире.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Как безопасно купить квартиру
В своих вопросах Покупатели и Продавцы недвижимости часто выказывают недоумение по поводу того, в какой сложной ситуации оказывается человек при квартиры. Мнение практически единодушно: он абсолютно беззащитен и в любой момент может оказаться у разбитого корыта, , без квартиры и без денег. А что же агентства недвижимости? Ведь приходилось слышать: одно от другого как раз и отличается тем, что первое проверяет документы, законность и правильность их оформления, а второе этого не делает и потому менее популярно у клиентов. Но оказывается все это «бабушкины сказки». Ни одно агентство не дает гарантию чистоты сделки, и не берет на себя материальную ответственность перед клиентом «в случае чего».
Агентства заявляют, что они всего лишь посредники! Другая ситуация. При совершении сделки квартиры напрямую между физическими лицами расчет договаривающихся сторон производится перед сдачей документов для регистрации в учреждение юстиции. А что если учреждение по причинам откажет в регистрации? Как возвращать деньги? А как же с точки зрения закона? Неужели не существует никаких механизмов, обеспечивающих безопасность и гарантию сделки? Получается, наши читатели правы и каждый может надеяться только сам на себя?
Стопроцентной гарантии не может дать никто. Судебная практика изобилует примерами признания договора недвижимости недействительной или незаключенной сделкой. В лучшем случае — годы судебных тяжб, в худшем — решение суда о выселении Вас, как недобросовестного приобретателя. Поэтому, решившись купить жилье, никогда не помешает узнать сначала «судьбу» приглянувшейся квартиры. Может быть, узнав некоторые детали предыдущих сделок с продаваемой квартирой, и о нынешних притязаниях некоторых, скажем, родственников продавца, Вы, поняв, что рискуете остаться ни с чем, сами откажетесь от сделки.
Решив купить приватизированную квартиру , стоит обратить внимание на то, кто участвовал в приватизации, а кто имел право пользования в квартире на тот момент. Отказавшиеся от участия в приватизации члены семьи, должны были письменно заявить о таком отказе. Отсутствие ПИСЬМЕННОГО ОТКАЗА дает право лицу, не включенному в приватизацию, требовать в суде признания недействительной как самой приватизации, так и всех последующих сделок в отношении спорной квартиры. Также нужно знать, что для совершения сделок в отношении квартиры, право пользования которой имеет несовершеннолетний ребенок требовалось разрешение органа опеки и попечительства. Отчуждение квартиры при отсутствии такого СОГЛАСИЯ, также дает право заинтересованному лицу оспорить сделку. Нарушение права лица на участие в приватизации, пожалуй, одно из наиболее часто встречающихся оснований для признания сделок с недвижимостью недействительными, поэтому перед покупкой квартиры, стоит посмотреть «историю» ее приватизации.
Большую сложность представляет выяснение вопроса о праве пользования квартирой лица, не зарегистрированного на момент приватизации в спорной квартире. Однако до сих пор встречается точка зрения, что «не прописан был — не имел право приватизировать». Это не так. Отсутствие регистрации не означает отсутствия права пользования жильем, а соответственно право на приватизацию никто не отменял. Поэтому возможен такой случай: член семьи в судебном порядке был признан безвестно отсутствующим, как следствие снят с регистрационного учета. Квартира, где он проживал, была приватизирована остальными членами семьи и продана. Однако «отсутствующий» вернулся, объяснив, что он выбыл временно, просто никому не сказал и другого жилья он не имеет. А так как никто не может произвольно быть лишен жилья (только в судебном порядке), то шансы признать приватизацию и все последующие сделки с квартирой недействительными у «временно отсутствующего» очень велики.
Согласие супруга.
Когда квартиру (совместно нажитую в браке) решил продать один из супругов, покупатель должен проверить наличие нотариально удостоверенного согласия на совершение такой сделки второго супруга . Впоследствии, супруг, чье нотариальное согласие на отчуждение квартиры отсутствует, может оспорить сделку . Сегодня Регистрационная служба отказывает в регистрации договора в случае, если не представлено нотариально удостоверенное согласие супруга. Но может случиться и так: собственником квартиры, приобретенной в браке, в свидетельстве о праве собственности числится муж и по причинам в паспорте отсутствует штамп о состоянии в браке. При продаже, муж указывает, что в браке не состоит и продает квартиру. Супруга, узнав об этом, может оспорить сделку.
Не понимал что делает.?
Опять же, иной раз покупателю сложно даже предположить о наличии психического расстройства продавца . Ведь продавец дееспособен , ведет себя адекватно. Однако в судебной практике есть примеры признания сделки недействительной по причине того, что продавец «в момент совершения сделки не мог осознавать характер своих действий». Может случиться так: Вы приобрели квартиру, однако спустя время Вы уже ответчик по иску, скажем, наследника умершего продавца о признании договора купли-продажи квартиры недействительным . Назначается судебная экспертиза , (посмертная), которая устанавливает, что продавец не мог осознавать значение своих действий. Назначение такой экспертизы можно ожидать, как правило, в том случае, если продавец при жизни состоял на учете как страдающий психическими расстройствами .
Есть и иные основания признания сделки жилья недействительной. Однако проверить всю цепочку сделок, по которой квартира оказалась у продавца, дело кропотливое, не всегда (а точнее редко) покупатель себя этим утруждает. Но с другой стороны, как видно из представленных выше примеров, обнаружить основание для последующего оспаривания сделки в момент ее заключения не всегда возможно.
Что можно узнать.
, нужно знать кто все же собственник продаваемой квартиры . Запись в свидетельстве о праве собственности на квартиру о том, что собственником на данный момент является именно продавец, может не совпадать с реальным положением вещей. Например, в судебном порядке может быть признано право собственности за другим лицом. Поэтому необходимо взять выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), в которой и будет отражена интересующая Вас информация, а именно: кто собственник, наличие обременений (наем, безвозмездное пользование, ), наложен ли судом или приставом арест на квартиру . Владение этой информацией предостережет покупателя от расчетов с продавцом до регистрации сделки . В регистрирующем органе также могут иметься данные о притязаниях на объект недвижимости третьих лиц, о наличии судебных исков.
Имеет смысл процитировать содержание части второй статьи 292 ГК РФ: «Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом». Таким образом, законодатель ценой лишения жилища членов семьи прежнего собственника, защищает право собственности нового владельца. Купив жилье, новый собственник без особых проблем в судебном порядке «выпишет» всех проживающих. Однако стоит заметить, что выселить в этом случае можно лишь членов семьи прежнего собственника — лиц, у которых не возникло право пользования на ином основании (на основании закона или договора). Так, нельзя выселить проживающих в жилом помещении, право пользования которым возникло на основании завещательного отказа или договора пожизненного содержания с иждивением . Нельзя выселить и лицо, которое отказалось от приватизации жилого помещения, но имело равные права пользования с лицом, которое впоследствии приватизировало данное жилое помещение. Поэтому перед покупкой жилья стоит проверить основания, на которых проживают там в данный момент граждане.
Расчеты.
На наш взгляд, это самый «больной» вопрос. Несколько важных моментов.
1.Расписка.
Если договор купли-продажи квартиры Вы решили заверить у нотариуса , то, как правило, расчет между продавцом и покупателем происходит там же. Однако если же расчет полностью не произведен, следует обратить внимание на наличие в договоре такой фразы: «Расчеты по договору произведены до его подписания». Подобный пункт в договоре фактически имеет силу расписки в получении денег , подпись продавца в договоре с такой оговоркой всегда будет означать, что деньги им получены, доказать обратное практически невозможно.
2. Указание цены договора ниже реальной.
Делать этого не стоит. Выгода от занижения цены договора незначительна, а проблемы могут возникнуть серьезные. При оспаривании договора и взыскании суммы договора покупателем с продавца, взысканию будет подлежать только та сумма, которая указана в договоре. Кроме этого, Вы лишаетесь возможности получить имущественный налоговый вычет в размере средств, реально затраченных на приобретение квартиры.
3. Когда лучше производить расчет?
Переход права собственности жилого помещения считается произведенным с момента его государственной регистрации . Однако, не все понимают, когда происходит государственная регистрация перехода права собственности на квартиру, поэтому расчеты по договору производятся до подачи документов в регистрирующий орган, а заявление пишется сразу на регистрацию перехода права собственности. Такой подход не гарантирует возврата средств при отказе, по причинам, в регистрации. Ну, например, на продаваемую квартиру наложен арест . Взыскать уже уплаченные за квартиру деньги с продавца может быть нелегким занятием. На наш взгляд, сначала следует произвести регистрацию перехода права собственности. У покупателя при таком порядке расчетов есть гарантия того, что ничто не препятствует переходу права собственности, при этом до получения денег продавец остается собственником квартиры. Однако, на практике такой подход, как правило, не применяется ввиду того, что продавец, обычно, желает получить деньги до регистрации права нового собственника .
4. Рассрочка платежа.
Если стороны договариваются о рассрочке платежа , следует обратить внимание на следующее. При отсутствии полного расчета, квартира считается находящейся в залоге у продавца , и переход права собственности регистрируется с обременением — правом залога . Это дает возможность обратить взыскание на квартиру в случае отказа покупателя от оплаты. Довольно часто встречаются случаи, когда стороны, желая упростить отношения по регистрации перехода права собственности, либо пишут расписку о том, что расчет по договору произведен полностью (последствия чего нами описаны), либо включают в договор условие, по которому право залога на квартиру не возникает. Однако с момента внесения в реестр сведений о новом собственнике (то есть с момента регистрации перехода права к покупателю), расторгнуть договор купли-продажи в последствии будет проблематично. Согласно ч. 3, статьи 486 ГК РФ, «если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса». Таким образом, если покупатель отказывается уплатить оговоренную в договоре цену за жилое помещение, то закон дает возможность только взыскивать с него в судебном порядке денежные средства с процентами, но не расторгать договор, который прошел регистрацию в УФРС и требовать вернуть жилье.
Работа юриста отличается от работы риэлтора прежде всего тем, что юрист не покупает и не продает недвижимость, не имеет личной заинтересованности в заключении сделки. По этой причине, сопровождая сделку, юрист по недвижимости не пытается навязать покупателю квартиру любой ценой, а, прежде всего, исходит из необходимости минимизировать юридические риски клиента.
Как безопасно купить квартиру?
Покупка или продажа квартиры в Хабаровске как и в любом другом городе России имеет определенные юридические тонкости. Покупателям и продавцам квартир крайне важно иметь представление обо всех «подводных камнях», чтобы безопасно провести сделку, не оставшись без денег и жилья. Некоторые посредники, нацеленные на проведение сделки любой ценой, зачастую скрывают или не договаривают обо всех рисках, подстерегающих продавцов и покупателей квартир.
Юристы компании ООО «Правовой стандарт» подготовили рекомендации и советы, которые помогут Вам избежать ошибок и исключить риски при купле-продаже квартиры.
Рекомендации покупателю квартиры:
1. Чтобы Вам не говорил собственник квартиры или посредник, всегда сами по документам проверяйте юридическую чистоту предлагаемой к покупке квартиры. Не стоит полагаться на устные заверения собственника и посредника, не стесняйтесь просить копии документов на квартиру.
Для оценки юридической чистоты недостаточно посмотреть одно только свидетельство о праве собственности продавца на квартиру. Необходимо проверить все правоустанавливающие документы.
Для этого Вам нужно попросить у продавца документы, на основании которых он сам приобрел право собственности на квартиру. Это могут быть самые разные документы. Но чаще всего этого договор купли-продажи или договор дарения. Это так же может быть договор приватизации, или свидетельство о праве на наследство.
Попросите продавца предоставить Вам копии этих документов. Эти документы никакого секрета не имеют. Поэтому, если продавец или посредник под разными предлогами уклоняется от предоставления Вам копий правоустанавливающих документов, то высока вероятность, что они, что-то скрывают и соответственно есть повод задуматься о добросовестности их намерений.
Кроме проверки правоустанавливающих документов, покупателю квартиры необходимо получить Выписку из реестра прав на недвижимое имущество (далее – Выписка) в отношении квартиры, которую Вы хотите приобрести. Такие Выписки выдают любому лицу.
Для получения Выписки по квартире, находящейся Хабаровском крае или Еврейской автономной области, необходимо обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее – Управление Росреестра по Хабаровскому краю) по адресу г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, 74. Имея при себе паспорт и 200 рублей, Вы получите Выписку в день обращения.
Итак, Вы имеете на руках копии правоустанавливающих документов продавца и Выписку.
На что нужно обратить внимание?
В первую очередь на основании Выписки проверьте, на самом ли деле продавец является собственником квартиры.
Посмотрите дату – когда продавец стал собственником. Лучшим вариантом является ситуация, когда продавец владеет квартирой более трех лет. В этом случае, снижается риск судебных притязаний со стороны предыдущего собственника, который в свое время передал право собственности вашему продавцу. Это обусловлено истечением трехлетнего срока исковой давности. Кроме этого, у продавца не будет необходимости занижать в договоре фактическую стоимость квартиры до 1 млн. рублей, поскольку он освобождается от уплаты налога на доход от продажи квартиры.
Во вторую очередь, на основании Выписки проверьте, отсутствуют ли обременения или правопритязания на данную квартиру. Отсутствие обременений и правопритязаний свидетельствует о том, что собственник может свободно продать квартиру. Обременениями, как правило, являются арест или залог. При наличии ареста или залога продать квартиру не получиться. Наличие правопритязаний само по себе не является препятствием для продажи квартиры, но свидетельствует о том, что кто-то еще претендует на эту квартиру. А это обстоятельство, над которым покупателю стоит задуматься.
2. Проверяйте отсутствие самовольной перепланировки или реконструкции.
Покупка квартиры с самовольно произведенной перепланировкой – это очень опасное приобретение. Покупателя, купившего квартиру, в которой произведена самовольная перепланировка, могут обязать привести ее в первоначальное состояние, что в отдельных случаях является весьма затратным.
Для того чтобы не купить «кота в мешке» попросите у продавца копию технического и кадастрового паспорта. Находясь в квартире, сверьте идентичность схемы в паспорте и фактического расположения комнат, дверных и оконных проемов, балкона и других элементов квартиры.
Данная осмотрительность поможет Вам избежать серьезных проблем с жилищной инспекцией и местной администрацией в будущем.
3. Порядок оплаты квартиры.
Это самый ответственный момент в сделке.
До того как Вы согласуете в договоре с продавцом порядок и сроки оплаты Вам необходимо знать следующее.
Для того, чтобы Вы стали полноправным собственником квартиры Управление Росреестра по Хабаровскому краю должно произвести два регистрационных действия:
первое – зарегистрировать договор;
второе – зарегистрировать переход права собственности.
Очень часто покупатели производят расчеты за квартиру до подачи документов на регистрацию или сразу после нее. Это очень рискованно для покупателя, поскольку можно остаться без денег и не получить право собственности.
Для того чтобы избежать этих рисков, целесообразно придерживаться следующего порядка расчетов.
До передачи продавцу денег за квартиру, необходимо сначала сдать документы на регистрацию договора без регистрации перехода права собственности. После получения из Управления Росреестра зарегистрированного договора, покупатель может смело производить расчет за квартиру. После этого, можно сдавать документы на регистрацию перехода права собственности.
Покупка квартиры онлайн: быстро и безопасно
Александр Коваленко, коммерческий директор группы компаний «РКС Девелопмент»
Обрушившаяся на страну пандемия обнажила многие проблемы бизнеса. Компании остановили работу и несут убытки, ритейл просит государство о помощи, кафе и рестораны разоряются. Казалось бы, для застройщиков тоже настали тяжелые времена: как продавать, если человек не может приехать на объект и лично выбрать понравившуюся квартиру, как заключать договоры, как их регистрировать?
Всё очень просто — нужно выбрать застройщика, у которого есть услуга удаленной покупки и оформления недвижимости. Будущим жильцам останется только в намеченный срок заселиться теперь уже в свою квартиру. Но обо всем по порядку.
По статистике, порядка 69% покупателей жилья на берегу моря в Краснодарском крае — это иногородние жители, приехавшие как из центральной части России, так и из сибирских и дальневосточных городов. Больше половины из них квартиры выбирает и покупает через интернет. Но покупателям интересны и другие российские города, особенно две столицы или города-миллионники. Сама сделка происходит в несколько этапов.
Первый этап — выбор жилого комплекса
Очень часто покупатели приезжают на юг в отпуск на две-три недели и параллельно присматривают себе жилье. Есть и такие, кто выбирает жилой комплекс по интернету, читает отзывы, изучает застройщика и следит за динамикой строительства.
Когда жилой комплекс выбран, покупатель связывается с отделом продаж.
Второй этап — общение с менеджером отдела продаж
В нашей компании менеджеры не только проконсультируют покупателя по телефону, но и предоставят ему всю необходимую информацию о проекте. По каждому проекту у нас есть наработанная база видео- и фотоматериалов всех этапов стройки, которые мы предоставляем клиенту.
Кроме того, менеджер готов провести онлайн-трансляцию на месте: показать этапы строительства дома, качество предлагаемого ремонта. По требованию покупателя мы сделаем онлайн-экскурсию по выбранной квартире, покажем вид из окна или места общего пользования. На этом этапе принимается окончательное решение о покупке квартиры.
Третий этап — оформление сделки
Оформить сделку удаленно можно двумя способами.
Способ 1. Нотариальная доверенность на покупку квартиры через застройщика по договору ДДУ или договору условного депонирования (эскроу)
При покупке строящегося объекта по договору ДДУ удаленная регистрация прав на недвижимость осуществляется с помощью нотариальной доверенности, которую покупатель оформляет в городе своего присутствия на выделенного компанией сотрудника, отвечающего за подачу документов и несущего за это ответственность.
Это абсолютно безопасная сделка, в которой личное присутствие человека на объекте не требуется, так как всю работу за него выполняет уполномоченный представитель компании. Таким образом мы продаем квартиры в наших южных жилых комплексах (46% всех сделок заключено удаленно).
Механизм покупки квартиры по договору ДДУ довольно прост. После того как иногородний покупатель выбрал квартиру, он оформляет по месту жительства нотариальную доверенность на юриста компании и на конкретную квартиру. Доверенность отправляется курьерской службой в компанию, где с ней начинает работать юрист. Он собирает пакет документов, передает его на регистрацию и после регистрации отправляет документы курьерской службой обратно покупателю.
Клиент, купивший квартиру по договору ДДУ, не несет никаких рисков и оплачивает свою квартиру только после получения всех регистрационных документов, то есть сначала он проверяет, что все сделано правильно: в противном случае имеет право расторгнуть договор и не платить деньги.
Механизм покупки квартиры по договору условного депонирования (эскроу) аналогичен. Разница только в том, что покупатель вносит деньги на свой личный эскроу-счет — это полностью снимает все риски при оформлении квартиры через застройщика.
Расходы покупателя составляют 2–3 тыс. рублей за оформление нотариальной доверенности по месту жительства, услуги курьерской службы и еще 200 рублей государственной пошлины. Сроки регистрации — 10 дней.
Способ 2. Сервис от Сбербанка
Этот сервис разработали в Сбербанке, изначально он использовался для дистанционной регистрации в Росреестре сделок с привлечением ипотечного кредита. Сегодня банк расширил линейку услуг — он участвует в сделках с иными формами оплаты, а также работает с ипотечными кредитами других банков.
В Сбербанке предлагают воспользоваться электронным сервисом, который позволяет обеим сторонам подать документы на регистрацию без посещения МФЦ. Сделка полностью проходит через Сбербанк. Покупатель в любом отделении Сбербанка в своем городе оформляет электронно-цифровую подпись. Точно такая же подпись уже есть у застройщика. Далее формируется пакет документов, который Сбербанк отправляет в Росреестр. После завершения сделки всем участникам на электронную почту приходит комплект документов.
Эта услуга от Сбербанка стоит 6,2 тыс. рублей и занимает два-три дня.
«Соблюдайте личную интернет-безопасность»
Сегодня все больше граждан покупают квартиры онлайн. Это быстро и безопасно, потому что каждая операция защищена, а сама услуга со временем будет совершенствоваться и расширяться. Таких сделок было бы еще больше, если бы люди не боялись отдать в руки застройщика весь процесс оформления недвижимости, — многие считают, что личное присутствие предоставляет больше гарантий.
Я уверен, что со временем этот страх пройдет, а такой способ приобретения станет нормой, и количество подобных сделок увеличится. Самое важное для покупателей — соблюдать личную интернет-безопасность и сотрудничать только с проверенными компаниями.
Загрузка...
