Как быстро продать квартиру в новостройке?

Как быстро продать квартиру в новостройке?

Как выгодно продать старое жилье и купить новое

Если квартира стала тесноватой для вашей семьи или ее качество перестало вас устраивать, пора задуматься о переезде. О том, как сэкономить деньги и нервы при обмене жилья, разбирались вместе с Евгенией Юрченко, руководителем отдела вторичной недвижимости ГК «КВС».

Продать, чтобы купить

Каждый пятый из тех, кто обращается в «КВС» за квартирой в новостройке, планирует приобрести ее на средства с продажи имеющегося жилья. Процесс продажи — сложный и нервный, нужно знать много юридических тонкостей. Помощь специалиста здесь просто необходима, и рынок таких специалистов готов предоставить.

Чтобы клиенту не нужно было ходить из агентства в агентство, от менеджера к менеджеру, мы открыли свой отдел вторичной недвижимости, где все вопросы можно решить в режиме «одного окна». Если клиент обращается к нам для продажи квартиры и после покупает жилье в новостройке «КВС», услуги агента для него будут бесплатными. А это уже заметная финансовая выгода — затраты на риелтора на рынке сейчас составляют от 2 до 5% от суммы договора.

Евгения Юрченко, руководитель отдела вторичной недвижимости ГК «КВС»

Зачем нужен агент

Выставить квартиру на продажу — несложно. Трудности начинаются, когда находится покупатель. И здесь ситуации могут быть очень разные. Например, у продаваемой квартиры есть обременение — непогашенная ипотека, или в ней прописаны несовершеннолетние дети, или она приобретена с использованием материнского капитала. Как провести сделку?

Не так давно мы закрыли сделку, где было 4 звена: мы выступали в качестве продавца, наш покупатель приобретал квартиру, продавая свою и добирая средства ипотекой. У его покупателя также была своя продажа, а у его покупателя — своя. Вся эта сделка проходит в один день. Деньги закладываются в банковскую ячейку, подписываются бумаги, договоры уходят на регистрацию.

Состыковать всех участников, правильно оформить документы, чтобы все остались при своей выгоде — это большой труд, требующий времени и, конечно, знаний и опыта. Ведь даже после подписания договора сделка может быть признана недействительной, если будут допущены юридические ошибки.

Причины отказа в регистрации договора

У нас не было отказов, ведь наши специалисты всегда заранее внимательно проверяют чистоту сделки. Мы обязательно проверяем правоустанавливающие документы, архивные справки, выясняем, выписаны ли из квартиры все, кто там проживал. На рынке «вторички» очень много нюансов, поэтому тщательная проверка документов — обязательна.

Еще один немаловажный момент, который при самостоятельной продаже клиенты часто не учитывают — это четко сформулированные договоренности. Зафиксировать их нужно в письменном виде, а не в устной беседе. Схема взаиморасчетов, точные сроки подписания акта приема-передачи недвижимости и санкции за просрочку, чтобы никто не затягивал сделку.

Наши менеджеры, например, ведут сделку не только до подписания договора купли-продажи и подачи его на регистрацию, но и контролируют саму регистрацию, подписание акта приема-передачи квартиры, подписание акта взаиморасчетов. Работа менеджера заканчивается только тогда, когда между продавцом и покупателем полностью выполнены все договоренности.

Программа Trade-in

Мы анализировали рынок, и у большинства компаний схема выстроена так, что клиент все равно несет определенные затраты — оплачивает услуги стороннего агентства, которое занимается продажей «вторички». Плюс для него только в том, что в рамках программы он может забронировать квартиру в новостройке еще до реализации старой.

У нас для клиента взаимодействия с различными менеджерами сведены к минимуму — это снижение стресса. Мы ищем максимально удобные для покупателей варианты, даже разработали специальную программу «Живи в старой квартире до новоселья». Она позволяет клиенту арендовать уже проданную квартиру у нового владельца до того момента, как его новый дом не будет построен.

Мы заинтересованы в развитии агентства как полноценной единицы, не только для стимулирования продаж на первичном рынке. Напротив, если клиент не находит желаемого варианта на «первичке», мы можем предложить «вторичку». Также помогаем с реализацией квартир и без последующей покупки новостройки.

Как определить профессионализм риелтора

Самое главное — опыт работы. Важно, чтобы у риелтора была не одна проведенная сделка. Чтобы он не только знал, что делать, но и мог сделать это быстро и точно. Важно также личное общение — клиенту должно быть комфортно с его менеджером, ведь на период сделки менеджер становится другом семьи, ему доверяют личную информацию. Кроме того, агент должен быть хорошим психологом — уметь донести до клиента верную информацию, успокоить, если тот взволнован.

Есть несколько типов менеджеров. Одни берут количеством сделок, предлагая, как правило, более бюджетную услугу. Другие — это те, кто способен погрузиться в конкретную ситуацию, стать клиенту другом, всегда быть на связи, ответить на любые вопросы. Для меня ценны вторые сотрудники, и именно таких я набираю в команду. И клиенты, уверена, также это чувствуют.

Внимание, мнение автора может не совпадать с позицией редакции ДомКлик.

На какие хитрости идут застройщики, чтобы продать квартиры

В сегодняшней системе неценовых способов стимулирования продаж на рынке жилой недвижимости экономкласса поражают две вещи: их разнообразие и популярность у многих застройщиков, а также тот факт, что несколько лет назад такой ассортимент невозможно было себе представить. Стремительное развитие данного элемента маркетинга вроде бы должно говорить о невероятном успехе применения методов стимулирования продаж, о его эффективности для застройщика. Но все не так просто.

Как правило, стимулирование продаж носит эпизодический и недолговременный характер. Необходимость в нем возникает в двух случаях: закономерный спад спроса, обусловленный сезоном, и изменение рыночной ситуации, связанное с внешними факторами. Для первой группы инструментов характерны запланированность акций, предварительная подготовка, раннее информирование потенциальных клиентов. Также проводится структурный анализ возможного экономического эффекта, основанный на прошедших ранее мероприятиях – как собственных, так и у конкурентов. Вторая ситуация на рынке требует быстрого реагирования и гибкого креативного подхода.

Эпизодические инструменты неценового стимулирования можно условно объединить в три большие группы.

Скидки

Первая из них – скидочные программы. Чаще всего это прямые скидки при покупке одной или сразу нескольких квартир определенной площади, комнатности или состояния отделки, а также при стопроцентной или срочной оплате. Акция может охватывать не весь дом или комплекс, а несколько определенных корпусов или даже этажей. Среднерыночное уменьшение стоимости при этом чаще всего не превышает 2,5-3%, максимальный дисконт составляет 10%.

Иногда покупателям предлагается косвенная экономия: бесплатные услуги по оформлению договора купли-продажи или готовый дизайн-проект будущей квартиры.

Подарки

Ко второй группе относятся разнообразные подарки. Сегодня застройщики Московского региона предлагают покупателям дополнительно к квартире меблировку, машино-места. Обычно застройщики дарят пылесосы, телевизоры, велосипеды, iPad’ы, входные или межкомнатные двери. Стимулирование продаж такими предложениями актуально особенно для сегментов эконом и комфорт, покупатель жилья такого класса при выборе квартиры ориентируется в первую очередь на финансовую составляющую и не упускает любой шанс сэкономить если не на конечной стоимости жилья, так на обстановке, ремонте или технике.

Однако не нужно забывать, что цены на квартиры постоянно растут: обычно значительное “сезонное” повышение происходит в марте и за два-три месяца до Нового года, в остальной период они повышаются плавно, на 1-2 % по мере роста строительной готовности проекта. И чаще всего специально ожидать конкретный бонус покупателю невыгодно. В лучшем случае скидка или подарок “откатывают” стоимость квартиры на тот уровень, который был до последнего повышения цен. Хронологическая цепочка “повышение цены – акция” в большинстве случаев стимулирует к покупке сомневающегося покупателя или провоцирует отложенную ранее покупку.

Спецусловия

Третью группу составляют специальные условия покупки. Часть из них уже хорошо знакома покупателю: это, например, разнообразные банковские преференции по ипотечным кредитам или рассрочки на выгодных условиях. Доля ипотечных сделок в общем объеме продаж растет, и сегодня этот инструмент вовлекается в стимулирование продаж наиболее активным образом. Чаще всего ощутимая выгода для клиента рождается из партнерства застройщика и банка. Это могут быть сниженные процентные ставки по ипотеке на конкретный объект у застройщика или аффилированного с ним риэлтора. В последнее время на рынок выводится большое количество подобных схем, и это радует, поскольку они предполагают более высокий уровень ответственности участников и ведут к повышению культуры партнерства в бизнесе.

Относительно новое средство привлечения покупателей в экономклассе – рассрочка. Она может быть беспроцентная, процентная, с пониженной ставкой. Рассрочки варьируются по срокам погашения (от трех месяцев до года и более) и размеру первоначального взноса. Этот инструмент направлен в первую очередь на тех покупателей, которые, например, еще занимаются продажей своего предыдущего жилья или ждут даты “размораживания” банковского депозита, чтобы не потерять проценты при досрочном снятии.

Бонусы

Однако помимо финансовых инструментов существует большое количество иных особых условий. И здесь нет пределов изобретательности застройщика. Среди них можно отметить такое предложение, как “приведи соседа” – бонусы за рекомендацию объекта друзьям. Или, например, “обратный выкуп” – гарантированная возможность через какое-то время продать квартиру застройщику за ее договорную стоимость плюс некоторые определенные проценты. Строго говоря, эта схема не нова, в мировой практике она давно и успешно работает, но специфика российского рынка позволяет говорить о подобных программах все же как о ноу-хау отечественного маркетинга. Также могут предлагаться услуги по перевозке вещей при переезде в новое жилье, или даже покрытие расходов покупателя на временную аренду квартиры до истечения срока окончания строительства уже непосредственно купленной им квартиры – весомое предложение с учетом остроты квартирного вопроса при одновременном погашении ипотеки на строящееся жилье Как показывает практика, методы стимулирования продаж обычно оправдывают затраты на их проведение. Выше указывался среднерыночный верхний порог скидки на квартиру в 2,5-3%. Эти цифры справедливы и для других способов стимулирования: стоимость подарков, бонусов, затраты на иные специальные предложения в среднем составят те же два с половиной – три процента. В абсолютных цифрах при средней стоимости квартиры 4 млн руб. затраты составляют около 100 тыс. руб. на квартиру, основная доля подарков и бонусов, предоставляемых в натуральном выражении, обычно не превышает 50-70 тыс. руб.

Кому выгодно

Как бы то ни было, в идеале, при правильной ценовой политике, нет необходимости продавать квартиры по акциям и со скидками. Необходимость в незапланированном стимулировании может говорить об ошибках в маркетинге проекта или о том, что изначально цена была установлена несправедливо. Кстати говоря, покупатель чувствителен к избыточному ассортименту спецпредложений, они его настораживают и часто отпугивают. Однако иногда агрессивное стимулирование является запланированным ходом, провоцируя интерес к тем объектам, где, по мнению покупателей, бессмысленно искать хорошие квартиры. Особенно справедливо это для крупных комплексных объектов в последних циклах строительства. В таких случаях спецпредложения имеют скорее информационный характер.

Если для покупателя выгода выражается в экономии средств, для застройщика она не всегда так однозначна и очевидна. Стимулирование продаж решает и другие задачи, которые могут иметь долгосрочный эффект, самая значимая из них – повышение лояльности покупателей, а также информирование, улучшение узнаваемости бренда застройщика или конкретного объекта. В особых случаях те или иные удачные акции застройщика запоминаются клиентами и участниками профессионального сообщества, создавая интересный социальный эффект.

Поэтому неудивительно, что развитие сферы стимулирования продаж идет не только по пути освоения новых способов, застройщики расширяют ее и в качестве компонента пиар-кампаний. Для удержания внимания используются такие инструменты, как продление акций или смена места их проведения: неделю бонус распространяется на один объект, следующую – на другой. Акции получают яркие названия, их “подтягивают” к датам и событиям, отраслевым и государственным праздникам.

У механизма стимулирования продаж есть еще одна сторона. Наращиванием числа и разновидностей специальных предложений покупатель провоцируется на расширение минимальных требований, он становится более избирательным. Это является одной из причин перетекания спроса из экономкласса в комфорт – несмотря на разницу в стоимости, покупатель все чаще делает выбор в пользу последнего, ориентируясь на объем преимуществ. Смещение интереса от экономкласса в сегмент более качественного класса комфорт – очень уверенная сегодняшняя тенденция. Конечно, остается большое число людей, готовых на любое жилье, лишь бы подешевле. Однако общие стандарты качества жизни повышаются, вслед за ними будет неизменно расти доля строительства жилья класса комфорт.

Читать еще:  Что значит легкая альтернатива при продаже квартиры?

Генеральный директор ОАО “Главмосстрой-недвижимость” Павел Лепиш, специально для “РБК-Недвижимости”

Как продать квартиру в новостройке

В большинстве случаев приобретение квартиры в новостройке предполагает вступление покупателя в договорные отношения с застройщиком, при которых передача готового жилья становится возможной не ранее, чем строительство будет завершено, а дом сдан в эксплуатацию. Однако за время возведения нового дома многое может поменяться, например, финансовое или семейное положение покупателя, в связи с чем у последнего возникает необходимость продажи объекта, который существует исключительно на бумаге. Можно ли это сделать и как действовать долевому участнику, чтобы без помех реализовать строящееся жилье?

Рекомендации эксперта по недвижимости

Можно ли продать жилье в новостройке

Долевое участие в строительстве — это своего рода отсроченная на определенный соглашением период сделка купли-продажи. При таких отношениях приобретатель подписывает с застройщиком договор, согласно которому продающая сторона обязуется возвести, сдать здание в эксплуатацию и после этого передать другой стороне жилое помещение с определенными характеристиками за денежное вознаграждение, а покупатель обязуется погасить стоимость этого помещения к моменту завершения строительства и фактической передачи предмета покупки. Плюс долевого участия заключается в возможности производить выплату полной стоимости квартиры частями, что значительно снижает финансовую нагрузку.

Что касается продажи жилья в новостройке, то здесь возможны два варианта:

  • Первый заключается в реализации жилого помещения в уже достроенном объекте по стандартному договору купли-продажи – после подписания передаточного акта.
  • Суть второго способа состоит в передаче права получить от застройщика готовое жилое помещение в собственность по завершению строительства. В этом случае покупатель приобретает не саму квартиру, а возможность оформить право собственности на готовое жилье в будущем. Данная схема предполагает фактическое изменение состава участников по оформленному ранее ДДУ (договор долевого участия в строительстве). Реализуется до подписания передаточного акта на готовую квартиру.

Важно! Если продавец квартиры в новостройке заключил с застройщиком только предварительный договор, до момента подписания приемопередаточного акта и фактической передачи жилого помещения, последнее является собственностью инвестора или компании, осуществляющей строительство дома.

Цена и налог с продажи

Если квартира в новостройке полностью оплачена, логично взять за основу покупную цену ДДУ и определять цену продажи, исходя из нее. Нужно учесть наличие других свободных квартир в этом объекте, степень готовности, расположение дома и другие важные моменты. В зависимости от индивидуальной ситуации можно добавить или убрать примерно 3%.

При заключении цессии дольщик продает не саму квартиру в новостройке, а право требования к застройщику, поэтому при расчете налога и вычета нужно руководствоваться пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, а именно:

  • при получении дохода возникает обязанность уплатить 13% НДФЛ;
  • уменьшить сумму дохода нужно на уже произведенные расходы, если имеются подтверждающие документы;
  • срок владения правом требования по аналогии с правами собственности на недвижимость здесь не работает. Не важно, как давно был заключен ДДУ – налог все равно нужно будет считать.

Пример. Дольщик заключил ДДУ на сумму 2 000 000 рублей, которые оплатил полностью. До подписания передаточного акта он заключил договор цессии (уступки), по которому продал права за 2 300 000 рублей. Налог нужно рассчитывать от дохода (300 000 рублей) по ставке 13% — всего в бюджет нужно заплатить 39 тысяч рублей.

Извещать ли застройщика

Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» обязательное извещение застройщика о переуступке прав по общему правилу не требует, однако такое условие может быть прописано в тексте ДДУ. Поэтому может быть несколько вариантов согласования:

  1. Если договором предварительное согласование не предусмотрено, уведомить о состоявшейся переуступке застройщика нужно уже после регистрации договора в Росреестре.
  2. Если договор предполагает обязательное уведомление застройщика о грядущей уступке, это необходимо сделать письменно до подписания договора. Уведомление можно отправить почтой, но лучше занести лично в офис застройщика и получить отметку с входящим номером. Впоследствии данное уведомление нужно будет передать в регистрирующий орган.
  3. Если квартира оплачена не полностью, то независимо от содержания договора нужно получать согласие застройщика на перевод долга на нового покупателя. В данном случае действуют нормы Гражданского кодекса РФ.

Чаще всего застройщики включают в договор пункт об обязательном согласовании переуступки и разрабатывают свои процедуры и формы уведомлений.

Особенности схемы реализации жилья в новостройке

Несмотря на то, что по факту на момент продажи объекта недвижимости может и не быть, собственник вправе заключить с покупателем договор уступки прав (цессии), в соответствии с которым право истребовать готовое жилье у застройщика переходит к иному лицу. Юридически такая сделка законна, однако, прежде чем вступить в подобные правоотношения необходимо:

  • тщательно изучить условия договора, заключенного с застройщиком. В соглашении могут содержаться положения, касающиеся передачи прав на строящееся жилье третьим лицам (например, условия передачи, порядок уведомления участников сделки, а также финансовые моменты);
  • решить с застройщиком вопросы по оплате строящегося жилья – задолженности по платежам на момент переуступки быть не должно;
  • оговорить возможность продажи квартиры с банком, если жилье приобреталось с привлечением средств кредитора (в ипотеку).

Важно! Если квартира приобреталась в ипотеку, а в ДДУ имеется условие о согласовании уступки с застройщиком, потребуется два письменных согласования – с застройщиком и с банком.

Варианты переуступки в новостройке

В зависимости от того, оплачена квартира по ДДУ полностью или нет, может быть два варианта уступки права.

Вариант 1

Если квартира оплачена полностью, то по договору передается только право требования недвижимости. На госрегистрацию нужно будет представить справку о полной оплате жилья.

Вариант 2

Если имеется задолженность перед застройщиком, договор цессии (уступки) должен содержать не только передачу права требования квартиры, но и перевод долга на нового покупателя. В этом случае согласие застройщика на переуступку обязательно в силу ст. 391 ГК РФ. На госрегистрацию обязательно представляется такое согласие в письменной форме.

Список документов

Переуступка требует регистрации в Росреестре. Регистрирующему органу потребуются:

  • паспорта сторон и квитанция об оплате госпошлины;
  • договор цессии – в 3 подлинных экземплярах;
  • расписка или банковская квитанция об оплате цессии;
  • согласие застройщика, если оно обязательно;
  • документы об оплате ДДУ со стороны прежнего дольщика;
  • согласие банка, если право требования было объектом залога;
  • нотариальное согласие супруга прежнего дольщика на цессию;
  • если на стороне продавца выступают дети – согласие опеки.

Подать документы на регистрацию можно через МФЦ (Мои документы). На прием приходят лично две стороны договора. Если идет представитель, на него нужно оформить нотариальную доверенность. Госпошлина за регистрацию – 350 рублей.

Порядок действий при уступке прав

Последовательность продажи квартиры в новостройке выглядит следующим образом:

  1. Поиск потенциального покупателя. Процесс непростой, но при должном подходе может увенчаться успехом. Подойдут любые способы поиска как самостоятельные, так и с привлечением посредников, например, агентства недвижимости.
  2. Получение одобрения заинтересованных сторон. При необходимости оформляется письменное согласие застройщика и разрешение банка, если квартира в новостройке приобреталась в ипотеку.
  3. Подготовка договора уступки прав. Документ можно составить самостоятельно в простой письменной форме, либо у нотариуса, параллельно заверив соглашение (не является обязательным условием). При оформлении договора особое внимание стоит уделить объему передаваемых покупателю прав и стоимости переуступки.
  4. Передача пакета документов на регистрацию в Росреестр. Регистрация занимает до 9 рабочих дней.
  5. Извещение застройщика о заключении договора цессии в письменной форме, либо при личном посещении его офиса. Если уведомление направляется почтой, к отправлению нужно приложить опись вложения.
  6. Оформление права собственности на предмет покупки по завершению строительства и ввода здания в эксплуатацию.

Важно! Передача готовой квартиры совершается через подписание акта приема-передачи.

Нюансы, о которых нужно знать сторонам сделки

Заключая договор уступки прав на строящееся жилье, рискуют обе стороны соглашения, в связи с чем особое внимание нужно уделить следующим моментам:

  • этап, на котором находится строительство дома;
  • в каком объеме погашена стоимость будущего жилья;
  • условия участия, заложенные в ДДУ.

Первые два в большей степени должны волновать потенциального покупателя, последний — участника строительства, то есть непосредственно продавца новостройки. Чтобы удостовериться в чистоте сделки, необходимо пристально изучить как сам договор уступки, так и сопутствующий пакет документов. В частности, в заключаемом соглашении должна присутствовать информация об объеме передаваемых прав, а также подробные сведения о предмете покупки.

Если в документации есть пробелы, покупатель рискует понести дополнительные расходы вследствие того, что продавец не полностью расплатился с застройщиком. Кроме того, риск оказаться без жилья увеличивается в разы, если участник долевого строительства вступил в правоотношения с застройщиком на основании предварительного договора. Последний аргумент не в пользу застройщика, так как ставит под сомнение его добросовестность. Предложение заключить предварительный договор чревато последствиями в виде затягивания сроков строительства, либо банкротства компании.

В свою очередь покупатель ввиду неисполнения застройщиком определенных ДДУ обязательств вправе обратиться в суд и потребовать признания договора цессии недействительным. В результате продавец, он же первоначальный покупатель новостройки, не только обязывается вернуть истцу уплаченную по договору сумму, но и возвращается к исходной точке. А это означает: остаться и без квартиры, и без средств.

В заключение

Продать квартиру в новостройке можно через договор цессии – это вполне законная и работающая процедура, благодаря которой дольщиком становится приобретатель прав по уступке. Впоследствии он станет первым собственником готовой квартиры после передачи ее от застройщика по передаточному акту. Чтобы не запутаться в нюансах законодательства и решить оставшиеся вопросы, рекомендуем проконсультироваться с юристом нашего портала по телефону, указанному в шапке сайта, или в онлайн-чате.

Как продавать квартиры от застройщика риэлтору

Как продавать новостройки риэлтору, советы из реального опыта по риэлторской услуге на первичном рынке недвижимости, нюансы успешной работы с покупателем, взаимодействие агентства и отдела продаж застройщика.

Напомню кратко, как наладить сотрудничество:

  • обратиться, как представитель агентства (желательно крупного);
  • показать свою компетенцию;
  • показать, что у вас есть база потенциальных покупателей, заинтересованных в реализуемой застройщиком недвижимости.

Статистика за 2015-2018 года говорит о том, что даже на оживленных рынках недвижимости Юга России наблюдается спад покупательской способности. В связи с этим застройщики будут нуждаться в риэлторах, чтобы реализовать свои объекты, а значит, у вас есть шанс заработать.

Как продавать новостройки риэлтору

Из опыта скажу, что есть несколько инструментов привлечения покупателей новостроек:

  • предоставление рассрочки платежа до окончания строительства;
  • предоставление полной информации на сайте о реализуемых квартирах (застройщика или агентства недвижимости);
  • обзоры и экспертные заключения по каждому объекту (жилому комплексу), т.е. юридическая проверка, инженерная и т.д., ;
  • выяснение потребностей у клиента перед покупкой новостройки по подбор подходящего под них объекта;
  • и если застройщик продает только свой объект, то вы, как риэлтор владеете информацией по всем объектам в городе и можете покупателю дать заключение по каждому, помогая выбрать именно то, что ему подходит. Застройщик заниматься этим не будет априори.

Застройщик в среднем платит комиссию 3%, но может предложить и 6%, если не уверен, что объект достаточно хорош и только вам решать работать с таким застройщиком или нет.

Риэлтор несет как минимум моральную ответственность за то, что покупатель купит неликвидное жилье или имеющее скрытые недостатки, которые проявят себя только после ввода дома в эксплуатацию.

Читать еще:  Как продать квартиру в новостройке по переуступке?

Важно с застройщиком оговорить сразу, что в случае, если покупатель получил от вас консультацию по объекту и вы это оформили документами, а затем клиент обратился напрямую к застройщику, то вам полагается часть комиссии, которая предусмотрена в случае, если вы привели клиента.

Покупатель приобретая квартиру в новостройке покупает свое будущее на несколько десятков лет, а может и на всю жизнь, поэтому для него это важный шаг, плюс цена решения довольно высока и риэлтору надо уметь помочь его сделать.

Аргументы для продажи жилья в новостройке:

  1. Скидки и рассрочки (действуют на клиентов, которые подвержены импульсным решениям);
  2. Предоставление ряда вариантов (медленно принимают решение, перебирая предоставленные вами объекты);
  3. Предоставление консультации и заключения по интересующим объектам (рациональный клиент принимает решение на основе ваших данных);
  4. Акцентируете внимание на выгоде (эмоциональный клиент хорошо реагирует на аргументируемую выгоду).

Потребности клиента при покупке новостройки

Безопасность (опытный застройщик, современные и качественные материалы и т.д.). Клиент спрашивает:
— А достроится ли ЖК?
— А не обанкротится ли застройщик?
— А нормальные ли здесь квартиры?
— А будет ли то, что девелопер обещает (магазин, д/сад и т.д), потому что еще не видно ничего?

Чтобы успешно продавать новостройки такому типу клиентов, необходимо опираться на гарантии. Например:

  • Риэлторская услуга это гарантия лучшего выбора, т.к. посредник делает выборку по всему рынку, в отличие от застройщика, который реализует только свои объекты;
  • Сделка «под ключ» это гарантия получения документов о собственности;
    Гарантия, что вы узнаете и устроите все способы оплаты, которые подойдут клиенту;
  • Гарантия независимой оценки строящихся объектов в городе или районе (расскажу о всех плюсах и минусах предложений, как независимый эксперт), т.к. я не менеджер отдела продаж застройщика;

Внимание: не надо путать гарантии застройщика с вашими, т.к. ваши услуги, это ваше время и способ удержать клиента, получив полную комиссию.

Комфорт. Что говорим клиенту:

  • будете в нужном месте, в нужное время, с хорошими условиями, «под ключ»;
  1. Создать условия комфорта в офисе, подавать кофе при каждой встрече;
  2. Помощь в получении ипотечного кредита;
  3. Сбор и оформление документов;

Статус. Что говорить клиенту:

  • квартира в этом ЖК для людей современных, модных и думающих о будущем, как вы;

Новизна. Что говорить клиенту:

  • аура в новостройке никем не испорчена, она чистая, в отличие от вторички;
  • Никто не умирал в этой квартире, не разводился и не болел;
  • Здесь вы сами будете писать историю своей семьи и жизни;

Экономия. Что говорить клиенту:

  • Вы в разу экономите, покупая на стадии строительства;
  • Вы можете инвестировать довольно небольшие средства по сравнению со вторичкой, которые затем окупятся при перепродаже или сдаче в аренду

Как успешно продавать новостройки риэлтору

Первый шаг — выбор застройщика, изучаете документы как девелопера, так и его жилых комплексов. Затем из наиболее юридически «чистых» выбираете сначала самые мелкие, а в крупные идите потом.

Почему так, потому что вероятность попасть к ним мала на начальном этапе, а вот когда вы покажете результат работы с небольшими девелоперами, крупные обратятся к вам сами.

Не секрет, что застройщик будет предлагать вам к реализации объекты, которые не может продать сам. Например, они не подошли его покупателям по:

  • местоположению;
  • условиям оплаты;
  • не подошли по цене.

И вам надо уметь работать с такими объектами, находить на них покупателя. Как это делать, тема отдельной статьи, но здесь подскажу, что искать надо среди приезжающих в ваш регион, это один из хороших источников клиентов, которые нуждаются в ваших консультациях и процент покупки объектов, о которых я написал среди этой категории будет выше.

Чтобы научиться успешно продавать новостройки риэлтору надо заниматься только ими, не продавать квартиры на вторичке, земельные участки и дома в свободное время, а только заниматься сделками на первичке!

Я говорю об узкой специализации, без которой успех не гарантирован!

У вас даже типы клиентов будут разные, по сравнению со вторичкой, а именно:
клиент-контрагент (риэлтор с другого агентства);
клиент-покупатель.

И это определяет подходы к работе с возражениями, переговорами, торгом и маркетингу.

Успех риэлтора в продаже новостройки лежит в умении показать выгоды жилого комплекса на каждом этапе строительства. Например, на этапе котлована продаем репутацию и отзывы о ранее построенных жилых комплексах данного застройщика.

Риэлторы, как из агентств, так и частные делают до 70% продаж на рынке недвижимости Краснодарского края, поэтому чем быстрее вы научитесь продавать новостройки от застройщика, тем быстрее вклинитесь в этот финансовый поток.

Оцените качество статьи, выскажите мнение в комментариях!

Риэлторский бизнес открывается только смелым и немного отчаянным, хорошо знакомым со словами отказа, когда в месяц не закрыто ни одной сделки и потрясающим ощущением после 3-х сделок подряд!:)

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Как срочно продать свою квартиру: 6 главных правил

Продажа квартиры — дело не простое и не терпящее спешки. Но иногда нужно продать свою жилплощадь как можно быстрее, например, когда деньги нужны для покупки другой недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

В этом случае стоит прибегнуть к ряду хитростей, помогающих побыстрее организовать сделку. Итак, как же все-таки срочно продать квартиру?

Подготовка документов для продажи квартиры

Полностью готовые документы — залог быстрой продажи квартиры. В случае, если найдется покупатель, которому также срочно нужно приобрести недвижимость, наличие всех необходимых бумаг позволит начать сделку купли-продажи хоть в тот же день.

Какие документы желательно иметь под рукой уже в готовом виде?

  • Кадастровый паспорт. Этот документ заказывается в БТИ. Он содержит сведения об инвентарной стоимости квартиры, ее «комплектации» и сведения о доме в целом. Срок годности — 5 лет.
  • Технический паспорт. В нем описаны технические характеристики квартиры, дан план с указанием всех размеров. Срок эксплуатации техпаспорта — 5 лет. Проследите наличие в нем экспликации с поэтажной разметкой: если покупатель оформляет кредит на покупку, этот план обязательно понадобится.
  • Справка из Росреестра об отсутствии обременений и арестов на квартире. Справка годна в течение 1 месяца.
  • Справка из ЖЭУ о составе семьи. Она нужна, чтобы покупатель убедился, что на жилплощади не прописаны лишние люди. В идеале, если в квартире зарегистрированы только собственники.
  • Разрешение на перепланировку. Если квартира перестраивалась, то перепланировка должна быть узаконена. Без этого документа возникнут проблемы с БТИ при оформлении права собственности.
  • Согласие супруги или супруга на проведение сделки. Оформляется у нотариуса, срока окончания действия не имеет.
  • Разрешение органа опеки и попечительства, если в сделке участвуют несовершеннолетние либо недееспособные граждане.
  • Свидетельство о праве на квартиру. Следует проследить, чтобы в свидетельстве не было указано никаких обременений. Если таковые уже сняты (например, выплачена ипотека), то нужно обновить документ.
  • Документ, дающий право на владение квартирой. Это может быть договор купли-продажи, приватизации, дарения, свидетельство о вступлении в наследование и т.д. Словом, это тот документ, по которому собственник оформлял себе свидетельство.
  • Паспорта продавца и всех собственников.
  • Согласие сособственников, если продается комната в квартире с общей долевой собственностью.
  • Оценка квартиры для определения ее рыночной стоимости. Это делает независимый эксперт.

В ходе оформления договора могут понадобится и другие документы, но этот базовый пакет иметь необходимо еще до момента старта продаж.

Проведение предпродажной подготовки

Даже самой красивой квартире требуется определенная подготовка, чтобы она могла быстро очаровать покупателя. Для этого понадобится:

  • произвести небольшой косметический ремонт, где это необходимо: подклеить обои, побелить потолок, залить ванную, отмыть кухонный гарнитур, приделать плинтуса и т.д.;
  • спрятать или ликвидировать изъяны квартиры, например, порванный линолеум или дыру в обоях;
  • покрасить деревянные окна или вовсе заменить их на пластиковые стеклопакеты;
  • обновить часть сантехники;
  • спрятать электрические провода, проведя, к примеру, кабель-каналы;
  • позаботиться о внешнем виде прихожей: спрятать большую часть одежды и обуви, подремонтировать при необходимости дверь, убрать громоздкие вещи с пути и т.д.;
  • навести во всех комнатах порядок, вывести все лишнее, но при этом оставить немного мебели и вещей — добиться эффекта, чтобы квартира выглядела убранной, но не пустой.

Кроме того, следует вывести на первый план достоинства квартиры: например, шкаф-купе, навороченный кухонный гарнитур, недавно сделанный евроремонт, и при разговоре с потенциальным покупателем обязательно обратить на это внимание.

Как срочно продать квартиру?

Куда дать рекламу?

Чем больше людей услышат о том, что продается квартира, тем больше желающих будет ее посмотреть.

Основные рекламные источники

  • городские газеты — частные объявления это самый популярный способ, при этом довольно эффективный: масса людей продает и покупает недвижимость, пользуясь СМИ;
  • сайт Авито — это крупнейшая рекламная онлайн-площадка, давать на ней объявление обязательно; на сайте можно подробно описать квартиру, приложить качественные фото;
  • городские онлайн доски объявлений — таких много в любом мало-мальски большом городе, пренебрегать ими не стоит;
  • социальные сети — можно начать с банального: поместить у самого себя в новостях сообщение о продаже квартиры, также нелишним будет подыскать местные доски объявлений, новостные сайты и группы типа «Продам / куплю недвижимость в Москве»;
  • расклейка объявлений — трудоемкий, не всегда эффективный способ, потому что рассчитан на «холодную» аудиторию, однако в некоторых случаях может «выстрелить» и пренебрегать им не стоит.

Обращаться на телевидение или радио смысла нет никакого. При продаже квартир эти каналы рекламы малоэффективны.

Как выбрать риэлтора?

Еще один способ ускорить продажи — обратиться в профессиональное риэлторское агентство.

Преимущества и недостатки риэлторской помощи

Риэлторы полностью проводят рекламную компанию и привлекают покупателей. Продавцу остается только обеспечить клиентам доступ в помещение для осмотра.

Помощь в подготовке документов и оформлении договора купли-продажи. Риэлторы хорошо решают типовые ситуации, однако при проведении нестандартной сделки лучше обратиться к профессиональным юристам.

Вместе с тем обращение к риэлтору имеет свои минусы:

  • Высокие комиссионные — придется заплатить не менее 50 тысяч рублей за продажу одной квартиры. Некоторые работают за процент от сделки.
  • Ограниченность в дальнейшем проведении рекламной кампании. Некоторые агенства требуют, чтобы продавец перестал самостоятельно искать покупателей и работал только через них.
  • Необходимость постоянно контролировать сделку, чтобы не допустить обмана.

Таким образом, прибегать или нет к услугам риэлтора — дело каждого продавца.

На что необходимо обратить внимание при выборе риэлтора?

В целом, при выборе хорошего посредника надо обращать внимание:

  • на наличие разрешения ведения бизнеса по оказанию консультационных услуг населению;
  • на наличие офиса и его оформление;
  • на речь и поведение риэлтора — иногда проскользнувшие словечки или действия выдают непрофессионала;
  • на отзывы других клиентов.

Стоит особое внимание уделить составлению договора с риэлтором. Нужно указать его вознаграждение, срок исполнения обязательств, условия расторжения сделки и т.д.

Следует также решить, из чьего кармана оплачивается оформление дополнительных справок и документов. Обычно это ложится на плечи клиента, но которые риэлторы приобретают нужные бумаги за свой счет.

Составление предварительного договора купли-продажи квартиры

Как быстрее продать квартиру: полезные советы

Правильное поведение при разговоре с потенциальным покупателем — залог быстрой и успешной продажи квартиры. Несколько советов профессиональных риэлторов, позволяющих побыстрее добиться от клиента желаемого:

  • Покажите, что вы согласны на торг. В объявлении укажите завышенную цену и будьте готовы сбросить кругленькую сумму при согласовании цены. Однако заложите обязательное условие предоставления скидки: решение нужно принять в течение 2 дней, потом скидка «сгорает».
  • Предложите что-то в качестве бонуса. Например, это может быть какая-то мебель, не нужна продавцу. Хорошим тоном считается оставлять в квартире кухонный гарнитур и сантехнику. Можно обратить внимание на их отличное состояние. Некоторые ухитряются продавать квартиры с предоплаченной на несколько месяцев квартплатой — так покупатели смогут немало сэкономить на оплате «коммуналки».
  • Обратите внимание на ремонт. Даже если он был сделан давно, то все равно следует то, что было отремонтировано и еще долго не будет нуждаться в обновлении.
  • Намекните, что у вас уже есть покупатель. Но не перестарайтесь! Если клиент ищет предлог, чтобы отказаться от приобретения не понравившейся ему квартиры, то он им непременно воспользуется по типу: «Раз у вас есть покупатель, продавайте ему, мне ваши условия не подходят».
  • Покажите, что вы готовы сотрудничать, войдите в положение покупателя. Например, он не знает, где можно оформить выгодную ипотеку — помогите ему найти нужную информацию. Чем быстрее он получит необходимые денежные средства, тем быстрее купить вашу старую квартиру.
  • Ставьте конкретные сроки. Не следует, чтобы клиент уходил со словами: «Я подумаю», нужно обговорить конечную дату, когда покупатель либо согласится на сделку, либо откажется.
Читать еще:  Когда производится расчет при покупке квартиры?

Составление предварительного договора купли-продажи квартиры

Для быстрой продажи квартиры и подстраховки от возможного отказа необходимо заключить с покупателем предварительный договор купли-продажи. В соответствии с ним надо будет принять задаток на квартиру.

Наличие задатка гарантирует заключение полноценного договора, так как при срыве сделки покупателем он потеряет задаток, при срыве сделки продавцом он должен будет вернуть полученную сумму в двойном размере.

Среди прочих условий в договор необходимо включить пункт, ставящий конечную дату исполнения обязательств. Если нужно продать квартиру срочно, то срок ставить нужно сжатый.

Обычно 1 месяца хватает, чтобы пройти путь от предварительного договора к полноценному. В случае, если покупатель сорвет сделку, то у продавца будет время, чтобы подыскать новых клиентов.

Как быстро продать квартиру — советы профессионального риэлтора:

Как продать квартиру: подробная инструкция

Вы можете продать квартиру самостоятельно, а можете обратиться к риелтору. В любом случае Лайфхакер поможет сделать всё правильно и не потерять деньги.

Как продавать: самостоятельно или с помощью риелтора

У каждого варианта есть свои плюсы и минусы. При самостоятельной продаже вы потратите много сил и времени, в том числе на урегулирование юридических вопросов, но сэкономите на комиссии посреднику.

Продать квартиру с помощью риелтора проще. Всё, что вам нужно будет сделать, — это найти посредника, присутствовать при просмотрах квартиры (желательно, но не обязательно, если вы, например, находитесь в другом городе) и при заключении договора купли-продажи. Но за помощь придётся заплатить специалисту 2–6% от стоимости объекта недвижимости.

Как выбрать риелтора

Управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate Денис Румянцев советует при выборе риелтора обращать внимание на его компетентность, а не на время работы на рынке.

Посредник должен обладать техническими, экономическими, юридическими знаниями и быть оценщиком, инженером, юристом, брокером, психологом, продавцом, маркетологом, фотографом в одном лице.

Чтобы убедиться в компетентности риелтора, можно попросить его предъявить документы, подтверждающие его знания: дипломы, аттестаты и сертификаты. Маркером профпригодности будет и членство в профессиональных сообществах, например в Российской гильдии риелторов.

Обязательно спросите, за счёт чего можно продать квартиру в интересующие сроки и по максимально возможной цене. Попросите рассказать о личных успехах продаж в вашем районе. Важно также найти «своего» человека, с которым было бы комфортно, приятно и легко работать и общаться.

Как продать квартиру без посредников

1. Как оценить недвижимость

Правильная оценка позволит продать квартиру быстро и при этом не потерять в деньгах. По словам Дениса Румянцева, средние цены можно узнать на сайте Федеральной службы государственной статистики. Но этот портал не является истиной в последней инстанции, так как стоимость конкретной квартиры складывается из нескольких факторов. На цену влияет:

  1. Количество комнат.
  2. Площадь квартиры.
  3. Планировка: изолированные комнаты ценятся выше, чем смежные.
  4. Прилегающая территория, инфраструктура: парковка и детская площадка во дворе или рядом, продуктовые магазины, школы и детсады в шаговой доступности позволят продать квартиру дороже.
  5. Этаж, на котором находится квартира: чем выше, тем лучше.
  6. Наличие балкона или лоджии.
  7. Район: учитываются близость к центру и остановкам общественного транспорта, наличие рядом парков и зон отдыха и так далее.
  8. Размер коммунальных платежей.

Чтобы самостоятельно установить цену квартиры, надо найти на рынке максимально похожие объекты. Используйте все доступные источники: сайты с объявлениями, журналы о продаже недвижимости и так далее.

Средняя цена за аналогичную квартиру и будет той, что вы ищете. Её можно немного повысить, если вы готовы ждать сделки продолжительное время, или чуть уменьшить, если продать недвижимость нужно срочно.

На объект, стоимость которого выше рыночной на 15%, приходится до 10% всех возможных покупателей, на 10% — треть. Правильно оценённая недвижимость привлечёт 60% потенциальных клиентов.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

2. Какие документы нужны для продажи квартиры

Для заключения сделки о купле-продаже недвижимости продавец должен иметь на руках:

  • паспорт;
  • свидетельство о праве собственности;
  • кадастровый паспорт на квартиру из БТИ;
  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости (брать нужно в территориальном отделении Росреестра, или на сайте ведомства, или в МФЦ);
  • выписку из домовой книги о числе зарегистрированных в квартире лиц (отправляйтесь в УК, ТСЖ, ЖСК или МФЦ);
  • справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам (ТСЖ, ЖСК, УК, ЖЭК или Единый информационно-расчётный центр);
  • справку о законности перепланировки, если она была проведена (БТИ);
  • нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости, если она была куплена в браке;
  • разрешение органов опеки на продажу квартиры, если её собственником является несовершеннолетний.

3. Как рекламировать квартиру

Чтобы привлечь потенциальных покупателей, нужно грамотно составить и разместить объявление о продаже квартиры.

Сделайте качественные фотографии

Недостаточно походя сфотографировать квартиру на телефон. Подготовьте свою жилплощадь к съёмке. Уберите из кадра всё лишнее, ветхое, слишком бытовое, неприятное глазу. Вытрите пыль, отмойте сантехнику, аккуратно поставьте обувь у порога, разберите тюбики и баночки на открытых полках. Добавьте элементы уюта: букет цветов на кухонный стол, декоративные подушки на диван.

Съёмку лучше провести в солнечный день.

Напишите привлекающий внимание текст

Составьте подробное объявление с указанием всех достоинств квартиры. Первая часть текста должна содержать технические характеристики: этажность дома, количество комнат, наличие лоджии и так далее.

Подумайте о преимуществах квартиры, которые не имеют значения для вас, но могут быть интересны покупателю. Например, бездетным не важно наличие рядом детских садов и школ, но близость к учреждениям образования — преимущество для большой семьи.

Разместите объявление

Подберите площадки для рекламы своей квартиры. Среди универсальных сайтов для продажи недвижимости в России — Avito, Domofond, «Яндекс.Недвижимость». В вашем городе могут существовать локальные площадки для размещения объявлений.

Не игнорируйте социальные сети. Разместите объявление о продаже квартиры на своей странице и попросите знакомых поделиться им.

4. Как показывать квартиру и вести переговоры с покупателем

Подготовьтесь к встрече

Перед демонстрацией объекта недвижимости потенциальным покупателям нужно привести в порядок не только квартиру, но и подъезд. Вкрутите яркие лампочки на лестничной клетке, помойте или хотя бы подметите её.

Дома подклейте отошедшие от стены обои, вымойте окна, прочистите сливы, чтобы не было неприятного запаха, приберитесь. Можно перед встречей с покупателем испечь пирог: есть его не обязательно, но запах свежей выпечки создаст приятное ощущение у посетителя.

Ваша задача — создать вау-эффект при любом контакте потенциального покупателя с вами и вашим объектом.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

Правильно разговаривайте с покупателями

Вы хорошо знаете не только достоинства, но и недостатки квартиры. Посмотрите на неё глазами покупателя и подумайте, какие вопросы он может задать, что вызовет его недовольство. Составьте список аргументов, которые склонят пришедшего на вашу сторону.

Потенциальный покупатель, скорее всего, будет торговаться. Особенно если на встречу пришёл перекупщик, который заинтересован в том, чтобы максимально сбить цену. Определитесь заранее, до какой стоимости вы готовы опуститься. Покупатель может приводить различные (в том числе и несуществующие) аргументы, почему вы должны продать квартиру дешевле. Не поддавайтесь психологическому давлению, смотрите на ситуацию трезво, отстаивайте свою цену.

5. Как заключать договоры задатка и купли-продажи

Договор задатка

Это документ, который подтверждает серьёзность намерений обеих сторон. Покупатель заявляет о желании купить объект недвижимости и передаёт продавцу определённую сумму (обычно 2–5% от итоговой стоимости квартиры). Владелец квартиры, в свою очередь, обязуется продать её именно этому клиенту по оговорённой цене.

Договор предусматривает санкции в случае отказа от сделки для обоих участников. Если покупатель передумает, продавец оставляет деньги себе. Если владелец недвижимости не захочет продавать квартиру, он возмещает задаток в двойном размере.

Договор купли-продажи

Перед сделкой продавец должен подготовить пакет документов на недвижимость и выписать всех зарегистрированных в квартире жильцов.

Договор купли-продажи обычно оформляется у нотариуса. Подписывается он после того, как вы получите деньги за квартиру и напишете расписку, что покупатель рассчитался с вами.

После подписания договора нужно сдать документы на регистрацию перехода права собственности на недвижимость в территориальный орган Росреестра. Госпошлина за фиксацию сделки составит 2 000 рублей.

6. Как передавать деньги

Через банковские ячейки

Покупатель арендует сейф в депозитарии банка и заключает с учреждением договор, в котором прописываются условия доступа к ячейке бывшего владельца квартиры. Например, наличие договора купли-продажи.

Продавец, в свою очередь, арендует сейф, куда кладёт расписку о получении денег. Покупатель сможет забрать её после заключения сделки на условиях, прописанных в договоре аренды ячейки. Например, опять же при наличии договора купли-продажи.

При заполнении ячеек должны присутствовать оба участника сделки. Так продавец сможет пересчитать деньги, а покупатель — убедиться, что расписка на месте.

Через депозит нотариуса

Нотариус может провести сделку через свой счёт: забрать деньги у покупателя и передать их продавцу. Но в услугу, скорее всего, будет включена комиссия банка, размер которой зависит исключительно от аппетитов учреждения.

Передача наличными

Можно без фокусов обменять деньги на расписку об их получении. В этом случае стоит пересчитать их, рассмотрев каждую купюру на предмет подлинности. Сделку лучше проводить под камерами или при свидетелях (например, в кабинете нотариуса).

Разумеется, не стоит распространяться о том, где и когда вы получите крупную сумму денег, чтобы безопасно донести её до дома или банка.

7. Как передать квартиру новому владельцу

В день сдачи документов в Росреестр продавец передаёт покупателю ключи от квартиры. Стороны подписывают акт приёма-передачи объекта недвижимости, который подтверждает, что покупатель оставил квартиру в надлежащем виде.

Как избежать мошенничества

При сделках с недвижимостью наиболее уязвимым звеном является покупатель. Но и продавцу есть на что обратить внимание:

  1. Передача денег должна состояться до подписания договора купли-продажи. Иначе продавец рискует остаться без платы за недвижимость: сделка уже заключена и у покупателя нет оснований торопиться с расчётом. Если вы имеете дело с мошенником, он может быстро продать квартиру и исчезнуть уже с двойной порцией денег: вашей и нового покупателя.
  2. Не передавайте оригиналы документов до завершения сделки ни покупателям, ни риелтору. Иначе квартиру могут продать без вашего ведома.
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector