Как можно продать квартиру с обременением?

Как можно продать квартиру с обременением?

Как продать квартиру с обременением: специфика сделки и нюансы

В ряде случаев решение о продаже квартиры с обременением может оказаться более оправданным, чем попытки справиться с выполнением обязательств, которые стали причиной обременения.

Операции по продаже такого вида жилья имеют свои нюансы и специфику – так как большинство потенциальных покупателей ищут «юридически чистые» квартиры, могут возникнуть затруднения в процессе поиска покупателя. Кроме того, покупатель несет определенные риски, поэтому продать недвижимость по рыночной стоимости не получится, придется снижать цену. В рамках настоящей статьи мы расскажем о том, как продать квартиру с обременением и на что стоит обратить особое внимание в процессе подготовки к сделке.

Что такое обременения

Наличие обременений означает, что собственник не может распоряжаться своей недвижимостью в полной мере – под запрет попадают отдельные сделки, либо все юридические операции, связанные с квартирой.

  • Например, собственник не имеет права продать жилье, которое находится в залоге у банка (без его разрешения), однако может им пользоваться для проживания.
  • Если же на квартиру наложено обременение судебными органами, например, в связи с необходимостью изъятия собственности (например, во время бракоразводного процесса или при рассмотрении правонарушения экономического характера) , то квартира опечатывается, и не может использоваться текущим собственником (или иными лицами) никоим образом.

Но даже при наличии некоторых обременений недвижимость можно продавать, однако стоит помнить, что вместе с правами собственности к новому хозяину перейдут все обязательства продавца перед третьими лицами.

Собственно, чаще всего недвижимость и продается именно по той причине, что владелец более не в состоянии выполнять обязательства, связанные с недвижимостью (оплачивать ипотеку, вернуть кредит) .

В том случае, если с точки зрения закона квартиру продавать можно, собственнику приходится снижать цену – сумма скидки должна включать стоимость «выполнения обязательств» (закрытие кредита, пр.), а также ту сумму, которая компенсирует хлопоты покупателя, связанные со снятием обременений.

Кстати, далеко не всегда вопрос снятия обременений связан непосредственно с выплатой каких-либо долгов. Так, при продаже квартиры, с владельцем которой заключен договор пожизненной ренты, покупателю придется найти с последним общий язык и предложить выгодные условия (например, перезаключить договор на себя или предоставить жилье).

Виды обременений

Существует несколько видов обременений, мы приведем наиболее распространенные:

Жилье в залоге у банка – квартира приобреталось в ипотеку, которая до сих пор не выплачена . Такую недвижимость продавать можно, однако банк, выдавший кредит под залог имущества, должен выразить свое согласие на смену владельца;

Квартира является предметом договора ренты или договора пожизненного содержания, либо имеется договор о купле-продаже с условием, что в квартире может проживать бывший собственник. Для продажи потребуется согласие всех лиц, которые имеют отношение к проживанию на данной площади;

Наличие совладельцев, пользователей. В квартире прописаны лица, которые по закону имеют право пользования жилплощадью, в частности, это могут быть дети, или же квартира находится в долевой собственности. Помимо согласия вех собственников, потребуется также разрешение органов опеки, которые проверяют условия жизни и соблюдения прав ребенка.

Квартира под арестом . Если недвижимое имущество было арестовано судом или приставом для возврата задолженности, компенсации какого-либо ущерба, при рассмотрении экономических или уголовных правонарушений – такая квартира может быть продана под надзором судебных органов для возвращения имеющегося займа. Продать такую квартиру можно только до того, как наложен арест либо покупателю необходимо обратиться в суд с заявлением о том, что он готов оплатить задолженность или понести издержки, которые являются причиной обременений.

Специфика покупки и продажи жилья с обременениями

Обременение квартиры может в значительной мере снизить ее стоимость. В подобных сделках имеется большое количество «подводных камней», которые могут привести к возникновению у покупателя серьезных проблем с недвижимостью, вплоть до полной ее утраты. Например, расторжение договора ренты впоследствии может оспорить рентополучатель, мотивируя свое решение тем, что он на тот момент не отдавал себе отчет в своих действиях. В случае с собственниками, находящимися в преклонном возрасте, суд с большей вероятностью вынесет вердикт в их пользу.

Покупателю также стоит остерегаться возможных наследников, которые могут появиться спустя длительное время после смерти рентополучателя, что, в итоге, приведет к судебным тяжбам.

Однако некоторые покупатели намеренно ищут именно такие сделки, так как они позволяют уложиться в имеющийся бюджет или хорошо сэкономить на приобретении жилья. Осознавая все возможные риски и действуя в рамках закона, можно снять ограничения, минимизировать негативные факторы обременения, и получить в итоге прямую выгоду.

Процедура продажи квартиры с ипотекой

В большинстве случаев такие сделки проводятся для разрешения проблем с ипотекой, и продавцу необходимо заранее заручиться письменным согласием покупателя о том, что он действительно берет на себя обязательства по выплате оставшегося займа. После того, как условия сделки оговорены, собственник и покупатель подписывают договор предварительной продажи и нотариально заверяют документ. С этим договором можно отправляться в банк, который давал кредит – сделка возможна только с согласия банка. В случае одобрения банка стороны сделки (собственник, продавец и банк) подписывают основной договор купли-продажи.

Сделка может осуществляться, как с предварительным снятием ипотечного обременения, так и без снятия.

В первом случае покупатель квартиры должен обратиться в банк и подать заявление о том, что хотел бы погасить кредит с целью приобретения залоговой квартиры. После согласия банка покупатель пополняет один счет на сумму, которая покроет имеющийся кредит, а на другой счет кладет те деньги, которые будут направлены продавцу в качестве самой оплаты за покупку недвижимости.

Банк, получив деньги, инициирует снятие обременения, а покупатель, со справкой из банка и договором (который является основанием для перехода прав собственности) отправляется в Росреестр.

Во втором случае купля-продажа оформляется перед тем, как будет снято обременение. Продавец может взять аванс у покупателя для последующей выплаты кредита, после внесения средств он получает у банка справку о погашении долга, с которой можно подавать в Росреестр заявление снятии всех претензий, касающихся выплат. Далее следует регистрация прав собственности на покупателя, после чего последний передает оставшуюся часть денег за квартиру продавцу.

Продажа квартиры под арестом

Если на квартиру наложен арест, перед сделкой потребуется снять обременение – процедуру должны инициировать органы, в пользу которых обременение было наложено, иначе недвижимость продать не получится. Иногда устранить причины ареста и удалить обременение невозможно, и в таких случаях имущество будет реализовано на аукционе.

Если жилье имеет большую стоимость, чем сумма, которая стала причиной наложения обременения, продавцу рекомендуется привлечь независимых экспертов, которые могут установить справедливую цену размещения недвижимости на аукционе. В ходе аукциона покупатели будут предлагать разные цены и, в итоге, среди всех претендентов будет выбран тот, кто предложит самую большую сумму. По завершении аукциона оформляются соответствующий договор, на основании которого регистрируется право собственности, обременение в виде ареста недвижимости снимается.

На что стоит обратить внимание перед продажей

Если речь идет о продаже ипотечной квартиры, перед началом поиска потенциального покупателя следует обратиться в банк, который выдавал заем, чтобы убедиться в возможности продажи. Иногда банки отказываются давать свое разрешение, если, например, кредит не погашен хотя бы наполовину. Условия и необходимые суммы для выплаты у разных банков могут отличаться. Перед началом продаж лучше заранее убедиться в том, что в квартире больше действительно никто не прописан.

Проверить наличие обременений можно путем получения выписки ЕГРН, которую необходимо запросить в Росреестре (заказать через МФЦ, на сайте Росреестра или на коммерческих сайтах, которые оказывают подобную услугу). В том случае, если недвижимость «чистая» в плане обременений, в соответствующем поле будет указано «не зарегистрировано». Однако покупателю стоит учитывать возможность наличия скрытых обременений, о которых нет сведений в краткой выписке ЕГРП.

К ним можно отнести:

  • завещательный отказ, информацию о котором можно не вносить в реестр;
  • оформленную доверенность на управление имуществом, которая, кстати, может заключаться и при опеке;
  • наличие прописанных детей, которые не достигли совершеннолетия;
  • наличие прочих жильцов, которые прописаны в квартире, но могли не участвовать в процессе приватизации.

Чтобы проверить наличие скрытых обременений, необходимо попросить продавца получить расширенную выписку ЕГРП, так как сделать это может только собственник.

Если продавец сможет самостоятельно снять все обременения с квартиры, исчезнет необходимость снижать цену на недвижимость до 10% – 30%.

Кстати, осложнения могут возникнуть с теми жильцами, что в данный момент находятся в тюрьме, либо без вести пропали – за ними автоматически сохраняется право пользования, и возвращение упомянутых лиц может стать для покупателя неприятным сюрпризом.

Читать еще:  Как продать квартиру купленную по военной ипотеке?

Заключение

Продажа квартиры с обременением может стать очень выгодным решением и для покупателя (низкая стоимость жилья), и для продавца (закрытие всех квартирных обязательств перед банком или государством). Тем не менее, как покупка, так и продажа имущества, за которым закреплены определенные обязательства или ограничения, является достаточно рискованным предприятием.

Если покупатель или продавец не уверены в своих юридических навыках, стоит прибегнуть к помощи профессиональных юристов, которые обладают необходимыми знаниями и опытом в проверке и реализации подобных имущественных сделок.

Продажа квартиры с обременением

Обременение на квартиру – это зарегистрированное ограничением, в рамках которого владелец не имеет права совершать какие-либо действия с собственной недвижимостью. Самый распространенный пример: оформление квартиры в залог при получении ипотечного кредита. Формально жилье принадлежит собственнику, однако фактически, без разрешения банка, человек ничего не может с этой квартирой сделать. В том числе и продать. Как именно можно реализовать недвижимость, на которую наложены обременения – читайте в этой статье.

Виды обременений

Выделяют следующие типы обременений:

  • Ипотека. Банк накладывает ограничение на квартиру, из-за чего продать ее становится затруднительно.
  • Рента. Пожилой человек может заключить договор ренты, в рамках которого за ним будут ухаживать другие люди, а за это, после смерти собственника, они получают его жилье. Логично, что обременение не позволит пожилому человеку продавать квартиру, раз он уже заключил договор, по которому появились обязательства отдать жилье определенным лицам.
  • Арест. Государственные структуры могут накладывать на квартиру арест. Обычно это реализуется в рамках суда или расследования. Такое жилье продать практически невозможно, т.к. потребуется разрешение от органов, наложивших арест, а они в этом практически всегда не заинтересованы.
  • Аренда. Иногда квартира, которую планируется продать, уже имеет арендаторов, заключивших договор съема жилья на определенный срок. Вне зависимости от смены собственника, эти люди все равно будут жить в этой квартире вплоть до окончания срока действия договора.

Можно ли продать квартиру с обременением

Реально продать квартиру можно только с обременением по ипотеке. В случае с вариантами ренты и аренды единственным способом является расторжение договоров или окончание их действия, что автоматически предполагает снятие обременения. Арест также намного проще снять и продавать жилье на общих основаниях, чем пытаться добиться разрешения на продажу арестованной квартиры.

Таким образом, продать жилье с обременением можно, но при условии, что тип обременения это допускает. В случае с банком важным моментом является лишь факт получения финансовой организацией дохода. Таким образом, если покупатель и продавец согласятся на подобную схему, банк может предложить перенести обязательства продавца на покупателя.

Нужно учитывать, что банк будет тщательно проверять покупателя, практически так же, как продавца, когда ему выдавался ипотечный кредит. И если с продавцом были проблемы (например, несвоевременное погашение долга), а финансовое состояние покупателя достаточно стабильное, то банк согласится на такой «обмен».

Преимущества и недостатки

Для продавца преимущество заключается в самой возможности продать жилье, несмотря на обременения. А вот для покупателя такая система позволяет приобрести квартиру по цене существенно ниже рыночной. На представленном выше примере видно, что «А» покупал жилье за 3 миллиона, а продал его уже за 2 миллиона. Разница в 1 миллион – это та сумма, которую «А» погасил, когда кредит был на нем. Получается, что продавец ничего не заработал, но, зато, избавился от ипотеки, которую ему сложно выплачивать.

Под недостатками обычно понимают всевозможные риски. Учитывая тот факт, что продать такое жилье можно только после получения разрешения от банка. Как следствие, сделка может считаться достаточно надежной. С другой стороны, далеко не всегда банк дает разрешение, да и стороны могут отказаться от сделки в любой момент.

Как продать квартиру с обременением

Если рассматривать варианты с арендой, рентой или арестом, то сама процедура будет состоять из двух основных пунктов: снять обременение и продать жилье на общих основаниях. В случае же с квартирой, на которую наложено обременение по ипотеке, все будет несколько сложнее.

Порядок действий

  1. Найти подходящего покупателя, готового приобретать именно такое жилье, с обременением.
  2. Вместе с покупателем обратиться в банк и обсудить условия дальнейшей сделки. Если финансовая организация даст разрешение на операцию, можно двигаться дальше.
  3. Составить договор купли-продажи жилья с учетом требований банка. Нередко в таком договоре бывает три стороны: покупатель, продавец и представитель банка.
  4. Заверить договор у нотариуса. Это не обязательное требование, однако банки часто настаивают на выполнении этого условия, чтобы минимизировать возможные риски.
  5. Зарегистрировать договор.
  6. Подписать договора кредита и залога с банком.
  7. Оформить право собственности на жилье.

Документы

Для подобной сделки нужно подготовить следующие документы:

  • Паспорта покупателя и продавца.
  • Договора кредита и залога.
  • Договор купли-продажи.
  • Выписка из домовой книги о количестве прописанных в квартире.
  • Справка из управляющей компании о наличии/отсутствии задолженности по квартплате.
  • Техпаспорт на квартиру.
  • Выписка из ЕГРН.

Расходы и сроки

При продаже квартиры, продавец практически не несет никаких расходов. В некоторых случаях, по договоренности с покупателем, часть затрат, например, на услуги нотариуса, может быть разделена между сторонами. Примерный перечень затрат будет выглядеть так:

  • Расходы на нотариуса: от 2 тысяч и выше.
  • Регистрация права собственности: 2 тысячи на одного владельца.
  • Услуги риэлтора (агентства недвижимости), если они нужны: около 5% от суммы сделки.

Уже после переоформления права собственности покупатель начнем платить кредит. Конкретная сумма зависит от стоимости жилья, суммы займа, процентной ставки и срока действия кредита.

В обычной ситуации, когда заключается стандартный договор купли-продажи, вся сделка занимает от несколько дней, до пары месяцев. Реже – больше. Однако, когда появляется третья сторона (в данном случае – банк), срок может растягиваться практически безгранично. Если все стороны заинтересованы в максимально быстрой реализации квартиры, то на процедуру уйдет около 1-2 месяцев. В противном случае срок может быть и до полугода.

Договор купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца (образец)

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

продажа квартиры с обременением

Светлана

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Cветлана,продавайте квартиру через агентство,возможно это не так будет отпугивать покупателя,к тому же Ваш агент сможет все понятно объяснить покупателю.Если реклама будет идти от частного лица,это может более насторожить. Вы можете обратиться на этом сайте к любому приглянувшемуся специалисту.Всего наилучшего,обращайтесь.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Светлана покупателей на такую квартиру можно привлечь только ценой. Существенный дисконт лучший способ убеждения в вашем случае.

Какой дисконт вы считаете существенным?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

который устроит покупателя

В принципе так же как и обременение с ипотекой. Нужно объяснять сразу покупателю:
Составляется предварительный договор, вносится должна сумма залога, снимается обременение в Росреестре, и дальше по обычной схеме..

Прошу прощения, я подумала что Светлана специалист по недвижимости, поэтому объяснила очень кратко: ” по обычной схеме..”

Спасибо за отклик. А все же какова “обычная схема”?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Залогодержатель пишет заявление о снятии обременения, и оно отдается на регистрацию вместе с договором купли-продажи.

собирается полный пакет документов: кадастровый паспорт на квартиру, справка ЕГРП( с Единого гос. реестра о зарегистрированных собственниках жилья), в ней же и будет написано: об отсутствии обременений, арестов и т.д.) ф. 7 и ф9, составление Договора Купли-продажи квартиры, оплата Гос. пошлин, сдача документов на регистрацию в Рос. реестр , если есть несовершеннолетние-то постановление о разрешении сделки с органов Опеки.

Можно и так как предлагает Александр Ткачев.

Светлана, добрый вечер.
Звоните либо пишите в личку, несколько раз покупал и продавал квартиры с обременением от физ лица. Вопрос лежит в плоскости переговоров, их сложность определяется суммой долга.
Удачи!

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый вечер. Ничего сложного в Вашей ситуации нет. Главное, чтобы сумма долга не была выше рыночной стоимости квартиры. Стоимость квартиры разбиваете на две ячейки. В первую ячейку закладываете стоимость долга, во вторую оставшуюся разницу (если таковая есть). Втроем (продавец, покупатель и залогодержатель) идете в РОСРЕЕСТР, подаете соответствующий комплект документов, в том числе документы для снятия обременения и регистрируете снятие обременения, переход права и договор купли-продажи одновременно. Основная сложность Вашей ситуации состоит в организации сделки и подготовке необходимых документов. С этим Вам можете помочь квалифицированный риэлтор. Удачи.

Читать еще:  Как написать объявление о съеме квартиры?

Господи! Это же намного проще и надежнее, чем когда квартира заложена банку. Займодатель физическое лицо – мечта риэлтора! – он придет в избранную ячейку, в отличие от банка. Выбирать надо ячейку эксперт-сейфинг, там все необходимые условия прописываются в доп. соглашении к дог. аренды и разруливаются банком. Все более чем надежно. При умелом объяснении покупателям ситуации и схемы проведения расчетов никакого снижения цены не потребуется. Если все остальные документы по квартире нормальные, то и ни о чем не беспокойтесь. А способ расчетов схематично Вам описАл Даниил. Но Вы должны иметь ввиду, что все мои возгласы о простоте, относятся к ситуации, когда на сделке работает хорший специалист. Сами или влипните или очень продешевите. Можно выбрать специалиста на этом сайте. Анкета и телефон каждого на личной странице (кликните на ФИО или фото)

Думаю, вам надо обратиться к Ильичеву Сергею Александровичу.

Лариса, что Вы делаете! зачем произносите заклинания и вызываете духов! :-))))

А мне действительно интересно услышать как будет ИСА “успокаивать” покупателя. Ведь вопрос задан именно так ( а не в точности наоборот).

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

В этом случае покупателю придется покупать с двумя обременениями!

Проводил сделки с обременением физических лиц. Звоните, объясню.

Добрый день.
При наличии заинтересованности у покупателя, обо всем можно договориться и найти законные компромисы.

Здравствуйте Светлана! Коллеги очень внятно и доступно вам всё объяснили. Добавлю ещё один неозвученный вариант . В ряде случаев, когда с документами полный порядок, серьезное агентство идет навстречу продавцу и снимает обременение за счет своих средств. Наверное не стоит говорить о том, что это все проходит в одной сделке и пошагово прописано и согласовано всеми участниками процесса. Прошу не путать со срочным выкупом когда стоимость квартиры обрушается на 30-40%, но вместе с тем агентство всё равно должно быть заинтересовано и комиссия несколько выше, чем при обычной сделке. Ну, а в остальном, Ирина Владимировна и Даниил, очень вразумительно и толково обрисовали ситуацию.
С уважением,
А.В.Е.

Светлана! Нет смысла повторять технологию ранее предложенную Д.Пятецким, т.к. в этой схеме, казалось бы, учтены интересы всех сторон. Но есть и небольшой подводный камень. Погашение регистрационной записи об ипотеке (залоге), т.е снятие обременения с квартиры Росреестр проводит в течение 5 дней, а переход права собственности от Продавца к Покупателю – 20 календарных дней. Теоретически возможна ситуация, когда первое действие будет произведено, а второе – еще нет, и в этот временной люфт может вклиниться Продавец, подав заявку в Росреестр с целью остановки регистрации. Либо – процесс затормозится сам, например, из-за технической ошибки, которая не редкость. В таком случае заложенные денежные средства оказываются заблокированными в ячейке на неизвестный срок. Ситуация небезвыходная, но неприятная.
С уважением

Светлана! По личной просьбе Ларисы Бельской привожу наиболее безопасный способ проведения сделки. Средства также вносятся двумя частями в две банковские ячейки. Но перед этим с согласия Залогодержателя регистрируется переход права собственности со сменой Залогодателя – им становится Покупатель. Затем, после получения Залогодержателем доступа к заемным средствам, осуществляется снятие обременения. С точки зрения Залогодержателя способ хлопотливый, но абсолютно безрисковый. Покупатель, однако, может опасаться, что ему не удастся снять обременение после перехода права собственности. Для его успокоения можно использовать компромиссный вариант, при котором заявление Залогодержателя на снятие обременения будет находиться в сейфовой ячейке. Доступ к заявлению Покупатель получит по факту регистрации перехода права собственности.
Теперь САМОЕ ГЛАВНОЕ. Если квартира в собственности менее 3 лет, а Продавец настаивает на заниженной стоимости в ДКП в размере 1 млн. руб., да еще сумма займа (долга) больше 1 млн. руб., то это очень сложная ситуация, и предложенные равнее схемы проведения сделок уже не подходят, НО, есть и из ткаой ситуации выход. С уважением

Как продать квартиру с обременением в пользу продавца?

Продажа квартиры с обременением в пользу продавца является одним из возможных способов обеспечения обязательства. Как правило, такое обременение устанавливается до момента полной оплаты стоимости объекта недвижимости. В представленном материале можно узнать особенности оформления такого обременения.

Основания установления обременения

При совершении сделки продажи квартиры стороны вправе самостоятельно определять все существенные и дополнительные условия договора. К числу таких условий относиться и определение цены продаваемого жилья, а также порядок расчетов. Такие условия могут быть сформулированы следующим образом:

  1. полный расчет между сторонами перед подписанием договора;
  2. полный расчет после заключения договора и государственной регистрации сделки в органах Росреестра;
  3. поэтапное внесение оплаты по договору.

Если денежные средства за квартиру передаются продавцу до подписания договора, никакого обременения не может возникать, так как денежное обязательство считается исполненным надлежащим образом с момента принятия денег или поступления их на счет.

Если стороны приняли решение оформить денежный вопрос после заключения договора, даже после регистрации сделки продолжает существовать денежное обязательство покупателя. Чтобы гарантировать его исполнение, стороны могу устанавливать обременение (залог), которое не позволит новому собственнику распоряжаться квартирой до момента оплату средств контрагенту по заключенному договору.

Так как обременение устанавливается в отношении объекта недвижимости, оно совершается по тем же условиям, что и сам договор купли-продажи. Это значит, что обременение подлежит государственной регистрации, а сведения о нем будут внесены в ЕГРН.

Порядок установления обременение в условиях договора

Существует два варианта установления обременения в пользу продавца: по закону и по соглашению сторон. По умолчанию, условие о залоге в силу закона возникает в случае, если порядок оплаты по договору предусматривает расчет между контрагентами после проведения сделки. Для этого достаточно сделать ссылку на возникновение залога в силу закона, чтобы государственный регистратор отметил этот факт при внесении сведений в ЕГРН.

Сами стороны могут устанавливать в договоре следующие условия обременения:

  • срок исполнения денежного обязательства, а, соответственно, и момент снятия обременения;
  • порядок снятия обременения в случае досрочного исполнения денежного обязательства (оптимальный вариант, если в договоре содержится условие о поэтапной оплате);
  • содержание обременения.

Если такие условия указаны в договоре и подписаны сторонами, на стадии государственной регистрации такое положение не может произвольно меняться одной из сторон или государственным регистратором. После совершения регистрационных действий стороны получат в органах Росреестра или МФЦ выписки из ЕГРН, где будет зафиксирован переход права собственности на новое лицо и, одновременно, установление обременения в пользу продавца.

Обременение будет действовать до тех пор, пока покупатель полностью не рассчитается за квартиру. С этого момента у продавца существует обязанность снять обременение, для чего нужно вновь обратиться в органы Росреестра. Для снятия обременения необходимо наличие заявления от обеих сторон сделки.

Этот факт представляет собой самый существенный риск для покупателя – если продавец получил в полном объеме денежные средства, но уклоняется от снятия обременения, оформить документы через Росреестр в одностороннем порядке не получится.

Что в этом случае делать покупателю – уговаривать продавца или взыскивать денежные средства и расторгать сделку? У покупателя есть право на обращение в суд за защитой своего права. В суд необходимо представить следующие документы:

  • исковое заявление;
  • выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права и установление обременения;
  • документы, подтверждающие перечисление полной суммы договора продавцу, либо расписку о передаче наличных денег.

В такой ситуации, если вся сумма уплачена продавцу, у суда будут все основания для удовлетворения иска.

Если между сторонами нет разногласий, снятие обременения пройдет в органах Росреестра по упрощенной процедуре. На основании заявления сторон из ЕГРН будут исключены сведения о зарегистрированном обременении, после чего покупатель получит выписку с подтверждением данного факта.

С этого момента новый собственник вправе по собственному усмотрению распоряжаться приобретенной квартирой, в том числе использовать ее в других гражданских сделках.

Продать квартиру с обременением можно — подробно о таких сделках

Приобретая недвижимость, покупатель в большинстве случаев тщательно изучает ее историю и так называемую чистоту документов. Не исключено, что на объект могут претендовать частные лица или даже организации. Обязательства перед ними принято называть обременениями. По сути, это своеобразный лимит юридически значимых действий, который накладывается на конкретный объект. На первый взгляд может показаться, что продажа такого имущества в рамках законности невозможна. Однако эксперты утверждают, что можно продать квартиру с обременением, если подойти к этому вопросу грамотно.

Читать еще:  Что значит размер комиссии при аренде квартиры?

На рынке недвижимости встречаются два типа обременений:

  • явные — находятся в свободном доступе, информацию по ним любое заинтересованное лицо может запросить в Росреестре.
  • скрытые — по разным причинам не зарегистрированы, но сохранились в архивах, поэтому приложив усилия их можно найти своими силами.

Ниже рассмотрим подробнее, в каких случаях можно продать квартиру с обременением, не нарушая закона.

Наложенные ограничения должны в обязательном порядке регистрироваться государственными органами, в противном случае они незаконны. Снять обременение — это значит выполнить ряд определенных условий, на основании которых Росреестр зарегистрирует отсутствие ограничений.

Обременение ипотекой

Опытные риэлторы заявляют, что можно продать квартиру с обременением ипотекой, и для реализации этой цели существует не единственный путь. Чтобы провести сделку, нужно снять ограничение банка. Есть несколько вариантов:

  • погашение задолженности из собственных денежных ресурсов;
  • выплата ипотечного долга за счет средств покупателя;
  • расчет с банком в рамках услуги аванс до продажи квартиры, которую оказывают крупные агентства недвижимости.

Маткапитал

Ипотека считается одним из самых распространенных видов обременения, а дополнительные риски возникают при совершении ипотечных сделок с привлечением материнского капитала. Хоть закон и не запрещает их, однако на собственника накладываются определенные обязательства в виде согласования с опекой и выделения детям их долей в продаваемой квартире сразу после погашения кредита. Поэтому на вопрос можно ли продать квартиру с обременением материнским капиталом специалисты дают положительный ответ.

Жилье с коммунальными долгами — это обременение или нет

Пакет документации на этапе подготовки к оформлению сделки купли-продажи должен содержать справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам. Это жест в отношении покупателя, подтверждающий прозрачность намерений продавца, но с юридической точки зрения не являющийся безусловным требованием Росреестра.

Задолженность в пользу коммунальщиков не считается существенным обременением, за исключением случаев, когда в отношении должника возбуждено судебное производство, а на его недвижимое имущество наложен арест.

Вместе с тем принято считать, что тщательно проработанный договор купли-продажи изначально должен содержать пункт о невозможности передачи долга по ЖКХ новому владельцу. Однако это не значит, что продать с задолженностью нельзя. На продаже квартир, обремененных долгами по коммуналке, специализируются крупные агентства. Чтобы провести такую сделку быстро и с минимальными потерями, лучше обратиться к ним.

Пожизненное проживание

В соответствии с Гражданским кодексом продать квартиру с обременением пожизненного проживания можно. Для этого заключается договор купли продажи с сохранением права предыдущего владельца продолжать жить в помещении, а новый владелец после регистрации сделки получает правоустанавливающий документ с указанием вида обременения — ренты (с пожизненным проживанием или содержанием иждивенца).

Истории из жизни
С обременением можно столкнуться и на первичном рынке — в случае закредитованности застройщика. Когда мы покупали квартиру в новостройке, пришлось подключить к сделке опытного риэлтора, потому что заключить с нами ДКП фирма могла только после получения разрешения банка на продажу. Схема была законной, но рискованной. При этом квартиры этого застройщика продавались по очень привлекательным ценам, а это означает, что нельзя было не воспользоваться случаем. Договор на оказание посреднических услуг заключали с АН Чистые Пруды, остались довольны и отношением, и результатами. Рекомендуем!

Истории из жизни
Шесть лет назад купили однокомнатную в ипотеку, присутствовал материнский капитал. Сейчас хотим взять двушку, тоже в ипотеку. Для того чтобы внести первый платеж по новому кредиту, нужно продать меньшую квартиру. Непонятно, можно ли реализовать ипотечную недвижимость, и что делать с долями детей. Проконсультировались в агентстве на Чистопрудном бульваре, нам объяснили схему, по которой следует действовать, и предложили сопровождение двух сделок под ключ.

Продать можно, а стоит ли покупать квартиру с обременением

Рассмотрим ситуацию со стороны приобретателя. Здесь каждый должен решать для себя сам, стоит ли ему приобретать обремененную недвижимость. Решение должно быть крайне взвешенным и трезвым, поскольку далеко не во всех случаях подобные сделки приносят выгоду. Например, у человека не хватает средств на покупку чистого объекта, и ипотечная квартира ему подходит, так как риэлтор сумел грамотно провести торги и «поймать» золотую середину, устраивающую обе стороны сделки.

Получив ответ на вопрос можно ли продать квартиру с обременением, можно смело начинать предпродажную кампанию, успех которой предопределяется на этапе выбора посредника. Выбирайте профессионализм и надежность — выбирайте известное агентство.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77 , оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77 , либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Продажа квартиры с обременением

Обременение на квартиру и ее продажа. Как учесть все тонкости?

  • Быстро продадим вашу квартиру
  • Полная прозрачность и безопасность сделки
  • Все консультации бесплатные
Получите бесплатную консультацию прямо сейчас!

Вы можете взять любую сумму денег до продажи квартиры! А квартиру будете продавать после получения денег – по выгодной цене.

Продать квартиру на которой есть обременения возможно в большинстве случаев!

Но при регистрации перехода права собственности на нового владельца они (обременения) останутся.

Естественно, найти покупателя на такую квартиру будет достаточно сложно, и если он найдется, то купит ее у Вас за цену до 50% ниже рыночной. Именно поэтому одним из основных направлений деятельности нашей компании, а в последнее время, даже приоритетным является снятие всевозможных обременений (решение вопросов с банками, залоговыми компаниями итд), выписка прописанных людей даже без их согласия (если они не собственники , не были прописаны в квартире на момент приватизации и в некоторых других случаях предусмотренных ГК) до вывода квартиры на продажу чтобы Вы могли получить за максимально неё выгодную цену.

То есть мы сначала решаем Ваши проблемы за свой счет и своими силами (если это, конечно, в принципе возможно сделать) при этом мы не берем за наши услуги предоплату, мы получаем свои комиссионные только после завершения сделки купли-продажи Вашей квартиры!

Для начала давайте разберемся, что такое обременение. Если вкратце, то это определенные юридически обусловленные условия, которые в той или иной мере налагают ограничения на собственника по распоряжению его имуществом.

Если на объект недвижимости налагается какое-либо обременение, то сведения об этом заносятся в ЕГРП; аналогичная отметка ставится на свидетельстве о праве собственности.

Продать квартиру, на которой есть обременения, можно; но в этом случае они переходят на нового владельца.

  1. Ипотека. Если квартира находится в залоге у банка и кредит не выплачен полностью, то продажа такой квартиры возможна только с согласия банка. Причем банк может поставить свои условия, без выполнения которых разрешения на сделку стороны не получат. К таким условиям может относиться, например, оплата 50% ипотеки первоначальным собственником и т.д.
  2. Рента. По общему правилу, рентоплательщик не может распоряжаться судьбой квартиры, в которой проживает рентополучатель. Здесь необходимо согласие рентополучателя.
  3. Наложение ареста на квартиру. Такая ситуация может возникнуть, например, если собственник не оплачивает коммунальные услуги довольно долгое время. С такой квартирой нельзя совершать никаких сделок; они будут признаны недействительными. Для продажи квартиры необходимо оплатить все долги, чтобы арест был снят.
  4. Квартира, находящаяся в найме. Продать такую квартиру наниматели вам помешать не смогут, но жилье им будет предоставлено для проживания на весь срок, указанный в договоре найма. Поэтому новый владелец должен будет «терпеть» этих лиц в своей квартире.
  5. Продажа квартиры с прописанным человеком. Для того чтобы «сняться» с регистрации (выписаться из квартиры), необходимо прийти в паспортный стол с соответствующим заявлением. Если кто-то из членов семьи отказывается выписываться, его можно выписать через суд. Но есть категории граждан, которые все равно имеют право на пользование жилплощадью. Соответственно, они «остаются» в квартире.
    Аварийный дом. В таком доме продать квартиру нельзя.
  6. Сервитут на земельный участок. Сервитут – это право третьих лиц на пользование участком, который им не принадлежит на праве собственности.

Таким образом, из всех вышеперечисленных случаев следует вывод, что продавать квартиру нельзя, когда дом признан аварийным и когда на жилье наложен арест. В остальных случаях потребуется согласие третьих лиц, в зависимости от конкретной ситуации.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector