Как оформляется предварительный договор купли продажи квартиры?

Предварительный договор купли-продажи квартиры, образец заполнения

До оформления основного договора купли-продажи продавец и покупатель могут по соглашению сторон оформить предварительный договор купли-продажи, договор аванса или договор задатка. Заключение предварительного договора достаточно часто применяется при совершении сделок с недвижимостью.

В соответствии с Гражданским кодексом (ст.429 ч.1) по предварительному договору стороны сделки обязуются в будущем заключить основной договор о передаче какого-либо имущества, оказании определенных услуг и выполнении работ на тех условиях, которые зафиксированы в предварительном договоре.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры вы можете скачать по ссылке в конце статьи.

Применительно к сделке купли-продажи жилой недвижимости данная норма означает, что покупатель и продавец квартиры или другого объекта недвижимости имеют право заключить предварительный договор, в котором будут прописаны все важные условия планируемой сделки купли-продажи.

Необходимость в предварительном договоре возникает в том случае, если основной договор по каким-то причинам не может быть заключен сразу. Например, если покупателю требуется время, чтобы собрать денежные средства для оплаты квартиры, или продавцу нужно подготовить все необходимые документы.

Предварительный договор купли-продажи дает сторонам определенную гарантию того, что сделка в будущем будет заключена именно на оговоренных условиях, в том числе и по согласованной ранее цене.

Несмотря на то, что предварительное соглашение не влечет за собой передачу квартиры, оно обладает юридической силой и приводит к определенным правовым последствиям. Поэтому стороны сделки должны ответственно подойти к составлению и заключению предварительного договора купли-продажи, чтобы избежать неприятных последствий в дальнейшем.

Существенные условия договора

Обязательными условиями предварительного договора купли-продажи являются предмет договора (то есть описание квартиры или другого продаваемого имущества), стороны договора и цена продаваемого имущества. Исходя из перечисленных условий, стороны в будущем обязуются заключить договор купли-продажи именно указанной квартиры и именно по оговоренной цене.

В предварительном договоре также обычно указываются порядок и сроки заключения основного договора. Кроме того, при продаже квартиры в договор включаются условия о внесении аванса или задатка, которые являются определенной гарантией для сторон. Обычно сумма аванса или задатка при продаже квартиры составляет 5-10% от общей суммы сделки.

При составлении предварительного договора стороны должны четко понимать разницу между авансом и задатком, чтобы представлять последствия расторжения такого договора в одностороннем порядке.

Внесение продавцом аванса дает сторонам возможность отказаться от оформления основного договора купли-продажи, вернув аванс. Это может произойти, например, при изменении цены на недвижимость.

В этом случае, продавец, заинтересованный в продаже квартиры по более высокой цене, может отказаться от исполнения предварительного договора без штрафных санкций. По другому дело обстоит, если в договоре используется термин «задаток». Получив задаток, продавец может отказаться от исполнения условий договора, только вернув покупателю задаток в двойном размере.

Если же расторжение предварительного договора происходит по инициативе покупателя, задаток остается у продавца. Таким образом, задаток повышает степень ответственности сторон за неисполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи.

В договоре должны содержаться все реквизиты сторон:

• фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные и адрес, если стороной договора является физическое лицо;
• наименование, организационно-правовая форма, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, если оно выступает стороной договора. При сделке с юридическим лицом в договоре также указываются фамилия, имя и отчество представителя, выступающего от имени юридического лица;
• реквизиты доверенности, если лицо, подписывающее договор, действует на основании доверенности.

Узнайте, как продать квартиру в ипотеке, возможные варианты и способы продажи.

Полный перечень необходимых документов для регистрации права собственности на квартиру, можно найти по этому адресу.

Срок действия договора

Чаще всего в предварительном договоре купли-продажи объекта недвижимости стороны указывают срок заключения основного договора. Если же срок не определен сторонами, то согласно нормам гражданского законодательства основной договор купли-продажи жилья должен быть заключен в течение одного года с момента подписания предварительного соглашения.

Если сделка купли-продажи не совершается в установленный срок или срок, установленный законом, то предварительный договор перестает действовать.

Основные ошибки при заключении предварительного договора

Стороны недооценивают важность предварительного соглашения, не считая его важным документом. Тем не менее, расторжение такого договора в одностороннем порядке может привести к штрафным санкциям.

Некоторые застройщики предлагают потенциальному покупателю заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в отношении незавершенных объектов строительства, однако заключение такого договора является не совсем правомерным, так как его предметом выступает несуществующий на данный момент объект недвижимости.

И хотя судебная практика допускает заключение такого договора, вопрос о юридической силе предварительного соглашения на отсутствующий объект остается открытым.

В предварительном договоре оговариваются не все важные условия предстоящей сделки купли-продажи. Это может привести к разногласиям при заключении основного договора и даже к признанию предварительного договора недействительным (если отсутствуют обязательные условия, без которых данный договор не имеет юридической силы).

Следовательно, сторонам сделки нужно внимательно составлять предварительный договор купли-продажи, осознавая всю степень ответственности.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры – скачать в формате .doc

Как правильно составить предварительный договор купли-продажи квартиры?

ГК предусматривает возможность заключить предварительный договор купли продажи квартиры, контракт задатка или аванса для защиты интересов сторон. При этом предварительный контракт может включать в себя соглашение о задатке или авансе. Документ применяется в основном для обеспечения сделок с недвижимостью.

Закон закрепляет обязанность сторон оформить постоянный контракт на условиях, которые предусмотрены в предварительном договоре. Рассмотрим подробнее порядок оформления контракта.

Информация к документу

Под предварительным договором понимается контракт, который закрепляет обязанность сторон заключить основной договор. Причем постоянный контракт должен быть оформлен на тех договоренностях, которые содержатся в предварительном соглашении. Изменение условий в одностороннем порядке не допускается.

Закон не оговаривает причины заключения предварительного договора. На практике это может быть отсутствие у покупателя необходимой денежной сумму, потребность в предоставлении контракта в государственные органы и другие причины.

Пример. При продаже жилого помещения, собственником которого является ребенок, или доля в котором принадлежат несовершеннолетнему владельцу, требуется разрешение районного отдела опеки. Порядок выдачи постановления регламентирован законодательством субъекта РФ, поэтому различается в целом по стране.

В большинстве регионов предусмотрена необходимость перечисления денежных средств за имущество несовершеннолетнего на его личный счет. Если родители одновременно осуществляют продажу одной квартиры и покупку другой, то потребуется представить предварительный договор на квартиру, которая приобретается взамен.

Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве

Содержание договора

Информация о предварительном договоре содержится в Гражданском кодексе (ст. 429). Закон предусматривает определенные требования к такому контракту, среди них:

1. Форма предварительного договора купли продажи квартиры закреплена законом. Если договор составляется в отношении недвижимости, то он должен обаятельно иметь письменную форму.
2. Контракт должен содержать полную информацию о приобретаемом объекте. Необходимо включить в текст документа не только полный адрес, но и кадастровый номер, этаж, этажность дома, года возведения многоэтажного дома и другие данные.
3. Все условия, которые содержатся в предварительном контракте, будут перенесены в основной документ. Изменения возможны исключительно по взаимной договоренности сторон. Однако цена должна быть сохранена.
4. Предварительный договор купли продажи квартиры должен включать срок, в который будет оформлен основной контракт. Поэтому он действует только до заключения основного договора.
5. Если стороны не оговорили сток в контракте, то по умолчанию он не может превышать 1 год.
6. Если одна из сторон избегает заключения основного контракта, то вторая имеет право требовать заключения в судебном порядке.

Задаток

Бланк предварительного договора купли продажи квартиры не закреплен законодательством. Поэтому к нему применяются общие положения Гражданского кодекса о сделках. Если одна из сторон желает оформить задаток для обеспечения сделки, то целесообразно включить такие данные в предварительный договор. Это не закреплено законом, но на практике такой вариант является удобным.

Закон предусматривает необходимость оформления данных о задатке в письменном виде (ст. 380). В противном случае сумма, переданная продавцу, считается авансом. Однако задаток имеет другую функцию. В случае отказа продавца от сделки, он обязуется вернуть переданных сумму в двойном размере. Если от сделки отказывается покупатель, то денежные средства остаются у продавца. Закон не ограничивает сумму задатка, но на практике она редко превышает 5% от стоимости объекта. Денежные средства засчитываются в счет оплаты по контракту.

Вносить данные о задатке в основной контракт нецелесообразно, так как он наделяется юридической силой только после государственной регистрации. Таким образом, если договор расторгнут в любой момент до регистрации, то соглашение о задатке считается недействительным. Предварительный контракт наделяется силой с момента подписания. Поэтому в случае отказа одной из сторон от заключения основного договора, соглашение о задатке наделено силой в полном объеме.

Предварительный договор с соглашением о задатке является усиленным вариантом обеспечения сделки.

Особенности заключения

Нормативная база о предварительном договоре купли продажи квартиры в 2018 году не претерпела значительных изменений. Документ не подлежит государственной регистрации, хотя в остальных моментах он полностью соответствует основному контракту.

Плюсом его оформления является достижение соглашения сторон по всем существенным пунктам заранее. После чего, проще оформить основной документ.

Предварительный договор купли продажи квартиры образец должен отражать следующие моменты:

1. Возможность продавца заключать сделки (дееспособность). Если лицо является несовершеннолетним, то необходимо получить разрешение органа опеки. В случае если продавец является эмансипированным, этот факт также необходимо отразить в документе.
2. Отсутствие обременений, ареста и прав третьих лиц на квартиру. Для подтверждения этих данных необходимо получить выписку из ЕГРН.
3. Указание полной стоимость квартиры. Вопрос о цене в дальнейшем изменить нельзя.
4. Реквизиты гражданских паспортов сторон.

Стороны свободны в заключении контракта, поэтому предварительный договор может включать любые дополнительные условия. Которые противоречат законодательству. Среди них:

• порядок оплаты сторонами затрат на оформление основного контракта (совместно, одна из сторон в полном объеме);
• порядок оплаты государственной пошлины при регистрации контракта (совместно, одна из сторон в полном объеме);
• оплата ячейки в кредитной организации для передачи полной оплаты по договору.

Существенные условия договора

Рассмотрим, как составить предварительный договор купли продажи квартиры образец. Существенные условия контракта включают:

1. Предмет сделки. Стороны должны точно указать продаваемую квартиру (ее адрес, кадастровый номер, общая площадь, этаж, этажность дома, год возведения объекта).
2. Цена объекта. С момента подписания договора, стороны не смогут изменить стоимость. Единственным вариантом является возможность расторжения предварительного договора и заключение нового с указанием другой цены.
3. Порядок и срок оформления основного контракта. При отсутствии такого пункта, предварительный договор считается действительным в течение 1 года.
4. Пункты об авансе или задатке вносятся на усмотрение сторон.

Предварительный договор купли продажи квартиры (образец 2018 года) должен включать данные о сторонах сделки в полном объеме. Перечень данных зависит от правового статуса сторон:

Для физических лиц – Ф.И.О., адрес регистрации, паспортные данные.

Для юридических лиц:

• полное наименование;
• организационно-правовая форма (ООО, ЗАО, кооператив);
• юридический адрес;
• фактический адрес;
• номер ЕГРЮЛ;
• данные лица, действующего от имени юридического лица;
• реквизиты документа, подтверждающего его полномочия.

Если в качестве одной из сторон выступает несовершеннолетний, то необходимо включить данные его представителя. Если родители не могут выступать в этой роли, то полномочия передаются районному отделу опеки.

Если от лица одной из стороны выступает представитель на основании нотариальной доверенности, то необходимо указать реквизиты документа.

Бланк предварительного договора купли продажи квартиры можно скачать здесь

Срок действия договора

Рассмотрим пример предварительного договора купли продажи квартиры. Контракт должен содержать условия о сроках, среди них:

• срок действия предварительного соглашения;
• период заключения основного документа.

В соответствии с Гражданским кодексом срок действия предварительного контракта может превышать 1 год, только если такое условие напрямую прописан в самом документе. Иначе он действует до заключения основного соглашения.

Срок заключения основного контракта может быть включен в контракт в виде периода или конкретной даты. При отсутствии таких данных по истечении года одна из сторон может требовать принудительного заключения основного договора.

Основные ошибки при заключении предварительного договора

Заключая предварительный договор на покупку квартиры, необходимо обратить внимание на следующие нюансы:

• заключение контракта возможно только в отношении объекта, полностью достроенного и введенного в эксплуатацию;
• документ может включать штрафные санкции за его расторжение;
• если контракт оговаривает не все важные моменты сделки, то он может быть признан расторгнут сторонами;
• если через год одна из сторон не подает в суд для заключения основного договора в принудительном порядке, то предварительный договор считается расторгнутым.

Если стороны приняли решение заключить предварительный договор, то необходимо подойти к его оформлению со всей ответственностью. Расторжение контракта в одностороннем порядке может привести к санкциям от второй стороны. Документ оформляется с целью обеспечения сделки.

Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры?

При оформлении сделки по приобретению недвижимости не всегда стороны готовы оформить сразу все договоренности. Препятствием нередко становится незавершенный ремонт, несобранный пакет документов. Если при этом участникам сделки не хочется терять понравившийся вариант, целесообразно заключить предварительный договор. Это поможет обезопасить от срыва закрепления соглашения и обязует участников исполнить договоренности.

Для чего необходим предварительный договор купли-продажи недвижимости?

При достижении договоренности относительно условий сделки продажи жилья сторонам иногда необходимо их закрепить. Если основное соглашение может быть составлено не сразу, а через определенный временной промежуток, целесообразно заключать предварительное соглашение. Это позволит избежать проблем в дальнейшем и исключит перемену мнения до момента составления основного договора.

Какие условия необходимо прописать?

В зависимости от подвида предварительного соглашения оно может составляться на различных условиях. При необходимости оформления такого договора для покупки квартиры в ипотеку прописываются следующие условия:

• цена приобретения;
• способ оплаты. Нередко банку необходимо, чтобы оплата была внесена безналичным способом;
• место хранения первоначального взноса и его размер;
• пени и давние видов санкций за отказ от покупки;
• срок заключения и т.д.

Однако независимо от варианта договора содержится обязательное условие о предмете. Объект недвижимости, который продается и покупается, должен быть однозначно определен. Для этого следует внимательно вписать характеристики, включая адрес, технические и кадастровые данные.

При покупке недвижимости в новостройке обязательно прописываются сроки сдачи жилья и ответственность за нарушение.

При приобретении части недвижимости в предварительном договоре следует прописывать размеры долей, данные собственников. В остальном правила составления соглашения остаются стандартными.

Как заключить предварительный договор?

При составлении и подписании предварительного соглашения присутствуют обе стороны или представители по доверенности. Процедура реализуется также, как и при оформлении основного договора. Стороны вправе самостоятельно разработать текст, включая необходимые условия, не противоречащие закону РФ. В зависимости от необходимости они вправе обратиться за помощью к юристу.

Перечень документов

При составлении соглашения следует подготовить определенный набор бумаг. Это необходимо для правильного заполнения текста документа и дальнейшего составления основного договора. В пакет включают:

• паспорта участников сделки;
• правоустанавливающие документы на квартиру:
• доверенности;
• согласие супруга на отчуждение объекта;
• разрешение органов опеки;
• справка о доходах, если недвижимость приобретается по ипотеке и и.д.

Окончательный набор документов напрямую зависит от особенностей сделки.

Какие пункты необходимо учесть?

Среди стандартного набора пунктов выделяются:

• условия договора купли-продажи;
• предмет;
• права и обязанности сторон;
• сроки действия предварительного и заключения основного соглашения;
• правила и порядок расторжения;
• действия в случае неисполнения условий и т.д.

В зависимости от особенностей сделки включаются отдельные условия. Если приобретается доля имущества, то в соглашении прописываются размеры всех остальных долей и данные собственника.
Если среди собственников подаваемого жилья несовершеннолетний, необходимо прописать в тексте документа и прикрепить разрешение на отчуждение органов опеки.

Форма договора

Документ составляется в письменной форме. Кроме того, он имеют юридическую силу, позволяющую сторонам отстаивать свои интересы в случае их нарушения. Именно поэтому следует внимательно относиться к составлению и подписанию.

Права и обязанности сторон

Одним из основных пунктов предварительного договора купли-продажи жилья выступают права и обязанности сторон. При использовании образца документа можно оставить стандартный набор условий.

В предварительном соглашении важно указать те обязанности, которые стороны несут до момента заключения основного.

Регистрация

При составлении предварительного договора к нему выдвигаются требования как к основному. Именно поэтому соблюдается простая письменная форма. Регистрация такого договора не осуществляется. После составления основного соглашения, подлежит регистрации переход права собственности.

Нотариальная

Стороны вправе самостоятельно составить и подписать бумагу. Однако при отсутствии необходимой юридической подготовки обращаются к нотариусу. Он поможет составить документ и заверит.

Государственная

Этот вид документа не подлежит государственной регистрации. Именно поэтому нет необходимости обращаться в Росреестр или другие регистрационные органы.

Образец предварительного договора купли-продажи в 2018 году

Для быстрого и правильного составления предварительного договора необходимо скачать образец. Это значительно упростит процедуру и сохранит время и силы составителям.

Составление предварительного соглашения целесообразно в определенных случаях реализации сделки купли-продажи. Он оформляется в письменном виде и подписывается сторонами. В качестве условий указывают те, которые соответствуют особенностям сделки.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.