Как оформляется залог при покупке квартиры?

Задаток при покупке квартиры в ипотеку: нюансы оформления

Задаток при покупке квартиры в ипотеку передается от покупателя продавцу и обеспечивает последнему уверенность в том, что сделка состоится. Каковы особенности данного платежа и правила его оформления? Каким способом осуществляется передача денежных средств? Что говорит законодательство? Наша статья даст вам ответы на эти и другие вопросы.

Что собой представляет задаток при покупке квартиры в ипотеку

Приобретая квартиру в ипотеку, покупатель часто передает продавцу аванс или задаток, тем самым подтверждая серьезность своих намерений. Согласно ст. 380 Гражданского Кодекса РФ, речь идет о сумме средств, которую собственник жилья получает в счет его оплаты. Платеж совершается по предварительному договору, который оформляется в письменном виде. Основная особенность задатка заключается в том, что в случае нарушения обязательств он не будет возвращен покупателю, в то время как аванс без каких-либо последствий перейдет обратно.

Статья 454 ГК РФ регламентирует порядок передачи предмета сделки, а статья 381 — последствия, которые могут наступить вследствие нарушения требований предварительного договора. Процедура перевода денег при покупке недвижимости в ипотеку регулируется рядом законодательных актов.

Перечисление задатка (аванса) при покупке квартиры в ипотеку осуществляется в два этапа:

1. составление соглашения между сторонами в письменном виде;
2. заполнение расписки, подтверждающей факт передачи денежных средств.

При этом обязательным является соблюдение ряда правил:

• В соглашении следует указать сумму средств, переданных продавцу, а также дату и условия оплаты всей стоимости квартиры. Кроме того, здесь следует указать дату заключения базового договора.
• Важно, чтобы в процессе оформления принимали участие все собственники реализуемого жилья, если их двое и более.
• Продавец недвижимости должен подтвердить право собственности на нее.

Какие функции выполняет предварительный договор o зaдaткe при покупке квартиры в ипотеку?

• Дoкaзaтeльная. Данное соглашение служит подтверждением того, что дoгoвop o пpoдaжe жилья между продавцом и покупателем заключен.
• Плaтeжная. Сумма задатка засчитывается в cтoимocть купленной квартиры.
• Oбecпeчитeльная. Соглашение обecпeчивaeт oбязaтeльcтва сторон при coвepшении cдeлки.

Согласно законодательству, аванс при покупке квартиры в ипотеку может быть передан от покупателя продавцу без присутствия третьих лиц. Вместе с тем, эксперты рекомендуют пригласить юриста, работника нотариальной конторы или специалиста агентства недвижимости, которые могут выступить в роли свидетелей в случае возникновения спорных ситуаций.

Чем аванс и залог отличается от задатка при покупке квартиры в ипотеку

Многие из нас часто путают понятия аванса, залога и задатка, скидывая их «в одну кучу» и приравнивая друг к другу. Однако эксперты утверждают, что между данными способами обеспечения исполнения обязательств есть существенные различия.

Сегодня слово «залог» весьма часто применяется не по назначению. Если покупатель говорит: «Я внес залог за квартиру», то на самом деле он может подразумевать и задаток, и аванс. Вероятнее всего, речь идет о заключении договора между физическими лицами либо о вложении средств в какую-либо фирму.

Вместе с тем, экономический словарь гласит, что залог представляет собой один из способов исполнения должником его обязательств, когда он закладывает кредитору (залогодержателю) недвижимость или другие ценности. И теперь становится ясно, что употребление данного термина в приведенном выше примере было неуместным.

Понятие «аванс» хорошо известно каждому из нас. В аспекте операций с недвижимостью оно означает, что покупатель передает в счет покупки квартиры ту или иную сумму средств, которая является лишь частью стоимости жилья. Что же касается продавца, то он вполне может распоряжаться полученными деньгами по собственному усмотрению, однако в случае отмены сделки ему предстоит их вернуть. Покупатель вносит аванс, как бы подтверждая свое честное слово, но при этом какие-либо официальные обязательства с каждой стороны не фиксируются.

Задаток — понятие более сложное. Его задача – определение обоюдных обязательств сторон в соответствии с нормами Гражданского кодекса. Передав продавцу задаток при покупке квартиры в ипотеку, но отказавшись по тем или иным причинам от сделки в дальнейшем, покупатель лишается этой суммы. Если же отказ от совершения операции исходит от продавца, то, по закону, он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. При успешном проведении сделки сумма задатка включается в стоимость жилья.

Как видите, схема вполне понятная и справедливая, однако, как показывает практика, реализуется она далеко не всегда. Во избежание проблем в будущем, важно заключать договор купли-продажи в письменной форме с обязательным указанием на то, что именно внес покупатель — задаток или аванс. Строгое соблюдение всех формальностей дисциплинирует всех участников сделки.

Как составить договор задатка при покупке квартиры в ипотеку

В ходе составления договора о задатке важно учесть, что квартира приобретается на условиях ипотеки. Это уточнение является принципиально важным для покупателя, ведь банк рассматривает задаток как часть первоначального взноса, а потому в случае отказа человек может вернуть свои деньги на основании п.1 ст. 381 Гражданского Кодекса РФ. Данный пункт гласит, что, в случае прекращения обязательства из-за невозможности его исполнения, сумма задатка подлежит возврату. Вместе с тем, ясного определения того, что данная формулировка распространяется и на отказ в кредите, нет. Поэтому в договоре о задатке в качестве одного из условий возврата должно быть указано отрицательное кредитное решение банка.

Прежде, чем подписывать соглашение, проверьте наличие в его тексте следующих данных:

• Сведения об участниках сделки. В договоре должна быть указана информация о покупателе и всех собственниках недвижимости: их ФИО, серии и номера паспортов, места фактического проживания либо регистрации.
• Информация о квартире: ее адрес, общая и жилая площадь, кадастровый номер, стоимость. При желании вы можете указать дополнительные сведения — к примеру, номер выписки, свидетельствующей о праве собственности на недвижимость.
• Дата заключения. Это позволит вам в любой спорной ситуации доказать, когда именно был заключен договор.
• Сумма задатка. Она указывается цифрами и обязательно расшифровывается прописью.
• Порядок передачи средств. Следует обозначить, когда покупатель передает продавцу деньги и каким способом. К примеру, вы можете написать, что вся сумма была передана наличными при подписании договора, либо указать реквизиты расчетного счета.
• Время совершения операции купли-продажи квартиры. Обозначьте сроки, отведенные на оформление основного договора купли-продажи. Старайтесь использовать не абстрактные фразы (к примеру, «в течение месяца»), а конкретные даты (скажем, до 31.10.2018).
• Права и обязанности участников сделки. Первоочередным обязательством продавца является передача квартиры в том состоянии, в котором она была при осмотре, а покупателя — своевременное внесение оплаты.
• Форс-мажорные обстоятельства. Нужно обозначить, какие ситуации следует считать чрезвычайными, и также описать их влияние на условия исполнения соглашения.
• Дату вступления в действие. Большая часть договоров вступает в силу в момент их подписания.
• Подписи сторон. В заключительной части соглашения каждый участник сделки ставит свою подписи и расшифровывает ее, указав фамилию с инициалами.

При необходимости договор можно дополнить пунктом, в котором обозначаются любые детали, значимые для участников. Соглашение, которое не подлежит обязательному нотариальному заверению, составляется в двух экземплярах.

Воспользуйтесь рекомендацией опытных риэлторов и дополните соглашение справкой от психиатра, подтверждающей, что участники сделки купли-продажи квартиры пребывают в здравом уме и памяти. В случае неблагоприятного развития событий этот документ избавит вас от судебных разбирательств по этому вопросу.

Важно! Получив задаток, продавец на обоих экземплярах собственноручно указывает его точную сумму (не только цифрами, но и прописью), ФИО полностью, текущую дату и подпись.

После обсуждения основных условий сделки стороны подписывают соглашение с учетом достигнутых договоренностей. Передав задаток при покупке квартиры в ипотеку в оговоренном объеме, покупатель должен взять у продавца расписку о том, что тот получил средства.

Дополнительной мерой защиты интересов покупателя является написание продавцом расписки вручную шариковой ручкой. Дело в том, что подделать почерк человека гораздо сложнее, нежели его подпись. Печатный экземпляр расписки о получении задатка подлежит нотариальному заверению.

В документе должна быть обозначена следующая информация:

• название документа — «Расписка о передаче задатка по договору», дата его подписания;
• паспортные данные участников сделки;
• название учреждения, выдавшего документ;
• указание на то, что покупатель передает продавцу не залог или аванс, а именно задаток;
• сумма задатка при покупке квартиры в ипотеку в рублях (цифрами и прописью);
• ссылка на договор купли-продажи квартиры;
• краткое описание объекта недвижимости, его адрес, площадь, а также документы, подтверждающие право собственности;
• подпись (важно, чтобы она идентична подписи в паспорте).

При проведении сделки по покупке жилья в ипотеку в банк следует предоставить копии соглашения и расписки. Перечисление денежных средств может осуществляться безналичным путем, и в таком случае в банке понадобится платежное поручение.

Сумма задатка при покупке квартиры в ипотеку

Наверняка вы задались вопросом о том, какую сумму (процент от общей стоимости квартиры) следует предоставить в качестве задатка. Эти средства, как правило, передаются на определенный промежуток времени, по истечению которого стороны заключают основной договор купли-продажи недвижимости. Размер задатка не регламентируется нормативно-правовыми актами, поэтому вы не сможете найти информацию по данному вопросу в первоисточниках (к примеру, в Гражданском кодексе). Общепринятой является практика определения этой суммы участниками сделки купли-продажи квартиры. Обычно в подобных операциях размер задатка составляет от 5 % до 10 % рыночной стоимости недвижимости.

Попытки одной из сторон существенно увеличить либо уменьшить сумму задатка должны серьезно насторожить второго участника сделки купли-продажи квартиры. Если продавец настаивает на увеличении этой суммы, то вполне возможно, что он рассчитывает получить более выгодное предложение от третьих лиц, либо стоимость жилья сильно завышена. Попытки покупателя уменьшить задаток могут свидетельствовать о том, что его выбор не является окончательным, и процесс поиска недвижимости продолжается.

В каких случаях возможен возврат задатка при покупке квартиры в ипотеку

Во всех вышеперечисленных ситуациях продавец должен не только возвратить покупателю задаток в полном объеме, но и заплатить ему сверху такую же сумму в качестве штрафа.

Заранее изучите информацию о том, как вернуть свои деньги в случае нарушения продавцом условий договора. Обычно покупателю достаточно сообщить второй стороне о необходимости возврата денежных средств. Если продавец отвечает отказом, следует подать иск в суд —вероятнее всего, он будет удовлетворен.

Оформление договора задатка при покупке квартиры между физическими лицами

Приобретение квартиры – это важный шаг, требующий повышенного внимания со стороны покупателя. Выбрать подходящую квартиру нелегко, но после выбора необходимо еще и проверить выбранный объект на «чистоту», чтобы не попасть в неприятную ситуацию с каким-либо обманом. Если же квартира выбрана и проверена, то тогда можно приступать к оформлению сделки. Но бывают ситуации, когда совершение такой сделки невозможно осуществить в течение нескольких дней, по разным причинам. Это может быть не полностью подготовленные документы, недостаточная сумма и т. п. И тогда между сторонами вступает в силу соглашение о заключении договора купли-продажи, подкрепленное предоплатой со стороны покупателя, или, если сказать иначе, задатком.

Сегодня мы поговорим о том, как правильно оформит задаток при покупке квартиры, можно ли вернуть задаток и как написать расписку о получении денежных средств. Также здесь вы можете скачать образцы обозначенных документов и бесплатно проконсультироваться с нашим дежурным юристом онлайн.

Задаток при приобретении квартиры представляет собой некую сумму в денежном выражении, которую покупатель передает продавцу в счет стоимости объекта недвижимости, как доказательство о намерении заключить сделку и обеспечить все условия этой сделки. Таким образом, задаток выступает своеобразным гарантом того, что купля-продажа определенной квартиры будет совершена сторонами по определенной договоренности. Покупателю задаток гарантирует то, что квартиру не продадут, и она будет дожидаться его конкретное количество времени, и по фиксированной стоимости. Продавцу же задаток говорит о твердости решений покупателя приобрести его квартиру, вследствие чего он больше не ищет других покупателей. Задаток стимулирует стороны сделки к выполнению своих обязательств.

Задаток является предоплатой за квартиру, и учитывается в стоимости квартиры после совершения сделки.

Но в нашем мире не стоит полагаться на доброе имя и честное слово, ведь квартира – это не сумка и даже не автомобиль среднего класса, это объект недвижимости, где, «в случае чего», можно потерять огромные средства. Поэтому предоплата за квартиру, отдаваемая продавцу, должна быть оформлена юридически правильно.

Сумма задатка законодательно не определена, она согласовывается между сторонами самостоятельно. Чаще всего берется процент от общей стоимости квартиры в пределах 5-10. Но все зависит от договоренности. Передача задатка гарантирует, что покупатель приобретет именно ту квартиру, за которую он выплачен. Эту операцию необходимо юридически оформить, т.е. составить договор задатка. И здесь не стоит упрощать процедуру, и отделываться лишь написанием продавцом расписки в том, что он получил за квартиру денежные средства. Такая расписка, не подкрепленная никаким другим документом, не гарантирует возврата задатка в случае непредвиденных ситуаций, да и для оспаривания в суде это достаточно проблематичный документ. Расписка, конечно же, нужна, но только как подтверждение о получении денежных средств по договору задатка.

Важные моменты при составлении договора задатка

Перед тем как отдавать продавцу предоплату за квартиру, необходимо составить договор задатка. Как оформлять? Его форма законодательно не установлена, но типовые образцы можно скачать ниже, или попросить у риэлтерского агентства, которое оформляет данную сделку. В любом случае при заключении договора необходимо учесть наличие следующих обязательных пунктов:

1. Стороны сделки: ФИО, данные паспорта, адреса. В качестве продавца указывается собственник квартиры, а если их несколько, то лучше всего указать всех.
2. Все существенные данные по квартире. Адрес, квадратные метры, другие характеристики. Обязательно указать полную итоговую стоимость квартиры.
3. Сумма задатка указывается в договоре как цифрами, так и прописью. Оговариваются и сроки передачи задатка, и способ его передачи. Задаток может быть передан как наличными денежными средствами, так и через банковские счета. В первом случае необходимо наличие расписки, во втором же подтверждением является выписка банка. При переводе через банк в договоре необходимо указать конкретные счета собственников квартиры.
4. Обязательства сторон. Для продавца – это обязательство по освобождению квартиры как от проживающих, так и от зарегистрированных лиц и прочих подобных действий, относящихся к подготовке квартиры к продаже. Для покупателя – обязательства по оплате.
5. Ответственность сторон. Для каждой из стороны прописывается ответственность за срыв сделки. Покупатель по каким-либо причинам может отказаться от объекта недвижимости, что грозит ему потерей задатка. Если же от сделки по купле – продаже квартиры отказывается собственник, то он обязуется вернуть покупателю 2 задатка.
6. Другие существенные условия. Это может быть, например, пункт о разделе коммунальных платежей, или об оставлении мебели и т. п.
7. Сроки заключения сделки. Обязательным пунктом договора задатка являются строго определенные сроки заключения окончательного договора купли-продажи и регистрация сделки в уполномоченном госоргане.

Можно сказать, что задаток «привязывает» покупателя и продавца. Конечно, существуют и обстоятельства непреодолимой силы, когда задаток может быть возвращен, что обязательно прописывается в договоре.

Договор задатка пишется в 2-х экземплярах, один – покупателю, а другой – продавцу, или кому-то одному из продавцов, если их несколько.

Правильное составление этого договора – залог успеха. Он не требует его заверения у нотариуса (хотя это желательно), но лучше всего, если договор все-таки составит юрист. Это обезопасит покупателя от подводных камней.

Правильное оформление расписки при передаче задатка

Следующим обязательным этапом, после подписания договора о задатке, является расписка. Конечно, в том случае, если задаток передается наличными денежными средствами.

Расписку пишет продавец, собственноручно, используя при написании шариковую ручку. В случае проблем, почерковедческая экспертиза все расставит на свои места. Тогда как краткую подпись подделать более возможно. Если расписка будет напечатана с помощью компьютера, то такой вариант стоит заверить у нотариуса.

Пишется расписка в момент передачи денежных средств. Лучше всего, если при этом присутствуют свидетели со стороны покупателя – и не родственники и друзья, а посторонние люди.

При написании продавец должен указать:

1. Наименование документа – «Расписка», а также указать к какому договору задатка она относится (№, число).
2. Дата составления.
3. Стороны, их полные паспортные данные.
4. Поименовать получаемую им денежную сумму именно задатком (и ни чем иным).
5. Сумма задатка обозначается цифрами и прописью.
6. Описание недвижимости. Также в расписку целесообразно включить краткие характеристики недвижимости, которые были указаны в договоре задатка.
7. Подпись продавца. Желательно, чтобы она была такой же, как и в паспорте.

Важный момент: если квартирой владеют несколько лиц, расписку должен составить каждый из них, во избежание дальнейших претензий друг к другу. Собственники пишут одинаковые расписки, где меняется лишь сумма задатка, которая делится на каждого пропорционально долям, обозначенным в документе о собственности на квартиру. Если в собственниках есть несовершеннолетние, то за него выступает родитель или опекун.

Если задаток, выданный продавцу при покупке квартиры, не оформить должным образом, то это подорвет финансовую безопасность покупателя. И лучшим вариантом будет оформить и договор задатка, и расписку у нотариуса.

Если вы не можете самостоятельно разобраться, как оформить договор задатка при покупке квартиры, или вам требуется помощь в составлении юридически грамотных документов на куплю-продажу недвижимости, то наш дежурный юрист к вашим услугам.

Как оформить задаток при покупке квартиры

Когда между Продавцом и Покупателем квартиры заходит разговор о заключении сделки купли-продажи (речь идет о Откроется в новой вкладке.”>вторичном рынке), то принято считать, что Покупатель должен внести Продавцу задаток (предоплату), подтвердив таким образом свое намерение купить именно эту квартиру. Без такой предоплаты, обычно, Покупателя всерьез не воспринимают.

В обиходе еще можно услышать, как вносят залог при покупке квартиры. Смысл здесь тот же – и залог и задаток подразумевают, что от Покупателя требуют материального подтверждения своих намерений (в виде некоторой суммы денег). Но юридически грамотно это называть именно задатком.

Сам Покупатель тоже заинтересован в том, чтобы зафиксировать договоренности с Продавцом о будущей сделке. Тогда квартира снимается с продажи, и другие претенденты на нее уже не будут никого беспокоить. И конечно же, обоих участников сделки волнует вопрос – как правильно оформить задаток при покупке квартиры?

Разберем это по пунктам.

Условия соглашения (или договора) о задатке

Передача задатка за квартиру всегда оформляется в письменном виде. Документ можно озаглавить как «Соглашение о задатке» или «Договор о задатке». Юридической разницы между ними нет, главное, чтобы само слово «задаток» обязательно присутствовало в заголовке и в самом документе. Это сразу определяет законодательную основу договора. Условия и правила применения задатка указаны в законе – в Откроется в новой вкладке.”>статьях 380 и 381 ГК РФ. Если слова «задаток» в договоре нет, то сумма признается авансом (об этом ниже).

Законодательный смысл задатка сводится к тому, что если сделка купли-продажи квартиры не состоится по вине Покупателя, внесшего деньги, то сумма задатка остается у Продавца. Если же сделка срывается по вине Продавца, то он должен вернуть Покупателю эту сумму в двойном размере. Такая взаимная финансовая ответственность заставляет стороны договора серьезно относиться к своим обещаниям.

Условия внесения задатка при покупке-продаже квартиры обязательно должны содержать следующие пункты в соглашении:

1. указание ФИО и паспортных данных сторон сделки – Продавца и Покупателя;
2. указание за что именно или в обеспечение чего вносится задаток (квартира, адрес), в том числе суть будущей сделки (покупка, основные условия сделки);
3. указание суммы задатка;
4. указание общей стоимости квартиры;
5. указание, что сумма задатка входит в стоимость квартиры;
6. указание срока, на который вносится задаток;
7. указание, что в соответствии со статьями 380 и 381 ГК РФ задаток остается у Продавца (если Покупатель не купит квартиру в течение заданного срока), и задаток возвращается Покупателю в двойном размере (если Продавец откажется от продажи квартиры);

Основные условия будущей сделки купли-продажи можно отразить в самом соглашении о задатке (как в примере выше и в образце ниже), а можно составить отдельный «Предварительный договор купли-продажи квартиры», на который будет ссылаться соглашение (в соответствии с Откроется в новой вкладке.”>п.4, ст. 380 ГК РФ). Сути это не меняет, просто, вместо одного документа некоторые предпочитают составить два.

Если владельцев квартиры несколько, то они все должны участвовать в принятии задатка за свою квартиру и все должны подписать Договор о задатке. Если за всех собственников действует один из них, то у него должна быть доверенность от остальных.

Составить договор (соглашение) о задатке можно и самостоятельно на основе образца (см. ниже), но лучше доверить это Откроется в новой вкладке.”>специализированным юристам (в т.ч. дистанционно). Ведь если формулировки договора будут выражены неправильно, то и юридические последствия такого договора могут оказаться не такими, как ожидались.

Форма договора (соглашения) о задатке при покупке-продаже квартиры может быть как нотариальной, так и не нотариальной (простой письменной). Юридически и то и другое имеет одинаковую силу. Но для Покупателя квартиры Откроется в новой вкладке.”>нотариус может быть выгоден, как официальный свидетель передачи денег и гарант того, что условия соглашения защищают его интересы. Ведь риски Покупателя в сделке купли-продажи квартиры всегда выше, чем риски Продавца.

Какая должна быть сумма задатка при покупке-продаже квартиры?

Общепринятой твердой суммы денег, которую Покупатель квартиры должен передать Продавцу в виде задатка не существует. Это всегда договорная величина. И определяется она здравым смыслом. Что это значит?

Покупатель понимает, что сумма задатка должна быть достаточной, чтобы удержать Продавца от соблазна продать квартиру другому покупателю, который предложит чуть большую цену. Тогда Продавцу придется вернуть двойную сумму задатка, и его выгода в цене потеряется.

Продавец квартиры, в свою очередь, понимает, что сумма задатка должна быть достаточной, чтобы Покупателю было жалко ее потерять, даже если он найдет более выгодный вариант покупки.

На практике, обычно, сумма задатка при покупке и продаже квартиры составляет какую-нибудь удобную круглую цифру (например, 50 или 100 тыс. рублей), и не превышает 1-2% от общей стоимости квартиры.

На какой срок вносится задаток при покупке-продаже квартиры?

Срок, на который вносится задаток, зависит от готовности квартиры к продаже. Ведь сама предоплата вносится для того, чтобы в процессе подготовки сделки и сбора документов никто из участников не передумал. О сроке задатка Продавец и Покупатель квартиры договариваются заранее, и исходят из того, сколько времени понадобится Продавцу, чтобы подготовить необходимые для сделки документы.

Покупателю надо иметь в виду, что ему самому на проверку документов тоже требуется некоторое время. Возможно, что в процессе проверки квартиры перед покупкой, возникнут вопросы, и понадобятся дополнительные документы для анализа.

Поэтому при покупке-продаже квартиры срок задатка всегда устанавливается с запасом. То есть если, например, Продавец готов выйти на сделку через две недели, то Покупателю имеет смысл вносить задаток недели на три или на месяц. Чем больше срок, тем надежнее. Ведь никто не запрещает выйти на сделку раньше этого срока. Ответственность возникает только в случае, когда срок задатка прошел, а сделка купли-продажи не состоялась.

И конечно, Покупателю надо помнить о том, что задаток передается только после подтверждения прав собственности Продавца на квартиру. Для этого он должен предоставить актуальную на текущую дату Откроется в новой вкладке.”>Выписку из ЕГРН (подробнее о типах таких выписок – см. по ссылке).

Почему вносится задаток? А может быть – аванс?

В практике рынка чаще используется именно аванс, а не задаток. На этом, так сказать, настояли Продавцы квартир, и агентства недвижимости, которые этих Продавцов обслуживают. Причина отказа от использования задатка в том, что он обязывает сторону, принявшую задаток, нести серьезную финансовую ответственность в случае срыва сделки или отказа от продажи квартиры.

В случае обычной сделки купли-продажи квартиры без выстраивания цепочки из нескольких Откроется в новой вкладке.”>«альтернативных квартир», Продавцы иногда соглашаются оформить именно задаток, и принимают на себя эту финансовую ответственность. Риэлторы называю такой вариант «чистой продажей» или «чистой покупкой».

Но в случае выстраивания альтернативных сделок (а их на рынке большинство), оформление предоплаты в виде задатка для Продавца выглядит неразумно. Ведь в цепочке квартир Продавец, принимая задаток, должен передать его дальше по цепочке – другому Продавцу. А тот может передать задаток третьему (если цепочка квартир длинная). В итоге первый Продавец уже не имеет на руках задатка, но вынужден нести ответственность перед своим Покупателем в размере его удвоенной суммы, если продажа его квартиры не состоится. А не состояться она может из-за других участников альтернативной сделки, в том числе из-за развалившейся цепочки квартир, например.

Понятно, что нести финансовую ответственность за обстоятельства, которые ты не можешь полностью контролировать, в том числе за действия других людей – никто не хочет. Особенно Откроется в новой вкладке.”>риэлторы. Поэтому такую ответственность просто исключают, оформляя вместо договора задатка – договор аванса. Тогда если покупка квартиры сорвалась (уже не важно по чьей вине), то Продавец просто возвращает Покупателю внесенную им сумму аванса.

Для Покупателя, однако, условия внесения аванса за квартиру устанавливаются более жестко. Несмотря на то, что здесь НЕ подразумевается финансовой ответственности для обеих сторон, на практике эту ответственность для Покупателя устанавливают отдельным условием в Договоре аванса. Это условие говорит о том, что если Покупатель отказывается от сделки, то сумма аванса ему не возвращается, и остается у Продавца в виде штрафа.

То есть, фактически, для Покупателя квартиры применяется жесткое условие задатка, в то время как для Продавца действует мягкое условие аванса. Почему такая несправедливость?

Дело в том, что на рынке недвижимости больших городов большинство квартир выставлены в продажу не от имени собственников, а от имени агентств (посредников). И Покупатель, выбрав квартиру, вносит предоплату тоже не собственнику, а его представителю – агенту. Владелец при этом может передумать продавать свою квартиру, или, например, изменить цену продажи. Понимая это, агент никогда не берет на себя финансовую ответственность за взятые деньги. В случае срыва сделки он готов их просто вернуть, не более того.

Покупатель же отвечает за свое намерение самостоятельно, поэтому для него риэлторы вписывают более жесткую ответственность в договоре. Исключение – в случае, когда Покупатель является участником сложной сделки из цепочки квартир, где его покупка зависит от действий остальных участников. Тогда с него тоже снимается финансовая ответственность, и если цепочка рассыпалась, ему просто возвращается сумма внесенного аванса.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

О том, как действовать Продавцу и Покупателю при подготовке сделки покупки-продажи квартиры, в том числе, как договариваться, вносить, получать и оформлять предоплату (аванс или задаток), а также проводить окончательные расчеты по сделке – подробно рассказано в нашей Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (схема откроется во всплывающем окне).

Оформление договора задатка при покупке квартиры между физическими лицами

Покупка любого жилья предполагает длительный поиск подходящего варианта. Хорошие квартиры быстро продаются. Потому потенциальный покупатель, подобрав хороший вариант жилплощади, не желает его упустить. Самым лучшим способом остановить дальнейшую продажу жилья является внесение за него залоговой платы. Но в этом случае важно понимать, как правильно оформить задаток при покупке квартиры.

Задаток и аванс: есть ли разница

Многие люди, сталкиваясь с проблемой покупки недвижимости, полагают, что задаток и аванс это примерно одно и то же. На самом деле это совсем не так.

Задаток

Внесение задатка накладывает на Покупателя и Продавца советующие обязательства, которые несут безусловную выгоду, в первую очередь, для Покупателя:

1. После получения задатка Продавец не имеет более право предлагать объект продажи другим покупателям, и обязан приступить к подготовке всех необходимых документов для сделки купли-продажи данного объекта.
2. В случае нарушения одного из пунктов договора (соглашения) о залоге или сделки купли-продажи, он возвращает Покупателю залог в двукратном размере.
3. Покупатель теряет сумму внесенного залога, только если сам нарушает одно из условий договора. Во всех иных случаях, при несостоявшейся сделке сумма залога возвращается в полном объеме.

Аванс

Внесение Покупателем аванса не накладывает на Продавца практически никаких обязательств:

1. Приняв аванс, он может продолжать показы объекта продажи другим покупателям.

1. Продавец не обязан продавать объект именно тому лицу, которое внесло за него авансовую плату.

1. Он должен вернуть аванс, внесшему его Покупателю, в случае если сделка купли-продажи объекта не состоялась.

Таким образом, залог представляет наибольшую выгоду для Покупателя, а аванс для Продавца. И, казалось бы, для покупателей недвижимости было бы наиболее выгодно внесение залога, а не аванса. Но на практике сделать это не так легко.

Поэтому, приобретая жилую площадь через риэлтерскую фирму, покупатель имеет возможность внести за него только аванс. В России на период 2018 г. такая практика имеет наибольшее распространение, если жилье приобретается через посредника.

Договор (соглашение) задатка

Такой документ может называться договором или соглашением, его суть и юридическая ценность от этого не меняются. Однако, чтобы такое соглашение возымело юридическую силу, оно должно быть грамотно составлено. В первую очередь договор должен являться приложением к основному документу – договору купли-продажи и иметь все признаки соглашения о задатке:

• соответствующее наименование документа;
• полная персональная информация о сторонах соглашения;
• полная информация об объекте продажи и его стоимости;
• точную сумму внесенного задатка;
• срок действия документа;
• подписи сторон.

К составлению такого договора нужно подойти очень серьезно. Если опыта в составлении таких бумаг нет, лучшим решением во избежание проблем будет обращение к грамотному юристу.

Если документ не будет иметь достаточных признаков соглашения о залоге, он будет признан договором аванса. А это, в свою очередь, избавит продавца от соответствующих обязанностей по компенсации залога, если сделка не состоится.

Данный документ может быть составлен и подписан без нотариуса. Однако, на практике многие покупатели настаивают на таком заверении, пытаясь дополнительно себя подстраховать, что при покупке любой недвижимости является совсем нелишним.

Срок действия договора

При составлении данного документа необходимо правильно прописать сроки его действия. Это важно для обеих сторон. Так как если кто-либо из участников не уложится в срок, например, не успев оформить какие-то документы, к нему будут применены штрафные санкции в отношении задатка.

Для покупателя такой штраф выразится в потере всей предоплаченной суммы. Продавцу же придется компенсировать предоплату в двукратном размере. Чтобы избежать таких не выгодных для каждой из сторон последствий, участники обычно подстраховываются и указывают более длительный срок действия соглашения.

Например, если предполагается, что на сбор и подготовку всех необходимых для сделки документов уйдет две недели, в соглашении можно указать месячный срок действия документа. В любом случае договор будет действовать до момента полного завершения сделки и регистрации объекта в Росреестре.

Размер задатка

Точная сумма, которую покупатель должен внести в качестве задатка законом не оговаривается. Понятно, что размер задатка должен устраивать обе стороны. Продавец при этом не должен быть заинтересован предлагать объект продажи другим покупателям.

Размер предоплаты напрямую зависит от объекта продажи. Но на практике принято вносить продавцу не более двух процентов от его полной стоимости.

Договор при ипотеке

Составление такого соглашения в отношении жилья при ипотеке также возможно. Но при этом нужно учитывать один нюанс. Обязательным посредником между покупателем и продавцом в этом случае выступает банковская организация.

Какие-либо действия без ее участия в данном случае невозможны. Перед тем как заключать договор необходимо будет получить письменное согласие банка. Без этого соглашение не будет иметь законной силы, а сделка будет признана недействительной.

Расписка продавца

Неотъемлемым приложением к договору служит расписка, написанная продавцом, принявшим залог. Без такой расписки документ будет признан недействительным. Такая расписка не имеет строго установленной формы, однако, при ее получении покупателю нужно знать некоторые нюансы.

Документ составляется продавцом от первого лица. Он может быть напечатан или написан от руки и содержать следующее:

• дату и место составления;
• соответствующее наименование бумаги;
• полные личные сведения о продавце;
• номер и общие сведения о договоре, к которому прилагается;
• полученную сумму залога прописью;
• ФИО и подписи продавца и покупателя.

Образец расписки

В образце расписки, представленном выше, предложен печатный экземпляр. Но здесь нужно оговориться. Для покупателя наилучшим вариантом такой расписки, будет документ, полностью написанный рукой продавца.

При необходимости подлинность такой расписки будет доказать намного легче, чем в случае с печатным вариантом на бланке, где подлинность можно установить только на основании одной подписи продавца.

Не следует торопиться с внесением какой-либо суммы залога до составления договора и получения расписки. Обман при покупке жилья не является редкостью, поэтому на этом рынке надо действовать с предельной осторожностью.

Необязательно передавать деньги продавцу лично. Можно дополнительно подстраховать ситуацию, положив данную сумму в ячейку в банке до полного завершения сделки. Тогда банк станет гарантом сохранности денег, а у продавца также будет гарантия получения этой суммы по окончании процесса продажи.

Внесение залога за понравившееся жилье – хороший вариант, гарантирующий то, что вскоре вы станете его счастливым обладателем. Главное не допустить ошибок при составлении договора и внесении денег за полюбившуюся квартиру.

Задаток при покупке квартиры в ипотеку: нюансы оформления

Задаток при покупке квартиры в ипотеку передается от покупателя продавцу и обеспечивает последнему уверенность в том, что сделка состоится. Каковы особенности данного платежа и правила его оформления? Каким способом осуществляется передача денежных средств? Что говорит законодательство? Наша статья даст вам ответы на эти и другие вопросы.

Что собой представляет задаток при покупке квартиры в ипотеку

Приобретая квартиру в ипотеку, покупатель часто передает продавцу аванс или задаток, тем самым подтверждая серьезность своих намерений. Согласно ст. 380 Гражданского Кодекса РФ, речь идет о сумме средств, которую собственник жилья получает в счет его оплаты. Платеж совершается по предварительному договору, который оформляется в письменном виде. Основная особенность задатка заключается в том, что в случае нарушения обязательств он не будет возвращен покупателю, в то время как аванс без каких-либо последствий перейдет обратно.

Статья 454 ГК РФ регламентирует порядок передачи предмета сделки, а статья 381 — последствия, которые могут наступить вследствие нарушения требований предварительного договора. Процедура перевода денег при покупке недвижимости в ипотеку регулируется рядом законодательных актов.

Перечисление задатка (аванса) при покупке квартиры в ипотеку осуществляется в два этапа:

1. составление соглашения между сторонами в письменном виде;
2. заполнение расписки, подтверждающей факт передачи денежных средств.

При этом обязательным является соблюдение ряда правил:

• В соглашении следует указать сумму средств, переданных продавцу, а также дату и условия оплаты всей стоимости квартиры. Кроме того, здесь следует указать дату заключения базового договора.
• Важно, чтобы в процессе оформления принимали участие все собственники реализуемого жилья, если их двое и более.
• Продавец недвижимости должен подтвердить право собственности на нее.

Какие функции выполняет предварительный договор o зaдaткe при покупке квартиры в ипотеку?

• Дoкaзaтeльная. Данное соглашение служит подтверждением того, что дoгoвop o пpoдaжe жилья между продавцом и покупателем заключен.
• Плaтeжная. Сумма задатка засчитывается в cтoимocть купленной квартиры.
• Oбecпeчитeльная. Соглашение обecпeчивaeт oбязaтeльcтва сторон при coвepшении cдeлки.

Согласно законодательству, аванс при покупке квартиры в ипотеку может быть передан от покупателя продавцу без присутствия третьих лиц. Вместе с тем, эксперты рекомендуют пригласить юриста, работника нотариальной конторы или специалиста агентства недвижимости, которые могут выступить в роли свидетелей в случае возникновения спорных ситуаций.

Чем аванс и залог отличается от задатка при покупке квартиры в ипотеку

Многие из нас часто путают понятия аванса, залога и задатка, скидывая их «в одну кучу» и приравнивая друг к другу. Однако эксперты утверждают, что между данными способами обеспечения исполнения обязательств есть существенные различия.

Сегодня слово «залог» весьма часто применяется не по назначению. Если покупатель говорит: «Я внес залог за квартиру», то на самом деле он может подразумевать и задаток, и аванс. Вероятнее всего, речь идет о заключении договора между физическими лицами либо о вложении средств в какую-либо фирму.

Вместе с тем, экономический словарь гласит, что залог представляет собой один из способов исполнения должником его обязательств, когда он закладывает кредитору (залогодержателю) недвижимость или другие ценности. И теперь становится ясно, что употребление данного термина в приведенном выше примере было неуместным.

Понятие «аванс» хорошо известно каждому из нас. В аспекте операций с недвижимостью оно означает, что покупатель передает в счет покупки квартиры ту или иную сумму средств, которая является лишь частью стоимости жилья. Что же касается продавца, то он вполне может распоряжаться полученными деньгами по собственному усмотрению, однако в случае отмены сделки ему предстоит их вернуть. Покупатель вносит аванс, как бы подтверждая свое честное слово, но при этом какие-либо официальные обязательства с каждой стороны не фиксируются.

Задаток — понятие более сложное. Его задача – определение обоюдных обязательств сторон в соответствии с нормами Гражданского кодекса. Передав продавцу задаток при покупке квартиры в ипотеку, но отказавшись по тем или иным причинам от сделки в дальнейшем, покупатель лишается этой суммы. Если же отказ от совершения операции исходит от продавца, то, по закону, он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. При успешном проведении сделки сумма задатка включается в стоимость жилья.

Как видите, схема вполне понятная и справедливая, однако, как показывает практика, реализуется она далеко не всегда. Во избежание проблем в будущем, важно заключать договор купли-продажи в письменной форме с обязательным указанием на то, что именно внес покупатель — задаток или аванс. Строгое соблюдение всех формальностей дисциплинирует всех участников сделки.

Как составить договор задатка при покупке квартиры в ипотеку

В ходе составления договора о задатке важно учесть, что квартира приобретается на условиях ипотеки. Это уточнение является принципиально важным для покупателя, ведь банк рассматривает задаток как часть первоначального взноса, а потому в случае отказа человек может вернуть свои деньги на основании п.1 ст. 381 Гражданского Кодекса РФ. Данный пункт гласит, что, в случае прекращения обязательства из-за невозможности его исполнения, сумма задатка подлежит возврату. Вместе с тем, ясного определения того, что данная формулировка распространяется и на отказ в кредите, нет. Поэтому в договоре о задатке в качестве одного из условий возврата должно быть указано отрицательное кредитное решение банка.

Прежде, чем подписывать соглашение, проверьте наличие в его тексте следующих данных:

• Сведения об участниках сделки. В договоре должна быть указана информация о покупателе и всех собственниках недвижимости: их ФИО, серии и номера паспортов, места фактического проживания либо регистрации.
• Информация о квартире: ее адрес, общая и жилая площадь, кадастровый номер, стоимость. При желании вы можете указать дополнительные сведения — к примеру, номер выписки, свидетельствующей о праве собственности на недвижимость.
• Дата заключения. Это позволит вам в любой спорной ситуации доказать, когда именно был заключен договор.
• Сумма задатка. Она указывается цифрами и обязательно расшифровывается прописью.
• Порядок передачи средств. Следует обозначить, когда покупатель передает продавцу деньги и каким способом. К примеру, вы можете написать, что вся сумма была передана наличными при подписании договора, либо указать реквизиты расчетного счета.
• Время совершения операции купли-продажи квартиры. Обозначьте сроки, отведенные на оформление основного договора купли-продажи. Старайтесь использовать не абстрактные фразы (к примеру, «в течение месяца»), а конкретные даты (скажем, до 31.10.2018).
• Права и обязанности участников сделки. Первоочередным обязательством продавца является передача квартиры в том состоянии, в котором она была при осмотре, а покупателя — своевременное внесение оплаты.
• Форс-мажорные обстоятельства. Нужно обозначить, какие ситуации следует считать чрезвычайными, и также описать их влияние на условия исполнения соглашения.
• Дату вступления в действие. Большая часть договоров вступает в силу в момент их подписания.
• Подписи сторон. В заключительной части соглашения каждый участник сделки ставит свою подписи и расшифровывает ее, указав фамилию с инициалами.

При необходимости договор можно дополнить пунктом, в котором обозначаются любые детали, значимые для участников. Соглашение, которое не подлежит обязательному нотариальному заверению, составляется в двух экземплярах.

Воспользуйтесь рекомендацией опытных риэлторов и дополните соглашение справкой от психиатра, подтверждающей, что участники сделки купли-продажи квартиры пребывают в здравом уме и памяти. В случае неблагоприятного развития событий этот документ избавит вас от судебных разбирательств по этому вопросу.

Важно! Получив задаток, продавец на обоих экземплярах собственноручно указывает его точную сумму (не только цифрами, но и прописью), ФИО полностью, текущую дату и подпись.

После обсуждения основных условий сделки стороны подписывают соглашение с учетом достигнутых договоренностей. Передав задаток при покупке квартиры в ипотеку в оговоренном объеме, покупатель должен взять у продавца расписку о том, что тот получил средства.

Дополнительной мерой защиты интересов покупателя является написание продавцом расписки вручную шариковой ручкой. Дело в том, что подделать почерк человека гораздо сложнее, нежели его подпись. Печатный экземпляр расписки о получении задатка подлежит нотариальному заверению.

В документе должна быть обозначена следующая информация:

• название документа — «Расписка о передаче задатка по договору», дата его подписания;
• паспортные данные участников сделки;
• название учреждения, выдавшего документ;
• указание на то, что покупатель передает продавцу не залог или аванс, а именно задаток;
• сумма задатка при покупке квартиры в ипотеку в рублях (цифрами и прописью);
• ссылка на договор купли-продажи квартиры;
• краткое описание объекта недвижимости, его адрес, площадь, а также документы, подтверждающие право собственности;
• подпись (важно, чтобы она идентична подписи в паспорте).

При проведении сделки по покупке жилья в ипотеку в банк следует предоставить копии соглашения и расписки. Перечисление денежных средств может осуществляться безналичным путем, и в таком случае в банке понадобится платежное поручение.

Сумма задатка при покупке квартиры в ипотеку

Наверняка вы задались вопросом о том, какую сумму (процент от общей стоимости квартиры) следует предоставить в качестве задатка. Эти средства, как правило, передаются на определенный промежуток времени, по истечению которого стороны заключают основной договор купли-продажи недвижимости. Размер задатка не регламентируется нормативно-правовыми актами, поэтому вы не сможете найти информацию по данному вопросу в первоисточниках (к примеру, в Гражданском кодексе). Общепринятой является практика определения этой суммы участниками сделки купли-продажи квартиры. Обычно в подобных операциях размер задатка составляет от 5 % до 10 % рыночной стоимости недвижимости.

Попытки одной из сторон существенно увеличить либо уменьшить сумму задатка должны серьезно насторожить второго участника сделки купли-продажи квартиры. Если продавец настаивает на увеличении этой суммы, то вполне возможно, что он рассчитывает получить более выгодное предложение от третьих лиц, либо стоимость жилья сильно завышена. Попытки покупателя уменьшить задаток могут свидетельствовать о том, что его выбор не является окончательным, и процесс поиска недвижимости продолжается.

В каких случаях возможен возврат задатка при покупке квартиры в ипотеку

Во всех вышеперечисленных ситуациях продавец должен не только возвратить покупателю задаток в полном объеме, но и заплатить ему сверху такую же сумму в качестве штрафа.

Заранее изучите информацию о том, как вернуть свои деньги в случае нарушения продавцом условий договора. Обычно покупателю достаточно сообщить второй стороне о необходимости возврата денежных средств. Если продавец отвечает отказом, следует подать иск в суд —вероятнее всего, он будет удовлетворен.

Внесение задатка при покупке квартиры

В рамках цикла статей профессионального частного риэлтора о купле-продаже недвижимости, сегодня я расскажу вам о том как правильно оформить задаток за квартиру при покупке, на какие пункты соглашения о задатке покупателю стоит обратить внимание, какие условия при подписании предварительного договора можно считать приемлемыми, а на какие условия продавца при внесении предоплаты в качестве подтверждения намерения о покупке не стоит соглашаться не при каких обстоятельствах.

Предмет обсуждения предлагаю рассматривать на конкретных примерах из практики по обращению потенциальных клиентов по данному вопросу:

«Добрый день, Татьяна Васильевна. Нам с мужем необходима ваша профессиональная консультация по внесению задатка или залога, сама ещё до конца не разобралась что правильнее, что вернее. Дело вот в чем. Мы планируем самостоятельно купить квартиру на вторичном рынке и уже подобрали подходящий, устраивающий нас во всех отношениях, вариант. Продавец жилья в качестве подтверждения нашего намерения о покупке предлагает подписать с ним договор задатка и передать ему в качестве предоплаты сумму в размере 500 тысяч рублей — примерно 10 % от стоимости недвижимости, ссылаясь, как он выразился, на печальный или горький опыт в этом отношении. Мы считаем предложение встречной стороны по размеру задатка мягко говоря неприемлемым и опасаемся возможных негативных последствий. Однако продавец под давлением рекомендаций своего агента продолжает настаивать на своём. По его словам это уже третья попытка продать квартиру, когда процесс зашёл так далеко, и дело дошло непосредственно до сделки — не трудно догадаться, что две другие не увенчались успехом. В каждом из предыдущих случаев с потенциальными клиентами был подписан договор аванса и сделки разваливались в самый ответственный момент – покупатели резко меняли своё решение в диаметрально противоположную сторону: отказывались от проведения сделки и подписания основного договора купли-продажи. При этом собственнику приходилось возвращать деньги и нести существенные потери и издержки, потому как на тот момент у него возникли обязательства перед третьими лицами: он планировал приобрести на вырученные с продажи квартиры деньги земельный участок с домом и пареллельно вёл переговоры на рынке загородной недвижимости – упущенная выгода на лицо, в тоже время для покупателей вообще не было никаких последствий и они выходили из этой ситуации сухими из воды. Его мнение сводится к тому, что такой вид предварительного соглашения как задаток намного лучше защищает его интересы как продавца и дисциплинирует покупателей от необдуманных не до конца взвешенных решений, нежели ни к чему не обязывающий договор аванса, который носит чисто символический характер, потому как в договоре в обязательном порядке прописываются штрафные санкции в размере суммы предоплаты, в случае отказа одной из сторон, от взятых на себя обязательств по приобретению/отчуждению недвижимости. Мы если честно в замешательстве и недоумении. Что вы как риэлтор посоветуете в подобной аналогичной ситуации: какую сумму в качестве задатка обычно вносят клиенты приобретая вторичку, стоит ли принять условия продавца и подписывать соглашение о задатке на таких условиях — какие есть риски и чем конкретно нам это может грозить, или всё же отказаться от покупки и рассмотреть альтернативный вариант жилья с более сговорчивым адекватным собственником?

Что такое задаток при покупке квартиры и для чего он нужен?

Нормативно-правовая база, а точнее, п.1 статьи 380 Гражданского кодекса РФ, недвусмысленно говорит нам о том, что такое задаток, даёт чёткое определение этому понятию: «Задатком признаётся некоторая денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне договора, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения».

Как показывает практика клиенты вообще не видят различия между двумя, а то и тремя такими разными понятиями: аванс, задаток, залог — часто их путают, легко и непринуждённо сливают в разговорах воедино. На миру от обывателей часто можно услышать о внесении залога при покупке квартиры – смысл при этом остаётся неизменным: материальное подтверждение своих намерений в дальнейшем заключить основной договор по приобретению недвижимого имущества, но всё же юридически грамотно, правильно называть эту денежную сумму именно задатком, в крайнем случае авансом.

Порядок оформления задатка при покупке квартиры

п.2 статьи 380 ГК РФ определяет обязательный порядок оформления данного вида гражданско-правового договора: «Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в простой письменной форме».

Рекомендую придерживаться установленного законом порядка оформления договора о задатке, в противном случае соглашение может быть переквалифицировано в договор аванса — п.3 ст. 380 ГК РФ: « В случае сомнения одной из сторон в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счёт причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности, вследствие несоблюдения правила, установленного п.2 ст. 380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.»

По своему опыту риэлтора могу сказать, что клиенты на рынке в рамках предварительных договорённостей, не смотря ни на какие советы и рекомендации экспертов и специалистов, совершенно забывают об элементарных мерах предосторожности и совершают одни и те же грубые ошибки: встретились на квартире, ударили по рукам, предполагаемый покупатель передал наличные деньги или совершил денежный перевод с банковской карты на счёт продавцу, с чувством выполненного долга без «задних» мыслей разошлись. А потом начинают спорить: кто кому сколько денег передавал и передавал ли вовсе!

Какими бы убедительными не казались доводы сторон, советую всем заинтересованным участникам процесса купли-продажи в рамках предварительных деловых переговоров встречаться лично «на берегу» для подписания соглашения о задатке и обсуждения деталей предстоящей сделки: место проведения (банк), порядок полных финансовых взаиморасчётов и условия доступа к денежным средствам, перечисленным в счёт оплаты по договору купли-продажи (аккредитив, ячейка), предполагаемые сроки физического освобождения и передачи квартиры новому собственнику Передача в качестве задатка наличных денег из рук в руки или электронные банковские транзакции без письменного подтверждения адресата/получателя не допустимы ни при каких обстоятельствах. Скажу больше в некоторых случаях, я бы рекомендовала не полениться и при составлении договора переписать серии и номера денежных купюр передаваемых продавцу в качества задатка — так оформить соглашение в этой части будет правильнее всего.

К каком размере вносить задаток при покупке квартиры?

Традиционно, по общепринятым правилам делового оборота в сфере купли-продажи недвижимости размер предоплаты согласовывается сторонами сделки до подписания соглашения, но суммы задатка больше чем 100-200 тысяч рублей на вторичном рынке встречаются крайне редко. Лишь в случаях exclusive или высоколиквидных объектов продавец может себе позволить выдвинуть такие условия по задатку как 5-15% от рыночной стоимости жилья, а покупатель на них согласиться.

На какой срок подписывать соглашение о задатке?

Сроки внесения задатка за квартиру будут зависеть от готовности сторон к выходу на сделку. В случае свободной продажи (когда собственник продаёт жильё и одновременно взамен ничего покупать не собирается) можно придерживаться стандартной практики в таких делах и при подписании соглашения указать сроки внесения задатка за квартиру полмесяца-месяц или 14-30 календарных дней — этого с лихвой должно хватить даже при нерасторопности владельцев, агентов и вспомогательных служб.

При альтернативной продаже (продавец одновременно с продажей своей квартиры планирует приобрести взамен другую недвижимость) сроки внесения задатка за квартиру во многом будут зависеть от возможностей последнего участника в цепочке, но одно можно утверждать с уверенностью, что они, конечно же, будут значительно больше, по сравнению со свободной продажей. При «альтернативе» можно смело подписывать задаток на срок в 1-2 месяца или 30-60 календарных дней – при необходимости договор задатка всегда можно продлить дополнительным соглашением.

В чём разница внесения задатка при покупке квартиры от аванса?

Принципиальное отличие между двумя рассматриваемыми видами гражданско-правых договоров как для покупателя, так и для продавца заключается в наличии штрафных санкций в соглашении о задатке как материальная ответственность за неисполнение взятых на себя обязательств. Для покупателя жилья, в частности, это означает, что в том случае если он в дальнейшем по тем или иным причинам отказывается от приобретения недвижимости, то сумма задатка не возвращается, а удерживается и остаётся у продавца.

Возврат задатка в двойном размере

В том случае, если продавец жилья под разными предлогами отказывается от выхода на сделку и заключения основного договора купли-продажи квартиры: например, передумал вовсе продавать или понимает, что продешевил — такое часто встречается, то в рамках предварительного соглашения он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере. Иными словами для каждой из сторон договора задатка в случае неисполнения взятых на себя обязательств наступает ответственность в размере суммы внесённого задатка — каждый лишится, потеряет сумму равной внесённому задатку.

Всем выгодных сделок после грамотного внесения задатка!

Всегда ваша Татьяна Мамонтова — частный риэлтор в Москве

Ниже прилагаю обкатанный образец соглашения о внесении задатка, который я использую в своей ежедневной практике риэлтора