Как осуществляется сделка купли продажи квартиры?

Как осуществляется сделка купли продажи квартиры?

Практические рекомендации, как оформить куплю-продажу квартиры

Купля-продажа недвижимости – один из самых распространённых видов имущественных сделок. Характеризуется отчуждением имущества покупателю на возмездной основе – получением от него установленной суммы денег. Регулируется нормами Гражданского кодекса (ГК) и совершается по установленному алгоритму.

Как правильно оформить сделку, найти покупателя, а также переоформить жилье на другого собственника без продажи — читайте далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа . Это быстро и бесплатно !

Правовая база

Основными источниками законодательства, которыми регламентируются правила купли и продажи квартиры, а также то, где и как оформляется сделка, являются:

  • §7 главы 30 ГК РФ;
  • статья 549 ГК РФ – нормы составления договора купли-продажи (ДКП);
  • статьи 550-558 ГК РФ – требования к ДКП;
  • статья 429 ГК РФ – заключение предварительного договора купли-продажи (ПДКП).

Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Специальные нормы законодательства касаются следующих случаев:

Договор может удостоверяться нотариусом на основании статьи 163 ГК РФ. Регистрация в Росреестре предусмотрена Федеральным законом № 218-ФЗ от 13.07.15 г.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Порядок действий

Чтобы оформить сделку купли-продажи, нужно действовать по установленному алгоритму. Он включает в себя следующие действия продавца:

  • оценка квартиры;
  • подготовка документации;
  • поиск покупателей;
  • заключение ПДКП;
  • заключение ДКП;
  • расчёт по сделке;
  • регистрация сделки в Росреестре.

Если продавец договаривается о сопровождении сделки с риэлтерской компанией, то основная часть ответственности делегируется уполномоченному представителю компании.

Оценка недвижимости

Самый лёгкий способ решения вопроса с установлением цены объекта заключается в нахождении произведения:

  • стоимости 1 м² в районе расположения квартиры;
  • общей площади жилого помещения.

В полученную стоимость следует внести поправки, с учётом плюсов и минусов, которыми обладает как квартира, так и здание, в котором она расположена. Итоговую сумму следует сравнить с другими близлежащими квартирами, которые были проданы или продаются.

Подготовка документации

У продавца должны быть следующие документы:

  1. Гражданский паспорт.
  2. Правоустанавливающий документ, на основании которого возникло право собственности (договор, свидетельство о наследовании, решение суда и т.п.).
  3. Выписка из ЕГРН.
  4. Технический паспорт с экспликацией из поэтажного плана.
  5. Кадастровый паспорт.
  6. Кадастровая справка об отсутствии обременения залогом и отсутствии ареста.
  7. Согласие супруга, если квартира является совместной собственностью.
  8. Согласие органов опеки и попечительства, если собственник несовершеннолетний.
  9. Копия лицевого счёта.
  10. Выписка из поквартирной книги.

Представитель должен иметь нотариально удостоверенную доверенность.

Где и как можно искать покупателя?

Чтобы найти покупателей, нужно дать объявления о продаже квартиры:

  • в интернете, на специальных сайтах;
  • на телевидении;
  • в местных газетах.

Нужно сообщить о планируемой сделке как можно большему числу людей, из числа родственников, друзей и коллег по работе, чтобы использовать каждый шанс ускорить сделку.

Заключение предварительного договора

Если покупатель найден, а документация не готова, можно заключить ПДКП, в котором стороны дают друг другу гарантии совершения сделки, после чего:

  • покупатель прекращает поиск другого объекта;
  • продавец прекращает поиск покупателей;
  • покупатель передаёт продавцу задаток;
  • продавец устанавливает фиксированную стоимость жилья;
  • стороны назначают сроки проведения сделки.

Когда оба контрагента готовы к сделке, затягивать эту процедуру нет смысла, можно сразу оформить основной договор купчей.

Процедура заключения ДКП

Теперь о том, как сейчас оформляют ДКП. В договор должны быть обязательно внесены существенные положения, без которых документ не вступит в силу и окажется неправоспособным. Существенные положения являются следующими:

  1. Предмет договора, с указанием сторон сделки: Продавец и Покупатель, и параметров квартиры.
  2. Положение о том, что квартира принадлежит продавцу на правах собственности, и заключение ДКП не нарушает ничьих имущественных интересов.
  3. Цена квартиры, с учётом получения аванса или задатка (если они уплачивались).
  4. Условия оплаты по сделке (использование сертификатов, ипотека, рассрочка, единовременный платёж).
  5. Способ расчёта с продавцом (наличные, аккредитив, банковская ячейка), сроки передачи денег.
  6. Условия передачи квартиры покупателю (актом, или без такового).
  7. Сроки освобождения квартиры по завершении сделки.
  8. Права и обязанности сторон.
  9. Ответственность сторон.
  10. Заключительные положения.
  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры

Заключительные положения могут содержать дополнительные положения, в том числе – о необходимости нотариального удостоверения, страхования квартиры и иные требования. После того как текст внесён в документ, его следует заверить подписями сторон и поставить дату.

Процесс проведения расчёта

Сразу же после подписания договора, нужно рассчитаться. Способ расчёта должен быть обязательно указан в ДКП отдельным положением. Проводить расчёт нужно в соответствии с указанным в договоре положением. Если его внезапно переиграли после подписания договора, нужно оформить дополнительное приложение к ДКП, в котором указать способ расчёта.

У покупателя обязательно должны остаться на руках документы о передаче денег продавцу. Ими может быть расписка продавца о получении наличных на руки, с указанием:

Если использовалась банковская ячейка или аккредитив, нужно сохранить документы из банка о передаче денег по аккредитиву или об их помещении в банковскую ячейку.

Регистрация в Росреестре

После того как договор заключён, он передаётся через МФЦ в Росреестр. Предварительно, перед его подачей, следует уплатить пошлину в размере 2 тысячи рублей. К нему прилагается:

  1. Заявление покупателя о регистрации передачи ему имущественных прав на квартиру в результате её купли-продажи.
  2. Пакет документации, подготовленный для сделки.

Документы принимаются под расписку. В ней указываются:

  • сведения о заявителе:
  • перечень принятых документов;
  • реквизиты ДКП;
  • срок повторного визита.

Как правильно оформить жилье по заниженной стоимости?

Обычно продавцы настаивают на занижении стоимости недвижимости, если она у них находилась в собственности менее 3 лет, а на основании поправок, внесённых в Налоговый кодекс – не менее 5 лет. Если цена объекта будет установлена менее миллиона, то НДФЛ с продажи удерживаться не будет.

Такая сделка обеспечивает риски покупателя. Соответственно, не каждый покупатель согласится рисковать в угоду чужой выгоде. Ведь, если продавец окажется недобросовестным, он сможет:

  • после оформления сделки и расчёта сторон расторгнуть ДКП;
  • на основании указанной в ДКП заниженной стоимости вернуть её покупателю;
  • остальные деньги присвоить.

Чтобы не потерять покупателей, продавец обязан дать им гарантию, что они ничем не рискуют. Поэтому в ДКП указывается заниженная стоимость, с которой не удерживается НДФЛ: 1 миллион рублей. На эту же сумму продавец пишет расписку, в которой указывает, что эти деньги получены для расчёта по сделке.

Остаток денег, не указанный в договоре, но уплаченный по сделке, оформляется другой распиской. В ней продавец пишет, что покупатель передал ему обозначенную сумму денег за проведённый в квартире ремонт. В итоге у покупателя будут две расписки, в сумме составляющие полную стоимость квартиры, за которую она была приобретена покупателем.

Переоформление на другого собственника без продажи

Если исключить вариант купли-продажи жилья, то существует несколько других способов переоформления права собственности физическим лицом. В их числе следующие, наиболее часто применяющиеся варианты:

  • При обмене собственник квартиры передаёт недвижимость взамен на другое недвижимое, а иногда – движимое имущество. Стоимость имущества с обеих сторон должна быть приблизительно равной. Если одна сторона предоставляет более дорогое имущество, производится доплата. Сделка регулируется договором мены.
  • Дарение – безвозмездная передача имущества другому человеку на основании договора дарственной. Даритель передаёт в дар квартиру, а одаряемое лицо принимает его. Но если стороны не являются близкими родственниками, с одаряемого будет удержан подоходный налог в размере 13% кадастровой стоимости квартиры.
  • Завещание – это единственный документ, который заменяет гражданско-правовой договор. Составляется на случай смерти собственника квартиры, соответственно, передача вещных прав также происходит только после смерти собственника путём вступления в наследство.
  • Рента оформляется договором, который предусматривает пожизненное содержание собственника квартиры на условиях, внесённых в договор ренты. После смерти собственника, или после выплаты ренты – в зависимости от условий, внесённых в договор, квартира переходит новому собственнику.

Чаще всего квартира передаётся новому собственнику путём продажи. Это сделка, которая оформляется договором купли-продажи с обязательной регистрацией передачи имущественных прав. Кроме продажи могут использоваться такие способы передачи квартиры как мена, дарение, рента и завещание.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта

Как происходит сделка купли-продажи квартиры за наличный расчет?

Покупка квартиры за наличный расчет согласно Законодательству Российской Федерации ничем не отличается от оплаты при помощи банковского перевода. Но как и любой вид проведения денежных операций, он имеет свои нюансы.

Расписка о получении наличных денежных средств по договору купли продажи

Расписка о получении задатка или аванса – это норма перестрахования покупателя. Для того, чтобы обезопасить сделку и минимизировать риски, покупатель при передаче денег просит покупателя в обязательно порядке написать расписку о их получении, где указывается:

  • где была совершенна передача;
  • какая сумма оплачена;
  • за что оплачено;
  • кем и кому оплачены деньги.

Важные нюансы: как происходит сделка при оплате деньгами

Учитывая то, что процедура купли-продажи квартиры также имеет свои моменты, стоит более детально остановиться на процедуре оплаты за наличный расчет.

Рассмотрим права и обязательства каждой стороны в данной сделке.

Для продавца

  • подготовить совместно с покупателем договор о купли-продаже квартиры. Это можно сделать, как самостоятельно, так и при помощи юриста, нотариусу или агента по недвижимости.
  • Собрать пакет документов, который необходим для проведения регистрации прав собственности при покупке жилья новым владельцем.
  • Подписать договор совместно с покупателем.
  • Принять оплату за наличный расчет от покупателя.

Если продавец – это юридическое лицо, то существуют определенные ограничению по внесению размеров наличных оплат.

Для покупателя

Покупатель в свою очередь обязуется:

  • Выбрать жилье, осмотреть его.
  • Проверить на достоверность правоустанавливающие документы. Попросить продавца сделать выписку из ЕГРН для подтверждения факт прав собственности заявленным хозяином квартиры.
  • В случае, если купля-продажа квартиры осуществляется через посредника, то нужно проверить доверенность на его лицо.
  • Покупателю необходимо убедиться, что все проживающие и не проживающие на территории квартиры, выписаны с нее. Расширенная выписка из домовой книги поможет в этом убедиться.
  • Проверить на задолженность оплаты по коммунальным услугам. Также стоит прописать в договоре, что в случае, если за квартиру придут долг новому владельцу, то продавец обязуется их выплатить.
Читать еще:  Как оформить согласие супруга на покупку квартиры?

Может понадобиться и более детальная проверка на юридическую чистоту квартиры.

Если же всё нормально, тогда переходят к следующему этапу – это заключение договора. Покупатель передает деньги за оплату купли квартиры. Сумма к выплате будет та, которая прописана в договоре. Затем проходит регистрация прав собственности нового владельца квартиры.

Стоит отметить, что данная покупка является дорогостоящей, поэтому продавцу лучше всего себя обезопасить от казусов. Таким образом, в договоре прописывают не только сумму аванса, которая была оплачена, а и штрафные санкции за неустойки.

Если покупатель прерывает сделку, то продавец оставляет задаток себе в полной мере.

Если от сделки отказывается продавец, то он возвращает покупателю задаток в двойном размере.

Какие документы нужны на заключение договора от обеих сторон

При подписании договора о купли-продажи недвижимости, как мы говорили ранее, необходимо собрать пакет документов. Он состоит из:

  1. Договора о купли-продажи квартиры, который в обязательном порядке должен быть подписан каждой стороной. Если продавец является в долевой собственности с другими людьми на квартиру, то тогда договор должен быть заверен у нотариуса.
  2. Акт приема-передачи квартиры – это документ, без которого не возможно провести регистрацию прав. Его необходимо заполнить продавцу о том, что он передает во владения квартиру новому покупателю и собственнику.
  3. Выписка из Росреестра. Документ, который на данный момент является подтверждением прав собственности владельца, имеет кадастровый номер квартиры.
  4. Чек об оплате государственной пошлины. Если данного факта оплаты налога не будет, регистратор откажет в проведении сделки. Госпошлина является обязательным платежом.

В зависимости от сделки, могут быть нужны и другие документы. Например:

  1. если продавец квартиры состоит в браке, то по закону обязательно нужно соглашение его супруги/супруга на совершение данной сделки.
  2. Если купля-продажа происходит не от лица владельца, то необходимо доверенность на посредника, которая заверена у нотариуса.
  3. Если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний ребенок – здесь процедура переоформления будет несколько другая.

Также, при совершении сделки за наличный расчет, важно факт передачи денег:

  1. Самым обычным является расписка.
  2. Копия договора продавца с банком, которая свидетельствует об аренде ячейки – в случае, если передача денег происходит через банковскую ячейку.
  3. Свидетельством также может стать и проверка банка на фальсификацию купюр.

Что нужно учесть при составлении соглашения

Если договор о купли-продажи квартиры предусматривает покупку недвижимости на наличный расчет, то необходимо учесть и обговорить сторонам следующие моменты:

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно – попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Процедура оформления покупки квартиры

Самостоятельная покупка квартиры — рискованное занятие в том случае, если вы не имеете соответствующего юридического образования или не покупаете ее у людей, которым можете доверять. При оформлении подавляющего числа сделок без помощи квалифицированного риелтора не обойтись, поскольку вам, скорее всего, потребуется помощь не только с формальной стороны дела, касающейся подготовки необходимых документов, но, возможно, и независимая оценка стоимости квартиры, а также правовая проверка безопасности совершаемой сделки.

Итак, рассмотрим пошаговые действия, совершаемые при покупке квартиры.

Порядок оформления покупки квартиры

Заключению любого договора купли-продажи в обязательном порядке должна предшествовать тщательная проверка юридической чистоты объекта!

Все начинается с истории — истории квартиры и всех ее правообладателей, которые имелись за время существования объекта недвижимости.

  1. Проверка собственников квартиры должна включать анализ:
    • физического и психического здоровья продавца, проверку на алкогольную и наркотическую зависимость, психические расстройства, возрастные неврологические заболевания, затрагивающие функцию памяти, хронические заболевания, которые могут повлиять на психоэмоциональное состояние продавца, — если подобные диагнозы имеют место, то продавец или его родственники могут инициировать судебные разбирательства, оспаривая сделку как недействительную и т.д.;
    • в случае приобретения прав на недвижимость по наследству — срока, прошедшего со дня смерти предыдущего правообладателя, и юридического основания для перехода жилой недвижимости к наследнику (подлинность завещания, отсутствие других вариантов завещания);
    • судебного решения на предмет вероятности его отмены или обжалования в вышестоящих инстанциях, а также его подлинности — в случае приобретения прав на недвижимость по решению суда, когда в ходе прошлых судебных разбирательств нынешнего собственника с другими претендентами на квартиру суд принял его позицию;
    • количества правообладателей продаваемой недвижимости: нет ли между собственниками конфликтных отношений, поскольку при наличии долей собственности на квартиру может возникнуть ситуация оспаривания сделки купли-продажи на основании статьи 250 ГК РФ, по предписанию которой у владельцев долей есть преимущественное право покупки продаваемой доли;
    • в случае приобретения прав на недвижимость по договору дарения, прикрывающему договор купли-продажи, — юридических аспектов покупки данной квартиры. Если бывший правообладатель успешно оспорит договор дарения в суде, новый собственник лишится и квартиры, и уплаченных денег;
    • наличия несовершеннолетних собственников квартиры, права которых защищены российским законодательством. В этом случае проводится проверка законности прав на продажу жилой недвижимости, которая осуществляется путем подачи запроса в органы опеки и попечительства, — они должны подтвердить выдачу соответствующих разрешений;
    • отношений собственников с правоохранительными органами, которые могут существенным образом повлиять на совершение сделки купли-продажи, если правообладатель находится в розыске или под следствием, если в прошлом имел проблемы с законом, — важно понимать, не исчезнет ли продавец после получения задатка.
  2. Проверка самого объекта жилой недвижимости, в том числе:
    • информации о прошедших и возможных будущих капитальных ремонтах, перепланировках, реконструкциях, возможном сносе, о состоянии коммуникаций;
    • подлинности всех правоустанавливающих документов (выписки из БТИ, Росреестра, паспортного стола);
    • нахождения квартиры в залоге у кредитных учреждений и прочее.

Покупатель вправе потребовать от продавца:

  • архивную выписку из домовой книги, где отражена информация о том, кто и когда был прописан на этой жилплощади, когда и куда выписан и по какой причине;
  • справки ПНД и НД на всех собственников;
  • кадастровый паспорт, в котором отражены перепланировки в квартире, так называемые «красные линии», если таковые имели место.

Важно знать!

Покупатель может самостоятельно обратиться в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и заказать соответствующую выписку с информацией о продаваемой квартире, которая выдается и без ведома собственника по заявлению покупателя. Справка представляет собой официальный документ, содержащий имя владельца объекта недвижимости и юридические основания получения им прав собственности на жилье. Лучше это сделать накануне подписания договора купли-продажи. Имейте в виду, что официальный срок изготовления выписки — до 10 календарных дней.

Оформление документов при покупке квартиры

Если проверка собственников и объекта недвижимости прошла успешно, можно приступать к внимательному изучению договора купли-продажи, которое лучше доверить опытному риелтору.

Договор купли-продажи в обязательном порядке должен содержать данные:

  • необходимые для однозначного установления недвижимого имущества — адрес расположения недвижимости на конкретном земельном участке или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, его фактическая площадь согласно документам и назначение — определяются статьей 554 ГК РФ и абзацем 3 пункта 6 статьи 12 Закона о государственной регистрации;
  • о цене, включающей (в случае, например, с загородным коттеджем) стоимость передаваемого вместе с недвижимостью земельного участка и права на него, которая может быть выражена в рублях или другой валюте либо в рублях и валюте одновременно. Цена должна быть указана за весь объект или за квадратный метр (данное положение установлено статьями 555 и 317 ГК РФ);
  • обо всех собственниках, о порядке их выписки и освобождении ими продаваемой квартиры из продаваемой жилплощади.

Если договор составлен корректно и не вызывает вопросов, то остается предоставить следующие документы:

  • документ, удостоверяющий личность (паспорт);
  • свидетельство о браке (если покупатель женат/замужем и приобретает жилье в равных долях);
  • нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора купли-продажи (если квартира приобретается в единоличную собственность).

В случае если приобретение квартиры осуществляется на кредитные средства — в ипотеку, оплатой жилищным сертификатом, материнским капиталом или субсидией, — то в дополнение к вышеперечисленным документам потребуется:

  • договор ипотечного кредитования или другой кредитный договор;
  • закладная;
  • справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец квартиры не стоит в них на учете;
  • некоторые другие документы по требованию банка.

Когда все документы собраны, история квартиры и ее собственников проверены, а договор купли-продажи не вызывает сомнений, можно переходить к его подписанию и оплате приобретаемого объекта недвижимости, которая, если осуществляется наличными денежными средствами, должна подтверждаться распиской в получении денег. Вам следует быть уверенными, что продавец не получит деньги раньше, чем квартира будет переоформлена на вас.

Заключение сделки нужно проводить в переговорной комнате в банке, имеющем депозитарий, который выбирается по согласованию сторон. В банке подписываются договоры аренды ячеек, в которые закладываются денежные средства до завершения процесса регистрации перехода права собственности в Росреестре. В договорах аренды ячеек прописываются условия доступа и определяются документы, необходимые для доступа к ячейкам. Такая схема обеспечивает максимальную безопасность и для покупателя и для продавца. В случае сделки с использованием ипотечных средств она проводится в банке, который выдает ипотечный кредит.

Читать еще:  Налог на продажу наследуемой квартиры

В этот же день все юридические документы должны быть предоставлены в Росреестр (Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии), и в присутствии представителя Федеральной службы должно быть подписано заявление на регистрацию совершаемой сделки. Затем покупателю следует получить расписку с перечнем предоставленных документов и указанием даты их возврата после регистрации и получения свидетельства о праве собственности на квартиру, что обычно занимает от недели до месяца, в зависимости от характера сделки.

Стоимость оформления покупки квартиры

В расходы по оформлению покупки квартиры входят:

  • государственная пошлина: за регистрацию перехода права собственности (пошлина может быть поделена в равных долях между покупателем и продавцом квартиры);
  • оплата услуг нотариуса;
  • оплата услуг агентства недвижимости за юридическое сопровождение сделки.

На заключительном этапе приобретения квартиры подписывается акт приема-передачи объекта недвижимости, после чего сделка считается полностью завершенной.

Знание всех этапов процедуры покупки квартиры важно вне зависимости от того, будете вы проводить сделку самостоятельно или обратитесь за помощью к риелторам. Заранее поинтересуйтесь расписанием работы официальных служб и банков, в которые будете обращаться, а также сроками оформления необходимых вам документов. Помните, что продавец, как правило, заинтересован в быстрой сделке, а его квартира может привлечь и других покупателей.

Кто может грамотно оформить для вас покупку квартиры?

Мы обратились за комментарием к Леониду Муравину, заместителю генерального директора компании «Триумфальная арка»:

«Специалисты в сфере недвижимости имеют все необходимые навыки работы с документами, и это играет не последнюю роль в успехе сделки. Согласитесь, приятно иметь дело с человеком, который четко отвечает на вопросы и сам их грамотно задает, может быстро найти те или иные бумаги в папке, а в них самих — интересующие вас пункты. Это производит впечатление и на контрагентов, и на государственных или банковских служащих. Привлекая профессионального риелтора на платной основе, вы реализуете принцип «время — деньги» и повышаете свои шансы на выгодную покупку. Агентство «Триумфальная арка» работает с 1997 года и располагает большим штатом специалистов со стажем 10–15 лет. Наша компетентность и общий подход к работе были отмечены в 2007 году золотым Знаком качества Московской ассоциации предпринимателей. Мы предоставляем консультации по юридическим и жилищным вопросам бесплатно, вы можете к нам обратиться по телефону, через форму обратной связи или в личном порядке в офисе».

P. S. Если вы планируете оформлять сделку самостоятельно, на сайте «Триумфальной арки» в разделе «Статьи» для вас есть полезные советы.

Как продать квартиру самому, без агентств и посредников

Самостоятельная продажа квартиры позволяет продавцу лично проконтролировать каждый этап продажи, начиная от поиска покупателя до процесса оформления сделки, и существенно сэкономить на услугах риелтора.

Однако в тоже время самостоятельная продажа жилого помещения – это достаточно трудоемкий процесс, отнимающий много времени и требующий знания основ законодательства, касающегося купли-продажи недвижимости, и соблюдения некоторых мер предосторожности.

Иначе продажа квартиры может затянуться или даже привести к неблагоприятным последствиям для собственника данного жилого помещения. Поэтому предварительно рекомендуется оценить свои знания и силы и взвесить все «за» и «против» самостоятельной продажи.

Если Вы все же решили продавать жилье самостоятельно, то нужно подойти к этому процессу с максимальной ответственностью, чтобы избежать проблем в дальнейшем.

Итак, что же нужно сделать, чтобы продать квартиру самому?

Шаг 1. Подготовка квартиры и всех необходимых документов для продажи

Очень часто именно подготовка документов для продажи является самым трудоемким процессом, который отнимает много времени. Однако владелец квартиры, имеющий на руках уже готовый для продажи комплект документов, сможет оформить сделку купли-продажи жилья в максимально короткие сроки. Именно поэтому к сбору документов нужно отнестись со всей ответственностью.

От правильности и полноты комплекта документов, необходимых для совершения сделки по продаже жилого помещения, будет зависеть не только скорость продажи и оформления, но и юридическая чистота сделки, и, возможно, даже цена квартиры. Далеко не все покупатели согласятся ждать несколько недель, пока продавец соберет все необходимые документы на квартиру.

Чтобы собрать полный комплект документов лучше обратиться к юристу или в регистрирующий орган. Грамотные специалисты помогут составить полный перечень всех документов для продажи квартиры, чтобы ничего не было забыто, и продавцу не пришлось собирать дополнительные документы в дальнейшем.

Большое значение имеет и правильность составления всей документации, так неправильно оформленный документ может привести к отказу в регистрации сделки купли-продажи, и, в конечном итоге, существенно увеличить время продажи квартиры. Поэтому опять же лучше будет предварительно уточнить требования регистрирующего органа к тому или иному документу.

Кроме того, следует внимательно проверять и правильность заполнения всех документов. Все данные, указанные в технической документации на квартиру и других документах, должны полностью совпадать с действительностью. Документы, которые будут в дальнейшем подаваться в регистрирующий орган, должны содержать только достоверные данные, быть заполнены разборчиво, без исправлений и помарок.

Необходимый комплект документов

1. Свидетельство о регистрации права на продаваемую квартиру или другой правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственника на жилье.

2. Паспорта или другие удостоверения личностей всех собственников квартиры, в том числе свидетельства о рождении несовершеннолетних детей, еще не имеющих паспорта.

3. Кадастровый паспорт из БТИ (либо технический паспорт) на квартиру.

4. Свидетельство о браке и согласие супруга (или супруги) на продажу квартиры, заверенное у нотариуса. Данное согласие не требуется, если квартира не является по закону совместной собственностью супругов.

5. Разрешение органов опеки и попечительства, если собственником продаваемой квартиры является несовершеннолетний.

6. Выписка из домовой книги, отражающая сведения обо всех лицах, прописанных в квартире. Эта выписка действует в течение достаточно короткого срока, поэтому брать ее заранее не имеет смысла. Данный документ можно будет получить непосредственно перед регистрацией прав нового собственника, когда будет найден покупатель, и на руках будут все остальные документы. Это же касается и справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, которая также потребуется при продаже квартиры.

В зависимости от особенностей конкретной сделки купли-продажи, могут потребоваться и другие документы, список которых лучше уточнить заранее.

Подготовка квартиры к продаже предполагает не только улучшение товарного вида продаваемой жилплощади, но и освобождение ее от проживающих лиц. Гораздо легче и быстрее продать квартиру, из которой уже выписаны все жильцы, поскольку их все равно придется выписывать до продажи квартиры. Свободные квартиры больше ценятся на рынке жилья.

Шаг 2. Поиск покупателя

На данном этапе собственнику квартиры предстоит оценить свою квартиру, предварительно изучив рынок недвижимости, и найти покупателя.

Шаг 3. Составление предварительного договора купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи дает продавцу определенную гарантию того, что покупатель не передумает приобретать квартиру, а покупателю – что собственник не продаст ее кому-то другому. В это же время продавец получает от покупателя аванс или задаток за квартиру, что также фиксируется в предварительном соглашении.

Аналогичной юридической силой обладает и соглашение о задатке или соглашение об авансе, которое можно заключить вместо предварительного договора купли-продажи, когда продавец и покупатель придут к соглашению обо всех условиях основной сделки.

При составлении данных документов продавцу следует иметь в виду, что в гражданском законодательстве между авансом и задатком имеются существенные различия. Поэтому очень важно в договоре или соглашении использовать правильную юридическую терминологию, чтобы в дальнейшем избежать определенных трудностей. В том случае, когда продажа квартиры по каким-либо причинам отменяется, аванс полностью возвращается покупателю.

Если же стороны договорились о внесении задатка, односторонний отказ от совершения сделки приведет к выплате штрафных санкций виновной стороной. Если от продажи квартиры отказывается продавец, то он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. Если же сделка купли-продажи не состоялась по вине покупателя, то задаток остается у продавца.

Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости составляется в произвольной форме. В договоре указываются паспортные данные обеих сторон (или юридические реквизиты, если договор заключается с юридическим лицом), адреса сторон, описание и адрес продаваемой квартиры, срок обязательств, сумма аванса или задатка. В договоре ставится дата и подписи сторон.

Шаг 3. Расчеты за квартиру

При совершении сделки купли-продажи недвижимости расчеты можно производить в момент заключения сделки или в момент подписания акта приема-передачи квартиры как с помощью наличного, так и безналичного расчета.

Однако гораздо безопаснее и разумнее, особенно при самостоятельной продаже квартиры физическим лицом, осуществлять расчеты за квартиру через депозитарную банковскую ячейку.

Данная операция является гарантом того, что продавец после завершения сделки получит за квартиру оговоренную сумму, а покупатель сможет реализовать свое право собственности на купленную квартиру после передачи денежных средств.

Деньги под контролем банковского сотрудника вносятся покупателем в банковскую ячейку. Перед закладыванием денег в ячейку в специальной комнате продавец может пересчитать и проверить деньги. Можно также за определенную плату проверить подлинность денег в самом банке.

После проверки деньги помещаются в специальный пакет и заклеиваются. На месте склейки ставятся подписи обеих сторон. Эта процедура гарантирует сохранение целостности пакета во время нахождения денег в банке.

После оформления сделки по продаже жилья и регистрации права собственности покупателя на квартиру, являющуюся объектом сделки, продавец сможет получить деньги в банке.

Дачная амнистия что это такое, на какие объекты распространяется, сроки проведения.

О том, как правильно оформить дарственную на квартиру, вы можете узнать здесь.

Шаг 4. Заключение договора купли-продажи квартиры и регистрация прав нового собственника

Договор составляется в простой письменной форме или заверяется у нотариуса. Если вы никогда не имели дела с составлением юридической документации, то, конечно, разумнее будет составить договор у нотариуса или хотя бы обратиться за консультацией к профессиональному юристу.

Читать еще:  Как продать большую долю в квартире?

В любом случае при составлении договора обратите внимание на то, что в договоре помимо обязательных реквизитов сторон должны быть правильно указаны:

  • цена квартиры;
  • адрес и техническое описание квартиры, полностью совпадающее с данными кадастрового паспорта;
  • способ и срок передачи денег продавцу;
  • распределение расходов на оформление сделки;
  • срок, в течение которого продавец должен освободить квартиру и передать ее покупателю;
  • сроки и порядок подписания акта приема-передачи проданной квартиры.

После подписания договора обеими сторонами нужно обратиться в орган регистрации по месту нахождения квартиры и пройти обязательную процедуру регистрации.

Шаг 5. Передача квартиры и получение денег

Завершающий этап продажи квартиры – это ее передача новому собственнику. Такая передача должна сопровождаться подписанием акта приема-передачи квартиры, так как с момента его подписания вся ответственность за жилье переходит к покупателю. Акт должен быть составлен минимум в 2-х экземплярах, если в сделке участвует банк (например, при ипотеке) – в трех экземплярах.

После этого продавец может получить деньги за квартиру из банковской ячейки.

Продажа квартиры как происходит сделка купли продажи?

Законодательство в сфере недвижимости изменяется достаточно часто, так что в целом неважно, впервые ли человек участвует в сделке по приобретению жилья в многоквартирном доме или нет: ему все равно нужно предварительно узнать обо всех нюансах. Итак, если имеет место продажа квартиры, как происходит сделка купли продажи? Это поэтапный процесс, и обеим сторонам нужно приготовиться к тому, что он может быть достаточно длительным.

С чего все начинается: работа с риелторами

Конечно, можно все сделать и самостоятельно, но подобные сделки на современном рынке скорее редкость и исключение, поскольку сегодня все в основном делается через специализированные агентства.

В типовом соглашении с агентством недвижимости прописывается его обязанность по подбору объекта недвижимости и оказанию консалтинговых услуг. При этом риелторы и фактически не могут, и с точки зрения закона не имеют обязанности гарантировать юридическую чистоту жилья, то есть и самой сделки. В договоре купли-продажи риелтор даже не указывается!

Но добросовестное агентство все равно проверяет объект по нескольким формам и направлениям, а также берет у собственника копии документов. На этом этапе очень важно своими глазами увидеть оригиналы, поскольку квартира может находиться в залоге, ведь копии владелец мог снять и до того, как передал документы заимодателю. Некоторые особо недобросовестные продавцы таким образом получают несколько авансов сразу и исчезают вместе с ними.

Все это нужно проверить еще на этапе предварительного договора, а к моменту подписания основного владелец квадратных метров должен будет подтвердить, что на его жилье нет никаких обременений и оно не передано в качестве залога. Если квартира является совместно нажитым имуществом, требуется согласие второй стороны на сделку, а если одной из сторон является ребенок или недееспособный гражданин, такое согласие должны выразить органы опеки.

Также очень желательно потребовать от собственника справки из психиатрии и органов опеки, что никаких спорных ситуаций с недееспособными лицами по этому жилью не возникало. Если человек отказывается предоставлять такие сведения (а затребовать их имеет право только он) – это повод для дополнительной проверки, времени и денег на которую жалеть не стоит.

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи

Если просто, то для того, чтобы приглянувшуюся квартиру не приобрел другой человек. В нем в обязательном порядке прописываются сроки заключения основного договора и фактического перехода квартиры в руки покупателя, а также условия по снятию с учета лиц, прописанных на жилплощади.

Также в этом договоре прописывается сумма аванса и указывается, что если покупатель от сделки откажется, то она остается продавцу в качестве компенсации.

Основной договор – самый важный документ

Поэтому ему уделяется значительно больше внимания, чем дополнительному.

В нем окончательно уточняется порядок расчета между сторонами, прописывается, кто и каким образом будет принимать уплачиваемые деньги. Если уже был передан аванс или залог, это непременно следует указать.

Prodaja kvartiri kak proishodit sdelka kupli prodaji

Изучая договор, крайне важно обратить внимание на описание квартиры: чем подробнее оно будет, тем лучше. В обязательном порядке кроме адреса указываются кадастровый номер, площадь (общая и жилая по отдельности), сведения о доме, в котором квартира располагается (год его постройки, материал, из которого его возвели) и то, где именно она располагается, то есть номер подъезда и этаж.

Важно уточнить и все остальные пункты, касающиеся сроков передачи жилья, перечня имущества, которое остается в квартире.

Окончательный расчет и регистрация недвижимости

Деньги за приобретенную квартиру покупатель может передать наличными (в том числе через сейфовую ячейку), аккредитивом и переводом.

Важно помнить, что право собственности на объект недвижимости наступает только когда совершена запись о государственной регистрации свершившегося факта в государственном реестре (ЕГРП), а не сразу после того, как документы переданы регистратору. Для этого потребуется собрать пакет необходимых документов и немного подождать.

Покупателю на всех этапах до подписания основного договора важно помнить, что он является уязвимой стороной сделки, а значит, имеет полное право требовать от продавца все подтверждающие документы, которые сочтет нужным. Это его способ обезопасить себя, тут нечего стесняться, поскольку в таких требованиях нет ничего оскорбительного: верить в честное слово незнакомого человека никто не обязан.

Если покупателя что-то не устраивает, лучше отказаться от сделки.

Если вы хотите прочитать о том, как продать квартиру быстро и выгодно, переходите по ссылке Как продать квартиру быстро и выгодно?

Этапы сделки купли-продажи квартиры

Конечно, не каждый день приходится покупать квартиры, поэтому, когда перед вами встаёт вопрос о приобретении жилья, появляется большое количество вопросов, которые касаются юридической части сделки с недвижимостью.

Конечно, не каждый день приходится покупать квартиры, поэтому, когда перед вами встаёт вопрос о приобретении жилья, появляется большое количество вопросов, которые касаются юридической части сделки с недвижимостью. Конечно, же и покупатель, и продавец должны иметь представление об основных этапах сделки, даже при том условии, что эта операция будет доверена профессионалам высокого уровня. В этой статье мы пошагово опишем все этапы проведения сделки купли-продажи квартиры на рынке вторичного жилья.

Проведение сделки купли-продажи недвижимости включает в себя шесть основных этапов, это:

  • подписание предварительного договора;
  • обязательная проверка всего пакета документов;
  • подписание договора отчуждения;
  • государственную регистрацию;
  • передачу недвижимого имущества.

Уже во время предварительных договорённостей продавец квартиры должен иметь на руках минимальный пакет документов, который включает в себя:

  • технические характеристики объекта, т.е. форма № 7;
  • сведения обо всех лицах, которые зарегистрированы на данной жилплощади, т.е. форма № 9;
  • документы, которые устанавливают права на владение квартирой (договор купли-продажи, приватизации, дарения и т.д.) при том условии, что квартира находится в собственности, а не приватизируется при проведении сделки.

Аванс за квартиру Вы можете внести в том случае, если между продавцом и покупателем достигнуты все предварительные договорённости. Основные условия предстоящей сделки купли-продажи недвижимости, а так же внесение аванса обязательно необходимо зафиксировать в предварительном договоре.

Представитель покупателя или сам покупатель должен тщательным образом проверить весь пакет документов, имеющийся у продавца: право собственности, нет ли ранее наложенных на недвижимость запрещений, обременений или арестов, не нарушались ли права проживающих в квартире при проведении приватизации, нет ли проблем с наследованием и прочие нюансы. Если возникнет необходимость, то на этом этапе не жалейте ни денег, ни времени, ни сил. Любая, случайно пропущенная мелочь, может вылиться в большую проблему для покупателя в будущем. Не следует забывать и о том, что даже самый опытный специалист-агент не всегда способен проверить юридическую чистоту прав на квартиру. Некоторая часть информации относится к категории закрытой, например, сведения паспортных служб, диспансеров и т.п. В таком случае, самым надёжным выходом является страхование титула покупателя, т.е. права собственности на квартиру.

На следующем этапе составляется договор отчуждения. Сегодня законодательство позволяет заверять сделку купли-продажи квартиры нотариально либо по соглашению сторон, или составить простой договор в писменной форме. Сумма сделки тоже указывается по договорённости покупателя и продавца. Сумма налога для продавца рассчитывается в зависимости от стоимости квартиры, которая указана в договоре. Вследствие этого продавцы очень часто стремятся указать меньшую сумму, чем была получена на самом деле, таким образом сэкономив на налогах. Хотим обратить Ваше внимание на то, что если вдруг вам придётся оспаривать сделку, то покупатель рискует потерять свои деньги, так как суд принимает в расчёт только ту сумму, которая прописана в договоре.

Для расчёта используют три основных способа: перечисление всей суммы на счёт продавца, расчёт через банковскую ячейку или расчёт аккредитивом – это специальный банковский счёт, средства с которого можно получить только после предоставления продавцом в банк документов, которые подтверждают им договорных обязательств. В договор купли продажи квартиры обязательно должны быть внесены условия передачи денег. После снятия с регистрации всех проживающих до этого момента в квартире жильцов и передачи квартиры продавец обычно получает полную сумму.

И конечно же заключительным этапом сделки является государственная регистрация, которая подтверждает наличие зарегистрированого права собственности на недвижимость. Документы, которые вы подаёте при регистрации, необходимо проверить очень тщательно. Очень внимательно нужно отнестись и к свидетельству о государственной регистрации собственности. После получения денег в полном объёме, продавец обязан выдать расписку и передать покупателю недвижимое имущество, при этом подписывается акт приёма-передачи. Теперь покупатель становится полноценным собственником жилья. По условиям договора передача недвижимого имущества может производиться сразу после подписания договора купли-продажи квартиры, при проведении государственной регистрации или же после того, как покупатель получит свидетельство о праве собственности.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector