Как покупателю обезопасить себя при покупке квартиры?

Риски при покупке квартиры

Как обезопасить себя при покупке квартиры? Этот вопрос волнует всех покупателей, так как сегодня развелось множество мошенников. Кроме того, соблюдение правил законодательства является обязательным условием законности сделки. По этой причине покупатели пытаются быть в курсе всех правовых и неправовых аспектов приобретаемой недвижимости, чтобы купить квартиру без риска.

Основные риски при покупке квартиры

Если собирать все основные риски в отдельные группы по общим признакам, то можно выделить следующие:

Риски, связанные с мошенническими действиями. В большинстве случаев за маской продавца, посредника, а чаще всего риелтора скрывается мошенник, который после получения денег от покупателя просто исчезнет. Излюбленным инструментом мошенников являются подложные документы. Чаще всего на такие приёмы попадаются доверчивые люди, не считающие нужным проверить чистоту сделки.
Риски, связанные с соблюдением закона. Закон устанавливает довольно чёткие требования к оформлению сделки по купле-продаже недвижимости. Несоблюдение основных из них может повлечь недействительность сделки. К тому же, если не будет хватать определённых документов и в иных случаях, есть вероятность получить отказ при постановке сделки на учёт.

Говоря о конкретных причинах, которые могут повлечь неблагоприятные последствия для покупателя, нужно отметить следующее:

Подложная доверенность представителя. Если полномочия представителя не установлены в нотариальном порядке, то сделка будет считаться совершённой неправомочным лицом, а соответственно, и незаконной.
Незаконно осуществлённая приватизация. Основания приобретения недвижимости продавцом, в том числе соблюдение порядка приватизации публичной квартиры, являются обязательным условием законности сделки. По сути, если приватизация осуществлена незаконно, то продавец не имеет права её продавать.
Отсутствие согласия одного или нескольких полномочных продавцов. Если квартира находится в совместной или долевой собственности, то необходимо согласие всех владельцев. Если не будет согласия хотя бы одного, в последующем он сможет оспорить сделку.
Наличие неучтенных наследников. Когда жильё продавцом было получено по наследству, необходимо, чтобы не было других претендентов на него по тем же основаниям. Если в дальнейшем выявятся такие претенденты, то они смогут оспорить легитимность сделки.
Наличие неоплаченных долгов. Если за квартиру не были внесены налоги, платежи по коммуналке, она находится в залоге, то на неё имеют право третьи лица, которые могут потребовать погашения долга в счёт продажи недвижимости. Разумеется, это может быть осуществлено лишь по решению суда, но вероятность такого исхода велика.

На практике могут встречаться и иные поводы, которые представляют квартиру в нежелательном для покупки виде. Но указанные обстоятельства встречаются чаще всех, а споры по ним практически никогда не решаются в пользу покупателя.

Отдельной статьёй нужно отметить риски при покупке квартиры в новостройке.

Хотя такая недвижимость считается наиболее чистой с точки зрения её правового статуса, но и тут могут быть определённые проблемы, связанные:

с наличием прав пайщиков, которые о них ещё не заявляли;
с отсутствием разрешения уполномоченного органа о допуске многоквартирного дома к эксплуатации;
с банкротством организации, построившей многоквартирный дом.

Стоит иметь в виду, что новостройка – это результат большого количества заёмных средств. Так что, по сути, она не может принадлежать собственнику полностью без обременений со стороны третьих лиц. Необходимо внимательно изучить состояние дел организации, являющейся собственником новостройки, особенно когда осуществляется покупка квартиры у подрядчика.

Порядок заключения сделки

С позиции покупателя весь процесс покупки квартиры представлен следующими действиями:

Поиск квартиры. Для этого нужно связываться исключительно с надёжными риелторскими агентствами, зарекомендовавшими себя на рынке недвижимости. Мелкие конторы и частные лица зачастую оказываются мошенниками.
Осмотр квартиры. На данном этапе необходимо обратить внимание на множество факторов помимо самого технического состояния квартиры. Нужно осмотреть состояние дома в целом, порядок в подъезде, поговорить с соседями.
Проверка документов. При осмотре нужно потребовать от продавца техническую документацию на квартиру и сравнить соответствие фактического плана документированному. Нужно также запросить у продавца выписку из кадастра с историей квартиры.
Проверка правомочия продавца. Очень часто переход прав на квартиру оформляется неправильно, так что вполне может оказаться так, что продавец не является легитимным собственником. Даже сами продавцы не всегда знают об этом. Данные сведения можно получить в кадастре или Росреестре.
Переговоры. Необходимо провести предварительные переговоры с продавцом и обсудить условия заключения сделки. На данном этапе устанавливается размер и порядок внесения аванса, сроки фактической передачи квартиры.
Заключение сделки. Сделка оформляется в письменной форме, желательно с заверением нотариуса. Закон позволяет сторонам сделки самостоятельно определять её условия. Но всё же лучше участие нотариуса или юриста при составлении.
Регистрация. После заключения сделки её нужно зарегистрировать в Росреестре. Только после этого покупатель становится правомочным собственником.

Сделка может быть составлена на любых условиях по соглашению сторон.

Но основными условиями любого договора по поводу продажи материальных ценностей являются:

сведения о сторонах;
сведения о предмете договора;
цена;
права и обязанности сторон;
порядок и сроки исполнения договора;
порядок решения споров.

Список необходимой документации

Чтобы сделка имела законную силу, необходимо иметь широкий перечень документов. Желательно, чтобы они нашли своё отражение в договоре, но это необязательное условие в отношении всех документов.

Можно также затребовать выписку из залогового реестра, чтобы убедиться, что квартира не является предметом обеспечения какой-либо сомнительной сделки. Если же продажа такой квартире кредиторами допускается, а покупатель всё же решился на покупку, то следует либо взять поручительство перед кредиторами, либо уведомить кредитора, чтобы тот снял обременение.

Полнота указанного перечня и достоверность представленных в нём сведений является гарантией законности сделки.

Если на документах будут признаки подлога, то лучше отказаться от покупки данной квартиры, только если собственник не объяснит это и выписка из ЕГРП подтвердит его легитимность.

Техника безопасности при покупке квартиры

Как безопасно купить квартиру в новостройке? Чтобы понимать, что делать при покупке квартиры, нужно осознавать, какие риски несёт покупатель.

Основные риски покупателя заключаются в следующем:

Покупатель может потерять деньги и не получить квартиру, если продавец окажется мошенником.
Покупатель может быть вынужден вести длительные судебные споры с третьими лицам, если продажа была осуществлена лицом, не являющимся легитимным собственником.
Регистрационный орган может отказать в постановке на учёт права собственности покупателя.

Для того чтобы знать при покупке квартире как обезопасить себя, нужно действовать исходя из своих рисков.

Основные правила техники безопасности заключаются в следующем:

При передаче аванса и основной части денег нужно получить расписку от продавца. Более желательным методом является передача денег через банковскую ячейку. Но лучше всего отказаться от авансирования сделки и совершить оплату после фактической передачи недвижимости.
Легитимность собственника проверяется выпиской из ЕГРП. Если там помимо продавца указаны иные лица в качестве действующих собственников, необходимо, чтобы продавец предъявил заверенное нотариусом согласие других собственников и их документы на квартиру. Такое согласие также требуется, когда продавец находится или находился в браке.
Без перечня обязательных документов или при их подложности регистрационный орган откажет в учёте права собственности. Так что нужно потребовать от продавца полный пакет документов.

Есть множество вариантов, когда можно поставить под сомнение легитимность права собственности продавца. Так, к примеру, если квартира была недавно унаследована, то, скорее всего, на неё есть и другие претенденты, которые могут в любой момент заявить о своих правах и оспорить законность сделки. Разумеется, через суд можно будет вернуть деньги, но это будет долгий и напряжённый процесс.

Лишиться человек прописки может либо на добровольных началах, либо по решению суда. Чтобы покупателю не нужно было таскаться по судам для выписки оставшихся лиц, лучше потребовать этого от продавца.

Основные правила авансирования сделки

В большинстве случаев продавцы просят задаток. Это, разумеется, необязательное требование закона. Оно исходит из соглашения сторон.

Но именно данный инструмент заключения гражданско-правовых сделок служит основным полем деятельности мошенников. К примеру, неподтверждённый аванс может привести к потере денег.

Основные рекомендации специалистов, которые позволят обезопасить покупателя при авансировании, заключаются в следующем:

Необходимо заключить специальное соглашение об авансировании, куда нужно включить условия, при которых сделка может быть отменена, а аванс возвращён покупателю. Особенно при покупке ипотечной квартиры нужно расписать всё подробно, потому что такие сделки часто срываются после передачи аванса в силу недобросовестности продавца.
При заключении соглашения об авансировании нужно вписать в него условия о содержании квартиры в надлежащем состоянии, об обеспечении сохранности имущества в ней. Для подтверждения состояния квартиры, которое будет удовлетворительно для покупателя, нужно приложить к нему фотографии квартиры, имущества в нём и так далее.
Факт передачи аванса подтверждается не соглашением, а распиской, которая составляется продавцом. Для пущей уверенности нужно обратиться в банк, который сможет гарантировать сохранность аванса.

Нужно иметь в виду, что покупатель или продавец в любой момент может передумать по поводу заключения сделки. Так что сохранность денег является основным правилом безопасности авансирования. Зачастую случается так, что сделка сорвалась, а продавец уже потратил аванс. Он, разумеется, обязан вернуть деньги, если иное не было прописано в договоре об авансе. Безопасная сделка – это результат дотошности покупателя.

Явные признаки опасности при покупке квартиры

Несмотря на все попытки продавцов скрыть те или иные обстоятельства, есть определённые признаки, которые должны настораживать покупателя. При их наличии нужно проявить дотошность и внимательно изучить все документы.

К таким признакам относятся следующие обстоятельства:

продажа посредством представителя;
участие в сделке организаций и иных юридических лиц;
приобретение квартиры продавцом на средства материнского капитала;
недееспособность продавца либо одного из собственников квартиры;
нахождение продавца в браке или в разводе;
наличие прав третьих лиц на квартиру, обременений, нахождение квартиры в залоге у банка;
неоформленная должным образом перепланировка;
долевое владение квартирой;
признание факта ветхости жилья, аварийности либо плохого состояния ремонта всего многоквартирного дома.

Особенно настороженно нужно отнестись к случаям, когда собственник квартиры является недееспособным лицом. В таких случаях продажа квартиры собственником не может быть осуществлена самостоятельно. Недееспособное лицо не имеет правовой способности заключать сделки.

Однако легитимность сделки не является самой большой бедой в таких случаях. Для осуществления сделки по поводу имущества недееспособного лица требуется разрешение органов опеки. То есть процесс будет протекать под надзором государства.

Таким образом, при покупке квартиры у недееспособного лица покупатель рискует не только получить претензии от третьих лиц, что возможно при покупке квартиры в долевой собственности, но и быть привлечённым к ответу со стороны государства. А это уже не просто утеря денег или длительные судебные разбирательства.

Как обезопасить себя при покупке квартиры?

— Сейчас мы с супругом находимся в процессе оформления сделки купли-продажи квартиры, и очень хочется сделать сделку максимально чистой и безопасной, несмотря на то, что давно знакомы с семьей собственника. В этой квартире мы проживаем уже более пяти лет, и недавно нам поступило предложение приобрести ее в собственность. При этом за стоимость ниже рыночной. Собственник, пожилой мужчина, оформил генеральную доверенность для продажи квартиры на свою супругу. Сам собственник ввиду возраста и физического состояния на сделке присутствовать не будет. Доверенное лицо тоже пожилого возраста и имеет онкологическое заболевание. У них есть совершеннолетняя дочь. Квартира была приватизирована в марте 1994 года, то есть до того, как стало обязательным включать детей в договоры бесплатной передачи жилья. В договоре приватизации собственником указан только он один, а от супруги мы получили нотариально заверенное согласие. Дочь в курсе продажи квартиры. Мы с ней общались на этот счет в соцсети. Дополнительно мы заказали правовую экспертизу квартиры и справки ПНД от собственника. Подскажите, пожалуйста, что еще мы можем сделать, чтобы себя обезопасить?

Отвечает нотариус Нотариальной палаты Анна Таволжанская:

Пожалуй, основной проблемой совершения этой сделки можно считать неучастие в приватизации квартиры дочери продавца, являвшейся на тот момент несовершеннолетней. Несмотря на то, что ранее закон допускал приватизацию жилого помещения на имя только совершеннолетних членов семьи, судебная практика признает такие договоры приватизации, а также и последующие договоры отчуждения жилого помещения недействительными. То есть, купив подобную квартиру, покупатель может через некоторое время получить иск от бывшего несовершеннолетнего члена семьи продавца, на основании которого договор купли-продажи может быть признан судом недействительным. Определение срока исковой давности по таким искам в настоящее время является вопросом, не имеющим однозначного ответа. При наиболее неблагоприятном стечении обстоятельств этот срок составляет 1 год с того момента, когда бывший несовершеннолетний узнал о нарушении своего права. Поэтому, решившись на покупку такого объекта, покупателям необходимо запастись доказательством того, что дочь продавца знала о том, что квартира была приватизирована без ее участия. Это обстоятельство может быть подтверждено заявлением соответствующего содержания, подписанным дочерью. Желательно, чтобы в этом заявлении было указано, что ей известно об этом факте уже более года. Подпись на заявлении рекомендуется засвидетельствовать в нотариальном порядке. Обмен сообщениями в социальных сетях в этом случае не является надежным доказательством.

Читать еще: Сколько берет агентство недвижимости за продажу квартиры?

При этом следует учитывать, что при возникновении подобного судебного спора 100% гарантию того, что суд откажет в удовлетворении исковых требований бывшего несовершеннолетнего, дать невозможно. Кроме того, лица, которые проживали в жилом помещении, но не участвовали в его приватизации, могут претендовать на сохранение за ними права пользования этим жилым помещением даже после его продажи. В рассматриваемой ситуации таким лицом однозначно является дочь продавца, а также, возможно, его супруга. Для защиты прав покупателя при заключении договора купли-продажи квартиры от этих лиц необходимо получить документ, подтверждающий их отказ от права пользования квартирой после ее отчуждения. Эти отказы также желательно оформить у нотариуса.

Справка о том, что участник сделки не состоит на учете в психоневрологическом диспансере, не является гарантией того, что он отдает отчет своим действиям, полностью осознает смысл заключаемой сделки и искренне желает наступления соответствующих последствий. Более надежным доказательством этих обстоятельств может служить заключение врача-психиатра, полученное в день подписания договора. Причем немолодой возраст участника сделки, наличие у него серьезных заболеваний, в том числе онкологических, являются факторами, осложняющими ситуацию. Дополнительной защитой для покупателя может послужить нотариальное удостоверение сделки. В случае возникновения судебного спора нотариус подтвердит, что участники сделки находились в адекватном состоянии.

Также к осложняющим факторам можно отнести и участие в сделке представителя, действующего на основании доверенности. Первым важным моментом, который необходимо проверить в этом случае, является вопрос «Находится ли собственник помещения в живых на момент заключения договора купли-продажи?». Ведь доверенность утрачивает силу с момент смерти доверителя. Покупатель может убедиться в том, что доверитель жив, пообщавшись с ним. Кроме того, в случае нотариального удостоверения договора купли-продажи нотариус имеет возможность проверить соответствующее обстоятельство путем направления запроса в электронный реестр органов ЗАГС.

Вторым важным моментом является проверка отмены доверенности. Факт отмены нотариальной доверенности можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты. Еще желательно проверить не только факт отмены доверенности, но и сам факт ее выдачи, чтобы уберечься от подделки. Это можно сделать, обратившись к нотариусу. При нотариальном удостоверении сделки нотариус обязательно запросит все необходимые сведения о доверенности из Единой информационной системы нотариата и проверит и факт ее оформления, и аутентичность ее содержания, и отсутствие распоряжений о ее отмене.

Так как в рассматриваемой ситуации договор приватизации заключен продавцом до 31 января 1998 года (до вступления в силу Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), существует вероятность того, что сведения о его праве собственности не включены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Иногда это обстоятельство порождает лишние сложности при регистрации перехода права собственности на квартиру в Росреестре к покупателю. Чтобы гарантировать беспроблемную регистрацию, необходимо попросить продавца зарегистрировать его право собственности в ЕГРН до продажи квартиры.

Стороны договора купли-продажи вправе согласовать любую цену продаваемой квартиры. Однако, если квартира продается по цене, которая явно ниже рыночной, покупателю для защиты от возникновения в будущем судебного спора, основанного на этом обстоятельстве, желательно получить от продавца заявление, в котором будет отражено, что продавцу известно о размере рыночной цены квартиры и цена в договоре определена им ниже рыночной осознанно. Это заявление нужно попросить оформить собственника квартиры лично, а не через представителя по доверенности.

В завершение можно еще раз порекомендовать оформить договор купли-продажи в нотариальной форме. В случае нотариального удостоверения договора нотариус является гарантом законности сделки. Он отвечает за соответствие сделки закону, в том числе изучает и анализирует все юридические аспекты, проверяет представленные документы, составляет юридически грамотный проект договора, разъясняет сторонам последствия сделки, гарантирует соответствие сделки намерениям ее участников. Кроме того, при нотариальном удостоверении договора купли-продажи документы на государственную регистрацию перехода права собственности может подать покупатель без участия продавца. При заключении сделки в простой письменной форме документы на регистрацию должны подать обе стороны договора.

Отвечает генеральный директор агентства ЦДН Анатолий Пысин:

Конечно же, планируемая автором вопроса сделка и трудная, и оспариваемая. В частности, факт продажи «ниже рынка» в дальнейшем может быть сильным аргументом в руках тех, кто захочет признать ее недействительной. Я бы рекомендовал оценить проведенную правовую экспертизу силами независимого специалиста. Он несет ответственность за результат в рамках заключенного с ним договора.

В любом случае следует обратить внимание на следующие нюансы:

Онкологическое заболевание представителя продавца еще глубже загоняет и без того непростую сделку в зону риска. Принимаемые препараты могут влиять на дееспособность доверенного лица.
Если продавец не может физически присутствовать на сделке, можно приехать к нему и подписать договор купли-продажи там, где ему удобно. Если это невозможно, следует проверить доверенность (не отозвана ли она) и провести сделку у нотариуса, который ее выдал.
Представитель продавца — супруга — в силу своего возраста должна непосредственно перед сделкой пройти медицинское освидетельствование на предмет дееспособности и получить соответствующее заключение врача, в том числе справки из ПНД и НД.

Главный же риск, на мой взгляд, заключается в том, что несовершеннолетняя дочь не принимала участие в приватизации. Общение в соцсетях не является юридически значимым. Нельзя выходить на сделку, не получив от нее нотариально оформленное согласие, в котором она должна подтвердить, что знает о предстоящей сделке, знает об ущемлении своих прав в процессе приватизации и что она согласна со всем происходящим и в дальнейшем не будет предъявлять претензий. Нотариусы имеют форму такого заявления.

Отвечает юрист Бюро адвокатов «Де-юре» Юлия Мешкова:

В случае указания в договоре купли-продажи стоимости квартиры существенно ниже рыночной имеется риск признания указанной сделки недействительной по иску продавца, если последний докажет, что сделка совершена на крайне невыгодных условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств. Срок для оспаривания такой сделки составляет 3 года. С целью минимизации риска возможно заключить на указанный период договор страхования титула (риска потери права собственности).

Еще вам необходимо проверить зарегистрированных лиц на текущий момент, так как в случае наличия зарегистрированных лиц, находящихся под опекой и попечительством, процедура снятия их с учета довольно затруднительна. Рекомендуем, чтобы на момент заключения сделки зарегистрированные лица отсутствовали.

Кроме того, нужно учитывать, что лица, отказавшиеся от участия в приватизации и предоставившие согласие на приватизацию в пользу иного лица, сохраняют право бессрочного пользования указанным помещением и обязательно должны быть указаны в договоре купли-продажи. В противном случае такой договор будет считаться незаключенным. Обращаем внимание, что в некоторых случаях суды не связывают отсутствие регистрации с прекращением права пользования жилым помещением (Апелляционное определение Московского областного суда от 08.06.2016 по делу № 33-15515/2016). Желательно настоять на снятии таких лиц с регистрационного учета до момента сделки либо предусмотреть депонирование части подлежащей оплате суммы в банковскую ячейку, условием доступа к которой будет выписка из домовой книги, подтверждающая снятие такого лица с регистрационного учета в данной квартире.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Юрист по недвижимости: какие риски при покупке недвижимости

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке в 2019 году

Всего юристы насчитывают более 100 рисков и обстоятельств, которые могут привести к утрате права собственности. Расскажем о самых популярных причинах, которые ставят под угрозу сделки на вторичном рынке.

Квартира имеет нарушения в процессе приватизации

Риски возникают, если при проведении приватизации не были учтены все прописанные в квартире лица. Например, часто нарушаются права несовершеннолетних, которые не были включены во время приватизации в список владельцев.

Скрытые жильцы в квартире

Даже спустя несколько лет в вашу квартиру могут вселиться жильцы. А именно, если они были временно выписаны в места лишения свободы, дома-интернаты, лечебные учреждения, проходили срочную службу в армии, имеют право пожизненного проживания в квартире и ещё в ряде обстоятельств.

Квартира была получена по наследству или договору дарения

После покупки квартиры есть вероятность возникновения наследников, претендующих на жилье. Оспорить дарственную можно через суд с признанием ничтожности договора дарения.

Продажа квартиры с ущемлением интересов сторон

Сделка может быть расторгнута, если владелец квартиры заявит, что его ввели в заблуждение, принудили к сделке, а также если он находился в состоянии алкогольного или наркотического опьянения и не осознавал свои действия в момент подписания договора.

Отказ продавца предоставить дополнительные документы на квартиру

Например, если продавец не предоставит архивную выписку из домовой книги или согласие супруга на продажу, сделку также могут признать недействительной.

Как выявить эти риски?

По статистике, 70% сделок на вторичном рынке могут быть расторгнуты по суду, поэтому рекомендуем обратиться за проверкой к юристам. Правовая экспертиза поможет вам принять решение, стоит покупать выбранную квартиру или нет.

Что проверяют юристы?

Документы, на основании которых у продавца возникли права на недвижимости

Надёжность продавца (банкротство, судебные споры, задолженности по налогам, исполнительные производства)

Проверка негативной информации по объекту (аварийность дома)

Наличие обременений и арестов

Права третьих лиц, которые могут претендовать на квартиру

Юридическую историю квартиры (историю всех сделок и переходов права собственности с 1998 года)

Законность сделки, прав и полномочий участников сделки

Наличие сведений о плановом сносе объекта недвижимости (программа реновации)

Иные факты и риски, способные повлиять на безопасность сделки

Проверить квартиру

При отсутствии рисков вы будете уверены, что приобретаете надежное жильё. Если же юристы выявят риски, вы можете выполнить их рекомендации и обезопасить сделку.

Подпишитесь на рассылку и получайте всё лучшее из нашего журнала

Хм. а как насчёт рисков того, что сотрудники банка тупо не проверят паспорта участников сделки?? P.S. Павлин говоришь?! Хэххх))))))

Добрый день! Есть всего несколько категорий лиц, у которых может возникнуть право постоянного (бессрочного) пользования жилым помещением.

1. Лица, отказавшиеся от участия в приватизации жилого помещения. Чтобы узнать информацию о них, нужно смотреть договор передачи жилого помещения в собственность, архивную выписку из домовой книги. Нужно выяснить, был ли этот человек прописан в квартире ДО приватизации. В этом вам может помочь Форма 12. Если человек был прописан, но от приватизации отказался, то право пользования пожизненное (до того момента, как он сам снимется с регистрации и пропишется в другом месте). Если этот человек был прописан в квартире уже ПОСЛЕ приватизации, пожизненного права пользования у него нет.

2. Получатели завещательного отказа. Согласно ст. 1137 ГК РФ на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. При этом завещательный отказ должен быть установлен в самом завещании. Если вы не столкнулись с наличием завещательного отказа, значит говорить о нем смысла нет.

3. Последняя категория лиц – получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивением. Вам стоит проверить, не является ли кто отказником от приватизации, если не является – обращайтесь в суд с иском о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учёта и выселении.

Основные меры безопасности при покупке и продаже квартиры

Что значит соблюдать безопасность при покупке или продаже квартиры?

Это значит, что участникам сделки нужно принимать меры, снижающие риск для каждого из них. Как это делается? Для этого существуют специальные Откроется в новой вкладке.”>правила купли-продажи квартир, которых придерживаются опытные риэлторы. Подробно и последовательно эти правила изложены в нашей Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ . Но некоторые аспекты безопасности сделки купли-продажи квартиры мы рассмотрим на этой странице.

Читать еще: Как продать квартиру дистанционно в другом городе?

Покупатель и Продавец квартиры в сделке купли-продажи находятся в неравнозначном положении с позиции риска, поэтому и меры безопасности для них будут совершенно разными. Рассмотрим их для каждого в отдельности.

Безопасность при покупке квартиры

Аксиома рынка недвижимости в том, что Покупатель всегда рискует гораздо больше, чем Продавец. Объясняется это просто. Покупатель на самом деле покупает не столько сам объект (квартиру), сколько ПРАВО на него. А «право» – это такое понятие, которое зависит от многих факторов, не всегда очевидных, и не всегда однозначных. Продавец же в результате сделки получает всего лишь деньги, которые вполне осязаемы и контролируемы.

Именно поэтому Покупателю следует позаботиться о безопасности сделки с квартирой в большей мере, чем Продавцу. Как именно? Сейчас поясним.

Меры безопасности при покупке квартиры сильно различаются в зависимости от того, на каком рынке мы квартиру покупаем – на Откроется в новой вкладке.”>первичном или на Откроется в новой вкладке.”>вторичном.

На первичном рынке мы покупаем квартиру в строящемся доме. Правовая история такой квартиры отсутствует – ей еще никто никогда не владел, прав собственности на нее не оформлял, и прав пользования ею не имел. А потому все вопросы безопасности при покупке квартиры в новостройке сводятся к изучению и оценке Откроется в новой вкладке.”>компании-девелопера.

Если финансовое положение Девелопера/Застройщика стабильно, его бизнес успешно развивается, а его дома строятся – значит, риск покупки квартиры у него минимален. Откроется в новой вкладке.”>Как проверить надежность Застройщика, рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ (по ссылке) – в разделе для Покупателя квартиры на первичном рынке.

Совсем другое дело – когда мы собираемся покупать квартиру на вторичном рынке. Здесь наша безопасность будет зависеть уже от многих факторов.

На вторичном рынке мы покупаем квартиру, на которую уже имеются чьи-то права. Сложность в том, что субъектов (носителей) этих прав может быть несколько, и не всегда они указаны в основных правоподтверждающих документах – в Откроется в новой вкладке.”>Свидетельстве о собственности на квартиру или в Откроется в новой вкладке.”>Выписке из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру. Например, в случае, когда квартира оформлена только на мужа, но по закону его жена тоже является собственником Откроется в новой вкладке.”>общего имущества супругов.

Дополнительную сложность в оценке безопасности при покупке квартиры на вторичном рынке создают права пользования на жилое помещение. Такие права пользования подтверждаются регистрацией граждан по месту жительства, и с правами собственности они могут не иметь ничего общего. Например, в большой семье, проживающей в квартире, собственником является только один человек, а остальные в ней только прописаны. Тем не менее, для Покупателя будут иметь значение все эти люди.

Кроме того, права собственности Продавцов могут быть ограничены (обременены). И эти Откроется в новой вкладке.”>обременения прав на квартиру могут иметь разные последствия для Покупателя. В одном случае обременение может вообще запрещать Продавцу любые действия по отчуждению квартиры без специального согласия обременителя (как в случае с банком-кредитором, например). В другом случае обременение может просто перейти от бывшего владельца квартиры к ее новому владельцу (как в случае с Откроется в новой вкладке.”>завещательным отказом, например).

Покупателю квартиры здесь придется очень постараться, чтобы обеспечить себе безопасность сделки. Как ему быть в таком случае? Как минимум – изучить специальный раздел нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (см. ссылку выше) для Покупателей квартир на вторичном рынке жилья. Конечно, это требует времени и некоторых усилий, но эти знания существенно снизят риски и повысят безопасность покупки квартиры. А это – ключевой вопрос для каждого Покупателя.

Для Продавцов квартир вопросы безопасности решаются гораздо проще.

Безопасность при продаже квартиры

Какая задача стоит у Продавца при продаже своей квартиры? Правильно, получить за нее деньги. И всё! Все остальные вопросы, связанные с правами, регистрациями, обременениями и т.п. будут касаться Продавца только в плане получения различных справок и выписок. И то только по требованию регистратора или Покупателя. Проверка всех этих документов лежит на плечах Покупателя. Продавец здесь может отдыхать.

А что будет волновать Продавца в плане обеспечения безопасности в сделке продажи своей квартиры? Только условия получения денег по договору купли-продажи. Но Откроется в новой вкладке.”>способы передачи денег в сделках с квартирами давно отработаны, и вполне безопасны (см. по ссылке). Если их придерживаться, то риск сделки для Продавца будет близок к нулю.

Для Продавца квартиры в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ предусмотрен отдельный раздел, где последовательно описываются все его действия, в том числе и как получать деньги при продаже своей квартиры.

Кроме того, каждый собственник может дополнительно обезопасить себя от действий мошенников, Откроется в новой вкладке.”>запретив регистрацию любых действий с квартирой без своего личного присутствия (как это сделать – см. по ссылке).

Итог: Каждый разумный человек, намереваясь купить или продать квартиру, должен уделить особое внимание такому фактору как безопасность сделки. Наш сайт Квартира-без-Агента.ру целиком посвящен правилам купли-продажи квартир, и грамотному и безопасному решению своих жилищных вопросов.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Как защитить себя от мошенников при покупке квартиры?

Существует множество способов мошенничества при заключении сделок с недвижимостью. Однако на каждый есть свой рецепт противодействия. ЦИАН обсудил проблему юридической чистоты с Сергеем Вишняковым, экспертом по безопасности сделок с недвижимостью.

Сначала поговорим о том, какие документы не мешало бы запросить у продавца, чтобы сделка была более безопасной.

Выписка из домовой книги

Нужна расширенная (архивная) выписка из домовой книги, которая содержит информацию о прописанных и выписанных людях за последние годы. Выписать или прописать человека можно в любой момент. Поэтому чем ближе дата выписки к числу предстоящей сделки – тем лучше. Выписка из домовой книги действует 30 дней.

Из этого документа можно узнать, не были ли выписаны из квартиры те, кто мог бы со временем вернуться и прописаться обратно. Например, раньше из квартир выписывали осужденных, военнослужащих и т.д. Сейчас это встречается реже, потому что те, кого когда-то «выписали в тюрьму», по большей части уже вернулись, а по новым правилам их вообще не выписывают из квартир. Тем не менее, бывают случаи, когда пожилых людей выписывают в санатории или профилактории, а потом пытаются продать квартиру: якобы, в выписке никто не фигурирует (при этом человек все-таки есть, и живой).

Кроме того, по архивным данным домовой книги можно понять, не были ли нарушены права несовершеннолетних. Сейчас так не делают, но раньше детей выписывали перед началом приватизации, чтобы не оформлять на них недвижимость и не проходить перед продажей через опекунский совет. Это нарушение прав несовершеннолетних – ребенка лишают доли, которая у него могла бы быть. Проявиться такой «подводный камень» мог в любой момент, как минимум, до достижения ребенком 18 лет.

Помните, что в Жилищном кодексе есть пункт, что человек, который отказался от приватизации, сохраняет все права собственника. Его нельзя выписать при продаже даже по суду, что бы ни говорили ушлые продавцы. Именно архивной выпиской из домовой книги все эти вещи и проверяются.

Надо понимать, что для регистрации сделки архивная выписка из домовой книги не требуется (хватит и обычной), и продавец может отказаться получить ее для ваших проверок. В таком случае стоит попробовать посетить паспортный стол самостоятельно и получить информацию у паспортисток.

Справка из психоневрологического диспансера

Есть два варианта справок. Первая, стандартная – о том, что человек не состоит на учете в психоневрологическом диспансере (ПНД). Она предоставляется по месту жительства именно в своем районном ПНД. Если справка получена по знакомству в другом районе, она не несет для вас никакой информации.

Второй вариант справки выдается только по результатам очного медицинского освидетельствования, когда вменяемость человека проверяют отдельно, и врач несет за свою резолюцию ответственность. Желательно иметь на руках обе справки, потому что отсутствие человека на учете в диспансере ничего не означает.

Если покупатель видит из справки, что человек страдает хроническими психическими заболеваниями, это повод крепко задуматься, стоит ли идти на сделку вообще. После совершения сделки продавец может заявить, что не осознавал, что делал, справку он предоставил, и покупатель об этом знал – значит, хотел обмануть.

Эксперта-психиатра можно вызвать самостоятельно, он проведет освидетельствование прямо перед сделкой, но это стоит делать в случае суперликвидной квартиры и в случае сомнений в душевном здоровье продавца. Такие эксперты есть в институте имени Сербского – там как раз специализируются на судебной психиатрии.

Справки из Мосэнерго и другие

Стоит запросить и справки об отсутствии задолженностей по коммуналке. По закону все долги по ЖКУ относятся к человеку, который ими пользовался – то есть, к продавцу. Деньги должны взыматься именно с него. Однако пока вы будете разбираться по задолженностям на полмиллиона, вам превентивно отключат электричество, что не добавит радости от приобретения.

Платежи на капремонт дома относятся именно к объекту недвижимости. Такую справку нужно получать отдельно, потому что если выяснится, что долги все-таки есть, их придется гасить уже покупателю.

Акт приема-передачи квартиры

Этот документ составляется в простой письменной форме (образец акта приема-передачи квартиры легко найти в интернете). В законе его форма не закреплена, поэтому обычно к нему относятся довольно халатно – он и теряется, и забывается.

Акт составляется в свободной форме, но обязательно с указанием реквизитов участников сделки с их паспортными данными. Также должны быть вписаны адрес квартиры и фраза об отсутствии задолженностей по платежам (заодно можно дописать: если они появятся, продавец все компенсирует).

Есть важный момент: в акте обычно прописывают факт получения денег продавцом и отсутствие финансовых претензий. Если такого пункта нет, стоит убедиться, что продавец получил деньги по сделке и не собирается ее опротестовывать.

Сергей Вишняков эксперт по безопасности сделок с недвижимостью

Виды мошенничества с квартирами

Сейчас продажи квартиры по подложному паспорту встречаются довольно редко. Чаще по фальшивому паспорту могут попробовать собрать авансы за квартиру и скрыться. Если обычная сумма предоплаты за квартиру составляет 30-50 тыс. рублей, то мошенник просит 200-300 тысяч, аргументируя, например, тем, что нашел другую квартиру для себя дешевле – срочно нужно внести аванс, «чтобы не уплыла». При этом цена на квартиру устанавливается ниже рыночной. Набрав несколько задатков, мошенник пропадает.

Впрочем, продажи по подложному паспорту тоже случаются, поэтому проверяйте паспорт через базу недействительных паспортов ГУВД

Важно видеть паспорт живьем, а не копию или фото с экрана. Сопоставьте паспортные данные, с тем, кто вам его предъявляет.

Отчуждение по договору купли-продажи или дарения от лиц из группы повышенного риска

Говоря о группах повышенного риска, мы подразумеваем алкоголиков, наркоманов, а иногда – пожилых или просто одиноких людей. Если родственник психически не здоров, нередко встречается перевод квартиры на другого здорового члена семьи, который потом и продает недвижимость. Чтобы не столкнуться с мошенничеством, обращайте внимание на то, когда был зарегистрирован предыдущий переход права собственности, по какой сделке и кто был ее участником – уже на этом этапе можно сделать много выводов. Часто для подобных случаев используют доверенность на продажу. В регионах такую бумагу оформить проще.

Вообще, покупка по доверенности – всегда большой риск: непонятно, жив ли и здоров ли собственник, почему он не хочет участвовать в сделке. Но если раньше был риск отзыва доверенности (и таким образом продажа осуществлялась по недействительному документу), то к настоящему времени создан официальный реестр доверенностей федеральной нотариальной палаты. Здесь можно проверить, есть ли бумага на самом деле и действительна ли она на момент продажи. Правда, это работает только в случае, когда доверенность выдана в России. Если она выдана за рубежом, проверить не получится.

Читать еще: Сколько берут залог при продаже квартиры?

При продаже по доверенности нужно обратить внимание на что уполномочен предъявитель: вдруг он имеет право только собрать документы для продажи квартиры, но никак не оформлять с ней сделки, продавать, сдавать и получать за нее деньги. Должно быть четко прописано разрешение продавать или принимать аванс за квартиру, подавать документы на регистрацию, заключать передаточный акт, получать за нее деньги. Если эти полномочия не указаны, то представитель продавца не имеет права получать аванс и, передавая его неуполномоченному лицу, покупатель рискует нарваться на обман при продаже квартиры.

Доверенность – повод насторожиться, даже с учетом того, что сам документ можно проверить достаточно легко.

Продажа по фальшивому адресу В случае продажи по фальшивому адресу человека приводят в одну квартиру, а в договоре продают совершенно другую. Важно внимательно отследить, точно ли вы пришли туда на просмотр: мошенник может просто провести вас «куда-то» и заболтать, вы не обратите внимания, совпадают ли адреса покупаемой и просматриваемой недвижимости. Нередко меняют номера на дверях, но одно дело – поменять один номерок, а совсем другое – все. Если вы внимательны, вас провести не удастся. Во время просмотра проверяйте соседние квартиры, этаж, а позже – совпадение адресов в документах.

Продажа неприватизированного жилья

Помните: муниципальное жилье не приватизировано, а значит, оно не «относится» к человеку, проживающему в нем, и он не может им распоряжаться. Купить его нельзя.

О том, муниципальная перед вами квартира или приватизированная, можно узнать из свидетельства о регистрации права или выписки ЕГРН. Требуйте эти документы, они должны быть на каждой сделке. Выписку из ЕГРН можно получить и самостоятельно. Если данных по интересующей вас квартире нет, значит, она не в собственности, и с этим предложением связываться не стоит.

Сделки с нарушением прав несовершеннолетних

Как мы уже говорили выше, еще в 2004-2005 годах очень популярна была выписка несовершеннолетних перед приватизацией. В результате в истории квартиры появлялся «подводный камень», безопасная покупка такой квартиры была невозможна. Покупателю приходилось ждать и бояться того момента, когда ребенок станет совершеннолетним и, возможно, решит восстановить свои права.

Даже сейчас случается, что распоряжение опекунского совета дает разрешение продать квартиру, собственником которой является ребенок. Не с условием одновременной покупки на него другой недвижимости, а с условием покупки ее в будущем. Здесь есть риск, что родители купят, например, новостройку и решат: «Зачем нам оформлять ее на ребенка, займемся как-нибудь потом. Я же его обманывать не собираюсь». Получается, что ребенок остался без собственности. И это нарушение его прав. А если ребенок обделен, то нет гарантий, что в будущем он не вернется за своей долей.

Потенциальные риски могут нести сделки с использованием материнского капитала. Одна из проблем может появиться при использовании маткапитала на погашение ипотеки за квартиру, которую покупал отец. Так как для ее покупки использовались средства маткапитала, доли в квартире нужно переоформить на детей (на всю семью, включая мать). Это не контролируется никем. В результате, родители продают квартиру, чтобы купить новую, а детей правом собственности не наделяют. Здесь тоже есть риск, что ребенок, когда вырастет, вернется за восстановлением своих прав.

Сделать выводы, не были ли нарушены чьи-нибудь права при приватизации, поможет выписка из домовой книги. Если нарушения все же были, нужно понимать, что это «подводный камень», который может напомнить о себе через годы. Разрешить этот вопрос при покупке довольно сложно, следовательно – легче отказаться.

Как обезопасить себя при покупке жилья

Как показывает практика, самый большой страх современного покупателя недвижимости связан сегодня не только с риском потери приобретаемой недвижимости, но и с потерей собственных финансовых средств, которые покупатель готов потратить на эту покупку.

Надо сказать, страх этот вполне обоснован. Несмотря на то что в случае признания сделки недействительной в Гражданском кодексе утверждается, что она не влечет для сторон юридических последствий и щедро возвращает каждой из них все полученное по сделке ранее, то есть продавцу — квартиру, а покупателю — деньги, в действительности зачастую возврат бывает односторонним. Квартиру у покупателя отбирают, а деньги никто не торопится возвращать, в основном по причине их отсутствия. Более того, с иском о признании сделки недействительной к покупателю может обратиться не сам продавец, а третьи лица, чьи права были нарушены.

Итак, чего же стоит в реальности опасаться покупателю недвижимости и как обезопасить себя еще до момента выхода на сделку?

Бывший супруг не во всем бывший

В моей практике, например, был случай продажи квартиры, приобретенной в браке, но только на имя супруга. После расторжения брака квартиру делить не стали, потому как она предназначалась впоследствии общему сыну, также бывшими супругами была достигнута устная договоренность по разделу финансовых средств в случае продажи недвижимости. Тем не менее бывший супруг, сообщив покупателю ложные сведения о том, что в браке на момент покупки не состоял (подтвердив это нотариально заверенным заявлением), продал совместно нажитое имущество и уехал на ПМЖ в другую страну. Узнав об этом, супруга оспорила сделку, а покупатель оказался в неприятной ситуации, так как истребовать с продавца уплаченные деньги оказалось не так-то просто.

Не стоит говорить и о том, что недействительной будет признана сделка, совершенная неуполномоченным лицом. Именно поэтому продажа квартиры по доверенности должна насторожить покупателя, даже если доверенность выдана на близкого родственника и отсутствие продавца на сделке объясняется занятостью/невозможностью приехать на сделку из другой страны или иными «уважительными» причинами.

Дела врачебные

Продажа квартиры недееспособным лицом (признанным таковым на основании решения суда) также является недействительной с момента ее совершения. Здесь важно понимать, что недееспособность может наступить вследствие психического расстройства. В подобных случаях обычно страхуются справками из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Однако имеется еще одна категория граждан, которые могут в вышеназванных диспансерах на учете не состоять и не быть лишенными дееспособности по суду, но в момент сделки, тем не менее, не способные понимать значение своих действий или руководить ими.

Ярким примером является нашумевшее дело о признании недействительной сделки, совершенной лицом, накануне продажи проходившим лечение в психиатрической клинике. Квартира была продана в промежутке между выпиской продавца из клиники и до передачи его личного дела в психоневрологический диспансер (ПНД) по месту регистрации. Справки оказались идеальными. В процессе судебного разбирательства продавец умер, и выгодоприобретателем (истцом) стала его супруга. Сейчас она пытается признать расписку, написанную умершим продавцом, безденежной, таким образом доказав, что денежные средства за квартиру ему не передавались. Мы следим за развитием событий, решение пока не вынесено. Если суд признает, что по указанной расписке деньги не передавались (хотя на сделке присутствовали риелторы — свидетели того, как деньги закладывались в ячейку), покупатель потеряет не только квартиру, но и шанс вернуть уплаченные за нее деньги. От подобной ситуации могут застраховать справки из тех же районных ПНД (НД) с результатами освидетельствования, где указано, что у продавца не имеется противопоказаний для совершения сделок с недвижимостью.

Незнание закона

Лицо может также не понимать значения своих действий или не руководить ими, если во время сделки находится в состоянии алкогольного/наркотического опьянения либо под действием лекарственных препаратов, влияющих на сознание. Известна схема мошенничества, которая строилась на том, что вполне адекватный с виду продавец сразу после сделки «случайно» попадал в ДТП, его, конечно же, отправляли на медицинское освидетельствование и в крови обнаруживали алкоголь или наркотические средства/вещества, прием которых несовместим с вождением автомобиля.

Результаты такого освидетельствования уже сами по себе могут являться доказательством в суде при признании совершенной ранее сделки недействительной. Конечно, в такой ситуации продавцу придется доказать, что алкоголь или наркотические средства были приняты еще до совершения либо на момент совершения сделки. Но если от продавца на сделке пахнет алкоголем, лучше сразу ее перенести, чем в дальнейшем поставить под угрозу признания ее недействительной.

Отдельно хочется сказать о недействительности сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта. Многие могут уверять, что в их случае подобное просто невозможно, однако здесь все тоже далеко не так очевидно… Например, каждый, кто имеет право на материнский капитал, не раз задумывался, как лучше распорядиться этими средствами. И самый логичный путь — улучшить жилищные условия, при этом денежные средства по сертификату можно перечислить напрямую продавцу, если младший ребенок уже достиг возраста трех лет.

И вот тут покупатель часто сталкивается с нежеланием продавца ждать денег по сертификату, ведь до недавнего времени Пенсионный фонд перечислял их в течение шестидесяти дней с момента регистрации права собственности. Интернет и другие источники предлагают родителям детей несовершеннолетнего возраста такое решение: рассчитаться с продавцом собственными средствами, включив при покупке в состав собственников кого-либо из семьи (например, одну из бабушек) и потом с помощью средств материнского капитала эту долю у бабушки выкупить, оформив ее на несовершеннолетних детей. И хотя такая схема многим кажется идеальной, она не является законной, так как возмездные сделки между несовершеннолетними и их близкими родственниками, а также родственниками второй степени родства напрямую запрещены законом.

Также недействительной будет мнимая сделка, то есть совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. К таким сделкам можно отнести «перекидывание» недвижимости на третьих лиц, когда квартира переоформляется договором купли-продажи на другое лицо, но передача денег и недвижимости по факту не производится. Существуют еще и притворные сделки, то есть совершенные с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях. Поясню: это, например, безвозмездная передача недвижимости в собственность (дарение), оформленное как купля-продажа и наоборот. Также притворной может быть признана сделка по продаже квартиры, совершенная по иной, нежели указано в договоре купли-продажи, цене (чаще всего существенно ниже).

Банкротство

Кроме того, банкротство физических лиц на сегодняшний день также создает новые риски для покупателей недвижимости. По закону сделки, совершенные за три года до признания гражданина банкротом, могут быть признаны недействительными. При этом банкротом стать достаточно легко — нужно иметь денежные обязательства в сумме более 500 тыс. руб. и не платить по ним более трех месяцев. И самое неприятное то, что ответственность в данном случае лежит на покупателе. Если ему не удастся доказать свою добросовестность, вряд ли он может рассчитывать на возврат уплаченной по сделке денежной суммы.

ГК РФ содержит положение о том, что лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. Поясню: покупка квартиры по цене ниже рынка (занижение цены в договоре тоже можно отнести к данной категории) может быть расценена судом как осведомленность покупателя о бедственном положении продавца либо иных пороках объекта, в связи с которыми он продается с существенным дисконтом. Отсутствие доказательств того, что покупатель предпринял все меры, чтобы эти обстоятельства выяснить, также работает против него.

Поэтому здесь возникает еще один вопрос: как доказать, что вы добросовестный покупатель и не лишиться всего?

Во-первых, я бы не рекомендовала приобретать объекты с сомнительной историей по цене существенно ниже рынка.
Во-вторых, требовать личного присутствия продавца на сделке, а еще лучше — со справками из районных ПНД (НД) о том, что сделки с недвижимостью ему не противопоказаны (в крайних случаях просить продавца пройти медицинское освидетельствование непосредственно на сделке).
В-третьих, отнестись внимательно к семейной ситуации (особенно обратить внимание на возможных бывших супругов, других наследников и пр.), получить от продавца все соответствующие документы и заявления.

Облегчить сбор всей необходимой информации для обеспечения покупателю чистоты сделки и учесть все нюансы возможно, обратившись к специалистам по недвижимости. Тем более что правовой отчет о результатах проверки юридической чистоты квартиры, выданный покупателю агентством недвижимости, является для суда доказательством добросовестности покупателя.