Как правильно оформить перепланировку квартиры?

Как узаконить перепланировку квартиры: четыре простых шага

Перепланировка в квартире — процесс не только трудоемкий, но и требующий определенного знания законодательства. Собственнику следует четко представлять, какие работы производить можно, а какие нельзя, и к тому же в обязательном порядке оформить их документально. Многие, однако, решаются провести перепланировку на свой страх и риск без ее предварительного согласования. Но и в таком случае еще не поздно стать законопослушным гражданином — для этого все произведенные изменения необходимо узаконить.

Чем же отличается согласование от узаконивания? Согласование проводится перед началом перепланировки, а узаконивание — уже по факту свершившихся работ. Нередко перед масштабным ремонтом владельцы квартиры просто не задумываются о последствиях или не представляют себе, что запланированное ими улучшение жилплощади должно быть в обязательном порядке документально обосновано и оформлено в соответствующих органах.

Несогласованные изменения чреваты в некоторых случаях ослаблением несущих конструкций. Но даже в том случае, если перепланировка не столь кардинальна, то у собственника, скорее всего, рано или поздно возникнут серьезные проблемы. Например, если появится необходимость продать квартиру, сделать это с неузаконенной перепланировкой будет значительно сложнее. Во-первых, на покупку такого жилья не выдают ипотеку, а во-вторых, даже если потенциальный покупатель и согласится на сделку за наличные, то, наверное, только при условии значительного снижения цены на квартиру, поскольку все будущие хлопоты по оформлению перепланировки лягут на плечи нового владельца.

Сложности могут возникнуть и во время других операций с недвижимостью, для проведения которых требуется установить соответствие состояния квартиры плану БТИ, например при оформлении договора дарения или при передаче жилья в наследство.

На заметку

Если незаконную перепланировку обнаружат работники жилищной инспекции, то, скорее всего, они потребуют ее немедленно узаконить. Для тех, кто вовремя не выполняет предписания, предусмотрены различные санкции, в частности запрет на выезд за границу.

Так что, если перепланировку владелец квартиры провел без предварительного согласования, ему в дальнейшем лучше всего не пренебрегать требованиями закона. Конечно, необходимо время: процесс узаконивания длится минимум два с половиной месяца, а на практике — около четырех, поэтому владельцу стоит задуматься об этом заранее.

Шаг первый: выясняем, какая совершалась перепланировка

Итак, если квартира подверглась самовольной перепланировке, то перед процессом узаконивания потребуется точно выяснить, что же именно было изменено. Для осмотра квартиры рекомендуется пригласить специалиста из профильной организации, которая занимается узакониванием перепланировок. Чтобы провести оценку, понадобятся действующие документы БТИ — технический паспорт квартиры или план и экспликация. Это необходимо для того, чтобы понимать разницу между текущим состоянием помещения и тем, что отражено в официальных документах. Те участки квартиры, в которых проводилась самовольная перепланировка, выделяются красными линиями.

Если по каким-то причинам у владельца нет плана БТИ, то потребуется заказать его архивную копию.

Следует помнить, что не все изменения можно узаконить. Существует список работ, которые запрещено производить в жилых помещениях, и если они были проведены, то перепланировку узаконить не удастся, а собственнику придется приводить квартиру в исходное состояние за свой счет, а также платить штраф. К типичным нарушениям относятся: расширение санузлов за счет площади жилых помещений, снос несущих стен, вынос радиаторов на лоджию или балкон, подключение теплых полов к центральному отоплению и прочие.

Некоторые изменения можно согласовать в заявительном порядке без разработки проектной документации, но их число невелико — это снос встроенной мебели, перемещение мойки и плиты в пределах кухни или изменение расположения сантехнических приборов в пределах одного помещения, монтаж легких перегородок и ликвидация проемов в несущих стенах.

После сбора и оценки всей собранной информации, делается вывод о законности проведенных изменений. В том случае, если перепланировка соответствует всем существующим требованиям законодательства, можно приступать ко второму этапу ее узаконивания.

Шаг второй: получаем техническое заключение

Как правило, большинство переделок в квартирах относятся к категории сложных перепланировок. Даже такие, казалось бы, незначительные изменения, как демонтаж подоконников или перестановка газовой плиты буквально на метр, все равно потребуют согласования. В этот же список входят и перенос или организация второго санузла, устройство тяжелых перегородок или проемов в несущих стенах, изменение конструкции полов. Полный перечень для столицы содержится в пунктах 2 и 3 постановления Правительства Москвы от 26 декабря 2012 года № 840-ПП.

Узаконить подобные изменения можно только на основе технического заключения о состоянии конструкции зданий и допустимости и безопасности ранее выполненных работ. Если перепланировка не затронула несущие стены или перекрытия, то выдать такое заключение может любая проектная организация, имеющая допуск СРО. Для того чтобы получить техническое заключение, собственнику нужно обратиться в такую компанию и пригласить специалиста, который в обязательном порядке выедет на объект, сделает все необходимые замеры квартиры и оформит соответствующий документ. Плюсом для заказчика в этом случае является то, что ответственность за правильность и точность измерений несет именно организация-исполнитель. Срок подготовки технического заключения обычно составляет семь дней, стоимость документа — в пределах 25 000 рублей.

При затрагивании несущих конструкций получить техническое заключение намного сложнее, так как право на его выдачу имеет только одна организация — автор проекта дома. Если она уже прекратила свое существование (что бывает не так уж редко, особенно в случае со старыми домами), то придется обратиться в замещающий ее проектный институт. В Москве, например, таковым является ГБУ «Экспертный Центр».

Шаг третий: подаем документы в МЖИ

После того как техническое заключение подготовлено и получено, собственнику потребуется обратиться через МФЦ в соответствующую жилищную инспекцию с пакетом документов. В этот пакет, кроме технического заключения, входят: технический паспорт или план и экспликация квартиры до перепланировки [1] , правоустанавливающие документы, выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права собственности. Если в ходе перепланировки переносилась газовая плита, обязательно потребуется справка из АО «Мосгаз» о правильности подключения.

После подачи документов в течение двух–трех недель квартиру посетит инспектор ЖИ для ее осмотра и проверки всех параметров на соответствие заявленному техническому заключению. Очень важно поэтому, чтобы организация, которая готовила это заключение, сама и занималась обмерами. Кроме того, инспектор составит и выдаст владельцу акт об административном правонарушении — именно к таким нарушениям и относится самовольная перепланировка. Сумма штрафа — около 2500 рублей. В течение месяца собственнику по почте придет квитанция, которую необходимо оплатить, а после оплаты известить инспектора. Сделать это можно по телефону, а по электронной почте или с помощью любого доступного мессенджера направить фотографию квитанции об оплате.

Затем жилищная инспекция приступает к проверке технического заключения и принимает решение о возможности узаконивания перепланировки. По факту такого решения клиенту либо приходит в МФЦ мотивированный отказ в оформлении акта о завершенном переустройстве, либо поступает телефонный звонок от инспектора с информацией о том, что собственнику необходимо подписать оформленный акт. После этого владелец квартиры должен забрать акт в ЖИ, отнести его на подпись в организацию, которая составляла техническое заключение, поставить свою подпись, вернуть документ в жилинспекцию и ожидать еще некоторое время, пока акт подпишут там. Весь этот процесс может занять от двух до четырех месяцев, а в случае затрагивания несущих конструкций — растянуться на полгода.

Шаг четвертый: получаем новый план БТИ

Заключительным этапом узаконивания перепланировки является оформление нового плана БТИ. После того как владелец квартиры получит акт о завершенном переустройстве, он должен обратиться в БТИ за новым планом, в котором будут отражены все произведенные изменения. Если по каким-то причинам на первом этапе не был получен старый план БТИ с красными линиями, то необходимо вызвать техника для обмеров помещения. В этом случае госпошлина составит примерно 10 000 рублей и процесс займет не менее трех недель. Если же такой план БТИ у владельца квартиры имеется, то ситуация упрощается: услуги техника не понадобятся, собственник квартиры при предъявлении акта о проведенном переустройстве просто получит новый план БТИ, где красные линии будут отрисованы уже в черном цвете. При этом за новый план придется уплатить около 2000 рублей, а займет его оформление около недели.

Как показывает практика, самостоятельное узаконивание перепланировки — процесс довольно трудоемкий и длительный. И, кстати, далеко не всегда самый дешевый. Незнание тонкостей законодательства и согласования документов может привести к существенному увеличению не только сроков процедуры, но и ее стоимости.

Кто может помочь в узаконивании перепланировки квартиры в Москве?

Ответить на этот важный вопрос мы попросили руководителя отдела согласования перепланировок компании «Архитектурно-проектная мастерская №1» Дмитрия Алексеевича Замятина.

«Я советую тем, кто хочет узаконить уже проведенную перепланировку, не тратить время и силы на самостоятельные действия. Это может быть выгодно только в том случае, если преобразования были незначительными. Если же перепланировка более глобальная, особенно с затрагиванием несущих конструкций, самостоятельно узаконить ее быстро и дешево не удастся — собственник просто погрязнет в юридических и административных вопросах.

Рекомендую обращаться к специалистам-посредникам, причем стоит выбирать такую фирму, которая сможет взять на себя все хлопоты — от сбора документов до получения плана БТИ.

Жителям Москвы могут оказать помощь в нашей компании «Архитектурно-проектная мастерская №1». Мы производим узаконивание перепланировки под ключ. Для этого клиенту понадобится только предоставить нам документы БТИ на квартиру, выписку из ЕГРН, нотариальную доверенность и доступ в помещение для проведения обмеров. Работа начинается с бесплатной консультации, в ходе которой определяется масштаб проблемы, возможности ее решения и делается приблизительный расчет стоимости. Затем на объект выезжает специалист компании для проведения обмеров. На этом же этапе заключается и договор с клиентом. Мы сами проводим все необходимые работы по согласованию, собираем документы для подачи в Мосжилинспекцию. Наше преимущество — наличие собственного проектного отдела. Это дает возможность быстро и без лишних затрат подготавливать всю обязательную документацию и вносить необходимые корректировки.

Исходя из своих финансовых возможностей, клиент может выбрать один из трех пакетов услуг:

разработка всей необходимой документации;
разработка документации плюс консультирование;
узаконивание перепланировки под ключ.

Оплата работ производится только после получения положительного ответа об узаконивании перепланировки».

P. S. Компания «АПМ-1» работает на основании допуска СРО № 1049 от 7 октября 2016 года, выданного Ассоциацией «Единое объединение проектировщиков по Ленинградской области и Северо-Западу» [2] .

Как узаконить перепланировку в новостройке

Достраиваем гардеробную по закону

Вот сдал вам застройщик новую квартиру со стенами.

Вы подписали акты и оформили право собственности. А потом решили сделать в коридоре гардеробную. Просто так построить стену нельзя: надо делать перепланировку.

По закону любые новые стены в квартире надо узаконить в БТИ и районном отделе архитектуры. На новые стены получают техпаспорт, и тогда перепланировка законна.

Зачем согласовывать перепланировку

Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома — и правильно делает.

В реальности согласовывают перепланировку далеко не всегда: слишком много бюрократии, пройти которую выйдет дороже. Чаще всего просто на этапе ремонта зовут бригаду, самостоятельно всё строят и спокойно живут. Перепланировка получается незаконной.

Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют на 2500 рублей и потребуют за свой счет всё вернуть как было. Если собственник не вернет, квартиру отберут и выставят на торги. В этой ситуации всем плевать на право собственности: собственник получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение.

Читать еще: Кто определяет кадастровую стоимость квартиры?

Чтобы такого не произошло, важно делать перепланировку по закону. Сегодня разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. В отдельной статье напишем, что делать, если вы уже всё перестроили, а документы не собирали.

Перепланировку делают в три этапа:

Закажите проект перепланировки

Проект перепланировки заказывают в компании, у которой есть допуски СРО на выполнение проектных работ. СРО — это саморегулируемая организация, по факту — реестр всех порядочных строителей. Раньше строителям выдавали лицензии на проектирование, а теперь выдают допуск на проектирование, свидетельство о допуске и вносят в реестр этой СРО .

Чтобы убедиться, что у компании действительно есть допуски СРО , запросите у них свидетельство о допуске к работам. В свидетельстве посмотрите, в какой СРО состоит компания и за каким номером в реестре она числится.

План помещений из проекта перепланировки. Источник: «Жилэкспертиза»

Согласуйте проект с местной администрацией

Готовый проект надо предоставить районному отделу архитектуры. Кроме проекта возьмите с собой такие документы:

С собой на всякий случай берите и оригиналы, и копии

Заявление на перепланировку.
Eсли собственников несколько — их письменное согласие на перепланировку, заверенное у нотариуса.
Договор долевого участия и акт приемки-передачи квартиры, если квартиру покупали по ДДУ, или договор купли-продажи.
Согласованный проект перепланировки.

Правильное название — «заключение о техническом состоянии конструкций здания и возможности производства планируемых работ»

У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Если они на руках — проще отдать. В противном случае можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно — в рамках межведомственного взаимодействия».

После этого в местной администрации вам выдадут расписку, что приняли ваши документы. Если всё в порядке, через 45 дней вам выдадут разрешение на проведение работ. Если нет, придется переделывать проект или судиться с отделом архитектуры.

В некоторых регионах срок согласования отличается. Например, в Новосибирской области это не 45, а 48 дней. Чтобы узнать точный срок, обратитесь в отдел архитектуры или МФЦ

Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.

Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза» Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза»

Строительство

Дальше стройте гардеробную точь-в-точь по проекту, который вам сделали. Если что-то не будет соответствовать проекту, комиссия администрации не примет у вас перепланировку — придется перестраивать. Это опять же важно, чтобы ваш дом выдержал дополнительную нагрузку и не сломался.

Если будете нанимать бригаду, укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов по проекту заказчика. Лучше всего перечислить материалы и их количество: это потом докажет, что вы построили гардеробную в соответствии с проектом.

Когда построите гардеробную, вызывайте кадастрового инженера из БТИ . Он сделает замеры, чтобы в БТИ вам оформили новые технический паспорт и технический план на диске. В версии на диске кадастровые инженеры запишут изменения, которые произошли с вашей квартирой. Это платная услуга. В государственных БТИ стоит 2500 рублей и занимает 7 дней. В частных сроки и стоимость бывают любыми. Мы обратились в одну такую компанию, нам обещали сделать паспорт, план и справку за 4200 рублей и 5 дней.

Согласование перепланировки и новые документы

С новым техническим паспортом и справкой о факте перепланировки обращайтесь в администрацию района. Вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.

Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза» Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза»

Обжалование отказа

Администрация может отказать вам в согласовании перепланировки. Вы вправе обжаловать такой отказ в суде. Для этого нужно подать в суд исковое заявление.

Заявление будет называться «О признании незаконным решения об отказе в согласовании переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме». Его подают в районный суд по вашему месту жительства или по адресу администрации, которая вам отказала. На обращение в суд будет три месяца с того дня, когда вам стало известно об отказе в согласовании перепланировки.

В заявлении укажите наименование и дату принятия оспариваемого решения. Напишите, что отказ в согласовании переустройства нарушает ваши жилищные права.

К заявлению нужно приложить:

Квитанцию об уплате госпошлины в размере 300 рублей. Инвалиды первой или второй группы освобождены от уплаты госпошлины.
Копию решения об отказе в согласовании перепланировки.
Копии правоустанавливающих документов на квартиру. Это, например, договор участия в долевом строительстве, договор купли-продажи, договор дарения.
Копии документов БТИ: технический паспорт, поэтажный план и экспликацию до или после перепланировки. Это отдельные документы. БТИ обычно сначала делает техпаспорт, а потом к нему выдает поэтажный план и экспликацию.
Копию проекта перепланировки квартиры.
Копию договора с проектной организацией.
Копии заключений компетентных органов: Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожнадзора. Эти ведомства проверяют, что проект соответствует градостроительным нормам. Заключения обычно получает компания, которая делает проект, и прикладывает к нему.

Можете приложить и другие документы, подтверждающие вашу позицию.

Когда суд вынесет решение, оно должно вступить в законную силу. После вступления в законную силу вынесенного в вашу пользу решения суда вы сможете обратиться в регистрирующий орган, чтобы ввести в эксплуатацию квартиру в перепланированном виде.

Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости

Дальше надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого подготовьте копии:

заявления о том, что был составлен акт приемочной комиссии по форме № 2;
паспортов собственников или доверенности;
решения администрации района о том, что перепланировка согласована;
нового техпаспорта.

Приносите копии в администрацию района, оригиналы возьмите с собой: копии заберут, но сначала сверят с оригиналом. В итоге через 30 дней вам выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.

Теперь перепланировка узаконена, а информация о ней записана в государственный реестр. Поздравляем!

Перепланировка квартиры: с чего начинать оформление

Потребность в изменении планировки жилплощади возникает в нашей жизни нечасто, поэтому неудивительно, что не всем известны подводные камни, способы проведения и особенности этой процедуры.

Помимо чисто организационных моментов и методологии проведения работ имеет место такой важный аспект, как официальное оформление вносимых изменений. В рамках данной статьи поговорим о том, для чего необходимо узаконить перепланировку, расскажем – когда необходимо получать разрешение на проведение работ, и когда делать этого не нужно. Кроме того, мы опишем конкретные шаги, которые нужно предпринять для оформления перепланировки квартиры и с чего начать этот процесс.

Оформление изменений: для чего это нужно

Покупатель квартиры с неузаконенной перепланировкой может столкнуться с невозможностью зарегистрировать изменения, и принимает на себя ответственность за ошибки, допущенные в ходе проведения работ. То есть, его могут вменить в обязанность (коль скоро квартира теперь находится в его собственности) вернуть все в исходное состояние и даже принудить к выплате штрафа. Соответственно, поэтому продать квартиру с незарегистрированной перепланировкой довольно проблематично, и текущий собственник при желании, например, переехать, волей-неволей вынужден решать эту проблему.

Оформление изменений внутренней конфигурации квартиры является необходимостью сразу по нескольким причинам :

Во-первых, получение разрешения на перепланировку требует утвержденного городскими властями проекта. Разрешение, выдаваемое городской администрацией, само по себе является гарантией, что при планировании работ не будут допущены ошибки, которые повлекут за собой угрозу жизни, здоровью, имуществу инициатора перепланировки и соседей (например, разрушение несущих конструкций);

Во-вторых, регистрация изменений в Росреестре позволяет государству иметь актуальную информацию о каждом объекте жилой недвижимости (а количество и площадь каждого помещения является достаточно важными сведениями).

Существует возможность оформить перепланировку, как до фактического проведения работ, так и после их окончания (через суд). Однако дабы избежать возникновения возможных неприятностей лучше придерживаться законной процедуры, о которой будет рассказано ниже.

Какие работы не требуют письменного разрешения

Прежде всего, собственнику следует четко понимать, является ли будущий ремонт перепланировкой жилплощади или просто будут внесены некоторые усовершенствования, которые не нуждаются в согласовании. Официального согласования не требуют следующие виды работ:

Смена отделочного покрытия на потолке, стенах, полах;

Замена элементов инженерного оборудования на установки или устройства, аналогичные по техническим характеристикам, без изменения их местоположения;

Замена оконных и дверных конструкций (без изменения конфигурации проемов).

Перепланировка квартиры: распространенные мифы

Отсутствие информированности, а также лень проводить поиск нужных сведений часто рождает домыслы, поэтому необходимо развеять некоторые заблуждения, касающиеся согласования проекта перепланировки квартиры. Особенной «популярностью» пользуются следующие ложные предположения:

«Для согласования перепланировки необходимо одобрение БТИ»

Многие владельцы квартир убеждены, что именно БТИ (бюро технической инвентаризации) дает «добро» на переустройство жилплощади. Это ошибочное мнение – подобными вопросами занимается городская комиссия по строительству и архитектуре.

«Дизайнерский эскиз или план от строителей – этих документов достаточно для одобрения перепланировки»

Действительно, есть ряд работ, которые не требуют составления проекта, достаточно сделать чертеж на копии плана квартиры (например, объединение раздельного санузла, в этом случае необходимо всего лишь снести перегородку). Однако для более серьезных изменений нужны, соответственно, и более серьезные документы.

Для того чтобы получение согласования от соответствующих инстанций прошло беспрепятственно, необходим профессиональный проект перепланировки, учитывающий законодательные нормативы. Нужно отметить, что профильное образование еще не дает права создавать подобную документацию. Составление проекта должно быть поручено только проектной компании с лицензией на предоставление именно этой услуги.

«Согласование не отнимет много времени»

Собственники квартир, рассчитывающие получить одобрение на перепланировку жилья в течение недели, должны быть готовы к тому, что их ожидания не осуществятся. Скорее всего, за это время удастся пройти лишь один из нескольких этапов согласования перепланировки.

Как получить одобрение на перепланировку жилой площади: пошаговая инструкция

Собственник, столкнувшийся с необходимостью внесения кардинальных изменений во внутреннее пространство своей квартиры, непременно задается вопросом – насколько сложно получить разрешение на перепланировку от соответствующих инстанций. Некоторые сложности определенно имеются, однако если следовать предложенной инструкции, владелец квартиры сможет сэкономить время, нервы, и получить разрешение в самые короткие сроки. Итак, приступим…

1. Создание проекта

Для составления проекта, предполагающего значительные изменения, собственнику необходимо обратиться в лицензированную проектную компанию. Проведение незначительных изменений может быть согласовано без проекта, на основании чертежей, составленных по данным техпаспорта или рабочих эскизов. Про то, что можно перепланировать в новостройке мы рассказали здесь.

Предполагается, что по времени данный этап займет у собственника до двух месяцев (с учетом сбора всей необходимой документации). Готовый проект перепланировки должен содержать рабочие чертежи, расчеты и описание тех работ, которые должны быть выполнены при перепланировке квартиры, а также снабжен нормативным обоснованием.

Желательно учитывать следующие рекомендации:

Обращайтесь только в ту проектную компанию, которая занимается конкретно проектированием перепланировки квартир. Организации, работающие над проектированием промышленных объектов – не самый лучший выбор в данном случае;
Постарайтесь выяснить, существует ли в организации собственный проектный отдел, или же она является посредником и предпочитает пользоваться услугами фрилансеров;
Уточните у представителей фирмы, гарантируют ли они в перспективе согласование подготовленного проекта и могут ли сами заняться вопросом согласования.

Читать еще: Как заключается договор аренды квартиры?

2. Предоставление проекта перепланировки в городскую администрацию

Структурой, которая согласовывает предложения по перепланировке жилой площади, является отдел городской администрации по строительству и архитектуре. Следует иметь в виду, что для некоторых проектов может потребоваться дополнительная координация с такими органами как:

Отдел государственного пожарного надзора;
Банк (в том случае, если для покупки квартиры оформлен ипотечный кредит);
Органы охраны объектов архитектурного наследия (если дом является памятником архитектуры).

Комиссия рассматривает проект и выносит свое решение, на рассмотрение вопроса чиновники имеют 45 суток. По истечении этого времени проект перепланировки может быть одобрен либо возвращен, в последнем случае обязательно указываются причины. В случае отказа собственник может исправить все недочеты, обнаруженные комиссией, и повторно подать проект на рассмотрение.

О чем нужно помнить перед подачей документации:

узнайте, может ли ваш проект перепланировки быть вообще согласован (пригодится консультация квалифицированного проектировщика);
если изменения не являются существенными (либо вы их считаете таковыми), и вы сами готовите эскизы, предварительно изучите законодательные нормы, обратите особое внимание на СНиПы, Жилищный кодекс, КоАП.

3. Повторный осмотр жилплощади после ремонта и ввод жилплощади в эксплуатацию

Как только все ремонтные работы по перепланировке будут выполнены, необходимо провести обмер квартиры (этим занимаются сотрудники БТИ) и ввести объект в эксплуатацию (приемная комиссия из городской администрации).

Представители комиссии (служащие отдела строительства и архитектуры) по заявлению обязаны право выехать на объект для того, чтобы удостовериться в соответствии результатов перепланировки предложенному и утвержденному проекту. Составляется акт ввода квартиры в эксплуатацию, то есть – государственная комиссия подтверждает, что квартира в текущем состоянии пригодна для проживания. Затем, на основании этого акта, разрешения, проекта и проведенных после перепланировки замеров, в БТИ изготавливают новый технический план. Этот документ следует предоставить в Росреестр для регистрации соответствующих модификаций.

На данном этапе могут возникнуть некоторые сложности:

комиссия может отказать вводить квартиру в эксплуатацию, если результат перепланировки отличается от заявленного проекта;
необходимо ожидать времени приезда комиссии, которое будет назначено после подачи соответствующего заявления.

4. Внесение изменений в сведения ЕГРН

Для регистрации перепланировки потребуется предоставить в Росреестр утвержденный проект, акт о вводе жилища в эксплуатацию и удостоверение личности, подать документы можно лично или через МФЦ. После чего будет проведена корректировка параметров квартиры, хранящихся в базе, а результат можно увидеть в выписке из Росреестра с узаконенной перепланировкой.

Заключение. Важность легального оформления перепланировки

Иногда для улучшения жилищных условий не требуется смена жилья на более просторное, необходимо лишь внести некоторые корректировки в планировку квартиры. Несмотря на то, что процесс оформления этой процедуры может показаться слишком «муторным», обойтись без этого нельзя, поскольку узаконивание перепланировки отдельной квартиры – гарантия безопасности всех жильцов дома.

Как показывает практика, некоторые собственники предпочитают не обращаться за согласованием перепланировки в соответствующие инстанции. Они самовольно проводят ремонтные работы, затрагивающие архитектуру здания, не уведомляя об этом государственные органы, а затем через суд добиваются признания планировки узаконенной. Такой путь не является противозаконным, однако чреват серьезными рисками как для хозяев квартиры, в которой была осуществлена перепланировка, так и для их соседей.

Как оформить перепланировку квартиры: все пути решения вопроса

Вопрос о том, как оформить перепланировку квартиры, в последнее время особенно актуален для жителей панельных и кирпичных домов. Это связано с тем, что стандартные проекты построек второй половины ХХ века были, мягко говоря, не продуманными.

Как оформить перепланировку квартиры: все пути решения вопроса

Действительно, кухни общей площадью 4,2 кв. метра для семьи из четырёх-пяти человек катастрофически мало, и это, не говоря уже о санузле, в котором «забыли» предусмотреть умывальник! Но какими бы причинами не было вызвано решение что-либо изменить в помещении, сделать своё жилище максимально удобным, уютным и комфортным можно только после того, как будет получено разрешение соответствующих государственных структур. Давайте рассмотрим: зачем и как это сделать.

Нужно ли оформлять перепланировку квартиры и зачем

Если вы задумались над тем, нужно ли оформлять перепланировку квартиры, то ответ однозначно «Да». Пусть изначально процесс будет вызывать определённые трудности, но впоследствии его решение обеспечит вам полный покой.

Любые конфигурационные изменения в плане помещений многоквартирного дома должны быть узаконены и отражены в технической документации БТИ. За самовольное перепланирование на собственника квартиры может быть наложено административное взыскание в виде штрафа. Запрещается производить следующие изменения:

сносить несущие элементы сооружения;
демонтировать вентиляционные каналы;
увеличивать площадь санузла или балкона за счет комнат (гораздо проще объединить ванну с туалетом, расширить пространство с помощью кладовки, присоединив часть коридора);
присоединять к жилой комнате кухню с газовым оборудованием (газплитой, колонкой);
осуществлять вынос системы отопления на балкон или лоджию.

Оформить разрешение на перепланировку квартиры необходимо по нескольким причинам. Во-первых, непродуманные действия многих владельцев приводят к тому, что сооружение теряет прочность, в результате чего срок возможной эксплуатации дома в разы сокращается и здание переходит в аварийное состояние. Во-вторых, это нужно в первую очередь вам самим, т.к. без разрешения невозможно будет впоследствии помещение продать, подарить, передать под залог в банк для получения крупного кредита.

Желательно пройти все этапы согласования документации и получения разрешений изначально, до проведения ремонта, так как оформить уже сделанную перепланировку квартиры будет сложнее и уже в порядке судебного разбирательства (так установлено нормами федерального законодательства).

Порядок действий по самостоятельному оформлению задуманной перепланировки в квартире

Теперь, когда вы окончательно убедились в необходимости законного решения вопроса, рассмотрим, как правильно оформить перепланировку в квартире. Для этого нужно будет получить разрешение надзорных инстанций, а начать лучше с обращения в местную администрацию (муниципальный архитектурный отдел, территориальную жилищную инспекцию) для получения консультаций. Дело в том, что в разных регионах могут быть отдельные административные регламенты касательно узаконивания изменений в планировке жилых помещений и вам нужно изначально у них узнать, можно ли в вашем случае оформить перепланировку квартиры самостоятельно, и какие документы будут необходимы для решения вопроса.

Обязательно предстоит посетить БТИ и заказать выдачу технического паспорта на помещение, в котором планируются ремонтные работы с изменением внутренних конфигураций. Посмотрите образец его оформления, чтобы не сомневаться в полноте полученного документа.

Легализация перепланировки может проводиться двумя путями:

по эскизу. Это более простой вариант, к которому можно прибегнуть в случае незначительных изменений (без затрагивания несущих элементов, не приведших к изменению назначения помещения);
по проекту. Более длительный и трудоёмкий процесс, сопровождающийся разработкой проекта специалистами, получение отдельного технического заключения о допустимости изменений и т.д.

Чтобы оформить проект перепланировки квартиры, необходимо обратиться в проектную организацию. В готовый комплект проектной документации входит:

пояснительная записка;
чертежи помещения фактические (до изменений);
чертежи итоговые (после перепланирования);
фотомонтаж (это нужно в случае затрагивания фасадных частей здания);
экспликация (документ, содержащий таблицы с количественными, техническими и качественными характеристиками объекта);
лицензии.

Кроме составления проекта требуется согласование с органами надзора, а именно: с управляющей компанией (ЖЭК), горгазом, Роспотребнадзором, электросетями, пожарными, архитектурно-планировочным управлением.

Пакет собранных документов предстоит отнести в отдел местной администрации, перед этим нужно будет написать соответствующее заявление о согласии проживающих в данном помещении совершеннолетних членов семьи.

Образец заявления о согласовании перепланировки

В документе должны быть указаны:

Ф.И.О. собственника, его паспортные данные, адрес, телефон для связи;
данные о форме собственности (свидетельство о праве, договор найма);
суть прошения;
обязательства (провести все работы в точности по согласованному проекту, в конкретные сроки, с обеспечением доступа проверяющим по окончанию работ).

В приложении к заявлению следует перечислить подаваемые документы, реквизиты, отметку о наличии проекта, техпаспорт БТИ.

Также не забываем о необходимости получения письменных согласий всех соседей в случаях, если их будут касаться проводимые мероприятия.

Ответа придется подождать, на его предоставление законом отведено 45 рабочих дней. В нём будет дано согласие или отказ по объективным причинам. Если причиной отклонения просьбы стали небольшие недоработки и неточности, то после их устранения обращение можно будет повторить.

Если ответ положительный – можно нанимать бригаду строителей и приступать к реализации задумки. После того как оформлена перепланировка квартиры, в БТИ нужно обратиться самостоятельно для вызова представителя, который внесет поправки в техническую документацию на основании выполненных изменений. Далее оформляется новый Кадастровый паспорт и Свидетельство о праве собственности, т.к. в нем есть ссылка на номер действительного Кадастрового паспорта. Это особенно важно для случаев, повлекших изменение общей площади помещения.

Кадастровый паспорт на квартиру. Часть 1 Кадастровый паспорт на квартиру. Часть 2 Свидетельство о праве собственности

Оформление перепланировки посредством портала Госуслуг

Если вас заинтересовал вопрос о том, как быстрее оформить перепланировку квартиры самостоятельно без проекта по эскизу, по аналогичному проекту или с составлением собственного варианта через проектную организацию, то возможно вам подойдет следующий способ. Сегодня большинство проблем можно решить, не выходя из дома, воспользовавшись Единым порталом государственных и муниципальных услуг.

Алгоритм действий для того, кого интересует, как оформить перепланировку квартиры через Госуслуги, следующий:

регистрация в Личном кабинете на портале gosuslugi.ru;
внесение личных и контактных данных в предусмотренные электронные формы;
выбор соответствующей услуги (ищите «Согласование перепланировки»);
заполнение электронного заявления на оказание услуги с указанием точного адреса помещения;
прикрепление к заявлению скан-копий документов, необходимых для узаконивания изменений в помещении;
выбор проекта (это может быть подходящий вам типовой или же разработанный для вас проектной организацией, скан-копию которого следует подвязать к заявлению).

На рассмотрение заявки может пойти 20 дней. Если предполагаемая перестройка предусматривает затрагивание несущих конструкций, то в назначенное время на место прибудет специальная комиссия для решения по возможности и безопасности реализации вашей задумки. Обязательно нужно также получить техническое заключение.

После получения положительного решения, можно приступать к проведению ремонтных работ. После их завершения необходимо пригласить комиссию повторно для «сдачи» объекта (проверки точности соблюдения проекта, обеспечения доступа к инженерным коммуникациям). Если замечаний не будет, собственник получит:

соответствующий акт, правильно оформленный, содержащий требуемые данные и реквизиты;
обновленную техническую документацию БТИ.

Далее оформляется новый Кадастровый паспорт, а на его основании вносятся изменения в Свидетельство о праве собственности (производится замена).

Самовольная перепланировка – как решать вопрос?

Легализация уже произведенных работ с перепланированием квартиры – это процесс не менее сложный, а отягощает его возможность наложения штрафа на владельца жилья и то, что решение вопроса чаще всего происходит через суд. Если органами местной власти регламентирован процесс узаконивания произведенных владельцем помещения самовольных действий, то, скорее всего, вам понадобится пройти всю процедуру сбора документации и согласований, предусмотренных законным порядком. Разница будет только в том, что вызвать нужно будет представителя БТИ, который на плане в техпаспорте поставит красные отметки об уже произведенных изменениях. Разработка проекта, согласование органов надзора, получение письменных разрешений совладельцев (и соседей при необходимости) не отменяется.

В случае отказа местных органов, вы можете обратиться в суд и подать исковое заявление на сохранение в переустроенном виде жилого помещения (для начала ознакомьтесь с его формой и перечнем необходимых документов в виде приложения.

Согласно статье 29 ч.4 Жилищного кодекса, судебный орган вправе принять решение по сохранению изменений, если это не ущемляет права других граждан и не создает угрозы жизни иным жильцам дома. К заявлению прилагаются:

правоустанавливающая документация;
техпаспорт, выданный БТИ;
проект, составленный организацией, действующей легально;
согласование пожнадзора, горгаза, СЭС, электросетей, Роспотребнадзора;
квитанция об уплате госпошлины.

Сколько будет стоить оформление/узаконивание изменений

Сколько стоит оформить перепланировку квартиры – зависит от ряда факторов. Если самостоятельно собирать и согласовывать все документы, то процентов на 30-40 дешевле, чем при поручении процедуры специалистам, оказывающим юридическое сопровождение.

Читать еще: Где можно составить договор купли продажи квартиры?

При незаконной перестройке ко всем затратам добавляется штраф (не менее 2500 рублей), оплата госпошлины на подачу иска (200 рублей) и плюс услуги адвоката.

Как оформить перепланировку квартиры, самостоятельно или заплатить специалистам, изначально законным путём или задним числом, рискуя столкнуться с неприятными последствиями и дополнительными затратами – это уже решать только вам!

Правила и порядок оформления перепланировки в квартире

Право собственности на квартиру дает возможность хозяину распоряжаться имущественным объектом по своему усмотрению. Зачастую владельцы, желая сделать жилье более комфортным для проживания, организовывают в нем перепланировку. В ходе этой процедуры проводятся ремонтные работы, которые вносят изменения в план квартиры. При этом могут объединяться или разделяться комнаты, переноситься дверные проемы.

Многоквартирный дом является сложной системой, в которой объединены жилые и нежилые помещения, принадлежащие гражданам и организациям. При этом проект здания рассчитывается, исходя из требований к подобным постройкам, которые гарантируют безопасность для жильцов и их имущества.

При реализации индивидуального проекта перепланировки одной отдельно взятой квартиры нормы могут быть нарушены, что приведет к негативным последствиям, вплоть до обрушения всего здания. Поэтому законодательство РФ запрещает проводить реконструкцию объекта недвижимости самостоятельно. Работы должны быть организованы в строгом соответствии с проектом, который одобрит администрация населенного пункта.

Ограничения ремонтных работ для оформления

Собственник квартиры имеет право произвести следующие работы без согласования с компетентным органом и без подготовки проекта или эскиза:

косметический ремонт помещения. К подобным работам относится покраска стен, замена обоев, обновление интерьера без изменений в планировке помещения;
замену окон. При этом не должен изменяться вид фасада здания;
обустройство или замену встроенной мебели;
замену инженерных систем без изменений в изначальном проекте. При этом само оборудование должно быть аналогичным ранее установленному;
установку кондиционеров.
Жилищный кодекс запрещает производить следующие изменения:
если они изменяют условия проживания самого собственника или соседей в худшую сторону;
блокируют доступ к инженерным системам здания;
нарушают прочность конструкции многоквартирного здания и устойчивость несущих стен;
перекрывают или разрушают естественную вентиляцию;
если происходит полное разрушение несущих стен;
производится установка теплого пола, который будет питаться из общедомовой сети;
перенос стен, в результате которого образуется помещение площадью менее 9 квадратных метров;
перенос элементов отопительной системы в застекленную лоджию или балкон;
перенос стояков коммуникаций;
увеличение площади квартиры за счет общедомовых помещений, к примеру, лестничной клетки, чердака;
размещение санитарного узла над жилым помещением;
изменение внешнего вида фасада здания.

Остальные работы требуют согласования с администрацией. При этом перепланировка может быть сложная или простая. От ее вида зависит документ, который потребуется предоставить в архитектурный отдел. Если реконструкция простая, необходим эскиз. При проведении сложной перепланировки потребуется проект.

Виды перепланировки

К простой перепланировке относятся следующие виды работ:

заделка дверных проемов в несущих стенах;
обустройство проемов в перегородках, которые не являются несущими;
перенос или постройка межкомнатных перегородок.

К сложной перепланировке относят следующие переделки:

обустройство новых дверных проемов или их перенос в несущих стенах;
частичное разрушение несущей стены;
увеличение или уменьшение площади комнат;
объединение лоджии или иного помещения с другими комнатами;
объединение двух и более объектов недвижимости в один;
замену газовой кухонной плиты на электрическую;
перенос или обустройство нового санитарного узла;
объединение санузла;
перенос сетей электроснабжения.

Данные изменения в обязательном порядке должны быть согласованы с компетентным органом.

Порядок действий для оформления

Оформление перепланировки в квартире происходит по следующему алгоритму:

подготовка проекта в компетентной организации и сбор остальных документов;
подача документов в архитектурный отдел администрации населенного пункта;
ожидание решения экспертной комиссии;
получение разрешения на реализацию работ;
проведение ремонта в строгом соответствии с проектом или эскизом;
уведомление архитектурного отдела об окончании работ;
организация проверки сотрудниками жилищной комиссии;
получение акта приема работ по окончании проверки;
оформление нового технического паспорта на квартиру в БТИ или Ростехинвентаризации.

Перед тем как начинать ремонт, собственнику квартиры необходимо получить разрешение архитектурного отдела администрации населенного пункта. Для этого потребуется проект или эскиз, в зависимости от вида перепланировки.

Законодательство регламентирует нормы, согласно которым можно производить изменения в жилище. Их соблюдение обязательно. Для того чтобы учесть все требования, владельцу квартиры следует обратиться в организацию, которая специализируется на разработке подобных проектов. Компания должна состоять в СРО.

Сотрудники организации проконсультируют собственника о том, какие именно изменения можно реализовать, и составят проект с учетом пожеланий владельца и требований законодательства.

Необходимость согласования работ с администрацией регламентируется статьей 26 ЖК РФ. Для того чтобы получить разрешение, собственнику потребуется обратиться в архитектурный отдел и представить следующие документы:

заявление о проведении перепланировки. Оно составляется при обращении;
правоустанавливающий документ на квартиру. Последние изменения в законодательстве позволяют не предоставлять эту бумагу сотрудникам государственных и муниципальных органов, поскольку они имеют возможность запросить необходимые сведения самостоятельно. Но включение в пакет документации договора купли-продажи, дарения, свидетельства о наследстве, приватизации позволит сократить срок получения разрешения;
проект или эскиз, в котором отражены планируемые изменения. Документ должен быть оформлен в установленном законодательством порядке и выдан организацией, которая состоит в СРО;
техпаспорт на квартиру. Данную бумагу также предоставлять необязательно;
письменное согласие всех собственников квартиры;
письменное согласие всех прописанных в квартире, если она не приватизирована.

Изменения в законодательстве освобождают собственника от необходимости предоставления заключения органа по охране памятников истории и культуры, если объект недвижимости располагается в здании, которое является объектом культурного наследия.

Если собственников квартиры несколько, необходимо получить разрешение каждого. Если кто-либо из них не согласен с планируемыми работами, осуществить их не удастся.

Перепланировка в неприватизированной квартире производится с разрешения ее владельца – муниципального или государственного органа, с которым заключен договор социального найма.

Архитектурный отдел рассматривает заявление и документы в течение 45 дней. Далее он отправляет свое решение заявителю. Если согласие получено, можно начинать работы. Производить их необходимо в строгом соответствии с проектом или эскизом. По окончании работ нужно уведомить администрацию.

Сотрудники жилищной комиссии проверят соответствие реальной обстановки проекту и выдадут акт принятия работ. Если будут обнаружены отступления от проекта, их потребуется устранить.

Акт принятия работ необходимо передать сотрудникам БТИ, которые оформят новый технический паспорт на квартиру, учитывающий произведенные изменения.

Стоимость оформления перепланировки

Владельцу квартиры при оформлении процедуры придется потратиться:

на разработку проекта или эскиза. Стоимость составления начинается от 4 000 рублей и зависит от сложности и объема планируемых работ;
оформление нового технического паспорта в БТИ. Государственная пошлина составляет 1 200 рублей;
оплату строительных материалов и работ.

Объем денежных затрат будет зависеть от сложности работ, региона, в котором расположена квартира.

Ответственность за самовольную перепланировку

Законодательство РФ регламентирует ответственность для собственника, который реализовал незаконную перепланировку. Ее вид будет зависеть от последствий, которые вызвали ремонтные работы.

Нужно учитывать, что производимые изменения могут быть опасны для жизни самого владельца квартиры, его соседей. Они могут повлечь порчу имущества. Весь ущерб здоровью и собственности других лиц может быть взыскан с гражданина, который произвел незаконную перепланировку.

Также владелец квартиры столкнется со следующими проблемами:

Административный штраф в размере от 2000 до 2500 рублей за проведение незаконной перепланировки согласно статье 7.21 КоАП.
Несогласованная перепланировка в муниципальной квартире может стать основанием для расторжения договора соцнайма. Также жильцам будет запрещено ее приватизировать до тех пор, пока они не приведут недвижимость в первоначальный вид.
Росреестр не зарегистрирует сделку с квартирой, в которой была проведена перепланировка с изменением ее площади. В остальных случаях регистрация возможна по согласованию с покупателем, но при этом владельцу недвижимости придется сделать значительную скидку, чтобы ее продать.
При наличии серьезных нарушений во время незаконной перепланировки собственник может быть лишен права на квартиру. В таком случае недвижимость будет продана на торгах. С вырученной суммы будет компенсирован ущерб, причиненный третьим лицам и их имуществу.

Если собственник произвел перепланировку без согласования с компетентным органом, ему необходимо ее узаконить или устранить произведенные изменения за свой счет.

С чего начать перепланировку квартиры?

Перед началом перепланировки необходимо:

Определить не была ли выполнена перепланировка в квартире до Вас;
Изучить нормы и разработать новую перепланировку квартиры, чтобы она ничего не нарушала;
Получить разрешение на ремонт;
Выполнить ремонт;
Осуществить приёмку перепланировки;
Получить новые планы БТИ на квартиру;

Многие начинают осуществление перепланировки своей квартиры непосредственно с ремонта. Однако по закону начинать перепланировку квартиры можно только получив на нее соответствующее разрешение, то есть проведя предварительное согласование перепланировки. Особенно это актуально для вторичного жилья, где раздраженные шумом соседи очень часто пишут жалобы и у собственника возникают проблемы. Да и в новостройках управляющие компании часто не дают осуществлять ремонт без предоставления распоряжения Жилищной инспекции.

С чего начать перепланировку?

План БТИ в черных линиях

Для того, чтобы определить не была ли произведена в квартире перепланировка до Вас, необходимо иметь план БТИ квартиры в чёрных линиях (пример на рисунке вверху). К сожалению, некоторые продавцы квартир идут на обман и делают черно-белый ксерокс поэтажного плана БТИ квартиры с красными линиями, которые обозначают несогласованные изменения. Таким образом, красные линии превращаются в черные и маскируют несогласованную перепланировку (пример на рисунке). Будьте внимательны, такие планы содержат штампик “Разрешение на произведенное переоборудование не предъявлено”. Причем, он может быть плохо заметен. Итак, необходимо взять план БТИ в черных линиях и пройтись по квартире, посмотрев были ли уже произведены какие-либо изменения.

Для новостроек “свободной планировки” иногда всё помещение квартиры может быть обозначено жилой комнатой или только выделены зоны санузлов и кухни (пример на рисунке). Тогда важно взять план с печатью у автора проекта дома, на котором будут видны коридоры, комнаты и так далее.

Ксерокс БТИ в красных линиях

Итак, мы получили исходные данные, которыми пользуются все согласующие органы: план БТИ в черных линиях для вторичного жилья, и план БТИ и, возможно, план архитектора для новостроек. Теперь можно детально проработать планировку будущей квартиры. На этом этапе важно, чтобы будущая планировка квартиры не нарушила никаких строительных, санитарно-гигиенических и правовых норм. К сожалению, таких норм существует очень много, а потому рассмотреть все варианты здесь не представляется возможным. Наиболее распространенные случаи рассмотрены в статье незаконная перепланировка. Лучше всего, прежде чем начать перепланировку квартиры обратиться к специалисту, который проверит Вашу будущую перепланировку на соответствие всем нормам и правилам.

Типичный план БТИ в новостройке

Конечно, обычно собственник хочет начать перепланировку квартиры как можно быстрее, чтобы его квартира не простаивала пока она согласовывается, тем более, что этот процесс занимает несколько месяцев. Мы рекомендуем делать ремонт и заниматься согласованием параллельно. Главное здесь, это быть уверенным, что реализуемая перепланировка не нарушает никаких норм и будет согласована. Если кто-то пожаловался из соседей, то никого в квартиру не впускать, говоря что Вы осуществляете косметический ремонт, который не требует согласования. Пока на Вас пожалуются в жилищную инспекцию, пока оттуда выйдет инспектор, пока он получит доступ в квартиру, то перепланировка уже будет согласована. К тому же, если к тому моменту документы будут сданы в жилинспекцию, то оттуда даже никто и не выйдет. Единственное, повторюсь, надо быть уверенным, что осуществляемая перепланировка законна, чтобы не пришлось переделывать ремонт. Поэтому лучше всего обратиться за согласованием перепланировки к специалисту, который знает все нормы и правила ее согласования.

В завершение статьи рекомендуем Вам к прочтению статью о том, как оформить перепланировку.