Как продать долю в коммунальной квартире?

Как переехать из коммунальной квартиры в отдельное жилье. Часть 1.

Санкт-Петербург – город уникальный. Нигде в России нет такого количества коммунальных квартир, как у нас. Есть квартиры, состоящие из 17 и даже 19 комнат. Количество сособственников, проживающих в таких квартирах гораздо больше, чем количество комнат, так как у одной комнаты может быть несколько собственников.

Имеет смысл разделить два понятия: комната и доля

То, что в нашем городе принято называть комнатами, является как раз долями. Обычно, продавая комнату, собственник продает, например, 17/86 долей квартиры, предполагая, что на эти 17 долей приходится его комната, площадью 17 квадратных метров. Однако, это заблуждение. Собственник 17/86 в коммунальной квартире владеем долями во ВСЕХ помещениях этого объекта: во всех комнатах, на кухне, в коридоре, ванной и в туалете.

Комната, как отдельный объект недвижимости имеет совершенно иной юридический статус. Чтобы доли превратились в комнату, нужно, чтобы все собственники этой квартиры пошли к нотариусу и в добровольном порядке подписали договор об определении права пользования. Только после этого, каждый собственник получит отдельный объект недвижимости – комнату, а кухня, туалет и коридор станут местами общего пользования.

Первым делом стоит определить что вам принадлежит: доля или комната?

Зачем нужны эти действия?

А вот тут мы переходим к самому интересному. Комнату продать гораздо проще, чем долю. Например, по действующему законодательству, использовать материнский капитал для покупки доли, за исключением последней доли нельзя, а для покупки комнаты можно. К сожалению, приходится признать, что 90% всех продаваемых на рынке Санкт-Петербурга комнат, в действительности являются долями. После того, как мы определились с юридическими понятиями, имеет смысл ответить на вопрос: как продать долю?

Как продать долю?

Для ответа на этот вопрос, нужно, прежде всего, определиться, для чего мы ее продаем. Если цель продажи получение денег, то это одна ситуация. Она очень простая и понятная. Если цель продажи – покупка другого объекта, так называемая встречная покупка, то это сложнее. Как правило, средств от продажи долей не хватает, для покупки квартиры. Для увеличения суммы, существует несколько финансовых инструментов. Помимо полученных от продажи наличных денег – это ипотека и субсидии. Ипотеку пока опустим и поговорим о субсидиях.

Наиболее распространенные субсидии – это субсидии на улучшение жилищных условий и субсидии на расселение коммунальных квартир. Субсидия на улучшения жилищных условий бывает как индивидуальная, то есть выделяется одному собственнику, так и коллективная, которая выдается нескольким собственникам, как правило, на семью. Сумма рассчитывается государством и составляет от 300 000 рублей до миллиона, с небольшим.

Как получить субсидию?

Для получения данной субсидии нужно соответствовать определенным параметрам. Такими параметрами являются нахождение на общегородской очереди, а также надо иметь отношение к одной из льготных категорий граждан. Льготниками в соответствии с действующим законодательством признается житель многокомнатной (свыше пяти комнат) коммунальной квартиры, молодые семьи, а также граждане, работающие в бюджетной сфере. Точную сумму субсидии, сроки предоставления и иные условия, нужно узнавать в Горжилобмене.

Выше мы объяснили разницу между комнатой и долями, для чего нужно юридически оформить свою недвижимость в статус «комнаты», определили цели продажи и узнали, как можно увеличить сумму покупки будущей квартиры за счет субсидий. Но теперь возникли другие, немаловажные вопросы:

Как оформить такую сделку?

Об этом и многом другом читайте в нашей следующей статье. Если у вас все же есть вопросы, ответы на которые вы хотите узнать от профессионала, звоните и наши специалисты, несомненно, помогут вам.

Гаврилов Михаил Эдуардович
Исполнительный директор ЦАН

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

На комнаты в коммуналках имеется свой спрос. Это достаточно простой способ обзавестись собственной жилой площадью за достаточно небольшой бюджет. Но и продать ее нужно грамотно, соблюсти все нормы закона, чтобы сделка не была оспорена.

Продажа комнаты в коммунальной квартире в 2020 году подчиняется особым правилам. Предварительно нужно выяснить, можно ли произвести отчуждение имущества. Для этого комната должна быть приватизирована, т.е. владелец зарегистрировал свои права на жилье, подтверждая право собственности выпиской из ЕГРН.

Вторым обязательным моментом является согласие собственников других комнат на продажу в коммунальной квартире, поскольку они обладают преимущественным правом выкупа комнаты.

Чтобы сделка состоялась и была законной, необходимо руководствоваться нормами следующих документов:

1. Жилищный кодекс в ст. 41 и 42 устанавливает, что общие помещения в коммунальной квартире (кухня, туалет и т.д.), которые используются для обслуживания всех комнат, принадлежат всем собственникам квартиры на правах общей долевой собственности и не могут быть выделены в натуре. Поэтому продавцу следует понимать, что с мнением соседей придется считаться.
2. Гражданский кодекс ст. 250 закрепляет преимущественное право выкупа комнаты владельцами других комнат и помещений в коммунальной квартире. Только при их отказе появляется возможность продать комнату посторонним гражданам.
3. Статья 42 Закона о государственной регистрации недвижимости № 218-ФЗ обязывает к заявлению о переходе права собственности приложить документальное подтверждение оповещения всех соседей о желании продать комнату.

Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире в 2020 году

Продавцу перед совершением сделки по продаже своей доли в коммунальной квартире потребуется собрать следующие документы:

• удостоверение личности;
• правоустанавливающие документы, на основании которых зарегистрировано право собственности (договор приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.);
• выписка из ЕГРН;
• документы из БТИ: технический паспорт с экспликацией и поэтажным планом (в случаи покупки с ипотекой);
• уведомление всех собственников других комнат в квартире о реализации своего преимущественного права на выкуп комнаты (если она продается третьему лицу);
• документ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
• справка о гражданах, зарегистрированных в комнате;
• нотариальное согласие супруга на продажу комнаты, если она находится в совместной собственности;
• согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников комнаты несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин;
• нотариальная доверенность, если интересы собственника представляет доверенное лицо.

Согласие соседей на продажу комнаты в коммунальной квартире

Обязанностью продавца является уведомить остальных жильцов коммунальной квартиры о продаже своей комнаты, это зафиксировано в ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, поскольку они имеют преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире. Порядок реализации такого права установлен ст. 250 ГК РФ.

Передается извещение о продаже комнаты:

• гражданам — собственникам других комнат, если они приватизированы;
• в орган опеки и попечительства, если соседом является недееспособный гражданин;
• в муниципалитет, если комнаты не приватизированы.

Оповестить владельцев соседних помещений возможно любым из удобных способов, гарантирующих получение уведомления:

• заказным письмом с уведомлением;
• лично с простановкой даты и подписи на втором экземпляре, через нотариуса.

Оповещение через нотариуса используется в следующих случаях:

• сосед длительно отсутствует и место его фактического пребывания неизвестно;
• собственник комнаты проживает за пределами РФ;
• соседи отказываются от получения извещения.

Если же нотариусом отправленное уведомление останется безуспешным, то в качестве доказательства, что Вы предприняли все меры, выдаст подтверждающий документ.

В результате продать комнату возможно:

• любому из соседей, изъявившему желание приобрести ее за озвученную цену;
• третьему лицу, если все соседи оформили отказ от покупки или не ответили на извещение и срок ответа вышел. Срок для ответа составляет 30 дней от даты получения уведомления (в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ). Если же адресат уклонился от получения документа, то срок отсчитывается от даты возврата письма в почтовое отделение.

Игнорировать оповещение соседей ни в коем случае нельзя. При несоблюдении процедуры сделка не будет зарегистрирована или может быть обжалована в суде.

Образец уведомления соседям о продаже комнаты в коммунальной квартире

В уведомлении необходимо указать:

• ФИО продавца (полностью);
• характеристики продаваемого жилого помещения (указать, что объектом является комната в коммунальной квартире, ее кадастровый номер, площадь и иные уточняющие сведения);
• цену жилья на свое усмотрение (запрещено снижение ее при продаже постороннему лицу);
• предложение о покупке помещения;
• информация о том, что законом предусматривается 30-девный срок на принятие решения;
• контактные сведения для связи с продавцом.

Нужен ли нотариус при продаже комнаты?

При продаже комнаты в коммунальной квартире может потребоваться помощь нотариуса в следующих вопросах:

• направление соседям извещения о реализации их преимущественного права на выкуп помещения (например, в случае их категорического отказа от получения, именно так станет возможным доказать, что предприняты все способы оповещения);
• оформление отказов от выкупа комнаты;
• удостоверение договора купли-продажи комнаты.

В общем порядке договор о продаже комнаты, которая принадлежит гражданину по праву личного владения и имеет свой кадастровый номер, не требует нотариального заверения. Стороны могут только обратиться к нотариусу по обоюдному согласию для проверки сделки и ее удостоверения.

Следует учитывать, что продажа долей квартиры попадает под случай, который необходимо присутствие нотариуса. Поэтому при указании в договоре купли-продажи доли в праве на места общего пользования придется обращаться за нотариальным удостоверением. Чтобы этого избежать в договоре указывайте информацию только о комнате. Так как доля общего пользования в коммунальной квартире переходит при покупке комнаты автоматически.

Для сделок по продаже комнаты в коммуналке, находящейся в общей долевой собственности, в 2020 году договор может быть оформлен в простой письменной форме при условии, что все владельцы долей отчуждают их в рамках одного договора. Т.е. в случае, когда комната зарегистрирована за несколькими собственниками, все они должны быть поименованы в одном договоре со стороны продавца. Иначе сделка должна быть оформлена нотариально (ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

Не требуется оформления договора у нотариуса при владении комнатой супругами на правах общей совместной собственности и в случае выделенной доли в общем имуществе коммуналки.

Этапы проведения продажи комнаты в коммунальной квартире

Порядок действий продавца комнаты в коммуналке сводится к следующей схеме:

1. Найти покупателя и обговорить с ним условия сделки. Обязательно сообщить, что это лишь комната в коммунальной квартире, т.е. проживание будет с соседями.
2. Установить цену на комнату самостоятельно или на основании оценки, произведенной специализированной организацией.
3. Направить владельцам других комнат в квартире уведомление о том, что им предоставлено первоочередное право выкупа жилого помещения. Указать в уведомлении стоимость комнаты. Если купить помещение изъявляют желание несколько соседей, то Вы вправе продать его за лучшую цену из предложенных. Тут возникает принцип аукциона.

В случае, когда комната продается одному из соседей, представлять доказательства об уведомлении соседей в орган Росреестра не требуется.

1. Получить от соседей письменный отказ от приобретения комнаты или дождаться истечение 30-дневного срока, который отводится на принятие решения. Если срок прошел и никто из соседей не выявил желание купить комнату, продавец вправе продать ее любому стороннему покупателю, но по цене не ниже указанной в уведомлении.

В случае продажи комнаты третьему лицу в Росреестр потребуется представить письменные доказательства о том, что все соседи были оповещены. При неудачной попытке вручения нужно приложить квитанции о направлении корреспонденции.

Договор на продажу комнаты в коммунальной квартире

В зависимости от того, выделена или нет доля в местах общего пользования, составляется договор купли-продажи. Продажа долей требует обязательной нотариальной формы, в ином случае достаточно оформить в простой письменной форме. Обязательными реквизитами договора являются:

• дата и место совершения сделки;
• сведения об обеих сторонах с указанием ФИО без сокращений, паспортных данных и адреса регистрации;
• описание предмета договора – комнаты в коммунальной квартире с указанием характеристик, дающих возможность точно идентифицировать ее среди прочих подобных;
• цена по договору – стоимость комнаты;
• в случае, когда имеются лица с правом пользования или пожизненного проживания в жилье, это обязательно фиксируется в договоре.

Остальные условия, такие как порядок оплаты, порядок и сроки передачи комнаты, права и обязанности сторон, являются обеспечением баланса интересов сторон сделки. Дополнительно можно указать прочие моменты, фиксирующие устные договоренности.

Договор обязательно подписывается обеими сторонами сделки.

Сделка: как правильно продать долю в квартире

Продажа-покупка доли в квартире – тема популярная у граждан. Так или иначе, многие из нас владеют какой-то частью жилища, которое когда-то было приватизировано, куплено, досталось в наследство. И кое-кому приходит голову идея запустить эту собственность в оборот.

Сегодня «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» будет разбираться – что такое доля, зачем ее продают и покупают, каковы особенности продажи доли, и какие мошенничества существуют в этой сфере.

Не в квартире, а в праве собственности!

Для начала давайте разберемся с понятиями. Как справедливо замечает независимый эксперт, юрист по недвижимости Евгений Страхов термин «доля в квартире», – некорректен. Вернее, такого термина вообще нет, это, товарищи, наш с вами жаргонизм.

«Соответствующее закону название – доля в праве собственности на квартиру, иными словами часть права собственности на квартиру. Доля выражается в виде дроби. Долю в праве собственности нельзя увидеть или «подержать в руках»«, – объясняет эксперт. То есть, если человек владеет некоей доле в квартире, это вовсе не означает, что он – собственник одной из комнат, нет!

Тогда как? Оксана Мягкова, юрист вторичного отделения агентства «Азбука Жилья» объясняет буквально на пальцах. «Что бы было понятнее: предположим, возникло наследство у двух наследников на трехкомнатную квартиру. Соответственно, у каждого наследника возникает право собственности – по ½ доле на квартиру. Это право собственности на ½ в трехкомнатной квартире, это право собственности на ½ в одной комнате, право собственности на ½ во второй и третьей комнатах, право собственности на ½ ванной, туалета, кухни, коридора, эта ½ доли каждого никак не выделена, и не является определенными комнатами в квартире».

Но если доля определена и выделена, то ее «пощупать» можно. Опять же для ясности – небольшой экскурс в историю приватизации (откуда, собственно, и полезли эти доли) устраивает нам Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». Эксперт напоминает, что в свое наши граждане приватизировали квартиры по-разному. Одни семьи оформляли квартиру в долевую собственность (с определением доли каждого из собственников), другие – как правило, супруги – в совместную (без определения таких долей). В обоих вариантах собственники сообща владеют и пользуются имуществом.

Сами же доли тоже бывают двух видов: выделенные в натуре (отдельные комнаты) и идеальные (когда площадь квартиры делится на число владельцев). В первом случае – с комнатами – все предельно ясно с фактическим разделением площади между собственниками, а во втором все гораздо сложнее. «Если между владельцами есть взаимопонимание, то они могут самостоятельно разделить жилое пространство между собой, закрепив договоренность письменным соглашением. А если соседи конфликтуют и не могут решить, кто в какой комнате будет жить, определение порядка пользования квартирой, как правило, происходит через суд», – комментирует Мария Литинецкая.

Ну, и остается добавить, что всем этим проблемам посвящена 16-я глава Гражданского кодекса РФ – «Общая собственность».

Кто и зачем продает доли

Как понятно из предыдущей главки, собственниками долей люди становились в результате приватизации. «Счастливыми обладателями» доли можно оказаться и другими способами: при наследовании, в результате дарения, раздела имущества (при разводах). Эти люди и стремятся продать свои доли, так сказать, «монетизировать» право на метры.

Чаще всего их продают наследники. Распространенная ситуация: уходят из жизни пожилые родители, их взрослые дети давным-давно живут отдельно со своими «половинами» и собственным потомством. Жить в квартире родителей они не собираются, и самый нормальный вариант, квартиру продать целиком (не по долям), а деньги разделить в соответствии с долями. Именно так и советуют поступать риелторы: Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» подчеркивает, что продажа квартиры целиком выгоднее, чем «по частям»: сумма, полученная от продажи полноценной квартиры, будет больше, чем общая сумма проданных по отдельности долей. Да и подозрений со стороны покупателей такая сделка не вызовет, так что надо стараться прийти именно к такому решению, даже если у наследников какие-то конфликты между собой.

«Иногда реализация доли превращается в желание насолить тем, кто остается проживать в квартире. Здесь может быть целый клубок разногласий, и в каждом случае необходим свой подход, – рассказывает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. – В одной из тяжелых ситуаций мы помогли женщине продать свою долю и переехать в однокомнатную квартиру в Подмосковье: другие владельцы долей в квартире продали свою недвижимость, и клиентке пришлось делить жилплощадь с чужими людьми». М-да, страшный сон -оказаться в однушке с каким-нибудь непросыхающим дяденькой…

Как правильно продать долю

Справедливости ради надо сказать, что против описанной выше ситуации существует защитный механизм, ему посвящена статья 250 Гражданского кодекса РФ. Это преимущественное право покупки, которым наделяются все сособственники. Продавец доли в квартире должен предложить владельцам остальных долей его «часть» выкупить. Если в течение месяца они этого не сделают, то тогда он может выставить свое хозяйство на рынок.

Но уважающие себя агентства недвижимости не за каждую сделку с долями возьмутся. Самый для них предпочтительный вариант – когда долю можно выделить, превратить ее в отдельную жилую комнату с правом проживания и тогда искать покупателя.

Если, допустим, в коммунальных квартирах имеется возможность выделить в натуре отдельную комнату, то в квартире, где много сособственников, такая процедура очень затруднительна как юридически, так и по факту, – поясняет Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»). Для того, чтобы разделить лицевые счета и признать квартиру коммунальной, существуют определенные нормы, в том числе по СНИПам, которые налагают обязательства, например, по площади кухни (она должна быть не меньше 6 кв.м), по количеству газовых или электрических плит и т.д. Поэтому не из каждой квартиры можно сделать коммунальную. Однако если все нормы соблюдены, и доля соответствует размеру комнаты, которую можно выделить как отдельный объект собственности – то сделка «чистая», законная, и в агентствах помогут с продажей.

Долю можно не только продавать, но и завещать, дарить, отдавать в залог (но на ипотечный кредит рассчитывать не следует, банки с долями связываться не любят).

В рыночном обороте вращается и другой «долевой» товар, – идеальные доли, невыделенные в натуре, и в основном, это «мизерные» доли или «микродоли» (1/10, 1/20, 1/30, 1/40). Их продажей и покупкой порядочные риелторские агентства не занимаются: этот бизнес, прямо скажем, мутноват

У обывателя существует представление, что купив вот такую малопонятную долю, он сможет законным образом получить регистрацию или даже вселиться в квартиру, пользуясь своим правом собственника. Это еще бабушка надвое сказала.

Вселение, регистрация, порядок пользования: сплошные проблемы

Юрист Евгений Страхов еще раз подчеркивает – чтобы приобретателю доли иметь возможность вселиться и проживать в квартире, необходимо, чтобы размер доли соответствовал отдельной комнате. Это подтвердил Верховный суд РФ, который 3 декабря 2013 года вынес соответствующее определение (№ 4-КГ13-32), отказав во вселении собственнику 1/40 доли в однокомнатной квартире площадью 37,4 кв. м. Верховный суд посчитал, что эта 1/40, которая соответствует 0,5 кв. м., не может являться самостоятельным объектом жилищных отношений. Говоря по-простому, на 50 квадратных сантиметрах жить невозможно!

Кроме того, Верховный суд сделал несколько важных выводов, которые следует зарубить на носу всем, кто хочет купить долю.

Первое – участник общей долевой собственности на жилое помещение «не обладает безусловным правом на вселение» в эту квартиру и на проживание в ней.

Второе: сможет ли собственник доли поселиться в квартире, «зависит от размера его доли в праве собственности на это жилое помещение и соглашения собственников».

Третье: если все собственники долей никак не договорились, соответствующего соглашения не заключили, то тогда этому стремящемуся вселиться в квартиру гражданину придется обращаться в суд. Суд и определит порядок пользования квартирой и предоставит каждому из собственников в пользование жилое помещение, соразмерное его доле.

«Понятно, что никакого порядка пользования, например, в однокомнатной квартире между двумя и более сособственниками определить невозможно. А, между двумя сособственниками в двухкомнатной квартире это возможно», – подчеркивает Евгений Страхов.

Ну и прописаться гражданину на этих 50 см. легально вряд ли удастся, особенно в свете борьбы с «резиновыми» квартирами. «При прописке органы УФМС исходят не из доли, а из площади, какую эта доля составляет от квартиры в целом, – поясняет Елена Щепкина, ведущий аналитик ГК «Премьер». – Для законной прописки, доля в квартире должна по площади быть не менее 6 квадратных метров на одного человека. В противном случае, можно попытаться решить проблему прописки через суд». И мы можем серьезно усомниться, что суд встанет на сторону «истца».

Для чего покупают доли

Короче говоря, доля – покупка странная, за исключением только одного варианта, описанного нашими экспертами выше – когда доля соответствует комнате в квартире, и ее можно выделить. Ну а зачем какая-то одна четвертая в однушке или одна пятидесятая? Частично наши эксперты уже ответили на этот вопрос, но мы еще раз расставим точки над «i».

На взгляд редакции журнала www.metrinfo.ru, среди приобретателей долей есть профессионалы (в основном это частные риелторы), жулики и «лохи», извините, конечно, за последнее выражение.

Профессионалы приобретают долю, чтобы выкупить всю квартиру и ее продать. Для того же самого долю приобретают и жулики, но добиваются они своего чудовищными методами. Им не страшны ни суды, ни конфликты с соседями (наоборот, скандалы и даже драки им даже выгодны!) они покупают долю, чтобы вселиться всеми правдами и неправдами и заставить остальных собственников продать свои доли. Создаются все условия для выживания, – комментирует Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне, в итоге другие сособственники продают свои доли по заниженной цене. «Экономическая выгода состоит в том, что рыночная стоимость всей квартиры превышает стоимость долей. Этот сегмент рынка не очень «чистый», поэтому крупные агентства недвижимости такого рода сделками не занимаются», – еще раз предостерегает эксперт.

Спекуляции с долями – это тоже цель. «За продажу доли в квартире с удовольствием возьмется частный риелтор. Часто риелторы выкупают эти доли за свои деньги, чтобы в дальнейшем перепродать за бОльшие. Для частных риелторов доли в квартирах – это очень ликвидный товар», – говорит Елена Щепкина (ГК «Премьер»).

Кто-то покупает долю, чтобы получить регистрацию. Насколько оно выгодно, – читайте определение Верховного суда. Может случиться так, что долю купите, а вас не зарегистрируют.

Кому-то надо «закрепиться» на хоть какой-нибудь жилплощади, но со вселением опять-таки проблемы – от бытовых (тех же скандалов) до юридических. Вновь отправляем к определению Верховного суда, делайте выводы.

Чего следует беречься покупателям

Рынок долей – питательная среда для негодяев всех мастей. Мы попросили наших комментаторов привести примеры распространенных обманов.

Первое, лежащее на поверхности. Покупатель может думать, что он покупает комнату, а на деле оказывается, что он приобрел невыделенную долю, и ему придется договариваться с сособственниками о порядке пользования квартирой, судиться.

Кроме того, «грязные сделки» связаны с манипуляциями преимущественным правом покупки, которым обладают сособсвенники. Так вот, как предупреждает Елена Щепкина, если собственники оставшихся долей докажут, что им была предложена цена более высокая, чем та, за которую доля была продана посторонним покупателям, то через суд сделку могут посчитать незаконной.

Распространенная хитрость, к которой прибегают продавцы долей, связана с обходом права преимущественной покупки. Сделать это просто: долю можно взять и как бы подарить. То есть на самом деле деньги с покупателя взять, но оформить все договором дарения. Но если недовольные собственники оставшихся долей докажут в суде, что на самом-то деле долю не подарили, а продали, то суд сделку признает недействительной.

Другое последствие такого вот «подарочка», на которое указывает Мария Литинецкая («Метриум Групп»): если покупатель вдруг решит расторгнуть сделку, то уплаченные деньги будет очень сложно вернуть даже в судебном порядке, так как «договор по дарению носит безвозмездный характер и денежные операции, если они и были, нигде не фиксируются».

Резюме журнала www.metrinfo.ru

Закончим мы статью словами нашего эксперта Вадима Рубцова, ведущего специалиста компании «Русский дом недвижимости»: «Покупка доли – это «кот в мешке»«! Короче, граждане, уважаемые, не связывайтесь вы с этими долями. Это же как лотерея, оставьте сей бизнес спекулянтам, пусть друг друга обводят вокруг пальца. Берегите деньги и нервы.

Коммунальная сделка: что нужно знать перед покупкой комнаты в квартире

Коммунальных квартир в Москве осталось относительно немного — около 4% от жилого фонда Москвы. Однако они пользуются спросом как одни из самых бюджетных вариантов для покупки первого жилья в столице или для разъезда с родственниками.

Комната — объект специфический, со сложной технологией продажи. Купить ее несложно, но процесс последующей продажи может оказаться долгим и непростым. «РБК-Недвижимость» расспросила экспертов рынка о предложениях и ценах на московские комнаты, а также о том, какие сложности могут возникнуть при сделках с такими объектами.

Предложение комнат в Москве

Большая часть коммунальных квартир сосредоточена уже не в историческом центре, где процесс расселения коммуналок начался в 1990-е и близок к завершению, а в бывших рабочих районах юга и востока Москвы. По данным ЦИАН, больше всего комнат в реализации сейчас находится в муниципальных районах Бирюлево Восточное, Текстильщики, Лефортово, Южнопортовый, Орехово-Борисово Южное. Эти коммуналки появились в советское время как жилье для сотрудников крупных промышленных и транспортных предприятий.

Объявления о продаже комнат составляют 2,5% от общего предложения на московском вторичном рынке. Доля таких объектов начала снижаться, поскольку коммунальные квартиры постепенно уходят в прошлое, и случаи, когда хозяева полноценной квартиры решают продавать ее по частям, стали редкостью.

«Наоборот, набирает обороты тенденция, когда собственники комнат продают коммунальную квартиру целиком с последующим разделом денег, — рассказал директор федеральной риелторской компании «Этажи» Евгений Затонский. — В ближайшие два-три года это может привести к снижению количества предложений. Но комнаты как вид вряд ли исчезнут полностью — ведь не у всех есть возможность купить квартиру. А комната — самый доступный способ получить собственное жилье».

Кто покупает жилье в коммуналках

Спрос на комнаты есть, отмечают риелторы. Чаще всего их покупают либо приезжие, которым нужно закрепиться в Москве, но нет средств на квартиру, либо московские семьи, которые разъезжаются.

«Основная целевая аудитория покупателей — те, кому не хватает на однокомнатную квартиру, но нужно решить жилищный вопрос сразу и именно в этом районе столицы, — рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. — Для них аргументы, связанные с возможностью купить студию в новостройке в другом районе, как правило, не актуальны. Да и уровень цен на комнаты все же на 20–25% ниже, чем на самые доступные студии в апартаментных комплексах».

Сценарий, когда квартира покупается не сразу, а отдельными комнатами, сейчас уже мало распространен, отмечает эксперт. Самые интересные многокомнатные коммуналки в центре уже давно раскуплены и превращены в дорогие квартиры для обеспеченных москвичей (в то, чем они, собственно, и являлись при строительстве доходных домов в начале ХХ века).

По какой цене можно купить комнату

Средняя цена комнаты в Москве составляет 3,05 млн руб. Разброс цен на этом рынке меньше, чем среди полноценных квартир. Самые дорогие комнаты предлагаются в доходных домах в пределах Садового кольца (до 15 млн руб. в арбатских переулках), а самые дешевые лоты — в Новой Москве по цене 0,9 млн руб.

Стоимость комнат в Москве​

Есть определённая форма составления такого извещения или как? Отвечать они мне должны тоже в письменной форме? Объясните пожалуйста

Определенной формы нет, но в письменном предложении должно быть четкое указание на стоимость. Можно кстати обратиться к юристу или даже в Росреестр, они могут подсказать. Если в течение месяца с момента получения предложения ответа не будет или будет письменный отказ, можете продавать иным лицам, но по цене не ниже той, что была в предложении.

А как я докажу какого числа я отправил извещение? И как вообще я должен это сделать,отправить письмо по адресам этих комнат?

И ещё один вопрос,а могу я вообще подарить кому нибудь свою долю или для этого тоже нужно будет всех извещать?

Иванов Иван Иванович
Город Чебоксары, улица Ивана Ивановича дом 1,квартира 1

Настоящим извещаю Вас в том, что я, Иванов Иван Иванович, проживающий по адресу: Город Чебоксары, улица Ивана Ивановича дом 1,квартира 1, паспорт серии 1111 № 111111, выдан “1” января 1999 г. Отделом УФМС РФ по ЧР в городе Чебоксары, продаю принадлежащую мне долю, равную ½ в праве общей собственности на комнату, расположенную по адресу: город Чебоксары, улица Петра Петрова дом 1
за 100 000 (сто тысяч) рублей.

Отчуждаемая доля принадлежит мне на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 01.01.2007г., выданное Сидоровой С.С., нотариусом нотариального округа: города Чебоксары Чувашской Республики, зарегистрированное в реестре за № 11-1111.
Предлагаю Вам воспользоваться преимущественным правом покупки в соответствии со ст. 250 ГК РФ. Заранее сообщаю Вам о том, что я не соглашусь снизить цену, предоставить отсрочку или рассрочку платежа.

“1”июля 2012 г.
Подпись Иванов

Если извещение составлю таким образом оно будет правильным или нет? Или в основании писать свидетельство о государственной регистрации права?

Как продать коммунальную квартиру (комнату в коммуналке)

Большинству россиян, не переступившим порог тридцатилетия вообще не известно, что такое «коммуналка», а те из граждан, кто застал времена бывшего Советского Союза, вспоминают это «наследие» социалистического общества – кто с ностальгией, а кто-то с ужасом.
Современное жилищное и гражданское законодательство прямо препятствует разделению существующих квартир на доли, которые рассматриваются в качестве самостоятельных предметов купли-продажи. Это вполне объяснимо и логично.
Тем не менее, в составе жилого фонда, по различным оценкам риелторов , в свободной продаже доля коммунального жилья (комнат в многоквартирных квартирах) составляет около 6%. Особенно много такого жилья в крупных городах, имеющих жилые дома старой застройки, возрастом 50 и более лет.
Несмотря на небольшой объем в структуре жилой недвижимости и значительные сложности, связанные с продажей/покупкой коммунального жилья, спрос на него остается стабильным, так же как и структура покупателей, которых, при всем неудобстве пользования таким жильем, интересуется именно комната, а не вся квартира целиком.
Рассмотрим некоторые нюансы, связанные с продажей/покупкой коммунальной квартиры.

Что такое «коммуналка»

В современном понимании коммунальное жилье – одна из разновидностей долевой собственности, при которой каждый из участников имеет самостоятельный выделенный лицевой счет и оплачивает коммунальные услуги в зависимости от площади жилого помещения, которое он занимает в квартире, и доле потребленных энергоресурсов (электричество, водоснабжение, отопление, водоотведение) определяемых индивидуально для каждого из собственников.
В этом заключается отличие коммунального жилья от простого долевого владения в квартире, при котором собственник владеет определенной долей собственности в общей квартире, но оплата за пользование недвижимостью и счетов за коммунальные услуги производится по единому документу, выставляемому на все жилое помещение, вне зависимости от количество проживающих в нем.
Появление коммуналок относится к началу XX века, точнее – к постреволюционному периоду 1917 года, когда вырвавшиеся из полуподвалов и заводских бараков рабочие и прислуга начали захватывать квартиры и дворцы своих бывших господ. Обширные по площади квартиры и особняки оказались разделены на множество мизерных помещений, в каждом из которых проживал один человек или целая семья. Обычно границы помещения устанавливались в пределах существующих – отдельная комната, но нередки были случаи, когда большие комнаты (парадные, гостиные, столовые) просто разделяли фанерной/дощатой перегородкой. Места общего пользования – коридоры, туалеты, ванные комнаты, кухни – были общими.

Каждый из жильцов оплачивал только то количество квадратных метров жилой площади, которая приходилась на него. Счетчиков учета потребленных энергоресурсов либо не существовало вообще, либо устанавливался один электросчетчик на всю квартиру. Это вызывало постоянные конфликты между жильцами, так как определить, кто и сколько пользуется освещением или водоснабжением было сложно.
Закатом эры коммуналок стал период активного жилищного строительства, пришедшийся на конец 50-х начало 60 годов, когда массово стали появляться целые кварталы и даже города получившие наименование « хрущевок ». С середины 60-х годов собственно коммунальное жилье уже не строилось. А попадали в разряд коммуналок уже существующее квартиры, которые изначально числились на балансе предприятий (собственников) в качестве служебных или ведомственных общежитий/гостиниц. Самый значительный жилой фонд коммунального жилья сохранялся в крупных промышленных городах плоть до 90-х годов прошлого века. С началом программы приватизации жилья подавляющее большинство таких квартир было расселено или выкуплено одним собственником и утратило статус коммунального.
Таким образом, к настоящему времени остались те 5-6% которые, в силу различных обстоятельств, так и не расселены.

Кто продает, и кто покупает «коммуналки»

Среди желающих продать коммунальную квартиру можно выделить две категории собственников:
• Собственников, которые изначально получали не целую квартиру, а только отдельную комнату в большой квартире (минимум двухкомнатной) и в процессе приватизации получали свидетельство о праве собственности именно на отдельную комнату, а не на всю квартиру;
• Собственники, которые получили комнату в квартире в наследство или приобрели её до изменения жилищного законодательства (ст. 82 ЖК РФ), запретившего разделение лицевых счетов в 2005 году, то есть с того периода, когда был прекращен перевод единых квартир в разряд коммунального жилья.

Среди покупателей так же выделяется несколько категорий, которым интересна не квартира целиком, а именно комната.
К ним относятся:
• Бывшие супруги, после развода и раздела (продажи) совместной собственности не имеющие средств на покупку отдельной квартиры;
• Держатели сертификатов материнского капитала, желающие инвестировать полученные средства в недвижимость;
• Студенты, для которых индивидуальное жилье необходимо только на период обучения в ВУЗе;
• Люди, часто бывающие в городе по служебной необходимости (в командировках) и не желающие пользоваться гостиницами или съёмным жильем.

Как продать квартиру в коммуналке

Существует мнение, что продажа коммунальной квартиры – очень сложная процедура.
Отчасти оно верно. Причем, основные трудности возникают не столько с юридическим оформлением сделки купли-продажи как таковой, а с подготовительным периодом, предшествующим продаже. Вторым фактором выступает то, что далеко не все риэлторские агентства берутся за сопровождение подобных сделок, так как не хотят связываться со сбором необходимых документов и затягивать сроки продажи.
Основной сложностью является получение согласия всех собственников к коммунальной квартире на продажу.
Согласно законодательству для осуществления любой операции с недвижимостью находящейся в долевой собственности необходимо согласие всех собственников. Второй усложняющий фактор – владельцы доли (комнаты) в коммунальной квартире имеют преимущественное право на покупку продаваемой доли по цене продажи. Третий фактор – стоимость комнаты в коммунальной квартире значительно ниже стоимости аналогичной по площади недвижимости в обособленном помещении.
Учитывая эти факторы можно составить алгоритм действий по продаже коммунальной квартиры.

Первый вариант.
Если проживающие в квартире собственники заинтересованы в получении денег от продажи и не связаны тем, что комната в коммуналке – их единственное жилье, самым рациональным является продажа всей квартиры целиком. Это значительно повышает её стоимость и позволяет выручить большие денежные средства (примерно на 30-40% дороже).
Для этого необходимо составить соглашение о продаже своих долей в коммунальной квартире. Определится со стоимостью и вырученные средства разделить пропорционально размеру долей в квартире (с учетом помещений общего пользования).

Второй вариант.
Собственник, желающий продать свою комнату, заручается согласием остальных жильцов на продажу своей комнаты. Это согласие оформляется следующим образом:
Определяется рыночная стоимость комнаты в коммунальной квартире с учетом места расположения, этажности, наличием дополнительных удобств, коэффициентом износа жилого дома и иными факторами.
Собственникам других комнат направляется письмо с уведомлением о продаже. Сделать это необходимо письмом с уведомлением о вручении. Это принципиально важно в тех случаях, когда возникают споры о продаже и требуются доказательства в суде.
Предложение о покупке должно быть сделано по той цене, по которой планируется продажа. Для этого необходимо заручится актом оценки риэлторского агентства или независимого оценщика, либо зафиксировать цену, удостоверив уведомление у нотариуса.
После этого необходимо выждать месячный срок, в течение которого другие собственники вправе принять решение о выкупе (покупке) комнаты.
Если в течение этого времени ни один из жильцов коммунальной квартиры не изъявит желания выкупить комнату – она поступает в свободную продажу.

Документы, необходимые для продажи коммунальной квартиры (комнаты в коммуналке)

Перечень документов включает «стандартный» пакет, который собирается для оформления сделки купли-продажи любой квартиры:

• Правоуснанавливающие документы (документы, подтверждающие факт владения комнатой – договор дарения, наследования, приватизации и прочее);
• Свидетельство государственной регистрации права (с 01.01.2017 г. – выписка из Органа регистрации прав на недвижимость);
• Нотариальные отказы соседей от покупки доли;
• Если хотя бы одна из долей оформлена на несовершеннолетнего, то потребуется разрешение на продажу, выданное муниципалитетом (согласие на продажу от органов опеки и попечительства);
• Техническое свидетельство и кадастровый паспорт;
• Если комната была куплена или получена в браке, то следует получить согласие второго супруга на продажу;
• паспорт продавца.

Существует позиция, согласно которой, при продаже доли (комнаты) в коммунальной квартире одному из собственников направлять уведомление не надо. Это действительно только в том случае, если владельцев комнат в коммуналке двое.
Если их число больше – направлять уведомление необходимо каждому из собственников (за исключением несовершеннолетних детей, за которых совершают сделки родители/опекуны).

Виду значительных сложностей при продаже, связанных с получением согласия на продажу от других жильцов, и вероятностью судебного разрешения спора между жильцами – осуществлять сделку по продаже коммунальной квартиры (комнаты) самостоятельно следует лишь в тех случаях, когда вы обладаете соответствующими навыками в составлении документов, имеете достаточно свободного времени на сбор, удостоверение и оформление всех сопутствующих сделке документов.

Читайте также:

Друзья! Если статья оказалась полезной, ПОЖАЛУЙСТА, поделитесь ею с друзьями в любой социальной сети, ведь чем больше людей будет знать о своих правах (и доказывать их), тем ответственнее станут службы.

Идея сайта возникла на основе многочисленных жалоб в сфере коммунальных услуг и отсутствия нужной информации в одном источнике! Это единственный в своем роде жилищный сайт, объединяющий действительно важные и актуальные материалы.

Как продать долю в коммунальной квартире?Ссылка на основную публикациюwpDiscuzAdblock
detector

Кол-во комнат	Квартира	Стоимость/млн руб.
1	Двухкомнатная	3,02
1	Трехкомнатная	2,69
1	Четырехкомнатная	2,84
2	Трехкомнатная	4,81
2	Четырехкомнатная	5,43
«Динамика цен на рынке комнат соответствует изменениям на вторичном рынке в целом, — рассказал Алексей Попов, — С 2014 года они подешевели в среднем на 10–12%. В последние несколько кварталов снижение цен предложения прекратилось». Цена комнаты зависит от нескольких факторов: площади и состояния комнаты, района, количества комнат в квартире, состояния мест общего пользования, идет дом под реновацию или нет. «Цена на комнаты также зависит от общей ценовой политики по рынку недвижимости и ситуации в целом, — отметил ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука жилья» Александр Лунин. — Хотя, если сравнивать по общему рынку недвижимости Москвы, у комнат коэффициент падения цены по году будет чуть меньше в 2018 году, чем по рынку в целом, и составит ориентировочно 3–5%». Что вы покупаете В одной коммунальной квартире часть комнат может находиться в собственности у жильцов, другая часть — принадлежать государству. В «государственной» части люди могут жить на основании договора социального найма. Остальные помещения — кухня, санузел, коридор, кладовые, балконы и лоджии — принадлежат хозяевам на правах общей долевой собственности. «У некоторых есть ложное убеждение, что это имущество принадлежит «всем поровну», — рассказал Евгений Затонский. — На самом деле это не так: у собственников в общем имуществе есть своя доля, причем ее размер зависит от размера комнаты. Чем больше ваша комната, тем большая площадь общего имущества вам принадлежит. А это значит, что в содержание этого имущества вы должны вкладываться больше, в том числе финансово». Правила продажи комнат Собственники других комнат в коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой доли в порядке и на условиях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ. «Для соблюдения прав этих собственников продавец комнаты должен им направить специальное извещение, — рассказала управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик. — Такое извещение — это документ, в нем указана цена и условия, на которых продается комната. А владельцы других комнат в коммунальной квартире могут приобрести продаваемую комнату на этих условиях». Если какие-то комнаты в коммунальной квартире находятся в муниципальной собственности (не приватизированы), то уведомление о продаже нужно направить в соответствующий орган исполнительной власти, осуществляющий правомочия собственника жилого фонда (в Москве это департамент городского имущества). Если в течение месяца никто из собственников других комнат не купит продаваемую комнату по назначенной продавцом цене, то ее можно продать любому другому лицу. Свой отказ соседи могут заверить у нотариуса или при регистрации сделки и права собственности в регистрационной палате. Если собственником комнаты является несовершеннолетний, то его отказ можно получить только с разрешения органов опеки и попечительства. «При отказе других собственников от приобретения комнаты продавать третьим лицам ее можно только по стоимости не ниже той, по которой он предлагал ее выкупить соседям. В противном случае договор купли-продажи может быть расторгнут по иску владельцев других комнат», — отметил Евгений Затонский. Правило о преимущественной покупке не работает, если комната будет продана одному из соседей-собственников по коммунальной квартире, то есть в этом случае не нужно предлагать выкуп комнаты остальным соседям. Сложности с продажей В реальной жизни сложности с продажей комнаты могут возникнуть уже на этапе уведомления собственников коммунальной квартиры. Первая проблема — поиск самих соседей, на который порой уходит очень много времени. Нередки случаи, когда другие собственники не проживают в коммунальной квартире и продавцу комнаты неизвестно их местонахождение. «В этом случае письменное уведомление нужно направлять либо по последнему известному адресу соседа-собственника, либо по месту нахождения его комнаты, то есть на адрес той же коммунальной квартиры, — рассказала руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. — Предпринять такой шаг необходимо, поскольку при нарушении преимущественного права покупки собственники других комнат вправе в течение трех месяцев потребовать через суд перевода на себя прав и обязанностей покупателя». Бывают ситуации, когда продавец не знает владельца другой комнаты — например, если после смерти прежнего соседа-собственника его наследники не зарегистрировали в ЕГРН свои наследственные права. «В этом случае продавцу сложно понять, кого же нужно уведомлять о продаже комнаты. Хорошо, если удастся найти нотариуса, открывшего наследственное дело, и с его помощью разыскать наследников», — отметила Светлана Краснова. Часты также ситуации, когда собственники остальных комнат умышленно препятствуют соседям, занимающимся продажей. Юристы «Инком-Недвижимости» рассказали, что некоторые соседи саботируют процесс продажи, срывают просмотр комнаты потенциальным покупателем, затягивают подготовку к сделке или даже пытаются ее предотвратить. Например, они могут игнорировать направляемые им уведомления или уклоняться от их получения. Могут формально согласиться на выкуп комнаты, а в дальнейшем затеять переписку с продавцом по согласованию условий сделки, чтобы в конечном счете под разными предлогами на сделку так и не выйти. Некоторые недобросовестные соседи иногда просят других людей (например, родственников) получить за них уведомления, чтобы потом доказывать отсутствие надлежащего извещения о продаже комнаты. Причины для таких действий могут быть самые разные. Например, другие владельцы комнат могут считать цену завышенной и рассчитывают выкупить комнату дешевле. Или же соседей устраивает, что остальные комнаты пустуют (если владельцы живут в других местах) и места общего пользования фактически полностью находятся в их распоряжении. Продажа соседских комнат грозит им новыми жильцами, с которыми все-таки придется делить жилплощадь. Эксперты советуют в таких случаях запастись терпением и добиваться от соседей необходимых отказов либо согласия на покупку, а все документы по возможности заверять нотариально. Либо можно обратиться к опытным риелторам или юристам, которые возьмут эти хлопоты на себя. Как продать долю в комнате?
суд есть школа где должны учить уважению к достоинству человека. Сообщений: 19 255 Из: г. Чебоксары
суд есть школа где должны учить уважению к достоинству человека. Сообщений: 19 255 Из: г. Чебоксары