Как продать квартиру если она не продается?
Статьи
Безнадежное жилье. Что делать, если квартира не продается
Бывают квартиры, которые годами висят на продаже. Это вводит хозяев в состояние отчаянья. Вопросов «почему» и «что не так» много, а ответы не приходят.
На самом деле, безнадежных продаж не бывает и сделка «купли-продажи» может состояться быстрее, если тщательно к ней подготовиться.
Какое жилье рискует остаться без нового хозяина
Рынок вторичной недвижимости перенасыщен. В связи с этим, есть несколько категорий жилья, которые всегда продаются хуже остальных.
Хрущевки
Покупатели данной категории жилья, как правило, обладают низкой платежеспособностью. Прежде чем заключить сделку о покупке потребитель должен быть уверен, что жилье максимально готово для проживания сразу после покупки.
Доли и комнаты
На такой сегмент приходится все меньше покупателей. Делить собственные квадратные метры с незнакомыми людьми мало кому хочется. Поэтому такую покупку считают некомфортной и небезопасной.
Квартира в ипотеке
Чем больше обременений, тем хуже. Люди бояться связываться с непонятными для себя ситуациями. Переоформление ипотеки часто кажется сложным процессом, поэтому предпочтение будет отдаваться недвижимости без обременений.
Цена всегда на чаше весов
Любую недвижимость можно продать, если правильно установить цену. Именно завышенная стоимость часто является причиной неудач.
При размещении объявления о продаже часто кажется, что своя квартира лучше выставленных аналогов. Однако потенциальный покупатель не всегда может увидеть преимущества, о которых знает продавец.
Нет обоснования завышенной цене — нет спроса на такой объект.
Непростой выбор
Прежде, чем выставлять «проблемное» жилье, необходимо решить: продать квартиру дорого или продать быстро. Все и сразу получить не удастся.
Чтобы определиться, нужно сравнить предложения на рынке по многим параметрам: планировка, тип дома, инфраструктура вокруг. Причем чем больше похожих объектов сравнить, тем более объективной будет оценка.
Следует помнить, что стоимость в объявлении может быть выше финальной стоимости сделки.
Компания ДОКТОР КЛЮЧ готова предложить вам различные варианты сотрудничества:
- продажа по максимально возможной рыночной цене, в оптимальные сроки;
- срочная продажа квартиры с небольшим дисконтом;
- срочный выкуп вашей недвижимости за 1−3 дня;
- комфортный обмен, с одновременным проведением сделки по продаже старой и покупке новой недвижимости.
Приготовьтесь к звонкам
После размещения объявления первое время телефон будет разрываться от звонков. Вот только потенциальных покупателей среди них будет мало. Частные риелторы будут предлагать свои услуги, любители поболтать будут спрашивать все до малейших деталей, параллельно рассказывая все подробности своей жизни. Кроме того, номер телефона в объявлении могут использовать сторонние организации, пытаясь продать свои услуги.
Через пару недель жизни на телефоне, продавцы начинают срываться на звонящих людей, тем самым отпугивая и потенциальных покупателей.
Подготовьте квартиру к продаже
Даже самую тесную хрущевку можно превратить в просторную и уютную квартиру.
Здесь нужно придерживаться ряда правил:
в квартире нужно провести генеральную уборку;
все личные средства гигиены должны быть спрятаны в закрытые шкафы;
требуется провести тщательное проветривание, для устранения посторонних запахов;
не лишним будет легкий косметический ремонт: покрасить батареи, подклеить уголки обоев, которые отошли от стены. Даже, если квартира продается под ремонт, она должна произвести первое приятное впечатление;
Помните, что покупатель оценивает не только квартиру, но дом в целом. Нужно убрать неподобающие надписи и рисунки со стен подъезда и лифта. Не поленитесь очистить лифт и стены подъезда от неподобающих надписей и рисунков.
Если к вашему дому ведут несколько дорог, то посоветуйте самый приятный маршрут. Так, на оценку повлияет еще и инфраструктура вокруг. Не нужно отправлять потенциальных хозяев по кратчайшему пути, который ведет через заброшенные гаражи и бараки.
Безвыходных ситуаций не бывает
Если интереса к квартире нет совсем, то нужно прибегнуть к более серьезным методам подготовки.
Например, изучить последние новости района. Возможно вскоре, недалеко от дома, ожидаются важные изменения: построится новая школа, появится автобусная остановка, откроется новая зона отдыха. Может это именно то, чего не хватало для принятия решения сделать звонок.
Также, можно заранее подготовить документы к продаже квартиры. Здесь можно сыграть на срочности, если новым хозяевам нужно быстро въехать в новое жилье.
Если ничего не помогает, то не обойтись без ремонта. В большинстве случаев будет достаточно провести легкий косметический ремонт: освежить цвета, покрасить облупившиеся трубы и батареи, заменить расколовшуюся плитку в ванной.
Важно учитывать, что не все готовы брать на себя затрату на покупку недвижимости и ремонт в ней. Поэтому в некоторых случаях косметическим ремонтом не обойтись.
Для тех, у кого есть возможность переехать не дожидаясь окончания сделки, подойдет черновая отделка жилья: выровнять стены и полы, заменить старые окна. Тогда новому хозяину останется только оформить квартиру по себя. Затраты новых владельцев в таком случае снижаются, а срок проведения продажи сокращается.
Для специалистов компании ДОКТОР КЛЮЧ нет безнадежных вариантов. Наш опыт проведения сделок и рекомендации помогут вам продать недвижимость на выгодных условиях.
8 серьёзных ошибок при продаже квартиры, из-за которых вы потеряете деньги
Разбираемся, как продать квартиру максимально быстро и не прогадать.
1. Вы не подготовили квартиру к продаже
Пыльную квартиру с ободранными обоями будет гораздо сложнее продать. Чтобы не сбивать цену на жильё, в нём можно провести лёгкий ремонт. Для квартир в хорошем состоянии достаточно генеральной уборки. Если чувствуете, что работы слишком много, или не хотите тратить лишнее время, вызовите клининг.
Иногда даже после самой тщательной уборки в квартире остаётся неприятный запах. В этом случае поможет натуральный кофе: наполните им любые небольшие ёмкости и расставьте их по квартире. Ещё один вариант — испечь что‑нибудь накануне прихода потенциальных покупателей. Благодаря приятному аромату атмосфера в квартире будет более уютной.
2. Вы не составили развёрнутое описание
Без хорошего описания покупателям трудно судить о преимуществах жилья. Представьте, что ваша квартира — музей, а вы экскурсовод. Расскажите о её лучших сторонах, сделайте как можно больше качественных фотографий и видео каждой комнаты. Обязательно покажите то, что может зацепить потенциальных покупателей: например, отличный вид из окна на закате или просторную лоджию, в которой можно оборудовать летний офис.
В описании укажите основные характеристики жилья: площадь квартиры, количество комнат, этаж, наличие застеклённого или утеплённого балкона. Не забудьте упомянуть об инфраструктуре: близости магазинов, школ, детских садов, поликлиник и других важных объектов. Если возле дома есть пекарня, фитнес‑центр с бассейном, кофейня, кинотеатр, расскажите о них в объявлении. Квартира сразу станет гораздо более привлекательной для покупателей.
Также укажите в описании, что жильё полностью готово к продаже: все документы в порядке и нет никаких препятствий, чтобы сразу купить квартиру.
Перед тем, как давать объявление, подключите виртуальную SIM‑карту у мобильного оператора и укажите её номер. Если этого не сделать, вы не сможете нормально пользоваться основным номером из‑за постоянных звонков потенциальных покупателей и риелторов. После продажи жилья виртуальную симку можно удалить.
3. Вы выставили неправильную цену
Лучше ориентироваться на цену похожих квартир, которые продаются в вашем городе или районе. Так вы сможете понять примерную расстановку сил.
Имеет смысл немного завысить цену в объявлении — на 3–5%. Это нужно для того, чтобы потом у вас было пространство для торгов с покупателями. Для некоторых людей возможность поторговаться — одно из любимых развлечений при покупке чего бы то ни было. И если вы немного снизите цену, человеку будет гораздо приятнее приобрести вашу квартиру. А вы при этом ничего не потеряете.
При самостоятельной оценке недвижимости всегда есть риск указать стоимость, которая основывается не на фактах и реальном состоянии рынка, а на собственных желаниях и предпочтениях. Они часто бывают ошибочными. В случае слишком высокой стоимости продажа может затянуться, а при низкой — квартиру купят быстро, но вы упустите выгоду.
Если не уверены, что сможете точно определить стоимость жилья, лучше доверьтесь профессионалам. Например, специалистам сервиса «ПИК‑Брокер». Ориентируясь на знание рынка и алгоритмы, учитывающие более 20 показателей, они точно оценят вашу квартиру, возьмут на себя проверку документов и выкупят жильё. Деньги вы получите в течение 10 дней после передачи полного пакета документов.
4. Вы не обозначили сумму задатка
При продаже квартиры задаток обязателен. Он поможет закрепить серьёзность намерений покупателя и установить ответственность. Обычно сумма задатка равна 5–10% от стоимости квартиры.
Размер задатка можно сразу указать в объявлении о продаже квартиры, чтобы для потенциального покупателя это не стало сюрпризом.
5. Вы собрали не все документы
Продажа квартиры — не самый простой процесс, и вам предстоит много бумажной работы. Нужно будет подготовить:
- удостоверение личности собственника или собственников;
- свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру или выписку из ЕГРН (если право собственности возникло после июня 2016‑го);
- документы‑основания, указанные в свидетельстве о государственной регистрации права или выписке из ЕГРН (правоустанавливающие документы, на основании которых возникло право собственности — договор купли‑продажи, договор участия в долевом строительстве, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и так далее);
- выписку из домовой книги;
- единый жилищный документ или выписку из финансового лицевого счета;
- технический паспорт;
- справки из психоневрологического и наркологического диспансера;
- справку из Бюро технической инвентаризации;
- справки об отсутствии задолженностей по электроэнергии, коммунальным услугам и капитальному ремонту.
Если жильё приобреталось в браке, вам понадобится получить нотариально заверенное разрешение супруга или супруги на продажу. Также условия распоряжения совместной собственностью могут быть прописаны в брачном договоре, тогда для оформления сделки понадобится и этот документ. А если есть дети, квартиру не получится продать без разрешения органов опеки.
6. Вы не уделили внимание безопасности
Квартира вычищена до блеска, объявление размещено, все документы собраны. И вот вашей квартирой кто‑то заинтересовался. Перед приходом первого покупателя не забудьте временно передать ваших домашних животных соседям или друзьям. Кошки и собаки могут вызвать аллергию у потенциального покупателя квартиры и оттолкнуть его от покупки.
Но этап показов — это ещё не повод расслабляться. Чтобы обезопасить себя, будьте внимательны к каждому, кто приходит смотреть жильё. Если покупатель чрезмерно интересуется дорогими вещами (телевизором, ноутбуком и другой техникой) — это повод насторожиться. Вполне возможно, что в действительности он не хочет купить у вас жильё, а работает информатором для квартирных воров.
7. Вы скачали шаблон договора из интернета
Итак, вы нашли своего покупателя, и он готов приобрести у вас квартиру. Осталось совсем немного — в том числе составить договор.
Не скачивайте готовые шаблоны договоров из интернета. Вы не знаете, кто их составлял: возможно, этот специалист не обладал необходимой квалификацией. Кроме того, шаблон может основываться на устаревших правовых нормах.
Лучше довериться профессионалам: они знают, какие пункты необходимо включить в договор, чтобы претензий не было ни у одной из сторон. Когда всё будет готово, вам нужно встретиться с покупателем у нотариуса. С собой необходимо взять подготовленный пакет документов.
После того, как договор будет подписан, покупатель передаст вам деньги. Обязательно оформите расписку об их получении.
8. Вы согласились на сделку наличными
В случае сделок с наличными вам могут подсунуть поддельные купюры, которые трудно проверить на месте. Чтобы установить их подлинность, придётся обращаться в банк. Гораздо проще и безопаснее использовать безналичный расчёт.
Продажа квартиры — сложный процесс. Вам придётся мониторить сайты о недвижимости, консультироваться с юристами и оформлять множество документов. А еще — думать о том, как не попасться на уловки мошенников. И всё это — сидя на чемоданах и мечтая поскорее съехать со старой квартиры.
Процесс можно значительно упростить и ускорить, если обратиться к профессионалам. Например, сервис «ПИК‑Брокер» позволяет быстро продать квартиру на выгодных условиях и получить деньги точно в срок. Специалисты возьмут на себя все заботы по юридической и финансовой проверке, помогут с оформлением документов. Кроме того, клиенты могут воспользоваться программой «Трейд‑ин», которая позволяет быстро продать свою квартиру и получить скидку до 3% на покупку новой в одном из предложенных жилых комплексов.
Вечные продавцы: почему некоторые квартиры не находят покупателей годами
Далеко не всегда причина, по которой вы не можете продать свою квартиру, оказывается в ней самой или ситуации на рынке недвижимости в целом. Квартира — что это? Правильно — объект, товар, имущество. Иными словами, она не принимает решения о том, как должна выглядеть, сколько стоить и каким боком ей повернуться, чтобы понравиться покупателю. На все эти вопросы отвечает собственник и/или его агент. И чем больше собственников (агентов), тем сложнее продается квартира.
Но если о том, как выбрать агента, что входит и не входит в его обязанности, написаны сотни статей, то о том, как стать эффективным продавцом-собственником, дойти до сделки, не разочаровавшись в людях и самом процессе, ничего толком не сказано.
Многолетний опыт продаж показывает, что наименее эффективными продавцами являются следующие категории граждан:
— собственники недвижимости, полученной в результате дарения, наследства или приватизации;
— альтернативщики (продажа квартиры неразрывно связана с покупкой другой недвижимости);
— супруги, находящиеся в процессе развода;
— люди, верящие в чудеса (вечные продавцы).
Итак, судите сами.
Квартира, за которую продавец не платил своих денег, в его сознании не имеет цены. Таким образом, она практически бесценна. Вероятнее всего, от ее продажи зависит реализация целого списка покупок и закрытие большого количества насущных проблем: от погашения мелких долгов до приобретения машины и возможности сделать ремонт в текущей квартире. Все эти задумки легко суммируются и формируют цену продажи, которая, к сожалению, далека от представлений и ожиданий покупателей. И до тех пор, пока собственник адекватно не оценит свой объект с учетом рыночных конкурентных предложений, а не с учетом списка своих потребностей, сделка маловероятна.
Клиенты, продающие квартиру после приватизации и желающие разъехаться, также часто завышают стоимость своей недвижимости. Здесь обычно наряду с более мелкими «хотелками» имеется мечта об отдельной квартире с сохранением района и уровня жилья. Мечта правильная, хорошая, но без доплаты и/или сокращения списка желаний может перейти в разряд несбыточных.
Факторы, сдерживающие продажу подобных квартир:
— неадекватная цена в силу завышенных ожиданий;
— неготовность показывать полную стоимость в договоре (если приватизация была менее трех лет назад);
— отсутствие конструктивного диалога между собственниками по выбору агента и стратегии продажи.
В данном случае важно усвоить простое правило: сколько бы ни было у квартиры комнат, она без доплаты не сможет превратиться в несколько однокомнатных квартир, в каждой из которых есть свои кухня, санузел и балкон. Кроме того, чем меньше площадь квартиры, тем дороже квадратный метр. Соответственно, чем больше площадь, тем он дешевле.
Таким образом, продажа трехкомнатной квартиры площадью 74 кв. м в стандартном панельном доме Москвы может завершиться покупкой максимум двух однокомнатных квартир в аналогичном доме с сохранением района и без доплаты. Такие варианты, как покупка однокомнатной и двухкомнатной квартир или покупка трех однокомнатных без ухудшения качества района или дома, являются фантазийными, а клиенты, планирующие подобные сделки, автоматически подпадают еще и под пятую категорию — людей, верящих в чудеса.
Как только вышеупомянутые факторы и заблуждения будут исключены, сделка не заставит себя долго ждать.
Альтернативщики — наиболее объемная по численности категория, поскольку большинство сделок по продаже недвижимости, по крайней мере в Москве, неразрывно связано с приобретением другого жилья.
Здесь зачастую присутствует целый букет заблуждений и мифов:
— можно продать квартиру меньшей площади в худшем состоянии и приобрести жилье большей площади в лучшем состоянии за те же деньги, без серьезной доплаты с сохранением уровня дома и района;
— можно продать одну квартиру, а купить несколько (ошибка первой категории продавцов — см. выше);
— цена продажи неразрывно связана с конкретной суммой в иностранной валюте, поскольку альтернатива будет приобретаться за рубежом;
— переоценка собственных возможностей (попытка продать и купить самостоятельно без понимания технологий, соблюдения сроков, процедуры и правил безопасности).
Если альтернативная сделка усугубляется наличием ипотеки и/или опеки, собственникам строго не рекомендовано играть в самостоятельных продавцов, поскольку временные и финансовые потери могут напрочь отбить желание решить жилищный вопрос.
Раскрою вам профессиональный секрет, без которого данная статья была бы неполной. Альтернативные сделки в 90% случаев проходят с участием агентов, поскольку являются сложными, долгоиграющими и небезопасными. Чтобы максимально дорого продать квартиру, грамотно сторговать альтернативу, соблюсти все сроки и зеркальные условия по авансам и сделке, а также соблюсти технику безопасности с целью не остаться и без денег, и без квартиры, нужен агент. Именно он развеет мифы, настроит на конструктивный лад и поможет провести сделку так, чтобы жилищный вопрос не повис в воздухе на годы, а был решен положительно.
Супруги, чья недвижимость была приобретена в процессе брака, при разводе чаще всего сталкиваются с тремя конфликтными ситуациями:
— за чей счет была куплена недвижимость, а также кто и сколько вложил в ее ремонт;
— кому и что полагается в результате продажи квартиры;
— довериться одному общему агенту, каждому нанять по агенту или продавать самостоятельно.
Второй вопрос чаще всего усугубляется наличием детей и привязкой к инфраструктуре.
Как бы там ни было, главным мотиватором в установлении адекватной цены продажи, выборе одного общего агента и снижении собственных амбиций является нежелание находиться в стрессе и неопределенности долгое время.
Четвертая категория продавцов, чья недвижимость довольно долго экспонируется на рынке, — собственники ипотечных квартир.
Здесь обычно допускается несколько ошибок:
— формирование цены исходя из суммы выплаченного и оставшегося кредита, а также величины собственных средств, потраченных на первоначальный взнос;
— привязка к иностранной валюте кредита, несмотря на сильно изменившийся курс;
— переоценка собственных возможностей (попытка продать самостоятельно).
Как вы понимаете, самыми уязвимыми из всех продавцов являются именно ипотечники. Поскольку во всех иных случаях продавцы могут пересмотреть свои пожелания и установить адекватную рыночную цену. А вот продавец, купивший квартиру в ипотеку и выплативший по ней не один платеж, постоянно пересчитывает сумму потраченных средств и сумму, которая позволила бы ему погасить долг перед банком, не оставшись при этом на улице. Здесь временные издержки в процессе продажи исчисляются ежемесячными платежами по кредиту, а в случае неоплаты — величиной просрочки и приближающимися судебными разбирательствами. По этой причине я не рекомендую играть с огнем и переходить в пятую категорию (вечных продавцов). Здесь как раз нужна оперативность, взвешенная позиция по цене и выстроенный диалог с банком. Все это достижимо только при наличии опытного агента-переговорщика, способного провести сделку максимально эффективно и безопасно.
Ну и последняя категория граждан — вечные продавцы, или люди, верящие в чудеса. Чтобы определить, относитесь ли вы к этой категории, просто изучите типичные ответы продавцов данной категории на ключевые вопросы при продаже недвижимости:
— Как долго вы готовы продавать квартиру? — Мы не торопимся.
— У вашей квартиры около десяти конкурентов с аналогичными характеристиками. — Наша квартира однозначно лучше. У нее нет конкурентов.
— Ваша цена опережает рынок на 5–10%. Покупатели видят это при изучении рекламных объявлений. Стоит оценить квартиру по рынку, чтобы процесс сдвинулся с мертвой точки. — Наверняка найдутся те, кому нужен именно наш дом, наша площадь и наш ремонт. Мы хотим получить именно эту цену, поэтому готовы ждать своего покупателя столько, сколько нужно.
— Вашу квартиру продают несколько агентов. — Чем больше агентов, тем больше рекламы и шансов продать. Мы еще и сами рекламируем.
Однако какими бы ни были ваши убеждения или жизненные обстоятельства, не стоит забывать, что чем дольше квартира находится в состоянии продажи, тем менее привлекательной она становится для потенциального покупателя. Поэтому, чтобы не попасть в подобную ситуацию, рекомендуем всерьез пересмотреть свои взгляды на принадлежащую вам недвижимость и методы ее продажи. Как мы уже определились, непродаваемыми квартиры становятся далеко не всегда из-за площади, расположения или инфраструктуры района. Непродаваемыми делают их обычно сами продавцы. Удачных вам сделок и выверенных решений!
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции
Как продать квартиру без риэлтора: 10 ошибок собственников
Проверено ЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Какие бы потрясения ни происходили в обществе, люди продолжают жить. Каждая семья рано или поздно сталкивается с необходимостью продажи квартиры по той или иной причине. И часто встречаются граждане, желающие решить этот вопрос самостоятельно. Если Вы в их числе, мой текст как раз для Вас. Он призван уберечь Вас от самых распространённых ошибок и плясок на граблях. Какой бы серьёзной ни казалась необходимость продажи, спешка только навредит. Для начала «семь раз отмерь». Итак, вперёд!
Ошибка 1. Собственник переоценил свои силы.
Если Вы считаете, что достаточно оставить объявление на этом или другом сайте, Вы ошибаетесь. Помимо этого, для хорошего результата необходимо осуществить полноценную рекламную кампанию.
При желании в сети можно найти любую информацию. Почитайте опубликованные маркетинговые планы успешных агентов, посоветуйтесь с ними. Перед тем, как публиковать первое объявления, спланируйте все шаги. Посмотрите другие, похожие на Вашу, квартиры, поторгуйтесь с продавцами. Подготовьте хорошие фотографии своей квартиры, составьте продающий текст. Создайте макеты листовок и баннера. Продумайте график размещения рекламы и выберите подходящие для размещения места и площадки.
Если Вы планировали только разместить объявление и больше ничего – не размещайте пока не дочитаете этот текст до конца.
Ошибка 2. Собственник указал в рекламе личный номер телефона.
Многие продавцы в процессе и после продажи своих квартир получают сотнями звонки от моих коллег с предложениями услуг. Если Вы не хотите получать такие звонки, подключите услугу антиспам, чаще всего это бесплатно. Или укажите номер телефона, которым Вы не планируете пользоваться после продажи квартиры. Ни в коем случае не публикуйте Ваш личный номер, поскольку он сразу попадёт в несколько баз-агрегаторов, которыми пользуются риэлторы для совершения холодных звонков. Так Вы избавите себя от ежедневных навязчивых звонков.
Ошибка 3. Собственник разрешил одному или нескольким агентам «приводить покупателей».
Ни для кого не секрет, что спрос на квартиры в Москве не самый высокий. Чтобы удачно продать квартиру, на ней необходимо «сконцентрировать спрос» в одной точке, то есть все обращения от покупателей должен принимать один человек. Это необходимо для правильного управления спросом (приём входящих, назначение и проведение показов, переговоры и торг), в результате чего Вы сможете продать Вашу квартиру дороже и быстрее. Как только появляется дополнительный источник рекламы (точка привлечения спроса), он перетягивает на себя часть покупателей. А если таких точек привлечения спроса несколько, поток входящих обращений ослабевает и рассеивается, и никто из продавцов Вашей квартиры не сможет продать её выгодно. Ещё хуже, если один или несколько агентов начнут снижать цену Вашей квартиры в своих объявлениях. Для покупателей это послужит сигналом ждать большого дисконта. Представьте, что Вы – покупатель. Вы видите объявление о продаже квартиры, Вам интересно, Вы звоните продавцу, задаёте вопросы и назначаете просмотр. Перед просмотром, или после – не важно – Вы видите другое объявление по этой квартире. Какие Ваши действия? Вас не смущает, что у второго продавца её может купить кто-то другой? Второй вариант – Вы видите объявление по той же квартире, но дешевле. Какие ваши действия? Вы захотите торговаться с автором первого объявления или второго? Если бы эта квартира была не единственная и уникальная, я бы как покупатель обошёл её стороной. Поэтому, если Вы твёрдо решили сделать всё самостоятельно, строго отказывайте всем агентам и следите, чтобы никто без спроса не рекламировал Вашу квартиру.
Ошибка 4. Собственник расслабился, как только пошли звонки от покупателей и показы.
Допустим, на нужном количестве сайтов на самых дорогих позициях уже опубликованы Ваши объявления с прекрасными профессиональными фотографиями и продающим текстом. На днях из типографии привезли тираж красочных листовок, на территории уже работают расклейщики. И вот пошли звонки, Вы назначаете первые показы. В этот момент Вам может показаться, что покупатель вот-вот найдётся и Вы, довольные собой, ослабляете накал Вашей рекламной кампании. Ни в коем случае не допускайте этого, пока не получите аванс. Как бы Вы ни были заняты, продолжайте отслеживать и обновлять рекламу.
Ошибка 5. Собственник не ведёт учёт обращений покупателей и предложений о покупке.
Заведите журнал входящих звонков, вносите туда каждый звонок: дату и время, имя и телефон звонящего, все заданные им вопросы и Ваши ответы, достигнутые договорённости. Не забывайте спрашивать, каким способом человек планирует платить за квартиру – наличными, с помощью ипотеки. После просмотра просите каждого покупателя, которому понравилась Ваша квартира, оставлять предложение о покупке в письменном виде, где он так же конкретно и подробно укажет все предлагаемые условия предстоящей сделки. Если покупатель отказывается написать, запишите под его диктовку. Записывайте все договорённости (даты и темы повторных звонков, возможность повторного просмотра) и строго их соблюдайте. Через неделю после каждого показа звоните тем покупателям, с которыми не назначено дальнейших действий, берите обратную связь. В результате Вы будете знать реакцию рынка на Ваш объект и сможете оперативно корректировать условия предложения.
Ошибка 6. Собственник готовит документы к сделке в последний момент.
Такое встречается редко, но встречается. Перед началом рекламной кампании свяжитесь с ипотечным брокером и спросите его, какие документы и справки Вам необходимо подготовить и собрать перед сделкой. В таком случае Вы будете готовы быстрее выйти на сделку, что часто бывает решающим условием.
Ошибка 7. Собственник не планирует переезд заранее.
Известно, что «свободные» квартиры продаются легче и дороже. Не путайте «свободные физически и юридически» со свободными от альтернативы. В первом случае квартира пустая и в ней никто не прописан, во втором случае продавец ничего не покупает взамен и со сделки уносит деньги. Известно, что свободных квартир меньшинство. Поэтому, если у Вас есть возможность продать квартиру как свободную, продавайте. Если такой возможности нет, заранее побеспокойтесь об альтернативе. Осмотрите разные варианты, выберите понравившиеся, получите скидку, выясните ситуацию. Если окажется, что доплатить за альтернативу придётся больше, чем Вы планировали, заранее подайте заявление на ипотеку, это бесплатно и быстро. Готовьтесь к сделке так, как будто она завтра. В таком случае Вам проще будет удержать любого покупателя на Вашем варианте. Не забывайте заранее паковать чемоданы, освобождайте квартиру по возможности заранее. Любой покупатель скорее купит квартиру, которая освобождается от старых жильцов, чем квартиру, в которой жизнь семьи продавца бьёт ключом.
Ошибка 8. Собственник неправильно торгуется.
Если Вы вели учёт обращений и предложений о покупке, если Вы осмотрели аналогичные квартиры в Вашем доме и в соседних домах – Вам будет проще избежать этой ошибки. Каждый покупатель хочет купить дешевле и будет искать любую возможность скинуть цену. На показах некоторые покупатели будут рассказывать о преимуществах аналогичных квартир и, если Вы их видели и лично торговались с их продавцами, то вероятнее сможете отстоять торг за свою квартиру. Обязательно каждому покупателю рассказывайте о других предложениях, которые Вам оставили другие покупатели, особенно если они оставлены в письменном виде. В таком случае покупатель уже не сможет манипулировать своим положением.
Ошибка 9. Собственник неправильно принимает аванс.
Процедура передачи аванса (или иной формы предоплаты) – самый важный этап сделки. На авансе решаются все важные вопросы, снимаются противоречия, назначаются конкретные действия для совершения сделки. Размер аванса обычно не играет роли и носит символический характер, хотя бывает по-разному. Вам выгодно принимать небольшой аванс на тот случай, если другой покупатель уже после аванса предложит цену выше. Если Вы планируете альтернативную сделку, согласуйте с покупателем крайний срок для подбора альтернативы, размер и условия увеличения суммы аванса, или «довнесения», чтобы Вы как покупатель смогли внести аванс за Вашу альтернативу. Подробно обсудите и пропишите случаи возврата аванса покупателю и риски в случае отказа каждой из сторон от сделки. Если на встрече с покупателем Вы «плаваете в материале» и Вам кажется, что он пытается навязать невыгодные условия – попросите паузу, изучите вопрос и назначьте повторную встречу уже во всеоружии. Если у покупателя хороший риэлтор, дело пойдёт легче. Профессионал выстроит весь процесс и разъяснит многие сложные моменты. Но не стоит забывать, что ему платит покупатель и он работает в интересах покупателя.
Ошибка 10. Собственник неправильно проводит сделку.
Сделка – очень нервное мероприятие для всех участников. Зачастую достаточно одной ошибки, одного маленького разногласия, чтобы сделка превратилась в скандал и рассыпалась. Поэтому перед сделкой убедитесь, что готовы все необходимые документы (договоры купли-продажи квартир, договоры аренды банковских сейфов, справки по каждой квартире, нотариальные документы). Заранее всё проверьте, согласуйте со всеми, исправьте ошибки, устраните разногласия. Перед альтернативной сделкой рекомендую накануне встретиться со всеми участниками и определить «схему сделки» – алгоритм распределения денег по сейфам с указанием сумм, закладчиков и выемщиков, условий допуска к каждому сейфу и сроков аренды. Убедитесь, что все задействованные лица (покупатель, нотариус, регистраторы, сотрудники банка, продавцы альтернативы и др.) готовы к сделке. В таком случае на сделке всё пройдёт быстро и на позитиве. Ни в коем случае не приглашайте юриста «для успокоения». Сколько помню сделок с «юристами», ничего хорошего. Юристы всякий раз умничали, тратили время на пустую болтовню, раздували слонов из мух и всячески разваливали сделку. Уж лучше отойдите от принципа и наймите риэлтора для сопровождения сделки. Однако если Вы будете строго следовать моим рекомендациям, у Вас всё получится и без профессиональной помощи.
Как продать квартиру без риэлтора — пошаговая инструкция 2020 года
Процесс продажи квартиры не такой уж и сложный, если знать все моменты сделки. Мы дадим пошаговую инструкцию и Вы поймете, как продать квартиру самостоятельно 2020 году, не прибегая к услугам риэлторов.
Алгоритм действий собственника квартиры достаточно понятен. Но не все знают с чего начать, разберем тонкости и нюансы в пошаговой инструкции.
Документы для продажи квартиры в 2020 году: перечень от собственника
Самым ответственным пунктом мероприятия считается подборка необходимых документов. Именно сложностью этого процесса и количеством бумаг пугают риэлторы. В каждой ситуации пакет документов может отличаться и иметь свои особенности.
При продаже и оформлении договора сделки основными документами от собственника являются:
- выписка из ЕГРН — в ней указаны все граждане, на кого зарегистрировано право собственности относительно квартиры;
- гражданский паспорт собственника квартиры, если владельцев несколько, каждый должен предоставить свой паспорт или свидетельство о рождении;
- нотариальное согласие от супруга и свидетельство о заключении брака (в случае приобретения квартиры в период брака);
- разрешение, выданное органами опеки и попечительства, когда одним из собственников является гражданин, не достигший совершеннолетнего возраста.
- если интересы собственника будет представлять доверенное лицо, то владелец недвижимости передает ему нотариально заверенную доверенность (паспорт собственника не требуется).
Для подтверждения юридической чистоты квартиры необходимо иметь на руках:
- документ, устанавливающий право собственности квартиры;
- технический паспорт, потребуется если покупатели производят оплату по ипотеке;
- копия-лицевого счета с перечнем лиц, прописанных или выписанных по указанному адресу;
- все справки в подтверждении отсутствия задолженности по коммунальным платежам.
Следует также визуально сверить технический план с фактическим расположением помещений в квартире. Если проводилась перепланировка, ее потребуется сначала узаконить. Иначе продать жилье не получится или потребуется занизить стоимость квартиры.
Подготовка к продаже квартиры
Для начала необходимо привести жилье в «товарный» вид: прибрать, помыть окна, по необходимости подклеить обои, подкрасить, словом добавить привлекательности в глазах потенциальных покупателей. Если в квартире имеется балкон или лоджия, то это пространство в большинстве случаев превращается в склад ненужных вещей. Не забудьте навести порядок и там.
Важно тщательно прибрать квартиру, не допускать, чтобы личные вещи были разбросаны. Если в помещении имеются неприятные запахи, например, от дыма сигарет, нужно попытаться от них избавиться. Зачастую для этого в момент осмотра квартиры хозяева используют простой прием – сварить кофе. Его аромат способен перебить другие запахи.
Оценка стоимости квартиры
Чтобы квартира продалась быстро, нужно определиться с ценовым диапазоном, в пределах которого готовы квартиру продать. Понятно, что в объявлении указывается верхняя планка, которая может быть снижена в процессе адекватного торга.
Чтобы определиться, необходимо провести ценовой анализ подобных предложений на рынке недвижимости. Сделать это можно:
- Заказать профессиональную оценку, которая обойдется в небольшую сумму, но не имеет смысла при наличии типового жилья, а также она делается за счет покупателей которые берут ипотеку;
- При помощи популярных сайтов частных объявлений (про них поговорим ниже).
- Воспользоваться калькулятором оценки квартиры.
Обращайте внимание на район нахождения недвижимости, количество и расположение комнат, состояние ремонта.
Немаловажным фактором цены по объявлению является то, насколько быстро вы планируете жилье продать. Когда время поджимает, ее можно сразу снизить, но учитывайте минимальный торг. Если собственник не торопится, то цену можно установиться максимальную для подобных квартир.
ВАЖНО учитывать финансовые потери, чем дольше продаётся квартира, тем больше Вы несете за нее расходов в виде оплаты:
- ежемесячных платежей за квартиру по коммунальным платежам;
- процентов по ипотечному кредитованию (при наличии);
- налогов и т.д.
Если цена за квартиру завышена, следовательно быстро она не продастся, а платить по счетам является обязанностью собственника. Вот тут и возникает вопрос о стоимости, времени на продажу и расходах на ожидание покупателя.
Ситуация из жизни. Однокомнатная квартира стоимостью в 2 100 000 рублей стоит на продаже уже в течение полугода. При этом коммунальные платежи составляют примерно 3 800 в месяц.
Получаем что из обязательных платежей придется заплатить:
- за коммуналку — 3800 × 6 = 22800 рублей;
- налог за 6 месяцев — 560 рублей;
Сюда так же добавим сумму упущенной прибыли, если бы мы продали жилье довольно быстро (через 2 месяца) и не так дорого, а деньги положили на вклад (например, под 6% годовых): 10500 × 4 = 42 000 руб.
По итогу мы имеем за 6 месяцев: 22800 + 560 + 42 000 = 65 360 рублей в виде финансовой потери за простой квартиры.
Разместить объявления о продаже квартиры
К этому пункту нужно отнестись внимательно, поскольку грамотный текст и правильные ракурсы в фото могут стать для покупателя решающим моментом для желания посмотреть товар. Продумайте описание, которое максимально подчеркнет достоинства жилья.
- Разместите объявление на всех общеизвестных ресурсах частных предложений:
- Авито;
- ЦИАН;
- MLSN;
- Яндекс.Недвижимость;
- ЭТАЖИ;
- Из рук в руки;
- Юла.
Рекомендуем приобрести сим-карту с новым номером телефона для объявлений. Так Вы обезопасите себя от мошеннических схем и будите знать, что звонят именно по квартире.
В настоящее время многие пользуются интернет-банкингом и к нему «привязан» номер телефона. Поэтому его не следует указывать в объявлении. Не отвечайте на sms-сообщения по квартире и не переходите по ссылкам. Мошенники часто используют номера телефонов из объявлений для обмана граждан.
- Окна квартиры или балкон могут быть использованы в качестве рекламы о продаже.
Обычно такой способ оказывается простым, но действенным. Напечатайте слово «Продам» и номер телефона на листах бумаги (крупно, по одной букве на лист) и развесьте в окне. На балкон можно сделать растяжку, заказанную в салоне печати или сделать самим. Это может заинтересовать покупателей, проживающих в этом же районе и желающих перевезти к себе поближе родственников. По статистике 18% покупателей приходят смотреть квартиру по объявлениям расклеенных на окнах.
Еще один факт, чтоб не заказывать услуги риелтора! Ваше объявление обязательно в интернете или в окне заинтересует риелторов, которые занесут вашу квартиру в свою базу. При этом Вам не потребуется за это платить, свой процент они заработают на покупателе.
Что написать в объявлении о продаже квартиры?
Помимо общего описания укажите следующую информацию:
- о собственнике и наличии документов, это внушит доверие потенциальному покупателю;
- о мебели, предметах обстановки и технике, которая остается в квартире. Конечно, такие моменты повышают стоимость жилья, но могут быть полезны покупателю. С другой стороны, если они не нужны, то могут стать предметом торга.
Общение с потенциальными покупателями
Общение начинается с телефонного разговора, будьте готовы к неадекватным, которые пытаются сильно скинуть цену. Отвечать на вопросы нужно максимально вежливо, чтобы не оттолкнуть покупателя грубостью или ответами на щекотливые вопросы. Чтобы максимально правильно отвечать на них, нужно заранее продумать все моменты, которые могут быть уточняться звонящим.
После общения по телефону и договоренности о встрече переходим к этапу осмотра помещения. Свое поведение нужно выстраивать в зависимости от того, кто пришел смотреть помещение. Рассмотрим категории людей, которые интересуются недвижимостью среднего ценового диапазона:
- Молодые семьи интересуются квартирами с ремонтом (когда не требуется дополнительных вложений, особенно, когда взята ипотека). Для молодых родителей важно наличие лифта или расположение на нижних этажах.
- Родители, ищущие квартиру для своих взрослых детей. Внимательно приглядываются, интересуются жильем недорогим и с ремонтом.
- Пенсионерам важно расположение на нижних этажах, наличие ремонта. Часто дети присматривают квартиру для своих престарелых родителей поближе к своему месту проживания.
- Риэлторы знают, что спросить и посмотреть и самостоятельно общаются с покупателям.
Постарайтесь произвести впечатление приветливого человека и ответить на все вопросы. Заранее продумайте все плюсы и минусы квартиры и манипулируйте только положительными моментами.
На этапе осмотра происходит торг между покупателем и продавцом. Конечно, он должен быть обоснованным, но он обязательно будет. Поэтому при указании цены нужно понимать, что сможете немного уступить. Дайте возможность покупателю назвать свою цену.
Заключение предварительного договора и получение задатка
Когда покупатель найден, рекомендуется заключить с ним предварительный договор и получить задаток или аванс. Это станет некой гарантией того, что сделка состоится. Получение задатка (аванса) оформляется распиской.
В предварительном договоре пропишите все моменты относительно предстоящей сделки: укажите условие или дату заключения основного договора.
Ниже по ссылкам, можете скачать нужный Вам договор:
Завершение сделки по продаже квартиры
В назначенное время оформите и подпишите основной договор купли-продажи. Обязательным условием является государственная регистрация его в органе Росреестра или МФЦ. Только в результате регистрационных действий права на объект недвижимости перейдут от продавца к покупателю.
Составляется договор, как минимум, в трех экземплярах: по одному экземпляру каждой стороне сделки и дополнительный – для Росреестра. На каждом из них проставляются собственноручные подписи участников сделки.
Немаловажным моментом является получение оплаты за квартиру. Тут могут быть несколько вариантов:
- с привлечением ипотечного займа, когда покупатель оформляет договор с банком на получение ипотеки, а банк переводит эти средства продавцу. Такой способ самый безопасный, поскольку перед одобрением кредита банк тщательно проверяет все документы в отношении покупателя и самой квартиры;
- с использование средств материнского капитала. Для получения гарантии, что средства будут переведены продавцу, рекомендуется удостоверить сделку нотариально. Квартира будет находиться у продавца в залоге, пока средства материнского капитала не поступят на его счет;
- рассрочка оплаты по договору. Такой вариант возможен, если стороны сумели договориться о графике рассрочки. Чтобы избежать ситуации со срывом графика или отказом от платежей, следует максимально тщательно прописать в договоре все нюансы. Лучше оговорить в нем, что переход права собственности будет зарегистрирован только после полного расчета;
- оплата через банковскую ячейку «аренда сейфа» – безопасный и надежный способ расчетов между покупателем и продавцом;
- наличная оплата. Является самым рискованным методом расчетов. Продавцу нужно быть максимально внимательным при проверке и пересчете купюр. Дополнительно нужно привлечь к присутствию надежных людей из числа родственников или близких друзей, кто будет сопровождать с места сделки.
После полного расчета продавец передает ключи от квартиры новому собственнику. Условие или момент передачи могут быть прописаны в договоре. Дополнительно рекомендуется составить и подписать передаточный акт на помещение, который станет приложением к договору. Его также можно включить пунктом в ДКП.
Освобождение жилья после сделки
Обычно стороны договариваются о дате, когда уже бывший собственник должен покинуть квартиру и убрать все свои личные вещи. Этот момент должен быть отражен в договоре купли-продажи.
В итоге процедура самостоятельной продажи квартиры совершенно не сложная. Зачем же тогда оплачивать услуги риэлторов, если они придерживаются примерно такой же схемы действий.
Как продать квартиру быстро? Советы и народные средства
Продажа квартиры – это всегда волнительный и хлопотный процесс. Нужно приложить очень много усилий, чтобы подготовить недвижимость к продаже, найти покупателя, провести сделку. Нередко возникают такие ситуации, когда кажется, что задача просто невыполнима и подходящий покупатель никогда не найдется. Одно из верных средств при этом – обратиться к мудрости наших предков: народным приметам и заговорам на продажу квартиры.
Заговоры и обряды на продажу квартиры
Прежде всего, необходимо создать наиболее благоприятную атмосферу в квартире, поскольку именно отрицательная энергетика нередко отталкивает покупателей.
Для этого, сначала в каждой комнате необходимо зажечь по свечке, лучше всего, если это будут свечи из церкви. На свечи предварительно нужно прочитать заговор:
Свечи должны прогореть до конца. Окна, пока горят свечи, должны быть открыты, чтобы отрицательная энергия выходила вон из квартиры.
Позитивная энергетика должна распространяться снизу по всему пространству квартиры. Возьмите чистое, а лучше – новое ведро, наполните его холодной водой и поставьте в темное место на трое суток.
По истечении этого времени, тщательно вымойте отстоявшейся водой все полы в квартире. После этого, нужно мысленно произнести сильный заговор, о том, что Вы отрекаетесь от своих четырех углов в пользу того, кто принесет Вам деньги за них.
Не забудьте перед продажей задобрить домового.
На обеденном столе оставьте тарелку с угощениями, пусть стоит она там не меньше трёх дней. Покупатель сразу же почувствует себя уютней при просмотре недвижимости.
Если вы положите по одному зернышку пшеницы в каждый угол, то сможете очень выгодно и быстро продать свои квадратные метры. Пшеница издавна является денежным символом и притягивает удачу.
Поможет в продаже и обряд с молоточком. Возьмите резиновый или деревянный молоток, и простучите им стены и пол в квартире, одновременно вслух произнося сумму, которую хотели бы получить с продажи квартиры. Когда простучите все стены, не пропустив ни одной – выносите вердикт: «Продано!». Обряд можно повторять ежедневно по несколько раз.
Освободите квартиру от всего ненужного и спрятанного по углам. 
Смело выкидывайте всё, что не используете больше года – этими вещами Вы вряд ли ещё воспользуетесь, а вот быстро продать квартиру, пока они находятся внутри, вряд ли получится.
В квартире должно быть тепло, уютно и светло к моменту прихода покупателя. Хорошо, если в воздухе будет витать лёгкий аромат корицы, кофе или выпечки. Домашних питомцев, детей и пожилых людей на время визита потенциальных покупателей лучше отправить на прогулку – это не будет отвлекать от просмотра.
Одним из самых действенных считается заговор на привлечение прибыли. Проводить его нужно в любой день недели кроме пятницы, ранним утром. Возьмите кастрюлю, на дно опустите ключи от квартиры, которую хотите продать, наполните водой и поставьте на плиту. Когда вода нагреется, вслух назовите адрес и призовите прийти по нему покупателя. Ключи должны оставаться в воде пока она не остынет. А дальше – ждите выгодной продажи.
Народные приметы на продажу квартиры
Для того, чтобы удачно продать квартиру нужно запомнить несколько примет, которые дадут вам отличный результат, если Вы, конечно, верите в их действие.
-
Так, если положить монетку под ковер или напольное покрытие, она обязательно привлечет деньги, а значит, квартиру Вы очень быстро продадите.
После продажи монетку себе не забирайте, оставьте на месте.
Загрузка...
