Как продать квартиру с долгами по ЖКХ?

Купля-продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам от предыдущего собственника

Зачастую собственник жилья не имеет возможность погасить долг по коммунальным услугам. А единственным объектом в собственности является квартира, в которой он живет. Владелец не против продать жилье и сменить на меньшее. Но до оформления сделки денежных средств на погашение долга он не имеет. Единственным вариантом является поиск покупателя, готового купить квартиру с долгами. Рассмотрим, как проходит купля-продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам от предыдущего собственника.

Можно ли продать

Ст. 209 ГК РФ предусматривает возможность для собственника владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой. Причем наличие долгов по коммунальным услугам не является ограничением для оформления сделки.

Ст. 153 ЖК РФ закрепляет за собственником обязанность по уплате коммунальных платежей. Это значит, что покупатель квартиры не получает долги прошлого хозяина.

Управляющая компания должна взыскивать задолженность с бывшего владельца.

Более того, с момента смены лицевого счета, долг за коммунальные услуги прошлого собственника даже не может отображаться в квитанции по коммунальным платежам.

Исключение составляют долги по взносам на капитальный ремонт. Ст. 158 ЖК РФ предусматривает переход долга старого владельца к покупателю, если на момент регистрации сделки он не был оплачен.

выписаться

Закон не устанавливает ограничение на выписку с прошлого жилья при наличии долгов по коммунальным услугам. При обращении в паспортный стол или МФЦ гражданин не предоставляет сведения о наличии/отсутствии долгов по ЖКХ.

Поэтому вне зависимости от суммы долга, никто не будет чинить препятствия в смене регистрации.

подарить

При оформлении дарственной действует то же правило, что и при купле-продаже. Долги остаются на старом хозяине.

Причем если договор содержит требование об оплате долгов за старого владельца, контракт будет считаться недействительным. Так как закон предусматривает дарение, как безвозмездную сделку.

Отдельно необходимо рассмотреть ситуацию, когда управляющая компания уже взыскала долг через суд. Приставы могли наложить арест на квартиру. В этом случае Росреестр не станет регистрировать дарение, так как на сделки наложен запрет.

Как продать?

Закон предусматривает следующие способы продажи квартиры с долгами по коммунальным услугам:

Заключение договора с пунктом об оплате из средств, выплаченных покупателем. В этом случае целесообразно заранее предусмотреть возможность оплаты без передачи денежных средств продавцу лично в руки. Например, передача через банковскую ячейку. Чтобы при передаче денег, должник немедленно погасил долг.
Заключение договора, который предусматривает переход долга покупателя. В таком случае стороны договариваются о соразмерном уменьшении стоимости объекта. На практике, стоимость уменьшается значительно сильнее, так как покупатель берет на себя обязательства продавца.

Конечно есть еще незаконный способ. Это оформление сделки, без уведомления покупателя о наличии долга.

Такой вариант часто проходит с неопытными покупателями. Кстати, наличие риелтора не убережет вас от покупки квартиры с долгами. Проверка лицевого счета не входит в их обязанности.

Однако в такой ситуации, покупатель может оспорить сделки и потребовать вернуть деньги. Но на практике, возврат средств практически невозможен. В лучшем случае суд назначит регулярную выплату из пенсии. Возврат долга будет происходить много лет.

Поэтому при оформлении сделки необходимо уточнить наличие долгов в обязательном порядке.

Алгоритм действий

Процедура продажи квартиры с долгами по коммунальным услугам включает:

Согласование процедуры купли-продажи.
Сбор документов.
Составление договора.
Обращение к нотариусу.
Регистрация в Росреестре.

Сбор документов

Перечень документов при продаже квартиры с долгами должен включать:

гражданский паспорт продавца и покупателя;
выписку из домовой книги;
выписку с лицевого счета;
справку о наличии долга по взносам на капитальный ремонт;
выписку из ЕГРН (об отсутствии обременений на квартиру);
справку из налоговой об отсутствии долгов по налогам;
правоустанавливающий документ;
акт приема-передачи квартиры;
акт передачи денег;
квитанцию об оплате госпошлины.

Важно! При совершении сделки по купле-продажи квартиры с долгами не желательно прибегать к услугам представителя. Сторонам целесообразно договариваться лично и указывать все договоренности в договоре.

Составление договора

При оформлении контракта необходимо уделить особое внимание следующим моментам:

Нужно указать сумму долга за коммунальные платежи на момент перехода прав.
Целесообразно указать показания счетчиков.
Составить передаточный акт.
Необходимо предусмотреть порядок оплаты долга. Если обязанность передается покупателю, то необходимо указать размер скидки за погашения долга.
Если долг должен погасить продавец, то целесообразно уточнить срок оплаты.
Если стороны не договорились о погашении кредита, то нужно включить в договор пункт о сохранении долга за бывшим собственником. Хотя данный момент предусматривается законом, пункт в договоре поможет покупателю в борьбе с управляющей компанией.

Обращение к нотариусу

При покупке квартиры с крупным долгом по коммунальным услугам целесообразно заверить договор нотариально. Хотя это значительно увеличит расходы (0,5% от суммы сделки), но позволит избежать последующего оспаривания контракта.

В договор включается пункт о погашении всех долгов по коммунальным услугам, включая капитальный ремонт за счет денежных средств, полученных от покупателя. Именно поэтому необходимо нотариальное удостоверение.

В противном случае продавец обратиться в суд и оспорит договор, как заключенный при крайне тяжелых обстоятельствах.

А нотариальное удостоверение докажет, что сделка была заключена добровольно.

Регистрация в Росреестре

С 2019 года обязанность по передаче документов на регистрацию в Росреестр передана нотариальным конторам. Но практически такая возможность есть еще не у всех нотариусов.

При наличии возможности, нотариус принимает от сторон электронное заявление на регистрацию и квитанцию об оплате госпошлины. После чего сведения передаются в территориальное отделение Росреестра в течение суток.

Через 2-3 дня нотариус выдает выписку из ЕГРН (в электронной или бумажной форме).

При отсутствии технической возможности, гражданин самостоятельно передает документы на регистрацию в Росреестр или через МФЦ. Процедура осуществляется в течение 10-14 дней.

С этого момента покупатель наделяется обязанностью по оплате коммуналки.

Какие долги переходят?

Таким образом по закону новому собственнику переходят только долги по капитальному ремонту. Но стороны могут предусмотреть иные варианты перехода долгов.

Управляющая компания не имеет право включить в долг нового владельца следующие платежи:

по отоплению;
по электроэнергии;
по горячему и холодному водоснабжению;
по канализации;
за содержание общедомового имущества;
за домофон, лифт.

Как проверить долги перед покупкой?

Перед оформлением сделки целесообразно заранее проверить долги по капремонту и квартплате.

Способы проверки задолженности

Получение выписок от продавца. Необходимо обратить внимание на дату выдачи выписки и ее актуальность.
Получение выписки из ЕГРН самостоятельно. Информация об аресте имущества находится в свободном доступе. Заказ делается через сайт Росреестра. В выписке будут отражены данные собственника, наличие/отсутствие обременений.
Получение информации о долгах продавца. Если денежные средства за коммунальные услуги взысканы в судебном порядке, то возбуждено исполнительное производство. Эти сведения можно получить на сайте ФССП. Информация будет содержать сведения о взыскателе.
Посещение расчетного центра вместе с собственником для получения актуальной информации. Если владелец уклоняется от предоставления выписок, целесообразно отказаться от сделки.

Чтобы избежать проблем с долгом, целесообразно оформить акт о показаниях счетчиков и заверить его у представителя управляющей компании.

Чтобы избежать оплаты задолженности при смене собственника целесообразно заранее проверить наличие долгов. В случае выявления долгов по коммуналке и капитальному ремонту, целесообразно заранее договориться с продавцом. Если вы узнали о наличии долга после покупки, то необходимо получить консультацию юриста. Специалисты нашего сайта помогут разобраться со спорными вопросами. Просто опишите ситуацию дежурному юристу.

В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Можно ли продать квартиру с долгами по коммунальным платежам

Долги по коммунальным платежам, при условии, что на квартиру не наложен арест из-за судебного разбирательства, не являются препятствием для продажи. Таким образом, реализовать такое жилье можно. О том, как это сделать и какие существуют особенности данной процедуры – читайте в этой статье.

Кто должен платить долги по коммунальным платежам в проданной квартире

Долги по коммунальным платежам относятся непосредственно к собственнику квартиры, а не к самой недвижимости. Таким образом, если квартира будет продана, бывший ее собственник все равно обязан погасить долг.

Несмотря на это, управляющие компании лишь в редких случаях ищут реального должника, предпочитая направлять угрожающие письма новым собственникам. В конечном итоге могут даже отключить свет, газ, воду и так далее. Для решения проблемы обычно достаточно пригрозить обращением в суд, но иногда приходится действительно писать заявление и разбираться официально, иначе управляющая компания так и не отстанет.

Можно ли продать квартиру с долгами

Учитывая все сказанное выше – да, можно, но могут быть проблемы, так как избавиться от долгов таким образом все равно не получится. Лучше всего заранее предупредить нового владельца о наличии задолженности и обсудить с ним варианты решения проблемы.

Переход долга на нового собственника

Переход долга на другого человека (в данном случае – нового собственника) может осуществляться двумя основными способами:

Данный факт зафиксирован в договоре.
Заключено письменное соглашение о переуступке долга новому владельцу.

Читать еще: Что не считается перепланировкой квартиры?

На практике значительно проще написать именно отдельное соглашение, чем вписывать данный пункт в договор купли-продажи.

Порядок действий

Обсудить условия переуступки долга.
Составить соглашение.
Подписать договор купли-продажи.
Переоформить право собственности.
Обратиться в управляющую компанию и предоставить договор купли-продажи, соглашение о переуступке долга и свой паспорт.

Документы

Для оформления такого соглашения от сторон потребуется:

Паспорта РФ как продавца, так и покупателя.
Документы на жилье.
Информация о сумме долга (выдается управляющей компанией).
Текущие данные по счетчикам.

Особенности письменного обязательства

Обязательство погашения задолженности вместо другого человека – это достаточно опасный документ, потому нужно очень внимательно его составлять. В частности, особое внимание стоит уделить тому, какую именно сумму обязуется погасить человек и за что. Кроме того, важно зафиксировать, что задолженность гасится только за определенный период и зафиксировать показания счетчиков (или указать конкретную сумму). Это необходимо для того, чтобы в дальнейшем не возникло дополнительных «внеплановых» долгов.

Следует отметить, что конкретной формы такого документа не существует. Его можно составить самостоятельно, учитывая примерно такое содержание:

Информация о лице, которое передает долг и которое его получает.
Данные о квартире.
Сумма задолженности, которая переходит другому человеку.
Дата и подпись.

В зависимости от разных факторов, могут включаться и другие пункты в такое соглашение. Кроме того, рекомендуется предварительно обратиться в управляющую компанию. С большой долей вероятности у них будут свои бланки подобных соглашений или, как минимум, образцы от аналогичных процедур, проходивших в прошлом.

Как продать квартиру с коммунальными долгами

Сама процедура продажи квартиры с коммунальными долгами ничем не отличается от обычной купли-продажи за исключением одного пункта, связанного с переоформлением долга на другого человека. Последнее верно лишь в том случае, если переуступка долга производится через договор, а не отдельное соглашение.

Порядок действий

Уведомить покупателя о наличии задолженности по коммунальным платежам и, в идеале, предоставить справку из управляющей компании с конкретной суммой долга.
Обсудить варианты дальнейших действий с долгом (будет ли передаваться, когда, кому, как, в какой сумме и так далее).
Включить в договор купли-продажи пункт относительно существующей задолженности или заключить соглашение об уступке долга.
Составить договор, подписать его и зарегистрировать.
По акту приема-передачи принять квартиру и передать положенную сумму.
Переоформить право собственности. При необходимости посетить управляющую компанию.

Документы

При составлении и оформлении договора нужно будет подготовить следующий пакет документов:

Паспорта сторон.
Документы на квартиру (выписка из ЕГРН, техпаспорт и так далее).
Справка из управляющей компании о сумме долга.

Расходы и сроки

Учитывая тот факт, что на данный момент заверять договора купли-продажи у нотариуса не обязательно, единственная статья расходов (помимо самой стоимости квартиры и суммы долга по квартплате) – это госпошлина при регистрации права собственности. Она составляет 2000 рублей на каждого нового владельца.

При желании, вся сделка может быть совершена всего за несколько дней или даже часов. Справку управляющая компания делает быстро, а все остальные документы и так есть на руках сторон.

Договор купли продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам (образец)

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
напишите вопрос в форме ниже;
позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Как продать квартиру с долгом по коммунальным платежам

В соответствии с нормами жилищного кодекса каждый собственник или наниматель обязать вовремя вносить платежи по коммуналке. В отношении должников применяются различные санкции: отключение газа, электричества, а если задолженность большая, ЖКУ может подать в суд. Продажа квартиры с долгами ЖКХ законом разрешена, но прежде чем заключать такую сделку, нужно изучить ее особенности.

Способы продажи жилья с задолженностью

Согласно законодательству плату за коммунальные услуги должны вносить жильцы, которым они предоставляются. Если квартиру необходимо продать, им нужно как можно быстрее погасить долги. Новые хозяева оплачивают содержание жилья только с момента регистрации своих прав. Исключение составляет плата за капремонт, долги по которому могут переходить от одного собственника к другому.

Если покупатель хочет приобрести такое жилье, проблему можно решить несколькими способами:

Передать долги по квартплате будущему хозяину, разумеется, с его согласия. Обычно такой пункт включается в договор, но иногда стороны заключают дополнительное соглашение. Соответственно продавец снижает цену недвижимости на сумму задолженности.
Подписать документ, в соответствии с которым продавец обязан рассчитаться с коммунальщиками из уплаченного покупателем задатка.

Если продавец не идет ни на один из предложенных вариантов, можно попробовать решить вопрос с ЖКХ. При возникновении проблем с оплатой услуг лучше заранее обратиться с заявлением и попросить рассрочку. Чтобы в просьбе не отказали, желательно приложить подтверждающие документы.

Разрешена ли продажа неприватизированной квартиры с долгами

Продажа квартиры, которая находится в собственности государства или муниципалитета, запрещена вне зависимости от наличия долгов. Чтобы сделать все в соответствии с законом, обойтись без приватизации не удастся. После оформления жилплощади в собственность можно начинать заниматься ее продажей, в том числе и с долгами.

Можно ли продать жилплощадь, находящуюся в ипотеке

Если квартира находится в залоге у банка или частного инвестора, продать ее разрешается только с согласия кредитора. Существует два варианта продажи ипотечного жилья:

Получить от покупателя заранее оговоренную сумму и перевести права и обязанности на него.
Попросить у покупателя задаток, которого хватит для погашения долга по ипотеке. Его передачу стороны оформляют нотариально. После оплаты задолженности кредитор снимает обременение, и заключается обычный договор.

Минусом является то, что продать заложенную квартиру по рыночной стоимости вряд ли удастся. Обычно цену приходится снижать, да и покупатель может найтись не сразу.

Как заключается сделка купли и продажи жилплощади с долгом

Продажа квартиры с задолженностью выглядит так:

Собственник уточняет в коммунальной службе сумму своего долга и сообщает ее второй стороне.
При ее согласии продавец начинает собирать необходимый для регистрации пакет документов. В него входит кадастровый паспорт на квартиру, техплан, выдаваемый БТИ, а также выписка из ЕГРН – главный документ, который содержит данные о правовом статусе продавца и наличии обременений на жилплощадь (арест, залог). Еще придется запросить в управляющей компании выписку из лицевого счета;
Подписывается предварительная сделка. При согласии покупателя внести задаток в размере долга за коммуналку эта сумма фиксируется в предварительной сделке. При этом продавцу стоит помнить о материальной ответственности за уклонение от подписания основного договора. В таком случае нужно будет вернуть в два раза больше;
Все жильцы, которые зарегистрированы в квартире, выписываются из нее. Получить документ об отсутствии жильцов можно в паспортном столе;
Продавец недвижимости погашает долг и берет соответствующую справку в управляющей компании;
Росреестр перерегистрирует право собственности на покупателя;
Покупателю вручают выписку из ЕГРН, с момента получения которой он является собственником жилья и должен платить по коммунальным счетам;
В УК отправляется уведомление о том, что у квартиры теперь новый владелец.

Как правильно составить договор

Чтобы избежать проблем из-за чужой задолженности, нужно знать, что писать в договоре. При наличии долгов составляется обычный договор купли-продажи, который должен содержать следующие положения:

Личные данные сторон сделки;
Все о предмете договора: адрес и площадь жилого помещения, его этаж, число комнат, а также кадастровый номер;
Ссылка на документы о праве стоимости;
Цена договора, порядок расчетов между продавцом и покупателем. При переводе задолженности на покупателя цену можно указать за минусом этой суммы.

Образец сделки продажи жилплощади с долгами отличается только тем, что в документе должна быть сумма задолженности и пункт о ее переводе или непереводе на нового хозяина. Если этого не сделать, считается, что покупателя не проинформировали о существенных условиях договора. В таких случаях сделку можно оспорить в суде.

Как узнать о наличии долгов за коммуналку

Перед продажей жилья надо узнать точную сумму задолженности перед за услуги ЖКУ или капитальный ремонт. Для этого можно обратиться в управляющую компанию, единый расчетный центр, портал госуслуг. Если должник проводил коммунальные платежи через банк, там тоже смогут предоставить такую информацию.

Уведомление УК

О смене собственника покупатель должен письменно сообщить в управляющую компанию. Если долги за услуги ЖКХ были переведены на нового владельца, об этом УК также нужно уведомить. В уведомлении должна быть просьба открыть новый лицевой счет.

К нему прикладывается договор купли-продажи квартиры, а также копия выписки из ЕГРП. Желательно также предоставить показания счетчиков, зафиксированные на момент перехода права собственности. Документы можно отправить заказным письмом или лично принести в абонентский отдел. Второй экземпляр, на котором ставится отметка о принятии, желательно сохранить.

Что делать, если УК требует оплату с нового владельца

Согласно закону требовать коммунальные долги от новых владельцев нельзя, если иное прямо не прописано в договоре. Тем не менее коммунальщики иногда пытаются взыскать долг с нового собственника. Бояться судебного разбирательства не стоит. Никаких законных оснований для этого у ЖКХ нет, поэтому в суд его сотрудники никогда не пойдут. Если же платежки с требованиями оплатить услуги приходят с завидной регулярностью, можно сделать следующее:

Написать заявление, в котором потребовать прекратить направлять квитанции с долгами, возникшими до регистрации.
Приложить копию выписки из ЕГРН и сделки купли продажи.
Отправить все это заказным письмом с уведомлением или отдать сотруднику ЖКХ под расписку.

Если служба ЖКХ будет продолжать настаивать, стоит напомнить, что такие действия при определенных обстоятельствах могут быть квалифицированы как вымогательство. Кроме того, новый собственник не обязан передавать ЖЭКу информацию о месте жительства прежних жильцов, даже если ей располагает.

Продажа квартиры с долгами законом разрешается, за исключением случаев, когда на нее не наложен арест. Но это всегда некоторый риск и определенные неудобства. Если же покупателю хочется приобрести именно эту квартиру, он должен обсудить с продавцом порядок погашения долга и зафиксировать его документально.

Читать еще: Что входит в техпаспорт квартиры?

Как продать квартиру с долгом по коммунальным платежам?

Жилищный кодекс обязует всех собственников и нанимателей жилых помещений своевременно и в полном объеме уплачивать коммунальные услуги. Делать это они должны до 10 числа месяца, который следует за расчетным. Но по договоренности с управляющей компанией может быть предусмотрена иная дата внесения платежей.

Дорогие читатели! Для решения именно Вашей проблемы — звоните на горячую линию 8 (800) 350-34-85 или задайте вопрос на сайте. Это бесплатно.

Коммунальные платежи

Несвоевременная оплата услуг ЖКХ и коммунальных ресурсов грозит начислением штрафов и пени на сумму долга. Управляющие компании вправе размещать списки должников в местах общего пользования, что служит моральным стимулом как можно скорее рассчитаться с долгами.

А в случае образования значительной задолженности перед коммунальщиками собственника могут отключить от электроснабжения, газоснабжения или лишить иных благ (вплоть до полной остановки снабжения ресурсами ЖКХ).

Также в отношении него может быть инициировано исполнительное производство, предполагающее арест и последующую продажу имущества в счет погашения долгов судебными приставами. Если квартира не приватизирована и эксплуатируется по договору соцнайма, то нанимателю грозит выселение за несвоевременное погашение долга.

Российское законодательство не запрещает заключать сделки купли-продажи в отношении квартир, обремененных долгами. Главное, чтобы продаваемое жилье не было на момент сделки арестовано приставами в рамках исполнительного производства или по решению суда, либо в отношении должника не велась процедура банкротства.

На самом деле нужно понимать, что долги по ЖКХ привязаны к продавцу, а не к объекту недвижимости.

На каких условиях можно продать квартиру с долгом по квартплате?

При заключении сделки купли-продажи недвижимости с долгами по коммунальным платежам есть некоторые особенности.

Для того чтобы продать квартиру с долгами нужно обязательно уведомить об этом факте потенциального покупателя.

Иначе в дальнейшем он сможет оспорить сделку купли-продажи через суд и потребовать либо уменьшения покупной цены, либо аннулирования договора купли-продажи и возврата денег назад.

На его стороне в данном случае будет Гражданский кодекс, который допускает подобный вариант.

Обычно правду о долгах скрыть не удается: многие риелторы и бдительные покупатели запрашивают перед подписанием договора выписку с финансово-лицевого счета или справку об отсутствии задолженности из Управляющей компании.

Продавец может предложить покупателю несколько вариантов решения проблемной ситуации:

Заключение письменного соглашения или предварительного договора купли-продажи, согласно которому продавец обязуется погасить долги по ЖКХ из суммы аванса/задатка, которую он получит от покупателя. Образец договора доступен по ссылке.
Долг по коммунальным платежам можно передать новому владельцу с его согласия. Для этого стороны заключают письменное соглашение, в котором покупатель обязуется оплатить долги по ЖКХ за продавца или стороны включают пункт о переводе задолженности в договор. В таком случае продавец делает скидку к цене квартиры в размере суммы долга по ЖКХ.

Если покупатель категорически отказывается от предложенных вариантов, тогда:

Продавец может попробовать решить вопрос с накопленными долгами самостоятельно до заключения сделки купли-продажи. Для этого он вправе обратиться в УК и попросит о рассрочке по платежам.
Заключить договор купли-продажи несмотря на задолженность. При этом обязанность по ее погашению закрепляется за продавцом.

Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам

Договор купли-продажи квартиры с долгами заключается на общих основаниях и в обязательном порядке включает:

Указание на стороны сделки: продавца и покупателя.
Предмет сделки: квартира, ее адрес, площадь, количество комнат, этаж, кадастровый номер.
Ссылка на правоустанавливающие документы и документацию о собственности.
Цена сделки и порядок расчетов. Цена сделки определяется сторонами самостоятельно и не должна быть привязана к кадастровой стоимости недвижимости. Из общей суммы может быть вычтен размер долга за услуги ЖКХ, если предполагается перевод долга на покупателя.

Особенность данного договора будет состоять в том, что здесь обязательно должна быть прописана сумма долга по коммунальным услугам. Иначе можно считать, что продавец не уведомил покупателя о существенных условиях заключения сделки и тот вправе оспорить договор в судебном порядке.

Это может создать немало проблем продавцу, которому придется возвращать стоимость квартиры и компенсировать причиненные издержки продавцу.

Если договоренности в отношении задолженности у продавца и покупателя нет, то в основном договоре купли-продажи необходимо прописать размер долга; что он остается за старым владельцем и то, что продавец обязуется погасить его в определенный временной период (например, в течение 7 дней после прохождения процедуры госрегистрации).

Если стороны договорились о погашении долгов из аванса покупателя, то при таком варианте стороны прописывают в соглашении размер полученного задатка, величину задолженности по коммунальным услугам (с приложением подтверждающего документа) и срок, в течение которого продавец обязуется погасить долг из вырученных денег.

Также в предварительном соглашении прописываются сроки для заключения основного договора.

Заключение сделки

Процесс заключения сделки будет выглядеть следующим образом:

Собственник с квартиры получает в УК справку о размере задолженности и уведомляет покупателя о сумме долга.
При согласии покупателя с заданными условиями заключения сделки продавец также должен на этом этапе собрать весь пакет документов. Это выписка из ЕГРН, которая подтверждает его правовой статус и наличие обременений на квартиру в виде ареста или залога. Также в этом ведомстве необходимо получить кадастровый паспорт. Дополнительно запрашивается технический план из БТИ, выписка из лицевого счета в УК.
Стороны подписывают предварительный договор купли-продажи, куда включают пункт о задатке в размере суммы задолженности по коммунальным услугам. Если речь в договоре идет о задатке, то продавцу стоит понимать, что при уклонении его от заключения основного договора в перспективе он должен будет вернуть покупателю задаток в двойном размере.
Из квартиры выписываются все зарегистрированные в ней лица. Отсутствие жильцов требуется подтвердить документально, запросив справку в паспортном столе по месту жительства.
Продавец гасит задолженность и получает в УК справку об отсутствии задолженности.
Стороны подписывают основной договор купли-продажи.
Перерегистрируются права собственности в Росреестре от продавца к покупателю.
Покупатель получает выписку из ЕГРН с отметкой об изменении правообладателя. С этого момента он становится полноправным собственником и обязан платить по услугам ЖКХ.
Покупатель уведомляет УК о смене владельца.
Продавец должен отчитаться перед Налоговой инспекцией и заплатить налог с суммы продажи квартиры если он владел ей менее 3-5 лет. Покупатель же вправе оформить налоговый вычет в размере 13% от суммы покупки.

Уведомление управляющей компании

После заключения сделки купли-продажи меняется не только собственник квартиры, но и финансово-лицевой счет, который используется для начисления и оплаты коммунальных услуг. Поэтому у покупателя возникает необходимость уведомить управляющую компании о смене собственника.

Уведомление пишется в свободной форме на имя руководства УК. Главное, чтобы в нем содержалась конкретная просьба об открытии нового счета для внесения платы за услуги ЖКХ. К уведомлению прилагаются копии правоустанавливающих документов от нового собственника квартиры: копия договора купли-продажи и выписка из ЕГРН с указанием смены правообладателя.

Второй экземпляр с отметкой о принятии необходимо сохранить до изменения счета.

Допускается также направить уведомление заказным письмом с описью вложения.

В каких случаях происходит прекращение сервитута земельного участка? Узнайте об этом здесь.

При определенных условиях можно получить налоговый вычет при покупке земельного участка. Подробно об этом рассказано в нашей статье.

Подводные камни для покупателя

Стоит понимать, что долги старого собственника не переходят – на нового после заключения сделки купли-продажи (только если он не выразил свое согласие на перевод задолженности). Никто не может заставить покупателя платить по старым долгами. Он должен вносить плату за коммунальные услуги, начиная с даты перерегистрации прав собственности в Росреестре.

Ее сотрудники могут грозить отключением света, воды или газа в квартире. На самом деле их действия будут незаконны и большинство представителей коммунальных служб это знают. Поэтому их угрозы редко переходят в реальные действия.

Но если покупателя принуждают к оплате чужих счетов, либо его отключили от коммунальных ресурсов он может обратиться в прокуратуру или суд.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Можно ли продать квартиру, на которой долг за коммунальные услуги?

Когда назревает необходимость продать жилье с неоплаченными счетами, возникают проблемы. А если нет возможности погасить все и сразу, собственники ищут пути для продажи квартиры с долгом за коммунальные услуги. Разберёмся: возможно ли осуществить данную сделку и на каких условиях составляется договор с наличием долговых обязательств.

Читать еще: Во сколько обойдется приватизация квартиры?

Продажа квартиры с долгом по коммунальным платежам

Не важно, по какой причине, но, если возникли долги по коммуналке, ЖК предусматривает штрафы и пени в рамках невыплаченной суммы. А УК вправе осуществить частичное или полное ограничение по снабжению ресурсами.

Важно! По закону, можно продавать приватизированную квартиру с долгами по коммунальным платежам, но не в случае ее ареста судебными приставами.

Последовательность этапов при процессе сделки:

Договориться с покупателем о возможной стоимости квартиры и о том, кто и как будет выплачивать долг.
Собрать документы.
Заключить договор предварительного характера (в нем можно указать результат соглашения).
Погасить долг или передать его покупателю, как было условлено сторонами.
Подписать основной договор купли-продажи.
Оформить переход собственности новому владельцу.

Нужно четко понимать, что долг закреплен не за квартирой, а за ее владельцем.

На каких условиях можно продать квартиру с долгом по квартплате

Продавать квартиру с долгами по ЖКХ без предупреждения о том приобретателя не стоит.

Это может вскрыться в самом начале пути, и сделка отменится. Либо аннулируется по закону после ее проведения.

Возможные способы урегулирования ситуации при создании письменного соглашения:

продавец обязуется выплатить долг из денег, полученных вперед, как задаток или аванс;
приобретатель сам выплачивает долг, но стоимость квартиры должна быть на сумму долга ниже;
в случае категорического отказа покупателя идти на компромиссы продавец обращается в УК и подписывает документ о том, что выплатит долг в рассрочку.

Долг закрепляется за старым л/с, оформленным на имя продавца.

Необходимые документы

Помимо подписанного соглашения между двумя сторонами о наличии долгов, и том, кто будет их оплачивать, необходим целый перечень документов (оригиналы и копии):

паспорта, ИНН и свидетельства о рождении детей, и всех, кто зарегистрирован в квартире, плюс справка о семейном составе;
свидетельство о браке, разрешение от мужа (жены) и органов опеки на сделку с имуществом;
если квартира приватизирована, и есть несколько долевых собственников, нужно согласие, заверенное у нотариуса (либо их личное присутствие);
документы на собственность квартиры, в т. ч. из ЕГРН;
кадастровый и технический паспорта на продаваемую недвижимость;
план БТИ, акт оценки помещения;
справка о текущем состоянии л/с из УК;
реквизиты счета в банке.

Также необходимо взять документ, что квартира не находится у приставов под арестом.

Договор купли продажи с наличием долговых обязательств

Документ составляется в обычной форме и включает в себя стандартные пункты, где указывается:

ФИО сторон;
сведения об объекте сделки (адрес, технические характеристики и т. д.);
информация о документах на право владения квартирой;
цена, и как будет произведен расчет по сделке.

Если, по договоренности, из стоимости квартиры вычитается сумма долговых обременений, цена указывается окончательная, с учетом минуса.

При условии, что продавец сам гасит долг, указывается срок выплаты. В случае оплаты долга из суммы задатка прописываются обе цифры (аванс и долг), а также период, в течение которого он погасится.

Главное, что факт наличия долга и его размер указываются в договоре во избежание в дальнейшем возможности опротестовать его в суде. Лучше, если документ будет нотариально заверен.

Заключение сделки

Покупатель, на этапе переговоров, вправе потребовать у продавца документы, согласно которым в данном объекте нет долгов, никто не прописан (либо гарантийный срок их выписки) и не было проведено незаконных перепланировок.

Пошаговый процесс сделки:

продавец собирает документы и извещает приобретателя о наличии долга;
переговоры и подписание предварительного договора купли-продажи;
из квартиры выписываются все жильцы, что документально подтверждается;
оплачиваются долги;
подписывается основной договор;
перечисляются денежные средства за квартиру, и оформляется право на собственность новым владельцем с получением подтверждающего документа из ЕГРН;
ставится в известность УК о смене собственника;

Бывший владелец уведомляет налоговый орган и платит налог. Новый обладатель квартиры имеет право получить 13 %-й налоговый вычет от выплаченной суммы.

Проверка наличия задолженности

Статья 155 ЖК дает право предполагаемому новому владельцу самостоятельно узнать о существовании долга за услуги ЖКХ. Сделать это можно:

на сайте госслужб, в разделе ЖКХ;
через личный кабинет на сайте УК или по телефону;
в банке, с помощью квитанции;
через меню банкомата, введя точный адрес;
в ЕРЦ или в центре координации, связанном с недвижимостью;
в почтовом отделении, назвав № л/с.

О долге за телефон и интернет можно узнать в компании, предоставляющей услугу.

Способы продажи недвижимости с коммунальными долгами

Чтобы продать законно квартиру с долгом по квартплате, люди часто прибегают к следующим способам.

Ликвидация долгов перед продажей

Метод самый простой и понятный. Торговец обнуляет всю сумму долга из личных доходов. Преимущество в том, что для сторон это удобно и безопасно. Но неприятным моментом может стать отсутствие денег.

Кредит в банке

Можно взять заем в банке, чтобы оплатить долг по коммунальным обязательствам. Для потенциального владельца – это плюс. Для продающей стороны – убытки в виде процентной переплаты. К тому же можно получить отказ.

Задаток перед оформлением сделки

Стороны договариваются об авансе, который пойдет на аннулирование долга. У продовца есть шанс сделать все без дополнительных затрат. Покупателя, не идущего на компромиссы, придется мотивировать, снижая цену.

Возможные нюансы продажи

Владелец жилья имеет право продать квартиру с долгами или без таковых. Если за время его владения квартира не была отчуждена или арестована, то после ее продажи вся задолженность числится за ним в течение 3 лет. Потом просто списывается. Требование вернуть долг после истечения срока давности, даже через суд, – незаконно.

Приобретатель, не взявший на себя долги за коммунальные услуги, вправе не оплачивать их. Все начисления, за которые он обязан платить, начинаются с даты регистрации его, как собственника. Все угрозы по прекращению подачи ресурсов неправомерны. Можно смело обратиться в прокуратуру. А вот долг по капитальному ремонту, согласно 158 ст. ЖК, переходит к нему в полной мере.

УК не может передать долги другим лицам. Это уголовно наказуемо.

Письменное согласие покупателя

В случае покупки квартиры с долгами, когда клиент согласен взять их на себя, необходимо оформить согласие письменно и описать все нюансы. Либо он покупает квартиру по меньшей стоимости и сам выплачивает всю сумму. Либо дает задаток, из которого торговец погашает накопленный долг. В предварительном договоре должны быть прописаны все суммы и сроки выплаты. Соглашение пишется свободно, но с учетом делового языка. Оно должно содержать личные и паспортные данные, информацию о недвижимости, дату и подписи обеих сторон.

Предварительный договор считается официальным документом, лучше не экономить, и оформить его в нотариальной конторе. После заключения основного договора с перенесением всей информации предварительный уничтожается.

Уменьшение стоимости квартиры на сумму долга

Данный вариант идеален для продающей стороны, когда сумма задолженности очень большая, а сам продавец не может ее оплатить. Но лишь в том случае, когда клиент согласен.

Уведомление управляющей компании

Со сменой собственника меняется и лицевой счет. Поэтому необходимо предупредить УК. И чем раньше, тем лучше. Новый л/с открывается не с даты обращения, а с даты регистрации собственности. Не стоит копить новые долги, уже свои.

Для этого нужно прийти в УК, ТСЖ или абонентский отдел биллинговой компании, которая обслуживает адрес, с оригиналами и копиями договора купли-продажи и выписки ЕГРН. Заявление пишется в свободной форме или на специальном бланке. Если несколько поставщиков предоставляют услуги, то заявление следует написать по каждому из них.

Не всегда, но есть возможность отправить копии документов Почтой России или через интернет.

Что делать, если продавец скрыл долги

Приобретение жилья с задолженностью чревато давлением со стороны УК об ее возмещении. По закону, к новому владельцу переходят только обязательства по капремонту, и никакие аргументы не убедят суд пойти навстречу.

Но в остальных случаях он будет на стороне покупателя. Если есть моральные силы противостоять нападкам коммунальщиков и отстаивать правоту, можно бороться до конца.

Стоит отметить, что действия приобретателя будут правильными, если он, не откладывая, сразу же уведомит о смене владельца. Причем в случае замены одной РСО, по которой возник долг, на другую, нужно найти предыдущую, и также известить.

Есть определенный риск лишиться жилья без компенсации, когда бывшего владельца признают банкротом и сделают это в течение 3-х лет после сделки. Жилье просто уйдет в конкурсную массу. Под данную процедуру может попасть и человек, у которого продавец сам приобрел квартиру (а 3 года не прошли). Последствия те же.

Невозможно предусмотреть все варианты. Но уменьшить риск можно, обратившись к юристам или риэлторам перед началом сделки. Они проверят всю историю квартиры и ее владельцев. Застрахуют от недобросовестности продовца и подскажут пути решения возникшей проблемы.

Можно прибегнуть к страхованию квартиры на случай признания сделки недействительной не по вине покупателя. Но походы по судам обеспечены.

Когда продажа невозможна

Основные причины, по которым нельзя совершить сделку:

один из собственников не согласен на продажу;
у иных лиц тоже есть право;
законное обременение.

Таким образом, сбыть квартиру с долгами можно. Но платить по ним нового собственника, в случае несогласия, никто обязать не может.