Как продать квартиру с несколькими собственниками?

Как продать квартиру, если есть несколько собственников или покупателей

В России невероятное распространение получила долевая собственность. Но как составить договор купли-продажи, если несколько собственников недвижимости собираются ее продать (купить) и выражают полное согласие со сделкой? Ответ ищите в этой статье.

Как заключить договор купли-продажи, если есть несколько собственников квартиры

Кажется, что нет принципиальной разницы в том, сколько именно лиц участвует в сделке покупки или продажи недвижимости с каждой из сторон. И многие совершают типичную ошибку – неосмотрительно подходят к заключению договора, что влечет за собой значительные проблемы.

В ситуации нескольких собственников следует рассматривать в 2-х вариантах договор купли-продажи (далее – «ДКП»). В первом подразумевается, что сразу несколько лиц владеет жильем, которое они решили продать по ДКП. Во втором – недвижимость приобретается несколькими собственниками. В каждом случае имеются определенные нюансы. И потому следует рассмотреть обе ситуации.

Как продать квартиру с несколькими собственниками

Основная особенность такой сделки – покупатель приобретает не всю квартиру целиком, а по долям. Но это не значит, что с каждым собственником придется заключать отдельный документ (хотя законом это не запрещено). Достаточно составить единый договор, но с несколькими сторонами. Его содержание отличается от «стандартного» ДКП (о нем рассказывается в этом материале):

перечисляются все продавцы – собственники долей;
в предмете договора указывается, кому, на каком праве и какая доля принадлежит;
отдельно прорабатывается цена и порядок расчетов с каждым из продавцов;
указывается, кто именно передает ключи от квартиры, в какой срок освободит жилплощадь.

Важно! Данные соглашения, несмотря на кажущуюся простоту, обладают рядом нюансов. Настоятельно рекомендуется проводить юридическую экспертизу сделки с привлечением профессионального юриста.

Чтобы понимать особенность данных сделок, можно изучить типовой договор купли-продажи квартиры у несколько собственников – образец документа представлен на нашем сайте. Подобный документ можно найти и в Росреестре.

Но все вышесказанное относится лишь к ситуациям, когда имеется долевая собственность. Но в наше время все еще встречаются квартиры, где доли в праве не определены и не выделены. Покупка такой квартиры не обязательно потребует предварительного определения долей. Просто каждый из собственников продает свое право в общей собственности, причем сделка оформляется единым договором.

И еще один важный момент – присутствие в сделке лиц, которые в силу объективных обстоятельств защищены законом. Например, потребуется заручиться согласием органов опеки (и указать на наличие этого согласия в ДКП), если одним из продавцов выступает несовершеннолетний.

Жилье покупает несколько человек

Основное отличие от обычной сделки – единомоментное исполнение сразу несколькими покупателями, которые в самом договоре указывают, какая доля достается каждому из них. Но при этом расчеты с продавцом и регистрация прав на свою долю производится каждым из покупателей.

Это немного неудобно для продавца, так как существенно возрастают риски быть обмануты. Впрочем, и покупатели часто рискуют, покупая квартиру у нескольких продавцов одновременно.

Как безопасно продать квартиру, если есть несколько собственников

При подобных сделках есть повышенные риски для каждой из сторон договора. Поэтому стоит знать основные из них, чтобы своевременно предпринять меры к их снижению. Покупателю следует выяснить:

сколько реально есть собственников у недвижимости – бывает, что фактических собственников много больше, чем продавцов;
полномочия лица, с которым обсуждается сделка – в определенных ситуациях далеко не все собственник согласны с ценой или вообще с фактом продаж;
наличие несовершеннолетних собственников, имеется ли разрешение органов опеки – иногда опека выступает против сделки, что грозит срывом исполнения договора.

Но продавцы в определенных ситуациях тоже рискуют. Поэтому им нужно убедиться, что каждый из покупателей готов и согласен приобрести недвижимость и располагает средствами для этого. Оптимальным вариантом будет требование задатка с каждой из сторон, а основные обязательства прописать в предварительном ДКП. И, разумеется, проконтролировать исполнение сделки с помощью банка, а сам договор удостоверить нотариально.

Нужен ли предварительный договор купли-продажи при нескольких собственниках

В случае, если сделка все же состоится, юристы рекомендуют заключать предварительный ДКП с каждым из участников. Это позволит:

заключить сделку именно на тех условиях, которые обсуждаются на переговорах о ней;
обезопаситься от срыва сделки в связи с тем, что кто-то из участников передумает продавать или покупать недвижимость – предварительный ДКП позволит через суд принудить лицо к совершению сделки;
в самом договоре тщательно идентифицировать квартиру, право собственности на нее, всех участников договора.

Как показывает юридическая практика, правильно заключенный предварительный ДКП становится залогом того, что сделка состоится, и не будет оспариваться. Ведь многое может «вылезти» как раз на стадии разработки документа. Поэтому юридическое сопровождение строго обязательно. Рисков в такой ситуации в 2-3 раза больше, чем при участии всего 2-х лиц – с каждой из сторон договора по одному.

В связи с частым обновлением законодательства и юридической уникальностью каждой ситуации,
мы рекомендуем получить бесплатную телефонную консультацию юриста. Свой вопрос Вы
можете задать по номеру горячей линии 8 (800) 555-40-36 или написать его в форме ниже.

Продажа квартиры с несколькими собственниками

Продать квартиру с несколькими собственниками возможно только при соблюдении специальных условий, предусмотренных законодательством. В состав таких требований входит предварительное уведомление владельцев жилья, а также нотариальное удостоверение договора по распоряжению долевой собственностью.

Правовой режим квартиры с долевой собственностью

При установлении на объект недвижимости долевой собственности каждому владельцу выделяется определенная доля в общем праве. Ее размер зависит от оснований приобретения квартиры, а также от договоренности сторон. В ходе пользования объектом размер долей может перераспределяться между собственниками путем заключения соответствующего соглашения.

Возможное распоряжение квартирой, у которой несколько собственников, осуществляется с учетом следующих особенностей:

если одновременно продаются все доли в квартире – уведомление владельцев не требуется, так как они непосредственно участвуют на стороне продавца;
если хотя бы одна доля не отчуждается – требуется обязательное уведомление владельца такой доли и предоставление ему права преимущественного приобретения остальных долей;
вне зависимости от указанных условий, сделка по распоряжению объектом долевой собственности требует удостоверения договора купли-продажи в нотариальной конторе.

Без соблюдения правил об уведомлении или нотариальном удостоверении сделка не будет зарегистрирована в органах Росреестра, а переход права собственности не состоится.

Порядок продажи квартиры с несколькими собственниками

Для совершения сделки купли-продажи квартиры, принадлежащей гражданам на праве долевой собственности, продавцам необходимо выполнить несколько юридически значимых формальностей. Перечень таких действий можно представить в виде пошаговой инструкции.

Согласование условий сделки

На этой стадии происходит поиск потенциального покупателя и определение условий договора купли-продажи. Для этого сторонам требуется достигнуть соглашения по следующим вопросам:

предмет договора – одна или несколько долей в общем праве, либо целый объект недвижимого имущества;
цена сделки – устанавливается сторонами самостоятельно и может являться основанием для направления уведомления гражданам, отказавшимся продавать свои доли;
порядок и условия оплаты – наличный расчет или безналичная форма оплаты, сроки уплаты цены по договору;
специальные условия для граждан, сохраняющих право пользования жильем после продажи долей.

Достигнутые договоренности фиксируются в проекте договора, который будет позже представлен нотариусу и в органы Росреестра.

Уведомление о продаже доли

Данный этап является обязательным только в случаях, когда происходит отчуждение не всего объекта, а отдельных его долей. Для этого в адрес дольщиков, не участвующих в продаже, направляется письменное уведомление с предложением использовать право преимущественного выкупа.

Рассмотрение уведомления происходит с учетом следующих особенностей:

если получатель документа согласен использовать преимущественное право покупки, для него будут действовать условия проекта договора;
если такой дольщик отказывает от реализации преимущественного права, он может выразить свой отказ в письменной форме;
если в течение 30 дней на уведомление не получен ответ, сделка может совершаться с первоначальным покупателем на прежних условиях.

После прохождения этого этапа сделки необходимо представить договор для нотариального удостоверения.

Удостоверение договора у нотариуса

Гражданский кодекс РФ требует любые возмездные сделки с объектами долевой собственности удостоверять у нотариуса. Даже если на стороне продавца выступают одновременно все владельцы долей, данное правило подлежит безусловному исполнению.

При обращении в нотариальную контору необходимо представить следующие документы:

общегражданские паспорта участников сделки;
доверенность на представителей (если сделка совершается с их участием);
правоустанавливающие документы для каждого продавца (выписки ЕГРН, свидетельства о праве собственности и т.д.);
договор купли-продажи;
уведомление о продаже доли и письменный отказ от преимущественного права выкупа (если такие документы было необходимо составлять).

В нотариальной конторе проверяется законность совершения сделки и ставится регистрационная отметка на договоре. За совершение нотариальных действий уплачивается тариф, утверждаемый нотариальной палатой.

Обращение за регистрацией сделки

После нотариального удостоверения договора купли-продажи, необходимо обратиться за регистрационными действиями, которые позволят официально подтвердить переход права собственности. Для этого необходимо представить аналогичный пакет документов, который был получен в нотариальной конторе.

Помимо этого, гражданам необходимо оплатить госпошлину в размере 2000 рублей, оригинал госпошлины представляется одновременно с заявлением на регистрацию. Обращение для регистрации перехода права собственности возможно одним из следующих способов:

путем личного обращения напрямую в органы Росреестра;
путем личного обращения в Многофункциональный центр;
обращение в указанные органы через представителей по нотариальной доверенности.

Обращение напрямую в учреждение Росреестра является наиболее быстрым способом зарегистрировать сделку (общий срок сократиться на два рабочих дня по сравнению с МФЦ).

По итогам регистрации участники сделки получают выписку ЕГРН (отдельный бланк для каждого участника сделки). Если покупателем долей выступало одно лицо, оно получит единую выписку ЕГРН, в которой будет содержаться информация о переходе права собственности. Таким образом, продажа всех долей одному покупателю меняет правовой статус формы собственности на квартиру.

Жилищный Консультант

Ваш надежный помощник в жилищных вопросах

Читать еще: Как восстановить свидетельство о приватизации квартиры?

Покупка квартиры

Купля-продажа квартиры с несколькими собственниками

Содержание статьи:

Договор купли-продажи квартиры

Купля-продажа любого имущества является неотъемлемым свойством частной собственности, которая введена в Конституции 1993 года. Граждане вольны заключать сделки и свободно передавать имущество, в том числе на основе договора. Договор купли-продажи отличается от остальных сделок обязательной платностью передачи собственности, обладающей вещными и стоимостными показателями. Квартира не может быть перемещена и передана как-либо иначе, кроме установления режима проживания и пользования определенной территорией, поэтому регулируется иными правовыми нормами.

В частности, основные условия и базовые принципы договорных отношений в сфере купли-продажи заложены в рамках статьи 454 ГК РФ, но в судебной практике и при заключении самих типовых договоров следует обратить внимание на параграф 7 статью 549. Данная норма определяет порядок пользования и передачи недвижимости, а также формирование цены, форму заключения и особую ответственность сторон. Квартиры, имеющие несколько собственников, регулируются статьей 247.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Сторонами сделки признаются заинтересованные лица, представленные со стороны покупателя любым физическим или юридическим лицом, а со стороны продавца – собственником.

Требования к квартире при покупке

Квартира также должна соответствовать нормам технического регламента и законодательным нормам:

Строение не должно быть списано. Соответствующая информация хранится в БТИ и администрации поселения.
Если в квартире выделены доли на нескольких собственников, каждый из них должен пройти процедуру государственной регистрации.
Квартира должна быть частной, то есть либо купленной у застройщика, либо приватизированной.
В квартире не должна быть произведена незаконная перепланировка.
В квартире не должно быть прописанных, особенно несовершеннолетних.

Также важно, чтобы сами стороны сделки могли проводить операции с недвижимостью и отвечали следующим критериям:

Обладать дееспособностью. В некоторых случаях покупатель по согласованию с продавцом может привлечь эксперта-психиатра для заключения о возможности лица совершать значимые юридические действия.
Быть совершеннолетними. Несовершеннолетние могут владеть имуществом, но продажа квартиры осуществляется законным представителем.
Обладать достаточной правоспособностью. Очевидно, что лицо, не являющееся собственником жилья, не может распоряжаться им.

Виды общей собственности

Вне зависимости от причин возникновения, собственность может обладать статусом общей в двух правовых режимах:

Долевая собственность – лица имеют право на владение и распоряжение определенной дробной долей в рамках одного объекта недвижимости. При уведомлении второго собственника и предоставлении права приоритетной продажи возможно свободное распоряжение долей.
Совместная собственность – лица обладают равными правами на один и тот же объект, при этом равенство не обязательно означает долю (в том числе 50%). Подобное имущество можно разделить, но до момента раздела каждый имеет право соглашаться или отказывать в проведении сделки.

Долевая собственность возникает не только при изначальной долевой покупке. Причиной также может быть наследство, разделенное на перечень наследников, или распавшийся брак. В последнем случае стороны или заключают соглашение о выделении долей, или проводят раздел в суде, как близкие родственники.

Совместная собственность возникает во время заключения брака, но только на то имущество, которое было приобретено в его период. Супруги могут совместно пользоваться имуществом, но распоряжаться только по обоюдному согласию. Стоит отметить, что совместная собственность не предполагает наличие нескольких собственников: владелец всегда один, но другой член семьи имеет право в перспективе получить долю.

Порядок оформления договора купли-продажи

В связи с усложненным порядком собственности, этапы и порядок оформления договора также отличаются от простой сделки:

Перед заключением договора необходимо убедиться, что права других совладельцев соблюдены. В частности, продавец должен уведомить их письменно и предоставить 30 дней на приоритетную покупку. Сделка может быть признана недействительной, если данное правило не соблюдено, но лишь в течение одного года (например, если не известно, где находится второй собственник, он может расторгнуть сделку через суд).
Следует проверить, выделена ли доля в натуре (либо факт наличия коммунальной квартиры) или доли лишь определены соглашением. В случае если продавцу принадлежит лишь некая часть (без конкретного указания комнаты, площади), сначала необходимо провести выделение.
Если квартира принадлежит лицу, находящемуся в браке, и является совместной собственностью, необходимо получить письменное согласие супруга на проведение сделки.
Если доля принадлежит несовершеннолетнему, следует получить разрешение из органов опеки. Аналогично, если у лица есть опекун, то оформляется подобное разрешение.
Оформить предварительный договор купли-продажи квартиры, фиксирующий намерения сторон. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец предварительного договора купли-продажи].
Затребовать у собственника справки, подтверждающие отсутствие задолженностей, наложенных арестов и ограничений. Также необходима справка из ФМС, паспортного стола и выписка из ЕГРП, которую покупатель может заказать самостоятельно.
Необходимо изучить причины возникновения долевой (совместной) собственности. Область риска – наследство, в рамках которого можно восстанавливать права сроком до трех лет.
Квартира проверяется на наличие обременений, которые могут не отмечаться в реестрах. Справки должен предоставлять сам собственник.
Подписывается договор купли-продажи на долю или квартиру целиком (при совместной собственности), в рамках которого указывается согласие (или причина отказа) других собственников.
В стандартном договоре указывается порядок прекращения регистрации собственников и финансовые взаимоотношения между ними в случае, если выплаченная сумма должна быть разделена. Заполнение подобного документа может быть связано с привлечением данных лиц к подписанию обязательств.

Порядок регистрации перехода прав собственности

Заключив договор, стороны должны оформить соответствующие права. Более того, возможно внесение задатка на любой из стадий, что также должно быть отмечено в документах. Для проведения государственной регистрации, если договор уже действует, необходимо:

Совместно с собственником определить момент передачи средств. Если он наступает до подачи документов в Росреестр, следует оформить договор задатка или расписку.
С пакетом документов следует обращаться в Росреестр или многофункциональный центр, полномочия которых позволяют рассмотреть заявление собственника, обстоятельства смены записи в реестре.
Спустя 10 дней проходит процедура выдачи свидетельства на нового собственника.
Проводится передача квартиры по акту приема-передачи. В случае если средства (или часть средств) не были уплачены ранее, заключается также акт передачи денежных средств.

Список документов

Какие документы нужны, определено гражданским и жилищным законодательством:

Паспорта для идентификации в регистрационном органе.
Соглашение, при составлении которого использовался образец договора купли-продажи с несколькими собственниками. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора купли-продажи квартиры с несколькими собственниками]. В рамках документа указывается итоговая стоимость, порядок передачи и перечень самих собственников.
Заявление в Росреестр с просьбой перерегистрировать право собственности.
Копия уведомления прочих собственников.
Выписка из ЕГРП.
Ранее выданное свидетельство о праве собственности.
Предварительные соглашения или договор задатка.
Документ, удостоверяющий передачу средств.
Технический паспорт помещения.
Справки на официальных бланках, свидетельствующие об отсутствии задолженностей.
Справка о прописанных лицах.

В отдельных случаях истребуют дополнительные документы. В частности, органы опеки, которые должны письменно выразить согласие в случае проживания в квартире несовершеннолетнего, должны выяснить иное место жительства ребенка. Супруги могут заключить соглашение о выделении долей: при этом документ должен пройти государственную регистрацию.

Многие продавцы также идут на ухищрение, когда пытаются обойти преимущественное право: вместо договора купли-продажи используют договор дарения, в отношении которого подобных ограничений нет.

Порядок передачи средств за квартиру с несколькими собственниками

Денежные средства могут быть переданы как до оформления сделки, так и после, но в обязательном порядке должны быть зафиксированы в рамках акта или расписки. При передаче средств, равно как и при формировании цены, не стоит лукавить. Одни собственники завышают цену, чтобы отсеять от продажи других владельцев жилья (при этом покупателю часть средств возвращается), а другие наоборот занижают, чтобы сэкономить на налогах. В случае конфликтной ситуации, доказать присутствие лишних средств будет невозможно.

Покупатель может передавать деньги тремя способами:

Самостоятельно при личной встрече.
Аккредитивом.
Посредством банковской ячейки.

В случае если третьей стороне (совладельцу) положены отступные, оформляется две банковские ячейки на разные имена. Стоит отметить, что в рамках одного договора должна приобретаться только одна доля, либо, если квартира небольшая – оформляется специальный договор с множественными лицами. Применение аккредитива наиболее безопасна, но цена сопровождения такой сделки банком гораздо выше.

Пример по порядку купли-продажи квартиры, у которой два собственника

Гражданин получил наследство от родителей, которое было разделено поровну с его сестрой. Поскольку квартира была небольшой, а брат с сестрой никогда не ладили, гражданин принял решение продать ее, а вырученные деньги направить на улучшение собственных жилищных условий.

Наследство делилось не равными долями: две трети достались брату и лишь одна треть сестре, которая в квартире не проживала. Узнав о решении брата продать свою долю, она отказалась давать согласие. У брата была возможность либо обратиться в суд, с целью принуждения к получению компенсации (в связи с небольшой долей), либо проигнорировать ее преимущественное право и уведомление по статье 255 ГК РФ.

В данном случае возможно проигнорировать уведомление совладельца, поскольку он проживает в ином собственном жилье. При этом, даже в случае уведомления и отказа, лицо, де-факто не проживающее в квартире, не может отказать в продаже доли. Сам договор будет отличаться тем, что в нем будет указан второй собственник, а также обстоятельства отказа. Для покупателя это не самый лучший вариант, но оспорить сделку будет достаточно трудно.

Заключение

Проведение сделки в отношении жилья, разделенного между различными собственниками, осложняется наличием у них права на приоритетный выкуп долей, а также порядком выражения согласия (несогласия). Законом установлено, что:

Проведение сделки возможно как в отношении доли, так и квартиры целиком. При этом может быть заключено несколько соглашений или одно, но с несколькими продавцами. Ознакомиться с подобным документом можно, если скачать образец купли-продажи квартиры 2017 года. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора купли-продажи квартиры].
Предоставление справок и уведомление иных собственников возложено на продавца.
Доля, являющаяся объектом продажи, должна быть выделена в натуре.

Читать еще: Можно ли аннулировать договор купли продажи квартиры?

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Продажа квартиры с долями

Актуальный вопрос многих собственников – как продать недвижимость, разделенную на доли? Наиболее распространенная проблема – отсутствие определенных долей в натуре в приватизированном жилье, что приводит к спорам между владельцами и трудностям при оформлении сделок с недвижимым имуществом.

Ответ наших юристов можно получить на бесплатной консультации на сайте или по телефону. Общие моменты относительно процедуры оформления правоустанавливающих документов и продажи долей в квартире раскрыты в статье.

Отличия общей долевой и совместной собственности

Понятие долевой собственности подразумевает владение квартирой/домом в равных или неравных долях, где каждая из сторон вправе распоряжаться своей частью – дарить, продавать и передавать по наследству.

Совместная собственность не устанавливает четкие доли каждого из владельцев, что подразумевает пользование имуществом на равных правах. Распоряжаться помещением в таком случае можно исключительно с разрешения остальных дольщиков с выделом своей доли.

В 2018 году закон претерпел ряд изменений, которые в первую очередь направлены на обязательное нотариальное заверение сделки с долевой продажей недвижимости.

Выделение доли для продажи

Законная продажа квартиры с долевым участием предполагает обязательный выдел доли с ее последующей оценкой. Процедура выделения доли в натуре происходит 2-мя способами:

по согласованию сторон – каждому владельцу определенная комната/комнаты;
в судебном порядке – отдельное помещение или часть собственности – ½, ⅓ и т.д.

При процентном соотношении частей помещения в долях продажа квартиры происходит в том же порядке, но не с указанием конкретного помещения, а по площади. Например, 1-комнатная квартира 40 кв.м. делится между 2 дольщиками в равных долях – по 20 кв.м. на каждого.

Для дальнейшей переуступки права на недвижимость, любой из владельцев имеет возможность выделить свою долю для последующего распоряжения ей. За совладельцами сохраняется право преимущественной покупки ( ПП) по той же ставке, которая будет предложена другим покупателям. При отказе дольщиков от предложения, собственник может выставить имущество (долю) на рынок, а если есть несколько покупателей, право выбора претендента остается за продавцом.

Если ПП будет нарушено (изменение цены, отсутствие осведомленности), то владелец вправе в течение 3-х месяцев подать в суд для признания купли/продажи недействительной.

Это право действует только при возмездных сделках с имуществом в пользу третьих лиц. При продаже доли одному из совладельцев, норматив теряет свою силу, а покупатель определяется продавцом.

Порядок продажи доли в квартире

Оформление продажи долей квартиры, как и сделка купли/продажи недвижимости с долевым участием, требует соблюдения норм законодательства. Согласно действующих норматив ФЗ РФ, собственник должен следовать следующей схеме:

уведомление всех дольщиков о продаже своей части имущества – письмо с уведомлением и указанием суммы или объявление на сайте Росреестра;
30 дней с момента отправки письменного уведомления отводится на ответ оппонента;
в случае принятия предложения совладельцами жилплощади, сделка купли-продажи оформляется на первичных условиях (сумма в письме/объявлении не может быть изменена);
заключить договор купли-продажи части квартиры с третьими лицами можно только в случае отказа дольщиков.

Передача доли одному из собственников идентична общей схеме с регистрацией имущества в Росреестре, уплатой налога, госпошлины (в 2018 году – 2 тыс. руб.).

Как составить договор?

Чтобы не нарушить закон и быстро совершить сделку, следует соблюсти ряд моментов:

договор купли-продажи квартиры по долям, который включает информацию о каждой стороне, описание жилплощади, стоимость, права третьих лиц (совладельцев);
документ заверяется у нотариуса;
передаточный акт – документ, подтверждающий переход собственности новому владельцу;
регистрация права на долю недвижимости в Росреестре или МФЦ с уплатой налога и пошлины.

Документы на продажу доли в 2018 году

Покупка квартиры с долевым участием в 2018 году оформляется Росреестром. Для регистрации права на часть жилплощади, покупатель должен подготовить пакет документов:

заявление по форме – от владельца, заявление на изменение прав собственности – от других совладельцев, в случае покупки доли в равноценных пропорциях;
соглашение о выделе в натуре или решение суда;
удостоверения личности каждой из сторон сделки;
правоустанавливающие документы сторон;
если совладелец ребенок – согласие органов опеки;
доверенность при отсутствии одного из участников;
паспорт на квартиру из бюро технической инвентаризации.

В каждом отдельном случае перечень документов может меняться. Узнать полный список и сократить временные потери можно, обратившись за консультацией к компетентным юристам.

Кому можно продать долю?

Сделка с долями собственности имеет несколько вариантов.

Совладельцам

Продажа совладельцам может быть добровольной и принудительной. В первом случае владелец сам устанавливает цену и предлагает часть недвижимости совладельцам. Второй вариант подразумевает следующее: если доля владельца признается значительной (самая большая относительно других собственников), то вопрос можно решить в судебном порядке, признав доли жильцов незначительными. Для совершения выкупа все условия должны быть соблюдены:

доля незначительная;
реальный выдел невозможен;
владелец не заинтересован в пользовании общим имуществом;
не затронуты интересы несовершеннолетнего ребенка.

Третьим лицам

Если у квартиры несколько хозяев, то один из них имеет право распоряжаться имуществом при отказе от сделки совладельцев. Завышение цен намеренно и последующее их снижение при продаже другому лицу – вариант обмана, что приводит к расторжению договора в суде. То же касается договора дарения, который можно оспорить в случае возмездной сделки, зная все тонкости законодательной базы РФ в 2018 году.

Кредиторам

В случае залога недвижимости или по решению суда (задолженность по кредитам), торги недвижимого имущества проводятся без согласия дольщиков и самого хозяина.

Если вам продали квартиру или ее часть с двумя совладельцами, один из которых не присутствовал при сделке и не дал согласие, то риск обмана и разрыва сделки велик. Заинтересованное лицо имеет право в течение 3-х месяцев обратиться в суд с требованием о признании продажи недействительной.

Как продать всю квартиру по частям?

Ситуация продажи квартиры в долевой собственности, когда покупатель один, а продавцов несколько, требует правильного подхода. Нет необходимости заключать отдельный договор с каждым собственником, кроме сделок в разное время. Продать квартиру с несколькими собственниками можно при соблюдении ряда формальностей:

если все владельцы согласны с передачей прав на имущество (продажей), то заключается единый договор, в котором прописывается порядок расчета с каждым участником сделки;
уведомлять дольщиков о сделке не требуется ввиду их единогласного согласия;
договор заверяется у нотариуса, что является одним из основных условий.

Продать или купить квартиру в равных/неравных долях может любое физическое и юридическое лицо. Порядок совершения сделки описан выше, а спорные моменты можно выяснить, обратившись к опытным юристам нашей компании.

По закону договор может быть написан в свободной форме, что также предусматривает несколько вариантов передачи денег:

перевод каждому продавцу части денег, соразмерной с проданной долей;
перечисление всей суммы одному из дольщиков с последующим перераспределением финансов между бывшими дольщиками.

Если покупателей 2 и более, то форма собственности может быть выбрана совместной или долевой.

Если вас интересует, как продать квартиру по частям одному собственнику, то в таком вопросе следует отталкиваться от всех вышеизложенных действий – выделение долей, оформление документов на каждую часть недвижимости, продажа собственности.

Продажа доли несовершеннолетнего ребенка

Еще один актуальный вопрос владельцев недвижимости – как продать квартиру, доли которой оформлены на детей, и что по данному вопросу говорит закон РФ. Согласно законодательству, несовершеннолетний не имеет права распоряжаться недвижимым имуществом без согласия попечительства и опеки. В этом процессе первое место занимают интересы ребенка. Чтобы сделка получила одобрение вышестоящих органов, следует предоставить:

документ, подтверждающий открытие счета в банке на имя ребенка, на который будут перечислены деньги после продажи жилья;
подтверждающие факты о новом месте жительства, условия в котором не должны быть ниже, чем в реализуемом жилье.

Как продать квартиру с подаренными долями в квартире или комнате ребенку также установлено ст. 60 СК РФ, ст. 26, 28, 37 ГК РФ, которые говорят об имущественных правах ребенка, его дееспособности и возможности распоряжаться его имуществом.

Если второй собственник против

Если все собственники продают доли, то вопросов быть не может. Но что делать, если один или несколько дольщиков против сделки? Купля-продажа квартиры, собственность на которую находится в долях, возможна без согласия всех владельцев. При возражении любого из участников есть несколько вариантов решения проблемы:

возражение на уведомление о сделке с долей одного из владельцев признается, как отказ от преимущественного права покупки, а дальнейшие действия продолжаются в общем порядке;
при отказе оформлять нотариально заверенный отказ, передача права собственности может проходить по договору безвозмездного дарения, что допускается по закону и не влечет за собой судебных тяжб.

Распоряжаться долями в недвижимости может каждый взрослый человек. Чтобы продать или купить долю или всю квартиру в долевой собственности, следует знать несколько моментов:

сделки с детьми до совершеннолетнего возраста проводятся под контролем органов опеки и попечительства;
ипотечное жилье может быть передано в собственность другому владельцу только при согласии банка;
продать дарованную квартиру, как и приобретенную или наследованную можно при совместной собственности или долевой, получив согласие оппонентов или выделив натуральную часть жилья;
несогласие дольщика со сделкой не лишает гражданина права совершать передачу прав на жилплощадь.

На остальные вопросы смогут ответить опытные адвокаты и юристы портала Правовед.

Продажа квартиры с несколькими собственниками

Перед тем как владелец решится продать квартиру, у которой несколько собственников следует в обязательном порядке уведомить о своем намерении других долевых собственников, а также оформить договор о грамотном распоряжении всех долей с участием нотариуса.

Читать еще: За какой срок выписывают из квартиры?

Особенности юридического правового режима

Когда устанавливается долевая собственность на недвижимое имущество, это означает, что каждому собственнику выделяется личная доля на общих основаниях. Размер долевых частей зависит от условий приобретения недвижимости и договоренности между собственниками. Величину долей можно перераспределять между жильцами собственниками, оформляя изменения соответствующим документом.

Распоряжаться таким объектом можно при соблюдении таких особенностей как:

Если собственники единогласно решили продать квартиру. В таком случае высылать уведомление не нужно, все долевые участники будут являться продавцами.
Если хотя бы один долевой собственник не намерен продавать свою часть, то следует уведомить такого владельца о предстоящей сделке. Также ознакомить его с правом преимущества на приобретение остальных долей в квартире (ст. №247 ГК РФ).
Даже если вышеуказанные особенности соблюдены, то необходимо оформить договор по предстоящей сделке и заверить его в офисе, с участием нотариуса.

ВАЖНО . Если не одно из условий не было выполнено, то государственный регистрационный орган не оформит сделку купли-продажи, что повлечет за собой невозможность перехода права собственности покупателю.

Порядок проведения сделки с долевыми участниками

Чтобы сделка по купли-продажи всё-таки состоялась продавцам необходимо выполнить следующие юридические моменты:

Согласовать все необходимые условия по проведению сделки. Эта начальная стадия связана с поиском покупателя на объект. Продавцы должны договориться между собой об условиях составления договора продажи. Между сторонами решаются следующие вопросы:

определяется предмет договора, то есть либо продажа состоится отдельными долями, либо единым объектом недвижимости;
стоимость объекта продажи. Цена на жилье назначается собственниками в произвольном порядке, но при наличии владельцев частей, которые отказались от продажи, следует уведомить их о назначенной стоимости на объект;
форма оплаты и порядок. Это может быть безналичная форма оплаты от покупателя или наличные денежные средства. Также устанавливается срок и внесение предварительной суммы за предмет договора.

ВНИМАНИЕ . Все моменты должны быть обговорены, а затем занесены в договор купли-продажи. После этого нотариус заверяет его, и документ передается в регистрирующий государственный орган.

Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос

Уведомить тех собственников, которые отказались продавать свою часть. Таким образом, следует выслать на адрес проживания владельцев письменное уведомление. Они должны быть в курсе о предоставлении преимущественного права на покупку продаваемых долей жилья. Процедура по рассмотрению письменного уведомления содержит следующие особенности:

если получатель письма согласится на покупку долей, то его право быть покупателем остается приоритетным;
если собственник, который не захотел продавать свою долю, отказывается от преимущественного права, то свой ответ он должен зафиксировать в письменном виде произвольного образца;
если получатель уведомления не выходит на связь и не реагирует на запрос по истечению месяца, то сделка оформляется с первым покупателем, который изъявил желание купить недвижимость.

Документы должны быть заверены нотариусом. В соответствии с ГК РФ все аспекты сделки по купли-продажи жилья, которое имеет долевых собственников необходимо удостоверять у нотариуса. Без его прямого участия заключить продажу объекта нельзя, даже если все владельцы долей согласны на сделку всего недвижимого имущества. В момент обращения, в офис следует предоставить следующий пакет документов:

все продавцы должны предъявить гражданские паспорта;
если кто-либо из собственников не сможет присутствовать на приеме у нотариуса, то может воспользоваться оформлением доверенности на представляющего интересы продавца лица;
продавцы должны предоставить документы, подтверждающие их право на собственные доли. Ими могут быть выписки из ЕГРП, оригиналы свидетельств на право собственности и др.;
договор по покупке и продаже объекта;
при наличии тех граждан, которые не стали продавать свои долевые части нужно предоставить составленное уведомление и отказ в письменной форме на право выкупа.

ВАЖНО . Нотариус должен внимательно проверить наличие всех необходимых для заключительного этапа сделки собранных документов, внести юридические корректировки при необходимости, заверить отметкой, подписью составленный договор сделки. Услуги нотариуса являются платными, стоимость которых устанавливают в юридической компании.

Заключительный этап — официальная регистрация перехода права собственности другому лицу. После посещения нотариуса и сбора всех документов, можно отправляться в регистрационный орган, например, в отделение Росреестра. Помимо оригиналов, рекомендуется сделать ксерокопии документов, которые потребует сотрудник государственного органа. Перед подачей документов нужно оплатить госпошлину. Это можно сделать в отделении любого банка и взять с собой на регистрацию сделки оригинал чека, проведенного платежа. Чтобы зарегистрировать сделку, следует либо лично приехать в отделение, либо воспользоваться правом присутствия личного представителя по доверенности. Регистрационными органами, которые наделены правом осуществлять переход права собственности, является Росреестр и Многофункциональный центр.

После посещения регистрационного отделения все продавцы получают выписки из ЕГРН, по одному образцу в каждые руки. Если покупателем выступало одно лицо, то ему выдается единая выписка с правом владения всех выкупленных долевых частей.

Продажа квартиры с несколькими собственниками

Особенности юридического правового режима

Распоряжаться таким объектом можно при соблюдении таких особенностей как:

Если собственники единогласно решили продать квартиру. В таком случае высылать уведомление не нужно, все долевые участники будут являться продавцами.
Если хотя бы один долевой собственник не намерен продавать свою часть, то следует уведомить такого владельца о предстоящей сделке. Также ознакомить его с правом преимущества на приобретение остальных долей в квартире (ст. №247 ГК РФ).
Даже если вышеуказанные особенности соблюдены, то необходимо оформить договор по предстоящей сделке и заверить его в офисе, с участием нотариуса.

Порядок проведения сделки с долевыми участниками

Чтобы сделка по купли-продажи всё-таки состоялась продавцам необходимо выполнить следующие юридические моменты:

Согласовать все необходимые условия по проведению сделки. Эта начальная стадия связана с поиском покупателя на объект. Продавцы должны договориться между собой об условиях составления договора продажи. Между сторонами решаются следующие вопросы:

определяется предмет договора, то есть либо продажа состоится отдельными долями, либо единым объектом недвижимости;
стоимость объекта продажи. Цена на жилье назначается собственниками в произвольном порядке, но при наличии владельцев частей, которые отказались от продажи, следует уведомить их о назначенной стоимости на объект;
форма оплаты и порядок. Это может быть безналичная форма оплаты от покупателя или наличные денежные средства. Также устанавливается срок и внесение предварительной суммы за предмет договора.

Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос

Уведомить тех собственников, которые отказались продавать свою часть. Таким образом, следует выслать на адрес проживания владельцев письменное уведомление. Они должны быть в курсе о предоставлении преимущественного права на покупку продаваемых долей жилья. Процедура по рассмотрению письменного уведомления содержит следующие особенности:

если получатель письма согласится на покупку долей, то его право быть покупателем остается приоритетным;
если собственник, который не захотел продавать свою долю, отказывается от преимущественного права, то свой ответ он должен зафиксировать в письменном виде произвольного образца;
если получатель уведомления не выходит на связь и не реагирует на запрос по истечению месяца, то сделка оформляется с первым покупателем, который изъявил желание купить недвижимость.

Документы должны быть заверены нотариусом. В соответствии с ГК РФ все аспекты сделки по купли-продажи жилья, которое имеет долевых собственников необходимо удостоверять у нотариуса. Без его прямого участия заключить продажу объекта нельзя, даже если все владельцы долей согласны на сделку всего недвижимого имущества. В момент обращения, в офис следует предоставить следующий пакет документов:

все продавцы должны предъявить гражданские паспорта;
если кто-либо из собственников не сможет присутствовать на приеме у нотариуса, то может воспользоваться оформлением доверенности на представляющего интересы продавца лица;
продавцы должны предоставить документы, подтверждающие их право на собственные доли. Ими могут быть выписки из ЕГРП, оригиналы свидетельств на право собственности и др.;
договор по покупке и продаже объекта;
при наличии тех граждан, которые не стали продавать свои долевые части нужно предоставить составленное уведомление и отказ в письменной форме на право выкупа.

Заключительный этап — официальная регистрация перехода права собственности другому лицу. После посещения нотариуса и сбора всех документов, можно отправляться в регистрационный орган, например, в отделение Росреестра. Помимо оригиналов, рекомендуется сделать ксерокопии документов, которые потребует сотрудник государственного органа. Перед подачей документов нужно оплатить госпошлину. Это можно сделать в отделении любого банка и взять с собой на регистрацию сделки оригинал чека, проведенного платежа. Чтобы зарегистрировать сделку, следует либо лично приехать в отделение, либо воспользоваться правом присутствия личного представителя по доверенности. Регистрационными органами, которые наделены правом осуществлять переход права собственности, является Росреестр и Многофункциональный центр.