Как продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Как продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Как продать квартиру с незаконной перепланировкой

Как и можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой собственнику, который не хочет траить время на узаконивание и по каким бы причинам она у вас не появилась.

Благодаря Советской перестройке на современном рынке представлено множество квартир, имеющих интересную и оригинальную планировку (10-15% из всех имеющихся, если не рассматривать сегмент квартир, имеющих большую площадь).

Нередко все изыски интерьера продавцы преподносят как преимущества и завышают цены. Но только в том случае, если они выполнены в соответствии с законом.

Продать квартиру с незаконной перепланировкой нельзя. Но стоит ли отказываться от ее покупки?

Тонкие красные линии в вашем плане

Большее количество проблем создают однокомнатные квартиры, незаконную перепланировку которых невозможно согласовать. Собственные хозяева нередко превращают их в студии, сносят несколько перегородок.

При этом нежилые площади объединяются с жилыми, что по новым правилам согласованию не подлежит.

Люди годами живут в таких квартирах и сталкиваются с теми проблемами, которые создает незаконная перепланировка квартиры, только тогда, когда у них возникает необходимость или желание продать жилье.

Чтобы оформить сделку собственникам такой квартиры нужно собрать документы (справки, поэтажный план, экспликацию помещения). Для чего требуется вызвать техника из БТИ для обмера жилья.

Вот в это время и появляются на плане тонкие красные линии. Ими специалист обозначает все несоответствия квартиры хранящемуся в архиве плану.

Убрать эти линии можно двумя методами:

  • вернуть помещение в то положение, в котором оно изначально находилось;
  • или согласовать планировку.

После чего снова вызвать техника БТИ. Невозможно зарегистрировать сделку с помещением, где незаконная перепланировка квартиры отмечена этими самыми «красными линиями». На этот счет есть несколько решений, их мы рассматривали в статье «Перепланировка — узаконить по эскизу«.

Покупателям не следует радоваться, если в документации «все чисто». Бывает такое, что владельцы жилья договариваются с техником БТИ, и он их просто не ставит.

Необходимо помнить, что при обнаружении подобного придется вложить немалую денежную сумму в судебное разбирательство, нужное для узаконивания произведенных в квартире архитектурных изменений.

Ответственность в виде административного штрафа в 2 или 2,5 тыс. рублей или возвращения квартиры в исходное положение после заключения сделки придется нести новому собственнику жилья.

Кроме того, именно ему придется оплатить ущерб, если нарушена устойчивость несущей конструкции здания или его прочность, расчистить за свой счет доступ к отключающим устройствам или инженерным коммуникациям.

Кстати, есть такая перепланировка квартиры которую нет необходимости узаканивать, достаточно лишь оповестить, что вы ее произвели, а иногда вообще никого оповещать не надо и это законно. Подробнее об этом в статье «Правила перепланировки квартиры«. Если в планах у вас нет ничего более глобального, чем санузел, то ознакомьтесь со статьей «Перепланировка в санузле: за и против«.

Продать квартиру с незаконной перепланировкой: сложно, но можно

Понятно, что человек, желающий продать квартиру с незаконной перепланировкой, не хочет бегать по инстанциям и собирать документы на переоформление. Или, может быть, он об этом не задумывался или не имеет достаточного количества времени.

Но и вам, если очень хочется купить квартиру с интерьерными «изысками», необходимо помнить, что незаконная перепланировка может «всплыть» при переоформлении, приватизации, получении кредитов под залог недвижимости, процессов купли-продажи объектов недвижимости.

Обязательно площадь квартиры после перепланировки должна остаться неизменной. Иначе Юстиция имеет право запретить сделку. Любые иные изменения не способны помешать заключению договора.

Оформить документы после покупки можно самостоятельно (долго, но бесплатно) или с помощью фирмы-посредника (быстрее, но нужны денежные средства). В любом случае, если были затронуты только ненесущие конструкции, понадобится 1-2 месяца, так как не требуется разработка проектной документации.

Когда ремонт нес глобальные масштабы (происходило расширение комнат, затрагивание капитальных стен) потребуется 2-6 месяцев для согласования.

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой: цена вопроса

Очевидно, что незаконная перепланировка квартиры – серьезная проблема. А потому продавец должен давать хорошую скидку покупателю его жилья, которая зависит от стоимости затрат на согласование перепланировки (от 20 до нескольких сотен тыс. российских рублей).

Для оценки согласования перепланировки лучше всего обратиться к профессионалам.

Продавцам, желающим продать квартиру с незаконной перепланировкой, следует помнить, что покупателю может потребоваться вернуть квартиру в исходный вид, что стоит очень не маленьких денег. А покупателю подумать, хочет ли он покупать такую квартиру или все-таки приобрести ту, в которой перепланировка подтверждена всеми необходимыми документами.

Как бы вы не решили, в конечном счете можно перед продажей квартиры узаконить незаконную перепланировку. Чтобы это сделать, достаточно обратиться к специалисту, который этим зарабатывает себе на жизнь, потому что только такие люди знают, как решить вашу проблему.

Бесплатный вопрос по перепланировке можно задать во вкладке «Специалисты»

Что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой

Если получился подобный казус (случай), то примите мои поздравления. В принципе, ничего страшного не произошло, если вы знали об этом заранее и сумели договориться на торг по цене покупаемой вами квартиры с учетом расходов на устранение незаконной перепланировки квартиры.

Совсем иная ситуация, если вас не предупредили о том, что вы покупаете квартиру с незаконной перепланировкой и это «счастье» посетило вас после получения Свидетельства на право собственности или при перепродаже квартиры.

Конечно, неприятность, но опять же вполне исправимая. Главное, чтобы вы купили квартиру с незаконной перепланировкой, которую можно узаконить в принципе. В этом случае вам предстоит небольшой рейд по инстанциям и довольно успешное его завершение.

Иначе можно рано или поздно быть наказанными за то, что не совершали, когда и как это может случиться, читайте в статье «Штраф за незаконную перепланировку«.

Сегодня мы узнали о том, как продать квартиру с незаконной перепланировкой и если вы покупатель, то уже знаете, где надо быть более внимательными.

Кстати, если приобретаете квартиру во вторичном фонде, стандартной советской планировке, то можете посмотреть стандартную планировку «хрущевки» и планировку «брежневки», чтобы уже наверняка знать, где должны находиться стены.

Следует знать: можно ли продать квартиру с незаконной или неузаконенной перепланировкой. Нужно ли ее узаконивать при продаже жилья и как продать без согласования?

Собственник, проживающий в квартире, часто производит её переустройство для своего удобства и в соответствии со своими представлениями о комфортности и стиле жилья.

При этом он не всегда задумывается о том, что возможно жилплощадь придётся когда-нибудь продавать.

Возникает вопрос: нужно ли узаконить перепланировку при продаже квартиры?

При совершении сделки перед ним встаёт проблема, а можно ли и как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, как переоформить ее на нового собственника.

Виды перепланировки

Любое изменение первоначального плана БТИ вашей квартиры считаются перепланировкой. При этом изменения бывают двух видов: законные и запрещенные.

Законная

Не считается перепланировкой и не требует особого разрешения и согласования встраивание или ликвидация встроенных шкафов, замена или незначительный сдвиг батарей, перенос полотенцесушителей, розеток, сдвиг газовой плиты без переноса газовых стояков, изменение местоположения сантехнического оборудования в пределах одного помещения, застекление лоджии или балкона без оборудования на них отопления.

К таким изменениям также относятся сносы перегородок между туалетом и ванной, то есть совмещение санузла.

Все эти изменения являются незначительными, не изменяют план квартиры, следовательно, не требуют изменения документации.

Незаконная

Существуют изменения, которые узаконить вам не удастся никогда, поскольку они попросту запрещены нормами:

  1. Перенос батарей отопления на остеклённый балкон.
  2. Монтировка тёплых полов с использованием системы водоснабжения и отопления.
  3. Строительство каминов в панельных домах.
  4. Расположение кухни или санузла над или под жилыми помещениями.
  5. Объединение кухни с газовым оборудованием с гостиной.
  6. Оборудование ниш, проёмов, арок в несущих стенах.

В случае проведённых таких изменений незаконная перепланировка квартиры при продаже должна быть восстановлена до первоначального вида. Что можно и нельзя делать при перепланировке, читайте здесь.

Прочитав статью, вы будете знать, с чего стоит начать перепланировку квартиры и как ее оформить.

Хотите пристроить балкон на 1 этаже, чтобы увеличить жилплощадь? Здесь https://svoe.guru/zhilaya-sobstvennost/kvartira/pereplanirovka/pristroit-balkon.html рассказано, как пристроить и узаконить его.

Чем грозит незаконная перепланировка?

Желание сэкономить на оформлении документов приводит в некоторых случаях к ещё большим тратам.

Граждане наивно полагают, что перекраивание внутреннего пространства никто не заметит.

Обязательно заметят, по жалобе соседей, которым мешает шум ремонта, или во время плановой проверки Жилинспекции.

Вы как минимум заплатите штраф и все-таки узаконите действия по предписанию.

А если в вашей квартире проведены масштабные, недопустимые изменения, помимо штрафа вас обяжут вернуть квартиру в первоначальный вид.

Кроме того, при неузаконенной перепланировке юридическое оформление сделок с жилплощадью будет затруднено. Продажа квартиры с перепланировкой без согласования потребует обязательного оформления нового технического паспорта, в котором все изменения будут чётко зафиксированы.

Если у вас купят такую квартиру, то её новый владелец получит предписание вернуть ей первоначальный вид или оформить разрешение. Ответственность за такой исход дела лежит на продавце. Даже если квартира досталась вам по наследству, изменения сделаны давно, и вы не знали о них.

Как продать?

Поговорим о том, можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой квартиры и как это сделать.

Существует два варианта решения данной проблемы:

Узаконить до продажи

Данные действия регламентируются статьями 25-29 ЖК РФ.

Начать следует с оформления в БТИ выписки из кадастрового паспорта квартиры в первоначальном её виде. Там же вам выдадут копию кадастрового плана и справку о технических характеристиках квартиры.

С этими документами нужно обратиться в районный архитектурный отдел, который составит проект и эскиз изменений, внесенных в планировку.

Эти документы согласуются с СЭС и ЖЭУ. В случае одобрения во всех инстанциях, вы заплатите штраф за незаконные действия по перепланировке и получаете разрешение на составление технического паспорта.

Далее необходимо вызвать специалиста БТИ, который осмотрит квартиру, зафиксирует все изменения и выдаст вам новый техпаспорт помещения. С этого момента новое устройство квартиры будет внесено в кадастровый план и будет вполне законно.

Весь процесс займет около 4 месяцев и будет стоить вам не более 3-4 тысячи рублей. При таком исходе дела с продажей квартиры проблем не возникнет, и можно совершать сделку в обычном порядке.

Если же вы в своей квартире произвели сложную перестройку пространства, узаконить её будет сложно и процесс займет не менее 6-7 месяцев. Стоить он вам будет также на порядок дороже. Стоимость зависит от масштабов перестроек.

Предстоит пройти целый список инстанций для их согласования (АПУ, Энергонадзор, Пожнадзор, и др).

Читать еще:  Сложно ли узаконить перепланировку квартиры?

Начните процедуру с обращения в службы Жилинспекции, а там уже вам выдадут список необходимых документов для перепланировки и согласований.

В случае получения всех необходимых бумаг, далее обращайтесь в БТИ. Будет необходимо составить проект перепланировки.

Если площадь квартиры увеличилась за счет утепления лоджии, необходимо на основании полученного техпаспорта получать новое свидетельство о собственности. Поскольку площадь квартиры изменилась, и это уже другой объект.

Смотрите видео о том, как узаконить перепланировку квартиры и продать ее.

Оформить соглашение с покупателем

Вы можете составить договор купли-продажи без оформления документов. В этом случае необходимо договориться с покупателями, что они оформят все бумаги после сделки самостоятельно.

В этом случае обязательно возьмите с них расписку о том, что с произведёнными изменениями они знакомы и согласны устранить все нарушения самостоятельно.

Такой вариант снизит стоимость квартиры в среднем на 10-20%. Поэтому прежде чем принимать решение, какой вариант предпочесть, просчитайте и оцените все расходы по решению проблемы.

О том, возможно ли вообще получить разрешение о перепланировке квартиры, находящейся в ипотеке, читайте здесь.

Советы при продаже

Теперь вы знаете, нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры. Чтобы передать собственность без проблем другому лицу следует:

  • снизить цену процентов на 10%. Это привлечёт максимальное количество покупателей, в том числе согласных на самостоятельное решение проблем с согласованием изменений;
  • отказаться от покупателей, планирующих приобрести жильё в ипотеку, поскольку такой вариант будет не осуществим.

Это не касается незначительной перепланировки, о которой говорилось ранее. В настоящее время ряд банков относится к таким изменениям лояльно;
если есть такая возможность, попробуйте осуществить узаконивание изменений как не проведённых, а только планируемых.

Для этого вам придется договориться со специалистом из проектной организации и составить план изменений, который согласуется с Жилинспекцией, и после получения разрешения дождаться необходимых сроков и оформить акт завершения работ;

  • после этого вы получите новый техплан в БТИ;
  • Такой вариант будет выгоднее для вас в финансовом плане, нежели потери в стоимости продаваемой квартиры. Число потенциальных покупателей при таком варианте также увеличится.

    Теперь вы знаете, можно ли продать квартиру с перепланировкой неузаконенной. Единственная неприятность в этом случае, затягивание времени оформления сделки.

    Продажа квартиры с незаконной перепланировкой

    Возможность приватизировать, обменять или продать квартиру с незаконной перепланировкой появляется у владельца только после того, когда реальная перепланировка будет отражена в планах БТИ. Покупатель же может согласиться на сделку без соответствующих документов, но на определенных условиях. Практически, подписывая договор купли-продажи, он возлагает на себя дополнительные обязанности.

    Какая перепланировка считается разрешенной

    Реально изменить первоначальный вид жилища есть у собственников любой квартиры и в любом доме. Для этого имеется одно неоспоримое условие – согласовать изменение плана в бюро технической инвентаризации (БТИ). Однако не все жильцы выполняют такое требование и живут в перестроенной квартире до определенного момента.

    Согласно правилам перепланировки квартиры любые изменения расположения строительных конструкций и сантехнических устройств могут быть отнесены к следующим вариантам:

    1. перепланировка, о результатах которой можно не уведомлять БТИ, – это демонтаж встроенных шкафов, антресолей, а также установка более современных видов дверей. К этому виду внесенных изменений относится также монтаж дополнительных секций батарей отопления, кондиционера, антенны и пр. Все незначительные изменения должны осуществляться без нарушения внутридомовых коммуникаций и плана квартиры;
    2. изменения плана, которые можно произвести без разрешения, но с уведомлением: перестановка раковины, ванны в пределах санузла, монтаж пластиковых окон, легких перегородок, устройство дополнительной двери в стене, которая не является несущей.

    Указанные работы относятся к простому типу перепланировки.

    Когда нужно оформлять проект на перепланировку

    Выполнение определенных работ по изменению первоначального проекта должно быть отражено в документах специалистов. К таким работам относятся:

    • демонтаж сантехнических устройств и перенос их за пределы существующей ванной комнаты и туалета;
    • объединение лоджии со спальней или залом;
    • перенос газовой плиты;
    • изменение конструкции пола, включающее замену деревянных конструкций на более тяжеловесную бетонную стяжку и др.

    Есть определенная категория изменений, категорически запрещенная к реализации. Это объединение кухни с залом, затрагивание несущих конструкций, инженерных коммуникаций, производство перепланировки технического этажа или подполья «под себя», устройство каминов в панельном доме и др. Разборка даже не несущих перегородок категорически запрещена, если квартира находится в панельном доме.

    Покупателю, который решился на приобретение квартиры с неузаконенной перепланировкой, впоследствии необходимо будет привести жилище в прежнее состояние и уплатить административный штраф. Данная мера воздействия вполне законна, несмотря на то, что перепланировка совершена прежним владельцем. Но если видоизменение квартиры произведено давно и не мешает соседям, штрафы не накладывают.

    Если владельцем получено предписание жилищной инспекции о возвращении квартире первоначального вида и он его не выполнил, квартиру могут продать с торгов, а деньги (за вычетом судебных издержек) возвратить собственнику. Арендатора по договору или квартиросъемщика, проживающего в жилище с нелегально проведенной планировкой, в судебном порядке могут незамедлительно выселить из квартиры. Правовую административную ответственность в таком случае должен нести ее владелец.

    Что нужно предпринять сторонам для успеха сделки

    Нормы жилищного права не смогут запретить сделку купли-продажи в том случае, если площадь жилища осталась неизменной, несмотря на самостоятельную неузаконенную перепланировку. Важным условием, которое обязательно должно быть соблюдено, является соответствие квартиры требованиям противопожарной, строительной и санитарной инспекции. Кроме этого, работы по изменению вида квартиры должны быть проведены в соответствии со СНиП – строительными нормами и правилами.

    При невыполнении указанных условий прежнему хозяину или покупателю, решившемуся на такое приобретение, придется вернуть (полностью или частично) прежний вид квартире.

    Будущему покупателю такого жилья собственник может сообщить о внедренных «новшествах», но может и умолчать о них. В первом случае покупатель в состоянии выторговать значительную скидку и самостоятельно исправить положение:

    • путем восстановления жилища в первозданном виде;
    • получением всех согласований и оформлением документов, узаконивающих перепланировку.

    Второй вариант – покупка квартиры без уведомления о видоизменениях в жилище непосредственно продавцом – отягощает покупателя как материальными, так и временными тратами. Не получив положенную скидку на приобретение жилья с неузаконенной перепланировкой, он берет на себя все хлопоты по устранению чужих недоделок, сам оплачивает необходимые дорогостоящие работы из своего кармана.

    Статистические данные риелторских агентств подтверждают, что стоимость квартир с согласованными в законном порядке изменениями будет на 10 % выше, чем цена на это же жилье до перепланировки. Сравнение произведено с ценой аналогичной квартиры на вторичном рынке недвижимости. Если же изменения первоначального проекта не легализованы, продавец недополучит за свою квартиру такую же, а то и большую, сумму.

    Каким образом проводится легализация перепланировки

    Легализировать перепланировку можно продавцу до сделки купли-продажи или покупателю после приобретения. Эти мероприятия осуществить трудно, но возможно. Правила легализации ранее выполненных работ по видоизменению квартиры не очень отличаются от порядка согласования планируемых к совершению перемен.

    Для узаконивания появившихся преобразований жилья необходимо подготовить несколько важных документов, список которых предусмотрен Жилищным кодексом РФ (его статьей 26, ч. 2):

    1. непосредственно само заявление на перепланировку;
    2. план и экспликация помещений в квартире;
    3. правоустанавливающие документы на жилье (нотариально удостоверенные копии);
    4. согласие всех совместно проживающих с заявителем членов семьи;
    5. техпаспорт на жилую квартиру;
    6. разрешение на возможность перепланировки, выданное органом надзора за архитектурными, культурно-историческими памятниками.

    Затем с заявлением и документацией необходимо обратиться в жилищную инспекцию и ждать посещения инспектора. Специалист должен засвидетельствовать фактическое несоответствие плана квартиры в техпаспорте с существующей перепланировкой. По прошествии определенного времени жилищная инспекция должна согласовать внесенные в план квартиры изменения или аргументированно отказать в этом.

    Сроки согласования, его объем и стоимость зависят от вида перепланировки. Простой вид изменения плана жилища осуществляется согласно эскизному решению, наносимому владельцем на копию техпаспорта. Проект сложной перепланировки разрабатывают специалисты, и ее узаконивание должно проводиться в разных инспекциях.

    Некоторые нюансы купли-продажи квартир с неузаконенной планировкой

    Распространенными случаями продажи квартир с «усовершенствованиями» в плане оплаты недвижимости являются два:

    1. приобретение за наличные средства. Этот вариант исключает все риски для продавца, т. к. на старом плане квартиры отсутствуют красные линии, свидетельствующие о внесенных изменениях. Покупатель не только сразу получает недвижимость в свою собственность, но и становится ответственным за формально якобы им совершенную перепланировку. Обременением является приобретение жилья с несогласуемой перепланировкой;
    2. покупка в ипотеку. В данном случае покупатель получит кредит на приобретение, когда банк проверит легальность изменений в плане. Но многие банки выдают средства и для приобретения квартир с неузаконенными изменениями плана, но с оговоркой. Они выдвигают условие легализации перепланировки в конкретный срок.

    Отсутствие на плане красных линий является основанием для регистрации недвижимости в Росреестре. При наличии таковых в регистрации приобретателю будет отказано.

    Наилучшим решением продажи-покупки квартиры и для продавца, и для покупателя будет проведение мероприятий по легализации изменений планировки. В таком случае риски для участников сделки будут сведены к нулю.

    Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: можно ли идти на такой шаг и какие варианты решения есть?

    Когда владелец несколько «перекроил» жилище для собственного удобства, и не узаконил эти изменения, то как поступать в случае срочной продажи?

    Как влияет несанкционированная перепланировка на стоимость объекта недвижимости?

    Возможно ли выходить на рынок в таком случае? Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа . Это быстро и бесплатно !

    Читайте на нашем сайте о том, с чего необходимо начинать перепланировку квартиры и сколько она будет стоить. Образцы необходимых документов: доверенности и договора на выполнение работ, заявления в Жилищную инспекцию, а также всех актов переустройства вы можете скачать у нас бесплатно.

    Глас закона

    Нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры?

    Закон неумолим: всякие вмешательства в расположение помещений квартиры должны быть проведены с согласия компетентных служб, то есть БТИ и Жилищной инспекции.

    При обнаружении самовольной «перекройки» площади квартиры службами населенного пункта собственник будет вынужден оплатить штраф (ст. 7.21 КоАП РФ), а потом все равно решать вопрос с перестройкой – узаконить ее через БТИ, Жилищную инспекцию, через суд или вернуть все в первозданный вид.

      Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению —

    влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

    Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах —

    влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

    Вопросы законности перепланировок жилых помещений регулируются такими законодательными актами:

    • ст. 25, 26 ЖК РФ;
    • СанПиН;
    • СНиП;
    • ПП РФ от 21 января 2006 г. №25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями».

    Продавая жилье с переделками, получается, что продавец передает документы с планами – техническим, кадастровым – на одно жилище, а фактически предлагает совершенно другое, отличающееся и по конфигурации помещений, и даже по площади.

    Можно ли продать квартиру с перепланировкой?

    Можно ли продать квартиру с перепланировкой квартиры, которая была узаконена? Если в объекте жилой недвижимости перепланировка была выполнена, и при этом оформлена по всем правилам, то такой случай является идеально законным и правильным.

    При таком раскладе совпадение натуральных размеров и привязок расположения стен, перегородок, проемов и пр. будет стопроцентным при сверке их с планами — кадастровым и техническим.

    Квадратура полезной и жилой площадей квартиры будет одинаковой во всех документах, в том числе и в свидетельстве о праве собственности – именно так и должно быть.

    Официальное согласование перемен плана жилища – единственный законный путь, причем важна последовательность: сначала добиться разрешения и одобрения всех заинтересованных служб, потом выполнение строительно-монтажных и ремонтных работ, далее – получение новых паспортов на квартиру (технического и кадастрового).

    Однако только такой сложный путь является единственно верным и обеспечивающим беспроблемную продажу жилой недвижимости по более высокой стоимости.

    Если переделка не узаконена

    Можно ли продать квартиру с перепланировкой неузаконенной? Бывает, что к покупке предлагаются жилые помещения в МКД с несанкционированными вмешательствами, иногда на приобретение таких квартир даже находятся желающие.

    Такая сделка возможна только при сознательном понимании будущего собственника, что ему самому придется пройти весь путь узаконивания перепланировки, и груз материальных и моральных трат этой процедуры падет именно на него.

    Продажа жилья с незаконной перепланировкой возможна: законодательство не накладывает запрета на сделки с такой недвижимостью, и в то же время контролирующие органы наделены полномочиями признать сделку недействительной.

    Продажа без разрешения

    Что делать, если перепланировка не узаконена, а квартиру нужно продать? Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения? В этом случае нужно вести честную игру и не пытаться скрыть наличия переделок в жилище от будущего хозяина.

    Цены на такую недвижимость снижаются процентов на 20, и эта разница гораздо выше стоимости оформления.

    Собственник должен при помощи опытного риэлтера, не заинтересованного в проведении купли-продажи, в порядке консультации выяснить реальные перспективы.

    Специалист подскажет, к какому роду вмешательства относится выполненная переделка.

    Варианты простой переделки жилища выглядят примерно так:

    • перенос дверей в ненесущих перегородках, а также самих перегородок;
    • перестановка санитарных приборов, а также замена, например, ванны на душевую кабинку;
    • разборка антресолей;
    • замена оконных или дверных блоков на другие без изменения площади проемов;
    • косметический ремонт и пр.

    Сложные перепланировки квартир касаются таких вопросов:

    • расширения кухни, санузла за счет жилых комнат;
    • объединения лоджии или балкона с комнатой или кухней;
    • пробивок дополнительных окон, дверей;
    • разборок подоконного блока (между лоджией и комнатой, кухней);
    • перестановки газовых приборов и оборудования;
    • объединения квартир в одну и пр.

    Тогда затягивать с узакониванием переделок не стоит.

    Варианты решения вопроса

    Но есть вероятность быть уличенным: это произойдет, если потребуют новый техпаспорт, и работники БТИ при замерах выявят несовпадения в геометрии.

    Если со времени регистрации объекта жилой недвижимости не истекло 5-ти лет, по прошествии которых правила требуют переосвидетельствования квартиры и оформления очередного техпаспорта, то проблем может и не возникнуть – во всяком случае у продавца.

    Другой вариант – нынешнему владельцу самому заняться узакониванием перепланировки. Если платить по срочному тарифу, то суммы увеличиваются в разы, а общая продолжительность бумажных процедур все равно займет не менее 1,5 – 2 мес.

    Но именно этот вариант и есть резон выбрать, чтобы избежать риска быть оштрафованным или вовсе лишиться недвижимости, ведь потом все равно придется заниматься этим вопросом, а санкции бывают разными.

    К тому же, переделанное жилье обычно более комфортно и оригинально, а это сразу дает существенную прибавку к оценке объекта недвижимости перед продажей.

    Возможные сложности

    Переделанные жилища, даже если они существенно выросли по уровню комфортности, не стоит предлагать тем, кто ищет жилплощадь под ипотеку: с банками такие номера не проходят. Сложности при продаже могут возникнуть такого рода:

    • есть опасность, что потребуется свежий технический паспорт, и визит работников БТИ сразу выявит наличие несоответствий фактических размеров проектным;
    • в зависимости от масштаба вмешательства в несущую способность всего здания, можно даже лишиться жилища, если не вернуть все, как было, в предписанный срок;
    • покупатели потребуют предоставить значительную уступку в цене;
    • акт купли-продажи будет признан ничтожным, то есть недействительным;
    • покупатель на любом этапе может принять решение о прекращении всяческих отношений с продавцом переделанного жилища.

    При простых переделках, не затрагивающих межквартирных или несущих стен, перекрытий, колонн, диафрагм жесткости, можно продать квартиру, уступив покупателю разумную сумму.

    Серьезную перепланировку выгоднее узаконить до продажи самому продавцу, воспользовавшись услугами посредников – этот вариант все равно выйдет дешевле, и избавит от риска быть уличенным в несанкционированной переделке жилья.

    О проблемах при продаже квартиры с перепланировкой квартиры вы можете узнать из видео:

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта

    Как продать квартиру с незаконной перепланировкой

    Многие собственники квартир делают перепланировку самовольно, не согласовывая ее с жилищной инспекцией. Без официального разрешения такие работы считаются нелегальными, и при их обнаружении владельцу придется все узаконить или вернуть как было. Но что делать в случае, когда эту квартиру нужно продать, и каких рисков ожидать? Рассказываем в статье.

    Как могут выявить нарушения?

    При любом действии с квартирой, где нужно подтверждение БТИ: например, когда вы ее захотите подарить, заложить или передать в наследство. Во время замеров инженеры заметят, что конфигурация квартиры изменилась без согласования.

    Бывает, что перепланировка вскрывается при рядовой проверке счетчиков от коммунальных служб. Если их сотрудник что-то заподозрит, он может сообщить в Мосжилинспекцию.

    Но чаще всего достаточно жалобы соседа, чтобы попасться на незаконном ремонте. Например, работы затронули общедомовые коммуникации или иначе навредили имуществу жильцов. Иногда все складывается и более прозаично: ремонт был настолько громким, что помешал другим. Коммунальные службы проведут осмотр и сразу найдут нарушение.

    Какие санкции меня ждут?

    Согласно Жилищному кодексу РФ, любое изменение в квартире должно быть одобрено в Мосжилинспекции и зафиксировано сотрудниками БТИ в техпаспорте. Когда о перепланировке узнают, владельца попросят ее узаконить или же вернуть к первоначальному виду. Вдобавок выпишут штраф: физическим лицам до 2 500 рублей, юридическим — до 350 000 рублей.


    Предписание Мосжилинспекции о восстановлении исходного положения помещения и предписание о восстановлении исходного положения помещения.

    Если собственник откажется выполнять предписание, его дело направят в суд. Там уже не дают выбора: придется убрать все изменения. Иначе квартиру продадут на торгах, а стоимость вернут не полностью — за вычетом расходов на аукцион и компенсаций пострадавшим жильцам (когда они есть).

    На время заседаний владельца ждет еще один не самый неприятный сюрприз: ему могут запретить выезд за границу.

    Что касается продажи, то здесь никто ничего не запрещает. Законы в России не ограничивают сделки по таким объектам недвижимости. Вопрос в том, как быстро вы найдете человека, готового купить вашу квартиру, и за какую цену.

    Что можно узаконить, а что нет?

    Есть три вида работ, которые нужно одобрять в Мосжилинспекции согласно 4 главе ЖК РФ и Постановлению Правительства Москвы N 508.

    1. Переустройство

    • замена газовых плит на электрические;
    • установка газовых приборов или переустановка тех, что требуют прокладки дополнительных газовых сетей;
    • перенос и установка нового сантехнического оборудования: унитаза, биде, ванны, душевые кабины, джакузи, раковины, смесители, краны.

    2. Перепланировка

    • увеличение площади или перенос санузла;
    • перенос кухни или создание кухни-ниши;
    • создание проемов в стенах между квартирами для увеличения общей площади;
    • работа с несущими стенами: прорубить или заделать проем, разобрать несущие перегородки и т.д.;
    • монтаж антресоли, чья площадь составляет до 40% от площади помещения;
    • монтаж лестниц с организацией новых проемов в перекрытиях;
    • изменение конструкции пола в доме с деревянными межэтажными перекрытиями.

    3. Работы, меняющие архитектурный облик дома

    • создание новых оконных проемов или изменение их формы во внешних стенах и крышах;
    • устройство навесов на кровле дома без увеличения высоты здания или создания нового помещения;
    • устройство входов в подвальные или цокольные помещения (без фундамента) площадью не более 10 м²;
    • постройка на первом этаже лоджии и балкона;
    • создание камина и дымохода.

    Запрещены те виды работы, которые могут угрожать устойчивости здания и его пожарной безопасности. Например:

    • снос несущих конструкций здания — возможен только частичный демонтаж после того, как специалист все осмотрит;
    • демонтаж переливной порог санузла: он защищает остальные помещения от затопления;
    • демонтаж общедомовой вентиляции; присоединение чердака к жилому помещению;
    • объединение отапливаемых и неотапливаемых помещений;
    • соединение газифицированной кухни и жилой комнаты;
    • расширение мокрых зон, а именно санузлов и кухонь, за счет жилых комнат — исключение составляют квартиры на первом этаже;
    • установка батарей на лоджии или балконе: это может нарушить температурный режим во всем доме.

    Когда работы затрагивают общую домовую территорию — устройство навесов, лестниц в цокольные помещения или каминов, — вам нужно согласие всех жильцов.

    Об основных ошибках в ремонте читайте в нашей памятке.

    В чем сложность продажи?

    Вместе с ключами от квартиры вы передаете покупателю все документы, включая технический паспорт с планом жилья. Так как изменения не согласованы и БТИ не проводило новые замеры, в документе перепланировка не будет отражена.

    Это значит, что узаконивание работ, выплата штрафа и возможный суд (если планировка повредила имущество) ложатся на плечи следующего владельца. Далеко не каждый захочет через это проходить. К тому же чем сильнее ремонт влияет на общую конфигурацию дома и его несущую способность, тем больше риск лишиться жилья, если не закончить узаконивание в срок.

    В работе с риэлторской конторой будьте готовы к существенному снижению ценника.

    Риэлторы понимают, что покупателя найти непросто, продают квартиру дешевле, и в итоге вы теряете в деньгах до 20% от стоимости.

    Еще один фактор, который усложнит процесс — сделка за наличные.

    Ипотеку на такое жилье дают редко: для банка это риск, потому что ему самому придется тратить деньги на согласование перепланировки. Если же во время сделки его представители упустили этот момент, они вправе расторгнуть договор.

    Бывает такое, что изменения невозможно узаконить. Тогда Росреестр может отказать вам в регистрации сделки, пока не вернете квартиру к планировке, указанной в техпаспорте.

    Как лучше поступить?

    Есть два варианта. Первый — узаконить все самому до продажи, получить новый техпаспорт и уже готовую документацию передать новому владельцу. Так вы и деньги не потеряете, и с покупателем проблем не будет. Но здесь потребуется время. Как узаконить проведенные работы, читайте здесь.

    Второй — сказать тому, с кем вы совершаете сделку, обо всех рисках сразу. И тогда собственник будет сам с этим разбираться после государственной регистрации квартиры. В этом случае придется проводить сделку за наличные с частичной потерей денег.

    Если вы нашли банк, который готов дать ипотеку на вашу квартиру, обязательно предупредите его о нелегальной перепланировке. Так они будут знать все заранее и не расторгнут договор. В договоре с покупателем кредитная организация пропишет, что он должен узаконить ее в течение 6 месяцев. Иначе все расходы на одобрение работ новый владелец будет нести полностью из своего кармана — независимо от сложности ситуации.

    Общий порядок действий

    1. Сначала нужно либо узаконить перепланировку самому перед продажей, либо рассказать о ней покупателю (или банку) и желательно рассчитать примерную стоимость узаконивания. Чем меньше % она составляет от ценника квартиры, тем больше денег за жилье вы можете получить.
    2. Составить договор купли-продажи. Если покупатель берется узаконить все работы сам, указать это в документе. Чтобы оформить бумагу, вам нужны:
    • паспорта РФ старого и нового собственников,
    • техпаспорт,
    • выписка из ЕГРН,
    • выписка из домовой книги о других лицах, прописанных в квартире,
    • справка из управляющей компании, которая подтверждает отсутствие долгов по коммунальным услугам,
    • документы, связанные с перепланировкой (например, проект, техническое заключение или дизайн-эскиз) — если они есть,
    • дополнительные документы в зависимости от ситуации — например, согласие совладельцев, супруга/ги и т.д.

    Технический паспорт на квартиру для Москвы

    Технический паспорт на квартиру для Московской области


    Выписка из ЕГРН (фото с 1 по 4)


    Эскиз


    Дизайн-проект

    1. Подписать и зарегистрировать договор.
    2. Составить акт приемки-передачи и подписать его. Передать новому владельцу все документы и получить оплату за жилье.
    3. Далее покупатель регистрирует в Росреестре право собственности.

    Если все договоренности достигнуты, процесс оформления и передачи займет от двух дней до нескольких недель. При покупке квартиры принимающей стороне нужно будет оплатить госпошлину суммой в 2000 рублей – с каждого нового собственника.

    Оставить заявку на бесплатную консультацию по перепланировке квартиры

    Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

    Яна Меркулова

    Прошу помощи в разрешении следующей ситуации: однокомнатная квартира в панельном доме П44.

    Была сделана перепланировка первым собственником более 10 лет назад – снесли несущую стену между кухней и комнатой. Мы квартиру купили без документов БТИ. Только сейчас обнаружен масштаб трагедии.

    Какие действия необходимо совершить, чтобы привести документы на квартиру в порядок? (по плану БТИ он без изменений).

    Возможно ли продать квартиру без узаконивания перепланировки?

    Спасибо за ответы!

    Проверено ЦИАН

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Добрый вечер. Снос несущей стены просто так не узаконить. Снос несущих конструкций требует согласования с инженерами. Если в инспекции по надзору за переустройством пока не в курсе об этой “трагедии”, то лучше всего восстановить эту стену. Продать можно, если покупатель со свободными деньгами и, если он согласится на такую покупку. С ипотекой возможно, но там свои тонкости и тема не для интернета.

    Ринат, спасибо за ответ. Скажите, пожалуйста, как технически правильно восстановить эту стену без обращения в инспекцию по переустройству? Кто этим занимается? Если стену восстановить, надо ли будет вызывать инспекцию для проверки квартиры для оформления документов?

    Проверено ЦИАН

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Я не инженер и не строитель, поэтому только предполагаю. Прочность стены будет играть роль, поэтому явно стену нужно возводить не из пеноблоков, а как минимум из кирпича. Но, если потолок не рухнул, значит перекрытия опираются на боковые несущие стены. А как только Вы обратитесь в инспекцию, на Вас посыпятся шишки, виноватым останетесь Вы.

    Да, Ринат, спасибо. К сожалению, вся ответственность ляжет на меня. Очень жаль, что нельзя доказать тот факт, что данную перепланировку я не проводила.

    У вас есть следующие варианты:
    1) Стена в 1-к кв. скорее всего не капитальная. Убедиться в этом можно получив план, проще всего в выписке из ЕГРН. Если это так, то возможность официально узаконить перепланировку зависит, как ни странно, от типа плиты. Если газовая – официально нельзя (какой умник это придумал?). Сначала обратиться не в инспекцию, а в специализированную архитектурную компанию, которая фактически является посредником (заносит деньги).
    2) Продавать как есть. Никакой “трагедии” в этом нет. На такие варианты тоже есть спрос, даже у ипотечников (при грамотном подходе). Все регулируется ценой. Причем возможная скидка будет заведомо меньше стоимости восстановления стены. Все будет зависеть не от покупателя, и не от банка при ипотеке, а от оценщика. Его стимулировать проще всего. Там много есть вариантов, вплоть до фотографирования в отчет такой же квартиры этажом ниже/выше.
    3) Восстановить стену. При этом не надо ее делать из кирпича, вполне достаточно блоков или гипсокартона, хоть фанеры. Главное чтобы она была как на плане нарисовано. В инспекцию не обращаться, просто продавать как есть. Плану соответствует, а из чего она сделана там не написано.
    В любом случае никакой “трагедии” нет. Сейчас примерно треть квартир вторичных с неузаконеными перепланировками в стране. Есть такие районы (старые дома) где вообще 100%. Причем перепланировки в принципе неузакониваемые. Все продается. вопрос цены.

    Аноним, спасибо за Ваш ответ. Стена точно несущая. Плита электрическая.
    По поводу восстановления стены: я думаю, что материал имеет значение т.к. это влияет на конструкцию дома.
    Ситуацию я назвала трагичной, потому что столкнулась с ней в неподходящий в бытовом и финансовом плане момент. Как Вы понимаете, если я оказалась собственником проблемного имущества, знаний и опыта в этой сфере у меня мало.

    Аноним, Вы вопрос-то прочитайте внимательно. П44 однушка все стены несущие. Плита электрическая. Согласовать реально только проем между комнатой и кухней, с усилением. Перспектива согласования достаточно высока и повышается чем ближе к верхним этажам. Снос стены категорически нет!

    Весело тут!
    Один Аноним провоцирует, другой его успокаивает.
    Трагедия огромная, в масштабах страны. Как можно вообще, после такого отношения к вопросу о перепланировках, советовать кому-либо покупать квартиры, тем более в панелях, без проверки на соответствие техплану не только приобретаемой квартиры, а уже всех квартир в доме. Рухнут, ведь, все! Тьфу, тьфу, тьфу.

    Александр, спасибо за Ваш комментарий.

    Аноним (который автор вопроса). Найдите и скачайте из интернета “Каталог типовых проектных решений перепланировки квартир в жилых домах массовых серий.pdf” Он тяжелый – около 50Мб. Там Вы найдете свою П44 и поймете максимум перепланировки по несущей стене. За всеми остальными решениями я категорически советую идти в специализированную организацию, где инженеры, строители, проектировщики. А не решать на форуме. Это серьезный вопрос, который может наказать за дилетантское отношение.

    Игорь, спасибо за Ваше мнение. Перепланировка уже сделана. И я даже не надеюсь согласовать “это” после того, как ознакомилась с ситуацией. Сегодня я считаю, что в таких домах даже проемы делать нежелательно.
    Я не пытаюсь решить проблему на форуме. Я хотела услышать мнение специалистов в этой области или тех, кто сталкивался с подобными ситуациями на практике. Форум называется “Советы”. Я не стану их воспринимать как прямое руководство к действию.
    Совершенно с Вами согласна, что дилетантское отношение здесь просто опасно.

    Вы писали, что имеет значение этаж – это 14 из 17.

    Чем выше этаж, тем выше вероятность согласовать вариант проема, который Вы можете посмотреть в каталоге. В принципе, то написано в каталоге очень точно Вам написала в совете Елена Смирнова

    Игорь, в моей ситуации (когда вся стена уже отсутствует) какой вариант технически и финансово менее затратный:
    1. Возвести стену по плану БТИ, не вызывать официальные службы и продавать по старому плану БТИ
    2. Достраивать стену до проема с усилением, о котором написала Елена Смирнова, а затем проходить процедуру согласования перепланировки?

    Яна, давайте вместе разделим эту задачу на составляющие части:. 1. Виноват старый хозяин, который впарил Вам такую квартиру. Вы его сейчас никак не привлечете, отвечать однозначно придется Вам. Славо богу что пока ничего не рухнуло. 2. Я бы поостергся продавать квартиру в том виде как она есть, потому что если не дай бог наступят фатальные последствия о Вас однозначно вспомнят и попытаются привлечь. А вдруг кого-то задавит? А вдруг придут в негодность другие квартиры? Вы поймите, что потери могут быть просто фантастические. Не надо впаривать и оставлять свою голову хоть и теоретически “под топором” пожизненно.
    3. Найти покупателя на квартиру “как есть” – просто фантастически трудно. Вы автоматически исключаете всех ипотечников, а их подавляюшая бОльшая часть. Про вариант взятки оценщику – даже писать не хочется.( Не тот вариант переделки.( Вы автоматически исключвете вообще более-менее грамотных людей! Это может потом явиться поводом для оспаривания сделки, или других судебных претензий к Вам.
    В общем, решать Вам, но я бы и поостерегся продавать “как есть” и очень-очень сложно это. Возможно придется дать просто ломовой дисконт.

    Яна. восстановление подобной стены, пока это не затронуло общий конструктив дома это общестроительные работы. Это металл, кирпич, бетон – это не так дорого, я думаю. Без узаканивания проема а просто по варианту возврата к проекту, я надеюсь Вы впишетесь тысяч в 200. Я просто не знаю ни где Вы территориально, ни сколько осталось от стены. Наверное это будет меньше, чем необходимый дисконт и обезопасит Вас на будущее. И уж точно легче продать. Мое мнение: восстанавливать под проектный вариант – и продавать как полноценную квартиру без дисконта. Это лично мое мнение. Не знаю, может кудесники-теоретики предложат другое волшебство.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector