Как продать квартиру с прописанными несовершеннолетними детьми?

Как продать квартиру с прописанными несовершеннолетними детьми?

Возможна ли продажа квартиры, если в ней прописаны несовершеннолетние дети? Выписка и прописка ребенка при покупке

Различные обстоятельства, связанные с личностью владельцев помещения, могут значительно повлиять на процедуру купли-продажи.

Если в жилище прописаны несовершеннолетние дети, то продать квартиру несколько сложнее из-за ряда официальных процедур.

Считается, что дети не могут самостоятельно защищать свои права, поэтому за такими сделками тщательно следят контролирующие органы.

Очень часто у граждан возникает вопрос: как продать квартиру, если прописаны несовершеннолетние дети? Вот об этом мы и расскажем. Можно ли продать квартиру с прописанным ребенком и если да, то как?

Выписка и прописка несовершеннолетнего ребенка при продаже квартиры

В соответствии с законом несовершеннолетний формально имеет те же права и обязанности, что и взрослый человек.

Однако из-за своего возраста и отсутствия житейского опыта он не всегда может адекватно оценивать последствия своих юридически значимых действий.

Поэтому свои права ребенок может реализовать только под контролем родителей или опекунов.

В возрасте до 14 лет он вообще не имеет права подписывать никакие документы. Все действия за него и в его интересах выполняют законные представители.

С 14 до 18 лет несовершеннолетний расписывается во всех документах самостоятельно, но рядом обязательно должна стоять подпись взрослого, заверяющего, что интересы его подопечного не ущемлены.

Все эти положения закреплены в таких законодательно-нормативных актах, как:

Сложности такой сделки

Как осуществляется продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком?

Если ребенок только прописан в квартире и не является ее собственником, то сложностей с отчуждением жилплощади гораздо меньше.

В этом случае даже не обязательно обращаться в орган опеки, так как на имущественные права несовершеннолетнего никто не покушается.

Если малыша не выписать, то он при продаже сохраняет свое право на проживание в квартире, что, естественно, неудобно для покупателя.

Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми влечет за собой массу трудностей. Согласитесь, если вы купили квартиру с прописанным несовершеннолетним ребенком и он имеет право проживать на вашей территории, приятного в этом мало.

Возможные осложнения могут доставить:

  • родители, которые не пожелают выписывать малыша с жилплощади – придется их в этом убедить, возможно, сами пойти на какие-то уступки, например, повысить плату за квартиру;
  • сотрудники ФМС, которые откажутся выписать ребенка «в никуда» – он должен быть прописан вместе с мамой или папой, поэтому одного малыша снять с регистрации не удастся;
  • регистраторы, которые откажутся прописывать малолетнего по новому месту жительства – пока он не достигнет 14-ти лет, его должны регистрировать вместе с родителями;
  • если же малыша попытаются «подселить» к чужим людям (даже если это родные бабушки и дедушки), то вполне правомерен отказ.

Только тщательно проверив ситуацию можно осуществлять покупку квартиры, где прописан несовершеннолетний ребенок.

Получение согласия родителей

Если собственниками квартиры являются мама с папой, а дети только прописаны на жилплощади, то проблем с их выпиской возникнуть не должно.

Единственное, что нужно: получить согласие законных представителей на выписку.

В большинстве случаев достаточно письменного заверения.

Кроме того, собственники обычно стараются выписать детей из квартиры еще на стадии предпродажной подготовки, чтобы не смущать потенциальных покупателей.

Это возможно, если ребенок достиг 14-ти лет и есть другие родственники. Если же малыш еще не достиг 14-ти лет, то прописать его можно только с одним из родителей.

Иногда в получении согласия возникает проблема другого плана: папа и мама малыша находятся в разводе.

Бывают такие осложнения:

  • второго родителя невозможно найти;
  • родитель не дает согласия на выписку;
  • отец и мать не могут договориться о будущем месте жительства их чада.

В первом случае придется подавать в полицию на розыск и оформлять его через суд как без вести пропавшего. Если же он объявится и откажется дать согласие (либо проигнорирует просьбу), то придется либо договариваться с ним, либо обращаться в суд для лишения его родительских прав.

Когда требуется обращение в органы опеки?

Обращение в органы опеки в обязательном порядке понадобится, если несовершеннолетний не просто прописан на жилплощади, но и является ее собственником.

В этом случае, продажа квартиры с прописанным ребенком становится гораздо сложнее. Обязательно понадобится предоставлять малышу такую же долю в другом принадлежащем родителям жилом помещении.

Чаще всего проводят так называемые «альтернативные сделки» – одновременную куплю-продажу двух квартир. Иными словами, семья продают свое старое жилье и покупает новое.

При этом нужно соблюдение таких правил:

  • условия проживания в новой квартире (или доме) не должны быть хуже, чем на прежнем месте жительства;
  • доля малыша не должна быть меньше ни в процентом соотношении, ни по метражу;
  • жилье должно быть достроенным и признанным годным к проживанию.

В редких случаях допускается, чтобы ребенку выделяли долю не в приобретаемой квартире, а в другой, уже принадлежащей отцу или матери.

Надеемся теперь вам стало понятно, можно ли продать квартиру если прописан несовершеннолетний ребенок?

Можно ли выписать «в никуда» малыша?

Отвечая на вопрос: как продать квартиру с прописанным ребенком, стоит отдельно поговорить и о том куда его можно выписать.

Иногда родители согласны на проведение сделки, но не могут совершить этого в силу закона.

Это происходит в том случае, если их чадо не достигло 14-ти лет. В соответствии со статьей 20 Гражданского кодекса малолетние должны проживать со своими законными представителями.

Более того, им обязательно должно быть предоставлено место жительства, т.е. выписать их «в никуда» не получится.

Детей после 14-ти лет также выписать «в никуда» не получится, но их можно зарегистрировать по месту жительства родственников.

Поэтому отцу или матери надо будет выписаться из квартиры еще до оформления ее продажи. Затем он может сразу «переписать» место жительства детей, либо дать согласие на смену места их регистрации.

  1. Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий.
  2. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов.

Естественно, что нынешние хозяева продаваемой квартиры вряд ли согласятся прописать у себя на жилплощади взрослого и ребенка до подписания договора купли-продажи.

Оформление продажи

Как продать квартиру где прописан несовершеннолетний ребенок и оформить все максимально правильно? Как правило, несовершеннолетних детей стараются выписать из квартиры еще до начала оформления сделки.

Однако если вариантов их отдельной прописки нет, то возможен такой порядок действий:

  • заключение предварительного договора, оформление недостающих бумаг;
  • выписка одного из родителей из квартиры и регистрация его по новому месту жительства;
  • подписание договора купли-продажи, сдача документов на госрегистрацию;
  • выписка остальных членов семьи из квартиры и прописка по новому адресу;
  • передача денег в соответствии с договором;
  • получение новых свидетельств о регистрации прав собственности.

Если же ребенок достиг 14-ти лет, то его можно выписать «в никуда» вместе с законным представителем (отцом, матерью или опекуном), и необходимость в 4 пункте отпадает.

По новому месту жительства надо зарегистрироваться в течение 10 дней, иначе на каждого члена семьи ФМС наложит штраф.

И на вопрос, как продать квартиру, если там прописан ребенок можно ответить однозначно — только соблюдая все требования законодательства.

Затруднения возникают, если кто-то из законных представителей несовершеннолетнего не дает своего согласия, либо если малыш является собственником квартиры. В этом случае, покупка квартиры с прописанными детьми может повлечь за собой для покупателя массу затруднений, хотя сама продажа квартиры, где прописан несовершеннолетний ребенок и осуществима.

Можно ли продать квартиру если там прописаны несовершеннолетние дети?

Квартира с прописанным в ней несовершеннолетним свободна в обороте и может быть продана в любой момент по желанию собственника. Гражданский кодекс не содержит ограничений на этот счет.

Дорогие читатели! Для решения именно Вашей проблемы — звоните на горячую линию 8 (800) 350-34-85 или задайте вопрос на сайте. Это бесплатно.

Права несовершеннолетних

Конституция и Семейный кодекс гарантирует детям право на жилье.

При этом каждый гражданин, проживающий на российской территории, должен иметь регистрацию по месту своего жительства (или временного проживания). Законодательство содержит один нюанс в отношении несовершеннолетних: дети в возрасте до 14 лет могут быть прописаны исключительно совместно с одним из родителей или с опекуном.

Т.е. зарегистрировать ребенка в квартиру его бабушки или другого близкого родственника, если там нет прописки у мамы или папы нельзя. Если ребенку уже исполнилось 14 лет, то допускается его прописка отдельно от родителей.

Регистрацию ребенку следует оформить уже сразу после его рождения в течение 30 дней.

Если же речь идет не о первичной регистрации новорожденного, то зарегистрировать ребенка необходимо в течение 7 дней после того, как он покинул прежнее место жительства.

Зарегистрироваться ребенок может не только в квартире, в которой его родители являются собственниками на постоянной основе, но и в арендованном ими жилье временно.

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним

Квартира с прописанным в ней несовершеннолетним свободна в обороте и может быть продана в любой момент по желанию собственника. Гражданский кодекс не содержит ограничений на этот счет. Но родителям стоит заблаговременно побеспокоиться о месте будущей прописки ребенка, чтобы не нарушать миграционное законодательство. Причем если ребенку еще нет 14 лет, то зарегистрироваться по этому адресу предстоит и одному из родителей.

Основная сложность в заключении сделки купли-продажи с прописанным ребенком состоит в том, что покупатели обычно отказываются покупать квартиру с зарегистрированными лицами. Это связано с тем, что детей достаточно сложно выписать даже в судебном порядке. Поэтому нередко заинтересованные в покупке лица требуют на момент подписания договора предоставить им документ об отсутствии зарегистрированных лиц.

Возможно два варианта заключения сделки купли-продажи с прописанным несовершеннолетним:

  1. В договор купли-продажи включается условие о том, что родители выписываются из квартиры в течение 7 дней после переоформления собственности в пользу покупателя. Иначе новый собственник может пойти на их принудительное выселение.
  2. В договоре купли-продажи изначально прописывается обязательство продавца о снятии всех членов семьи с учета до перерегистрации прав собственности и получения денег.

Если ребенок не владеет долей в квартире, а только прописан здесь, то он наделен только правом пользования жильем, а не распоряжения им в качестве собственника.

Ребенок в данном случае не будет являться стороной сделки.

Согласие опеки на сделку купли-продажи требуется, если ребенок не просто прописан в квартире, но и входит в число собственников квартиры. Родители вправе продавать квартиру без согласия ребенка, так он считается ограниченно дееспособным.

Согласие опеки

Вероятность согласия от опеки зависит от следующих факторов:

  1. Получит ли ребенок взамен равноценную по площади долю в другом жилье, которое приобретается взамен предыдущего, либо будет ли ему предоставлена денежная компенсация утраченной доли.
  2. Не ухудшатся ли в результате заключения сделки условия проживания ребенка: санитарные условия, наличие всех необходимых коммуникаций, экологическая обстановка в районе проживания, доступность инфраструктуры (больниц, школ, детских садов).

Если проведенный органами опеки анализ предстоящей сделки позволит им прийти к выводу, что несовершеннолетний только выиграет от заключения сделки купли-продажи (например, родители переедут в более просторную квартиру), то они беспрепятственно предоставят свое согласие.

Согласие органов опеки на сделку в отношении квартиры, в которой ребенок просто прописан и не имеет прав собственности, требуется только в том случае, если ребенок находится под опекой и попечительством (после потери родителей или их лишения родительских прав).

Проверить, обладает ли ребенок правами собственности на квартиру, либо просто прописан в ней, покупатель может, запросив выписку из ЕГРН. В ней будут перечислены все собственники жилья, в том числе, несовершеннолетние.

Читать еще:  Как определить реальную стоимость квартиры?

Если в выписке из ЕГРН ребенок не указан, но его имя числится в выписке из домовой книги, то ребенок прописан в данной квартире.

Узнайте больше про договор дарение недвижимости в нашей статье.

Вся нужная вам информация про счета эскроу в нашем тематическом материале.

Этапы заключения сделки купли-продажи

Сделка купли-продажи с прописанным несовершеннолетним предполагает прохождение следующих этапов.

  1. Продавец готовит комплект документов для сделки купли-продажи: паспорт, выписку из ЕГРН, свидетельство о собственности, технический паспорт, Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения и пр.), выписку из домовой книги и финансово-лицевого счета.
  2. Стороны согласуют условия сделки и подписывают предварительный договор купли-продажи, который фиксирует намерения по заключению основной сделки в перспективе. Вносится задаток или аванс.
  3. Перед заключением основного договора-купли продажи обычно требуется выписать всех жильцов. Для этого родители и их дети должны заполнить в территориальном подразделении УМВД или в МФЦ листок убытия, приложив к нему паспорт и свидетельство о рождении детей.
  4. Одновременно родители могут оформить регистрацию по новому адресу на себя и ребенка и заполнить листок прибытия (но сделать это можно в течение 7 дней после выписки). Процедура регистрации бесплатна без госпошлины. В отношении регистрации родителей по новому адресу требуется получение письменного согласия от собственника жилья на прописку (только если он не состоит в близких родственных связях с ними). Дети регистрируются вместе с родителями автоматически без согласия владельца.
  5. После выписки необходимо запросить в паспортном столе документ, подтверждающий отсутствие зарегистрированных лиц в квартире.
  6. Подписывается договор купли-продажи. Он должен заключаться в письменной форме и по желанию сторон заверяется у нотариуса.
  7. Собственность переоформляется на покупателя через Росреестр.

Для этого родители должны принести в органы опеки:

  1. Паспорт.
  2. Свидетельство о рождении детей до 14 лет.
  3. Выписку из ЕГРН, технический/кадастровый паспорт в отношении продаваемой и покупаемой квартиры.
  4. Выписку из домовой книги и финансово-лицевого счета по новому месту жительства.

На основании их рассмотрения им будет предоставлено письменное согласие на сделку или отказ в ее заключении. При положительном вердикте родителям остается принести в опеку после сделки документы, подтверждающие выделение эквивалентной доли ребенку в новой квартире.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Как продать квартиру, если прописан несовершеннолетний ребенок: порядок действий

Продать квартиру с зарегистрированным в ней ребенком весьма сложно. Но нет безвыходных ситуаций. Просто придется обойти немало инстанций, чтобы получить все соответствующие разрешения. Следует учитывать, что подавляющее большинство покупателей предпочитают приобретать жилплощадь, не обремененную никакими ограничениями. Как распорядиться квартирой при наличии в ней регистрации ребенка, речь пойдет в статье.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно !

Как продать квартиру, если в ней прописаны несовершеннолетние дети

  • Если ребенок зарегистрирован на жилой площади, но никаких прав на нее не имеет, то уже примерно шесть лет для этого не требуется получать отдельно разрешение органа опеки и попечительства. Ранее такое разрешение предоставлялось в обязательном порядке при наличии в квартире зарегистрированных маленьких членов семьи. Сначала, более десяти лет назад, такой требование осталось распространяться на детей, оставшихся без попечения родителей и находившихся под опекой. В настоящее же время при условии проживания ребенка с родителями, согласие государственных органов не требуется.
  • Но этот аспект не распространяется на ребенка – полноправного собственника жилого помещения, или обладающего какой-либо его частью. Таким образом, если несовершеннолетние получили жилплощадь или ее часть по договору дарения, она была им завещана или они участвовали в приватизации, то при ее отчуждении понадобится не только согласие родителей, то и разрешение органов администрации.
  • Наиболее быстрым возможным вариантом продажи квартиры с зарегистрированным ребенком будет его предварительная выписка и прописка по другому адресу. Если же в течение непродолжительного времени другую жилплощадь ребенку предоставить невозможно, то прописывают его временно у бабушки с дедушкой или у других родственников. А после приобретения квартиры, регистрируют в ней уже на постоянной основе.

Если ребенок – собственник квартиры или ее части

А вот в этом случае уже возникают определенные трудности. В данном случае без получения официального разрешения органов опеки никакой сделки совершить не удастся. Представляют интересы малолетнего его родители, опекуны или же попечители. Такой же вопрос возникает, если собственником квартиры ребенок стал в результате проведенной ее приватизации.

Сначала, перед обращением в государственный орган опеки, нужно собрать определенный пакет документов, куда включены такие документы, как:

  • удостоверяющие личности всех участников сделки;
  • подтверждающие право собственности на помещение;
  • справки БТИ;
  • выписка из домовой книги.

Другие возможные ситуации – особенности

При продаже семьей одной квартиры и одновременной покупке другой, в орган опеки предоставляются документы, подтверждающие данные действия. При этом может потребоваться также предоставить оценку БТИ в части того, что стоимость доли несовершеннолетнего в приобретенном жилье не ниже стоимости в проданном.

При ухудшении условий жизни ребенка вряд ли орган опеки выдаст разрешение на продажу. Кроме того, оценивается не только квадратные метры жилища, но и инфраструктура того района, в который переезжает семья. А это наличие школы, детского садика, поликлиники.

Правда, со стороны госорганов возможны некоторые уступки. Например, если срочно нужны денежные средства на лечение ребенка или ему необходимо переехать из-за климата. Или приобретается квартира в новостройке, срок сдачи которой еще не наступил. Тогда опека закроет глаза на то, что продавец не предоставит документы, свидетельствующие о приобретении жилья малолетнему. Вместо этого они удовольствуются заверенными застройщиком документами о сроках сдачи в эксплуатацию дома.

Если же ребенку на указанный момент уже исполнилось четырнадцать лет, то он самостоятельно пишет заявление в орган опеки и прикладывает нотариально удостоверенное разрешение родителей.

Как получить разрешение органов опеки

Как правило, орган опеки в большинстве случаев не будет препятствовать смене ребенком места жительства. Каждый случай будет рассматриваться индивидуально. Главное – предоставить ребенку лучшую жилплощадь, чем у него имелась. Чтобы не произошло ущемление его прав.

Если же у малыша имеется еще какое-либо жилье, то при продаже часть денежных средств за его долю может быть положена в банк и воспользоваться он сможет по достижению восемнадцатилетнего возраста.

Для получения разрешения на сделку, необходимо обратиться в орган опеки с документами, подтверждающими ее равноценность.

Что еще нужно принести в орган опеки

Какие документы необходимо предоставить в орган опеки?

  • паспорта на всех собственников жилья;
  • свидетельства о рождении на граждан, не достигших четырнадцатилетнего возраста;
  • свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество;
  • копии документов на приобретаемую жилплощадь;
  • справки о стоимости продаваемой и приобретаемой квартир.

В случае если семья продает жилья, доля в котором принадлежит несовершеннолетнему, а приобретать другое жилья не планирует, то здесь у органов опеки появляются множество вопросов, решение которых существенно затянет сделку. А может сделать ее невозможной. В таком случае следует положить часть денег на банковский счет ребенка. Это не решает проблему отсутствия недвижимости, но будет выступать гарантией будущей возможности самому малышу себе что-либо приобрести, когда он повзрослеет.

В настоящее время немало случаев мошеннических действий с недвижимостью малолетних. В силу возраста они не могут защитить себя, когда злоумышленники пытаются лишить их крыши над головой. Для этого и существуют органы опеки и попечительства, чтобы вовремя разглядеть признаки мошенничества и не дать маленькому человечку остаться на улице без тепла и уюта его квартиры.

Но любой вопрос можно решить. И тем, кто не питает злых умыслов и не желает причинить вред детям, можно без опаски распоряжаться квартирой и предоставлять им гораздо более комфортные условия для проживания.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Как продать квартиру, если прописан несовершеннолетний ребенок – алгоритм

Возраст совершеннолетия в Российской Федерации – 18 лет. Но что же делать, если необходима продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком, или в том случае, если он собственник? Главное – знать закон, чтобы не платить штраф за неправильно оформленные документы и соблюдать установленную законом процедуру купли-продажи. Эти два условия помогут продать квартиру в 2020 году без проблем и максимально быстро. Подробнее о процедуре и об особенностях – далее по тексту.

Нюансы продажи квартиры

Продажа квартиры с ребенком происходит в зависимости от наличия у прав и подразделяется на такие виды:

  • реализация недвижимости с неполнолетним ребенком (собственник), в том числе владельцем части жилого помещения;
  • продажа квартиры, где прописаны дети и обладают только правом проживания на территории дома.

Имущественные права сильно влияют на возможности продажи жилплощади, поэтому процесс оформления договора в каждом случае сильно различается. Перед тем, как продавать недвижимое имущество, нужно предельно внимательно ознакомиться с нюансами проведения таких сделок.

Защита прав детей осуществляется посредством привлечения гос.учреждения опеки и попечительства, которые определяют правила продажи квартиры с прописанными детьми в зависимости от обстоятельств, среди которых:

  • способы покупки прав на квартиру – оформление дарственной или приватизации, договора мены или покупки, наследства и других способов приобретения прав;
  • наличие притязаний третьих лиц, в том числе аресты, залог и другие;
  • возраст лица;
  • нюансы продажи жилья – способ оплаты и т.д.

Возраст несовершеннолетнего имеет важное значение в гражданско-правовом поле, так как он определяется не только ГК РФ, но и семейным кодексом.

Так, на возможности собственника при продаже квартиры, в большей мере влияет возраст и наличие у него трудоспособности:

  1. С 18 или с 16 лет наступает полная трудоспособность. Возможность получения полных прав с 16 лет появляется после проведения процедуры эмансипации или оформления брачного союза.
  2. С 14 и до 18 лет наступает неполная дееспособность, которая позволяет гражданам заключать небольшие сделки и участвовать в распределении своего имущества.
  3. С 6 до 14 лет имеется только частичная трудоспособность, которая не позволяет им участвовать в обсуждении судьбы своего имущества, но позволяет заключать небольшие бытовые договоры, к примеру, покупки в магазинах.
  4. Полная нетрудоспособность до 6 лет, когда родители или опекуны принимают решения за него.

В ситуации, когда лицо является полностью трудоспособным процесс покупки жилья с юным собственником, а равно и с продажей жилья, если ребенок прописан, проводится по стандартному режиму без привлечения уполномоченных лиц.

Если же несовершеннолетний признан полностью или частично нетрудоспособный, то главным условием для сделок с квартирой с прописанными детьми или является привлечение лиц, которые занимаются защитой их прав.

Как узнать ребенок собственник или просто прописан

Самая сложная процедура оформления, если квартира находится в собственности ребенка. Для получения разрешения от опеки нужно предоставить максимально полные сведения о покупаемом недвижимом объекте, и документацию, подтверждающую законность заключаемого соглашения.

Особенности оформления

При регистрации ДКП недвижимости, где владельцем выступает ребёнок, берется во внимание вся информация о покупаемом жилье:

  • общую и жилую площадь;
  • размещение;
  • инфраструктура и наличие школ/садов поблизости;
  • условия жизни и коммуникации.

Процедуры с подростками или детьми-собственниками, которые младше или старше 14 лет, подразумевают такие нюансы:

  1. До момента наступления 14 лет, все процессы и сделки проводятся родителями или другими представителями.
  2. С 14 лет, подросток принимает участие в проведении серьезных сделок с разрешения родителей, при этом на всех договорах обязательно наличие его подписи.

Процесс поэтапно:

  1. Сбор базового пакета документации.
  2. Поиск нового жилья.
  3. Запрос в органы опеки на проведение процедуры;
  4. Получение разрешения и оформление соглашения между сторонами.
Читать еще:  Где хранятся документы о приватизации квартиры?

Попечительский совет и его роль

Попечительский совет несет фидуциарную ответственность за управление фондами в интересах всех заинтересованных сторон. Он может по своему выбору инвестировать благотворительные активы в ряд инвестиций с использованием услуг различных институциональных менеджеров по управлению благотворительными активами.

Он также может принять решение работать с одним институциональным менеджером в отдельной структуре счетов или взять на себя все обязанности по управлению активами. Независимо от структуры портфеля пожертвований совет попечителей несет фидуциарную ответственность за принятие всех инвестиционных решений фонда.

Разрешение из органов опеки

Органы должны убедиться, что всё проходит по закону и права ребёнка не ущемляются. Для этого они создают оценочную комиссию, которая и проводит экспертизу.

Разрешения органов опеки на ДКП содержит:

  • разрешение органов опеки реализовать квартиру на тех условиях, которые указаны в договоре;
  • перечень требований к родителям и установленный срок их выполнения;
  • если ребенку не дают новое жилье, то описывают условия создания спец.счета на неполнолетнего который будут перечислены деньги от сделки;
  • обязанности родителей про оповещение органов опеки о выделении собственности детям и закрытии сделки ДКП.

В попечительский совет обычно входят ключевые лица, связанные с управлением организацией. Другие лица могут быть назначены или избраны на основе их опыта и знаний в областях, относящихся к управлению организацией. Правление часто будет состоять из внутренних и внешних доверенных лиц.

Попечительский совет аналогичен совету директоров и может действовать как таковой в некоторых организациях. Попечительский совет чаще встречается в частных организациях. Организации с попечительскими советами включают банки взаимных сбережений, университеты, университетские фонды, художественные музеи и ассоциации.

Фраза попечительского совета часто может использоваться взаимозаменяемо с советом директоров, советом управляющих или советом регентов. Некоторые организации, такие как государственные корпорации и паевые инвестиционные фонды, могут иметь требования, определенные отраслевыми правилами, которые относятся к надзору и обязательствам совета попечителей. В некоторых случаях попечительский совет может представлять собой особую группу, которой поручено управление определенной частью комплексной организации.

Документы для сделки

Документальную составляющую можно разделить на два вида:

  1. Справки, которые нужно предоставить в государственные органы для получения разрешения.
  2. Документы для оформления ДКП.

Продать жилье, если владельцем квартиры выступает ребенок можно точно так же, как и при обычном раскладе (с привлечением органов опеки). Такая организация может в любой момент отменить оформление договора и оставить продавца и покупателей ни с чем.

Условия нового жилья для несовершеннолетнего

Дети всегда прописаны по месту проживания – эта обязанность лежит на плечах родителей, поэтому и появляются вопросы о продаже жилища с прописанными жильцами.

С точки зрения закона на момент оформления соглашения, продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком не разрешается, новая квартира должна соответствовать условиям.

Нормы определяет опекунский комитет, санитарно-эпидемиологические органы, высшие судебные инстанции и эксперты-оценщики.

Особенности сделки

Продать квартиру, если прописан несовершеннолетний ребенок, можно без разрешения, но появляется другая проблема – процесс снятия регистрации.

В 2020 году снять регистрацию детей в квартире, где они были прописан, без проведения регистрации в другом доме нельзя.

При повторной регистрации берутся во внимание особенности прописки ребёнка, так они должны быть оформлены только с родителями, с 14 лет – с родственниками, но не обязательно с опекунами или одним из них.

Закон четко дает ответ на вопрос можно ли реализовывать квартиру с зарегистрированными людьми, поэтому проведение такой сделки вполне законно, для покупателей эта новость может стать нежданным сюрпризом с еще более печальными последствиями. При этом продавать недвижимость в случае продажи квартиры с малолетними не получится.

Заключение

Как выяснилось, сложного ничего и нет. Основные условия для успешной продажи:

  • проверить наличие всех документов;
  • пройти процедуру регистрации;
  • прописать ребёнка на другом месте проживания;
  • узнать как является собственником и долевым владельцем квартиры;
  • получить разрешение опекунского совета.

Можно ли продать квартиру с прописанным ребёнком зависит от него самого (если ему уже есть 14 лет). Он имеет право голоса в суде и может завершить сделку, если условия проживания в новой квартире будут ниже тех, что есть на данный момент. Закон объясняет этот момент просто: в приоритете обучение и приобретение практических навыков детей, поэтому любое отклонение от нормы, которое помешает эти процессам, должно быть исправлено.

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

Вопрос:

Можно ли продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок, не являющийся ее собственником? Какие у него права в сделке купли-продажи? Нужно ли здесь разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры?

Ответ:

На рынке недвижимости нередко бывает ситуация, когда продается квартира, в которой прописан несовершеннолетний ребенок. Причем, этот ребенок – не собственник квартиры. Возникает вопрос – как правильно продать квартиру в таком случае, не нарушив закон, и не ущемив права ребенка? И какие именно у него здесь права?

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком возможна только при условии, что ему есть куда выписаться после сделки. И Покупателю квартиры здесь имеет смысл заранее поинтересоваться, по какому адресу будет зарегистрирован ребенок, и есть ли там такая возможность. То есть – будут ли по этому адресу зарегистрированы также его родители, родственники или опекуны.

При этом, нужно учитывать, что дети до 14 лет должны проживать (быть прописанными) по тому же адресу, что и их родители, опекуны или усыновители (согласно Откроется в новой вкладке.”>п.2, ст.20 ГК РФ), а дети с 14 до 18 лет имеют право проживать по другому адресу, например, у близких родственников (у бабушки, взрослых братьев или сестёр, дяди, тети и т. п.).

Ребенок в такой сделке купли-продажи квартиры является не собственником, а пользователем жилья, и обладает всеми Откроется в новой вкладке.”>правами пользования на эту квартиру (подробнее о правах пользования см. в Глоссарии по ссылке).

Поэтому в Договоре купли-продажи ребенок не участвует как сторона этого договора. Но отдельным пунктом в договоре должно быть указано обязательство Продавца снять с регистрационного учета всех членов своей семьи (в т.ч. и ребенка), согласно Откроется в новой вкладке.”>п. 2 ст. 292 ГК РФ.

При продаже квартиры с прописанным в ней ребенком (не собственником), основной риск для Покупателя заключается в том, что принудительно выписать его потом довольно сложно. Это делается только по решению суда, и только в том случае, когда у ребенка есть возможность проживать у своих родственников по месту их регистрации. Суд в нашей стране, по умолчанию, занимает сторону несовершеннолетнего ребенка в спорных вопросах, а потому выписать ребенка из проданной квартиры «в никуда» (на улицу) вряд ли получится.

Но суд вполне может принять решение о принудительной выписке всех членов семьи бывшего собственника (включая несовершеннолетних детей) после продажи квартиры, если это прямо предусмотрено договором, и если другая жилплощадь для проживания детей реально существует. Суд, при этом, будет учитывать и параметры нового жилья для ребенка (площадь, удобства), которые должны быть не хуже предыдущих.

А почему бы не выписать ребенка из квартиры перед ее продажей? Это, конечно, было бы оптимальным решением для Покупателя, но бывает, что это физически невозможно для Продавцов. Например, когда у хозяев квартиры это единственное жилье, и выписаться заранее ни ребенку, ни его родителям просто некуда.

Это довольно распространенная ситуация в практике рынка недвижимости, и решается она путем построения так называемых Откроется в новой вкладке.”>альтернативных сделок купли-продажи квартир, когда семья с детьми меняет квартиру, продавая свою и одновременно покупая взамен другую.

Поэтому, на момент сделки купли-продажи квартиры, все, включая ребенка, остаются прописанными в продаваемой квартире, а выписываются из нее и регистрируются по новому адресу позже – спустя некоторое время после завершения сделки.

Как узнать, является ли ребенок собственником квартиры или он только прописан в ней?

Все собственники, включая детей, указаны в Откроется в новой вкладке.”>Выписке из ЕГРН на квартиру. Эту выписку из единого государственного реестра недвижимости любой желающий может получить за небольшую плату (как это делать – см. по ссылке в Глоссарии).

Все прописанные в квартире жильцы, включая детей, указаны в Откроется в новой вкладке.”>Выписке из домовой книги или в Откроется в новой вкладке.”>Едином жилищном документе (подробнее о них – см. по указанным ссылкам в Глоссарии).

Если оказывается, что в продаваемой квартире ребенок не прописан и не указан в числе ее собственников (например, он просто в ней физически проживает), то такой ребенок никакого отношения к сделке купли-продажи квартиры иметь не будет.

Нужно ли разрешение Органов опеки и попечительства для продажи квартиры с прописанными детьми?

В общем случае, согласно закону, при продаже квартиры, разрешение Органов опеки и попечительства необходимо только когда несовершеннолетний ребенок имеет в ней долю собственности.

Тогда ребенок является фактическим участником сделки (происходит распоряжение его собственностью), и Органы опеки следят за тем, чтобы его права и имущественные интересы не были ущемлены.

Если же ребенок НЕ в числе собственников – то он НЕ является участником сделки, и его имущественные интересы в результате сделки не могут быть нарушены. Поэтому разрешение Органов опеки в этом случае не требуется. Это относится и к случаю, когда ребенок только «прописан» в квартире.

Правда, в последнем случае есть одно исключение. Если ребенок прописан в квартире, и не имеет в ней Откроется в новой вкладке.”>права собственности, НО при этом находится под опекой или попечительством (например, в случае потери родителей), то при продаже такой квартиры разрешение Органов опеки все-таки нужно (Откроется в новой вкладке.”>п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Продажа приватизированной квартиры с прописанными детьми

Еще один нюанс здесь, который необходимо проверить Покупателю, касается случая, когда продаваемая Откроется в новой вкладке.”>квартира была приватизирована – т.е. основанием права собственности служит Договор передачи («договор приватизации»). И продается такая квартира с прописанными в ней детьми.

Суть в том, что при передаче жилья из муниципальной собственности в частную (приватизация), собственниками квартиры становятся все прописанные в ней жильцы. Но взрослые люди имеют право по своему желанию отказаться от участия в приватизации (этот отказ фиксируется письменно), в то время как несовершеннолетние дети становятся собственниками автоматически.

Таким образом, в случае с приватизацией квартиры Покупателю следует проверить (по архивной Выписке из Домовой книги), были ли несовершеннолетние дети прописаны в квартире на момент ее приватизации. Если да – то они должны были быть включены в число ее собственников (и их имена, соответственно, должны быть в Выписке из ЕГРН).

Если же по какой-то причине этого не произошло, значит закон был нарушен, и от такой квартиры лучше отказаться. Подросшие дети вполне могут потом восстановить свое нарушенное право по суду.

Если окажется, что на момент приватизации дети были зарегистрированы по другому адресу (например, у своей бабушки), то приватизация прошла корректно – дети в этой квартире могли быть зарегистрированы позже, и собственности в этой квартире они уже не имеют. Такую квартиру можно покупать без разрешения Органов опеки и попечительства, но с соблюдением условий выписки детей, указанных выше.

Итак, сделки купли-продажи квартир, в которых прописаны дети (не собственники), довольно часто происходят на рынке, и никаких сложностей для Продавцов не представляют. Покупателям же в таких случаях надо проявить дополнительную заботу о том, куда и каким образом будет выписан несовершеннолетний ребенок после продажи квартиры.

Читать еще:  Можно ли продать залоговую квартиру?

А если ребенок – собственник квартиры, то есть имеет в ней долю собственности, так же, как и его родители, например? Как в этом случае быть? Об этом можно узнать из отдельной статьи Глоссария о Откроется в новой вкладке.”>продаже квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Можно ли продать квартиру с прописанным в ней человеком

Продать квартиру, в которой прописан человек, теоретически возможно. Запретов на такую сделку нет. Но покупатели часто отсутствие прописки гражданина ставят одним из важных условий сделки. И невыполнение этого условия становится предметом спора покупателя и продавца или вовсе причиной отказа от сделки.

Рассмотрим возможность продажи квартиры с прописанными в ней посторонними людьми.

В каких случаях нельзя продать такую квартиру

Существуют определенные граждане, выписать которых Вы не сможете ни при каких обстоятельствах. Даже после продажи и смены собственника они сохранят за собой право пользоваться жилым помещением, в котором зарегистрированы. Ни прежний владелец, ни новый собственник выписать их не в силах.

К таким категориям относятся:

  • дети, оставшиеся без родительской опеки;
  • граждане, отказавшиеся от приватизации, сохраняют права на квартиру. Если в муниципальном жилье ранее были зарегистрированы два человека. После приватизации один из них стал собственником, а второй написал отказ от приватизации. Выписать второго можно не иначе как по его согласию;
  • граждане, которые пользуется квартирой в соответствии с завещанием, либо договором ренты;
  • лица – члены жилищного кооператива, внесшие хотя бы часть оплаты, а также члены их семей.

Хоть и сделка возможна, но для покупателя остается большая угроза относительно самостоятельного пользования и распоряжения квартирой, если прописаны:

  • несовершеннолетний ребенок. При определенных обстоятельствах после сделки его возможно выселить только через суд и то с большим трудом;
  • недееспособные граждане. Жилплощадь, где прописан инвалид, также может быть предметом спором относительно права проживания в ней такого гражданина.

На что обратить внимание продавцу при продаже квартиры с прописанным человеком

Чтобы продать квартиру наверняка, продавец должен решить вопрос с прописанными людьми. Не всегда удается выписать человека из квартиры до продажи. И чтобы сделку не отменили в будущем, нужно вопрос регистрации четко проговорить с покупателем. Обычно обсуждают такие условия:

  • продажа квартиры производится с прописанным человеком, из-за чего скидывают цену;
  • продавец обязуется выписать себя и прочих жильцов в течение определенного времени после продажи. Как правило, дается 2-3 месяца;
  • выпиской будет заниматься покупатель после сделки. Но старый собственник будет оказывать всякую помощь. Например, предоставлять доказательства и участвовать в судебном деле.

В любом случае в договоре на продажу нужно указывать, что в квартире имеются прописанные, это требование закона. И ещё один пункт в договоре посвятить тому какие обязанности у продавца и покупателя в связи с наличием жильцов. То есть кто и как будет заниматься вопросом выписки.
В остальном сделка совершается в обычном порядке.

Статус жилого помещения

Жилые помещения бывают приватизированными (либо приобретенными в собственность по иным основаниям) и неприватизированными, то есть муниципальными. В любом таком жилье могут быть прописаны граждане, не состоящие в родстве с собственном, либо с нанимателем.

И собственник квартиры, и наниматель по договору соц.найма, могут выписать граждан, зарегистрированных в жилом помещении. Однако процедура в зависимости от статуса жилья несколько различается.

Поскольку продать жилое помещение может только ее владелец, в данной статье мы будем вести речь именно о них.

Кто они – прописанные в квартире люди?

Гражданин, прописанный в Вашей квартире, для покупателя “обременение объекта недвижимости”. Значит на жилье, которое Вы хотите продать, имеются права третьи лица. И данное обстоятельство может помешать вам совершить сделку купли-продажи.

Сама прописка – это просто административный акт. Никаких прав на жилье, кроме возможности жить в нем она не дает. Поэтому владелец без всяких проблем может продать свою квартиру, без согласия лиц, прописанных в ней. А вот что с ними будет делать покупатель – это уже вопрос другой.

В квартире собственника может быть прописан кто угодно. Но обычно к таким людям относятся:

  • изначально пописанные граждане, ранее не принимавшие участия в приватизации;
  • супруги, вселенные и прописанные после регистрации брака;
  • дети, родившиеся уже после того, как квартира перешла в собственность одному из родителей;
  • посторонние лица, которых собственник временно или постоянно зарегистрировал по своему месту жительства.

Временная и постоянная прописка

По месту жительства можно зарегистрироваться постоянно или временно. С временной регистрацией просто – собственник прописывает у себя гражданина, например, на полгода. После истечения этого срока все права у временного жильца заканчиваются автоматически. Никакие процедуры для выписки не нужны. Регистрацию при желании можно как продлить на любой срок, так и не продлевать.

С постоянной регистрацией ситуация другая. У прописанного возникает право пользования жильем. Распорядиться квартирой, как собственник (продать, подарить, сдать в аренду, либо оставить в наследство) он не может. Зато может жить по месту своей прописки и пользоваться жильем наряду с собственником. Если этот человек при продаже квартиры соглашается выписаться добровольно, проблем ни у кого не будет. А что делать, если он категорически отказывается? Тогда его придется выписывать принудительно.

Как выписать из квартиры постороннего человека

Допустим, несколько лет назад Вы прописали в свою квартиру постороннего человека, не родственника. С вами он не проживает, однако регистрацию имеет.

Это обстоятельство Вам не мешало. Однако вы решили жилье продавать. Где живет прописанный у вас человек неизвестно. Связи Вы не поддерживаете, предложить ему выписаться в добровольном порядке возможности нет. Что же делать с прописанным человеком?

Можно снизить цену на квартиру и продать ее прямо с обременением, если найдется покупатель. А можно выписать постороннего гражданина и без его согласия.

Для этого подайте в суд заявление, заявив о признании прописанного у гражданина утратившим право пользования Вашей квартирой. В заявлении следует сделать акцент на следующее:

  • фактически гражданин никогда не жил в спорной квартире;
  • он не перевозил к Вам свои вещи, и его имущества у Вас нет;
  • гражданин выехал добровольно, покинул место жительства, и в нем не нуждается;
  • он никогда не делал попыток вселиться к Вам;
  • гражданин не оплачивает коммунальные услуги.

Судебное решение вступает в законную силу через 30 дней после вынесения. На основании этого решения и выписывается неугодный жилец.

Такие же действия может совершить и покупатель после приобретения жилого помещения. Если он согласился купить у Вас квартиру с обременением. Никаких проблем с выпиской данного гражданина у него не возникнет.

Как выписать из квартиры родственника

Члены семьи собственника имеют такое же право пользоваться жильем, как и сам владелец, если они проживают совместно. Конкретно к членам семьи собственника Жилищный кодекс относит его детей, родителей и супругов.

Членами семьи могут быть и другие лица, которым собственник разрешил проживать совместно с ним. К таким лицам относятся:

  • прочие родственники;
  • иждивенцы, признанные нетрудоспособными;
  • иные лица, которые родственниками собственника не являются. В исключительных случаях закон предусматривает возможность приравнять таких лиц к членам семьи собственника.

Если семейные отношения прекратились (например, собственник развелся с супругой), то член его семьи ставится бывшим членом семьи. За такими право на пользование не сохраняется. Поэтому он должен освободить квартиру по первому требованию собственника. В противном случае его выселяют в судебном порядке на основании соответствующего иска. В отличие от посторонних, бывшие члены семьи имеют некоторые привилегии при рассмотрении вопроса об их выселении.

Так, на основании судебного решения за таким гражданином могут на определенный срок сохранить право проживания. Такое право допускается в следующих случаях:

  • у бывшего члена семьи отсутствует другое жилье;
  • у него отсутствует финансовая возможность приобретения другого жилья.

После того, как срок, установленный судом, закончится, право пользования квартирой у такого человека прекратится.

Данное правило дает возможность некоторого маневрирования. Например, Вы прописали в квартиру своего взрослого (совершеннолетнего) ребенка, который ранее проживал в другом месте.

Ребенок не может стать бывшим родственником даже в случае развода родителей. Соответственно, в судебном порядке лишить совершеннолетнего сына или дочь права пользования квартирой по данному основанию Вы не сможете. Однако вы можете продать свою квартиру вместе с прописанным в ней совершеннолетним ребенком, после чего новый собственник выпишет его из квартиры без проблем.

О том, какие проблемы могут возникнуть при попытке выписать родственников смотрите на видео:

На что следует обратить внимание при покупке жилья с обременением

Не всегда продавец честно скажет, что в его квартире прописаны посторонние лица. То есть на момент продажи не сняты с регистрационного учета. Или о том, что у него имеется отбывающий наказание родственник, который по этому основанию временно выписан из квартиры. А ведь через несколько лет он вернется, и потребует восстановить его в правах.

Поэтому перед тем, как приобрести квартиру (особенно если ее цена на удивление невысока по сравнению с аналогичным жильем такого уровня) Вам следует самому выяснить необходимые сведения.

Для этого следует в обязательном порядке затребовать у собственника расширенную выписку из поквартирной карточки с информацией о каждом прописанном человеке (так называемые форма 10 и форма 17). Причем помимо тех, кто сейчас прописан в квартире, в такую карточку включены и ранее прописанные, и выехавшие, и убывшие. В карточке указывается и причина, по которой из квартиры выехали бывшие жильцы.

Такую карточку легко получит собственник, предъявив свой паспорт, а также подтвердив право на квартиру свидетельством либо выпиской из реестра.

Только после того, как у вас в руках окажется эта карточка, можно принимать решение покупать вам предложенную квартиру или искать “чистый” вариант.

Был прописан человек, отбывающий наказание

Особый случай когда из квартиры выписан временно отсутствующий гражданин, который находится в исправительной колонии. Через несколько лет Вы можете получить из суда исковое заявление, в котором гражданин на законных правах будет просить вселить его в Вашу квартиру. Поскольку он имеет право пользования жильем проданном без его уведомления о сделке.

Конечно, можно будет попытаться признать куплю-продажу квартиры незаконной. Но даже в случае удачи вернут ли Вам деньги, указанные в договоре. А Вы отдадите квартиру с ремонтом и иными вложениями. А если бывший собственник уже умер к этому времени? Нюансов масса, и обезопасить себя Вам следует самому.

Если прописаны дети

Много неожиданного может ждать покупателя квартиры, в которой прописаны дети. Выиграть судебную тяжбу в таком случае трудно – приоритеты детей в нашей стране на первом месте.

Если Вы все-таки решили приобретать такую квартиру, взаимодействовать нужно с органами опеки.

Если “маленький” гражданин не имеет в собственности ни квадратного метра продаваемого жилья, то продавать можно без согласия опеки.

В остальных случаях без мнения органов опеки продажа невозможна. При этом каких-то конкретных форм взаимодействия с опекой нет. В целом защита прав несовершеннолетнего, которого выписывают из квартиры, сводится к следующему:

  • ему должны предоставить иную недвижимость;
  • квадратов в новом жилье несовершеннолетнему должно быть отведено не меньше, чем в старой квартире;
  • новое жилое помещение должно быть с удобствами – никаких туалетов и рукомойников на улице.

При этом закон не запрещает опеке руководствоваться собственными соображениями относительно того, устраивает ли их жилье, которое будет предоставлено несовершеннолетнему. А критерии бывают разные.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector