Как продать квартиру в аварийном доме?

Возможно ли продать ветхую квартиру и какие документы нужны для оформления такого жилья?

Жилье признается аварийным, если износ основных конструкций достиг значения, опасного для жизни и здоровья граждан. Однако после вынесения решения комиссией по аварийности или ветхости жилья – владелец недвижимости не теряет на него права. Возможной остается и продажа аварийного дома, если хозяин находит покупателя.

В материале мы расскажем обо всех нюансах продажи дома в таком состоянии, вы узнаете о плюсах и минусах сделки, перечне необходимых документов и, наконец, регистрации прав собственности.

Можно ли это или нет?

Межведомственная комиссия по оценке жилых помещений выносит решение об аварийности на основе анализа и после заявления хозяина или собственников, в зависимости от того, идет речь о частном доме или многоквартирном здании. Даже если в отчете комиссии сказано, что дом не подлежит ремонту и его необходимо снести – хозяева квадратных метров не лишаются своих прав, указанных в Федеральном законе № 185 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Владелец может продать свою недвижимость, если посчитает нужным.

Более того, львиная доля граждан, проживающих в таких домах, выбирает вышеназванный вариант компенсации. Продать квартиру третьему лицу можно гораздо быстрее, а дожидаться предложения от муниципалитета иной раз приходится не один год. К тому же, вариант является единственно возможным для собственников аварийного жилья – рано или поздно жилье заберут (что такое аварийное жилье и что нужно делать?).

В городах под нужды оставшихся без жилья граждан строят новостройки, в населенных пунктах поменьше и деревнях, как правило, практикуют денежную компенсацию. На полученные деньги хозяин может купить себе квартиру в городе или другое жилье.

Плюсы и минусы такого решения

Выгода

Статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации гласит, что жители аварийных домов должны быть расселены. Речь идет о получении в собственность новой квартиры или дома, при этом, жилье должно быть эквивалентным ранее имевшейся недвижимости. На практике это означает, что владелец трехкомнатной квартиры в старом доме не может получить однокомнатную квартиру, даже если проживает в ней один. А владельцу недвижимости в деревне может быть предоставлена квартира, а не дом, только по его просьбе.

Проблемы у владельцев такого жилья начинаются, если муниципалитет не торопится включать дом в программы сноса, реновации и расселения. В таком случае на признании дома аварийным дело и заканчивается. Хозяева обращаются в администрацию, прокуратуру с заявлением о нарушении их жилищных прав, но такие меры требуют времени, к тому же, не всегда приводят к видимому результату.

Выгодной продажа жилья для собственника видится, если о расселении не идет и речи. Возможно, удастся разыскать покупателя, для которого аварийный дом или квартира станут просто выгодным вложением. Новый владелец, имея дополнительную жилплощадь, сможет подождать несколько лет, пока ему не выдадут, наконец, новое жилье.

Недостатки

Как и в любом деле, с продажей квартиры или дома аварийного типа все не так однозначно. Если поспешить с решением о продаже, можно потерять деньги.

Покупатели аварийной недвижимости стремятся оформить сделку по покупке по минимальной цене. Мол, неизвестно, когда предоставят другое жилье и каким оно будет, поэтому у хозяина просят неплохой дисконт на приобретение жилья с сомнительной выгодой.
Нельзя исключать вероятности, что во время оформления продажи или сразу после нее, станет известно о включении дома в программу по расселению. И хотя городские власти стараются оценить недвижимость для компенсации также максимально низко, сумма отступных за квадратные метры может в итоге оказаться больше, чем полученная от продажи сумма.

Резюмируя все вышеизложенное – решение о продаже может быть, как выгодным, так и поспешным в зависимости от целей хозяина жилья. Если нужны быстрые деньги – продажа станет неплохим вариантом, а в случае с поиском нового постоянного места для проживания – стоит подождать реализации программы по расселению, если она может состояться. Ведь во время заключения сделки с муниципалитетом в выкупную стоимость включаются расходы на переезд, обустройство нового жилья и потери, связанные с арендой.

Как определить стоимость?

Эксперты делят аварийное жилье на две группы – жилплощадь, включенную в программу по сносу, и не включенную (когда будет снос пятиэтажек несносимых серий 1-510, 1-515 и кирпичных домов с кодом 1-511 и 1-447?).

Стоимость квартир и домов, относительно которых уже принято решение муниципалитетом, не сильно отличается от средней цены на вторичном рынке. Ведь вместе с квадратными метрами покупатели получают шанс на переезд в новый дом. Например, в 2016 году квартиры в московских домах, включенных в программу реновации, продавались по цене от 177 тысяч за квадратный месяц до 234 тысяч за квадратный метр. Средний ценник на аварийную недвижимость, таким образом, превысил средний показатель вторичного рынка.

Если же квартира или дом пока остаются в подвешенном состоянии, то ценник приходится снижать. И компенсировать потенциальному покупателю такую неопределенность. В целом же, хозяину советуют исходить от средней стоимости и требований покупателя. Цена может быть такой же как и для обычной квартиры, ниже или даже выше, строгих правил на этот счет не существует.

Пошаговая инструкция по продаже недвижимости

Приведите квартиру в порядок.
Подготовьте документы для потенциального покупателя.
Уведомите его о статусе аварийного дома.
Торгуйтесь.
Подготовьте у нотариуса договор купли-продажи.
Подпишите документы.
Зарегистрируйте сделку.
Осуществите расчет.
Составьте акт приема-передачи квартиры.

Скачать бланк акта приёма-передачи квартиры
Скачать образец акта приёма-передачи квартиры

Какие подготовить документы?

Продавцу

На продавца ложится основная ответственность за подготовку бумаг. Понадобятся:

паспорт РФ собственника или собственников;
документ о праве собственности;
выписки из домовой книги/технический паспорт на недвижимость;
также продавец должен предоставить покупателю заверенное у нотариуса согласие супруга и у попечителей всех недееспособных совладельцев.

Скачать бланк согласия супруга на продажу жилья
Скачать образец согласия супруга на продажу жилья

Покупатель при желании имеет возможность получить справку об отсутствии коммунальных долгов, справку из единого реестра об отсутствии запрета и ареста на недвижимость, залога и так далее.

Покупателю

Подготовьте свой паспорт, идентификационный код и квитанцию об оплате налога.

Договор купли-продажи

Содержание

В статье 558 Гражданского кодекса РФ сообщается о всех обязательных пунктах договора. Указываем описание предмета договора. Обе стороны заинтересованы в том, чтобы предмет продажи был охарактеризован максимально достоверно. В обязательном порядке уточняются:

год постройки;
наличие/отсутствие ремонта;
этажность;
квадратура;
аварийность дома (и тот факт, что покупатель уведомлен о состоянии недвижимости и понимает все риски, связанные с такой покупкой);
цена квартиры/дома.

После этого владелец жилья должен вписать в документ сведения об удостоверении права собственности. Далее сообщаются ФИО, регистрация, паспортные данные продавца и покупателя, условия для расторжения (по обоюдному согласию/ через суд).

Подписание

Главное в процедуре подписания договора – ознакомление с текстом документа. Внимательно проверьте и перепроверьте данные, если необходимо – впишите от руки дополнения (такие исправления допускаются, если с ними согласны все стороны). Договор купли-продажи регистрируется в государственных органах, нотариального заверения недостаточно.

Регистрация

Регистрация купли-продажи (самой сделки) не проводится, необходимо зарегистрировать только смену права собственности. Эта процедура положена на Управление федеральной регистрационной службы (Росреестр).

Понадобятся такие документы:

Заявление от продавца «на регистрацию перехода права» и от покупателя – «на регистрацию нового права». Бланки выдают специалисты Росреестра/ сотрудники МФЦ.
Квитанция об оплате пошлины за регистрацию.
Паспорта продавца и покупателя недвижимости.
Документ, устанавливающий право собственности продавца.
Договор купли продажи (подписанный в трех экземплярах).
Кадастровый или технический паспорт.

Скачать бланк заявления на регистрацию права собственности
Скачать образец заявления на регистрацию права собственности

После приема документов, стороны получают соответствующую расписку. Если не случится неожиданностей, то в течение десяти дней переход права собственности будет оформлен.

Как быть, если жилье признано ветхим уже во время сделки?

Единственным выходом для продавца станет корректировка сделки после признания дома аварийным (про аварийность и ветхость читайте подробнее тут, о нюансах переселения из ветхого жилья узнайте здесь).

В статье 450 ГК РФ сказано, что основанием для расторжения договора купли-продажи может стать не уведомление покупателя о состоянии дома (пункт о непредвиденных обстоятельствах). Продавец обязан сообщить все сведения о недвижимости. Если аварийный статус сокрыт, то свои права покупатель сможет отстоять в суде и без особого труда признать сделку недействительной.

О том, что такое ветхое жилье и как определить данный статус, читайте здесь.

Как видите, продать жилье в аварийном доме реально! Если владелец не хочет ждать, когда состоится договоренность с муниципалитетом, он может перепродать квадратные метры. Стоимость сделки будет зависеть от договоренности сторон, а нюансы оформления перехода права собственности отличаются от стандартной процедуры всего несколькими нюансами, например, необходимостью уведомления (в том числе письменного) покупателя о состоянии жилья.

Можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме

Расселение аварийного жилья относится к одной из давних проблем собственник недвижимости. Очередь на расселение движется медленно, правила предоставления жилплощади меняются. Поэтому многие собственники квартир желают избавится от этого бремени. При этом, другие граждане хотят купить аварийное жилье, чтобы получить квартиру в новостройку. На первый взгляд сделка является выгодной сразу для двух сторон. Рассмотрим, можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме.

Можно ли продать квартиру, если дом признан аварийным?

Закон не налагает запрета на продажу жилья в доме, признанном аварийным. Собственник имеет полное право владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению.

До утверждения новой программы по расселению ветхого и аварийного жилья такая сделка имела определенные выгоды. Собственник мог получить новую жилплощадь, взамен аварийной.

В 2020 году предусматривается обязанность собственника внести доплату между выкупной ценой и стоимостью новой квартиры. Причем, органы местного самоуправления зачастую специально занижают выкупную стоимость, чтобы владелец аварийного жилья закрепил более высокую стоимость.

Поэтому покупатель квартиры, имеющий цель получить новое жилье, может значительно потерять в цене. Маловероятно, что сделка будет выгодной.

Порядок оформления купли-продажи квартиры в аварийном доме

Закон предусматривает следующие способы купли-продажи аварийного жилья:

Самостоятельная продажа. К данному способу относится продажа по договору купли-продажи.
В судебном порядке. К такому варианту относится принудительное изъятие объекта органами местного самоуправления.

Вне зависимости от способа, собственник имеет право на получение выкупной (рыночной) цены за свое имущество.

Самостоятельная продажа

Закон не запрещает собственнику лично продать квартиру в аварийном доме третьему лицу. На объект распространяются все общие правила на продажу:

Соблюдение преимущественного права выкупа сособственниками.
Нотариальное удостоверение сделки с долями и несовершеннолетними собственниками.
Государственная регистрация перехода прав.

Из обязательств относительно аварийного жилья можно выделить обязанность предупреждения покупателя о статусе жилья. В противном случае данный факт может стать причиной оспаривания сделки. Покупатель может заявить суду, что он не был уведомлен.

Поэтому к общему перечню документов при продаже квартиры целесообразно приложить решение органа местного самоуправления о признании дома аварийным.

Аварийность дома не является причиной для освобождения от налогообложения. В случае самостоятельной продажи, собственник должен оплатить 13% от стоимости объекта.

Исключение предусмотрено для лиц, которые владели объектом более 5 лет (в случае купли-продажи) и 3 лет (в случае дарения и наследования).

Выкуп органом местного самоуправления

Ст. 32 ЖК РФ предусматривает возможность выкупа квартиры в аварийном доме органом местного самоуправления. такой вариант возможен, если дом признан аварийным. Но уполномоченный орган не вынес решение о расселении или переселении жильцов.

Читать еще: Когда открывается аккредитив при покупке квартиры?

Выкуп проводится на основании судебного решения. Но единственное на что может претендовать собственник, это выкупная цена.

Закон не предусматривает возможность принуждения органа местного самоуправления к предоставлению нового жилья. Обзор судебной практики от 2017 года доказывает, что районные суды не обязаны заставить уполномоченный орган переселить граждан, если отсутствует соответствующее соглашение между сторонами.

Алгоритм действий, если жиль выкупает администрация:

Вынесение решения об изъятии объекта и земельного участка для муниципальных нужд.
Направление уведомления всем жильцам дома.
Расчет выкупной цены.
Перечисление компенсации на банковский счет собственника.

Важно! Компенсация перечисляется только собственникам квартир, в изымаемом доме. Наниматели жилья по договору социального найма должны получить альтернативную жилплощадь на аналогичных условиях.

Сроки и порядок изъятия, размер компенсации устанавливается по соглашению сторон.

Как определить стоимость квартиры?

Закон строго регламентирует, как рассчитывается выкупная цена аварийной квартиры. Данные нормы содержит ст. 32 ЖК РФ.

Возмещение за аварийное жилье включает:

рыночную стоимость жилья (с учетом доли в праве собственности на объект;
расходы на переезд;
затраты на поиск другого жилья;
оформление права собственности на новую квартиру;
возмещение средств арендаторам, которые снимали его жилье;
расходы на съем квартиры, необходимой для проживания до покупки новой.

Важно! Возмещение полагается каждому собственнику квартиры. Поэтому, если владельцев несколько, каждый из них получит свою долю. Несовершеннолетний собственник также получает средства на личный счет.

Не предусматривается возможность выплаты компенсации наличными. Средства могут быть перечислены только на счет владельца.

Поэтому, если в отношении гражданина возбуждено исполнительное производство за неуплату коммунальный услуг, то средства будут списаны в погашение долга.

Стоит ли покупать квартиру под снос?

Часто граждане задумываются если купить аварийную квартиру, дадут ли новую. Как показывает практика, не всегда.

Отдельно необходимо рассмотреть ситуацию, когда орган местного самоуправления вынес решение о расселении и жильцы получили соответствующее уведомление. В такой ситуации продать квартиру можно, но сделка может быть признана мошенничеством.

Так как покупатель не имеет цели владеть объектом и использовать его по назначению. Он совершает ее, чтобы потом переехать в новостройку. Ситуация имеет все признаки мнимой сделки.

В соответствии с законодательством, правом на получение новой квартиры имеет лицо, которое является собственником только одной квартиры. Владельцы альтернативного жилья могут только получить компенсацию.

Поэтому граждане, которые являются владельцами не только аварийной квартиры, могут пойти на такую сделку. Но покупателю нужно принять во внимание, что в случае оспаривания сделки, средства будут ему возмещаться в течение длительного времени.

Выплата будет составлять до 50% от официального дохода продавца ежемесячно (при наличии официального дохода). Вот чем опасна такая сделка.

Проблемы при покупке аварийного жилья

При покупке аварийного жилья существует ряд нюансов.

№ п/п	Ситуация	Комментарии
1	Покупка на материнский капитал	Приобретение аварийной жилплощади с участием средств материнского капитала невозможна. Мер поддержки предусмотрена для улучшения условий проживания семей с детьми. Проживание несовершеннолетних в аварийной квартире явно не соответствует целям господдержки.
2	Покупка в ипотеку	При оформлении ипотечного кредита банк настаивает на проведении оценки объекта. Если оценочный отчет будет содержать сведения о признании дома аварийным, банк откажет в совершении сделки. Так как в период выполнения кредитного обязательства квартира находится в залоге у банка, организация заинтересована в рентабельности объекта.
3	Возможен запрет на регистрацию	Данный вопрос необходимо уточнить заранее. Если владелец уже получил уведомление о расселении, велика возможность о наличии такого запрета.
4	Длительный срок ожидания расселения	Как показывает практика, даже представители орган местного самоуправления не могут точно сообщить срок расселения. Поэтому вложение, которое казалось выгодным, впоследствии может стать обузой.

Как прописаться в аварийной квартире

Оформить регистрацию в аварийном многоквартирном доме можно с согласия собственника через паспортный стол по месту расположения объекта.

Закон не содержит запрета на временную или постоянную регистрацию в аварийных домах. Собственник имеет полное право на общих основаниях зарегистрировать в квартире как своих близких, так и посторонних граждан.

Однако регистрация не является основанием возникновения права собственности. Поэтому граждане не получают право на долю квартиры или на получение нового жилья.

Если гражданин не является собственником или нанимателем жилья по договору социального найма, то он не может быть внесен в очередь на переселение. Данное правило относится и к несовершеннолетним детям владельцев квартир, если они не являются собственниками доли жилья.

Важно! Отдельно необходимо рассмотреть ситуацию, когда районная администрация накладывает запрет на регистрацию в связи со сносом объекта. Это возможно после выдачи жильцам уведомления о расселении.

Покупка квартиры в аварийном доме является сомнительной сделкой. С одной стороны, она имеет ряд плюсов. Таких как, низкая цена, возможность получения нового жилья. С другой – покупатель может быть признан мошенником или получить запрет на регистрацию в собственной жилплощади.

В случае возникновения сложностей при покупке аварийной квартиры или при признании сделки незаконной, необходимо получить помощь юриста. Обратитесь к квалифицированному специалисту прямо на нашем сайте. Юридическая поддержка к вашим услугам круглосуточно.

В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Возможно ли продать аварийное жилье в 2020 году: можно ли заключить ДКП, если дом признали ветхим

Администрация города или другого поселения обязательно принимает меры к расселению аварийного и ветхого жилья. Квартиры в таких домах теряют в цене из-за изношенности, что делает их привлекательными для инвесторов, а собственникам наоборот выгоднее быстрее переоформить жилье, чтобы долго не ждать расселения. Передать квартиру покупателю можно по стандартному ДКП. Сегодня рассмотрим подробнее, можно ли продать аварийное жилье и как это юридически грамотно сделать.

Законодательный запрет на продажу

Ни один российский закон не запрещает собственнику продать свою квартиру в аварийном доме. При этом нужно учитывать несколько условий. Вопрос, можно ли продать квартиру, зависит от периода времени, когда заключается договор купли продажи.

Подписывать ДКП нельзя, когда:

продавец уже заключил с администрацией соглашение об обмене квартиры или о выплате ему компенсации за аварийное жилье;
имеется решение суда о принудительном выселении собственника, поскольку он отказывается добровольно подписывать соглашение о расселении или о выплате выкупной цены с администрацией.

Если двух препятствий, перечисленных выше, нет, то квартиру можно продавать. Статус аварийного автоматически не изымает такое жилье из оборота, на него не налагаются никакие ограничения или запреты. До момента заключения сделки с муниципалитетом собственник может распоряжаться жильем по собственному усмотрению.

ВАЖНО! Продать аварийное жилье может только собственник – если он квартиру купил, получил в дар, по наследству или приватизировал. Наниматель по договору социального найма имеет другие права – о них читайте ниже.

Особенности продажи аварийного жилья

В целом продажа и покупка аварийного жилья происходит по общим правилам купли-продажи. Но есть один нюанс – покупателя обязательно нужно уведомить о том, что жилье является аварийным и подлежит сносу.

Покупатель уведомляется письменно – нужно внести в ДКП соответствующий пункт. Составить его можно свободно. Безопаснее, если в тексте соглашения будут указаны реквизиты акта муниципалитета, по которому дом признали аварийным.

ПРИМЕР ФОРМУЛИРОВКИ. «Продавец уведомляет Покупателя, а Покупатель принимает к сведению, что многоквартирный дом по адресу г. Нск, ул. Мичурина, 67, в котором расположена передаваемая квартира, признан аварийным и подлежащим сносу Постановлением Администрации города Нска № 667 от 09.12.2018».

Дополнительных письменных уведомлений не требуется.

Если покупателя не уведомить об аварийном состоянии жилья, он сможет впоследствии оспорить сделку в связи с существенным заблуждением. Для продавца это риск, поскольку деньги, полученные по ДКП, нужно будет вернуть.

Порядок действий

Далее рассмотрим порядок действий и список документов, необходимых, чтобы продать помещение. Получение дополнительных разрешений от администрации или удостоверение ДКП у нотариуса для продажи аварийного жилья не требуется.

Сбор документов

Поиском всех необходимых документов занимается продавец. Прежде, чем продавать квартиру, готовят стандартный набор:

свежую выписку из ЕГРН;
свидетельство о праве собственности на квартиру, если есть;
нотариальное согласие супруга;
технический паспорт квартиры – для проверки перепланировки;
справку об отсутствии долга по коммунальным платежам;
справку об отсутствии прописанных.

Дополнительно покупателю может понадобиться документ-основание, по которому продавец получил жилье.

ВНИМАНИЕ! Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние – понадобится разрешение опеки и визит к нотариусу. Подробнее об этом, а также о других нюансах подготовки документации для продажи читайте нашу предыдущую статью.

Определение цены

Цена продажи определяется свободно сторонами. Ее можно установить самостоятельно путем торга, а можно обратиться к профессиональному оценщику. Конечно, аварийный статус значительно уменьшает стоимость жилья. Итоговое решение зависит только от договоренности сторон.

При этом если квартира была в собственности менее 3 (5) лет, нужно ориентироваться на установленную в ЕГРН кадастровую стоимость. Продав квартиру по цене ниже 70% от кадастровой стоимости, продавец рискует попасть на доначисление НДФЛ на сумму продажи.

Подробнее о разнице между рыночной и кадастровой стоимостью читайте здесь.

Подписание договора

В договоре купли продажи указывается стандартная информация:

ФИО сторон, их адреса и паспортные данные;
подробное описание квартиры по выписке из ЕГРН: адрес, метраж, кадастровый номер и другие сведения;
цена, за которую продают жилплощадь, в рублях цифрами и прописью;
порядок оплаты;
порядок и срок передачи жилья (по акту или же функции передаточного документа выполняет договор;
дополнительно включается пункт об аварийности – что продавец известил, а покупатель принял к сведению этот факт.

Готовый договор понадобится в трех экземплярах – по одному для сторон плюс один для Росреестра.

Регистрация прав в ЕГРН

Продать помещение по ДКП недостаточно – права требуют регистрации. После регистрации право собственности окончательно закрепляется за новым собственником. Госпошлина в 2020 году установлена в размере 2 000 рублей и от аварийности жилья не зависит. Пошлину обычно оплачивает покупатель, но законом это не предписано.

Подать документы можно через ближайший МФЦ, записавшись заранее или в порядке живой очереди. Заранее заполнять заявление не нужно, достаточно принести с собой пакет документов по продаже и квитанцию об оплате пошлины. В ходе приема специалист заполнит заявление, в котором нужно будет расписаться.

Срок регистрации составит 5-14 дней. Подробнее об этой процедуре читайте статью по ссылке.

Окончательный расчет

Чтобы продать аварийное помещение, можно использовать любые способы расчета и любой период. Тот факт, что квартира аварийная, не влияет на расчеты.

полная сумма сразу;
часть суммы авансом (или задатком) до регистрации, остаток – после регистрации;
полная сумма после регистрации.

Варианты передачи денег тоже могут быть любые – наличными под расписку, через аккредитив или банковскую ячейку. Подробнее об этом читайте здесь.

Можно ли продать аварийное жилье в ипотеку или под маткапитал

Материнский капитал можно вкладывать только в улучшение жилищных условий. ПФР обязательно проверяет, улучшатся ли условия проживания семьи, в частности оценивает состояние МКД, в котором расположена квартира.

Аварийное жилье по определению не может быть улучшением жилищных условий. Именно поэтому вложить средства сертификата в приобретение такой квартиры не получится.

Для банка аварийное жилье – невыгодный залог, который не сможет в случае неплатежеспособности заемщика обеспечить финансовые интересы. Вероятность одобрения ипотечного кредита под залог аварийного жилья крайне мала. Кредит выдается не на один десяток лет, и все это время его нужно чем-то обеспечивать. А аварийный дом рано или поздно снесут, разрушив и предмет залога.

Таким образом, если заинтересованное лицо планирует покупать аварийную квартиру на кредитные деньги, нужно рассмотреть альтернативные возможности – например, потребительский кредит или ипотеку под залог уже имеющегося жилья.

Что делать нанимателям квартир в ветхом доме

У нанимателей нет возможности продать квартиру, которую они занимают в аварийном доме. Право продать имеется только у собственника жилья, а договор социального найма правом собственности не наделяет – только правом проживания и пользования.

Если квартира не приватизирована, то с нанимателем администрация заключит новый договор соцнайма, предоставив другое жилье. Для перезаключения договора нужно обратиться в местную администрацию – комитет, отдел, управление или департамент, который занимается распределением муниципальной жилой площади.

Итак, продать аварийное жилье может собственник квартиры по стандартной схеме до того, как подпишет контракт с администрацией об обмене данного помещения на новое. Дополнительных согласований с администрацией такая сделка не требует. Единственный нюанс – покупателя нужно обязательно предупредить перед заключением договора об аварийности. Иначе впоследствии он сможет оспорить ДКП через суд.

Если у вас остались вопросы о том, как продать аварийную недвижимость – задайте их нашему дежурному юристу в чат или через поле комментариев.

Мы благодарны вам за лайк и репост статьи!

Продажа квартиры в аварийном доме: возможности и риски

При реализации квартир, находящихся в аварийных домах, стороны, участвующие в сделке, должны помнить о том, что такая сделка будет иметь ряд своих особенностей.

Дорогие читатели! Для решения именно Вашей проблемы — звоните на горячую линию 8 (800) 350-34-85 или задайте вопрос на сайте. Это бесплатно.

Как, кто и на основании чего признает дом аварийным?

Для того, чтобы дом был признан аварийным, он должен соответствовать ряду условий, определенных в действующем законодательстве:

в процессе эксплуатации конкретного многоквартирного дома произошли нарушения конструкции несущих сооружений, которые не подлежат ремонту, в результате чего жильцам данного дома угрожает серьезная опасность (классическим примером является обрушение части несущей наружной стены в результате взрыва бытового газа в одной из квартир);
выявление физического износа здания (в том числе, по достижении определенного возраста), что делает дом полностью непригодным из-за невозможности его отреставрировать;
изменение в процессе эксплуатации дома его микроклимата, которые повлекли возникновение угрозы жизни и здоровья жильцам такого дома.

Выявление одного из перечисленных факторов или всех сразу осуществляется муниципальной комиссией по имуществу на основании обследования конкретного дома.

Такое обследование, нередко с назначением сопутствующих технических экспертиз, может осуществляться как по заявлению собственников помещений в конкретном жилом доме (если даже невооруженным взглядом видно фактическое состояние дома) либо по решению уполномоченного органа в сфере имущественных отношений муниципального образования или субъекта.

В срок не более тридцати дней с момента получения комиссией заявления на проведение исследования конкретного дома она должна провести весь комплекс мероприятий, направленных на установление фактического состояния дома и подготовить отчет о проведенном исследовании с последующим предоставлением полученной информации в уполномоченные органы для принятия решения о признании дома аварийным или об отказе в таком действии.

Признание дома аварийным может осуществляться в соответствии с рядом нормативных актов, принятых на федеральном уровне:

Жилищный Кодекс (в срезе рассмотрения вопросов правомерной эксплуатации того или иного объекта жилой недвижимости, а также в срезе защиты интересов жильцов многоквартирных домов);
Постановление Правительства Российской Федерации за номером 47 от 28 января 2006 года (как основной документ, осуществляющий регулирование процедуры признания того или иного дома аварийным с последующим определением его «судьбы» – под снос или реконструкцию).

Права жильцов аварийного дома

У аварийного дома есть два пути развития дальнейших событий – его могут снести, а могут, если это более целесообразно, реконструировать путем проведения капитального ремонта, – жильцы такого дома будут интересоваться своими правами на имеющиеся у них в собственности квартиры.

К правам распоряжения жилплощадью, расположенной в аварийных домах, относится:

расселение из признанного аварийным дома путем получения квартиры от муниципалитета, соразмерной той, которая была изъята;
получение денежной компенсации на приобретение нового жилья не меньшей площади (если площадь соответствовала социальным нормам) либо в соответствии с требованиями законодательства к квартирам, предоставляемым взамен утраченных (если площадь была меньше установленных норм);
продажа своей жилплощади новому собственнику (ни один нормативный акт, действующий на сегодняшний день на территории Российской Федерации, не устанавливает прямого запрета на совершение сделок по купле-продаже квартир, находящихся в домах, признанных аварийными).

Правила продажи квартиры в аварийном доме

Жилищный Кодекс признает за владельцем жилого помещения, расположенного в аварийном доме, право реализовать свое жилье путем совершения сделки по купле-продаже такого имущества. Однако для таких сделок существует ряд особенностей, которые должны быть учтены:

при совершении сделки покупатель должен быть уведомлен о том, что данная квартира находится в доме, признанном аварийным (о фактическом состоянии дома должна быть предоставлена информация не только в устной форме, но также и в письменной при составлении договора – сведения указываются в разделе, характеризующем предмет сделки, а также в акте приема-передачи конкретного жилья);
если покупатель приобретает квартиру в ипотеку, он должен быть готов к тому, что банк потребует увеличить размер страховой суммы от различных рисков, чтобы обезопасить себя от потери выданных под займ средств;
приобретение квартиры в аварийном доме с использованием сертификата материнского капитала для полного или частичного погашения суммы покупки невозможно, так как это будет противоречить условиям действия программы поддержки семей со вторым и последующими детьми.

В каких случаях можно развестись по заявлению одного из супругов и как это нужно сделать? Узнайте об этом здесь.

Что такое защита родительских прав и какие ее основные способы? Подробная информация по данному вопросу есть в этой статье.

Порядок действий по продаже

Несмотря на перечисленные особенности совершения сделки, ее основные этапы отличаться от стандартной сделки не будут, за исключением того, что она может прекратиться на любом этапе, как только администрация муниципалитета примет решение о расселении аварийного дома и вынесет соответствующее постановление.

Кроме того, информация о том, что квартира предоставляется к продаже в доме, признанном аварийном, должна быть сформулирована продавцом еще на этапе подачи объявления, чтобы лицо, которое заинтересуется таким объявлением, было готово к возможным сложностям с оформлением такого варианта в собственность.

В том случае, если регистрация перехода права собственности на конкретную квартиру происходит одновременно со вступлением в силу постановления администрации муниципалитета о расселении дома, признанного аварийным, сделка автоматически аннулируется, а переход права собственности будет считаться недействительным.

Если же разница между регистрацией права собственности и выходом такого постановления будет хотя бы один день, переход права будет считаться законно завершенным.

Если, вопреки требованиям действующего законодательства, покупатель смог погасить часть суммы материнским капиталом или его частью, сделка автоматически будет признана недействительной, как только Пенсионный Фонд узнает о факте подлога документов, а расплатившийся сертификатом или его частью может быть привлечен к уголовной ответственности по факту мошенничества.

Однако если администрация муниципального образования, в котором дом расположен, вынесла постановление о его расселении (то есть принудительном изъятии квартир), оформление сделки прекращается (если только переход права собственности не был юридически зафиксирован).

В случае мошеннических попыток совершения сделки с квартирой, находящейся в аварийном доме, лица, причастные к таким действиям, будут привлечены к уголовной ответственности.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Правила и этапы продажи аварийного жилья по законодательству

Аварийное жилье – это жилые помещения, находящиеся в ненадлежащем состоянии, поэтому такое жилье не может применяться людьми для постоянного проживания. Государство разными способами старается освободить такие дома путем выселения граждан, после чего они могут получить новые квартиры. При этом некоторые люди желают купить такое жилье, чтобы далее рассчитывать на новую недвижимость.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли продавать жилье, признаваемое аварийным

Отсутствует в законодательстве какой-либо строгий запрет, на основании которого не разрешено составлять договор купли-продажи для квартиры, находящейся в аварийном строении.

Поэтому выполнить это можно, но если это осуществляется непосредственно перед выселением граждан, то такая сделка может признаваться мошеннической.

Как продается аварийное жилье

Данный процесс практически ничем не отличается от продажи любой другой квартиры.

Желательно самому покупателю перед подписанием договора проверить информацию путем получения выписки из ЕГРН, так как многие люди обычно умалчивают о том, что их дом в скором времени будет снесен.

Хотя отсутствует запрет на продажу такого жилья, продавцы сталкиваются с определенными ограничениями:

не допускается подписание договора купли-продажи, если уже имеется решение суда о выселении владельца квартиры принудительно, если он сам отказался от выкупной цены или нового аналогичного жилья, что приводит к подаче иска в суд муниципалитетом;
собственник уже заключил договор с муниципалитетом о том, что ему будет выплачена выкупная цена или будет произведен обмен недвижимости.

Важно! Решение о том, что строение является аварийным, принимается особой межведомственной комиссией, для чего предварительно проводится специализированная техническая экспертиза.

В чем выгода покупки аварийных квартир? Смотрите в этом видео:

Законодательное регулирование

Продажа аварийного жилья должна выполняться при учете законодательных норм, к которым относится:

ст. 32, 86-89 ЖК;
ПП №47, содержащее сведения о том, каким требованиям должно соответствовать жилье, а также при каких условиях не допускается дальнейшее проживание в нем;
ФЗ №185 указывает на то, как регулируются вопросы, на основании которых государством оказывается финансовая поддержка владельцам квартир в аварийном доме.

Все собственники такого жилья должны тщательно изучить все эти нормативные акты.

В какой очередности происходит расселение аварийного жилья? Смотрите по ссылке.

Стандартная продажа

Реализация имеющегося жилья осуществляется в стандартной последовательности действий.

Для этого учитываются нюансы:

владелец недвижимости должен предупредить покупателя, что продаваемая квартира действительно находится в доме, признанном аварийном;
данный факт заносится отдельным пунктом в договор, а иначе сделка достаточно легко через суд может признаваться недействительной, так как считается, что покупатель вводится в заблуждение;
обычно покупателем выступает человек, который желает вместо аварийной квартиры получить иную жилплощадь в новом доме;
также нередко покупатели рассчитывают на получение высокой выкупной цены, которой будет достаточной, чтобы далее выбрать оптимальный вариант покупки.

С какими трудностями может столкнуться покупатель

Так как приобретается аварийное жилье, то предварительно следует проверить, включена ли квартира в программу, на основании которой предполагается расселение владельцев в другие помещения.

Только при таких условиях новые владельцы смогут рассчитывать на выкупную цену или новую квартиру.

Перед покупкой квартиры в аварийном доме, следует убедиться, что дом включен в программу расселения.

Также при приобретении такого жилья можно встретиться и с другими трудностями:

программа расселения осуществляется индивидуально для каждого региона, поэтому отсутствуют какие-либо строгие сроки, в течение которых владелец квартиры сможет получить компенсацию или новый жилой объект;
если будет выдаваться новая квартира, то отсутствуют сведения о том, какой жилплощадью она будет обладать, а также где будет находиться, и к какому виду будет принадлежать жилье;
в банке невозможно будет оформить ипотечный кредит, если покупается аварийное жилье, причем даже если удастся получить одобрение, то при этом потребуется дорогостоящее страхование, что значительно увеличивает траты и риски покупателя;
не получится воспользоваться при такой покупке средствами маткапитала, так как программа назначена для покупки оптимального для жизни жилья, куда не входит аварийная или ветхая квартира.

Какой устанавливается размер выкупной цены

Определение данного показателя осуществляется работниками муниципалитета, но они привлекают к этому процессу самого собственника жилья.

Нередко возникают разногласия относительного этого значения, причем решать их приходится через суд.

Как только будет определена выкупная цена, то данная сумма выплачивается владельцу квартиры. Он может воспользоваться ею по своему усмотрению.

Должны ли жильцы оплачивать коммунальные услуги в аварийном доме? Читайте здесь.

Как происходит изъятие квартиры

Нередко дом не является аварийным, но земля под ним требуется муниципалитету для разных целей. Наиболее часто это связано с застройкой квартала. Большинство таких домов являются старыми, поэтому в любом случае в скором времени понадобился бы их снос.

Могут ли изъять квартиры у жильцов.

Если нужно расселить такой дом, то муниципальные власти выкупают квартиры у жильцов. Это не относится к не приватизированным объектам, так как нанимателям должна предлагаться аналогичная жилплощадь в другом доме.

Первоначально мэрия должна принимать соответствующее решение. Оно регистрируется в Росреестре.

Не позже, чем за год, должны присылаться жильцам соответствующие уведомления о выкупе жилья. До окончания этого срока с каждым гражданином должно подписываться соглашение о выкупе.

До подписания соглашения о выкупе недвижимости, владелец объекта может распоряжаться ею по своему усмотрению, для чего может ее продавать или сдавать в аренду.

Имеется ли возможность прописаться в доме, признанном аварийным

Отсутствуют какие-либо запреты в законодательстве относительно данного вопроса, поэтому граждане могут прописываться в таком жилье.

Какие нарушения бывают при переселении из аварийного жилья? Как с ними бороться? Ответу тут.

Прописка в аварийном жилье не запрещена по закону.

Но обычно в данном процессе будет отказано администрацией региона. Это обусловлено тем, что все жильцы будут переселяться из этого дома, поэтому если будут прописываться дополнительные люди, то это приведет к тому, что придется предлагать гражданам большую по размеру недвижимость.

Прописываться в аварийной квартире могут как члены семьи владельца жилья, так и нанимателя.

Если проживает семья в квартире, которая принадлежит муниципалитету, то для прописки любого человека придется получать разрешение от властей. Дело в том, что по ст. 70 ЖК прописывать можно людей в жилье до того момента, пока не будут нарушены правила относительно оптимальной площади на одного человека.

Обычно муниципальные власти отказывают нанимателям в прописке дополнительного члена семьи, если дом уже признан аварийным.

Допускается ли накладывать запрет на продажу

Разрешается продавать квартиру, если она находится в аварийном строении, но только если до переселения не осталось несколько дней.

При наличии долгов перед продажей придется их оплатить, а также допускается вычитать их из цены квартиры. В этом случае к договору купли-продажи прикладывается специальная расписка.

Не разрешается продавать жилье, если оно находится в залоге у банка или иного аналогичного учреждения.

Плюсы и минусы покупки аварийного жилья

Приобретение квартиры, находящейся в аварийном здании, обладает как плюсами, так и минусам.

Преимущества	Недостатки
Обычно имеется радом развитая инфраструктура	Переезд в новое жилье может осуществляться через длительный период времени
Устанавливается на жилье невысокая цена	Дома являются старыми
Часто дома обладают двумя или пятью этажами, поэтому проживает рядом мало соседей	Нередко в них не работают коммуникации или имеются другие проблемы
Отсутствуют проблемы с парковочными местами	Отсутствуют многочисленные улучшения, которые имеются в новостройках.
В будущем можно получать абсолютно новое жилье, стоимость которого превышает покупную цену квартиры	Обычно отсутствует качественный и привлекательный ремонт, а тратить на него средства нецелесообразно

Таким образом, приобретение квартиры, располагающейся в аварийном строении, не лишено минусов, поэтому обычно рационально пользоваться такой покупкой, если не планируется проживать в жилье до ее обмена на другую квартиру.

Стоит ли покупать

Перед приобретением такой квартиры следует оценить все преимущества и недостатки, а также получить надо множество информации о самом доме.

Оптимально совершать покупку, если планируется просто вложить средства, а если надо получить жилье для постоянного проживания, то лучше ориентироваться на более комфортные и качественные объекты.

Заключение

Таким образом, разрешена продажа квартир в аварийном доме. Но при этом такая покупка сопровождается как минусами, так и плюсами.

Покупателям разрешается выполнять этот процесс, причем, даже если будет получен отказ от муниципальных властей. В этом случае решение может обжаловаться в суде.

Можно ли продать аварийное жилье?

Когда дом является непригодным для проживания, его признают аварийным. Официально жильцов должны расселить в указанные сроки. Можно ли продать квартиру в признанном аварийном многоквартирном доме? Стоит ли такой дом рассматривать как успешную инвестицию? Или приобретение квартиры в подобном строении однозначно является неудачной и бесперспективной сделкой?

Что говорит закон

Согласно действующему законодательству конкретных запретов на продажу такого типа жилья нет, соответственно, аварийный дом можно продать. Сделка будет считаться действительной до тех пор, пока новый собственник не подпишет договор об изъятии площади жилым фондом или другими структурами.

Процесс купли-продажи регламентируется теми же требованиями и законами с одной лишь пометкой о том, что здание, в котором располагается недвижимость, является аварийным. Продавец обязан сообщить данную информацию покупателю, при этом желательно прежде, чем реализовать квартиру, предоставить документ о сроках расселения.

Покупателям рекомендуют узнать, входит ли дом в специально разработанную программу расселения собственников из аварийного здания. Это важно сделать, так как на данный факт, если дом не числится в списках, можно даже не рассчитывать. Для начала придется проходить процедуру признания дома нежилым, а это большие сроки и долгое время, поэтому приобретать такую недвижимость вообще нет смысла.

Особенности сделки

Продажа оформляется привычным образом согласно стандартному порядку регистрации сделок с недвижимостью. Покупать ветхое жилье можно. Однако в процессе могут возникнуть некоторые трудности, связанные с возможностью приобретения.

Перед тем, как принимать решение о покупке, обратите внимание на следующие факторы:

Длительность нахождения дома в программе расселения — ни один чиновник не сможет точно назвать срок, когда собственнику вручат ключи от новой квартиры. На это может понадобиться год, а иногда и 10-15 лет или больше. Чем дольше дом находится в списках, тем больше шансов, что расселение произойдет в ближайшее время.
Покупку аварийного жилья не всегда оформляют в кредит — банковские учреждения не спешат одобрять заявки на ипотечное или другого вида кредитование для покупки ветхого жилья. Если согласие и будет дано, то, как правило, в сопровождении с дорогостоящей страховкой. Банки таким образом ограждают себя от возможных потерь, связанных с состоянием дома.
Материнский капитал для приобретения такого жилья нельзя использовать, так как его основное предназначение заключается в возможности предоставить детям хорошие, безопасные условиями для проживания. Аварийные квартиры и дома не подходят для этого.

Молодые семьи могут только рассчитывать на поддержку государства, получив жилищный сертификат, дающий право на частичную оплату будущей недвижимости.

Определение стоимости

Если дом признан аварийным, квартиру в нем можно продать, но стоимость ее может несколько отличаться от рыночной. Определяя выкупную цену за аварийное жилье, следует брать во внимание оценочную стоимость квартиры, а также понесенные затраты собственника на изъятие жилья и других расходов, связанных с объектом недвижимости. Конечная цена определяется, исходя из договоренности между двумя лицами — покупателем и продавцом.

Зачем продавать?

Недвижимость приватизирована, скоро должно состояться переселение из ветхого жилья в новое, чистое, просторное. Почему люди, не дождавшись этого события, выставляют квартиры на продажу? Зачастую они просто устают ждать и хотят более спокойного развития событий. Ведь даже при расселении не всегда все происходит, так, как видится со стороны. На практике фактического переселения не случается — обычно назначают стоимость за квадратные метры, причем размер ее значительно ниже, чем рыночная цена. Это связано с тем, что ветхое жилье требует дополнительного ремонта, вложений, трат на снос. Делать это за свой счет никому не выгодно, поэтому подобные расходы отнимаются от стоимости квартир.

Таким образом, реализация квартиры выгодна — чем ждать неизвестно чего, проще сразу выставить на продажу, обозначив желаемую сумму.

Кто покупает?

Для комфортного проживания дом, который признан аварийным, не подходит. Все покупатели преследуют единственную цель — заплатить низкую цену за будущее, более дорогостоящее жилье.

Расселение собственников объектов, как правило, происходит в новые многоквартирные дома. По этой причине можно приобрести хорошую новостройку по низкой цене.

Однако не стоит обольщаться и рассчитывать, что сделка будет выгодной. Ветхое жилье продать можно, но стоит ли его покупать? Могут приобрести участок и предложить собственникам ничтожную сумму, которую сложно будет направить на покупку хорошего жилья. Взамен могут дать просторную квартиру, но в очень не удачном месте, на другом конце города или даже в другом регионе. Нигде не прописано требование о предоставлении жилья только по месту проживания собственника, поэтому предложения могут оказаться весьма неожиданными. По закону человеку разрешено отказаться, но его отказ не служит основанием для неполучения — соответственно, возможна ситуация, в которой придется соглашаться хотя бы на что-то.

Ограничения

Сроки продажи квартиры в аварийном доме не регламентированы, однако некоторые ограничения ЖК РФ накладывает:

если на момент подписания договора купли-продажи вынесено решение суда о выселении собственника в связи с непринятием им выкупной стоимости или нежелании переезжать в новое предоставленное ему жилье;
владелец помещения уже не имеет права собственности на жилье, так как подписал договор с региональными органами о выплате выкупной стоимости или получении жилья взамен.

Приватизация нежилых помещений в аварийном доме невозможна, так как это противоречит закону о приватизации. Соответственно продать такое помещение не удастся, равно как и квартиры, жильцы в которых обитают по договору найма, и не являются собственниками.

Вывод

Продать квартиру в аварийном доме при отсутствии ограничивающих условий можно. Покупателям важно, чтобы перевод жилого помещения в статус аварийного уже произошел, иначе сделка окажется совершенно невыгодной. Проживание в здании, которое должно уйти под снос невозможно, поэтому собственников таких домов стараются в кратчайшие сроки расселить.

Таким образом, покупка аварийной жилплощади с целью получения выгоды оправдывает себя в единичных случаях. Для этого необходимо внимательно подходить к изучению информации о состоянии дома и сроках его внесения в списки программы расселения. С учетом ограничений со стороны банков, важно понимать, что приобретение такого жилья возможно исключительно за собственные средства.