Как продать квартиру в новостройке по переуступке?

Продажа квартиры по переуступке

Если возникает необходимость перепродать недвижимость незавершенного строительства, приобретенную по договору долевого участия (ДДУ), используется продажа квартиры по переуступке. Подобные сделки имеют отличия от стандартных процедур купли-продажи. Чтобы минимизировать риски и оформить все в рамках закона, нужно учесть ряд нюансов.

Понятие переуступки

Переуступка (цессия) представляет собой сделку о передаче прав на объект недвижимости от продавца покупателю. Она распространяется только на рынок первичного жилья (новостроек). Лицо, приобретающее будущую квартиру непосредственно у застройщика (дольщик), продает не сам объект, а уступает покупателю право требования недвижимости в рамках договора. В документах сменяются только данные дольщика, а все остальные условия (сроки сдачи, метраж и пр.) остаются прежними. Продавец таким образом получает возможность вернуть уплаченные застройщику деньги, покупатель – получить жилье по более доступной, по сравнению с рыночной, цене.

Продажа по переуступке регулируется законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» и отдельными положениями ГК РФ. Ст. 11 Закона предусматривает право дольщика выйти из участия в ДДУ, уступая (переуступая) свои права требования по нему другому лицу на основании соответствующего договора.

Возможные сроки

Согласно закону, переуступить право на недвижимость возможно в период от государственной регистрации ДДУ до подписания с застройщиком Акта приема-передачи квартиры (ст. 11 п. 2 № 214-ФЗ) независимо от факта введения дома в эксплуатацию. Даже при окончании строительства и сдаче объекта госкомиссии, но без подписанного Акта недвижимость можно продавать только по Договору переуступки. После передачи жилья по Акту обязательства застройщика будут выполнены, поэтому у дольщика право требования к нему пропадет.

При этом последний будет находиться в некоторой неопределенности, пока не оформит право собственности (если процесс растягивается на несколько месяцев): прав требования больше не будет, а права собственности пока не будет. На этом этапе сделки возможны только по Предварительному договору купли-продажи, на что не всегда согласны идти покупатели. Продавать квартиру рекомендуется до оформления Акта. Иначе это придется делать по стандартной сделке купли-продажи после получения права собственности.

Как продать квартиру по переуступке: порядок действий

Продажа квартиры по переуступке – многоэтапный процесс. Продавцу необходимо:

• Определить цену объекта строительства.
• Найти покупателя и подготовить документацию.
• Уведомить застройщика о своих намерениях.
• Оформить договор.
• Зарегистрировать переуступку.
• Провести окончательные расчеты с покупателем.

Определение цены

Определиться с ценой продаваемой квартиры можно на основе анализа стоимости подобных квартир от застройщика или по рынку в целом. Как показывает практика, средние цены такого жилья на 5-10% ниже предложений застройщика. Итоговые цифры будут зависеть от:

• срочности продажи: при необходимости реализации в сжатые сроки стоимость придется ставить ниже;
• вложенных средств: приобретение квартиры на самом старте продаж позволяет получить собственнику больше прибыли в будущем;
• аналогичных предложений от застройщика: если таких квартир больше нет, цена предложения может быть не ниже, а выше.

Необходимые документы

Для продажи продавцу необходимо подготовить:

• Документы для подтверждения личности (паспорт, свидетельство о рождении для несовершеннолетнего собственника).
• Свидетельство о браке/разводе.
• ДДУ.
• Нотариальное согласие супруга(-и), если ДДУ оформлен в браке, но с указанием только одного из супругов.
• Согласие на оформление переуступки от застройщика (при необходимости).
• Документы о полной или частичной оплате квартиры: справка от застройщика (делается до 2-х дней на основании составленного в свободной форме заявления) или платежное поручение банка, где проводилась оплата.

Со стороны покупателя понадобится паспорт и согласие второго супруга на приобретение недвижимости по переуступке.

Согласование с застройщиком

Необходимость получения разрешения зависит от того, выплачена ли полная стоимость квартиры:

• При полном расчете: продавец заключает с покупателем Договор уступки требований о передаче прав по основному ДДУ. Согласие застройщика не обязательно, но требуется уведомить его о намерениях в письменной форме. При этом важно оставить себе любые доказательства отправки и получения документа (например, уведомление о вручении при отправке почтой), иначе застройщик может не признать факт получения уведомления, а по окончании строительства будет передавать квартиру первому дольщику.
• При неполном расчете: вместе с правами по ДДУ продавец передает покупателю обязанности по уплате оставшегося долга. Согласие застройщика является обязательным и зачастую требует дополнительной оплаты (1-10% от цены по договору). На практике эти расходы могут закладываться сразу в стоимость недвижимости. Также возможна совместная оплата по договоренности сторон, но подтверждающий ее документ остается у покупателя.

Некоторые застройщики, независимо от полноты расчетов, прописывают в ДДУ условие об обязательном согласовании с ним переуступки жилья другим лицам. Перед началом этой процедуры важно изучить свой договор, чтобы действовать далее согласно его требованиям.

Оформление договора

Грамотно составленный договор содержит сведения о:

1. Сторонах сделки (продавце, покупателе, застройщике): паспортные данные, реквизиты, юридический адрес застройщика.
2. Цене переуступки (стоимость продажи).
3. Порядке расчета (наличный, безналичный, ипотека, рассрочка и пр.).
4. Объекте недвижимости (адрес, метраж и пр.).

Договор дополняется приложениями с проектной документацией, ДДУ, согласием от застройщика на заключение договора переуступки. Количество экземпляров рассчитывается по числу участников сделки плюс дополнительный документ для Регистрационной палаты.

Строительные компании иногда идут навстречу клиентам, предлагая готовую форму соглашения на случай смены владельца. При этом застройщик не имеет права требовать обязательного оформления сделки у себя, что можно квалифицировать как навязывание услуги (ст. 16 п. 2 Закона о защите прав потребителей №2300-1). Договор можно заключить в простой письменной форме самостоятельно или обратиться к нотариусу. Последний скорее необходим для дополнительной защиты для покупателя, поскольку проконтролирует детали Договора уступки прав требования и основного ДДУ продавца и застройщика.

Регистрация сделки

Для договора обязательна процедура регистрации в Росреестре (ст. 17 закона № 214-ФЗ). Она проводится в Регистрационной палате или ближайшем отделении МФЦ, куда подается пакет документов:

• Об удостоверении личности каждого участника или представителей (при наличии доверенности).
• Нотариальное согласие супругов каждой стороны, если продажа или покупка оформляется в браке.
• Зарегистрированный ДДУ.
• Согласие застройщика на переуступку квартиры (при необходимости).
• Подписанные экземпляры договора переуступки.
• Об объеме расчетов с застройщиком (отсутствии задолженности или ее переводе потенциальному покупателю).

Представитель регистрирующего органа заполняет заявление, забирает оригиналы и копии поданных документов (кроме удостоверяющих личность) для проверки. Процесс регистрации проводится после уплаты государственной пошлины. Ее размер составит 2000 руб. для физических лиц, 22 000 руб. для юридических лиц. Если заявление поступает от нескольких человек, сумма делится по количеству сторон с выдачей каждому квитанции об оплате.

Продолжительность процедуры регистрации составляет до 10 рабочих дней с даты подачи заявления. Окончательный расчет продавца с покупателем проводится после получения документов из регистрирующих органов. Денежные средства могут быть перечислены на банковский счет или переданы посредством банковской ячейки.

Стоимость и сроки

Затраты будут отличаться в каждом отдельном случае. Кроме непосредственно цены сделки, общей для всех будет уплата госпошлины за госрегистрацию договора. Кроме того, возможны дополнительные расходы при необходимости получения согласия застройщика, оплаты услуги оценочной компании или нотариуса/юриста.

С учетом того, что пакет документов для сделки будет минимальным, оформить продажу квартиры можно в течение нескольких дней. Основное время займет ожидание регистрации документов в Регистрационной палате.

Вопросы налогообложения

Ставка НДФЛ равна 13% для граждан РФ и 30% для иностранцев. При этом предоставляется два варианта снижения налога:

• Получить налоговый вычет. По ДДУ продавец имеет право на налоговый вычет до 1 млн. руб.
• Уменьшить доход от продажи на сумму, уплаченную ранее застройщику по условиям ДДУ. Налог будет рассчитан по разнице в цене, представляющей собой чистый доход по сделке.

Далеко не все продавцы готовы добросовестно уплачивать налоги, поэтому стремятся намеренно занизить цену недвижимости в договоре. Но такие действия являются нарушением законодательства и несут риски для покупателя. В случае расторжения договора покупатель сможет вернуть только указанную в документах сумму, а не фактически уплаченную.

Независимо от фактического дохода (в том числе нулевого), продавцу обязательно подать декларацию 3-НДФЛ. Иначе можно получить письма от налоговиков о необходимости уплаты налога с суммы продажи или штраф за отсутствие декларации. Декларация заполняется с учетом использованного варианта снижения налога, прилагаются копии документов для подтверждения такого права. При продаже квартиры в 2019 году срок подачи будет до 30 апреля 2020 года, срок уплаты налога – до 15 июля 2020 года.

Преимущества и недостатки для продавца

Продажа квартиры по переуступке не всегда сопряжена с желанием владельца будущей жилплощади заработать на разнице цен. Она может быть обусловлена изменением каких-либо жизненных ситуаций (необходимости переезда и пр.). Продавать жилье после вступления в собственность невыгодно из-за условий налогообложения: с 2017 года для недвижимости, находящейся во владении менее 5 лет, обязательна уплата налога (стандартно 13% стоимости).

Таким образом, продавцу цессия позволяет:

• Заработать на перепродаже благодаря росту стоимости недвижимости на разных этапах строительства. Разница от момента закладки дома до окончания строительства составляет 40-60%.
• Вернуть собственные деньги без уплаты штрафа, если возникает необходимость отказаться от долевого участия.

Что касается недостатков и рисков для продавца, здесь следует учитывать:

1. Возможную задержку оплаты со стороны покупателя. Обезопасить себя можно, используя услугу банковской ячейки или аккредитивов. В последнем случае покупатель кладет деньги на аккредитивный банковский счет, а продавец получает к нему доступ после предъявления зарегистрированного с покупателем договора. Недостаток этого варианта – необходимость уплаты комиссии банка в размере 1% или выше от суммы средств. Надежным и более доступным вариантом будет использование банковской ячейки.
2. Необходимость уплаты налога на полученный по сделке доход (при разнице цен в большую сторону).
3. Несоответствие ценовых ожиданий настоящей рыночной стоимости объекта. В условиях большого количества предложений «переуступочного» жилья от застройщика или других лиц придется уменьшать цену или отказываться от продажи.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
   • Москва и Область – +7(499)648-11-59
   • Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96

Как продать квартиру в новостройке по переуступке?

По переуступке можно продать и купить квартиру. Преимущества будут разными для каждого случая. Если продаете, то можете сделать это до получения ключей. Если покупаете, то можно найти планировку, которой уже нет у застройщика. Рассказываем на примере Центра переуступок «Петербургской Недвижимости», как это работает.

Что такое переуступка?

Переуступка – это передача прав и обязанностей по договору на квартиру от одного дольщика к другому. Те, кто продают, могут сделать это до подписания акта-приема передачи и получения ключей. Для тех, кто покупает, выбор становится больше: по переуступке часто продают квартиры, которых уже нет в открытой экспозиции у застройщика.

В жилых комплексах компании Setl Group возможна реализация квартиры в собственности. Это можно сделать в течение года после подписания акта приема-передачи, но при условии, что в квартире никто не жил и не был сделан ремонт.

В среднем продажа по переуступке занимает от 1 до 3 месяцев. Но каждая ситуация индивидуальна и зависит от планировки, наличия аналогичных квартир у застройщика и самого жилого комплекса.

В жилых комплексах Setl Group представлены квартиры с отделкой. Это удобно для тех, кто покупает переуступку, можно быстрее переехать

Какие плюсы есть для тех, кто продает?

Квартира будет выставлена на продажу вместе с предложением от застройщика. Клиенты сразу видят ее в поиске, поэтому продажа пройдет быстрее.

Если на квартиру была оформлена ипотека, то ее тоже можно продать по переуступке. В «Петербургской Недвижимости» разработан единый договор, согласованный с ведущими банками и застройщиками, что существенно экономит время при оформлении сделки.

«Петербургская Недвижимость» проводит показы квартир в строящемся доме. Это эксклюзивное предложение компании. Застройщики, как правило, не пускают на объект до ввода в эксплуатацию, только по специальному согласованию.

Дополнительная скидка на покупку новой квартиры. Если вы продаете квартиру, чтобы купить новую, то «Петербургская Недвижимость» предоставит скидку от 95 тысяч рублей. Предложение распространяется на все дома компании Setl Group.

Так выглядят квартиры по переуступке на сайте компании spbrealty.ru

Кому подойдет перепродажа по переуступке?

Инвесторам. В сервис «Петербургской Недвижимости» по управлению инвестициями включено специальное предложение для клиентов-инвесторов – оповещение о лучшем времени выхода из инвестиции. Как правило, это наступает за несколько месяцев до сдачи дома в эксплуатацию, когда цены уже выросли, а спрос по-прежнему высокий.

Тем, у кого изменились планы. За время строительства дома (2-3 года) многое может измениться. Например, выросла семья и однокомнатная квартира уже может быть маловата. Для таких случаев и существует возможность перепродать квартиру, чтобы купить новую большего метража или в другом жилом комплексе

Какие плюсы есть для тех, кто покупает?

Переуступка – возможность выбрать квартиру, которой уже нет в наличии у застройщика. Это и наиболее востребованные планировки, и редкие форматы.

Цена на переуступку, как правило, ниже, чем у застройщика. Это еще и возможность сэкономить.

В договоре при переуступке участвует не только два дольщика, но и застройщик. Это дополнительный гарант надежности покупки. Сделка и договоры проверяются юристами на всех этапах.

Квартиру по переуступке можно купить в ипотеку. Специалисты сами согласуют документы с застройщиком и банком.

Кому подойдет покупка по переуступке?

Тем, кто хочет быстрее переехать. Как правило, к концу строительства самые востребованные и интересные планировки уже не представлены у застройщика. По переуступке же можно купить квартиру и в доме в высокой стадии готовности.

Тем, кто выбирает квартиру на вторичном рынке. По переуступке можно найти готовую квартиру, в которой никто не жил, но при этом в новом современном доме и по более доступной цене.

Тем, кто хочет именно этот дом. Представьте, что вы нашли тот самый жилой комплекс, который хотели. Вас устраивает район, адрес, окружение, и дом вот-вот сдается, можно не ждать. Но у застройщика подходящей вам планировки нет. В этом случае переуступка – один из вариантов купить квартиру, которую вы хотели.

Жилой комплекс “Палацио” уже сдан, но в нем еще можно купить квартиру интересной планировки

В Центре переуступок «Петербургской Недвижимости» можно продать и купить квартиру. Смотреть, какие квартиры представлены в продаже сейчас, удобно в личном кабинете на сайте компании. Это доступ к актуальным ценам и всем планировками в наличии.

Все о переуступке прав на квартиру в новостройке

от 49 000 000 р.	до 369 470 420 р.
площадью от 115.3 кв. м.	до 490 кв. м.

Смотреть все квартиры (12)

Покупка новой квартиры не всегда происходит напрямую от застройщика к покупателю. Довольно часто строящееся жилье перепродается, при этом инвесторы передают право на приобретение недвижимости третьим лицам. Данную схему можно осуществить до сдачи дома в эксплуатацию, когда еще не получены правоустанавливающие документы на квартиру. При этом первоначальный инвестор (лицо, купившее квартиру непосредственно у застройщика) передает за определенную плату другому физическому лицу свое право на получение нового жилья после завершения строительства. Эта схема и называется переуступкой права требования.

Плюсы и минусы переуступки

По разным данным, треть всех заключаемых сделок с недвижимостью в новостройках Москвы проводится по договору о переуступке. В ряде проектов на старте продаж частными инвесторами выкупаются квартиры целыми блоками. Затем инвесторы фиксируют прибыль, уступая другим покупателям свои права на будущие квартиры по мере готовности объекта (и роста цен на квадратные метры). Однако перепродажа жилья может быть связана и с личными обстоятельствами, сложившимися у инвестора. В любом случае легитимность переуступки не оспаривается, если операция проводится по одной из законных схем, применяемых при продаже недвижимости (ПДКП, ДДУ, ЖСК). Квартиры, продаваемые по переуступке, в большинстве случаев дешевле недвижимости, предлагаемой застройщиком, а также жилья с оформленным правом собственности.

Человеку, покупающему квартиру по переуступке, надо понимать, что при этом ему передаются не только права участника долевого строительства, но и обязанности, а главное, риски, которые могут быть связаны с нарушениями, допущенными недобросовестным застройщиком. Поэтому покупатель должен внимательно ознакомиться со всеми пунктами договора, оценив планируемые сроки ввода объекта в эксплуатацию с реальным положением дел на стройплощадке. Объективная оценка всех обстоятельств сделки поможет избежать возможных рисков или хотя бы морально к ним приготовиться (см. «Что делать если вы купили долгострой?»).

Что должен знать покупатель?

• При оформлении переуступки обязательно указывается тип первоначального договора, на основании которого возможна передача права требования собственности.
• В документе подлежит обязательной фиксации сумма и порядок расчетов, иначе сделку могут признать незаконной.
• Покупателю необходимо лично проверить наличие разрешительных документов у застройщика на проведение работ.
• Договор уступки права требования заверяется нотариально.
• Покупатель должен известить застройщика о совершении сделки, независимо от того, оговорено это условие в первоначальном договоре или нет.

«По закону согласовывать переуступку права на будущую квартиру с застройщиком покупатель не обязан»

Однако на практике лучше иметь документальное подтверждение согласия застройщика. Запрещение застройщиком перепродажи прав на квартиры в новостройках противоречит существующему законодательству. В соответствии с законом, у любого участника долевого строительства существует возможность заключения договора уступки права требования, которая наступает с момента оформления государственной регистрации ДДУ и сохраняется вплоть до подписания передаточного акта.

Как относятся к переуступке застройщики?

У застройщиков нет официально закрепленного права ограничения свободы клиентов по заключению договоров уступки прав на квартиру. Однако это не мешает им в действовать по своему усмотрению в реальной ситуации. Многие застройщики, заключая договор с первичным инвестором, оговаривают в документе порядок обязательного уведомления компании в случае продажи квартиры по переуступке права требования. Как правило, застройщика необходимо письменно уведомить о факте переуступки не позднее 10 дней с даты государственной регистрации нового договора.

Некоторые компании занимают более жесткую позицию в этом вопросе, прописывая в договоре с первичным покупателем невозможность переуступки. При этом исключается демпинг со стороны временных игроков-инвесторов, а также проводится своеобразный «фейсконтроль» при реализации объектов недвижимости премиум-класса. Не возникает путаницы при оформлении документов и снижается вероятность допущения ошибок. Компании-застройщику удается избежать множества проблем.

Необходимость обязательного согласования переуступки с застройщиком прописывается на данный момент практически во всех заключаемых договорах долевого участия. На практике застройщики редко отказывают своим клиентам продавать свои квартиры в период их строительства, правда, при этом компании требуют обязательной оплаты полной стоимости договора. Для ограничения количества переуступок застройщик увеличивает стоимость данной услуги.

Желательно, чтобы при сделке по переуступке прав на квартиру застройщик выступал в качестве третьей стороны. При этом покупателю необходимо проверить, как обстоят дела с расчетом за квартиру у первичного инвестора с застройщиком.

Внимание: финансовые вопросы

Сделка по переуступке прав на квартиру в новостройке облагается налогом, уплата которого по закону возлагается на первого инвестора. Величина налога рассчитывается со всей суммы сделки, а не с разницы между суммой инвестиции и размером уступки. Нередки случаи перекладывания финансовых обязательств первым покупателем на плечи нового дольщика. Консенсус достигается в процессе торга, при этом стороны, как правило, соглашаются поделить расходы между собой поровну.

В договоре уступки необходимо отражать реальную цену сделки, потому что от этого зависит размер налогового вычета, на который может рассчитывать дольщик при покупке квартиры. Также отражение реальной цены сделки важно при предъявлении претензий к участнику долевого строительства.

«Все подводные камни при оформлении сделок по переуступке права требования кроются в материальных отношениях участвующих сторон»

Проблемы могут возникнуть в случае умалчивания первичным инвестором факта частичной оплаты квартиры по ДДУ. Также первый покупатель может не сообщить, что квартира находится в залоге у банка. Для регистрации договора переуступки все обременения должны быть сняты. По договоренности с новым инвестором долг по кредиту может быть переоформлен на него. Эксперты советуют окончательно рассчитываться по договору переуступки после осуществления его государственной регистрации.

Подписав договор и зарегистрировав его, покупатель квартиры должен иметь на руках следующие документы:

• основной договор, по которому совершалась уступка;
• подтверждение расчетов, произведенных по основному договору;
• акт передачи упомянутых выше документов;
• подтверждение согласия застройщика на переуступку;
• оригинал договора уступки.

Покупка квартир по договорам переуступки в ближайшее время не потеряет своей актуальности. Такая перспектива объясняется наличием большого числа инвесторов, извлекающих выгоду из приобретения недвижимости на начальных этапах строительства. Помимо этого велик процент покупателей, меняющих свое решение о покупке квартиры в процессе возведения новостройки по различным причинам частного характера.

Как продать квартиру в новостройке

В большинстве случаев приобретение квартиры в новостройке предполагает вступление покупателя в договорные отношения с застройщиком, при которых передача готового жилья становится возможной не ранее, чем строительство будет завершено, а дом сдан в эксплуатацию. Однако за время возведения нового дома многое может поменяться, например, финансовое или семейное положение покупателя, в связи с чем у последнего возникает необходимость продажи объекта, который существует исключительно на бумаге. Можно ли это сделать и как действовать долевому участнику, чтобы без помех реализовать строящееся жилье?

Рекомендации эксперта по недвижимости

Можно ли продать жилье в новостройке

Долевое участие в строительстве — это своего рода отсроченная на определенный соглашением период сделка купли-продажи. При таких отношениях приобретатель подписывает с застройщиком договор, согласно которому продающая сторона обязуется возвести, сдать здание в эксплуатацию и после этого передать другой стороне жилое помещение с определенными характеристиками за денежное вознаграждение, а покупатель обязуется погасить стоимость этого помещения к моменту завершения строительства и фактической передачи предмета покупки. Плюс долевого участия заключается в возможности производить выплату полной стоимости квартиры частями, что значительно снижает финансовую нагрузку.

Что касается продажи жилья в новостройке, то здесь возможны два варианта:

• Первый заключается в реализации жилого помещения в уже достроенном объекте по стандартному договору купли-продажи – после подписания передаточного акта.
• Суть второго способа состоит в передаче права получить от застройщика готовое жилое помещение в собственность по завершению строительства. В этом случае покупатель приобретает не саму квартиру, а возможность оформить право собственности на готовое жилье в будущем. Данная схема предполагает фактическое изменение состава участников по оформленному ранее ДДУ (договор долевого участия в строительстве). Реализуется до подписания передаточного акта на готовую квартиру.

Важно! Если продавец квартиры в новостройке заключил с застройщиком только предварительный договор, до момента подписания приемопередаточного акта и фактической передачи жилого помещения, последнее является собственностью инвестора или компании, осуществляющей строительство дома.

Цена и налог с продажи

Если квартира в новостройке полностью оплачена, логично взять за основу покупную цену ДДУ и определять цену продажи, исходя из нее. Нужно учесть наличие других свободных квартир в этом объекте, степень готовности, расположение дома и другие важные моменты. В зависимости от индивидуальной ситуации можно добавить или убрать примерно 3%.

При заключении цессии дольщик продает не саму квартиру в новостройке, а право требования к застройщику, поэтому при расчете налога и вычета нужно руководствоваться пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, а именно:

• при получении дохода возникает обязанность уплатить 13% НДФЛ;
• уменьшить сумму дохода нужно на уже произведенные расходы, если имеются подтверждающие документы;
• срок владения правом требования по аналогии с правами собственности на недвижимость здесь не работает. Не важно, как давно был заключен ДДУ – налог все равно нужно будет считать.

Пример. Дольщик заключил ДДУ на сумму 2 000 000 рублей, которые оплатил полностью. До подписания передаточного акта он заключил договор цессии (уступки), по которому продал права за 2 300 000 рублей. Налог нужно рассчитывать от дохода (300 000 рублей) по ставке 13% — всего в бюджет нужно заплатить 39 тысяч рублей.

Извещать ли застройщика

Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» обязательное извещение застройщика о переуступке прав по общему правилу не требует, однако такое условие может быть прописано в тексте ДДУ. Поэтому может быть несколько вариантов согласования:

1. Если договором предварительное согласование не предусмотрено, уведомить о состоявшейся переуступке застройщика нужно уже после регистрации договора в Росреестре.
2. Если договор предполагает обязательное уведомление застройщика о грядущей уступке, это необходимо сделать письменно до подписания договора. Уведомление можно отправить почтой, но лучше занести лично в офис застройщика и получить отметку с входящим номером. Впоследствии данное уведомление нужно будет передать в регистрирующий орган.
3. Если квартира оплачена не полностью, то независимо от содержания договора нужно получать согласие застройщика на перевод долга на нового покупателя. В данном случае действуют нормы Гражданского кодекса РФ.

Чаще всего застройщики включают в договор пункт об обязательном согласовании переуступки и разрабатывают свои процедуры и формы уведомлений.

Особенности схемы реализации жилья в новостройке

Несмотря на то, что по факту на момент продажи объекта недвижимости может и не быть, собственник вправе заключить с покупателем договор уступки прав (цессии), в соответствии с которым право истребовать готовое жилье у застройщика переходит к иному лицу. Юридически такая сделка законна, однако, прежде чем вступить в подобные правоотношения необходимо:

• тщательно изучить условия договора, заключенного с застройщиком. В соглашении могут содержаться положения, касающиеся передачи прав на строящееся жилье третьим лицам (например, условия передачи, порядок уведомления участников сделки, а также финансовые моменты);
• решить с застройщиком вопросы по оплате строящегося жилья – задолженности по платежам на момент переуступки быть не должно;
• оговорить возможность продажи квартиры с банком, если жилье приобреталось с привлечением средств кредитора (в ипотеку).

Важно! Если квартира приобреталась в ипотеку, а в ДДУ имеется условие о согласовании уступки с застройщиком, потребуется два письменных согласования – с застройщиком и с банком.

Варианты переуступки в новостройке

В зависимости от того, оплачена квартира по ДДУ полностью или нет, может быть два варианта уступки права.

Вариант 1

Если квартира оплачена полностью, то по договору передается только право требования недвижимости. На госрегистрацию нужно будет представить справку о полной оплате жилья.

Вариант 2

Если имеется задолженность перед застройщиком, договор цессии (уступки) должен содержать не только передачу права требования квартиры, но и перевод долга на нового покупателя. В этом случае согласие застройщика на переуступку обязательно в силу ст. 391 ГК РФ. На госрегистрацию обязательно представляется такое согласие в письменной форме.

Список документов

Переуступка требует регистрации в Росреестре. Регистрирующему органу потребуются:

• паспорта сторон и квитанция об оплате госпошлины;
• договор цессии – в 3 подлинных экземплярах;
• расписка или банковская квитанция об оплате цессии;
• согласие застройщика, если оно обязательно;
• документы об оплате ДДУ со стороны прежнего дольщика;
• согласие банка, если право требования было объектом залога;
• нотариальное согласие супруга прежнего дольщика на цессию;
• если на стороне продавца выступают дети – согласие опеки.

Подать документы на регистрацию можно через МФЦ (Мои документы). На прием приходят лично две стороны договора. Если идет представитель, на него нужно оформить нотариальную доверенность. Госпошлина за регистрацию – 350 рублей.

Порядок действий при уступке прав

Последовательность продажи квартиры в новостройке выглядит следующим образом:

1. Поиск потенциального покупателя. Процесс непростой, но при должном подходе может увенчаться успехом. Подойдут любые способы поиска как самостоятельные, так и с привлечением посредников, например, агентства недвижимости.
2. Получение одобрения заинтересованных сторон. При необходимости оформляется письменное согласие застройщика и разрешение банка, если квартира в новостройке приобреталась в ипотеку.
3. Подготовка договора уступки прав. Документ можно составить самостоятельно в простой письменной форме, либо у нотариуса, параллельно заверив соглашение (не является обязательным условием). При оформлении договора особое внимание стоит уделить объему передаваемых покупателю прав и стоимости переуступки.
4. Передача пакета документов на регистрацию в Росреестр. Регистрация занимает до 9 рабочих дней.
5. Извещение застройщика о заключении договора цессии в письменной форме, либо при личном посещении его офиса. Если уведомление направляется почтой, к отправлению нужно приложить опись вложения.
6. Оформление права собственности на предмет покупки по завершению строительства и ввода здания в эксплуатацию.

Важно! Передача готовой квартиры совершается через подписание акта приема-передачи.

Нюансы, о которых нужно знать сторонам сделки

Заключая договор уступки прав на строящееся жилье, рискуют обе стороны соглашения, в связи с чем особое внимание нужно уделить следующим моментам:

• этап, на котором находится строительство дома;
• в каком объеме погашена стоимость будущего жилья;
• условия участия, заложенные в ДДУ.

Первые два в большей степени должны волновать потенциального покупателя, последний — участника строительства, то есть непосредственно продавца новостройки. Чтобы удостовериться в чистоте сделки, необходимо пристально изучить как сам договор уступки, так и сопутствующий пакет документов. В частности, в заключаемом соглашении должна присутствовать информация об объеме передаваемых прав, а также подробные сведения о предмете покупки.

Если в документации есть пробелы, покупатель рискует понести дополнительные расходы вследствие того, что продавец не полностью расплатился с застройщиком. Кроме того, риск оказаться без жилья увеличивается в разы, если участник долевого строительства вступил в правоотношения с застройщиком на основании предварительного договора. Последний аргумент не в пользу застройщика, так как ставит под сомнение его добросовестность. Предложение заключить предварительный договор чревато последствиями в виде затягивания сроков строительства, либо банкротства компании.

В свою очередь покупатель ввиду неисполнения застройщиком определенных ДДУ обязательств вправе обратиться в суд и потребовать признания договора цессии недействительным. В результате продавец, он же первоначальный покупатель новостройки, не только обязывается вернуть истцу уплаченную по договору сумму, но и возвращается к исходной точке. А это означает: остаться и без квартиры, и без средств.

В заключение

Продать квартиру в новостройке можно через договор цессии – это вполне законная и работающая процедура, благодаря которой дольщиком становится приобретатель прав по уступке. Впоследствии он станет первым собственником готовой квартиры после передачи ее от застройщика по передаточному акту. Чтобы не запутаться в нюансах законодательства и решить оставшиеся вопросы, рекомендуем проконсультироваться с юристом нашего портала по телефону, указанному в шапке сайта, или в онлайн-чате.