Как продать неприватизированную квартиру с долгами? ""

Как продать неприватизированную квартиру с долгами?

Продажа неприватизированной квартиры

Процент неприватизированных квартир снижается с каждым годом, и тем не менее, остаются еще те, кто не пожелал возиться с документами и оформлять право собственности на жилище. И если такой человек пожелает продать квартиру, он столкнется с определенными сложностями.

Особенности продажи неприватизированной квартиры

По сути, если квартира не приватизирована, то ее собственником является не гражданин, а государство. Отсюда вытекает, что только государство имеет право распоряжаться этой жилой площадью, особенно когда дело касается продажи.

Есть 2 способа совершить эту сделку, и каждый из них сопряжен со своими трудностями и рисками.

Приватизация квартиры совместно с покупателем

Этот способ потребует немало времени и беготни с бумагами, но зато он полностью законен, и никаких претензий к совершению сделки никто не предъявит. Однако в связи с долгим оформлением документов вам стоит еще на этапе поиска покупателя предупреждать, что квартира не приватизирована, и с ее оформлением будут дополнительные сложности.

Итак, чтобы приватизировать жилплощадь совместно с покупателем, нужно:

  • Убедиться в том, что продавать данную недвижимость разрешено законом. Например, квартиры на территории военных городков продавать запрещается.
  • Если с предыдущим пунктом проблем не возникло, то вам и всем членам вашей семьи нужно будет обратиться в районную администрацию, чтобы составить и подписать соответствующее заявление. Перечень документов, необходимых для этого, приведен ниже. Заявление будет рассматриваться государственными органами в течение календарного месяца и, если все в порядке, с вами будет заключен договор приватизации.
  • Если покупатель квартиры действительно заинтересован в ее приобретении и ускорении процесса документооборота, он может внести задаток на приватизацию. В результате вы обретаете право распоряжаться жильем по своему усмотрению и сможете продать квартиру в общем порядке.

Для того чтобы совместно с покупателем приватизировать квартиру, вам нужно предоставить в районную администрацию следующие документы:

  1. справка о начисленной жилищной квоте;
  2. данные о составе семьи, вся документация на продаваемое жилое помещение;
  3. чеки «Жилье», если таковые у вас имеются;
  4. документальное подтверждение права на имеющиеся у вас льготы;
  5. паспорта членов семьи, либо свидетельства о рождении – для несовершеннолетних детей.

Обмен

Этот вариант более быстрый, не требует долгого оформления документов в администрации. Однако с точки зрения законности он находится на грани нелегальных сделок, хоть и довольно часто проворачивается в наше время.

Схема представляет собой хитрую последовательность сделок:

  1. Человек, владеющий неприватизированной квартирой, находит покупателя на имущество. Стоит отметить, что данный метод оформления сделки многим кажется подозрительным, поэтому желающих придется еще поискать.
  2. Для обмена стороне, продающей неприватизированную квартиру, придется купить так называемый «буфер» – эта недвижимость принадлежит агентству и специально используется для таких сделок.
  3. Далее продавец и покупатель оформляют стандартную процедуру обмена недвижимостью. Для того чтобы она имела законную силу, необходимо одобрение соответствующего государственного органа.
  4. После этого покупатель получает вашу квартиру, а агентство выкупает «буфер» обратно, отдавая вам деньги на руки.

Пакет документов для такой сделки намного меньше, чем для оформления прав собственности. Вам понадобится:

  • предоставить договор найма на обмениваемую жилплощадь;
  • сделать выписку из домовой книги;
  • запросить копию финансового лицевого счета;
  • написать заявление на обмен квартиры по установленному образцу.

Как избежать проблем

Главный риск при подобной схеме продажи квартиры заключается в том, что сделку легко признать недействительной в судебном порядке. Любая из сторон может выступить истцом на каждом этапе сделки.

И для лишения договора юридической силы достаточно будет посмотреть, сколько раз недвижимость, принадлежащая агентству, выступала тем самым «буфером» в таких сделках.

Если же вы все же решили идти этим путем, вот несколько советов, которые помогут уберечь свои средства:

  1. Найдите надежное агентство. Не поленитесь изучить отзывы на его работу в интернете, поспрашивайте по знакомым, убедитесь в надежности его репутации.
  2. Заключайте предварительный договор. Один из подводных камней этого метода в том, что агентство может отказаться выкупать «буфер». Во избежание такого исхода составьте документ, согласно которому агентство обязуется заключить с вами договор купли-продажи этого имущества.
  3. Составляйте расписки при каждой передаче денежных средств. Если дело все же дойдет до суда, данные документы помогут вам доказать собственную правоту и вернуть потраченные деньги.

Продажа неприватизированной квартиры с долгами

Возможна также ситуация, когда продавец имеет какую-то задолженность перед государством – по коммунальным платежам, квартплате, алиментам и др. Это немного усложняет сделку, хотя в целом законодательно ей не препятствует.

Главное, учитывать следующие моменты:

  1. Долги по квартплате и коммунальным платежам не переходят на нового владельца. Обязанность по их уплате остается за продавцом, и сумма долга никак не переходит вместе с передачей прав на жилплощадь. Однако наличие долгов для нового владельца – вещь малоприятная, ведь письма с требованием выплаты и напоминания о задолженности будут приходить на тот же адрес. Уплачивать собственные коммунальные платежи также будет проблемно.
  2. Долги по алиментам и налогам для продажи недвижимости значения не имеют, за исключением одного случая – когда имущество арестовано в счет долга. Тогда продать вообще ничего не получится. Плюс стоит учитывать, что как только сделка купли-продажи завершится, и вы получите на руки вырученные средства, судебные приставы могут потребовать немедленной уплаты ваших долгов.
  3. Наличие долгов по коммунальным платежам может осложнить ситуацию еще и тем, если из-за просрочек в жилище отключили свет, газ, воду и другие удобства.

Если вы продаете недвижимость с долгами, то есть несколько вариантов урегулирования этого вопроса с покупателем:

  • вы договариваетесь о том, чтобы он внес аванс, и за счет полученных денег вы погашаете свою задолженность;
  • по договоренности вы можете уменьшить цену продажи квартиры на сумму долгов по коммунальным платежам, и тогда покупатель заплатит их сам.

Если и новый собственник не станет погашать этот долг, то он будет числиться за прежним владельцем в течение трех лет. Правда, уведомления и звонки все так же будут приходить по тому же адресу. Три года спустя истечет срок исковой давности, и эти средства с должника уже нельзя будет взыскать по закону.

Как продать неприватизированную квартиру с долгами по коммуналке

Специалистов агентства «Чистые Пруды» часто спрашивают, можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами. Практика показывает, что многие по различным причинам отказываются от возможности приватизировать жилье, поэтому, внезапно решив его продать, задумываются над легальностью сделки. Их сомнения вполне обоснованы, так как в Российской Федерации продажа жилого имущества без предварительной приватизации запрещена. Собственниками таких квартир и домов являются муниципалитеты и государство, и только они имеют право на совершение операций с неприватизированной недвижимостью.

Таким образом, не имеет значения, числится ли по квартире задолженность за коммунальные услуги — продажа без приватизации невозможна. Однако существуют законные способы продать неприватизированную квартиру с долгом. Рассмотрим те, что наиболее часто встречаются на практике и не нарушают законодательных норм.

Приватизация совместно с покупателем

При наличии задолженности по счетам продавец может взять задаток от покупателя, осуществив за эти средства процедуру приватизации и оплатив счета. Для покупателя вариант немного авантюрный, но грамотный подход к задаче в виде оформления нотариально заверенных гарантий существенно снижает риски. Что касается продавца, то ему придется снизить цену на объект и взять оформление сделки на себя.

Продажа через агентство

Если вы не разбираетесь в юридических тонкостях и не знаете, как продать неприватизированную квартиру с долгом, то стоит выбрать вариант продажи через профессиональных посредников. Лучше подыскать компанию с большим сроком присутствия на рынке недвижимости и безупречной репутацией, поскольку любая сделка с участием неприватизированного имущества имеет известную долю риска.

Способ 1

Агентство недвижимости официально обращается в управляющую компанию, гарантируя немедленно погасить долги после приватизации. При наличии разрешения от коммунальщиков квартира приватизируется и сразу же продается. Безусловно, все эти действия возможны исключительно с согласия продающей стороны.

Способ 2

Если вы ищете самый надежный и комфортный способ, как продать неприватизированную квартиру с долгами в Москве, можно воспользоваться услугой «аванс до продажи». Заключив договор с клиентом, агентство предоставляет средства, необходимые для решения финансовых проблем продавца, а после завершения сделки деньги возвращаются. Крупные офисы, включая «Чистые Пруды», предоставляют также услуги по приватизации квартир для продажи.

Плюсы и минусы продажи неприватизированного жилья

Итак, мы ответили на вопрос, можно ли продавать неприватизированные квартиры с долгами по ЖКХ. Кратко рассмотрим основные положительные и отрицательные стороны сделок с муниципальным жильем.

  • такие квартиры обычно юридически чисты, так как не могут выступать в качестве залога или находиться под арестом банка;
  • при оформлении приватизации с участием государственного органа исключена вероятность мошенничества;
  • процедура длится неделю.
  • иностранцы не имеют прав на приобретение неприватизированного жилья;
  • нужно самостоятельно искать средства на покупку такой квартиры, так как банки не выдают кредиты на сомнительные сделки;
  • налоговым вычетом воспользоваться нельзя.

Важно
Ограничением при продаже неприватизированного жилья является то, что площадь должна быть не менее 15 кв. м.

Как продать муниципальную квартиру с долгами по квартплате без рисков

Чтобы не попасть на уловки мошенников и продать неприватизированную квартиру с долгами без рисков, рекомендуется отображать все этапы сделки на бумаге:

  • расписка — для фиксации факта получения денег;
  • промежуточное двустороннее соглашение, заверенное нотариусом — как гарантия доведения сделки до финала.

Важно
В договоре обязательно должны быть указаны сведения о стоимости объекта. Если покупатель согласен на погашение долгов до оформления сделки, нужно отдельным пунктом указать размер скидки от стоимости квартиры.

Решив провести сделку по одновременной приватизации и продаже недвижимости с долгами, лучше воспользоваться услугами профессионалов. Правовая безграмотность наших граждан нередко приводит к тому, что при совершении сделок купли-продажи или обмена их обводят вокруг пальца. Юристы и риэлторы агентства «Чистые Пруды» много лет оказывают комплексные услуги населению: от имени компании производят срочный выкуп объектов недвижимости в Москве и Подмосковье, разъясняют, как продать неприватизированную квартиру с долгами, помогают подготовить документы к приватизации для продажи, сопровождают любые сделки, выступая гарантами их юридической чистоты. Мы дорожим своей репутацией, поэтому щепетильны в отношении каждого клиента.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77 , оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77 , либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Неприватизированная квартира — можно ли продать с долгами, если зарегистрирован несовершенолетний ребенок? Как все правильно оформить

При рассмотрении вопроса можно ли продать неприватизированную квартиру квалифицированные юристы предлагают несколько путей решения вопроса в рамках закона или же по обоюдной договорённости обеих сторон. Во время осуществления процедуры также необходимо учитывать нюансы, которые могут возникнуть в связи с отсутствием документа о регистрации права собственности.

Что означает неприватизированная квартира?

В соответствии с действующим законодательством РФ квартира, которая не имеет приватизации, по праву принадлежит государству или муниципалитету. Продажа собственности осуществляется только при наличии законного собственника.

Программа приватизации имущества в РФ, действующая на протяжении 20 лет, предусматривает получение прав на приватизированное жильё. В результате законный собственник может распоряжаться им по собственному усмотрению.

Читать еще:  Что такое субаренда квартиры?

Наиболее выгодным вариантом продажи квартиры является наличие приватизации, но если данная процедура не была оформлена, то можно рассмотреть другие варианты решения возникшего вопроса.

Способы продажи неприватизированной квартиры

Для того чтобы быстро продать неприватизированное жильё можно воспользоваться отдельными способами, указанными в нижеприведённом списке:

  • устная договорённость с будущим владельцем. Продажа осуществляется путём регистрации нового хозяина в квартире, который впоследствии оформляет приватизацию на собственное имя;
  • приобретение буферной квартиры (данный способ часто практикуется в агентствах недвижимости). В дальнейшем происходит обмен, а покупатель прописывается на указанную должность и оформляет приватизацию. Продавец при продаже буферного жилья получает свои деньги за проданную недвижимость.

Услуга широко распространена в Москве, где проводятся такие операции с разрешения местных органов самоуправления. Вышеописанные способы можно осуществить только в том случае, если неприватизированная квартира подлежит оформлению приватизации.

Законное решение проблемы

Для того чтобы приватизировать квартиру на законных условиях необходимо провести процедуру приватизации в соответствии с правовыми нормами действующего законодательства. Оформление возможно, если члены семьи, проживающие на данной жилплощади, не участвовали в осуществлении данного процесса.

Оформление приватизации возможно на несовершеннолетнего ребёнка при предоставлении необходимого пакета документов. В данном случае при продаже недвижимости понадобиться согласие органов опеки и предоставление жилья для малолетнего ребёнка после осуществления сделки о купле и продаже соответствующей квартиры.

Если же лица, проживающие в квартире, использовали своё право приватизации, то процедуру можно осуществить при регистрации близкого родственника на указанной жилплощади и проведении необходимого ряда действий для оформления законного права собственности.

При выборе вышеуказанного решения следует предварительно узнать позволяет ли общая площадь квартиры прописать указанное лицо для того чтобы в дальнейшем провести процедуру приватизации на законных основаниях.

Основные нюансы при продаже неприватизированной квартиры

Продажа неприватизированной квартиры является рисковым вариантом проведения соответствующей сделки, так как в этом случае не исключена реализация мошеннических схем со стороны покупателя или риэлтерского агентства.

К примеру, после осуществления выписки агентство или покупатель откажется выплатить деньги или же наоборот покупать буферную недвижимость. Поэтому перед непосредственным сотрудничеством и осуществлением оговорённой сделки лучше всего тщательно проверить биографию покупателя или же компании, оказывающей такие услуги.

Во время осуществления буферной схемы продавец должен понимать, что при использовании права собственности и покупке нового жилья он теряет право собственности и становится только жильцом в приобретённой недвижимости.

При продаже неприватизированной квартиры возникает риск со стороны нарушения закона, так как вторая сторона может подать в суд соответствующий иск о признании сделки недействительной в результате осуществления неправомерных действий. Исход такого делопроизводства может обернуться для продавца развитием неблагоприятных последствий.

Квалифицированные юристы рекомендуют перед продажей квартиры предварительно приватизировать её на законных условиях и избежать развития таких осложнений, которые могут привести к потере недвижимости без оплаты во время осуществления сделки о купле и продаже.

Как исключить негативные последствия

При возникновении такой ситуации и необходимости продажи неприватизированного жилья многие интересуются вопросом, как подстраховаться и исключить развитие таких последствий. Специалисты дают следующие советы:

  • при получении задатка необходимо заключение договора с внесением обязательных условий по поводу оплаты стоимости недвижимости после завершения процедуры приватизации;
  • указание чёткой стоимости квартиры при заключении договора о совершении сделки купли и продажи;
  • составление расписки при получении каких-либо денежных средств.

Вышеуказанные рекомендации позволят устранить возможное мошенничество и являются гарантией для правомерного проведения соответствующей сделки.

Можно ли продать квартиру с долгами и без приватизации?

Продажа неприватизированной квартиры с долгами за оплату коммунальных услуг имеет свои варианты решения. При этом многие граждане во время выбора покупки недвижимости стараются не связываться с такими проблемными вопросами. При возникновении такой ситуации возможны следующие пути разрешения:

  • достижение договорённости с владельцем жилья о внесении залога и погашении образовавшейся задолженности. Передача денежных средств должна быть зафиксирована документально;
  • сотрудничество с риэлтерским агентством, которое за определённую сумму вносит собственные средства за погашение долга и в дальнейшем осуществляет приватизацию и последующую сделку купли и продажи;
  • непосредственное обращение риэлтерского агентства в домоуправление и выявление просьбы о возможности погашения долга сразу же после приватизации жилья.

При продаже неприватизированной недвижимости имеются некоторые ограничения, которые необходимо учитывать перед осуществлением процедуры:

  • возможность дальнейшей прописки гражданина после продажи квартиры;
  • наличие общей площади недвижимости (не менее 15 кв. м);
  • при оформлении приватизации количество прописанных лиц должно совпадать с выписанными. Данное условие необходимо соблюдать до приватизации, а после получения права собственности можно провести обратную процедуру по выписке.

Можно ли продать квартиру, где зарегистрирован несовершеннолетний ребёнкок

Если вы проживаете с ребенком в квартире по договору социального найма, перед продажей ее придется приватизировать. Продажа любого вида недвижимости, где имеется доля собственности несовершеннолетнего ребёнка, регламентируется действующим законодательством (ст.37 ГК РФ и ст. 60 СК РФ).

Процедура продажи неприватизированного жилья требует предварительного обращения в органы опеки и получения соответствующего разрешения. Для оформления необходимо изучить следующую информацию:

  • указание перечня необходимых документов;
  • сроки рассмотрения вопроса и продажи неприватизированного жилья;
  • критерии оценки соблюдения детских прав.

Осуществление сделки купли и продажи невозможно без предварительного разрешения органов опеки, так как Росреестр при рассмотрении заявки не даст официального подтверждения.

Для того чтобы получить разрешение от органов опеки при продаже неприватизированной квартиры, ребёнка необходимо обеспечить полноценной недвижимостью, которая отвечает следующим требованиям:

  • наличие площади не ниже установленной нормы по закону;
  • одинаковая доля собственности в новом жилье;
  • совпадение рыночной стоимости;
  • такая же инфраструктура и расположение квартиры в этом же районе.

Приобретённая недвижимость не должна иметь ухудшенных условий для проживания несовершеннолетнего лица. Исключение составляют случаи, когда необходимы деньги на лечение (данная причина является уважительной).

После продажи неприватизированной квартиры с долей собственности несовершеннолетнего ребёнка в органы опеки необходимо предоставить подтверждение законности проведения сделки.

Можно ли и как продать неприватизированную квартиру?

По утверждениям опытных юристов к ним довольно часто обращаются граждане именно с этим вопросом — можно ли продать неприватизированную квартиру. По действующему уже на протяжении больше двадцати лет закону, это невозможно, но при этом существуют несколько вполне легальных вариантов, правда сопряженных с определенным риском.

По сути, владельцами неприватизированных домов и квартир являются не жильцы, проживающие в них, а муниципалитет или государство и только они имеют право совершать сделку с недвижимостью. Сложность в этой ситуации заключается в том, что жилец хочет продать то, что ему не принадлежит. И закон этот факт может однозначно трактовать как неправомерный.

Но поскольку российский народ издавна славится своей выдумкой и изобретательностью, то к настоящему моменту существуют несколько способов решить эту проблему.

Чтобы успешно осуществить задуманное путем использования «лазеек» в законодательстве, необходимо не только посоветоваться по этому вопросу с родственниками и знакомыми, но и получить квалифицированные подсказки опытного специалиста — юриста или риэлтора, которые на этом деле, как говорится, «собаку съели».

Так как основные варианты сделок будут балансировать на «грани фола», то желательно, чтобы эти специалисты имели не только высокую квалификацию, но и репутацию порядочных людей.

Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами?

Продажа неприватизированной квартиры с долгами явление, распространенное повсеместно. Конечно, многие покупатели стараются не связываться с такими объектами, боясь излишних проблем при оформлении, но все же при желании можно подобрать вариант решения проблемы, который устроит всех.

Например:

  • В первую очередь попытаться договориться непосредственно с покупателем о внесении залога за недвижимость для погашения долга и последующего оформления в собственность. Поскольку этот способ таит в себе некоторый риск, следует подстраховаться и позаботиться о письменных гарантиях. При этом продавцам приходится идти на существенные уступки, чтобы договор состоялся.
  • Второй вариант связан с агентством — они могут за определенную компенсацию сами выплатить ваш долг, а после завершения сделки вычтут сумму.
  • Также довольно часто практикуется способ, когда агентство официально обращается в домоуправляющую компанию и дают им гарантии погашения долга после приватизации. Если такое разрешение получено, объект приватизируется и немедленно продается. Все эти действия возможны только с согласия самого продавца.

Какие есть ограничения при продаже неприватизированной квартиры?

Обязательными условиями являются:

  • Продавец должен иметь другую жилую недвижимость, куда пропишется после продажи квартиры.
  • Еще одним ограничением является требование к площади продаваемого жилья — она должна иметь пятнадцать или более квадратных метров.
  • В момент оформления внимательно учитывается следующее положение — количество людей, выписывающихся из продаваемой квартиры должна совпадать с количеством прописывающихся в нее. Другими словами, если выписываются 3 человека, то прописаться должны тоже трое. Потом, конечно, это правило перестает быть актуальным — можно будет прописать кого-то, или, наоборот, выписать.

Способ первый: приватизируем квартиру совместно с покупателем

Грамотная реализация этого варианта предполагает следующие действия:

  1. В первую очередь необходимо выяснить, может ли вообще ваша квартира пройти процедуру приватизации. Дело в том, что есть такая категория муниципальной собственности, которая в принципе не может быть передана в частные руки. К ним прежде всего относятся — жилое помещение в специальных домах, квартиры в военных городках, комната в общежитии, социальное жилье и квартиры в доме, где в этот момент ведется капитальный ремонт. Если ваше жилье к таковым не относится, то смело можете собирать соответствующий пакет документов.
  2. Затем в администрацию того района, где находится ваша недвижимость, следует написать заявление, подписанное абсолютно всеми лицами, проживающими по данному адресу. Также необходимо предоставить пакет документов:
    • справка о составе семьи и данные о квартире;
    • паспорт гражданина России;
    • справка о жилищной квоте;
    • если имеются дети, недостигшие совершеннолетия, то их свидетельства о рождении;
    • документ, подтверждающий право на льготы.

Заявление будет рассматриваться в течение одного месяца. В дальнейшем должен быть заключен договор приватизации, заверенный нотариусом.

Все эти действия оправданы, если у вас уже есть готовый покупатель. Как лицо заинтересованное в покупке жилья, он вносит определенную сумму за приватизацию. А дальше, как говорится, вопрос техники — поскольку вы получили законное право продать квартиру, то и делаете это на радость покупателю и себе. Все довольны.

Способ второй — осуществляем обмен

Результат этого способа напрямую зависит от степени надежности агентства по недвижимости. Такой вариант был весьма популярным в эпоху девяностых, но и сейчас является хоть и рискованным, но оправданным шагом, когда речь идет о муниципальном жилье.

Основные моменты этого процесса:

  • Самым сложным моментом является необходимость найти покупателя, который был бы не против такого обмена. Основным мотивирующим фактором для него является цена, ведь неприватизированная квартира стоит намного дешевле. Но все же этот способ вызывает у многих подозрение, поэтому количество таких сделок составляет всего 5% от общего числа продаж.
  • Подыскивается агентство с хорошей репутацией, где покупатель приобретает жилье, равноценное вашему по цене и площади. Тут есть один щекотливый момент — после совершения сделки агентство может отказаться обратно купить квартиру. Другими словами, «кинет» вас на деньги. Доказать что-либо в суде будет практически невозможно.
  • Затем подаются документы в районную администрацию с просьбой разрешить обмен.
  • После того как получено разрешение происходит обмен квартирами. Став «хозяином» квартиры покупателя вы продаете ее обратно агентству за наличные деньги. В итоге все в выигрыше — покупатель получил то, что хотел (вашу неприватизированную квартиру), вы продали свой «неприват», риэлторы «наварились» на комиссионных.
Читать еще:  Что означает приватизация квартиры?

Как видите, с одной стороны все легко и просто, с другой — рискованно и опасно.

Еще один вариант обмена

Все так же, как в первом варианте, но с небольшим отличием — теперь уже продавец заключает сделку с агентством, которое подбирает ему равноценное жилье в обмен на его «неприват». После завершения процедуры обмена продавец продает обратно агентству полученное жилье. Но здесь нюанс заключается в том, что такого рода сделки проворачиваются с помощью так называемых квартир-буферов.

Суть заключается в том, что на обмен обычно предлагается жилое помещение где-нибудь в самом удаленном месте, чаще всего существующее только на бумаге.

Таким образом, получается, что хозяин неприватизированной квартиры отдает свое жилье в обмен на несуществующую жилплощадь. Все хорошо кончится, если агентство не начнет жульничать. А если нет?

При самом плохом сценарии продавец может остаться вообще без жилья и денег.

Продажа неприватизированной квартиры — плюсы и минусы

Рассмотрим минусы:

  • Такую квартируможет приобрести только гражданин России.
  • Подобная сделка не допускает налогового вычета, то есть уплаченный налог невозможно будет вернуть.
  • Покупатель такого жилья не будет являться собственником, хотя честно купил за наличные деньги.
  • Также он не сможет его приватизировать, если до этого делал это с другой недвижимостью, так как право на такую процедуру дается только один раз.
  • Есть реальный шанс пострадать от недобросовестности покупателя, так как доказать, что он должен продавцу денег совершенно невозможно. Ни один суд не примет такой иск, поскольку сделка оформлялась как равноценный обмен.
  • Покупателю рассчитываться за такое жилье можно только наличными деньгами, так как подобные сделки не пользуются уважением у банков и они никогда не дают кредитов под это.

Как и в любом деле есть, конечно, и положительные моменты:

  • Начать и завершить всю процедуру можно очень быстро буквально за неделю.
  • Поскольку вся проверка и оформление документов осуществляется в государственной службе, исключены аферы и подлоги, связанные с ними.
  • Такое жилье обычно бывает «чистым», то есть не может находиться под арестом за долги владельца и его невозможно заложить.
  • Признание обмена недействительным полностью исключается.

Подводные камни при продаже

Любой из вышеперечисленных способов — это огромный риск для продавца. Угроза может исходить как со стороны продавца, так и со стороны агентства недвижимости.

Наиболее распространенные моменты мошенничества:

  • продавец выписывается из квартиры, а деньги не получает;
  • агентство под тем или иным предлогом отказывается выкупать квартиру-пустышку.

Если вы все же решитесь на такой отчаянный шаг, то рекомендуется тщательным образом проверить благонадежность и того, и другого.

Также при реализации этих схем не меньшую угрозу представляет и закон, так как подобные действия расцениваются как мнимые или притворные сделки.

Судебный маховик может раскрутиться, если кто-то из числа заинтересованных лиц напишет заявление с просьбой признать сделку недействительной. А как закончится слушание не возьмется предсказать даже опытный юрист.

Если в продаваемой квартире имеются несовершеннолетние дети, то этот факт еще больше увеличивает проблемы и вопросы, так как по закону им должно быть гарантировано будущее жилье.

Поэтому совет тут может быть только один — лучше спокойно приватизировать жилье, а потом на законных основаниях продать его. Это займет времени гораздо больше, зато все будет легально.

Как подстраховаться?

Чтобы избежать форс-мажорных ситуаций лучше каждый этап сделки оформлять письменно:

  • если вам дают деньги, сразу выписывайте расписку;
  • когда покупатель дает задаток, уговорите его подписать договор, в котором будут даны гарантии с обеих сторон, что после процедуры приватизации обязательно будет оформлена купля-продажа. Здесь можно посмотреть образец расписки в получении задатка за квартиру.
  • проследите, чтобы в договоре отдельным пунктом была указана цена жилого помещения.

Какие права вы получаете после приватизации?

Основным смыслом приватизации является тот факт, что после завершения этой процедуры вы становитесь полновластным хозяином и владельцем жилья. У вас на руках будут два неоспоримых документа для этого: договор передачи квартиры в собственность и свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Теперь распоряжаться своим жильем можете как угодно, по своему усмотрению: продать его, оформить дарение, заложить в банке или внести в качестве вклада в уставной капитал.

Но не стоит забывать и о том, что вместе с правами вы получаете и обязанности по содержанию принадлежащего вам жилого помещения — оплачивать коммунальные услуги и платить налоги.

Продажа квартиры с долгами: инструкция

Задолженность за услуги коммунальных служб может возникнуть по ряду причин, включая как уважительные, так и связанные с безответственностью собственника квартиры. В любом случае долг накапливается и требует погашения. Из-за образовавшейся задолженности собственник непременно столкнется с проблемами при необходимости продажи квартиры. Поэтому для того, чтобы избежать возможных последствий, необходимо знать, как продать квартиру с долгами.

Инструкция по продаже квартиры с долгами

Можно ли продать квартиру с долгами: разбираем различные ситуации

Приватизированную

В большинстве случаев продать квартиру с задолженностью по коммунальным услугам возможно, но избежать ответственности за неуплату не удастся.

Согласно российскому законодательству новый собственник жилья несет ответственность за оплату коммунальных платежей:

  • с даты оформления и получения свидетельства государственной регистрации права собственности;
  • сразу после получения помещения в свое распоряжение.

Однако если передача задолженности по коммунальным платежам была оговорена между сторонами, то такая сделка может быть заключена. Согласие на погашение долга новым владельцем должно быть зафиксировано в письменном виде. Кроме того, потребуется письменное подтверждение управляющей компании, ответственной за предоставление коммунальных услуг.

Все обязательства сторон должны быть заверены у нотариуса с обязательным указанием суммы задолженности на момент купли/продажи квартиры.

Необходимо понимать, что задолженность по квартплате возлагается на человека, а не на объект недвижимости. Поэтому продажа квартиры с задолженностью является возможной, но сопровождается определенными трудностями оформления сделки.

Для оформления продажи квартиры с долгами необходимы следующие документы:

  • паспорт или любой другой равноценный документ, удостоверяющий личность;
  • нотариально заверенная доверенность (если продажей объекта занимается посредник);
  • свидетельство о рождении и разрешение на продажу от имени попечительского совета (если совладельцем квартиры является несовершеннолетний);
  • свидетельство о собственности;
  • основание получения прав на квартиру (завещание/дарственная/договор купли-продажи или обмена и т. д);
  • кадастровый паспорт и план;
  • техническая документация;
  • выписка из ЕГРП (для подтверждения юридической чистоты сделки);
  • нотариально заверенное согласие на сделку от имени всех собственников жилья;
  • справка из домой книги;
  • выписка из лицевого счета.

При предъявлении претензий к потенциальному покупателю жилья, его последовательность действий будет заключаться в следующем:

  • обратиться в управляющую компанию за справкой о наличии долга;
  • уведомить управляющую компанию о смене собственника квартиры, написав заявление и приложив копии правоустанавливающих документов;
  • сообщить продавцу о предъявляемых требованиях об уплате задолженности.

Конфликты, которые стороны не могут уладить самостоятельно, решаются в судебном порядке.

В некоторых случаях наиболее оптимальным вариантом будет снизить стоимость объекта на сумму задолженности по квартплате.

Однако при любом выходе из сложившейся ситуации все нюансы сделки должны быть зафиксированы на бумаге. Отдельным пунктом необходимо прописать перевод долга продавца на покупателя.

В случаях, когда приобретение квартиры с обременением из-за долга по коммунальным платежам не подразумевает перевод задолженности на нового собственника, обязанность погашать образовавшуюся задолженность возникает с даты регистрации нового права собственности.

Передача задолженности осуществляется исключительно при письменном согласии сторон.

Неприватизированную

Согласно российскому законодательству неприватизированную квартиру независимо от того, числятся долги за жильцами или нет, продать невозможно.

В таком случае квартира является собственностью государства, а значит, и распоряжаться ей проживающие не могут. Только после процедуры приватизации квартиру можно будет выставить на продажу.

Однако порой можно избавиться от квартиры, не находящейся в собственности, можно путем ее приватизации совместно с покупателем или совершив обмен одного жилья на другое.

Муниципальную

Одним из вариантов продажи квартиры с имеющимися задолженностями по квартплате является внесение покупателем залога. Данная сумма впоследствии должна быть отправлена на погашение долга по коммунальным платежам, без чего разрешение на реализацию недвижимости получить будет невозможно.

Могут ли приставы продать квартиру за долги?

Если собственник жилья своевременно не оплачивает коммунальные услуги, то при значительной сумме долга сотрудники ЖКХ могут подать исковое заявление в суд для взыскания задолженности.

Если квартира находится в собственности, то отнять ее могут в счет погашения долгов за коммунальные услуги в следующих случаях:

  • квартира не является единственным жильем должника;
  • квартира отдана в залог по ипотечному договору;
  • вынесено судебное решение о проведении взыскания.

Если квартира передана должнику от государства по договору найма, а долги образовались по объективно неуважительным причинам, то через полгода просрочек квартиру могут отобрать, а семью выселить в принудительном порядке.

Безусловно, на улицу никто никого не выгонит, и жильцам предоставят жилье взамен. Однако площадь квартиры будет подобрана из расчета 6 квадратных метров на одного члена семьи.

Лишить жилья не смогут, если присутствует хотя бы одна из нижеуказанных уважительных причин:

  • болезнь члена семьи;
  • наличие несовершеннолетних или инвалидов в составе семьи;
  • задержка выплаты заработной платы;
  • вынужденная безработица должника.

Выселение возможно только в том случае, если должнику неоднократно поступали предупреждения о необходимости срочного погашения долга, но жильцы игнорировали данные сообщения и платежи не вносили.

Если собственник является должником по алиментам

Если должник по алиментам является собственником жилья, и при этом жилье не арестовано судебными приставами, то продать квартиру возможно. При этом долг останется за старым хозяином, а новый владелец не будет иметь к нему никакого отношения.

Однако если арест на жилье уже наложен, то продать квартиру не представляется возможным.

Можно ли продать квартиру с долгом за кап ремонт?

Продать квартиру с имеющимися долгами по коммунальным платежам, квартплате или капремонту можно. Но необходимо понимать, что факт задолженности перед новым покупателем утаить не получится, так как оформление прав собственности происходит на основании пакета документов, куда входит выписка из лицевого счета, отражающая состояние оплаты за ЖКУ.

В таком случае остается только попробовать договориться с покупателем о внесении аванса для дальнейшего погашения задолженности или о передаче долга новому владельцу, предварительно уменьшив стоимость жилья на соизмеримую сумму.

Имея долги в банке

Если жилье является залогом по кредиту, то без согласия банка продать такую квартиру нельзя.

Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке с материнским капиталом?

В данном случае процедура продажи квартиры мало чем отличается от продажи квартиры, просто взятой в ипотеку. Однако любое жилье, приобретенное с помощью материнского капитала, может быть продано только с разрешения органов опеки. Таким образом, чтобы продать квартиру, взятую в ипотеке под материнский капитал, необходимо получить разрешение не только от органов опеки, но и от кредитора.

Как происходит процесс продажи квартиры с долгами?

Существует несколько способов продажи квартиры по обоюдному согласию сторон. Один из них заключается в составлении промежуточного соглашения о получении аванса. В данном документе должны быть прописаны все условия сделки и цели, на которые пойдет уплаченная покупателем сумма.

В таком случае, если новый владелец даже не предпримет мер для погашения долга по ЖКУ, он не избежит проблем с управляющей компанией. Однако с юридической точки зрения он не будет нести никакой ответственности за накопленный долг.

Читать еще:  Может ли меняться инвентаризационная стоимость квартиры?

В этой ситуации задолженность будет числиться за прежним собственником до истечения срока исковой давности. После окончания трехлетнего срока с бывшего хозяина средства в счет уплаты долга не сможет взыскать даже суд.

Из-за задолженности по коммунальным платежам судебные приставы могут наложить на квартиру обременение, которое не позволит продать квартиру до полного погашения долга.

Кто занимается покупкой квартир с долгами?

Как показывает практика, некоторые граждане целенаправленно приобретают квартиры с долгами по коммунальным платежам. Обусловлен этот интерес тем, что такие квартиры сильно падают в цене, благодаря чему потенциальный покупатель может сэкономить существенную сумму денег.

Помимо обычных граждан подобные мероприятия нередко практикуют некоторые агентства недвижимости, приобретая жилье на максимально выгодных для себя условиях, погашая долги, и затем продавая его с существенной большей наценкой.

Подводя итог, хочется отметить, что продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам возможна, но требует знания некоторых юридических тонкостей. Привлечение специалистов в сфере недвижимости и юриспруденции поможет существенно облегчить процедуру и избежать неприятных последствий оформления такой сделки.

Можно ли и как продать неприватизированную квартиру?

По утверждениям опытных юристов к ним довольно часто обращаются граждане именно с этим вопросом — можно ли продать неприватизированную квартиру. По действующему уже на протяжении больше двадцати лет закону, это невозможно, но при этом существуют несколько вполне легальных вариантов, правда сопряженных с определенным риском.

По сути, владельцами неприватизированных домов и квартир являются не жильцы, проживающие в них, а муниципалитет или государство и только они имеют право совершать сделку с недвижимостью. Сложность в этой ситуации заключается в том, что жилец хочет продать то, что ему не принадлежит. И закон этот факт может однозначно трактовать как неправомерный.

Но поскольку российский народ издавна славится своей выдумкой и изобретательностью, то к настоящему моменту существуют несколько способов решить эту проблему.

Чтобы успешно осуществить задуманное путем использования «лазеек» в законодательстве, необходимо не только посоветоваться по этому вопросу с родственниками и знакомыми, но и получить квалифицированные подсказки опытного специалиста — юриста или риэлтора, которые на этом деле, как говорится, «собаку съели».

Так как основные варианты сделок будут балансировать на «грани фола», то желательно, чтобы эти специалисты имели не только высокую квалификацию, но и репутацию порядочных людей.

Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами?

Продажа неприватизированной квартиры с долгами явление, распространенное повсеместно. Конечно, многие покупатели стараются не связываться с такими объектами, боясь излишних проблем при оформлении, но все же при желании можно подобрать вариант решения проблемы, который устроит всех.

Например:

  • В первую очередь попытаться договориться непосредственно с покупателем о внесении залога за недвижимость для погашения долга и последующего оформления в собственность. Поскольку этот способ таит в себе некоторый риск, следует подстраховаться и позаботиться о письменных гарантиях. При этом продавцам приходится идти на существенные уступки, чтобы договор состоялся.
  • Второй вариант связан с агентством — они могут за определенную компенсацию сами выплатить ваш долг, а после завершения сделки вычтут сумму.
  • Также довольно часто практикуется способ, когда агентство официально обращается в домоуправляющую компанию и дают им гарантии погашения долга после приватизации. Если такое разрешение получено, объект приватизируется и немедленно продается. Все эти действия возможны только с согласия самого продавца.

Какие есть ограничения при продаже неприватизированной квартиры?

Обязательными условиями являются:

  • Продавец должен иметь другую жилую недвижимость, куда пропишется после продажи квартиры.
  • Еще одним ограничением является требование к площади продаваемого жилья — она должна иметь пятнадцать или более квадратных метров.
  • В момент оформления внимательно учитывается следующее положение — количество людей, выписывающихся из продаваемой квартиры должна совпадать с количеством прописывающихся в нее. Другими словами, если выписываются 3 человека, то прописаться должны тоже трое. Потом, конечно, это правило перестает быть актуальным — можно будет прописать кого-то, или, наоборот, выписать.

Способ первый: приватизируем квартиру совместно с покупателем

Грамотная реализация этого варианта предполагает следующие действия:

  1. В первую очередь необходимо выяснить, может ли вообще ваша квартира пройти процедуру приватизации. Дело в том, что есть такая категория муниципальной собственности, которая в принципе не может быть передана в частные руки. К ним прежде всего относятся — жилое помещение в специальных домах, квартиры в военных городках, комната в общежитии, социальное жилье и квартиры в доме, где в этот момент ведется капитальный ремонт. Если ваше жилье к таковым не относится, то смело можете собирать соответствующий пакет документов.
  2. Затем в администрацию того района, где находится ваша недвижимость, следует написать заявление, подписанное абсолютно всеми лицами, проживающими по данному адресу. Также необходимо предоставить пакет документов:
    • справка о составе семьи и данные о квартире;
    • паспорт гражданина России;
    • справка о жилищной квоте;
    • если имеются дети, недостигшие совершеннолетия, то их свидетельства о рождении;
    • документ, подтверждающий право на льготы.

Заявление будет рассматриваться в течение одного месяца. В дальнейшем должен быть заключен договор приватизации, заверенный нотариусом.

Все эти действия оправданы, если у вас уже есть готовый покупатель. Как лицо заинтересованное в покупке жилья, он вносит определенную сумму за приватизацию. А дальше, как говорится, вопрос техники — поскольку вы получили законное право продать квартиру, то и делаете это на радость покупателю и себе. Все довольны.

Способ второй — осуществляем обмен

Результат этого способа напрямую зависит от степени надежности агентства по недвижимости. Такой вариант был весьма популярным в эпоху девяностых, но и сейчас является хоть и рискованным, но оправданным шагом, когда речь идет о муниципальном жилье.

Основные моменты этого процесса:

  • Самым сложным моментом является необходимость найти покупателя, который был бы не против такого обмена. Основным мотивирующим фактором для него является цена, ведь неприватизированная квартира стоит намного дешевле. Но все же этот способ вызывает у многих подозрение, поэтому количество таких сделок составляет всего 5% от общего числа продаж.
  • Подыскивается агентство с хорошей репутацией, где покупатель приобретает жилье, равноценное вашему по цене и площади. Тут есть один щекотливый момент — после совершения сделки агентство может отказаться обратно купить квартиру. Другими словами, «кинет» вас на деньги. Доказать что-либо в суде будет практически невозможно.
  • Затем подаются документы в районную администрацию с просьбой разрешить обмен.
  • После того как получено разрешение происходит обмен квартирами. Став «хозяином» квартиры покупателя вы продаете ее обратно агентству за наличные деньги. В итоге все в выигрыше — покупатель получил то, что хотел (вашу неприватизированную квартиру), вы продали свой «неприват», риэлторы «наварились» на комиссионных.

Как видите, с одной стороны все легко и просто, с другой — рискованно и опасно.

Еще один вариант обмена

Все так же, как в первом варианте, но с небольшим отличием — теперь уже продавец заключает сделку с агентством, которое подбирает ему равноценное жилье в обмен на его «неприват». После завершения процедуры обмена продавец продает обратно агентству полученное жилье. Но здесь нюанс заключается в том, что такого рода сделки проворачиваются с помощью так называемых квартир-буферов.

Суть заключается в том, что на обмен обычно предлагается жилое помещение где-нибудь в самом удаленном месте, чаще всего существующее только на бумаге.

Таким образом, получается, что хозяин неприватизированной квартиры отдает свое жилье в обмен на несуществующую жилплощадь. Все хорошо кончится, если агентство не начнет жульничать. А если нет?

При самом плохом сценарии продавец может остаться вообще без жилья и денег.

Продажа неприватизированной квартиры — плюсы и минусы

Рассмотрим минусы:

  • Такую квартируможет приобрести только гражданин России.
  • Подобная сделка не допускает налогового вычета, то есть уплаченный налог невозможно будет вернуть.
  • Покупатель такого жилья не будет являться собственником, хотя честно купил за наличные деньги.
  • Также он не сможет его приватизировать, если до этого делал это с другой недвижимостью, так как право на такую процедуру дается только один раз.
  • Есть реальный шанс пострадать от недобросовестности покупателя, так как доказать, что он должен продавцу денег совершенно невозможно. Ни один суд не примет такой иск, поскольку сделка оформлялась как равноценный обмен.
  • Покупателю рассчитываться за такое жилье можно только наличными деньгами, так как подобные сделки не пользуются уважением у банков и они никогда не дают кредитов под это.

Как и в любом деле есть, конечно, и положительные моменты:

  • Начать и завершить всю процедуру можно очень быстро буквально за неделю.
  • Поскольку вся проверка и оформление документов осуществляется в государственной службе, исключены аферы и подлоги, связанные с ними.
  • Такое жилье обычно бывает «чистым», то есть не может находиться под арестом за долги владельца и его невозможно заложить.
  • Признание обмена недействительным полностью исключается.

Подводные камни при продаже

Любой из вышеперечисленных способов — это огромный риск для продавца. Угроза может исходить как со стороны продавца, так и со стороны агентства недвижимости.

Наиболее распространенные моменты мошенничества:

  • продавец выписывается из квартиры, а деньги не получает;
  • агентство под тем или иным предлогом отказывается выкупать квартиру-пустышку.

Если вы все же решитесь на такой отчаянный шаг, то рекомендуется тщательным образом проверить благонадежность и того, и другого.

Также при реализации этих схем не меньшую угрозу представляет и закон, так как подобные действия расцениваются как мнимые или притворные сделки.

Судебный маховик может раскрутиться, если кто-то из числа заинтересованных лиц напишет заявление с просьбой признать сделку недействительной. А как закончится слушание не возьмется предсказать даже опытный юрист.

Если в продаваемой квартире имеются несовершеннолетние дети, то этот факт еще больше увеличивает проблемы и вопросы, так как по закону им должно быть гарантировано будущее жилье.

Поэтому совет тут может быть только один — лучше спокойно приватизировать жилье, а потом на законных основаниях продать его. Это займет времени гораздо больше, зато все будет легально.

Как подстраховаться?

Чтобы избежать форс-мажорных ситуаций лучше каждый этап сделки оформлять письменно:

  • если вам дают деньги, сразу выписывайте расписку;
  • когда покупатель дает задаток, уговорите его подписать договор, в котором будут даны гарантии с обеих сторон, что после процедуры приватизации обязательно будет оформлена купля-продажа. Здесь можно посмотреть образец расписки в получении задатка за квартиру.
  • проследите, чтобы в договоре отдельным пунктом была указана цена жилого помещения.

Какие права вы получаете после приватизации?

Основным смыслом приватизации является тот факт, что после завершения этой процедуры вы становитесь полновластным хозяином и владельцем жилья. У вас на руках будут два неоспоримых документа для этого: договор передачи квартиры в собственность и свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Теперь распоряжаться своим жильем можете как угодно, по своему усмотрению: продать его, оформить дарение, заложить в банке или внести в качестве вклада в уставной капитал.

Но не стоит забывать и о том, что вместе с правами вы получаете и обязанности по содержанию принадлежащего вам жилого помещения — оплачивать коммунальные услуги и платить налоги.

Ссылка на основную публикацию
×
×
Adblock
detector