Как продать заложенную в банке квартиру?

Как продать квартиру, если она находится в залоге у банка?

Как правило, при оформлении большого кредита или ипотеки банк выдает денежные средства только под залог недвижимости.

При этом многие граждане ошибочно полагают, что квартиру с обременением невозможно продать.

Объект недвижимости, находящийся в залоге, можно реализовать, однако данная процедура будет несколько отличаться от обычной сделки купли-продажи. В статье подробно разобрано, как осуществить продажу в различных жизненных ситуациях, на что обратить внимание, как составить договор и другие вопросы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа . Это быстро и бесплатно !

Нормативное обоснование продажи залогового жилья

Правовое регулирование сделок, связанных с отчуждением залоговой недвижимости, осуществляется в рамках следующих основных нормативных документов:

1. Гражданского кодекса (ГК РФ) – в параграфе 3 гл. 23 приведены основные положения о залоге (понятие, стороны, условия и форма договора и т.д.).
2. ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» – в данном законе описаны основные положения, касающиеся ипотеки, порядок заключения договора, составления закладной и т.д.
3. ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости» – в рамках данного нормативного акта отражены основные особенности государственной регистрации залога в Росреестре (ст. 50).

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Можно ли отчуждать недвижимость, если на нее наложено обременение?

В п. 1 ст. 37 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» написано, что заложенный объект недвижимости может быть продан только с согласия залогодержателя, то есть кредитного учреждения, оформившего ипотеку. Отсюда можно сделать вывод, что квартиру, находящуюся в залоге у банка, вполне возможно продать, и существует несколько способов, как это оформить.

В тоже время, следует знать, что в случае несоблюдения условий отчуждения залоговой недвижимости банк вправе произвести следующие действия (абц. 1 ст. 39):

• признать сделку недействительной;
• потребовать досрочного погашения ипотеки.

Кроме того, если будет установлено, что покупатель такой квартиры заранее знал о том, что она находится в залоге, то он также понесет ответственность солидарно с ее продавцом.

Отчуждение жилплощади, находящейся под обременением

В настоящее время существует несколько схем продажи недвижимости, находящейся в залоге у банка. Ниже описаны наиболее распространённые варианты.

При досрочном погашении кредита

Один из наиболее простых и удобных вариантов. В данном случае продавец вначале полностью погашает задолженность перед банком, а только потом приступает к продаже квартиры.

В тоже время тут есть и ряд минусов, а именно:

• далеко не у каждого заемщика есть возможность одним платежом погасить долг по ипотеке;
• банк может назначить штраф за досрочное расторжение договора;
• в дальнейшем при оформлении нового кредита могут возникнуть сложности, так как плательщики, погашающие долг раньше срока, невыгодны банку.

В целом продажа квартиры при досрочном погашении ипотеки имеет следующий вид:

1. Вначале продавец погашает свою задолженность по кредиту.
2. Банк подает документы в Росреестр для снятия залога с квартиры с одновременным оформлением права собственности на заемщика.
3. Став полноправным владельцем, бывший заемщик может приступать к поиску потенциальных покупателей.

В дальнейшем процедура отчуждения недвижимости производится по стандартной схеме. При этом сделка с покупателем оформляется обычным письменным договором купли-продажи.

При погашении ипотеки в ходе сделки

Такой способ является наиболее распространенным вариантом отчуждения жилья, находящегося в залоге. В этом случае заемщик с согласия банка продает квартиру, а на вырученные деньги погашает долг, после чего забирает причитающуюся часть себе.

Основные преимущества такой схемы заключаются в следующем:

• у заемщика появляется возможность рассчитаться с банком, не создавая просроченной задолженности;
• можно безболезненно избавиться от недвижимости, которая больше не нужна.

В общем виде продажа квартиры с погашением ипотеки в ходе сделки имеет следующий вид:

• Первым делом заемщик должен поставить в известность банк о своем желании, направив туда соответствующее заявление либо сделав запрос на официальном сайте.
• В случае, если банк дал свое согласие на такую сделку, то должник может приступать к поиску покупателя.
• После того, как новый владелец квартиры будет найден в банке-залогодержателе арендуются две ячейки: в первую вносится сумма, причитающаяся в счет погашения ипотеки, во вторую – оставшиеся деньги, предназначенные для продавца.
• Далее между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи.
• Банк направляет в Росреестр заявление о снятии залога и одновременном переоформлении прав собственности на нового владельца.
• После того, как сделка должным образом зарегистрирована и подписан акт приема-передачи квартиры, банк извлекает из ячейки сумму задолженности по ипотеке, а продавец оставшиеся деньги за проданную жилплощадь.

Путем передачи долговых обязательств

Данный способ подразумевает переход обязательств по ипотеке от одного должника к другому. Однако по факту покупатель квартиры оформляет на себя новую ипотеку.

Такой вариант выгоден тем, что по сути свое обязательство можно переложить на другого человека. Однако также и есть ряд минусов, к которым можно отнести следующее:

• далеко не все банки дают согласие на такую схему погашения долга;
• достаточно сложно найти подходящего покупателя.

В общем виде такая схема реализуется следующим образом:

1. Заемщик первым делом уведомляет банк о своем намерении и дожидается ответа.
2. В случае получения согласия можно приступать к поиску покупателя. Лучше всего, чтобы он был клиентом банка, в котором изначально была оформлена ипотека.
3. Если покупатель является сторонним лицом, то кредитор проведет тщательную проверку его платежеспособности.
4. В случае, если потенциальный покупатель отвечает основным требованиям, предъявляемым банком к заемщикам, то следующим шагом будет являться переоформление ипотеки на нового должника. С ним заключается другой договор об ипотечном кредитовании.
5. Первый заёмщик подписывает соглашение о переуступке долговых обязательств.
6. Производится перерегистрация залога в Росреестре (обычно этим занимается банк).
7. Бывшему должнику банк выплачивает причитающуюся ему сумму денег за квартиру.

Совершение операции финансово-кредитным учреждением

Еще одним вариантом отчуждения залогового имущества является передача квартиры банку для ее дальнейшей продажи последним. Обычно к такому способу прибегают в крайнем случае, когда у заемщика нет никакой возможности в дальнейшем производить выплаты по кредиту.

К положительным сторонам такой схемы можно отнести возможность досудебного урегулирования вопроса с банком. Однако прибегнуть к такому варианту (без суда) можно не в каждом случае. Это возможно только в отдельных ситуациях (п. 1 ст. 55):

• если подобное условие прописано в рамках ипотечного договора;
• если права залогодержателя удостоверены закладной.

Кроме того, существует целый перечень обстоятельств, при наличии которых обратить взыскание на ипотечную квартиру в досудебном порядке не получится (п. 5 ст. 55 вышеупомянутого закона).

Схема продажи квартиры банком имеет следующий вид:

1. Вначале кредитор направляет должнику уведомление и соответствующее требование.
2. Далее между ними заключается соглашение об урегулировании вопроса по ипотеке в досудебном порядке.
3. Затем банк приступает к продаже залогового имущества путем проведения открытого аукциона (ст. 59 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Договор купли-продажи залоговой недвижимости

Вместе с тем его содержание должно соответствовать основным нормам, прописанным в параграфе 7 ГК РФ.

Так, в текст договора купли-продажи квартиры, находящейся в залоге у банка, должна быть включена следующая информация:

1. сведения об обеих сторонах, заключающих договор;
2. существенные условия – сюда относится предмет сделки (указываются как идентификационные характеристики квартиры и участка земли, на которой расположен сам дом), а также стоимость отчуждаемой жилплощади;
3. права и обязанности продавца и покупателя;
4. ответственность обеих сторон.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры, находящейся в залоге у банка
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры, находящейся в залоге у банка

Кроме того, если продажа осуществляется с одновременным погашением ипотеки, то в договоре также дополнительно прописываются основные условия снятия обременения (залога) с отчуждаемой недвижимости.

В завершение стоит отметить, прежде чем выбирать тот или иной вариант продажи залоговой недвижимости, необходимо уведомить об этом намерении банк, в котором был взят кредит. Именно банковское учреждение будет принимать окончательное решение. В противном случае любые действия несогласованные с кредитором будут признаны недействительными.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта

• 1. Стандартный вариант продажи залоговой недвижимости
• 2. Продажа залоговой квартиры со сменой заёмщика
• 3. Продажа залоговой квартиры банком
• 4. Продажа залоговой недвижимости после досрочного погашения займа
• 5. Продажа залогового жилья с целью изменения жилищных условий
  • 5.1 Изменение жилищных условий в большую сторону
  • 5.2 Изменение жилищных условий в меньшую сторону
  • 5.3 Продажа залогового жилья незаконно

  Существует несколько способов как это сделать, но при этом все ваши действия, в обязательном порядке, необходимо предварительно согласовывать с банком.

  Стандартный вариант продажи залоговой недвижимости

  На продажу залогового жилья заёмщиков толкают разные причины. Так, к примеру, потеряв работу или выйдя в декрет заёмщик может стать неплатёжеспособным, кому-то нужно переехать в другой город и сменить место проживания, ну или же срочно понадобилась крупная сумма денег.

  

  Какой бы ни была причина, нужно сначала обратиться в банк, который является вашим кредитором

  В зависимости от конкретной ситуации банк не всегда может дать соглашение на ваш запрос. Реакция банка в большей степени зависит от условий прописанных в кредитном договоре. Но в большинстве случаев, если заёмщик даст обязательство на досрочное погашение кредита в его полном объёме, то вероятность согласия банка на продажу залогового имущества существенно возрастет.

  

  Происходит это следующим образом:

  Определение рыночной стоимости залоговой квартиры с последующим выставлением жилья на продажу и поиском на неё покупателя. Когда будет найден покупатель – оформляется сделку купли-продажи таким образом, чтобы общая стоимость от квартиры была впоследствии разделена покупателем на две части – величину кредитной задолженности продавца-заёмщика и на оставшуюся часть от стоимости квартиры.

  Каждая из этих частей, от общей стоимости жилья распределяется в соответствующие банковские ячейки, одна из которых принадлежит банку, а вторая продавцу. После получения кредитором своей части от совершённой сделки, он передаст в палату регистрации необходимые документы о снятии обременения с квартиры и бланки для регистрации соответствующей сделки. Обе сделки при этом заключаются параллельно друг с другом.

  Продажа залоговой квартиры со сменой заёмщика

  Существует и другой вариант. Если же найденный покупатель не имеет необходимой суммы средств для покупки жилья, то в этом случае возможна продажа залогового имущества со сменой прав заёмщика. Покупатель выплачивает продавцу лишь разницу между общей стоимостью квартиры и размером непогашенной банковской ссуды, оставшуюся часть которой впоследствии и выплачивает банку взяв на себя права заёмщика.

  Хотя такие случаи происходят довольно часто, банки не всегда приветствуют подобные сделки. Это объясняется тем, что новоиспечённого заёмщика ещё нужно проверить на предмет платёжеспособности, а саму ставку по кредиту нужно будет рефинансировать, так как с момента оформления ипотеки прошлым заёмщиком она могла значительно измениться. Этот вариант не всегда выглядит привлекательным для покупателя недвижимости.

  1. Во-первых, ему приходится достаточно долго ждать переоформление документов собственности после того как жильё было выведено из под залога, а этот процесс может растянуться на один-два месяца.
  2. Во-вторых, размер авансового платежа обычно получается в разы большим, нежели при покупке обычного, не ипотечного жилья.

  Продажа залоговой квартиры банком

  Если же ситуация дошла до того, что заёмщик не может найти покупателя на залоговую недвижимость и не в состоянии своевременно вносить платежи по кредиту, то на основании предварительного решения суда жильё будет продано банком с аукциона. Помимо этого для того чтобы банк смог в судебном порядке изъять недвижимость заёмщика, необходимо соблюдение двух условий: Общая сумма по задолженности должна составлять не менее 5% от стоимости жилья указанной в кредитном договоре при его оформлении.

  Период просрочки по ежемесячным платежам должен быть не менее трёх месяцев. При этом, в зависимости от условий кредитного договора, заёмщик может запросить отсрочку по выплатам задолженности до одного года по причине семейных или тяжёлых финансовых обстоятельств. В том случае если квартира всё же будет выставлен на торги, для совершения продажи необходимо наличие как минимум двух покупателей. Это достаточно сложный и трудоёмкий для банка процесс и, как правило, такие ситуации случаются достаточно редко.

  Продажа залоговой недвижимости после досрочного погашения займа

  Если заёмщик уже выплатил по ипотеке большую часть задолженности, то кредитные организации рекомендуют изучить принцип продажи залоговой недвижимости после досрочного погашения займа. Таким образом, если банк оформил заёмщику ипотеку на сумму в один миллион рублей, а на этот момент заёмщик остался должен ещё 200 тысяч рублей, то должник самостоятельно получив эти деньги может досрочно погасить долг.

  

  После чего кредитор незамедлительно снимет обременение с недвижимости. А сам заёмщик таким образом без лишних трудностей сможет продать квартиру получив обратно свои деньги.

  Существует два варианта ответа на вопрос – где же взять эти недостающие 200 тысяч рублей? Первый состоит в том, чтобы взять потребительский кредит в другом или этом же банке. Если заёмщик зарекомендовал себя как обязательного и платёжеспособного клиента с положительной кредитной историей, то отказ вряд ли последует, а погасить ипотечный займ можно будет сразу после продажи недвижимости. Второй способ – это договорится с покупателем жилья о задатке в размере оставшейся суммы на погашение кредита. В данной ситуации есть определённый риск для покупателя, но взамен продавец может снизить стоимость квартиры.

  Продажа залогового жилья с целью изменения жилищных условий

  
  

  Изменение жилищных условий в большую сторону

  Также в банковской практике встречаются случаи, когда уже довольно продолжительное время выплачивающий ипотеку заёмщик решает продать залоговую недвижимость по причине нужды в жилье большего размера. Другими словами, с целью улучшения своих жилищных условий. Эта ситуация вполне привычна для кредиторов и часто они удовлетворяют подобный запрос клиента дав согласие на продажу залоговой недвижимости по вышеописанным схемам. При этом вырученная часть суммы от продажи квартиры идёт на погашение текущей задолженности, а часть средств которые остались, расходуются на первичный взнос при покупке более комфортабельного жилья, но уже по другому кредитному договору.

  Изменение жилищных условий в меньшую сторону

  Бывает и так, что заёмщик, не рассчитав свои силы и средства, берёт в ипотеку жильё которое ему крайне трудно оплачивать и в результате возникает желание обменять его на более скромную квартиру. Такой вариант продажи залоговой недвижимости тоже возможен, но в отличии от предыдущего варианта менее приветствуется банками и проводится при обязательном согласии кредитора под его строгим наблюдением.

  Продажа залогового жилья незаконно

  Напоследок стоит упомянуть о незаконной продаже залоговой недвижимости. Нюанс в том, что большинство кредитных организаций заключая договор с заёмщиком, включает в договор пункты следуя которым имущество залога не может быть передано в собственность третьим лицам, при одном лишь исключении – универсального приёма прав при получении наследства. При нарушении данного условия не только становится недействительной сделка продажи залогового жилья, но и возникает большая вероятность того, что банк потребует досрочного погашения кредита в полном его объёме невзирая на то, кому принадлежит недвижимость в данный момент.

  Квартира заложена в банке- как её можно продать? Советы- Обзор +Видео

  Иногда возникают такие жизненные ситуации, когда человеку становится необходимо продать квартиру, заложенную в банке.

  Как правило, заложенными в банке являются квартиры, приобретенные на условиях ипотечного кредитования.

  Согласно договору заложить квартиру банку обязуются все заемщики, оформляющие ипотеку. По условиям данного кредита полноправным владельцем квартиры заемщик становится только после полного погашения долга по кредиту. Именно тогда банк снимает с жилплощади обременение и владелец получает право совершать с квартирой любы действия, Например, продажу.

  Причины продажи квартиры

  Однако необходимость продать заложенную в банке квартиру может возникнуть и до момента полного погашения долга.

  Связана такая необходимость может быть с тем, что:

  • заемщик не справляется с выполнением своих обязательств по уплате ежемесячных платежей (снижение доходов, болезнь, нахождение в пенитенциарных учреждениях и др.);
  • возникла ситуация, когда заемщик нуждается в расширении жилплощади и у него имеются для этого финансовые возможности (женитьба, рождение ребенка и др.);
  • заемщик больше не нуждается в жилплощади в данном населенном пункте (в связи с переездом в другой город или страну);
  • ипотечный кредит был взят с целью произведения денежных накоплений (жилая недвижимость дорожает, процент по ипотеке значительно ниже, чем по другим кредитам).

  

  Определенную выгоду можно получить при продаже ипотечного жилья в том случае, если цена на квадрантные метры значительно возраста по сравнению с тем, что было на момент оформления кредита. Например, если квартира приобреталась в строящемся жилье (новостройки). Или если большая часть по кредиту уже погашена, причем досрочно (с пересчетом процентов).

  Тогда при продаже ипотечного жилья у продавца после погашения долга перед банком на руках останется определенная сумма денег, которую он сможет потратить на свое усмотрение.

  Можно ли продать ипотечную квартиру

  

  Продажа и покупка квартиры заложенной в банке по ипотеке – дело довольно хлопотное. Прежде всего, потому, что это не выгодно для банка. Почему?

  Есть несколько факторов.

  • Во-первых, новый заемщик (покупатель квартиры) может быть неблагонадежен по сравнению с нынешним.
  • Во-вторых, продажа ипотечной квартиры полагает досрочное погашение долга по кредиту, а это значит, что банк теряет выгоду в виде процентов, которые он мог бы получать на протяжении всего периода выплаты заема по графику.

  Однако, ситуация не критическая. Набравшись терпения и снизив стоимость, вы вполне можете совершить такого рода сделку без особых проблем. Существует определенный механизм, который позволяет продать квартиру, заложенную в банке.

  Способы продажи заложенной квартиры

  Основной особенностью данной сделки будет то, что в ней будут участвовать три стороны: продавец (собственник кредита), покупатель и кредитная организация (банк-кредитор).

  Так как, по договору, продать квартиру до полного погашения долга по ипотеке без разрешения банка заемщик не имеет права, прежде всего, необходимо поставить банк в известие о своем намерении совершить продажу.

  

  Существует несколько законных способов продажи жилья, купленного в ипотеку и еще находящегося в залоге у банка. Это:

  • продажа квартиры за наличные,
  • оформление сделки с покупателем, который сам берет ипотеку,
  • продажа в сотрудничестве с банком.

  

  Продажа заложенной квартиры за наличные

  Самым простым решением является продажа заложенной квартиры за наличные. Поиск подходящего покупателя займет, конечно, определенное время. К тому же квартиры, заложенные в банках, купить захочет не каждый. Покупателей пугает перспектива возиться с большим количеством непонятных договоров и расписок. Однако, в случае покупки заложенной квартиры за наличные, алгоритм продажи будет максимально простым и понятным. Рассмотрим его более подробно.

  Итак, вы нашли покупателя, готового приобрести вашу квартиру за наличные деньги. В таком случае первоначальный взнос за квартиру может полностью покрыть остаток по кредиту. В случае проведения подобной сделки необходимые средства поступают на счет продавца, банк проводит списание долга по ипотеке, квартира (после оформления соответствующих документов) выходит из-под залога. После чего, на основании договора купли-продажи, покупателем продавцу передается оставшаяся сумма, а документы и сделка оформляются в соответствующих органах.

  

  Данная схема может быть довольно рискованной для покупателя, поэтому самым надежным способом обезопасить сделку является оформление договора задатка. Договор задатка должен содержать сведения о суммах и порядке расчета (двумя частями), сроки продажи, сроки снятия банком обременения.

  В надлежащем оформлении данного документа поможет опытный нотариус, который также заверит договор, что обеспечит ему наибольшую юридическую силу.

  Обо всех документах, необходимых для проведения данного действия, следует заранее спросить в отделении банка-кредитора или у риелтора, имеющего опыт по сопровождению подобных сделок.

  Оформление продажи покупателю, который сам берет ипотеку

  Прежде всего, следует заметить, что любая ипотека подразумевает наличие некоего первоначального взноса. В данном случае будет важно узнать, какой именно суммой первоначального взноса располагает покупатель. Почему это важно? Возможно той суммы, которая имеется у покупателя, хватит на погашение задолженности по кредиту. Тогда, получив первоначальный взнос, продавец гасит свою ипотеку досрочно и выводит квартиру из-под залога. Далее продажа недвижимости будет идти по обычной схеме купли-продажи.

  Такой вариант проведения продажи (когда первоначальный взнос полностью покроет остаток по кредиту продавца) как нельзя лучше подходит также и в том случае, если покупатель берет кредит (ипотеку) на покупку квартиры в другом банке. Здесь никак не обойтись без снятия с квартиры обременения. А это возможно лишь в случае полного погашения кредитного долга.

  Второй вариант будет более сложным. Сделка по продаже может быть осуществлена путем смены заемщика по кредиту. Тут потребуется опять же непосредственное участие банка-кредитора, на которого лягут обязанности по проверке нового заемщика и переоформлению кредитного договора.

  К тому же ваш покупатель должен выразить полное согласие на все условия кредитования, предлагаемые данным банком, ведь на него, после переоформления, лягут все обязательства по погашению ипотеки.

  Продажа при помощи банка

  

  В данном случае банк, занимаясь поиском покупателя и сопровождением сделки, заботиться лишь о том, чтобы покрыть ту сумму, которая на данный момент является кредитной задолженностью продавца.

  О выгоде для владельца квартиры здесь никто не задумывается.

  Перечисление денежных средств (также двумя частями) осуществляется на депозитные ячейки. Одна из ячеек предназначена для покрытия суммы задолженности, она переходит в распоряжение банка.

  Вторая предназначается для продавца квартиры и содержит положительную разницу сумм с продажи и долга, если такая имеется.

  Прощай, ипотека: 4 способа продать жилье под залогом

  

  Необходимость продать ипотечную квартиру может возникнуть неожиданно. Например, в связи с финансовыми трудностями у заемщика или если отпала надобность в приобретении квартиры. В большинстве случаев залоговое жилье реализуется с целью улучшения жилищных условий, переезда в более просторную квартиру или другой район, считают в компании «Метриум».

  Доля ипотечных квартир составляет 7–10% от общего объема предложения на вторичном рынке Москвы, сообщила управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. Таким образом, почти каждая десятая вторичная квартира продается с обременением по ипотеке (в залоге у банка).

  Если заемщик больше не может нести долговые обязательства, он вправе продать залоговую квартиру. Однако найти покупателя, который согласится иметь дело с ипотечным имуществом, не так просто. «Каждому хочется купить квартиру без долгов и обязательств, а таких объектов на вторичном рынке предостаточно», — говорит руководитель отдела ипотеки и кредитов компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Ирина Ячменева.

  Согласия кредитора при такой схеме не требуется, но должнику следует предупредить банк о досрочном погашении кредита. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи или договор задатка. Одновременно заемщик получает от покупателя сумму, равную остатку долга по ипотеке. На эти средства он выплачивает кредит и получает в банке справку об отсутствии задолженности и закладную на квартиру.

  Далее ему необходимо подготовить пакет документов — паспорт, заявление о снятии обременения, закладную, свидетельство о регистрации права собственности или выписку из ЕГРН. «Росреестр проверяет заявку, и если все документы в порядке, то обременение с квартиры снимается. Завершающим этапом становится подписание уже основного договора купли-продажи», — объясняет Мария Литинецкая.

  Заемщику останется лишь переоформить недвижимость на нового собственника и получить свои деньги. Следует иметь в виду, что за досрочное погашение кредита банк может потребовать комиссию, рассказывает старший юрист независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры» Александр Лысяков.

  С привлечением кредитора

  Есть и другой вариант — заключение трехстороннего договора с участием кредитора. Для потенциального покупателя эта схема надежнее. В первом случае желающий приобрести залоговую недвижимость рискует остаться без денег и квадратных метров. «Есть вероятность того, что, погасив задолженность, продавец откажется от переоформления квартиры. Конечно, с большой вероятностью суд встанет на сторону потерпевшего (покупателя). Вот только возврат уже внесенных средств может растянуться на неопределенное время», — говорит Мария Литинецкая.

  Чтобы получить согласие банка на продажу недвижимости, нужно написать заявление в свободной форме в любом удобном отделении банка, объясняет начальник управления ипотечного кредитования МКБ Ирина Простакова. Деньги будущего собственника квартиры при этом закладываются в две депозитные ячейки. Средства в первой принадлежат залогодержателю и предназначены для погашения долга по ипотеке, во второй — для выплаты оставшейся части заемщику.

  «После этого регистрируется договор и предоставляются документы для раскрытия первой ячейки. Вслед за полным досрочным погашением ипотеки банк снимает обременение и раскрывает продавцу ячейку с разницей между стоимостью квартиры и остатком по ипотеке», — рассказывает Ирина Простакова. Таким образом, погашение залога происходит одновременно с переходом права собственности.

  Уступка долга по ипотеке

  Другой способ — купить не квартиру, а ипотечный кредит. В этом случае новый покупатель переоформляет на себя обязательства по ипотеке, в результате чего происходит смена ипотечного заемщика и переход права собственности.

  Процедура перекредитования почти не отличается от обычного оформления ипотеки. Покупатель точно так же предоставляет в банк пакет документов для рассмотрения его кандидатуры. «Если клиент соответствует условиям, составляется новый договор. Согласно этому документу жилье продолжает оставаться в банковском залоге, но деньги по кредиту выплачивает уже другой клиент», — объясняет Ирина Ячменева из «НДВ».

  В таком случае перерегистрацию обременения в Росреестре из-за смены владельца производит сама кредитная организация. А от прежнего заемщика потребуется только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обязательства.

  «Однако этот способ не всегда выгоден для будущего покупателя, так как вместе с необходимостью погашения основного долга и процентов могут перейти и другие обязательства. Например, по погашению неустойки в связи с ненадлежащим исполнением договора», — предупреждает Александр Лысяков.

  Отказаться от участия в продаже

  При таком способе банк будет вести сделку от начала и до конца — участие заемщика не потребуется. Эта схема подходит тем собственникам, которые по каким-либо причинам не могут лично контролировать продажу залоговой квартиры. Например, из-за переезда в другую страну, длительной командировки или проблем со здоровьем.

  Тогда банк самостоятельно организует поиск покупателя и проводит сделку купли-продажи. При этом кредитор берет на себя подготовку всех документов, занимается оценкой стоимости недвижимости, ее страхованием и снятием обременения в Росреестре. Бывшему собственнику останется лишь поставить свои подписи. А положенный ему остаток суммы можно забрать из банковской ячейки сразу после регистрации сделки.

  Если же дело дошло до суда, то кредитор почти наверняка будет реализовывать квартиру сам, предупреждает эксперт «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова. «Банк может добиться права на взыскание залогового имущества. В этом случае квартира будет продаваться в рамках исполнительного производства», — добавляет генеральный директор компании «Современная защита» Леонид Файнберг.

  Квартира в залоге у банка: 5 вариантов продажи

  Уже много раз описанные «прелести» нынешнего кризиса (рост курса доллара, увольнения, сокращения зарплат) могут привести к тому, что взятый пару лет назад ипотечный кредит становится непосильным бременем. Вариантов выхода из ситуации существуют разные (об одном из них – попросить у банка кредитные каникулы – наш журнал писал не так давно), однако может случиться и так, что не обойтись без «хирургического вмешательства» – продажи заложенной квартиры. Как это сделать с наименьшими потерями – разбирался корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru.

  Лучше не надо…
  Продавать или нет – этот вопрос, конечно, не из числа тех, на которые можно дать ответ в статье. Каждый человек решает его самостоятельно, исходя из собственных условий и обстоятельств, глубины своего личного финансового кризиса. Однако (если все-таки признать уместными какие-то рекомендации) лучше этого не делать. «Продавать квартиру нужно только в самом крайнем случае, когда уже приняты все меры выхода из сложившейся ситуации, – считает Татьяна Микеева, директор департамента кредитования физических лиц Независимого Бюро Ипотечного Кредитования. – До принятия этого решения нужно постараться найти новую работу, поставить в известность банк и попытаться получить от него отсрочку, выяснить, подходите ли вы под условия государственной программы помощи заемщикам».

  «Постарайтесь использовать все возможные средства для того, чтобы сохранить квартиру, – вторит и Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Группы компаний «Домостроитель». – Даже если вы твердо решили продавать ее, но при этом ситуация позволяет вам не делать этого прямо сейчас, мой совет: дождитесь конца нынешнего года или начала следующего. В этот период рынок испытает острый дефицит предложения: новые проекты не будут выводиться. И возникший дисбаланс спроса и предложения заставит цены на недвижимость снова подняться».

  Пять вариантов
  Проконсультировавшись со специалистами, мы обнаружили целых пять способов, с помощью которых можно продать ипотечную квартиру. Правда, следует оговориться, что это – максимальное число. Некоторые из предложенных технологий сегодня существуют только в теории – в практической жизни они не встречаются. Другие таковы, что вы сами не захотите ими пользоваться…

  Итак, первый вариант – назовем его классическим. В этом случае деньги покупателя идут частично продавцу, частично – банку для погашения оставшейся части кредита. «Разберем пример: продается квартира, стоимость которой составляет $100 тыс., а остаток ссудной задолженности – $80 тыс., – говорит Татьяна Микеева (НБИК). – Покупатель закладывает в две разные ячейки $80 тыс. и $20 тыс. – первая сумма для банка, вторая для продавца. После закладки денег в депозитарную ячейку банк подает в регистрационную службу документы для снятия залога с квартиры и одновременно регистрации новой сделки. Обе эти сделки идут параллельно».

  Второй вариант – смена должника. В этом случае покупатель платит только то, что причитается продавцу (в приведенном выше примере – $20 тыс.), а долг банку выплачивает в виде ипотеки. Все в этой схеме хорошо, но она категорически не нравится банкам: они говорят, что здесь появляется новый ипотечный заемщик, которого надо изучать, проверять… И кредит – даже если он будет выдан – окажется не под 11% годовых (как у продавца, получавшего ипотеку года два назад), а под сегодняшние 16-18%. В общем, вариант пока что «мертвый» – как отметила Т.Микеева, «практически ни один из российских банков такого продукта не предлагает».

  Способ третий – погасить кредит самостоятельно и продать квартиру. Идеально со всех точек зрения (не нужно вообще заморачиваться взаимоотношениями с банком), но где же взять необходимые деньги? Ответа тут два. Либо уговорить покупателя дать эту сумму до сделки (это для покупателя, понятно, серьезный риск). Либо продавцу извернуться самому. Сейчас, несмотря на кризис, достаточно хорошо развито потребительское кредитование, и если до погашения кредита осталась относительно небольшая сумма ($20-30 тыс.), ее можно одолжить. Да, получение нового кредита – это новые траты, и проценты по потребительскому кредиту будут не в пример больше, чем по ипотечному. Но, с другой стороны, продаваться квартира будет уже как свободная, без обременений, а это повышает цену.

  Способ четвертый – купить себе другое жилье. До кризиса такие сделки совершались, как правило, «на улучшение»: заемщики продавали свои квартиры и покупали более комфортабельное жилье, а размер их долга банку, естественно, становился больше. Сегодня же появились сделки «вниз»… В общем, если кредитор, попавший в сложную ситуацию, объяснит банку, что квартиру он продает для того, чтобы купить себе жилище поскромнее, а полученную доплату пустит на то, чтобы погасить свой долг – банк, конечно, возражать не станет.

  Пятый способ, он же последний – перестать платить по кредиту. У него, несомненно, есть плюсы – не нужно делать ничего, все хлопоты возьмут на себя банк-кредитор и служба судебных приставов. Минусы, однако, существеннее: квартира будет продана с торгов (что само по себе не предполагает, что за нее будет выручена приличная цена), плюс к тому незадачливому заемщику придется оплатить огромное количество штрафов, судебных издержек и т.п. В общем, вариант невыгодный настолько, что нормальные люди вряд ли станут рассматривать его всерьез.

  С думой об окружающих
  Основное отличие подобных сделок от обычных – наличие «третьей стороны», т.е. банка. Соответственно, придется потратить какое-то количество времени и сил на выстраивание отношений с ним. «Лучшая линия поведения – честная и открытая, – считает Артис Вейпс, Директор компании «Фонд кредитов». – Но необходимо помнить, что банк – не благотворительная организация, он преследует свои финансовые интересы». Как отмечает эксперт, получение разрешения на сделку зависит от множества факторов, в том числе и таких, которые заемщику понять сложно – например, уровня менеджмента банка, его текущей финансовой ситуации. «Банки, обжегшись на молоке, дуют на воду, требования и механизмы продажи таковы, что реализовать такую сделку (продажу залога) исключительно сложно, – продолжает А.Вейпс. – Банк, может быть, был бы и рад, но есть масса законодательных и технических сложностей, резко ограничивающих его возможности». В общем – это мы уже от себя – нужно использовать любую возможность устранить «счастье» общения с банком, и в этой связи мы настоятельно рекомендуем использовать способ номер три из предыдущей главы.

  Еще в сделке участвует покупатель. На первый взгляд, он присутствует всегда, ипотечную квартиру мы продаем или нет, и отличий тут никаких. Но – не будем спешить с выводами. Дело в том, что продажа заложенной недвижимости – это по определению форс-мажор, а очень многие люди склонны считать проблемы других как дополнительные возможности для себя. Изъясняясь проще, можно сказать так: узнав, что вы продаете квартиру потому, что увязли в кредите, покупатель рассудит, что деваться вам некуда, и потребует дополнительные 10% скидки. В общем, прежде чем рассказать покупателю нечто о своих жизненных обстоятельствах, подумайте дважды, не забывая восточную мудрость: «провинившийся язык отрубают вместе с головой»…

  А что же риэлторы?
  Самый популярный жанр сегодня в риэлторском мире – блюз. Руководители агентств недвижимости и рядовые сотрудники соревнуются в причитаниях о том, как трудно работать, пропали клиенты, снизились доходы. Ипотечные продавцы в этой связи выглядят прекрасной клиентурой – они, помимо прочего, так мотивированы на сделку, что больше некуда. Логичным было бы предположить, что риэлторы постараются охватить этот пласт. На практике же этого нет…

  Объяснения, полученные от риэлторов, сводятся к тому, что подобные сделки очень сложны – нужно уговорить не только участвующие стороны, но и банк. Кроме того, предложение в последнее время вообще выросло – на рынке много просто свободных квартир, и по вполне адекватным ценам, только никто покупать их не хочет. Зачем связываться с объектами еще и с обременением?! Высказывалась и такая мысль: добрый наш народ вообще не склонен платить за услуги, 3-4-5% риэлторской комиссии многими воспринимаются как огромные деньги, получаемые ни за что. А ипотечный заемщик еще и находится в заведомо стесненных условиях, он будет биться со всеми (и с риэлтором в том числе) за каждую копейку. Одним словом, как стричь свинью: визгу много, шерсти мало… Оценить, насколько эти доводы риэлторов соответствуют действительности (а в какой степени являются версией известного анекдота об официантке, мечтавшей, чтобы клиенты обедали дома, а чаевые присылали ей по почте), автор не берется. Но ясно одно – риэлторы спасательный круг ипотечным должникам точно не бросят, и плясать вокруг них польку-бабочку не станут…

  Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
  Если поискать в интернете, можно найти сообщения о том, что «дефолтные» заемщики прощались со своими квартирами и еще и неплохо наживались на этом. Это – святая правда, но с оговорочкой: все происходило в период активного роста цен, в 2006-7 годы. Общее удорожание тогда было таким, что с избытком компенсировало все потери на согласование с банком и прочее. Не забудем и о том, что тогда предложение вообще было намного меньше, чем спрос – это вело к тому, что покупатели хватали любые квартиры, с обременением они или без.

  Сегодня, мягко скажем, иначе. Спрос поутих, квартиру вообще продать не просто. Ипотечный объект воспринимается в таких условиях как «дефектный» – продать его если и можно, то с очень существенной скидкой. А это значит, что, даже продав квартиру, приобретенную год-полтора назад, вы не вернете заплаченные за нее деньги.

  Одним словом, лучше пытаться сохранить квартиру, используя для этого любую возможность. Тем более что периоды снижения цен, как показывает история нашего рынка, всегда были не очень продолжительными.

  Что предпринять, если банк продает залоговую квартиру

  Всем заемщикам известно, что при несвоевременном возврате кредита, в котором залогом выступает жилплощадь, кредитная организация может инициировать арест имущества с последующей продажей на аукционе. Банк продает залоговую квартиру, чтобы вернуть затраченные на кредитование средства и проценты по выданному кредиту. Такое возможно в двух случаях:

  • банковое учреждение выставляет на продажу жилую площадь, находящуюся в залоге, в связи с невыполнением заемщиком обычного (потребительского) кредитного договора.
  • банк выставляет на торги жилплощадь, под которую брался заем для ее покупки, то есть из-за невыполнения ипотечного договора.

  Ниже мы рассмотрим ситуацию, когда речь идет о продаже банком залоговой квартиры должника, которая уже была собственностью заемщика и предоставлена им в качестве залога по взятому займу, а варианты реализации площадей из-за невыполнения ипотечного договора рассмотрены.

  Схема продажи залоговой квартиры банком

  Собственником таких площадей финансовое учреждение становится после вынесения решения судом. Поскольку залоговое имущество не может быть активом, банку его нужно реализовать. Поскольку судебные издержки бывают значительными, цены на такие «квадраты» намного ниже рыночных, к тому же бывают дополнительные скидки для активизации торгов (уже на этапе оценки комиссия имеет право поставить цену со скидкой до 10%).

  Банковские учреждения реализовывают залоговые площади путем объявлений в специальных разделах своих сайтов, и через открытые аукционы, проводимые ФСС. Об аукционах за 30 суток до начала сообщают в СМИ. От будущего участника потребуют внести авансовый платеж и заявку. При количестве заявок меньше двух торги переносятся, а стоимость на старте становится на 15% меньше. Новая дата торгов назначается спустя месяц.

  Процесс, когда банк продает залоговую квартиру, проверяется всеми органами контроля, поэтому сделка хорошо защищена от мошенников и не будет впоследствии признана ничтожной. Конечно, если решено приобрести жилье с аукциона, следует соблюдать общие принципы и правила приобретения недвижимости «с историей». А именно, убедиться:

  • в отсутствии долгов по коммуналке;
  • что в квартире никто не прописан;
  • нет споров относительно имущества в судах;
  • в наличии выписки из ЕГРП.

  Сделки по продаже залоговых квартир банками не носят большой доли риска для потенциальных покупателей, но при наличии сомнений стоит привлекать специалистов: риелтора и юриста надежного агентства недвижимости.

  Как собственнику не лишиться залоговой жилплощади

  Залоговое имущество — это имущество заемщика, не имеющего ресурсов, чтобы рассчитаться с банком по займу. При этом реализовывать такое имущество, в том числе, и жилую площадь может и должник.

  Когда все пути решения критической ситуации исчерпаны и собственник решается на продажу, он должен получить от банковского учреждения согласие на реализацию (подтверждением нахождения имущества в залоге может служить выписка ЕГРП). Банкиры без проблем дают такое разрешение, чтобы не терять время на суды, которые могут затянуться надолго и приведут к временным и финансовых потерям.

  Комментарий эксперта МИЭЛЬ
  При схеме продажи квартиры с обременением банковским кредитом важна работа с покупателями, которые опасаются вероятных претензий третьей стороны. Опытный посредник должен разъяснить, что риски здесь минимальные. Например, можно провести расчеты через сейф-ячейку этого финансового учреждения. Продавец получает деньги или разницу между долгом и оговоренной суммой только после снятия обременения и получения покупателем нового свидетельства на собственность.

  Чистые Пруды — профессиональное сопровождение проблемных сделок

  Гарантом и одновременно кредитором при сделках с банковским обременением может выступить агентство недвижимости: в рамках предоставления посреднических услуг выдается аванс, чтобы собственник мог рассчитаться с банком, а затем обеспечивается быстрый поиск покупателя и проводится сделка при полном юридическом сопровождении.

  Истории из жизни
  Если бы не профессиональная помощь агентства, я осталась бы без квартиры и без денег. Так получилось, что после развода ипотека полностью «повисла» на мне. Сначала думала, что справлюсь, но через год поняла — это крах и очень скоро банк продаст залоговую квартиру с торгов. Обратилась в офис МИЭЛЬ на Чистых Прудах, где мне предложили услугу срочного выкупа. Юрист все объяснил, обратил внимание на интерес к сделке со стороны бывшего супруга. Действовать нужно было быстро, поэтому, взвесив все за и против, я согласилась. Хорошо, что удалось согласовать вопрос с «бывшим», который на своих условиях дал согласие на сделку. Хочу сказать, что меня поразила открытость, информативность и прозрачность работы с данным АН! Вопросы с банком закрыли за 2 дня, полный расчет и перерегистрация — через три недели. Всем рекомендую МИЭЛЬ как надежного посредника в важных вопросах с недвижимостью.

  Офис агентства МИЭЛЬ на Чистопрудном бульваре в Москве специализируется на проблемных сделках. Если банк продает залоговую квартиру, а вы не знаете что предпринять — приходите к нам. Помните, что первая консультация вас ни к чему не обязывает! Наши специалисты ознакомятся с вашей проблемой, предложат несколько путей решения и вместе с вами выберут оптимальный вариант.

  

  Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77 , оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

  ______________________

  Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77 , либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

  Читать еще:  Взимается ли налог при покупке квартиры?