Как происходит расчет при покупке квартиры?

Как происходит расчет при покупке квартиры?

Как безопасно рассчитаться за недвижимость?

Как безопасно рассчитаться за недвижимость?

Рассказываем, как не потерять миллионы и организовать передачу денег по всем правилам.

Задаток или аванс?

На первом этапе сделки покупатель и продавец заключают предварительный договор, по которому покупатель передает продавцу часть денег от общей суммы, чтобы подтвердить серьезность намерений. Этот платеж можно оформить в виде аванса или задатка.

Если по какой-либо причине окончательный расчет не состоится и предварительный договор будет расторгнут, аванс просто вернут покупателю в том же размере. В случае оформления задатка расчет будет зависеть от того, по чьей вине сорвалась сделка. Если окончательный договор не был подписан из-за продавца, он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере. Если окажется виноват покупатель, продавец оставит полученный задаток себе.

Мы рекомендуем оформлять платеж в виде задатка и передавать не больше 50 тысяч рублей — не слишком большую, но и не чрезмерно мизерную сумму. Это даст сторонам больше возможностей для маневра, если их обстоятельства изменятся и сделка будет уже не актуальна.

Окончательный расчет

На втором этапе сделки стороны заключают основной договор купли-продажи, и продавец получает деньги. «Ни один профессионал, который отвечает за вашу сделку и ее последствия, не предложит принять чемодан с деньгами. Сейчас рынок стремится к безопасным стандартам заключения сделок, при которых риски сводятся к минимуму. Мы стали одними из первых в России, кто перешел на безопасные расчёты», — рассказывает Анастасия Дмитрева, руководитель юридического отдела филиала компании «Этажи». Рассмотрим несколько распространенных схем передачи крупных сумм.

Банковская ячейка

Ячейка — это сейф, который банк сдает в аренду. После подписания основного договора покупатель в присутствии продавца и сотрудника банка закладывает оставшуюся сумму в банковскую ячейку. Риэлтор подает документы на регистрацию права собственности в МФЦ, офис Ростреестра или офис кадастровой палаты. После регистрации покупателю выдадут выписку из ЕГРН, которая подтвердит, что право собственности на квартиру теперь принадлежит новому хозяину.

Продавец может взять выписку у покупателя или заказать самостоятельно. Он должен предъявить выписку из ЕГРН банковскому сотруднику, и только после этого ему позволят забрать деньги из сейфа. Если Росреестр по какой-либо причине не зарегистрирует переход права, сделка не состоится, квартира останется в собственности продавца, а покупатель придет в банк за своими деньгами.

Внимание : в банках эта услуга платная. Средняя стоимость — 350 рублей. Обычно ячейку оплачивает покупатель.

Банковский аккредитив

Аккредитив – это банковский счет. Покупатель открывает специальный счет банке на свое имя и кладет на него нужную сумму. Дальнейший алгоритм схож с предыдущим вариантом: сначала происходит регистрация прав собственности на покупателя, берется выписка из ЕГРН, после продавец подает заявку на перевод денег. Если с документами все в порядке, банк переводит всю сумму на счет продавца или выдает ему деньги наличными.

Внимание : в банках эта услуга платная. Стоимость — от 600 до 7 000 рублей в разных банках. Продавец и покупатель могут поделить затраты поровну или договориться как-то иначе.

Оплата после регистрации сделки

Не все хотят платить банку за ячейку или аккредитив. В таком случае безопасный расчет после регистрации права собственности поможет организовать риэлторская компания. Для этого риэлтор приходит вместе с продавцом и покупателем в МФЦ, где покупатель подает пакет документов на регистрацию права собственности. В договоре он указывает, что оплата будет произведена позже. Вместе с пакетом документов стороны подают два заявления: первое — на переход права собственности; второе — чтобы оформить обременение на квартиру в пользу продавца. Риэлтор помогает правильно заполнить заявление. После того, как Росреестр зарегистрирует сделку, покупатель платит продавцу.

После расчета продавец и покупатель с распиской или платежным поручением подадут в МФЦ заявление о снятии обременения с квартиры. Интересы продавца при такой схеме оплаты защищает Гражданский кодекс. Если покупатель не рассчитается, продавец может потребовать оплату в судебном порядке. При этом покупатель не сможет распоряжаться квартирой по своему усмотрению, пока на ней будет наложено обременение в пользу продавца. Новый хозяин не сможет продать, обменять или подарить квартиру, пока полностью не расплатится за нее.

Если покупатель в таких ситуациях задерживает оплату, юристы «Этажей» обращаются в суд: либо взыскивают оставшуюся сумму и неустойку за просрочку платежа, либо, если того хочет клиент, расторгают сделку. В этом случае квартиру вернут продавцу.

Ипотека

Пожалуй, ипотека — это один из самых безопасных способов расчета, так как здесь все движения средств контролирует банк. Покупатель заключает с банком договор и делает первый взнос. Деньги, полученные в кредит от банка лежат либо на специальном ссудном счете, либо на карте, выпущенной на имя покупателя. После того, как право собственности на квартиру переходит к покупателю, банк получает уведомление из Росреестра и переводит нужную сумму на счет продавца.

Способы расчётов при покупке квартиры в ипотеку

Как подобрать идеальный кредит не потратив на это и 10 минут?

Передача оплаты – самый важный момент сделки купли-продажи. На этом этапе риски несёт и продавец, и покупатель квартиры. О том, как выбрать безопасный способ расчётов при покупке недвижимости в ипотеку, читайте в этой статье.

Почему важна безопасность расчётов

Часто покупатели квартиры в ипотеку недооценивают риски, надеясь, что банк сделает всю работу за них. Это ошибочное мнение. Конечно, банк не допустит откровенного мошенничества. У сотрудников ипотечного отдела достаточно квалификации и опыта, чтобы не допустить такого развития событий.

Банки заинтересованы в ликвидности залога, а значит и в чистоте сделки.

С другой стороны, расслабляться тоже не стоит. Если вы подписали кредитный договор и получили деньги, то платить по обязательствам придётся в любом случае. Независимо от того, въехали ли в новую квартиру или нарвались на мошенничество. Тот же совет и для продавцов недвижимости: обязательно разберитесь, как будут происходить расчёты. Или привлеките специалиста, уже проводившего сделки (юриста, риелтора). Это избавит от лишних переживаний.

Сделки с недвижимостью всегда привлекали «нечистых на руку» людей. Основные причины этого: неподготовленность продавцов и покупателей, а также большие суммы расчётов. Рисков для участников сделки предостаточно:

  • ошибки при пересчёте купюр;
  • использование банкнот-подделок;
  • ограбление продавца после получения средств.

Поэтому на рынке устоялись способы оплаты, которые максимально уменьшают риски. Стоит отметить, что выбор способа передачи средств часто зависит от банка, выдающего ипотеку. На 2018 год применяются 4 основные модели расчётов. Пройдёмся по особенностям каждой из них, а после сравним и подведём итог.

Аккредитив

Один из самых надёжных способов, находит всё большее применение. Риски здесь практически сведены к нулю, так как гарантом честности расчётов выступает банк. Процедура происходит следующим образом:

  1. оговариваются условия сделки;
  2. открывается специальный счёт в банке, куда и переводит деньги покупатель;
  3. после регистрации сделки продавец получает оплату.

Помимо надёжности, этот способ удобен продавцу – необязательно обналичивать средства. Можно просто перевести их на счёт в другой банк.

Есть у аккредитива и свои особенности. К примеру, требование к «прозрачности» операций – сделки с занижением стоимости недвижимости недопустимы.

Банковская ячейка

Этот способ расчётов некогда был самым распространённым, но постепенно уступает позиции более технологичным вариантам. Да и продавцы недвижимости не всегда готовы получать оплату наличными. Алгоритм следующий:

  1. покупатель в присутствии продавца помещает оговорённую сумму в ячейку, после чего её закрывают;
  2. продавец получает доступ к ячейке только после регистрации недвижимости.

Эта модель также характеризуется высокой надёжностью, так как если сделка сорвётся, покупатель без проблем вернёт деньги.

Расчёт наличными и безналичный перевод

Эти способы простые и не требуют дополнительной оплаты. Но рисковые. И при покупке недвижимости с использованием ипотеки применяются редко.

Ни у продавца, ни у покупателя нет гарантий, что другая сторона выполнит обязательства.

Как и когда будет происходить расчёт, решают сами стороны сделки. Часто продавцы просят внести аванс перед тем, как перерегистрировать недвижимость. Чтобы уменьшить риски и привлечь свидетелей сделки, стороны пользуются услугами нотариусов, юристов, кредитных брокеров и риелторов.

Сервис безопасных расчётов

Сервис безопасных расчётов – ноу-хау платформы ДомКлик, через которую оформляется ипотека в Сбербанке. Банк выступает гарантом безопасности сделки. Процедура происходит следующим образом:

  1. для покупателя открывается специальный счёт «Центра недвижимости от Сбербанка»;
  2. банк отправляет запрос в Росреестр о регистрации сделки;
  3. средства перечисляются продавцу только после подтверждения регистрации недвижимости.

Помимо безопасности, выбор этого способа имеет и другие преимущества:

  • экономия времени;
  • простота и надёжность.

На этом обзор способов расчёта при покупке недвижимости закончен. Теперь вы знаете о нюансах каждого из них. Чтобы подвести итог, ниже приведена таблица соотношения стоимости и степени риска рассмотренных вариантов. Надеемся, это вам поможет.

8 надежных вариантов расчетов при покупке квартиры

Автор: Виктор, главный редактор. Экономист. Опыт работы в финансах более 15 лет. Дата: 28 сентября 2017. Время чтения 7 мин.

Купля-продажа недвижимости – это сделка, при которой продавец за денежную плату передает покупателю право собственности на квартиру с последующей регистрацией в Росреестре.

Виды расчета

Расчет при покупке квартиры может осуществляться с помощью банка, нотариуса или без привлечения третьих лиц. При этом каждый из способов имеет свои особенности.

Таблица 1. Основные способы расчета при покупке квартиры

Вид расчета Определение
Наличный расчет Фактическая передача наличных денежных средств продавцу
Материнский капитал Погашение части суммы за квартиру средствами материнского капитала
Ипотека Покупка квартиры с помощью ипотечного кредитования
Банковский аккредитив Банковский счет, перевод денежных средств с которого осуществляет сам банк
Банковская ячейка Сохранение денежных средств в банковском сейфе до момента завершения сделки
Депозит у нотариуса Перевод денег от покупателя к продавцу с помощью банковского счета нотариуса
Рассрочка платежа Расчет за покупку квартиры частями с минимальной переплатой
Банковская карта Безналичный перевод средств на банковскую карту продавца после завершения сделки
Читать еще:  Можно ли аннулировать договор дарения квартиры?

Наличный расчет

Оплата наличными – самый небезопасный способ, применяемый при расчете квартиры. При его использовании одна сторона (покупатель) передает другой стороне (продавцу) денежные средства в размере полной стоимости жилья.

Примечание. С 1 января 2014 года государством запрещены наличные расчеты на сумму свыше 600 000 рублей. Поэтому сделки купли-продажи недвижимости наличным способом возможны только до указанной суммы.

  1. Быстрое получение требуемой суммы покупателем на руки.
  2. Отсутствие необходимости оплаты банковских расходов по переводу денежных средств.

Однако передача крупных сумм наличными чревата последствиями, при которых существует большой риск обмана как со стороны продавца, так и покупателя. Особенно в рискованном положении находится продающая сторона, заинтересованная в получении денег.

  1. Вероятность недействительных (подделанных купюр).
  2. Сложность в подсчете наличных.
  3. Если денежные средства передаются продавцу после подачи документов в Росреестр, существует вероятность, что в регистрации права собственности могут отказать. В этом случае покупатель рискует остаться без квартиры и денег.
  4. После регистрации прав собственности недобросовестный покупатель может отказаться от передачи денежных средств. В этом случае не избежать судебного разбирательства, поскольку продавец может потерять и деньги, и квартиру.

Чтобы обезопасить себя при наличном способе расчета, сторонам сделки следует:

  • внести условия о способе оплаты в договоре купли-продажи;
  • передавать деньги только после получения регистрации прав собственности;
  • написать расписку о получении денежных средств.

Материнский капитал

Государство предоставляет льготные возможности для семей с двумя и более детьми. При покупке квартиры на материнский капитал можно погасить часть суммы за счет его средств. Для этого:

  1. Владелец сертификата обращается в Пенсионный Фонд с заявлением о распоряжении средствами материнского капитала на приобретение жилья.
  2. После рассмотрения заявки (до 30 дней) денежные средства будут перечислены на расчетный счет продавца недвижимости.

Примечание. Передача денег в этом случае осуществляется только безналичным способом. Поскольку наличными средствами материнский капитал не выдается.

  1. Законный способ расчета.
  2. Отсутствие рисков.
  1. Оплатить покупку можно при соблюдении определенных условий, так как приобретение квартиры за счет средств материнского капитала предполагает, что в ней будет жить несовершеннолетний ребенок. Поэтому органы опеки следят за тем, чтобы новое жилье было не хуже предыдущего.
  2. Пенсионный орган может отказать в переводе средств капитала.

Ипотека

Если покупатель берет ипотеку для приобретения квартиры, то форма расчетов может быть разной, поскольку в них принимает участие банк-кредитор.

При этом продавец получает сумму полностью. Деньги за квартиру могут передаваться ему несколькими способами:

  • наличными (через ячейку);
  • безналичным расчетом (банк персонально договаривается с продавцом об условиях перевода).
  1. Продавец не несет ответственности по выплате ипотеки покупателем.
  2. В случае если покупатель нарушит условия ипотечного кредитования, санкции по отношению к продавцу применяться не будут. Покупатель будет нести долговые обязательства по отношению к банку.

Минус: банк-кредитор может потребовать от продавца дополнительных бумаг для доступа к ячейке с деньгами.

Банковский аккредитив

Данный вариант передачи денег заключается в том, что покупатель открывает банковский счет, на который переводит всю сумму, необходимую для покупки квартиры. При этом:

  • Денежные средства банк переводит после совершения сделки.
  • Для перевода продавцу необходимо предоставить в банк документы, подтверждающие регистрацию сделки.
  1. Является безопасным способом расчета.
  2. Минимальный риск потери денег.
  3. Перевод осуществляется непосредственно банком.
  4. Ответственность по переводу денежных средств банк берет на себя.

Примечание. В случае неправомерной выдачи денег продавцу или покупателю банк возмещает убытки пострадавшей стороне.

Минус: высокая стоимость услуги. Сторонам придется заплатить комиссию за каждую операцию (открытие счета, транзакция, обналичивание и т. д.).

Банковская ячейка

Рисунок 1. Банковская ячейка

Аренда банковской ячейки считается одним из самых безопасных способов при расчете за квартиру.

Она осуществляется путем помещения денежной суммы в ячейку, доступ к которой продавец получит после завершения сделки. При этом:

  1. Продавец, покупатель и банк оформляют совместный договор на аренду ячейки.
  2. Деньги помещаются в ячейку в присутствии продавца.

Примечание. Сделка считается завершенной не с момента подписания договора, а после перехода прав собственности (путем регистрации в Росреестре) новому владельцу.

Перед помещением денег в ячейку контрагенты подписывают соглашение, в котором обговаривают все нюансы:

  • сумму;
  • сроки получения денег;
  • доступ к ячейке;
  • особенности передачи прав на недвижимость;
  • и иные условия (обговариваемые по решению сторон).
  1. надежный способ передачи денег;
  2. гарантия оплаты для продавца;
  3. безопасная сделка (в случае ее расторжения никто из участников не сможет присвоить деньги или недвижимость путем обмана).

Минус: необходимость оплаты аренды банковской ячейки.

Депозит у нотариуса

Депозит у нотариуса – это способ передачи денег за покупку жилья, при котором расчеты по сделке производятся через банковский счет нотариуса. При этом:

  1. Перед регистрацией сделки нотариус принимает денежные средства у покупателя.
  2. Перечисляет их на счет продавца после регистрации прав собственности на квартиру.

Примечание. После вступления в силу 29 декабря 2014 года федерального закона №457-ФЗ нотариусам даны официальные полномочия на предоставление услуг по депозиту денежных средств при расчетах по сделкам.

Условия перевода денег на депозит нотариуса и передачи их продавцу указываются в специальном соглашении о денежных расчетах. Стороны подписывают этот документ вместе с договором купли-продажи квартиры.

  1. полностью безопасная сделка;
  2. низкая стоимость за услугу (1500 рублей);
  3. отсутствие рисков;
  4. проведение всей сделки в одном месте (в офисе нотариуса).
  1. Расчет депозитом у нотариуса возможен только при условии заверения у него договора купли-продажиквартиры.
  2. Возможен отказ в предоставлении данной услуги.

Примечание. Депозит при заключении сделки купли-продажи квартиры предоставляется только с согласия нотариуса.

Рассрочка платежа

Рассрочка платежа – это способ расчета, при котором покупатель делает первоначальный взнос за покупку квартиры, а затем выплачивает оставшиеся денежные средства частями. При этом платежи вносятся:

  • ежемесячно;
  • равными суммами;
  • в соответствии с установленным графиком платежей.
  1. Удобные условия погашения долга для покупателя.
  2. Минимальная переплата (по сравнению с ипотекой).
  1. На жилье накладывается обременение.
  2. В случае отказа покупателя от погашения долга на квартиру накладывается взыскание.

Примечание. При платеже в рассрочку квартира переходит в собственность покупателя только после погашения суммы долга.

Банковская карта

Перевод денег с помощью банковской карты осуществляется покупателем после регистрации права собственности на квартиру. При этом он очень похож на наличный метод оплаты. Разница заключается лишь в безналичном способе передаче денежных средств.

При этом у них общие риски – велика вероятность обмана одной из сторон сделки.

  1. удобный способ расчета;
  2. мгновенная переча денег.
  1. ненадежный метод оплаты;
  2. вероятность обмана как со стороны покупателя, так и продавца.

Иные способы

Помимо перечисленных, существуют иные методы оплаты сделки купли-продажи. Их особенность – схожесть с популярными способами расчета. Но, как правило, ими пользуются реже всего.

Банковский счет эскроу

Расчет с помощью банковского счета эскроу – относительно новый способ, применяемый при оплате покупки жилья. Он заключается в том, что:

  • Покупатель открывает счет эскроу в банке.
  • Переводит на него сумму, равную стоимости квартиры.
  • После завершения сделки банк выдает продавцу деньги со счета.

Этот способ схож с аккредитивом, однако имеет особенности:

  • Банк блокирует денежные средства на счете эскроу до выполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры.
  • Покупатель не может распоряжаться деньгами, находящимися на счете.
  • Если сделка не состоялась, счет эскроу закрывается (после определенного срока), а денежные средства со счета возвращаются покупателю квартиры.
  1. безопасная сделка;
  2. минимальные риски;
  3. гарантированный расчет с покупателем;
  4. деньги выдает непосредственно банк.

Минусы: комиссия за банковские услуги.

Отсрочка платежа

Этот способ схож с рассрочкой платежа. Разница заключается в переносе срока уплаты за товар на определенный период, который обязательно оговаривается между двумя сторонами. При этом на жилье накладывается обременение.

  1. Покупатель подает документы в Росреестр, но расчет не производит. Право собственности регистрируется с залогом в пользу продавца.
  2. После расчета покупатель подает заявление о снятии обременения.

Примечание. При таком способе покупатель – собственник квартиры, но распоряжаться ей не может до полной оплаты.

  1. Полная гарантия законности сделки.
  2. Удобство расчета для покупателя.

Передача денег при сделке с недвижимостью

Передача денег при сделке с недвижимостью происходит согласно договору купли-продажи. Чтобы человека не обманули, лучше передавать денежные средства самыми надежными способами, которые приведены ниже. Подробно рассмотрим каждый вариант, раскроем их преимущества и недостатки и ознакомимся с рекомендациями экспертов.

Способы и порядок расчетов в сделках с недвижимостью

Передают денежные средства несколькими способами:

  1. Из рук в руки наличными с распиской при регистрации права собственности (непосредственно после подачи документов).
  2. Ипотека (участвует банк).
  3. Безналичным путем.
  4. С участием нотариуса.
  5. Открытие аккредитива.
  6. Через банковскую ячейку.

Продажа квартиры или земельного участка предполагает заключение договора купли-продажи. Он оформляется по стандартному образцу и имеет несколько пунктов. Существенный раздел – это стоимость недвижимости, деньги, которые будут переданы покупателю. Основные его пункты:

  1. Сумма.
  2. Дата передачи денег.
  3. Вариант передачи денежных средств.

Наличными продавцу

Если в договоре указано, что передача денег будет происходить наличным расчетом, то нужно правильно подготовить расписку, в которой будет прописан факт получения денежных средств продавцом. Это самый простой вариант оплаты нового жилья, но вместе с тем подразумевает некоторые риски. В расписке указываются:

  1. Данные всех участников процесса.
  2. Данные паспортов.
  3. Когда передаются деньги и в какой валюте.
  4. Желательно привлечь свидетелей, которые также должны быть указаны в расписке.
  5. В расписке получатель пишет полученную сумму росписью, ставит свою подпись и ее расшифровку.

Продавец обязан написать фразу о том, что деньги по договору купли-продажи №00 получены в полном объеме и претензий к покупателю нет. Лучше осуществлять этот процесс непосредственно перед тем, как подавать документу на перерегистрацию жилья.

Есть несколько отрицательных сторон этого варианта:

  1. Деньги могут быть похищены до момента передачи.
  2. Продавец может сам отказаться от такого способа оплаты недвижимости, потому что какие-то из купюр могут быть поддельными.
  3. Можно ошибиться при пересчете, особенно если сумма предоставлена мелкими купюрами или даже монетами.
  4. Даже людное место не застрахует людей от грабителей и других мошеннических действий.
  5. Сложно вернуть деньги, если Росреестр по каким-то причинам откажет в регистрации.
Читать еще:  Как прописать залог в договоре аренды квартиры?

Поэтому к такому варианту прибегают в самых крайних случаях.

Участие нотариуса

Законом определено, что в продаже любой недвижимости должен принимать участие нотариус, чтобы следить за законностью сделки. В том числе можно привлекать его для проведения безопасных расчетов. Рассмотрим этот процесс подробнее.

Наличный расчет

Пошаговый алгоритм действий с наличными деньгами:

  1. Покупатель в присутствии нотариуса передает денежные средства продавцу.
  2. Продавец проводит пересчет банкнот и монет (при наличии) и пишет расписку. Он имеет право проверить их на подлинность, если есть соответствующее оборудование.
  3. Расписку получает покупатель недвижимости.

Нотариус заверяет факт передачи денег, далее его участие в сделке заканчивается.

Депозит

В данном случае все происходит так же, как и в предыдущем случае. Только деньги не передаются продавцу. Нотариус составляет дополнительное соглашение, в котором говориться об условиях приема-передачи денег, и они зачисляются на счет нотариуса.

После выполнения условий соглашения и предоставлении документальных доказательств нотариус выдает наличные средства или переводит деньги на счет продавца (это заранее оговаривается в соглашении). Юристы считают этот способ надежным, но не очень удобным, потому что он подразумевает несколько дополнительных действий, без которых может обойтись.

Безналичный перевод

Этот способ подразумевает передачу денег безналичным путем на банковский счет продавца или риэлтерской конторы. Эти данные прописываются в договоре купли-продажи. Также там указывается дата перевода. Как правило, она приурочена к тому дню, когда участники процесса подают документы на регистрацию прав собственности. Банк выступает в роли посредника в этом деле.

Данный способ расчета схож с передачей наличности. С той лишь разницей, что деньги зачисляются покупателем на банковский счет, а не передаются лично в руки. Никаких дополнительных гарантий при этом не предусмотрено. Вариант безопаснее наличного расчета – нет риска потери или кражи средств. Но не защитит в случае недобросовестных действий продавца и не поможет вернуть деньги в случае отказа от регистрации.

Аккредитив и банковская ячейка

Аккредитив — условное денежное обязательство, принимаемое банком-эмитентом по поручению плательщика. Для осуществления передачи денег по такому варианту выполняется следующее:

  1. Заключается соглашение между банком и покупателем.
  2. Оформляется соответствующая документация. Учитываются условия оплаты и те документы, которые должны подтвердить этот момент.
  3. Осуществляется перевод денег на специальный счет продавца. Но снять он их не может, пока не будут выполнены условия аккредитива.
  4. Продавец передает квартиру и сопутствующие документы.
  5. Покупатель проводит регистрацию нового имущества.
  6. Продавец получает средства.

Также участники процесса могут арендовать банковскую ячейку. Этот вариант наряду с аккредитивом считается самым надежным из всех. Покупатель арендует сейф и закладывает сумму согласно договору купли-продажи. Продавец получает доступ к банковской ячейке только после документального оформления всех прав нового владельца жилья. Деньги надежно защищены, поэтому даже в случае отмены сделки владелец денежных средств заберет их обратно.

Разница между аккредитивом и ячейкой лишь в том, что во втором случае расчет производится наличными. Ранее этот способ был наиболее популярен, но в последнее время с распространением безналичных расчетов стороны все чаще обращаются к аккредитиву.

Советы специалистов

На удочку мошенников чаще всего попадаются доверчивые люди, поэтому нужно быть бдительным и все оформлять по закону с участием нотариуса или банка в качестве гаранта безопасности. Деньги опасно передавать продавцу до регистрации прав собственности. Самый безопасный вариант – это банковская ячейка или аккредитив. Рассмотрим советы юристов:

  1. Не желательно разбивать стоимость недвижимости на несколько сумм без острой необходимости.
  2. Одна из сторон часто предлагает занизить сумму, указанную в договоре, чтобы не платить налоги. В этом случае под большой риск попадает покупатель жилья.
  3. Нельзя открывать доступ к банковской ячейке посторонним лицам.
  4. В договоре должна быть прописана реальная стоимость недвижимости.
  5. Безналичный расчет выгоден только в том случае, если счета продавца и покупателя открыты в одном финансовом учреждении.
  6. Лучше передавать денежные средства, когда договор будет зарегистрирован в Росреестре.

Если решено рассчитываться наличными деньгами, то стоит это сделать сразу после заключения договора купли-продажи в присутствии нотариуса или сотрудника государственного учреждения. В этом случае расписка будет единственным документом, который подтверждает факт передачи денег.

Передача денег в рамках сделок купли-продажи

Вопрос передачи денег в сделках купли-продажи квартиры имеет важнейшее значение. Стороны могут использовать наличный расчет, банковскую ячейку или аккредитив, либо нотариальный депозит.

Дорогие читатели! Для решения именно Вашей проблемы — звоните на горячую линию 8 (800) 350-34-85 или задайте вопрос на сайте. Это бесплатно.

В настоящее время практикуются следующие способы расчетов по сделкам купли-продажи недвижимости:

  • наличные расчеты между продавцом и покупателем, а также безналичные переводы;
  • наличные расчеты с использованием банковской ячейки;
  • безналичные расчеты через аккредитив;
  • использование депозита нотариуса при расчетах.

Каждый из этих способов имеет свои преимущества и недостатки.

Наличные расчеты: преимущества и недостатки, риски

Традиционным способом расчетов между продавцом и покупателем является передача наличности «из рук в руки». Данный вариант позволяет продавцу сразу воспользоваться вырученными от продажи квартиры деньгами, что является несомненным преимуществом. .

Передача денег может быть реализована при продаже квартиры в двух форматах:

  • до госрегистрации перехода прав собственности в Росреестре;
  • после получения документов о переоформлении собственности в пользу покупателя.

Первый вариант отличается повышенными рисками для покупателя.

Никто не застрахован от недобросовестности продавца, который может попросту сорвать сделку и не явиться в назначенный день на госрегистрацию.

Либо сделку могут признать недействительной из-за невменяемости продавца и вернуть свои средства будет весьма непросто.

Помимо указанных рисков, наличные расчеты обладают и такими недостатками:

  1. У покупателя могут возникнуть проблемы с получением крупной суммы для покупки недвижимости в банке: обычно на выдачу наличных установлены определенные дневные и месячные лимиты.
  2. Продавцу на деле трудно убедиться в том, что действительно получена вся сумма: при пересчете такого объема наличности легко ошибиться.
  3. Высок риск не заметить фальшивые деньги.
  4. Большая вероятность стать жертвой грабителей или потерять наличность.

Наличные расчеты постепенно уходят в прошлое из-за своей небезопасности и ненадежности. Они лишь изредка практикуются между продавцом и покупателем, которые доверяют друг другу (например, состоят в родственных или приятельских отношениях).

Но даже в таком случае покупателю стоит проявлять осмотрительность не забывать о необходимости получения расписки от продавца, подтверждающей факт получения им денег. Такая расписка должна включать ФИО продавца и покупателя, паспортные данные, подписи сторон, полученную сумму, ссылку на договор купли-продажи и дату.

В качестве альтернативы наличных расчетов можно рассматривать безналичные, когда покупатель переводит деньги на счет продавца. При таком способе легче доказать факт оплаты, не нужно возить с собой крупную сумму наличности и нет рисков получения фальшивок. Но данный вариант также отличается высоким риском мошенничества со стороны продавца или покупателя.

Расчеты с помощью депозита нотариуса

Гораздо более защищенным способом передачи денег в рамках сделки купли-продажи является использование депозита нотариуса. Порядок расчетов между продавцом и покупателем в данном случае определен в 87 ст. 457-ФЗ. Средства на депозит покупателем могут быть внесены как в наличной, так и безналичной форме.

К числу преимуществ такого способа можно отнести:

  • более низкую стоимость, чем оплата через ячейку или по аккредитиву;
  • нотариально заверенные сделки купли-продажи проходят регистрацию в Росреестре в ускоренном режиме (максимально – 3 дня вместо 7);
  • высокую защищенность.

Порядок расчетов через нотариальный депозит выглядеть следующим образом:

  1. Стороны подписывают у нотариуса договор купли-продажи квартиры, включающий пункт о расчетах через депозит.
  2. Оплачивается стоимость аренды депозита.
  3. Покупатель вносит положенную по договору сумму.
  4. После переоформления права собственности в пользу покупателя продавец получает доступ к деньгам.

Если же сделка не получит логического завершения, покупатель получит свои деньги обратно.

Расчеты через банковскую ячейку

Основное предназначение банковской ячейки – хранение ценностей. Но также она часто применяется при расчетах в рамках сделок купли-продажи недвижимости.

Схема расчетов между сторонами с использованием ячейки выглядит так:

  1. Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи с условием расчета через ячейку. Предварительно они выбирают банк, в котором она будет арендоваться.
  2. В условленный день продавец и покупатель приходят в банк и заключают договор аренды ячейки на необходимый срок. В нем определяются условия доступа к ячейке. Депозитарию нужно предъявить документы, подтверждающие переход права собственности, а также подписанный договор купли-продажи и доступ будет открыт. В договоре прописывается обязанность банка предоставить доступ к ячейке при соблюдении определенных условий продавцом.
  3. Вносится стоимость аренды ячейки.
  4. Производится закладка денежных средств с участием двух сторон. Продавец при этом выполняет наблюдательную функцию: он должен убедиться, что все деньги по сделке действительно переданы ячейку покупателем. Также он может не только пересчитать их, но и проверить на подлинность. Ключ от ячейки забирает покупатель или нейтральная сторона (привлеченные юристы или риелторы).
  5. После переоформления прав собственности на квартиру продавец получает доступ к ячейке и заложенным деньгам, независимо от желания покупателя. В договоре прописывается определенный срок в течение которого продавец вправе посетить банк (обычно это с 13 по 20 дни аренды).

Использование ячейки обладает своими преимуществами и недостатками. В числе достоинств можно выделить:

  • минимальный риск неплатежа для продавца: он гарантированно получает свои средства/мошенничества со стороны продавца: покупатель гарантированно возвращает свои деньги;
  • арендовать ячейку можно на любой срок;
  • это удобный способ оплаты;
  • риски ограбления сведены к минимуму (все финансовые учреждения хорошо охраняются, оснащены камерами);
  • относительно невысокая стоимость купюр.
Читать еще:  Что означает кадастровая стоимость квартиры?

Недостатками аренды ячейки являются:

  • ответственность за пересчет купюр и проверку их на подлинность перекладывается на продавца, банк снимает с себя ответственность за это (в договоре на аренду сумма не фигурирует);
  • финансовая организация не обязана проверять документы, открывающие доступ к ячейке, на подлинность;
  • перевозка такой крупной суммы наличных к банку весьма рискованна;
  • банк может лишиться лицензии, что приведет к потере денег.

Вам не платят пособие по безработице в этом году? Узнайте в чем причина!

Прочтите о полагающихся выплатах и льготах для ветерана труда по ссылке.

Расчеты через аккредитив

Расчеты через банковский аккредитив схожи по сути с арендой ячейки, но закладка денег покупателем при таком варианте производится в безналичной форме. Этот банковский инструмент широко применяется в сделках купли-продажи.

Схема расчетов в данном случае выглядит следующим образом:

  1. Сторонами согласуются существенные условия сделки купли-продажи квартиры и подписывается договор.
  2. Покупатель открывает в выбранном финансовом учреждении аккредитив на определенный срок (обычно это 1-2 месяца, но может быть и дольше). Для этого он подписывает договор с банком и дает распоряжение на открытие аккредитивного счета.
  3. На этот счет перечисляется определенная сумма, равная стоимости квартиры, с текущего счета покупателя в банке.
  4. На период действия аккредитива деньги «замораживаются» банком и забрать их продавец не сможет.
  5. Стороны сделки передают документы на госрегистрацию в Росреестр.
  6. После успешного прохождения процедуры в реестр вносится отметка о смене правообладателя и продавцу необходимо получить выписку из ЕГРН, подтверждающую, что госрегистрация состоялась.
  7. Вместе с договором купли-продажи и выпиской из ЕГРН продавец приходит в банк и пишет распоряжение о перечислении средств с аккредитива на свой личный счет.

Если же до истечения срока действия аккредитива продавец так и не обратиться в банк с документами, деньги возвращаются на личный счет покупателя.

Форма расчета через аккредитив имеет ряд преимуществ:

  1. Нет необходимости пересчитывать средства, проверять их на подлинность.
  2. Риски потерять средства сведены к нулю.
  3. Стоимость аккредитива при всем удобстве сопоставима с арендой ячейки.
  4. Банк обладает безусловным обязательством вернуть деньги на счет покупателя.
  5. Банк при необоснованном переводе денег обладает имущественной ответственностью и обязан возместить убытки.
  6. Продавец гарантированно получит деньги при успешном завершении сделки, покупатель – вернет свои средства при ее срыве.

Таким образом, стороны могут выбрать один из способов расчетов по сделке купли-продажи квартиры: наличными, в безналичной форме, через банковскую ячейку или аккредитив, а также через нотариальный депозит. Каждый из этих вариантов имеет свои преимущества и недостатки.

Сама закладка денег покупателем производится после подписания договора купли-продажи, тогда как получение их продавцом – уже после госрегистрации и перехода прав собственности.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Как произвести расчет при покупке квартиры

На чтение 18 мин. Опубликовано 01.03.2020

Передавать деньги продавцу «на руки» до регистрации сделки — небезопасно

Продавец в обязательно порядке обязан выдать расписку в получении денег продавцу. Сама расписка не заверяется нотариусом.Но если есть така необходимость, то вы можете удостоверить ее в присутствии двух свидетелей

Деньги передаются исключительно в руки продавцу, либо его доверенному лицу, которое имеет полномочия получения расчета. (заверяется нотариусом)

Некоторые мои коллеги твердят, что без всяких банковских ячеек покупатели всю жизнь передавали деньги продавцам «на руки» и все проходило нормально. Я же считаю так — если можно дополнительно обезопасить себя, то не стоит жалеть на это денег. Тем более и сами продавцы охотно соглашаются на вариант с банковской ячейкой, ведь банк защищает интересы обеих сторон.

Если продавцы настаивают получить деньги «на руки», например, после подачи документов в МФЦ или в УФРС, а не после регистрации сделки, то я бы сто раз подумала о покупки такой квартиры. В крайнем случае лучше отправить деньги безналичным путем и обязательно получить от продавца расписку о получении денег (образец).

Как проверить квартиру на обременение/ограничение — онлайн способ.

Как минимизировать риски?

Наиболее распространенным порядком оплаты по договору купли-продажи (далее – ДКП) недвижимости является полный расчет после государственной регистрации перехода права собственности. Данный порядок минимизирует риски для сторон сделки. И если одна сторона противится расчету в таком порядке, стоит задуматься о добросовестности намерений такой стороны.

В случае если продавец настойчиво предлагает произвести расчет в день подачи документов в Росреестр, не стоит соглашаться на такие условия, поскольку Росреестр может не зарегистрировать сделку. В таком случае покупатель останется и без денег, и без недвижимости.

Передавать деньги продавцу «на руки» до регистрации сделки — небезопасно

К безопасным расчетам можно отнести все, кроме передачи наличными или банковского перевода. Расчеты через нотариальный депозит, аккредитив и эскроу считаются безопасными, потому что исключается возможность завладеть средствами в отсутствие документов, подтверждающих переход права собственности.

  • При наличном расчете и недобросовестности одной из сторон сделки сохраняются высокие риски остаться без недвижимости и без денег. При банковском переводе остаются те же самые риски, но добавляются высокие комиссии за перевод средств, если счета у сторон открыты в разных банках.
  • При аренде банковской ячейки сотрудники банка не несут ответственность за подлинность предоставляемых им документов. Оплата через нотариальный депозит остается безопасным расчетом, но услуги нотариуса считаются дорогими, а при отзыве лицензии банка нотариус ответственность нести не будет.
  • При расчетах по аккредитиву и договору эскроу банки несут ответственность за ненадлежащее исполнение указаний клиентов. Такие расчеты используются в разных странах и считаются безопасными при заключении сделок даже между гражданами разных государств.

Аванс и задаток являются средствами платежа по условиям договора. Задаток вносится в качестве подтверждения намерений покупателя в приобретении недвижимости. Впоследствии при покупке задаток может быть зачтен как обеспечительный платеж по договору. Но в случае неоплаты сделка срывается по вине покупателя, задаток остается у продавца. А в случаях, когда сделка сорвалась по вине продавца, задаток в двойном размере возвращается покупателю.

Аванс является предварительной формой оплаты договора. Если продавец отказался продавать объект недвижимости, то аванс возвращается покупателю. Таким образом, аванс имеет форму предоплаты, но не обладает обеспечительной функцией в отличие от задатка.

Условия о задатке и авансе включаются в договор купли-продажи и должны быть выполнены в письменной форме.

При включении в договор условий о задатке следует указать, что задаток является обеспечением исполнения обязательств покупателя. Также необходимо указать на последствия, предусмотренные статьей 381 ГК РФ.

При включении в договор условий об авансе, необходимо указать на порядок расчетов: «часть стоимости в размере N передается продавцу в определенные сроки. Оставшаяся часть стоимости передается после определенного события». При этом в тексте договора обязательно нужно указать на полную стоимость объекта недвижимости.

Рассрочка платежа

Возможность приобрести имущество в рассрочку предусмотрена статьей 489 ГК РФ. График оплаты устанавливается по соглашению сторон и прописывается в договоре. До тех пор, пока покупатель не оплатил полную стоимость по договору, объект недвижимости находится в залоге у продавца. При этом необходимо произвести государственную регистрацию такого договора для того, чтобы имущество находилось в обременении.

Если покупатель не производит платежи в пользу продавца, договор купли-продажи подлежит расторжению в судебном порядке.

Может возникнуть ситуация, в которой продавец будет просить занизить стоимость недвижимости по договору. Это делается с целью ухода от налогов. Или же покупатель попросит указать заниженную стоимость, потому что с его официальными доходами купить квартиру по реальной цене невозможно. К нему могут возникнуть вопросы о происхождении средств, на которые он купил квартиру.

В любом случае стоит отказаться от такой затеи, поскольку в суде доказать реальную стоимость квартиры будет сложно. Если суд примет решение о признании сделки недействительной, то покупатель обратно получит стоимость, указанную в договоре. А доводы о том, что недвижимость не могла продаваться по такой стоимости, суд во внимание не примет.

Чтобы проверить реальную цену квартиры, стоит проанализировать рынок недвижимости. Сколько будут стоить квартиры равной площади в таком же районе? Если цена насторожила, то стоит задуматься о причинах.

Зачастую на рынке встречаются мошенники, которые предлагают заплатить аванс в счет будущей оплаты по ДКП. Мошенник снимает квартиру на месяц, которую потом предлагает купить на сайтах купли-продажи недвижимости. Для подтверждения намерений покупателя, требует оплатить аванс. Затем собирает небольшие авансы с нескольких потенциальных покупателей и съезжает с квартиры.

К сделкам с недвижимостью стоит подходить очень серьезно и не следует экономить на таких вещах, как получение справок об объекте недвижимости и зарегистрированных в нем лицах, открытии счета в банке для последующего расчета и оформлении договора купли-продажи. Перечисленные в статье инструменты сделают сделку безопасной и минимизируют возможность стать жертвой мошенников.

Во всех 3 способах расчеты за квартиру проходят через гаранта-посредника. При банковской ячейке и аккредитиве гарантом выступает банк, при депозитном счете гарантом выступает нотариус (если сделка купли-продажи будет проходить через него).

Главная суть расчетов через гаранта в том, что гарант передает деньги продавцу только после регистрации сделки купли-продажи. До сделки купли-продажи участники сделки обращаются к гаранту-посреднику, которому покупателю передает деньги за квартиру. Эти деньги «замораживаются». Подписывается соглашение, в котором написано, что продавец получит деньги только когда сделку купли-продажи зарегистрируют и покупатель станет собственником.

После регистрации сделки продавец показывают гаранту договор купли-продажи с печатью о государственной регистрации и/или выписку из ЕГРН. Гарант удостоверяются в том, что сделка зарегистрирована и в итоге передает деньги продавцу. Если по каким-либо причинам сделка не была зарегистрирована, то деньги забирают покупатели обратно.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector