Как проверить перепланировку при покупке квартиры?

Как узнать, узаконена ли перепланировка

Согласно действующему законодательству, перепланировка и /или переустройство квартиры в многоквартирном доме требует согласования.

Понять выполнена ли перепланировка в квартире и возможность ее согласовать, мы подскажем в текущей статье.

Одним из самых распространенных случаев, когда необходимо узнать узаконена ли перепланировка квартиры является сделка с недвижимостью.

Всего возможных вариантов может быть несколько:

Перепланировка квартиры не выполнялась (сохранено изначальное планировочное решение);

Перепланировка выполнена и узаконена (в документах БТИ отмечены произведенные изменения планировочного решения);

Перепланировка выполнена самовольно (ремонтные работы выполнены, но не узаконены и имеются различия с первоначальным планировочным решением БТИ);

Обнаружена ошибка в документации (перепланировка не выполнялась, но в есть отличия от технической документации БТИ).

В Москве и Подмосковье единственными документами, позволяющими узнать, узаконена ли перепланировка квартиры, являются учетно-технические документы БТИ (паспорт жилого помещения или поэтажный план с экспликацией к нему).

Узнать, законна ли перепланировка

Для того чтобы понять, есть ли в квартире перепланировка и узаконена ли она по всем правилам, необходимо сравнить план БТИ с фактической перепланировкой квартиры.

Если план БТИ совпадает с фактической планировкой, то в данной квартире перепланировка не проводилась, либо была согласована и графически зафиксирована в технической документации БТИ.

Если выполненная перепланировка квартиры была согласована и оформлена надлежащим образом, то данное отражается в технической документации БТИ.

Определить проводилась ли перепланировка в квартире в принципе, возможно только сравнив начальное (авторское) планировочное решение с фактической планировкой.

В случае, если плана БТИ на квартиру с изначальной планировкой нет, то необходимо заказать архивную копию поэтажного плана БТИ с экспликацией к плану, содержащие первоначальное планировочное решение.

Учетно-техническая документация БТИ:

Попытка узнать факт и законность перепланировки квартиры сравнивая ее с соседской скорее запутает ситуацию, в следствии того что в другой квартире могла проводиться перепланировка или она изначально может иметь отличное планировочное решение.

В данном случае возможно обратится в управляющую компанию, если она располагает поэтажным планом с интересующим помещением и провести сравнение планировок на его основе.
Однако, данное не всегда является гарантией актуальности планов. В случае отсутствия необходимых документов, лучшим способом будет обратиться непосредственно в бюро технической инвентаризации.

Чтобы не выполнять измерения и сравнение с планом самостоятельно, возможно пригласить для обмеров специалиста любой организации, специализирующейся на документации в сфере перепланировок, или инициировать выход техника БТИ на квартиру.

Одним из вариантов итога визита техника БТИ может стать графическая фиксация выполненных при несогласованной перепланировке нарушений в «красных линиях».

План БТИ с красными линиями:

Самовольная перепланировка квартиры

В том случае, когда «на руках» имеются только документы БТИ с зафиксированными «в красных линиях» нарушениями, требуется запрашивать архивную копию учетной документации, содержащей первоначальное планировочное решение.

Дальнейшее зависит от того, подлежат ли согласованию выполнение при перепланировке/переустройстве мероприятия без проведения (полных или частичных) ремонтно-восстановительных работ.

В Москве на текущий момент есть возможность согласовать не только запланированную, но и выполненную перепланировку согласно Постановлению Правительства Москвы № 508 (в актуальной редакции). В том же постановлении возможно узнать какие виды работ, выполненные при перепланировке согласовать нельзя.

В Подмосковье для согласования проведенной перепланировки потребуется обращаться в суд. Однако, в некоторых случаях местный надзорный орган может пойти навстречу владельцу недвижимости и предоставить возможность согласования перепланировки. Виды работ, которые подлежат согласованию и наоборот не могут быть узаконены, в разных районах Московской области отличаются. Для уточнения потребуется проконсультироваться в местном надзорном органе, осуществлявшем надзор в данной сфере.

Подробности узаконивания ранее выполненных перепланировок в Москве и Подмосковье возможно узнать из этой статьи.

Подлинность документов БТИ

В настоящее время, при заключении сделок и иных операциях с недвижимостью следует проявлять особенную осторожность.

Массовый характер приобрело использование фальсифицированных и неправомочных документов технического учета.

Часто для заключения сделки с недвижимостью, имеющей неузаконенную перепланировку, предоставляют документацию, подписанную кадастровыми инженерами, не уполномоченными в силу действующего законодательства проводить работы по технической инвентаризации и выдаче технической документации.

Для того, чтобы убедиться в подлинности документов, выполненных БТИ Москвы с конца января 2018 года, есть возможность воспользоваться онлайн-сервисом QR кода. Имеющееся в документах код, при считывании любым устройством, поддерживающим данную функцию, предоставляет ссылку, ведущую на виртуальную копию документа технического учета, которую есть возможность скачать.

Для документов, выданных Московским областным БТИ, на сайте организации доступен онлайн-сервис подлинности по коду документа, но кроме этого, правомочность документа возможно узнать по фотографии или отсканированной копии, которые направляются в ГУП МО «МОБТИ» с помощью электронной почты.

Об этом и проблемах, связанных с фальсификацией документации БТИ рассказано в этой статье.

Участие сотрудников банка в операциях с недвижимостью не всегда дает гарантию того, что выполненная перепланировка квартиры узаконена.

Ошибки в документах БТИ

В некоторых случаях различие фактической планировки и планировочного решения в технической документации не являются неузаконенной перепланировкой квартиры, а вызваны различными неточностями в планах БТИ. Зачастую виновниками ошибок становятся строители, вносящие изменения в планировочное решение на этапе возведения здания.

В этом случае инициируется исправление документации БТИ на основании имеющихся альтернативных документов (заверенного плана застройщика, кадастрового паспорта с техническим планом, авторской проектной документации и т. п.). В некоторых случаях для исправления неточностей технической документации приходится обращаться в суд.

При прочих равных условиях, недвижимость, имеющая документы, соответствующие требованиям законодательства, имеет более высокую оценочную стоимость. Собственник квартиры с неузаконенной перепланировкой в любой момент может понести существенные затраты, связанные с необходимостью проведения восстановительного ремонта и выплатой штрафа.

Проанализировать имеющиеся документы, определить возможность согласования перепланировки и подготовить необходимую для этого документацию могут опытные специалисты нашей организации.

Направьте свои вопросы с помощью электронной почты, нашего сайта или задайте их по телефону – квалифицированный ответ на них Вам гарантирован.

Риски покупки квартиры с незаконной перепланировкой: стоит ли игра свеч? Куда обращаться, чтобы узаконить?

Покупая жилье, важно обращать внимание на наличие переделок по сравнению с проектным вариантом.

Впоследствии те, кто посчитали это мелочью, не стоящей заострения отношений с владельцем или риэлтером, заплатят за свою беспечность немалую цену – придется «перекройку» квартиры узаконивать своими силами и средствами.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа . Это быстро и бесплатно !

О том, что считается перепланировкой в квартире, вы можете узнать из нашей статьи. Образцы доверенности и договора на выполнение работ по переустройству, а также всех актов перепланировки вы можете скачать у нас на сайте.

Стоит ли покупать?

Приобретая жилище в МКД, нужно сличить визуально фактические привязки стен и перегородок с теми, которые нанесены на план в техническом паспорте.

Если появилась уверенность, что перепланировка была выполнена и при этом не оформлена, как положено, то следует задуматься, нужно ли покупать такую проблемную жилплощадь.

Возможные риски

Риски существуют разные, не всегда разрешается узаконить перекройку жилья по факту ее осуществления.

— влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах

— влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Могут быть такие проблемы:

за выявленную несанкционированную перепланировку назначат немалый штраф (ст.7.21 КоАП РФ);
произведенные работы выполнены с нарушением СНиП, в разрешении откажут и предпишут восстановить первоначальное состояние, и это в лучшем случае;
действия, нанесшие серьезный вред несущим конструкциям всего здания, могут повлечь изъятие квартиры (п.5 ст. 29 ЖК РФ).

На кого ложиться ответственность?

В суде и Жилищной инспекции аргумент, что перепланировка выполнена прежним собственником, в счет не принимаются, так как ответственность при продаже ложится на нынешнего владельца.

Купив переделанную без разрешения и согласований недвижимость, ее хозяин становится ответственным за это перед законом.

Что делать, если купили жилье с переделкой?

Неприятная ситуация с приобретением переделанной недвижимости, и при этом не оформленной, ставит перед новым владельцем ряд задач.

Так как разборки, кто именно и когда осуществлял перепланировку, никому не интересны, то именно купившему жилье с сюрпризом и предстоит во всем разбираться самому.

Как проверить, законна ли она?

Беглый осмотр на предмет наличия переделок поможет сравнение с квартирой, расположенной этажом выше или ниже (если дом построен по типовому проекту).

Более детальная проверка происходит путем сравнивания фактического расположения перегородок, стен, дверных и оконных проемов, размещения санузла и кухни, балкона или лоджии, размеров коридора, кладовки и прочих вспомогательных помещений, а также жилых комнат, с поэтажной схемой в техническом паспорте, а при наличии кадастрового паспорта, то и с ним.

При наличии законно выполненной перекройки планы квартиры на обоих паспортах и фактическое расположение помещений будут идентичными, а это значит, что можно расслабиться и жить на этих квадратных метрах спокойно.

Если купили квартиру с незаконной перепланировкой, что делать?

Если обнаружена незаконная перепланировка

При обнаружении следов перепланировки не стоит ждать, пока пожалуют компетентные органы, а действовать быстро, чтобы узаконить новое расположение пост-фактум.

Как узаконить после приобретения?

Если выявлена незаконная перепланировка квартиры, куда обращаться после покупки?

Нужно собрать все имеющиеся документы, попытаться разобраться, что именно было изменено, и убедиться, что не затронуты несущие стены, перекрытия, диафрагмы жесткости, вентиляционные каналы и пр.

Все правила перераспределения площадей недвижимости регламентируются гл. 4 ЖК РФ. Если есть серьезные нарушения СНиП и других законодательных актов, то скрыть это уже не удастся, главное на этом этапе – понять масштабы бедствия.

С чего начать, куда обращаться?

Сначала нужно собрать семейный совет, на котором объявить о прискорбном факте, и предложить вариант немедленного исправления ситуации.

При необходимости получить письменное согласие от всех прописанных на этой жилплощади отказа ожидать не придется: все домочадцы должны понять, насколько важно узаконить переделку жилища.

Нужно набросать аккуратный, точный (с соблюдением масштаба) эскиз своей только что приобретенной квартиры, приготовить все бумаги по жилищу.

Важно знать, что свидетельство о праве собственности иметь обязательно нужно – до оформления права собственности вопрос перепланировки решить не удастся.

С эскизом можно пойти на консультацию в БТИ или архитектурно-планировочное управление, чтобы утвердиться в своих догадках при помощи профессионалов.

Читать еще: Как работает банковская ячейка при продаже квартиры?

Далее следует вызов на дом представителя БТИ для изготовления нового технического паспорта, в котором будут отражены все изменения в существующем ныне виде.

Это оформляется в Жилищной инспекции. Сюда нужно явиться с подготовленными бумагами, но нужно быть готовым к таким последствиям:

за неузаконенные изменения планировки могут выписать квитанцию на оплату штрафа (около 2-2,5 тыс. руб.);
разрешение могут и не выдать, если будет налицо нарушение строительных и санитарных норм и правил.

Отказ ЖИ выдаст письменно, с аргументацией своего отрицательного ответа.

Подача документов

Какие документы необходимы? Перечень нужных бумаг выглядит примерно так:

заявление;
проект;
новый технический паспорт;
поэтажные планы;
документы на право владения жилым помещением;
изложенное на бумаге одобрение всех членов семьи;
согласования от всех служб и органов, задействованных в уже осуществленной перепланировке.

В принципе, пакет документов не содержит ничего особенного и совпадает с тем, который подается обычно.

Все собранные бумаги подаются в единое окно, организованное при Жилищной инспекции для удобства граждан.

Сроки оформления, стоимость и результат

На рассмотрение вопроса и вынесение вердикта потребуется период до 45 дней.

Какие документы выдаются после оформления? По окончанию работы специалистами Жил. инспекции выдается разрешение на перепланировку, или отказ в ее узаконивании.

Отказ

В каком случае могут отказать? Могут не дать разрешения, если:

затронуты несущие стены или другие важные элементы каркаса здания;
перекрыты существующие вентиляционные каналы;
уборная переместилась на территорию прежней жилой комнаты или кухни, а квартира при этом не находится на первом этаже, или имеются иные нарушения;
не получено одобрение одной или нескольких служб – газовой, электрической, МЧС, санэпидстанции и пр.;
категорически возражает управляющая МКД компания.

При удачном исходе, поскольку строительные работы уже выполнены, можно сразу заниматься переоформлением кадастрового паспорта.

Если вследствие изменений площадь стала отличной от той, которая зафиксирована в свидетельстве о праве собственности, то нужно будет менять и этот документ.

Особенности и нюансы

Обращение в Жилищную инспекцию с надеждой на положительный результат возможно только при условии, что в БТИ не появилось сведений об уже законченной несанкционированной перепланировки раньше, до начала эпопеи с узакониванием.

Если такая неприятность произошла, тогда в БТИ внесены в планы отметки красным цветом, влекущие уведомление и жил. инспекции – документы просто не примут. В этом случае единственный выход – попытка узаконивания через суд.

При ипотеке

Как быть в случае покупки квартиры с перепланировкой в ипотеку? Ипотечное жилье нужно тщательно проверять на предмет отсутствия переделок, причем на помощь риэлтера, озабоченного только скорейшей продажей недвижимости, можно не рассчитывать.

Выявив наличие перепланировки, нужно немедленно отказаться от этого варианта и присматривать другой.

Дело в том, что, кроме денежных потерь, хозяин приобретенной по ипотеке жилплощади вынужден будет согласовывать переделки с финансирующим банком и со страховой компанией, что не всегда успешно: банк должен быть уверен, что квартира вследствие изменений в ней не упадет в стоимости.

Другие сложности

При отказе со стороны БТИ и Жилищной инспекции узаконить незаконную перепланировку при покупке квартиры есть вариант получить желаемое через суд. Но здесь привлекут консультантов, и если есть масса нарушений, то на успех рассчитывать не приходится.

Если был пробит проем в несущей стене, то его придется заделать, а также устранить другие нарушения закона.

Например, если была объединена жилая комната с кухней, оборудованной газовой плитой, то специалисты советуют установить хотя бы раздвижную перегородку с дверью, имеющей плотный притвор.

Когда вентиляционные каналы перекрыли, замуровав облицовочной плиткой или иным способом, то эти общедомовые каналы следует снова задействовать в естественной вентиляции, и т.п.

Только так, устранив нарушения СНиП, можно повернуть Фемиду лицом к своим проблемам, порожденным незаконной перепланировкой, сделанной прежним владельцем.

О сложностях при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой вы можете узнать из видео:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта

Нюансы при покупке квартиры — что необходимо проверить

Источник изображения: www.pixabay.com

Покупка квартиры – ответственный процесс вне зависимости от того, приобретается недвижимость на первичном или вторичном рынке. Нюансы и подводные камни, незнание законов приводят покупателей к путанице и совершению ошибок при покупке квартиры. О том, что нужно знать и как предостеречь себя от мошенников, будет рассказано далее в статье.

Перед процедурой оформления недвижимости нужно разобраться, есть ли на ней обременения, проверить все документы, долги по платежкам и законность перепланировок. Соблюдение простых правил поможет стать полноправным собственником жилья.

Основные правила выбора квартиры

Перед покупкой каждый потенциальный собственник должен определиться с районом, стоимостью квартиры, источником капитала, а также выбрать, приобретать жилье на вторичном рынке или в новостройке.

Существует несколько правил, которых стоит придерживаться:

Определиться с бюджетом – от предполагаемой стоимости будут зависеть местонахождение квартиры, ее состояние, площадь.

Цель приобретения – недвижимость может приобретаться в связи со сменой работы, города проживания, образовательных учреждений. Тогда район расположения квартиры будет привязан к этим факторам.

Местонахождение – оценивают инфраструктуру, транспортную доступность, отсутствие поблизости предприятий, вырабатывающих вредные выбросы в атмосферу.

Выбор вторички или новостроя. На первичном рынке меньше рисков, но придется потратить круглую сумму на отделку. Вторичный рынок представлен квартирами, требующими тщательной проверки перед покупкой, но зачастую в таком жилье первое время можно проживать без ремонта.

Просмотр вариантов – при посещении квартир особое внимание уделяют состоянию коммуникаций, расположению комнат.

Ознакомиться с квартирой заранее можно, если она приобретается на первичном рынке. Застройщики открыто демонстрируют на своих сайтах варианты планировки недвижимости.

Самостоятельная проверка жилья

Чтобы обезопасить сделку, покупателю необходимо проверить недвижимость на ее “чистоту”. Сюда входит проверка документов, обременений, судебных споров, прописанных лиц, долгов по коммунальным платежам, законности перепланировки.

Документы

Первое, на что обращают внимание, – правильность и комплектность документов. Покупатель проверяет:

свидетельство о государственной регистрации права;

правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, наследования, дарения, приватизации, переуступки);

выписку из домовой книги о количестве зарегистрированных жильцов;

выписку из ЕГРП;

справку о задолженности по квартире;

справку о способности продавца заключать сделки – документ из наркологического и психиатрического диспансера.

Будущему собственнику стоит проверить технический паспорт, справку из паспортного стола по форме № 9 и копии финансово-лицевых счетов по всем коммунальным услугам.

Правомочия продавца

Потенциальный собственник жилья должен знать, что продавец не всегда действует в соответствии с надлежащими правомочиями. Чтобы не столкнуться с мошенничеством, необходимо:

проверить паспорт продавца: данные паспорта должны совпадать со сведениями в документе о праве собственности на квартиру;

проверить продавца на возможное банкротство: если человек признан банкротом, сделка будет недействительной.

Важно! Продавец не должен просить слишком большой аванс – эта сумма считается символической и прописывается в предварительном договоре.

Если продавец действует через доверенное лицо, проверяют личность этого человека. Продавец не должен настаивать на понижении стоимости квартиры, чтобы уйти от ответственности по уплате налогов. Перед приобретением обязательно проверяют его семейный статус.

Прописанные лица

В процессе оформления сделки рекомендуется проверить недвижимость на прописанных в ней лиц. Случается, что люди, которые были прописаны в квартире, отбывают наказание в местах лишения свободы или находятся на длительном лечении в больнице.

Необходимо убедиться, что подводных камней нет и квартира юридически чиста. Для этого существует справка по форме № 9. В ней содержатся следующие сведения:

тип недвижимости, жилая площадь и количество комнат;

список лиц, зарегистрированных в доме или квартире;

дата регистрации каждого лица;

данные о собственниках;

степень родства между прописанными людьми;

лицо, которому выдается справка.

Совет! Чтобы получить такую информацию, необходимо на этапе оформления сделки вместе с продавцом посетить паспортный стол или МФЦ.

Отдельно существует архивная справка по форме № 12. В ней указывают всех когда-либо зарегистрированных в квартире лиц с датами их выписки из жилья.

Судебные споры

Данный вид проверки осуществляется юристами. Самостоятельно исследовать квартиру на предмет судебных споров сложно, поэтому лучше воспользоваться услугами специалистов. Они обращаются в судебный отдел по месту нахождения квартиры, где осуществляется поиск по фамилиям прописанных или ранее зарегистрированных лиц.

По такой же схеме проверяется наличие бывших супругов и судебных разбирательств по поводу недвижимого имущества. Проверку на юридическую чистоту также проводят на сайте суда, к которому территориально относится продавец по месту регистрации.

Обременения и аресты

Чтобы самостоятельно проверить жилье на обременения и аресты, можно воспользоваться выпиской из ЕГРН, которая оформляется в Росреестре или онлайн на официальном сайте. Кадастровая палата дает исчерпывающий ответ по теме арестов и возможных обременений. Они бывают следующих категорий:

наличие залога в банке;

факт ренты квартиры;

наличие ареста квартиры;

наличие аренды жилья на третьих лиц;

регистрация третьих лиц на жилой площади.

В некоторых случаях продавец может сознательно не рассказывать о наличии перечисленных факторов, тем самым ускоряя продажу недвижимости. Подводные камни обнаруживаются после покупки жилья. Получить информацию может любой заинтересованный человек, посетив МФЦ или Росреестр.

Долги по коммунальным платежам

Самый простой вариант узнать, есть ли задолженность по коммунальным услугам, – напрямую спросить об этом продавца. Он должен предоставить все платежные документы за последний расчетный период. Такую информацию можно взять в ЖЭКе в бухгалтерском отделе.

Справка об отсутствии задолженности берется в течение месяца, когда подготавливаются документы к продаже. Если квартира находится на этапе строительства, осуществлять такую проверку нет необходимости.

Совет! Продавец может также обратиться в управляющую компанию или отдельно в абонентский отдел по каждому поставщику коммунальных услуг и попросить выписку. Для требования документа понадобятся паспорт и свидетельство о праве собственности.

Лучше совместно с продавцом сходить в соответствующие структуры и потребовать справки об отсутствии задолженности. Только после полной проверки можно покупать недвижимость.

Законность перепланировки

Существуют понятия законности перепланировки и ее согласованности. Если перепланировка согласована в БТИ, орган выдает соответствующий документ, но он никаким образом не подтверждает законность мероприятий. Этот факт сможет подтвердить только ЕГРН. Бумаги из БТИ должны соответствовать изменениям в перепланировке по документам из ЕГРН.

Продавец обязан показать план квартиры по комнатам с указанием толщины стен, изолированности помещений, окон, дверей. Если перепланировка узаконена, сделка спокойно пройдет в любом банке. При наличии изменений в изначальной планировке они должны быть внесены в кадастровый паспорт жилплощади.

Другие варианты

Перед покупкой недвижимости надо знать, какие еще риски возможны при оформлении сделки. Например, необходимо проверить, прописаны ли на жилплощади несовершеннолетние дети. До подписания договора следует убедиться в наличии разрешения от органов опеки.

Читать еще: Как осуществляется выписка из квартиры?
От продавца также нужно получить согласие супруга на отчуждение квартиры. Все документы должны быть нотариально заверены. Продавец обязан сдать жилье новым собственникам в приемлемом виде, а покупатель должен уметь самостоятельно выяснить обременяющие обстоятельства, чтобы обезопасить себя.

Как оформить покупку квартиры

Сделка по покупке квартиры происходит в соответствии с правилами оформления: учитывают способ оплаты (например, ипотека или материнский капитал), проверяют документы сторон. Если квартира приобретается в новостройке – проверяют договор долевого участия. Когда в сделке участвует риелтор от агентства, часть обязанностей по сбору информации и бумаг перекладывается на него.

Несколько советов, как правильно оформить покупку:

проверить собственников квартиры;

проверить объект недвижимости;

оформить документы в соответствии с законом;

нотариально заверить бумаги;

оплатить услуги нотариуса и риелтора;

уплатить госпошлину;

внести задаток;

подписать документы по купле-продаже;

внести оставшуюся сумму;

оформить право собственности на жилье.

Передача денег происходит в несколько этапов. Сначала уплачивается задаток или аванс, вторая часть отдается позже: после подписания договора или акта приема-передачи.

Заключение

Перед покупкой квартиры каждый желающий может проверить ее в МФЦ или подав соответствующую заявку в кадастровую палату. Оформляя сделку, необходимо изучить все документы продавца, сравнить данные его паспорта со сведениями в свидетельстве о праве собственности. При покупке недвижимости проверяют количество прописанных лиц в справке по форме № 9, законность перепланировок, долги по коммунальным платежам. Все бумаги должны быть нотариально заверены.

Как узнать, есть ли разрешение на перепланировку?

– Где можно проверить, было ли выдано разрешение на снос перегородки в квартире между комнатой и лоджией?

Отвечает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова:

Все отметки о переоборудовании жилых помещений в многоквартирных домах должны быть отражены в техпаспорте БТИ. А именно на страницах с поэтажным планом и экспликацией. Эти документы у продавца квартиры, как правило, уже есть на руках. Если на странице с поэтажным планом стоит штамп «Разрешение на произведенное переоборудование в БТИ не предъявлено», значит, перепланировка была произведена без разрешения, и вопрос о ее узаконивании остается открытым. На странице с экспликацией должна быть пометка с номером акта Жилинспекции о переустройстве помещений и датой его выдачи. Это говорит о том, что в квартире произведена перепланировка на законных основаниях, но не указано, какая именно. Чтобы узнать, какие именно выдавались разрешения и на что, нужно запросить указанный акт в Жилинспекции.

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Подобные данные отражаются в техническом паспорте. Если у Вас есть этот документ, датированный более ранним сроком, то обратите внимание, стоит ли штамп «Разрешение не предъявлено». Если нет, то в перечне документов будет указано и разрешение, и его реквизиты, то есть где и кем было выдано. Затем, соответственно, можно обратиться в архив, либо в БТИ – у них также сохраняются данные в архиве.

Если такой информации нет, то уточнить можно только в БТИ, но это не будет являться истиной в последней инстанции: информация у них может как быть, так и нет.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Любая перепланировка сопряжена с предоставлением определенной документации. В частности, проект и разрешение на произведение перепланировки. Проверить, выдано ли разрешение на снос перегородки, можно на поэтажном плане, предварительно заказав сведения из БТИ, либо просто ознакомиться с проектом перепланировки.

Отвечает юрисконсульт офиса «Зеленый проспект» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Елизавета Шишина:

В случае, если снесена перегородка между комнатой и лоджией квартиры, можно запросить у собственника квартиры документы, подтверждающие законность произведенной перепланировки.

К ним относятся:

разрешение жилищной инспекции административного округа на перепланировку;

акт о завершении перепланировки, выданный жилищной инспекции административного округа;

документы БТИ, в которые на основании Акта Мосжилинспекции должны быть внесены измененные параметры квартиры;

выписка ЕГРН из Россреестра, в которой должно быть подтверждено внесение изменений в имеющуюся информацию, касающуюся площади квартиры.

Если перечисленных документов полностью или частично нет, можно сделать вывод, что снос перегородки в квартире между комнатой и лоджией собственник не узаконил либо не довел оформление перепланировки до конца.

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Основные этапы перепланировки – это разработка проекта, его последующее согласование, выполнение строительных работ и реализация проекта перепланировки, акт обследования произведенной перепланировки, внесение изменений в техническую документацию квартиры (технический паспорт ПИБ).

Ответ на Ваш вопрос можно получить как раз из свежего (актуального) технического паспорта ПИБ. Если в нем отражена действительная планировка и не стоит отметки о самовольной перепланировке, значит, все необходимые разрешения и согласования были получены. Сейчас технические паспорта выдаются после обязательного осмотра квартиры техником. Соответственно, если Вы покупатель и есть сомнения, договоритесь с продавцом о том, что будете присутствовать в квартире, когда ее будет осматривать техник.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Как законно произвести покупку квартиры с перепланировкой: риски и подводные камни сделки

Перед продажей квартиры хозяин стремится придать ей наиболее презентабельный вид.

Современный ремонт зачастую не ограничивается переклейкой обоев и покраской дверей.

Собственники с легкостью крушат старые стены и возводят новые. Но такие работы в квартирах способны серьезно осложнить жизнь их будущих владельцев.

Нужно ли узаконить перепланировку квартиры при продаже?

Любая проводимая перепланировка должна быть предварительно согласована с различными контролирующими органами. За перепланировку квартиры в многоквартирном доме, проведенную без соответствующего согласования, на ее собственника налагается штраф в размере от 2-2,5 тысячи рублей по статье 7.21 КоАП РФ. Кроме того, он будет обязан пройти путь легализации перепланировки самостоятельно.

КоАП РФ, Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению — влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Видео о том, как можно самостоятельно узаконить перепланировку в квартире:

Практика показывает, что из-за таких рисков стоимость квартир с неузаконенной планировкой на 10-15% ниже цены квартир с полностью оформленными документами, да и покупателя на них найти сложнее. Так что выгоднее узаконивать перепланировки квартиры перед ее продажей, потратив на это относительно небольшие средства.

Необходимые документы

Для правильного проведения сделки необходимо подготовить требуемые документы:

подтверждающие право собственности продавца;

технический и кадастровый паспорт квартиры с отметками о законно проведенной перепланировке;

если один из собственников квартиры – несовершеннолетний, то необходимо разрешение на сделку от органов опеки;

если квартира находится в совместной собственности – нотариально заверенное согласие супруги на отчуждение имущества;

справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, о собственниках квартиры, о прописанных в ней гражданах;

паспорта всех лиц, участвующих в сделке.

Видео о том, какие документы необходимы при купле-продаже квартиры:

Как проверить законность реконструкции?

Некоторые перепланировки видны невооруженным глазом. В домах-«хрущевках» никогда не делались квартиры с открытыми кухнями, в них не бывает квартир-студий без несущих стен и т.п. Если возникают сомнения в планировке, можно попробовать осмотреть квартиры выше или ниже этажом. Их планировка должна быть идентичной.

Существующая планировка должна полностью соответствовать техническому паспорту квартиры. Все законно внесенные изменения должны быть отражены в нем черными линиями. Если на плане квартиры есть линии красного цвета, то это означает, что данные изменения не согласованы.

Видео о том, как проверить законность перепланировки и чем опасна покупка квартиры с незаконной перепланировкой:

Пошаговая инструкция при заключении сделки

Рассмотрим перечень действий, необходимых для законного совершения сделки.

Выбор способа отчуждения

Продавать квартиру с узаконенной перепланировкой можно двумя способами:

Самостоятельное оформление дешевле, но потребует времени и внимательности к документам.

Порядок действий при самостоятельном оформлении

Продавая квартиру с узаконенной перепланировкой, нужно придерживаться следующего плана действий:

Выбор площадки для продажи (интернет, газета бесплатных объявлений и т.п.).

Определение потенциального покупателя с обсуждением всех деталей сделки.

Сбор документов.

Составление договора купли-продажи квартиры, обсуждение его пунктов.

Подписание договора.

Выплата предоплаты, если она предусмотрена договором.

Регистрация смены права собственности в Росреестре.

Окончательный расчет – передача ключей и денег.

Заключение договора

Какого-либо стандартной формы договора не существует, но он должен в обязательном порядке содержать следующие данные:

Дата составления договора.

Паспортные данные продавца и покупателя.

Описание продаваемой квартиры – адрес, площадь, число комнат, кадастровый номер (если он есть). Чем точнее выполнено описание, тем меньше шансов для совершения мошеннических действий.

Подробное описание всех действий сторон. Для продавца – когда освободить квартиру, когда ее передать и т.п., для покупателя – процедура оплаты сделки.

Последствия неисполнения договора для каждой стороны.

Подписи участников сделки.

Видео с рекомендациями о том, на что стоит обратить внимание при составлении и подписании договора купли-продажи:

Предоплата

Практика показывает, что подавляющее большинство договоров купли-продажи недвижимости подразумевают получение продавцом предоплаты. Пишется расписка о получении задатка. При этом можно предусмотреть следующий порядок при отказе от сделки:

При отказе покупателя от покупки предоплата остается у продавца.

При отказе продавца от продажи предоплата возвращается покупателю в двойном размере.

Регистрация права собственности

Регистрация смены права собственности происходит в органах Росреестра. Сейчас бумажное свидетельство о праве собственности не оформляется, а лишь выдается выписка из реестра, которая и является официальным документом.

Передача недвижимости

Перед фактической передачей квартиры должен быть подписан акт приема-передачи. В нем необходимо указать следующую информацию:

Название договора, к которому составлен акт, дата подписания.

Паспортные данные продавца и покупателя.

Описание состояния передаваемой квартиры, ее стоимость.

Упоминание, что покупатель принимает квартиру в описанном состоянии.

Подписи сторон.

Видео о необходимости подписания акта приема-передачи квартиры при совершении сделки:

Взаиморасчеты

Окончательный расчет можно провести двумя способами:

Безналичный расчет. Проводится путем перевода денежных средств на карту или счет продавца. Подтверждающим документом проведения операции является квитанция или платежное поручение.

Наличный расчет. Проводится путем простой передачи денежных средств из рук в руки. Желательно проводить его при свидетелях и с составлением расписки.

Читать еще: Как аннулировать договор дарения квартиры?
На этом процедура купли-продажи завершена.

Риски покупки такой недвижимости

Помимо обычных рисков попасть на мошенников и фальшивые документы, при приобретении квартиры в ипотеку или путем простой сделки купли-продажи с проведенной перепланировкой появляются дополнительные нюансы.

Несмотря на то, что проведение перепланировки должно быть предварительно согласовано с множеством государственных органов, не все собственники проводят такую работу и не отражают ее в технической документации на квартиру.

В результате у покупателя есть риск приобрести квартиру с неузаконенной перепланировкой. При этом последствия могут быть следующими:

Если жилищная инспекция установит факт проведения несогласованной перепланировки, то обяжет ее нового собственника провести процедуру узаконивания.

Если узаконивание провести невозможно, то новый собственник будет обязан возвратить квартиру в первоначальное состояние за свой счет. В том случае, если у него нет средств для проведения такого восстановительного ремонта, то суд может продать квартиру на торгах и выплатить ему разницу между полученными средствами и расходами на проведение аукциона.

Новый собственник уплатит штраф до 2,5 тысяч рублей в любом случае.

Подводные камни

По сути, подводных камней у таких сделок нет. Полностью узаконенная перепланировка делает техническую документацию на квартиру абсолютно «чистой» и чего-либо опасаться не следует.

Как известно, соблюдение законодательных норм существенно облегчает жизнь. Не исключением являются и работы по перепланировке квартиры. Если проект работ согласовать заблаговременно или легализовать их после завершения, то проблем с таким помещением будет намного меньше.

Неузаконенная перепланировка при покупке квартиры – последствия

В некоторых случаях новый владелец квартиры узнает о совершенной в ней перепланировке уже после приобретения недвижимости. Это автоматически предполагает возникновение определенных проблем, начиная от штрафов и заканчивая необходимостью тратить свое время на узаконивание внесенных изменений. Подробнее об этом – читайте в данной статье.

Что понимается по неузаконенной перепланировкой

Существуют два основных понятия:

Переустройства. Это мелкие изменения, типа замены батареи, унитаза, бойлера и так далее. Для таких изменений никакого разрешения не требуется. Как следствие, проблем не возникнет.

Перепланировка. Бывает узаконенная и неузаконенная. Первый вариант – когда все работы предварительно согласовываются в соответствующих инстанциях. Второй вариант – когда человек самовольно выполняет работы и только потом пытается их узаконить. В данной статье рассматривается именно второй вариант. К подобной перепланировке относят изменение расположения ванной, перенос кухни, создание новых дверных проемов, объединение комнаты и балкона, а также любые другие подобные изменения, которые серьезно сказываются на квартире.

Как узнать, узаконена ли перепланировка квартиры?

Это можно сделать очень просто. Еще до подписания договора купли-продажи необходимо потребовать от собственника-продавца жилья провести осмотр квартиры. При этом, обязательно нужно требовать предоставить актуальный техпаспорт. При осмотре достаточно будет сверить фактическое расположение/площадь комнат, наличие «несанкционированных» дверных проемов и так далее.

Стоит ли покупать:

Самый простой вариант, узнать о существовании незаконной перепланировки – прямо справить у собственника, была ли она сделана. Чаще всего на этот вопрос отвечают честно, так как в противном случае правомерность сделки можно будет оспорить в суде на том основании, что продавец не предоставил покупателю всю информацию об имуществе. Однако в данном случае важен и другой вопрос: а есть ли смысл приобретать такое жилье?

В ипотеку

Первое, что делать категорически не рекомендуется – обращаться в банки за ипотекой. Формально, да, можно приобрести в кредит даже такое жилье. Однако на практике, финансовые организации очень трепетно относятся к объекту залога и откажутся брать подобное жилье в качестве обеспечения. Как следствие, покупателю придется предоставлять другое имущество в залог, что, как минимум, неудобно.

За собственные средства

Более выгодным и интересным выглядит вариант покупки за личные накопления. Суть в том, что жилье с неузаконенной перепланировки нередко продается по цене ниже рыночной. В некоторых случаях разница незначительна, но в других она может составлять порядка 10-20%.

Следует учитывать тот факт, что все это верно только в тех случаях, когда продавец действительно понимает суть проблемы и не собирается обманывать потенциального покупателя. Если продавец не хочет показывать техпаспорт и, тем более, если он отказывается проводить осмотр жилья – это повод задуматься и, возможно, вообще отказаться от приобретения такого сомнительного имущества.

Чем это грозит?

Так как проверить законность выполненной перепланировки обычно несложно, почти всегда потенциальный покупатель понимает суть проблемы. Однако далеко не все знают, чем может грозить такая самовольная перепланировка в долгосрочной перспективе.

Штраф

Первая проблема – это штраф. Суть в том, что согласно ст.7.21 КоАП, если выявлена незаконная перепланировка квартиры, ее собственник наказывается штрафом в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей. На практике, почти всего назначают максимальную сумму.

Нужно помнить, что факт перехода права собственность хоть и не отменяет предыдущие, наложенные на старого владельца штрафы, но и не вынуждает нового собственника их оплачивать. Проще говоря, предыдущий владелец обязан будет заплатить те штрафы, которые были на него наложены еще в тот момент, когда он имел право собственности на недвижимость. Но новые, которые будут наложен уже после перехода этого права, на нового собственника, платит уже он. Вне зависимости от того, что перепланировку, фактически, выполнял не он.

Конфискация имущества

Однако на штрафе потенциальные риски не заканчиваются. Дело в том, что после того, как назначен штраф, собственник получает предписание по приведению планировки квартиры в соответствие с техпаспортом. Это само по себе неприятно, долго и сложно, так как фактически такая задача предполагает проведение масштабного капитального ремонта со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Легко догадаться, что владельцы жилья не в восторге от таких предписаний и не хотят ничего глобально менять. И вот тут уже возникает серьезная проблема. Если ЖИ (жилищная инспекция) выявит факт невыполнения предписания, то она может обратиться в суд и лишить собственника его имущества. Квартира будет продана на торгах (ст.29 ЖК РФ), причем по цене существенно ниже рыночной.

Как узаконить после покупки?

Есть все два варианта не лишиться своего имущества:

Привести квартиру в соответствие с техпаспортом что, как уже было сказано выше, практически никогда не устраивает собственников.

Узаконить выполненную перепланировку, если это вообще возможно. Подробнее об этом дальше.

Порядок действий

Проконсультироваться со специалистами УК (управляющей компании) или ЖЭКа. Тут можно узнать о том, возможно ли вообще узаконить выполненную перепланировку и что конкретно для этого придется делать. Категорически рекомендуется инициировать процедуру самостоятельно, так как это покажет ответственным лицам, что новый владелец квартиры имеет желание все сделать по правилам, в отличие от старого собственника.

Заказать проект перепланировки. Не важно, что она уже выполнена, главное, чтобы такой документ был оформлен.

Собрать заключения контролирующих инстанций, типа Роспотребнадзора и Пожнадзора (конкретный перечень выдадут на консультации). Это не обязательный, но очень желательный пункт, так как на этом этапе появляется четкое понимание возможность узаконить перепланировку. Если прямо скажут, что такой возможности нет, не останется другого выхода кроме как возвращать планировку, указанную в техпаспорте.

С собранными бумагами другими документами обратиться в МФЦ и написать соответствующее заявление. Такое заявление заполняется на месте и заранее его готовить бессмысленно.

Получить решение. Если оно положительное, останется только внести изменения в техпаспорт. Если отрицательное, несмотря на положительные заключения контролирующих государственных структур, можно попробовать решить проблему в суде.

Документы

Примерный перечень документов, которые понадобятся для узаконивания перепланировки:

Паспорта всех собственников жилья. Если у совладельца еще нет паспорта (несовершеннолетний), можно использовать свидетельство о рождении.

Согласия всех владельцев на проведение планировки. Заверяется нотариально.

Техпаспорт на квартиру.

Правоустанавливающие документы на недвижимость.

Проект перепланировки.

Заключения контролирующих структур.

Расходы

Процедура узаконивания перепланировки не только сравнительно долгая, но еще и относительно дорогая. В среднем, в зависимости от квартиры, особенностей перепланировки и многих других факторов, правильно оформленные документы обойдутся приблизительно в 30-60 тысяч рублей. Из них:

Расходы на консультацию: до 2 тысяч рублей.

Получение проекта перепланировки: до 15 тысяч рублей.

Нотариальное заверение согласий совладельцев: от 1 тысячи рублей каждое.

Оформление нового техпаспорта: около 10 тысяч рублей.

Сроки

Примерный срок оформления всех документов: около 1-2 месяцев. Из них порядка месяца придется потратить на сбор требуемой для узаконивания документации и еще около 1 месяца будет рассматриваться заявление в МФЦ (Мои документы). Это в идеальном варианте. Если есть какие-то нестандартные особенности и нюансы, то процедура может затянуться и на полгода.

Обращение в суд

Если по какой-то причине в МФЦ (Моих документах) отказали в узаконивании перепланировки и, при этом, заявитель уверен, что этот отказ был не мотивированным, можно попробовать обращаться в суд.

Порядок действий

Потребовать в МФЦ предоставить отказ в письменном виде.

Собрать документы для обращения в суд.

Составить исковое заявление. Это лучше делать с помощью опытного юриста.

Направить иск и документы в суд.

Оплатить госпошлину.

Дождаться заседания и решения суда.

Получить решение и ждать, пока оно вступит в силу.

Повторно обратиться в МФЦ со всеми указанными выше документами, добавив к ним и решение суда.

Получить разрешение на узаконивание перепланировки.

Внести соответствующие изменения в техпаспорт.

Документы

Для обращения в суд потребуются практически те же документы, которые нужны для обращения в МФЦ. К ним нужно будет добавить только квитанцию об оплате госпошлины и письменный отказ, полученный в МФЦ (Моих документах). И, конечно же, само исковое заявление.

Заявление можно составить самостоятельно, однако лучше воспользоваться услугами опытного юриста. С его помощью вероятность добиться нужно результата возрастает в разы.

Расходы

Если не брать в расчет те расходы, которые пойдут на оформление документов, ведь к моменту обращения в суд они уже должны быть на руках у истца, то дополнительно придется заплатить только 300 рублей госпошлины. Кроме того, если планируется привлекать представителя, к документам нужно добавить доверенность на него и его же паспорт, а к расходам – цену за оформление и заверение доверенности. Примерная стоимость такого документа составит 2-5 тысяч рублей.

Сроки

Примерный срок рассмотрения дела в суде – 2 месяца с момента обращения. Еще 1 месяц после вынесения решения суда придется ждать, пока это решение вступит в силу. Таким образом, вся процедура узаконивания перепланировки может растянутся еще на 2-3 месяца или даже больше.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;

напишите вопрос в форме ниже;

позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область

позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область