Как рассчитать стоимость аренды квартиры?

Выгодно ли сдавать квартиру в аренду и как посчитать доходность таких инвестиций

Сдаете квартиру? А вы считали доходность от сдачи?

Как расчитать доходность на жилье, гараж, дачу и тп

Многие люди сдают жилье, но почему-то мало кто из них умеет считать годовую доходность. А ведь жилье под сдачу это тоже инвестиция. Расчет поможет вам понять, выгодно ли вообще сдавать квартиру или выбрать другие инвестиции.

• Для начала вам нужно оценить текущую рыночную стоимость вашего жилья, чтобы понять, за сколько вы можете продать недвижимость в текущий момент. Можно изучить цены на рынке, посмотреть на Циане. Например, пусть квартира стоит 5 млн.
• Теперь нужно посчитать годовой доход от аренды. То есть сумму ежемесячной аренды (без счетчиков) умножаем на 12. Например, 25 тысяч X 12= 300 тысяч. Но тут нужно понимать, что стоимость аренды может упасть, вырасти или квартира какое-то время может стоять без жильцов. Это риски.
• Посчитайте общие годовые расходы на недвижимость:

• налоги на доход (если платите);
• налоги на имущество;
• коммуналка (часто квартиросъемщики платят только по счетчикам, а остальную коммуналку оплачиваете вы, то есть содержание жилья, отопление, домофон);
• средние годовые расходы на амортизацию (любой мелкий ремонт, сломался кран, вышла из строя техника, мебель, непредвиденные траты, например — затопили квартиру соседей не по вине съемщиков).

В нашем примере пусть будет так: коммуналка кроме счетчиков 35 тысяч за год + налог на имущество 1000 руб + амортизация на 8000 руб в год = 44000 руб. Представим, что НДФЛ пока не платим, но уже начинаем переживать и брать только наличку, потому что при переводах на карты можно спалиться, а государство начинает активно заниматься этим вопросом.

• Теперь от суммы годового дохода отнимаем расход, чтобы получить чистый доход. 300 тыс — 44 тыс = 256 тыс. руб.
• Считаем доходность: годовой чистый доход от сдачи / стоимость жилья X 100. То есть, 256 000 / 5 000 000 X 100 = 5,12%.

По моим расчетам, в Москве доходность квартир в среднем не более 7%, скорее 4-6%.
Даже сейчас годовая доходность вкладов больше и они застрахованы на сумму до 1.4 млн. Если ваша сумма больше, можно распределить по разным банкам. Так вам не нужно искать хороших арендаторов, переживать за жилье, отвечать за проблемы перед соседями, переживать что спалит налоговая и т.д.

Кроме того, уровень ликвидности в случае с арендой намного ниже. Продажа квартиры сложный процесс, если вам вдруг срочно понадобились деньги.

Стоимость квартиры может не только дорожать, но и дешеветь. Например, в последние годы в Москве именно такое и происходило.

В общем, считайте и решайте для себя, стоят ли эти 5-6% проблем.

Как увеличить доходность инвестиций в недвижимость

Есть варианты, когда недвижимость может приносить больший процент, чем при долгосрочной аренде.

Во первых, это коммерческая недвижимость. Около 8-15% годовых. Но тут нужно хорошо разбираться в вопросе и уметь выбирать.
Есть еще доходные дома и апарт-отели. Доходность данных инвестиций тоже обычно выше, чем доходность от сдачи квартир. Управлением и обслуживанием занимается УК. Но и тут важны удачное расположение и честность УК. А еще порог входа здесь выше.
Третий вариант: можно купить большую квартиру, поделить ее на комнаты и сдавать как хостел.
Или сдавать квартиру под съёмки (кино, фотосессии), потратившись на соответствующий ремонт и оформление зон.

Но самый простой вариант — просто попробовать сдавать квартиру посуточно . Так доходность будет выше в 2-3 раза. Но и заниматься этим нужно время. То есть это уже не пассивная инвестиция, а скорее бизнес, который требует времени, сил, вложений и профессионализма.

Сдавать можно через Airbnb туристам. Есть и букинг, но там комиссии намного выше.

Ограничений для регистрации на Airbnb нет. Для размещения нужен текст про квартиру и фотографии. Фотки можете для начала сделать на телефон, но потом желательно позвать фотографа из Airbnb. Это бесплатно, фотки скорее всего будут лучше и так ваш аккаунт будет подтвержденным после верификации на сайте. Еще для верификации нужно будет подтвердить социальные сети и показать паспорт.

Некоторые пишут текст на английском или других языках специально, чтобы не принимать русских туристов, а только иностранцев.

Сервис будет брать комиссию 3% от выставленной вами суммы аренды. И еще вы сдаете квартиру официально, поэтому будете платить налог на доход. Но даже с учетом этого доходность получается выше. А еще сверху можно зарабатывать на рекомендации экскурсий за процент. Некоторые гости оставляют чаевые.

Считайте и пробуйте!

Подпишись на телеграм-канал проекта и получай посты прямо в мессенджере – Financehacks.

«Польза» от Home Credit Bank — 3% кэшбэк на АЗС, кафе и рестораны, аптеки и 1% на все траты (в том числе мобильная связь, коммуналка и тп). По карте 6% на остаток, если тратить от 5000 руб. в отчетный период. Карта бесплатная, если тратить от 5000 рублей в месяц или хранить не менее 10 тыс. руб.

Тинькофф Black — 5% по трем повышенным категориям, которые можно выбирать каждый месяц (например аптеки, транспорт, Пятерочка). Карта стоит 99 руб в месяц либо бесплатно, если на остатке от 30 тыс. руб или есть вклад на 50 тыс. руб.

Оплата аренды квартиры — подводные камни

Допустим, вы уже выбрали квартиру, прошли проверку документов и составили договор. Расслабляться ещё рано! Давайте поговорим о том, как оплачивать аренду квартиру и в какой момент.

О чем тут написано?

Из чего складывается первый платёж за аренду?

Если вы нашли квартиру самостоятельно, первый платёж будет включать в себя две суммы:

1. стоимость первого месяца проживания;
2. страховой депозит, чаще всего равный стоимости ещё одного месяца.

Если вы обращались к риелтору, добавляется третья статья расходов:
• риелторская комиссия.

Тут мы подробно рассказывали как искать квартиру в Москве на что обращать внимание в объявлениях, а тут как снять квартиру без посредников, очень познавательный материал получился, а главное всегда актуальный. Вообще про аренду квартир у нас есть специальный раздел, загляните потом еще и в него.

Когда передавать деньги?

Торопиться ни к чему. Проверьте все документы, внимательно осмотрите квартиру, зафиксируйте любые дефекты в акте приёма-передачи квартиры и подпишите договор найма. Платить можно только после этого.

Владелец требует задатка, якобы за бронь? Лучше не рисковать! Где гарантия, что он не канет в воду с вашими деньгами?

Кто платит риелтору и сколько?

Владельцы элитной недвижимости обычно оплачивают работу риелтора сами, потому что им сложнее найти жильцов. В среднем ценовом сегменте платят как раз жильцы. Иногда жилец и собственник обращаются к разным специалистам – в этом случае каждый рассчитывается со своим.

Если риелтор у вас один на двоих, уточните у собственника, платил ли он комиссию. Ушлый посредник может взять деньги и с вас, и с владельца!

Гонорар риелтора зависит от стоимости аренды и востребованности квартиры. В среднем комиссия составляет 50 % месячного платежа, но может доходить и до 100.

Можно ли обойтись без договора с риелтором?

Можно, но не нужно. В элитном сегменте договор заключают всегда. В среднем этой формальностью часто пренебрегают – просто платят, когда работа выполнена. Это не очень-то дальновидно.

Что, если вы заплатите за аренду, заселитесь в квартиру, а через месяц собственник заставит вас съехать из-за своей прихоти? Придётся начинать всё заново и опять платить риелтору. Другое дело – если есть договор, который в такой ситуации обязует риелтора бесплатно найти вам другую квартиру.

Без договора вы сильно рискуете. Если вам не предлагают заключить его – настаивайте.

Зачем нужен страховой депозит?

Многие думают, что это платёж за последний месяц проживания. Истинный смысл страхового депозита (иначе говоря, залога) отражён в названии: это страховка квартиры и всего, что в ней оставит хозяин. Когда вы будете съезжать, из этой суммы вычтут стоимость испорченного имущества.

Страховой депозит часто по взаимному согласию разбивают на две части. Предложите это хозяину, если вам сложно выложить нужную сумму за один раз.

Не забывайте об износе имущества с течением времени. С годами обои могут потускнеть, краска – облупиться, диван – стать скрипучим. Вы не виноваты и не сможете предотвратить естественные процессы, даже будучи идеальным жильцом!

Вы отвечаете только за те повреждения, которых могли избежать: разбитое стекло, сломанную мебель, винные пятна на обивке дивана.

Что, если ущерб превысит сумму депозита?

Как правило, залог рассчитан лишь на незначительный ущерб. Если жилец спалил, затопил и изуродовал квартиру, собственник вправе требовать исправления дефектов или оплаты ремонта. При этом не имеет значения, на какой срок подписан договор и является ли хозяин добросовестным налогоплательщиком.

Ущерб и его стоимость фиксируются в документе, который дают вам на подпись. В случае отказа собственник может попросить ещё раз, уже через письмо с уведомлением, а затем подписать документ в одностороннем порядке. После того, как размер убытков установит независимый оценщик, их могут взыскать через суд.

В наших реалиях это маловероятно, особенно если хозяин уклоняется от налогов. Ему самому придётся раскошелиться, если этот факт выйдет наружу.

Как говорится на сайте департаменты Москвы налоги платить нужно

Вот про налоги которые нужно платить с доходов от недвижимости у нас тоже есть большой раздел и несколько полезных статей от экспертов, почитайте их тоже. Например «Cдаю квартиру плачу налоги«, или «Как сдавать квартиру и не платить налог с аренды?» эти две статьи в последнее время самые популярные на сайте.

Такого сценария стоит опасаться только в крайнем случае – когда ущерб измеряется сотнями тысяч или миллионами (например, после пожара).

Более распространённая ситуация – поломка бытовой техники.

Обычно жильцы ремонтируют её на свои деньги, если сами виноваты. В остальных случаях платит хозяин.

Если вы сдаёте квартиру, позаботьтесь о страховке

Тогда вы точно получите полную компенсацию даже в случае пожара или потопа. Страховка может покрывать только ущерб, причинённый жильцами, или принимать в расчёт ещё и соседей. Стоит она от 2500 рублей – смотря какие опции вы выберете. Не такая уж большая плата за спокойный сон.

Кто отвечает за коммуналку?

В большинстве случаев жилец оплачивает:

• электричество и воду по счётчикам;
• интернет;
• кабельное телевидение;
• телефон.

Хозяин оплачивает по единой квитанции отопление, капитальный ремонт и прочие услуги – в том числе воду, если на неё не установлены счётчики.

Как правило, владелец снимает показания со счётчиков, приходя за деньгами, или просит присылать ему данные. Кто-то вносит платежи сам, а кто-то предоставляет жильцам доступ к личному кабинету, чтобы они платили без его участия. Договаривайтесь так, чтобы всем было удобно.

Как платить после первого раза?

Есть два варианта: платить хозяину лично, или с карты на карту. В первом случае придётся ежемесячно встречаться с хозяином и вписывать платежи в специальную ведомость. Обычно такой вариант предпочитают владельцы, которые уклоняются от налогов.

Им спокойнее, когда платежи фиксируются только в ведомости. Жильцу гораздо удобнее переводить деньги: можно не обналичивать крупные суммы и даже включить автоматические платежи. Но это устроит хозяина лишь в том случае, если он исправно платит налоги.

Иначе ему грозят неприятности: по правилам банков и Федеральному закону No 115 ежемесячные переводы одной и той же суммы могут признать подозрительными.

Какая именно сумма может привести к блокировке – нигде не сказано. Очевидно, что опасность возрастает вместе с количеством денег. Кстати, комментарий о назначении платежа тут не поможет.

Платёжную ведомость необходимо заполнять в любом случае. Даже при безналичном расчёте желательно регулярно встречаться и проставлять подписи в таблице.

Вывод для арендатора квартиры

С деньгами перестраховаться невозможно. Обязательно всё проверяйте и уточняйте, а уж потом расставайтесь со своими кровными. Фиксируйте в письменном виде все платежи, все претензии, состояние квартиры до и после вас. Отношения с собственником должны быть максимально честными и открытыми – тогда любые проблемы решаемы.

Квартирный Эксперт

Квартирный эксперт — делится информацией которая помогает собственникам, арендаторам, найти ответы на актуальные вопросы и разрешить возникшие проблемы по владению и пользованию жилой недвижимостью.