Как расторгнуть договор на аренду квартиры?
Главная › Квартира

Как расторгнуть договор на аренду квартиры?

Расторжение договора аренды квартиры

1. Как составить образец уведомления о расторжении договора аренды квартиры.

1.1. В произвольной в форме со ссылкой на реквизиты договора.

1.2. Пишите в произвольной форме.

2.1. Если договор поднайма заключён на 11 месяцев и менее, то регистрации в Росреестре не подлежит, а если больше, то на договоре ставится соответствующее клише Росреестра. Сведения Росреестр будет передавать в ИФНС, которая насчитает налог на прибыль.
Вирус будет считаться форс-мажором.
ФТС РФ от 06.03.2007 N 01-06/8184 “О направлении информации об организации, уполномоченной на сбор вознаграждения в соответствии со статьей 26 Закона Российской Федерации от 9 июля 1993 г. № 5351-1 “Об авторском праве и смежных правах”
6. Форс-мажорные обстоятельства
6.1. Ни одна из Сторон не несет ответственности перед другой Стороной за невыполнение обязательств, вызванное обстоятельствами, возникшими помимо воли и желания Сторон, которые нельзя было предвидеть или избежать, включая объявленную или фактическую войну, гражданские волнения, эпидемии, землетрясения, наводнения, пожары и другие стихийные бедствия, действия государственных или муниципальных органов и прочие непреодолимые обстоятельства.
6.2. Сторона, которая не исполняет своего обязательства вследствие действия непреодолимой силы, должна известить другую Сторону о препятствии и его влиянии на исполнение обязательств без промедления, но не позднее 3 (трех) дней с момента наступления указанных обстоятельств.
6.3. Сторона, не известившая другую Сторону о невозможности исполнения своих обязательств по настоящему договору, теряет право ссылаться на такую невозможность.

3.1. Если в договоре аренды 2018 г. имелось условие о его автоматической пролонгации, то его условия распространяются на стороны дальше, соответственно Арендодатель может обратиться в суд на основании этого договора. Если такого условия договор не содержит, то соответственно он не регулирует правоотношения после даты окончания его действия.

4.1. Предусмотрено ли договором условие о расторжение договора в одностороннем порядке, если нет, то данное уведомление недействительно.
Если расторжение законно, то привлекайте участкового уполномоченного, он составит протокол, допросит жильцов квартиры, возможно, убедит освободить квартиру.
Пока действует договор Вы обязаны соблюдать его требования.
Принимать меры по освобождению квартиры от личного имущества жильцов не рекомендую, в ином случае, может возникнуть ситуация, при которой Вам придется оправдываться (утрата, порча чужого имущества).
В случае, если вопрос не удастся решить самостоятельно или с участием УУП, то только суд решит в законном порядке Вашу ситуацию.
За время пользования квартирой, до его освобождения, начисляется плата.

4.2. Главное не нарваться на заявление от них о краже их вещей и не получить за это тюремный срок.

5.1. Чтобы точно ответить на Ваш вопрос. Необходимо знать текст договора. Если договором предусмотрен возврат, значит безусловно, можете забрать.

6. Расторжение договора аренды квартиры.

6.1. Что именно Вас интересует?

7.1. Жилое помещение может быть передано гражданам во временное пользование по договору найма, а не по договору аренды – статья 671 Гражданского Кодекса РФ. Поэтому к Вашим правоотношениям должны применяться нормы Гражданского Кодекса РФ о договоре найма.
В силу статья 687 Гражданского Кодекса РФ наниматель (т.е. Вы) жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя (т.е. собственника жилья) за три месяца. Поэтому если Вы захотите «съехать с квартиры через 5 месяцев», то Вы должны письменно предупредить об этом наймодателя за 3 месяца.
С уважением Карасев С.А.

7.2. Должны расторгнуть договор-ст 450 НК РФ, предупредив в разумный срок.

8.1. Нет, конечно – нет стороны, занимающейся специальной (предпринимательской) деятельностью. А отношения гражданско-правовые, регулируются условиями согласованного договора. Смотрите формулировки договора, учитываются не только прямые нормы, но и контекст всего договора и существующих договоренностей.

9.1. Требования неправомерные.
Договор действует до истечения месяца с даты уведомления нанимателем о расторжении договора.
Просто поясните это нанимателю.
Что расторжение договора с уведомлением за 2 дня незаконно. Договор будет продолжать действовать и обязанность оплачивать аренду не прекратиться до истечения месяца с даты уведомления о расторжении договора, независимо от того, съедет он или нет.

10.1. Рекомендую направить в адрес арендаторов претензию, желательно передать на руки и чтобы они поставили подпись о получении, нет – или на адрес регистрации, или последний известный адрес пребывания. Отправляйте заказным письмом с уведомлением. В претензии распишите факт наличия долга. Для подачи искового заявления Договора аренды, претензии, квитанций по оплате “коммуналки” будет достаточно.

11.1. Марина Викторовна!
Конечно может. Тем более собственник, который имеет право владения и распоряжения своим имуществом.

12.1. Можно написать в конце типового договора или составить акт приема-передачи квартиры, в котором указать. Что у сторон нет претензий друг к другу.

13.1. Не надо ничего расторгать.
Новый собственник становится на место старого. Когда он станет собственником, подпишите доп. соглашение. Что изменился наймодатель.

13.2. 1. По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Как юридически грамотно оформить досрочное расторжение договора аренды квартиры?

Разновидностью договора аренды является соглашение о найме жилого помещения. Гражданское законодательство посвящает регулированию вопроса пользования жилой недвижимостью отдельную главу 35, что обусловлено спецификой предмета сделки.

Несмотря на то, что наем квартиры является срочным (до 5 лет), иногда возникают ситуации, связанные с необходимостью досрочного прекращения обязательственных отношений между контрагентами. В данной статье мы и расскажем о таких случаях и о том, как юридически правильно действовать при их возникновении.

Сторонами соглашения о найме жилплощади могут быть как физическое, так и юридические лица. Однако организации могут использовать такого рода имущество только для передачи гражданам для их проживания. Это связано с требованиями ЖК РФ о назначении жилых помещений (ст. 17).

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа . Это быстро и бесплатно !

Как расторгнуть акт досрочно?

Инициатива расторжения договора может исходить как от обеих сторон сделки, так и и от одной из сторон. Как при наличии виновных действий одного из контрагентов, так и при нормально складывающихся арендных отношениях. В зависимости от сложившейся ситуации законодатель предусматривает разные процедуры и основания для досрочного расторжения договора найма жилого помещения (ст. 687 ГК РФ).

В общем виде есть два основных способа расторгнуть договоренность по аренде жилья:

Возможные причины досрочного прекращения обязательства

От кого исходит инициатива Причина Способ
Наниматель Любая. Внесудебный (нужно согласовать решение о прекращении с гражданами, которые совместно проживают с арендатором и предупредить о нем арендодателя за 3 месяца).
Наймодатель
  • Наниматель не платит аренду 6 и более месяцев.
  • При краткосрочной аренде – невнесение платы арендатором более 2-х раз.

Под краткосрочным наймом понимается договор аренды, заключенный на срок менее 1 года. Судебный. Наймодатель наниматель или другие жильца портят или разрушают квартиру Судебный. Наниматель / наймодатель

  • Жилье перестало быть пригодным для проживания.
  • Жилье находится в аварийном состоянии.

Пригодность для проживания определяется Постановлением Правительства № 47 от 28.01.06. Судебный. Наймодатель Использование квартиры нанимателем или другими жильцами против ее назначения как жилого имущества. Судебный (с предварительным предупреждением о необходимости устранения нарушения). Наймодатель Наниматель и/или другие жильцы системно нарушают права соседей (например, нарушение тишины, порча совместной стены и др.). Судебный (с предварительным предупреждением о необходимости устранения нарушения).

Последствием расторжения договора найма жилого помещения является выселение нанимателя и иных жильцов с занимаемой жилплощади.

Алгоритм действий

Как уже было отмечено, алгоритм действий, направленных на досрочное расторжение соглашения о найме жилья будет отличаться в зависимости от того, кто изъявляет инициативу прекращения договоренностей и по какой причине. Разберем каждый возможный вариант детально.

Досудебный порядок

При этом в суд идти не потребуется.

    Первое, что он должен сделать – согласовать свое решение с лицами, которые постоянно проживают с ним в арендуемом помещении.
    Постоянно проживающие граждане – лица, указанные в качестве таковых, в договоре аренды. Они имеют права пользования, аналогичные правомочиям нанимателя.

  • Второе – за 3 месяца до расторжения наниматель должен предупредить об этом наймодателя письменно.
  • Наконец, третье – заключение соглашения о расторжении, которое совершается в той же форме, что и сам договор ч. 1 ст. 452 ГК РФ).

    • Статья 452 ГК РФ. Порядок изменения и расторжения договора

    1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
    2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

    Следует отметить, что наймодатель не обладает правом на односторонний отказ от договора. Это означает, что соглашение не может быть расторгнуто досрочно по его инициативе без согласия другой стороны в досудебном порядке (и в судебном тоже, если наниматель добросовестно исполняет все обязательства).

    Уведомление стороны

    Закон говорит (ч. 1 ст. 687 ГК РФ), что уведомление нанимателем наймодателя должно осуществляться в письменной форме. К содержанию требований не устанавливается, поэтому оно может быть написано в свободной форме. Однако рекомендуем указать:

    Именно эти данные следует оговорить в письме к арендодателю, потому что в случае возникновения споров и претензий, нужно будет подтвердить, что нанимателем были соблюдены законные условия одностороннего отказа от сделки.

    Также следует подстраховаться, и отправить письмо с уведомлением о вручении.

    Как правильно составить соглашение?

    • Ст. 451 ГК РФ гласит: соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.
    • Ст. 674 ГК РФ устанавливает требование о письменной форме аренды квартиры. Соответственно, и сделка расторжения оформляется письменно.

    В документе следует отразить:

    • наименование и реквизиты сторон;
    • реквизиты (ссылка) на договор, который подлежит прекращению;
    • имущество, по поводу которого складывались отношения;
    • дата прекращения отношений;
    • условие о том, что стороны не имеют друг к другу претензий;
    • условие о том, что имущество возвращено арендодателю в целости и сохранности;
    • подпись.

    Судебный порядок

    Пойти в судебный орган для расторжения договора найма придется, если:

    • стороны не смогли обоюдно договориться о расторжении сделки (в том числе, когда квартира стала непригодной для проживания);
    • наниматель или иные жильцы нарушали обязательства из договора, связанные с содержанием жилья или внесением платы за пользование им.
    1. Составляем исковое заявление (форму можно найти в Интернете), где указываем:

      • наименование суда;
      • ФИО и адрес истца;
      • ФИО и адрес ответчика;
      • точно формулируем требование: расторгнуть договор найма жилого помещения;
      • приводит основание для расторжения (например, наниматель разрушает помещение);
      • приводим ссылки на доказательства, которые подтверждают позицию истца (свидетели, фотографии, письменные документы об оценке ухудшения имущества и др.);
      • указываем на приложения, которые нужно приложить к иску (договор аренды и иные имеющиеся документы и доказательства).
    2. Подаем исковое заявление в суд, предварительно оплатив госпошлину (как ее оплатить, можно уточнить при подаче искового заявления или на сайте суда, где можно скачать квитанцию для оплаты с реквизитами, с которой нужно прийти в банк или банкомат).

    Иск подается по месту жительства ответчика.

    Взыскание задолженности с арендатора жилого помещения

    В случае, когда основанием для досрочного расторжения сделки аренды является неоплата нанимателем арендных платежей, целесообразно включить в исковое заявление не только требования о прекращении договора, но и требование о взыскании задолженности. В таком заявлении обязательно нужно отразить порядок расчета задолженности

    Также с нанимателя можно взыскать и проценты по ст. 395 ГК РФ за пользование чужими средствами.

    Чтобы иск удовлетворили, целесообразно подтвердить факт неоплаты не только устными объяснениями, но и выпиской с банковского счета, ведомостью расчетов, перепиской (аудио- видео фиксацией признания нанимателем долга), иными письменными или вещественными доказательствами.

    Подведем итоги. Расторжение договора найма жилого помещения –серьезное дело, которое имеет под собой сложные законодательные нюансы. Поэтому перед тем, как решиться на эту процедуру, нужно как следует изучить этот вопрос.

    Полезное видео

    Ниже представлено видео о досрочном расторжении договора аренды:

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта

    Досрочное расторжение договора аренды квартиры: примеры документов и нюансы проведения процедуры от опытного юриста

    Расторжение договора аренды квартиры может происходить на законном основании по различным причинам.

    Процедура осуществляется, как по инициативе арендодателя, так и по заявлению арендатора и имеет четкий, определенный законодательно алгоритм.

    Основания

    Договор аренды жилья – это добровольное соглашение между арендодателем и арендатором, распространяющееся на определенное жилое помещение на ограниченный срок и на определенных условиях.

    Оно может быть расторгнуто раньше срока по соглашению сторон или по инициативе одной из сторон при нарушении условий соглашения или изменении обстоятельств. Принципы такого действия регламентируются ГК РФ (гл.29).

    Ст.450 указанной главы ГК признает законными следующие основания:

    1. Обоюдное, добровольное согласие на прекращение аренды квартиры (соглашение сторон).
    2. Значительные нарушения договорных условий одной из сторон. Решение принимается в судебном порядке с учетом ст. 619 и 620 ГК РФ.
    3. При нарушении законов РФ при заключении соглашения или использовании жилья. Судебное решение принимается по иску одной из сторон.
    4. Односторонний отказ от дальнейшего исполнения договорных обязательств, если он допускается законодательством или прописан в условиях.

    Наиболее просто вопрос о досрочном прекращении действия соглашения решается при согласии сторон или при четком описании его условий в договоре.

    Важно! Если инициатива исходит от одной из сторон, то при несогласии другой стороны неизбежно судебное разбирательство.

    Уведомление

    Процесс прекращения действия соглашения начинается с уведомления второй стороны о данной инициативе. Оно оформляется в письменном виде и вручается заинтересованному лицу лично или отправляется по почте с обязательным уведомлением о получении.

    В документе следует поместить пункты:

    • название документа;
    • данные о сроке действия, арендуемом помещении и другие реквизиты договора;
    • реквизиты арендодателя и арендатора;
    • основание для данной инициативы;
    • сущность требования с изложением подтверждающих фактов.

    Независимо от реакции контрагента уведомление о расторжении договора является обязательным документом и первым шагом в процессе.

    Оно должно направляться или вручаться не позднее, чем за месяц до расторжения. А при аренде недвижимости — за 2 месяца, если другой срок не регламентирован договором (п. 2 ст. 610 ч. 2 ГК РФ).

    Доказательства законности требования прикладываются к документу. Лучше всего, если в качестве довода присутствует ссылка на статью закона или конкретный пункт договора.

    Внимание! 619 ч. 2 ГК РФ (п. 5 письма № 66). За нарушение установленных сроков направления названного уведомления с арендатора могут быть взысканы убытки (например, постановление ФАС ВВО от 30.04.2013 по делу № А79-6999/2012).

    Типовая форма

    Соглашение

    Если после получения уведомления о расторжении договора вторая сторона ничего не имеет против прекращения его действия, то достигается обоюдное соглашение.

    Процесс подразумевает такой порядок:

    1. Составление и подписание соглашения – договора о расторжении аренды квартиры.
    2. Оформление акта приемки-передачи арендованного имущества.

    Если договор был просто оформлен в виде письменного соглашения сторон, то после подписания его расторжения аренда прекращается, а документ не требует регистрации. В случае, когда договор зарегистрирован государственными органами, соглашение о расторжении должно пройти аналогичную регистрацию.

    Скачать

    Договор прекращения действия найма жилого помещения

    Оформляется по соглашению сторон и содержит:

    1. Сведения об участниках договорных обязательств.
    2. Основание для досрочного расторжения соглашения. Указывается его инициатор и приводится обоснованность основания. Вескими основаниями со стороны арендатора может стать переезд в другой город, изменение состава семьи и материального положения. Арендодатель может попросить прекращения договора при изменении прав собственности (наследственные изменения), по веским личным обстоятельствам и т.д.
    3. Дата прекращения действия договора. Важно учитывать, что аренда прекращается именно с этой даты, а не с даты оформления договора расторжения.
    4. Подтверждение отсутствия претензий со стороны обоих контрагентов.

    Могут дополнительно включаться пункты по согласованной компенсации финансовых и моральных издержек. В частности, арендодатель может претендовать на оплату за 3 месяца, несмотря на прекращение аренды (компенсация потери планировавшегося дохода) и компенсацию за испорченное имущество или необходимый ремонт помещения.

    Арендатор может попросить возврата ранее внесенной предоплаты. Указанные пункты включаются только по обоюдному согласию.

    Односторонний разрыв

    Договор в некоторых обстоятельствах может быть расторгнут в одностороннем порядке. Это право сторон может оговариваться в документе.

    Однако и при отсутствии данного пункта договора, одностороннее прекращение соглашения может осуществляться, как арендодателем (ст.619 ГК РФ), так и арендатором (ст.620 ГК РФ).

    По инициативе арендодателя

    Арендодатель имеет право прекратить аренду квартиры при следующих нарушениях со стороны арендатора:

    1. Нарушение сроков оплаты. Порядок оплаты оговаривается договором аренды – ежемесячно или ежеквартально. Если арендатор не вносит плату более 2-х сроков подряд, то соглашение может быть расторгнуто. Основанием может стать «злостное» уклонение от уплаты коммунальных услуг, несмотря на то, что это условие оговорено соглашением.
    2. Нарушение правил содержания помещения или имущества со стороны арендатора, его умышленная порча. Основанием может стать непроведение ремонта, предусмотренного договором, а также систематическое нарушение санитарных и противопожарных норм.
    3. Изменение планировки помещения или проведение капитального ремонта без согласия арендодателя, а также замена мебели.
    4. Сдача помещения в субаренду или наем, использование квартиры в предпринимательской деятельности или не по назначению без согласия арендодателя.
    5. Недопуск аредодателя в арендуемую квартиру без веских оснований.
    6. Нарушение норм общественного поведения, подтверждаемое жалобами соседей.

    Порядок расторжения раньше срока

    Порядок расторжения аренды в этом случае заключается в направлении уведомления арендатору. В нем четко указываются причины решения и срок, в течение которого он должен покинуть квартиру. Стандартный срок – 1 месяц.

    Если договор аренды зарегистрирован в госорганах, то копия уведомления направляется в их адрес. Арендатор при несогласии с решением об одностороннем расторжении соглашения имеет право обратиться в суд.

    Арендатора

    Условия расторжения раньше срока аренды по инициативе арендатора обычно оговариваются в договоре, а также определяются ГК РФ. Вескими признаются следующие основания:

    1. Арендодатель не дает возможность заезда в квартиру в оговоренный срок или препятствует нормальному проживанию в арендованной квартире.
    2. Арендодатель скрыл от арендатора дефекты помещения, строительных конструкций или мебели.
    3. Появление неучтенных проблем в виде проживания других лиц или наличия имущественных претензий от них. Основанием может стать наличие экологических и санитарных угроз для здоровья, о которых арендодатель не сообщил.
    4. Непроведение ремонта арендодателем, если это предусмотрено соглашением.
    5. Форс-мажорные обстоятельства, приведшие к изменению условий проживания. Например, затопление квартиры соседями, повреждения при землятрясении и т.п.

    Порядок

    Порядок расторжения соглашения арендатором: направляется уведомление арендодателю с указанием срока освобождения квартиры. Обычно он составляет 1 месяц. Если внесена предоплата, то арендатор вправе потребовать ее возврат.

    В случае, когда арендодадатель считает, что он лишается необоснованно запланированного дохода и претендует на компенсацию, он подает иск в суд. При отказе от возврата залога, в суд обращается арендатор.

    Как действовать через суд?

    1. Направляется уведомления о расторжении договора аренды одной из сторон. В течение 30 дней контрагент должен дать свой ответ.
    2. При отказе от оформления соглашения сторон о прекращении действия соглашения инициирующая сторона готовит необходимые документы для одностороннего, досрочного разрыва. Чаще всего, оформляется акт технического состояния помещения или мебели. Для его составления привлекаются эксперты и свидетели. В нем указываются причины и характер повреждений, определяется виновник, оценивается нанесенный ущерб.
    3. Подача искового заявления в суд.
    4. Участие в судебном разбирательстве и получение решения суда по иску.

    Исковое заявление

    В документе отражается информация:

    1. Наименование судебного органа. Разбирательство между физическими лицами проходит в районном суде. Если одна из сторон представляет собой юридическое лицо, то иск рассматривает арбитражный суд.
    2. Данные истца и ответчика.
    3. Основное содержание и описание предмета договорных обязательств.
    4. Суть требования. Она может состоять только из прекращения соглашения или включать финансовые претензии.
    5. Причины для расторжения договора.

    Документы

    К исковому заявлению необходимо приложить договор аренды, платежные документы по уплате аренды, документальные доказательства правомочности требований (акты, свидетельские показания, протоколы, экспертные заключения и т.п.). Суд по итогам рассмотрения удовлетворяет претензии или отказывает в иске.

    Важно! Оспорить решение можно путем апелляции в высшую судебную инстанцию в течение 30 дней.

    Некоторые нюансы

    Могут ставиться вопросы финансовой компенсации. В частности, арендатор вправе претендовать на компенсацию при проведении ремонта за свой счет при одностороннем прекращении аренды по инициативе арендодателя.

    Достаточно сложен вопрос компенсации неполученных доходов. Ведь хозяин квартиры мог отказать более выгодному партнеру, а арендатор вдруг заявляет о прекращении аренды. Все эти нюансы указывают на важность привлечения опытных юристов для правильного проведения процесса.

    Заключение

    Любой договор должен предусматривать возможность досрочного прекращения действия, и соглашение аренды не является исключением. Расторжение проходит достаточно просто, если при заключении договора учтена эта возможность. В любом случае обе стороны имеют право прекратить аренду по обоюдному согласию или при возникновении определенных обстоятельств, предусмотренным ГК РФ.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Досрочное расторжение договора аренды квартиры: порядок действий и образец соглашения

    Обычно договор аренды жилого объекта расторгается по причине истечения его срока действия. Но законом предусмотрен ряд ситуаций, при которых можно прекратить отношения по сделке раньше установленного периода. Важно понимать, когда допустимо расторжение договора аренды квартиры в одностороннем порядке и что делать, если второй контрагент выступает против такого решения.

    Условия расторжения договора раньше срока

    Отношения касательно аренды жилого помещения регламентируются Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК). Этот документ был введен в действие еще в 1996 году Федеральным законом №14. За это время он успел претерпеть немало изменений.

    Актуальной по состоянию на сегодняшний день является редакция от 3 июля 2019 года. Знание положений законодательных актов, регламентирующих сферу арендных отношений, поможет грамотно отстоять свои права и интересы, выйти из ситуации с минимальными финансовыми потерями.

    Согласно Гражданскому кодексу, досрочное расторжение аренды квартиры возможно по требованию нанимателя или наймодателя. Основания для таких действий приведены в статьях №619 и 620 рассматриваемого нормативно-правового документа.

    Дополнительные причины досрочного прекращения арендных отношений определяются сторонами сделки и фиксируются документально.

    Для расторжения договора должны выполняться следующие условия:

    • один из участников сделки желает прекратить арендные отношения. Контрагент не против этого;
    • инициатор расторжения договора своевременно и в установленной законом форме оповестил вторую сторону о своем решении;
    • было составлено дополнительное соглашение о досрочном прекращении отношений по поводу аренды квартиры.

    По инициативе нанимателя

    Чаще всего арендные договора прекращают свое действие по требованию нанимателя. Существует масса причин для принятия подобного решения. Список законных оснований приведен в статье №620 ГК.

    Арендатор вправе потребовать расторжения договора в таких случаях:

    • наймодатель не предоставил обещанное помещение для жилья;
    • имеются определенные препятствия, не зависящие от арендатора, по использованию переданного недвижимого объекта. Например, наймодатель предоставил не ту связку ключей, в помещении проживают другие квартиросъемщики;
    • в ходе эксплуатации недвижимости было выявлено наличие существенных дефектов, которые мешают в полной мере пользоваться представленным имуществом. О наличии скрытых недостатков арендодатель умолчал при заключении договора. Во время осмотра квартиры никаких дефектов наниматель не заметил;
    • арендодатель не производит в срок ремонтные работы жилого помещения;
    • имущество в силу определенных обстоятельств пришло в непригодность.

    Досрочное расторжение договора аренды квартиры по инициативе нанимателя также возможно по таким причинам:

    • арендатор нашел аналогичное жилье, которое ему готовы предоставить во временное пользование, но по более низкой цене;
    • наймодатель необоснованно и сильно повышает стоимость ежемесячной платы;
    • арендатор утратил необходимость в пользовании объектом, предоставленным ему по договору. Например, купил собственную квартиру, поступил в ВУЗ и получил комнату в общежитии, решил переехать на ПМЖ в другой район или город.

    По инициативе наймодателя

    Нередки ситуации, когда арендные отношения хочет прекратить сам наймодатель. Причины такого решения могут быть разные. Перечень обстоятельств, при которых арендный договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке по требованию наймодателя, приведен в статье №619 ГК.

    В соответствии с действующим законодательством, собственник недвижимого имущества имеет право потребовать прекращения арендных отношений, если наниматель не соблюдает условия сделки.

    В качестве примеров стоит привести такие:

    • в ходе проживания в квартире арендатор сильно ухудшает ее внешний вид и эксплуатационные качества. Например, портит мебель, облицовочное покрытие, не проводит уборку;
    • более двух месяцев подряд не вносится арендная плата в полном объеме без уважительных причин;
    • жилое помещение используется не по назначению и не в соответствии с оговоренными условиями договора. Например, арендатор сделал из квартиры офис или магазин;
    • наниматель не проводит капитальный ремонт помещения в установленные сроки и в соответствии с договором.

    Среди прочих причин досрочного прекращении арендных отношений по инициативе наймодателя, можно назвать следующие:

    • было принято решение подарить недвижимое имущество, сдаваемое во временное пользование, родному или близкому человеку;
    • владелец квартиры, которая находится в аренде, хочет переехать в нее жить;
    • собственник решил продать помещение;
    • наймодатель утратил потребность в получении дохода от сдачи квартиры в аренду.

    Как расторгнуть?

    Прекращать арендные отношения важно в порядке, установленном законом. В противном случае, могут возникнуть серьезные проблемы. Алгоритм действий во многом зависит от того, по каким причинам проводится расторжение договора, согласна ли на это вторая сторона. Большую роль играет то, на какой срок была заключена сделка.

    Прекращение арендных отношений по основаниям одной из сторон осуществляется в таком порядке:

    • направление уведомления о намерении досрочно расторгнуть договор аренды. Делать это необходимо в письменном виде. Иначе при возникновении спорной ситуации не получится доказать свою правоту в суде. Подается уведомительное письмо за три месяца до запланированной даты прекращения арендных отношений. В таком документе должны быть указаны сроки и причины расторжения договора. Рекомендуется ссылаться на положения действующего законодательства;
    • ожидание ответа в течение месяца;
    • оформление соглашения о прекращении арендных отношений. Если контрагент откажется от предложения, то надо будет составить исковое заявление и обратиться в суд.

    Алгоритм действий по расторжению договора по соглашению сторон:

    • составить и подписать договор о прекращении арендных отношений;
    • оформить передаточный акт.

    Как правильно оформить соглашение?

    Соглашение о прекращении арендных отношений составляется в той же форме, что и подписанный ранее договор. Это требование установлено статьей №452 ГК. Это означает, что если арендный договор был заверен нотариусом, то и соглашение о его расторжении тоже нужно будет удостоверять в нотариальной конторе. Если использовалась простая форма, то достаточно будет подписей сторон.

    Соглашение о расторжении договора найма жилого помещения должно содержать следующие сведения:

    • название документа;
    • место, дата заключения соглашения;
    • личные данные контрагентов (ФИО, паспортные сведения);
    • реквизиты заключенного ранее договора;
    • описание квартиры;
    • основания для прекращения арендных отношений;
    • требования, выраженные в уведомлении;
    • подписи сторон с расшифровкой.

    Оформить соглашение можно от руки либо с помощью печатной техники.

    Сегодня чаще всего применяется второй вариант. Важно писать грамотно, не делать ошибок и не пытаться их исправить в случае допущения зачеркиванием ручкой или закрашиванием корректором.

    +7 (499) 288-73-46;
    8 (800) 600-36-19

    Это быстро и бесплатно!

    Образец

    Лучше составлять соглашение о расторжении арендного договора по примеру. Во-первых, это исключит допущение грубых ошибок. Во-вторых, процесс оформления документа пройдет быстрее и проще.

    Таким образом, договор аренды квартиры, может быть расторгнут досрочно по инициативе наймодателя или нанимателя. Для этого нужно составить уведомительное письмо и подать его на рассмотрение второму участнику сделки.

    В нем описывается причина принятого решения и сроки прекращения арендных отношений. Если контрагент не возражает против расторжения договора, тогда заключается соответствующее соглашение. Важно придерживаться формы, установленной на законодательном уровне. Если вторая сторона выступает против прекращения отношений по аренде, то придется обращаться в судебную инстанцию.

    +7 (499) 288-73-46 , Санкт-Петербург +7 (812) 317-70-86 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

    Расторжение договора аренды квартиры — как расторгнуть найм жилья

    Тяжелый экономический кризис в стране, регулярные и порой внезапные новшества в области финансов и экономики (когда колеблется курс валют, ликвидируются учреждения, увеличиваются ставки по кредитам) нередко становятся причиной невозможности выполнения договорных обязательств.

    Возникновение договорных обязательств, а также их завершение, необходимо осуществлять с учетом норм текущего законодательства и интересов всех сторон, участвующих в процессе.

    Нюансы договорных обязательств

    Думать о том, каким образом будет воплощено в жизнь расторжение договора аренды квартиры, лучше всего еще до заключения соглашения.

    Арендный договор регулирует обязательства, касающиеся предоставления недвижимого объекта. В процессе участвуют две стороны – собственник жилья либо его представитель, а также учреждение либо индивидуальный предприниматель.

    Арендный договор в жилищной сфере имеет отличия от договора коммерческого найма.

    Если это найм, тот, кто нанимает жилье, может выступать лишь в качестве физического лица. Жилое помещение ему может передать только юридическое лицо (либо лицо, являющееся бизнесменом). В обязательном порядке должны исполняться все положения российского гражданского законодательства – квартира должна быть использована только для проживания физических лиц.

    Оформлять договорные обязательства по форме, имеющей отличия от обозначенной в статьях 161-й и 609-й ГК РФ, нельзя, данный документ будет признан незаконным. На его основании не возникнут определенные полномочия для различных субъектов.

    Когда разбирают расторжение арендного договора, всегда обращают внимание на ту часть договора, в которой отражен временной период таких обязательств.

    Аренду можно установить и на конкретный временной промежуток, и сделать ее бессрочной.

    Информация о договорах, срок действия которых составляет более одного года, в обязательном порядке должна быть отражена в Едином государственном реестре прав. Временной период аренды начинает рассчитываться со дня, когда в реестр была внесена дата о регистрации договора.

    Законодательные акты Российской Федерации прописывают определенные случаи, при наступлении которых судебная инстанция может в принудительном порядке расторгнуть арендный договор до окончания срока его действия.

    Данный список считается открытым, у сторон есть право на фиксацию в соглашении дополнительных условий, при наступлении которых договор расторгается.