Как снизить налог при продаже квартиры?

Купила новостройку, отремонтировала, продаю. Каким будет налог?

— Квартира в новостройке куплена по ДДУ за 2,3 млн. Собственность оформлена в апреле 2018 года. Кадастровая стоимость на данный момент 1,3 млн. Квартира отремонтирована, и ее продажная цена около 4 млн. Какие налоги я должна буду заплатить, если учесть, что, продав ее, я буду покупать квартиру в другом месте. Налоговый вычет на эту квартиру не использовался, так как использовался ранее.

Отвечает налоговый консультант финансовой службы «ИНКОМ-недвижимость» Айна Зайцева:

При продаже квартиры, находящейся в собственности физического лица менее пяти лет (минимальный срок владения при покупке квартиры после 01.01.2016), налогоплательщик обязан самостоятельно исчислить налог и отчитаться в налоговый орган о полученных доходах.

При продаже квартиры, право собственности на которую возникло после 01.01.2016, необходимо учитывать кадастровую стоимость объекта на 1 января года продажи. В данном случае 70% кадастровой стоимости будет меньше (1,3 млн рублей х 70%), чем цена, указанная в договоре купли-продажи (4 млн рублей), и доход в целях налогообложения будет рассчитываться, исходя из стоимости, указанной в ДКП.

При продаже жилой недвижимости можно использовать либо имущественный вычет в размере 1 млн рублей, либо уменьшить доход от продажи на сумму расходов, которые Вы понесли при покупке квартиры по ДДУ (2,3 млн рублей). В расходы при продаже квартиры можно включить затраты на приобретение самой квартиры, а также затраты на ремонт при условии, что объект недвижимости продавался без отделки.

Если между продажной стоимостью квартиры и суммой понесенных расходов возникает положительная разница, то с данной разницы необходимо исчислить налог по ставке 13%.

Что касается налогового вычета, то он предоставляется не более чем на 2 млн рублей. В случае, если Вы не полностью использовали вычет при покупке предыдущего жилья, Вы имеете право применить имущественный вычет к новой квартире.

Отвечает юрист департамента налогового и юридического консалтинга «Прифинанс» Ксения Филимонова:

При продаже квартиры до истечения пятилетнего срока владения (то есть до апреля 2023 года) возникает обязанность по уплате 13% НДФЛ с дохода от продажи квартиры. Данный доход может быть уменьшен на стоимость приобретения квартиры (2,3 млн рублей).

Таким образом, если Вы продадите квартиру за 4 млн рублей, то налогооблагаемый доход от ее продажи составит 1,7 млн рублей. Доход нужно отразить в декларации 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры. Размер налога, подлежащего уплате, составляет 13% от этой суммы — 221 000 рублей.

Поскольку имущественный вычет на приобретение жилья использовался ранее, то при покупке новой квартиры право на получение данного вычета не возникнет.

Отвечает юрист сети агентств недвижимости CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

При расчете налога с дохода от продажи квартиры вместо имущественного вычета в 1 млн рублей налогооблагаемый доход можно уменьшить на сумму расходов, понесенных на приобретение продаваемого имущества. В числе расходов можно учесть затраты, понесенные на чистовую отделку квартиры.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Вы должны будете заплатить налог с разницы — 4 млн рублей минус 2,3 млн рублей. Учитывая, что кадастровая стоимость очень низкая, она несет только информативный характер и при исчислении налога она не учитывается.

Негативно скажется и использованный ранее налоговый вычет — Вам придется заплатить налог с разницы между инвестиционной стоимостью и продажной.

Отвечает руководитель юридического блока цифрового агентства недвижимости «33 слона» (33slona.ru) Юлия Плетнева:

Согласно ст. 217.1 НК РФ, если недвижимость находится в собственности менее пяти лет, необходимо уплатить налог на доход от продажи недвижимого имущества. Расчет налогооблагаемой базы основывается на кадастровой стоимости квартиры. Налогооблагаемая база определяется по формуле «доходы минус расходы», но не может составлять менее 70% кадастровой стоимости объекта. Именно поэтому этот показатель обычно важен. Однако в Вашем случае кадастровая стоимость меньше, чем расходы на приобретение квартиры, поэтому при расчетах ее можно не учитывать.

Собственник квартиры в новостройке имеет право увеличить свои расходы (налоговый вычет) на сумму, потраченную на ремонт жилья. Перечень расходов указан в ст. 220 Налогового кодекса РФ. В данной ситуации к сумме налогового вычета следует добавить расходы, связанные с работами или услугами по строительству и отделке, а также затраты на составление проектно-сметной документации. Важно отметить, что для получения вычета Вам необходимо подтвердить все расходы документально, то есть иметь на руках договоры, квитанции, чеки, расписки и т. д. Кроме того, плательщиком по данным договорам должен быть собственник — получатель налогового вычета.

Таким образом, от цены отремонтированной квартиры в 4 млн рублей отнимаем 2,3 млн, получая 1,7 млн. Если сохранились документы на ремонт, дополнительно вычитаем подтвержденные расходы. От оставшейся суммы необходимо будет уплатить налог 13%.

Хочу отметить, что это правило применяется только для новостроек или при самостоятельной постройке дома. В сделках со вторичным жильем расходы на ремонт не включаются в сумму налогового вычета. Кроме того, в п. 11 ст. 220 Налогового кодекса РФ указано, что налоговый вычет на покупку квартиры дается единожды в жизни. В понятие имущественного вычета входят траты и на само жилье, и на оплату процентов при использовании кредитных средств. В нашем случае автор вопроса уже получил этот вычет ранее на другую квартиру, однако мы не знаем, полностью он его использовал или нет. Гражданин, уплачивающий НДФЛ, вправе раз в жизни использовать 2 млн рублей за расходы на жилплощадь и 3 млн — на погашение процентов для уменьшения налогооблагаемой базы. При покупке второй квартиры гражданин имеет право на получение остатка по вычету при наличии такового или за неиспользование права на компенсацию издержек за ипотеку. Если новая квартира покупается в том же году, когда продается старая, то уплата налога может проходить зачетом. Для этого следует представить декларации и заявление о проведении зачета по налогу и оформлению вычета в налоговый орган.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Как снизить налог при продаже квартиры

Как вы уже знаете: при продаже квартиры, комнаты или доли в них вам необходимо будет оплатить налог по ставке 13 процентов от суммы сделки.

Исключение составляет продажа недвижимости, находящееся в вашей собственности более трех лет.

Напомню, что течение трехлетнего срока начинается с момента регистрации права собственности на квартиры в регистрационной палаты. Исключение составляют квартиры, приобретаемые по договорам долевого участия в строительстве — в данном случае течение срока будет исчисляться с момента подписания акта приема-передачи достроенной квартиры.

Пример, вы продали квартиру за 2 000 000 рублей, купленную год назад. В данном случае вам нужно уплатить налог в размере 13% от 2 000 000руб., равный 260 000руб.

Не малая сумма, не правда ли? У вас возникает вопрос: как снизить налог при продаже квартиры?

Снизить сумму налога, подлежащего к оплате, возможно предоставлением вам имущественного налогового вычета в размере 1 000 000 рублей согласно статьи 220 Налогового кодекса РФ либо налогового вычета в размере понесенных расходов при приобретении продаваемой квартиры.

В случае предоставления вам имущественного вычета согласно налогового законодательства ваша налогооблагаемая база снижается в размере до 1 000 000 рублей. Применение этого вычета актуально, если вы не приобретали квартиру, а получили безвозмездно в результате наследства, дарения, приватизация.

Рассмотрим пример: вы продали квартиру за 3 000 000 рублей, приватизированную год назад. В данном случае вам нужно уплатить налог в размере 13% от 3 000 000руб., равный 390 000руб. Если же вам будет предоставлен вычет, тогда налог будет платиться с суммы 3 000 000 – 1 000 000= 2 000 000руб. и составить 260 000 рублей, а не 390 000руб. Тем самым вы снизили сумму налога на 130 000 рублей.

Также может быть случай, когда вы можете снизить размер подлежащего уплате налога, если вы купили квартиру, а не получили безвозмездно: наследство, приватизация, дарения, на цену покупки продаваемой квартиры.

Рассмотрим пример: вы купили квартиру за 1 500 000руб. Продаете ее через год за 2 000 000руб. В данном случае вам необходимо оплатить налог 13%, так как квартира была в собственности менее трех лет. В данном случае вы можете снизить налог на цену покупки квартиры. Расчет тогда следующий: 2 000 000 (цена продажи) – 1 500 000 (цена покупки) = 500 000руб. – это налогооблагаемая база. Налог к уплате 500 000 руб*13%= 65 000руб.

Для получения имущественного налогового вычета при продаже квартиры вам необходимо подать декларацию 3-НДФЛ и заявление о предоставлении имущественного налогового вычета в срок до 30 апреля следующего года за годом продажи. Оплатить налог необходимо до 15 июля. При нарушении сроков предусмотрена ответственность согласно налогового и уголовного кодекса РФ.

Смотрите также видео о законных способах снижения налога с продажи квартиры:

Другие статьи сайта:

1. Как снизить налог при продаже автомобиляВы продали свой автомобиль. Вы должны знать, что вам необходимо.
2. Какой налог необходимо заплатить при продаже квартирыИтак, вы продали принадлежащую вам квартиру и получили доход в.
3. Как не платить налог при продаже автомобиляВы уже знает, что при продаже автомобиля необходимо оплачивать налог.
4. Налог при продаже автомобиляИтак, вы продали свой автомобиль. Если этот автомобиль был в.
5. Какой штраф за неподачу декларации при продаже квартиры вам грозитКак известно, при продаже квартиры, находящейся в вашей собственности более.

Как уменьшить налог при продаже квартиры

Здравствуйте! У нас ситуация в следующем.

На днях мы с мужем берем ипотеку на квартиру, стоимостью 5 700 000 руб. У меня и моего брата есть квартира (досталась в наследство, в собственности менее 3х лет). Мы ее собираемся продать за 10 800 000 руб. На вырученные деньги купим нашей маме квартиру за 4 000 000 руб. А оставшуюся сумму поделим с братом пополам. Своей долей я погашу нашу с мужем ипотеку.

Так вот, как нам провести все эти сделки, чтобы в результате налог с продажи квартиры был минимальным? Как я посчитала, если просто продать квартиру, он будет 1 300 000 рублей. Я слышала, что налог можно платить с разницы между проданной и купленной квартиры. Подходит ли это в нашей ситуации, ведь собственник и я, и брат. Может лучше сделать одну меня собственницей, это поможет? И как быть с тем, что мы сначала купили квартиру (ту, что в ипотеку), а потом только продали? Причем я созаемщик, а ипотека на мужа. Но мы еще не взяли ипотеку, можем попытаться и на меня оформить, если это сыграет роль. Или брать уж разницу между проданной квартирой и той, что купим маме? Но на кого тогда ее оформлять, на меня? А ведь тогда мама теряет возможность вернуть часть налога при покупке квартиры. Вобщем, помогите, пожалуйста разобраться во всем этом. Если можно с конкретными расчетами.

Очень благодарна, Анастасия.

Ответы юристов ( 3 )

Я слышала, что налог можно платить с разницы между проданной и купленной квартиры.

2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;
ГАРАНТ:
При продаже доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этих имущественных прав;
Система ГАРАНТ: base.garant.ru/10900200/35/#block_220#ixzz3hrO9OdXE

От продажи квартиры в сумме 10 800 000 рублей вы должны заплатить налог, поскольку имущество находится в вашей собственности менее 3 лет.

Вы можете уменьшить сумму облагаемую налогом на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этих имущественных прав.

Квартиру родительницы вы купили за 7 000 000, продаёте за 10 800 000. Налог заплатите с суммы 10 800 000 минус 7 000 000 равно 4 800 000 рублей.

Примерно 650 тыс. рублей.

Вот что вы слышали.

Может лучше сделать одну меня собственницей, это поможет

А какая разница то?

И как быть с тем, что мы сначала купили квартиру (ту, что в ипотеку), а потом только продали?

К квартире родителей это отношения не имеет.

И как быть с тем, что мы сначала купили квартиру (ту, что в ипотеку), а потом только продали сумму облагаемых доходов.

Вы покупаете квартиру. У вас родительница работает? Если работает, то на может получить имущественный вычет в 260 тыс. рублей.

Если не работает, то может получить имущественный вычет за предыдущие три года. Она вышла на пенсию в 2015 году, вычет может получить с сумм дохода за три предыдущих года.

С квартирой в ипотеку то же есть право на имущественный вычет. Это сумма в 3 000 000 рублей. Вы можете вернуть 390 000 рублей.

Здравствуйте! Продажа и покупка квартиры может уменьшить сумму дохода на сумму имущественных налоговых вычетов.

При этом вам с братом лучше продать квартиру по двум договорам купли продажи. В этом случае налог для Вас будет меньше.

Считаем 10 800 000/2= 5 900 000 рублей.

Используем налоговые вычеты на продажу и покупку

5 900 000 -2 000 000 — 1 000 000 = 2 900 000.

Это сумма дохода облагаемая налогом.

2 900 000 *13%= 377 000 рублей.

Это налог, который нужно будет заплатить Вам.

Но, для этого нужно чтобы квартиру за 4 000 000 купили Вы, а затем можете подарить маме. Поскольку дарения между близкими родственниками, то налог она не заплатит.

Я посчитал самый минимальный налог. Удачи.

Действительно нет смысла покупать квартиру на Ваше имя ведь Вы купили квартиру с мужем в этом налоговым периоде и не важно, что она оформлена на мужа. Это совместно нажитое имущество. Вы сможете также уменьшить сумму дохода на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры (которую уже купили).

Анастасия, добрый вечер.

Рекомендую продавать квартиру по двум разным договорам купли продажи, один с братом, другой с Вами, в таком случае, каждый из вас сможет воспользоваться налоговым вычетом, предусмотренным ст. 220 НК РФ.

3) имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных
налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на
территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли
(долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них,
предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;
4) имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных
налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам
(кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо
приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры,
комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли
(долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного
строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых
расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, а также на
погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях
рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо
приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры,
комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли
(долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного
строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых
расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.

Воспользоваться имущественными вычетами вы сможете, если покупка и продажа будут в одном налоговом периоде и не важно, что случиться вперед.

Письмо Минфина РФ от 19 февраля 2013 г. N 03-04-05/9-115

Вопрос: О порядке получения имущественных
налоговых вычетов по НДФЛ в случае, если налогоплательщик в одном
налоговом периоде продал квартиру, а затем приобрел новую.
01.03.2013

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 19 февраля 2013 г. N 03-04-05/9-115

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественных налоговых вычетов по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Согласно пп. 2 п. 1 ст. 228 Кодекса у физических лиц, получивших
доход от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве
собственности, и имущественных прав, за исключением случаев,
предусмотренных п. 17.1 ст. 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат
налогообложению, возникает обязанность по исчислению и уплате налога на
доходы физических лиц в порядке, установленном ст. 228 Кодекса.
При этом в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса
налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на
доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат, включая приватизированные жилые
помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности
налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000
руб.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного указанным подпунктом, налогоплательщик вправе
уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически
произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с
получением этих доходов.
Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, предусмотренного п. 1 ст. 220 Кодекса, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.
В то же время в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса при
определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на
получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им, в частности, на приобретение на территории Российской Федерации квартиры, комнаты или доли (долей) в них, но не более 2 000 000 руб.
Согласно абз. 22 пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры налогоплательщик представляет документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
Из вышеизложенного следует, что, если в одном налоговом периоде
налогоплательщик продал квартиру, а затем приобрел новую, он может
воспользоваться каждым из вышеупомянутых имущественных налоговых вычетов при условии, что ранее имущественным налоговым вычетом, предусмотренным пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса, не пользовался.
При этом следует иметь в виду, что согласно п. 3 ст. 210 Кодекса имущественный налоговый вычет
предоставляется налогоплательщику в виде уменьшения дохода, подлежащего
налогообложению, поэтому воспользоваться своим правом на получение имущественного налогового вычета можно только в случае наличия доходов, подлежащих налогообложению по ставке 13 процентов.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Р.А.СААКЯН

Но мы еще не взяли ипотеку, можем попытаться и на меня оформить
Анастасия

Не важно, на кого она будет оформлена, это в любом случае будет ваша совместная собственность и вы по соглашению сможете определить, кто будет получать имущественный вычет в процентном соотношении.

Как не платить налог при продаже квартиры

Многие клиенты нашего АН, особенно те, кто уже решил продать квартиру в Москве, задают вопросы, как не платить налог при продаже имущества. При получении денежных средств, продавец обязан заплатить государству определенную сумму — пошлину. Но существуют ситуации, когда не нужно платить налог с продажи квартиры. Какие действия необходимо предпринять и когда не нужно платить налог с продажи квартиры? Как гражданину легально сэкономить на уплате пошлины?

Давайте рассмотрим некоторые ситуации и выясним все тонкости налогообложения после продажи объекта недвижимости собственником.

Когда не нужно платить налог с продажи квартиры

Естественно, любой доход в нашей стране подлежит налогообложению. По существующему законодательству, доход для резидентов России составляет 13% от всей суммы, для нерезидентов — 30%. Для владельцев квартиры более 5 лет и для тех, кто приобрел жилье не позднее 1 января 2016 года, оплата налога не требуется.

Для тех, у кого недвижимость находится в собственности до 2016 года, действует трехлетние ограничение. Такой трехлетний срок применяется в следующих случаях:

• Если квартира досталась по договору дарения близкими родственниками
• Квартира досталась по наследству
• Вы стали собственником в результате приватизации
• Если квартира перешла по договору пожизненного содержания

Для нерезидентов сохраняются такие же условия налогообложения. Срок владения квартирой определен моментов ее регистрации. Но в виде исключения после унаследования квартиры, сроком берется дата смерти наследодателя. То есть сроки вступления в наследство не влияют на налогообложение. При выкупе долевой собственности, сроки устанавливаются датой при покупке первой доли.

Использование имущественного налогового вычета

Кто продает свою недвижимость раньше срока, установленного государством в отношении налогообложения, может уменьшить пошлину на сумму налогового вычета. Это касается только резидентов, нерезиденты не имеют у нас в стране такого права. Ими могут воспользоваться граждане только один раз в году. Имущественный вычет выделяется в сумме 1 млн. рублей. Из кадастровой стоимости квартиры вычитается эта сумма, таким образом, продавцу дается возможность сэкономить и снизить налоговое обложение.

Кадастровая оценка при продаже квартиры позволяет узнать, какую сумму пошлины вы обязаны уплатить государству. Если стоимость квартиры будет намного ниже кадастровой, вы умножаете ее на коэффициент 0,7, то государство берет более высокий показатель для налогообложения. Поэтому в некоторых случаях целесообразнее воспользоваться налоговым вычетом.

Официальные способы не платить налог с продажи квартиры

Официальные способы не платить налог с продажи квартиры выглядят следующим образом:

• Продать квартиру за сумму, не больше, чем она покупалась и доказать это
• При продаже квартиры с низкой рыночной ценой, не поднимать цену, превышающую 1 млн. рублей
• Дождаться истечения пяти летнего срока после приобретения квартиры
• Если до минимального срока владения остается несколько месяцев, а сумма налога слишком для вас большая, попробуйте договориться с покупателем подождать до истечения этого срока.

Если все перечисленные варианты вам не подходят, придется заплатить государству налог и спать спокойно.

В каких случаях необходимо платить налог с продажи квартиры

По закону, с любых доходов платится налог. Продажа квартиры зачастую ведет к дополнительным растратам в виде государственной пошлины. Государство себя вряд ли обделит, и при продаже квартиры все сталкиваются с определением кадастровой стоимости жилья. Этот барьер был создан во избежание мошеннических операций с недвижимостью.

Налоги являются обязательными платежами государству, в котором вы живете. Каждый работающий гражданин России отдает часть своих доходов государству. Эти средства идут на финансирование социальных благ для населения и других статей. К сведению налогоплательщиков, даже если ваш налог с продажи квартиры был равен нулю, налоговую декларацию подавать обязательно. Срок подачи до конца апреля следующего года. А перечисление налога на расчётный счет должно происходить до 15 июля следующего года., иначе может насчитаться пеня. Продавцам, которые планируют или уже продали свою квартиру в Москве, полезно знать, нужно ли платить налог с продажи объекта недвижимости. Законодательство в статье 222 Налогового Кодекса РФ четко разъясняет о 13% налоге в пользу государства.

От чего зависит уплата налога при продаже квартиры

К сведению, если после продажи квартиры, вы приобретаете другую, можете воспользоваться налоговым вычетом при покупке. Сделать это можно один раз в жизни.

Перед предстоящей сделки лучше всего проконсультироваться у юристов или риэлтеров в АН. Самому очень сложно рассчитать сумму налога с продажи квартиры. Часто продавцы не знают всех нюансов, связанных с налогообложением. Если же вы не заплатите полагающийся налог, инспекторы налоговой быстро вычисляют неплательщиков и могут оштрафовать вас на 20% от суммы госпошлины. Если у вас возникли сомнения или вопросы, связанные с уплатой налога с продажи квартиры, срочно обращайтесь к компетентным специалистам.

Компания Чистые Пруды перед продажей вашей квартиры подготовят все необходимые документы. Наши юристы ознакомят вас о налоговом положении и необходимых вычетах. Мы поможем сэкономить ваши средства и вернуть утраченные. Продать квартиру в Москве или Подмосковье с нами выгодно и просто. Мы оперативно проведем сделку и избавим вас от предстоящих налоговых затрат, максимально реализовав налоговый вычет при продаже жилья. АН Чистые Пруды поможет реализовать любые планы, связанные с продажей или покупкой недвижимости в Москве.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77 , оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77 , либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Снизить налог с продажи квартиры можно вполне законным способом

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК МОЖЕТ СПАТЬ СПОКОЙНО

Если кратко, то с 1 января 2016 года продать недвижимость без уплаты налога на доходы физических лиц можно будет только после 5 лет владения. Постараюсь показать более наглядно.

До 1 января 2016 года

С 1 января 2016 года

Льготный период НДФЛ не облагается

3 года владения
недвижимостью и более

5 лет владения недвижимостью и более;

3 года в исключительных случаях:

— недвижимость передана по наследству;

— недвижимость передана по договору дарения;

— недвижимость передана по договору пожизненного содержания с иждивением

Облагается НДФЛ в размере 13%

Если менее 3-х лет:

— с разницы между ценой продажи и ценой покупки недвижимости;

— с суммы полученного дохода, уменьшенной на 1 млн. рублей

Если менее 5 лет:

— с суммы полученного дохода, но не менее 70% кадастровой стоимости;

— с разницы между ценой продажи и ценой покупки недвижимости

Так называемый «перезачет», возврат налога

Если вы не возвращали ранее налоговый вычет

В размере 2 млн. рублей,
то есть 260 тыс. рублей

В размере 2 млн. рублей, то есть 260 тыс. рублей

Понятно, что правительство РФ пытается повысить собираемость налогов, сделать прозрачным рынок недвижимости, но, проанализировав данные поправки, понимаешь, что инвесторы, деятельность которых осуществляется в сегменте первичного жилья и «против» кого направлены эти изменения, не пострадают.

1. Первичный рынок

Если инвесторы и покинут «новостройки», то не по причине нового налогообложения, а по все уменьшающейся разнице при разной степени готовности дома.

Предпосылок для значительного повышения стоимости квадратного метра нет, таким образом, указав в договоре уступки или купли-продажи покупную или кадастровую стоимость, дельты для уплаты налога не возникает. Законодатель не ограничил число сделок или не показал максимальную сумму. Разницу, как и прежде, продавцы будут брать по «дополнительной» расписке.

2. Вторичный рынок

Если вы самостоятельно приобретали квартиру (указали при покупке фактическую стоимость, а не 1 млн. рублей), а не стали счастливчиком, на которого свалилось наследство, то бояться абсолютно нечего, даже если срок владения вашей квартирой менее 5 лет. Указав в договоре купли-продажи стоимость приобретения (как правило, она будет выше кадастровой), обязанности по уплате 2 НДФЛ не возникнет.

К сожалению, если вас одарили или вы получили наследство и ждать 3 года не получится, то налог придется заплатить.

А что происходит сейчас?

Не стоит напоминать о том, что до 30 апреля необходимо было явиться с повинной в налоговую инспекцию, чистосердечно указав все свои продажи в декларации 3 НДФЛ?

Самый любимый способ «ухода» от налогов казанцев с коротким сроком владения недвижимости (это в рамках статьи 220 НК РФ) — это фиксация в договоре купли-продажи недвижимости стоимости, не превышающей 1 млн. рублей.

«При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов: имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее 3 лет, не превышающем в целом 1 миллион рублей».

Например, двухкомнатная квартира, расположенная в Казани по ул. Фатыха Амирхана, 21, стоит 4 млн. рублей. В договоре будет указан 1 млн. рублей, а разница в 3 млн. обосновывается как неотделимые улучшения и принимается по дополнительной расписке.

Уже сейчас более информированные горожане крайне неохотно идут на такие сделки по двум причинам:

• возврат налогового вычета осуществляется с 2 млн. рублей, то есть потери составят 130 тыс. рублей;
• прогнозируя продажу данной квартиры, например, в целях будущего расширения, в течение 5 лет возникнут сложности при продаже, ведь опять указав 1 млн., будет произведено доначисление налога с учетом кадастровой стоимости.

Сейчас начнут приходить налоговые уведомления, и некоторые с удивлением обнаружат последствия неграмотной продажи в виде значительной суммы налога. Давайте рассмотрим наиболее распространенные заблуждения казанцев в части 220 ст. НК РФ.

ЗАНИМАТЕЛЬНОЕ НАЛОГООБЛАЖЕНИЕ

1) Продал дешевле, приобрел дороже.

Рассмотрим классический пример. Многие убеждены, что, реализуя квартиру за 4 млн. рублей (срок владения менее 3-х лет, приватизация) и приобретая другую за 5 млн. рублей, обязанности по уплате налога не возникает. Это далеко не так. Расчет будет произведен следующим образом:

4 000 000 – 1 000 000 (если в этом году не использовался) = 3 000 000 * 13% = 390 000 рублей.

Если вы воспользовались ранее возвратом налогового вычета, то придется оплатить данную сумму.

Если не пользовались, то можно рассчитывать на уменьшение в размере 260 тыс. рублей, и к уплате получится 130 тыс. рублей.

2) Квартира получена 20 лет назад, значит, собственником являюсь более 3-х лет.

Срок владения недвижимостью начинает исчисляться с даты государственной регистрации права собственности ( ГК РФ п. 1 ст. 130, п. 2 ст. 223).

3) 1 млн. рублей — и налога не будет.

Это так, но с учетом того, что 1 млн. рублей можно использовать в одном налоговом периоде. Таким образом, продавая два объекта недвижимости, придется указывать не по 1 млн. рублей, а по 500 тыс. рублей каждый.

4) 2 млн. рублей вместо 1 млн. рублей.

Зачастую путают имущественный налоговый вычет при продаже (1 млн. рублей) и имущественный налоговый вычет по НДФЛ на приобретение жилья (в настоящее время исчисляется от 2 млн. рублей). Опрометчиво указав в договоре купли-продажи 2 млн. рублей, сейчас должны будут оплатить налог в размере 130 тыс. рублей.

На самом деле снизить налогооблагаемую базу можно вполне законными способами, не прибегая к креативным манипуляциям с вычетом в 1 млн. рублей.

Что примечательно, не всегда при первичной консультации в налоговой инспекции вы узнаете правду о том, что при правильном оформлении налог платить не придется. Обращаю внимание на некоторые моменты:

1) Вы продаете квартиру, собственником которой вы стали по долям в разное время? Исчисление срока собственности производится по «ранней» доле.

См. письмо от 12.04.12 №03-04-05/9-499.

2) Квартира досталась по наследству, оформить которое удалось только сейчас? Исчисление права собственности идет с момента смерти наследодателя, а не с даты регистрации или оформления наследства.

См. письмо №03-04-05/5-303 от 28.03.2013 года.

3) Как правильно продать долевую собственность и избежать налога — в письме №ЕД-4-3/13578@ от 25.07.2013 года.

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции

Как снизить налог при продаже квартиры?

были подробно рассмотрены в опубликованных ранее материалах для различных жизненных ситуаций.

В данном материале речь пойдет о том, как снизить налоги при продаже своей недвижимости (квартиры, дома, земельного участка).

Из данного материала вы узнаете, что:

если вы владели своей недвижимостью (квартирой, домом, земельным участком) больше трех лет, то подоходного налога (НДФЛ) нет;

подоходный налог (НДФЛ) платится только с разницы в цене между ценой покупки и ценой продажи недвижимости (квартиры, дома, земельного участка).

Также вы узнаете:

как получить стандартный налоговый вычет в 1 млн. рублей при продаже недвижимости (квартиры, дома, земельного участка);

как компенсировать налог от продажи недвижимости (квартиры, дома, земельного участка) налоговым вычетом от покупки новой недвижимости;

как продавать доли недвижимости по отдельным договорам и

«черные схемы» ухода от налогов при продаже недвижимости (квартиры, дома, земельного участка).

Одним из самых актуальных вопросов при продаже жилой недвижимости (квартиры, дома, земельного участка) является вопрос о том, как не платить или хотя бы уменьшить подоходный налог (НДФЛ) от ее продажи.

В данной статье мы рассмотрим все основные способы того, как можно избежать подоходного налога или минимизировать его при продаже недвижимости (квартиры, дома, земельного участка).

Если Вы владели недвижимостью (квартирой, домом, земельным участком) больше трех лет и ее продаете, то подоходного налога не возникает

Если недвижимость (квартира, дом, земельный участок) находилось в собственности у продавца более трех лет, то продавец полностью освобожден от подоходного налога при ее продаже, а также от необходимости подавать в налоговую инспекцию налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.

(п.17.1 ст. 217 НК РФ, п.4 ст.229 НК РФ, Письмо Минфина России от 14.01.2015 № 03-04-05/146).

Пример 1. Гражданин А. купил в 2008 году квартиру, а в 2014 году он ее продал.

Ему не нужно ни подавать налоговую декларацию в налоговую инспекцию, ни платить подоходного налога (НДФЛ), так как квартира находилась в его владении более 3х лет.

В общем случае срок владения жилой недвижимостью считается с момента регистрации права собственности, которая указана в свидетельстве о регистрации права собственности на недвижимость.

Однако существует значительное количество исключений из этого правила:

если квартира получена в наследство,

приобретена у ЖСК,

несколько долей недвижимости приобретены в разное время и т.п.

Все нюансы расчета срока владения недвижимостью (квартиры, дома, земельного участка) на момент ее продажи будут подробно рассмотрены в отдельном материале.

Подоходный налог (НДФЛ) платится только с разницы в цене между ценой покупки и ценой продажи недвижимости (квартиры, дома, земельного участка)

Согласно пп.2 п.2 ст.220 «Имущественные налоговые вычеты» Налогового Кодекса РФ можно уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы, понесенные при ее покупке. Это означает, что если, к примеру, квартира была куплена (а не получена в дар или в виде наследства) и есть документы, подтверждающие расходы при покупке, то можно заплатить подоходный налог (13%) только с разницы между ценой продажи и ценой покупки квартир.

Пример 2. Гражданин А. купил в 2013 году квартиру за 3 млн. рублей, а в 2014 году он продал ее за 4 млн. рублей.

Гражданин А. должен будет заплатить подоходный налог (13%) лишь с разницы в цене этих квартир:

4 млн. рублей – 3 млн. рублей = 1 млн. рублей.

Соответственно, подоходный налог составит:

1 млн. рублей х 13% = 130 тыс. рублей.

Пример 3. Гражданин А. купил в 2013 году квартиру за 2 млн. рублей, а в 2014 году он продал ее за 1.8 млн. рублей.

Так как стоимость квартиры при продаже была меньше стоимости квартиры при покупке, подоходный налог ему платить не нужно.

Однако он обязан подать налоговую декларацию в налоговую инспекцию с приложением документов, подтверждающих его расходы при покупке недвижимости.

Если документы, подтверждающие расходы при покупке недвижимости были утеряны, это не страшно. Всегда можно попробовать восстановить их:

копии договора можно запросить в кадастровой службе, где они регистрировались,

платежные документы часто можно восстановить в банке.

Как получить стандартный налоговый вычет в 1 млн. рублей при продаже недвижимости (квартиры, дома, земельного участка)

Если не получается уменьшить налогооблагаемый доход на расходы от покупки недвижимости (квартиры, дома, земельного участка), например,

квартира была получена в наследство, или

расходы на покупку были меньше 1 млн. рублей,

то в этом случае стоит воспользоваться стандартным налоговым вычетом при продаже недвижимости (квартиры, дома, земельного участка) в размере до 1 млн. рублей.

Пример 4. Гражданин А. получил в наследство квартиру и сразу же решил ее продать за 3 млн. рублей.

Он вправе применить стандартный налоговый вычет и уменьшить налогооблагаемый доход на 1 млн. руб.

Соответственно, ему нужно будет заплатить подоходный налог в размере:

(3 млн. рублей – 1 млн. рублей) х 13% = 260 тыс. рублей.

Внимание. При использовании стандартного налогового вычета необходимо учитывать ряд важных ограничений.

Ограничение 1. Для каждого объекта недвижимости (квартиры, дома, земельного участка) можно применить только один из налоговых вычетов:

стандартный налоговый вычет или

налоговый вычет по расходам на покупку.

Применить оба этих налоговых вычета к одному и тому же объекту недвижимости нельзя

(письмо ФНС России от 12.02.2013 № ЕД-4-3/2254).

Поясним это ограничение на следующем примере.

Пример 5. В 2013 году гражданин А. купил комнату за 1.5 млн. рублей. В 2014 году он ее продал за 2 млн. руб.

И теперь он должен выбрать, каким из видов налогового вычета ему воспользоваться:

он может уменьшить налогооблагаемый доход на расходы на покупку квартиры, то есть на 1.5 млн. рублей или

он может воспользоваться стандартным налоговым вычетом и уменьшить налогооблагаемый доход на 1 млн. рублей.

В данном случае гражданину А. выгоднее воспользоваться налоговым вычетом по расходам, так как он оказывается больше.

Ограничение 2. Один миллион рублей – это максимальный суммарный стандартный налоговый вычет на все объекты недвижимости (квартиру, дом, земельный участок), проданные в одном календарном году.

Даже если продать несколько квартир в течение одного года, то суммарная сумма стандартного налогового вычета не сможет превысить 1 млн. рублей.

Пример 6. Гражданин А. получил в наследство две квартиры и продал их по 2 млн. рублей каждую.

Он вправе уменьшить свой годовой налогооблагаемый доход от продажи квартир на 1 млн. рублей, но не имеет права применить налоговый вычет 1 млн. рублей к каждой из проданных квартир.

Соответственно, он должен будет заплатить подоходный налог в размере:

(2 х 2 млн. рублей – 1 млн. рублей) х 13% = 390 тыс. рублей.

Ограничение 3. При продаже недвижимости (квартиры, дома, земельного участка), находящейся в общей собственности, по одному договору стандартный вычет распределяется на всех владельцев.

Пример 7. Супруги Сидоровы продали квартиру, находящуюся у них в общей долевой собственности, по 1/2 у каждого супруга, за 1,5 млн. рублей. Квартира была у них в собственности менее трех лет.

При заполнении налоговой деклараций по форме 3-НДФЛ супруги решили воспользоваться стандартным налоговым вычетом на продажу жилья. Соответственно, по результатам налоговой декларации каждый из супругов должен будет заплатить налог в размере:

(750 000 руб. (стоимость доли каждого супруга) – 500 000 руб. (1/2 от максимальной суммы стандартного вычета)) х 13% = 32 500 руб.

Как компенсировать налог от продажи недвижимости (квартиры, дома, земельного участка) налоговым вычетом от покупки новой недвижимости

В том случае, когда:

в одном календарном году была продана квартира и сразу же куплена новая, а также

имущественный налоговый вычет при покупке недвижимости не использовался,

имеется возможность уменьшить налогооблагаемый доход от продажи недвижимости на сумму налогового вычета от покупки другой недвижимости.

Более подробную информацию об имущественном налоговом вычете при покупке квартиры можно найти в материале: Имущественный вычет при покупке квартиры/дома/земли.

Стоит только обратить ваше внимание на то, что максимальная сумма налогового вычета при покупке жилья составляет 2 млн. руб.

Пример 8. Гражданин А. получил в наследство квартиру, продал ее за 4 млн. рублей и купил себе новую квартиру за 5 млн. рублей. Ранее он не пользовался имущественным налоговым вычетом при покупке недвижимости (квартиры, дома, земельного участка). Соответственно, гражданин А. может:

уменьшить налогооблагаемый доход на сумму стандартного налогового вычета в размере 1 млн. рублей;

уменьшить налогооблагаемый доход на сумму налогового вычета от покупки новой квартиры в размере 2 млн. рублей.

В итоге, гражданин А. должен будет заплатить налог в размере:

(4 млн. рублей – 1 млн. рублей – 2 млн. рублей) х 13% = 130 тыс. рублей.

Пример 9. Гражданин А. купил в 2012 году квартиру за 3 млн. рублей. В 2014 году он ее продал за 4 млн. рублей и взамен ее купил себе дом за 6 млн. рублей. Ранее он не пользовался имущественным налоговым вычетом при покупке жилья.

Соответственно, гражданин А. может:

уменьшить налогооблагаемый доход при продаже квартиры на ее стоимость при покупке;

использовать имущественный налоговый вычет при покупке дома (максимум – 2 млн. рублей)

В результате гражданин А. полностью покроет свой налог и к тому же у него останется еще 1 млн. рублей остатка налогового вычета (130 тыс. рублей к возврату) от покупки дома, которые он сможет использовать, если у него будут другие доходы (например, от работодателя).

Как продавать доли недвижимости по отдельным договорам

Как мы уже упоминали выше, согласно пп. 3 п. 2 статьи 220 «Имущественные налоговые вычеты» Налогового кодекса РФ, в случае реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, размер налогового вычета распределяется между совладельцами недвижимости согласно их долям.

Пример 10. Супруги Сидоровы в 2012 году приватизировали квартиру в долевую собственность по 1/2 у каждого супруга. В 2014 году супруги продали квартиру за 1.5 млн. рублей. Сделка была оформлена единым договором купли-продажи.

Так как расходов на покупку у супругов не было, они решили воспользоваться стандартным налоговым вычетом на продажу недвижимости. Соответственно, по результатам налоговой декларации каждый из супругов должен будет заплатить налог в размере:

(750 000 руб. (стоимость доли каждого супруга) – 500 000 руб. (1/2 от максимальной суммы стандартного налогового вычета)) х 13% = 32 500 руб.

Однако, если в этой же ситуации супруги продадут свои доли в недвижимости не по одному договору как единый объект, а по разным договорам, то каждый из них сможет воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн. рублей.

(Письма Минфина России от 13.05.2015 N 03-04-05/27395, от 27.06.2013 N 03-04-05/24491, от 30.05.2013 N 03-04-05/19766, Письмо ФНС России от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578@)

Пример 11. Ситуация аналогичная прошлому примеру 10, но супруги продали свои доли в недвижимости по отдельным договорам купли-продажи.

Соответственно, каждый из супругов может применить налоговый вычет до 1 млн. рублей и полностью покрыть налогооблагаемый доход.

В случае оформления сделки таким образом супругам не придется платить налога на доходы.

«Черные схемы» ухода от налогов при продаже недвижимости (квартиры, дома, земельного участка).

Для полноты картины рассмотрим в этом материалы, так называемые, «черные схемы» ухода от налогов при продаже недвижимости (квартиры, дома, земельного участка), которые любят использовать наши граждане.

Наиболее распространенным способом ухода от налогов является занижение «официальной стоимости» в договоре при продаже недвижимости. В случае подобной сделки в договоре купли-продажи указывается заниженная цена, а оставшаяся часть денег передается или «в черную», или отражается в дополнительных соглашениях/расписках, которые скрываются от налоговых органов.

Излишним будет говорить, что данные схемы являются незаконными, невыгодными для покупателя, так как несут множество потенциальных проблем (например, в случае отмены сделки).