Как сорвать сделку купли продажи доли квартиры?

Как продать долю в квартире другому (второму) собственнику?

Реализации доли в квартире сопутствует ряд мероприятий, которые необходимо осуществить её владельцу. Наличие недвижимости, находящейся в собственности нескольких дольщиков, предполагает присутствие совладельцев объекта и тут потребуется соблюдать требования действующей нормативно-правовой базы, чтобы процедура в дальнейшем не была оспорена.

Что важно знать?

Законодательство наделяет всех граждан одинаковыми правами. Если рассматривать долевую собственность, то владелец части жилья может её реализовать, но с соблюдением интересов других собственников.

Важным условием реализации доли является её выделение в натуре либо как соотношение к общей площади жилья.

У собственника должен быть документ с указанием принадлежащей части жилого имущества. Например, это может быть 1/3 квартиры либо 33% общего пространства.

Надо отметить, что в основном выделение происходит в натуре. Так, если число совладельцев жилплощади равно количеству комнат, то каждому может передаваться одна из них. Если такой возможности нет, то площадь делится по жилым метрам. Такая доля будет выражаться в процентном отношении или дробном от общего числа квадратных метров.

Реализация части жилого помещения производится в общем порядке, но при этом остальные владельцы обладают приоритетной возможностью её покупки. И только при их отказе можно заключить сделку с посторонними лицами. Часто возникают ситуации, при которых сособственники жилья препятствуют продаже. Например, игнорируют извещения от продавца, но сами не изъявляют желания приобретать имущество и не согласовывают его продажу.

Основные положения

Когда квартира является долевой собственностью, она принадлежит многим хозяевам. Приобрести часть жилья можно в результате приватизационного процесса, как наследственное имущество, по дарственной, при разделе недвижимости в период расторжения брака. Особенностью владения такого объектом является то, что долю не получится выделить, так как невозможно поделить жилплощадь на несколько самостоятельных помещений с отдельными входами.

Поэтому право на отдельную часть в квартире в таком случае означает лишь юридический факт события, при котором собственники могут пользоваться жильем не нарушая прав совладельцев.

Учитывая невозможность конкретного определения части квартиры, возникают определенные трудности с ее реализацией. Так как в такой ситуации предполагается совместная собственность на общее имущество, то необходимо согласовывать появление стороннего владельца.

Законодательное регулирование

Гражданское законодательство в ст. 244 ГК РФ определяет, что недвижимость, принадлежащая нескольким субъектам, является долевым владением с распределением долей на каждого либо совместным без выделения частей.

Статьей 250 ГК РФ устанавливается преимущественное право приобретения части объекта остальными её владельцами. О планируемой сделке они должны быть извещены письменно с установлением цены имущества и других существенных условий. Остальные владельцы могут принимать решение в течение одного месяца с даты поступления уведомления. Отказ также направляется письменно. Поэтому продажа доли в квартире сторонним гражданам может состояться не раньше 30 дней с даты извещения либо получения отказа.

Пунктом 3 ст. 250 ГК РФ предусмотрены правовые последствия несоблюдения приоритетного права покупки. Остальные хозяева могут в течение 3 месяцев опротестовать сделку и потребовать перевода прав и обязательств приобретателя на них.

При этом сама сделка не подлежит отмене, просто в договор о продаже вносятся изменения в части покупателя, который меняется на истца.

Соглашение о продаже оформляется по общим правилам, установленным статьями 554, 555 ГК РФ, а порядок ее передачи регламентирован ст. 556 ГК.

Ст. 42 ФЗ-218 от 13.07.2015г. устанавливается обязательное удостоверение покупки доли в общей собственности у нотариуса. После этого, переход права должен регистрироваться в Росреестре.

Нотариальное оформление продажи доли

Законом о долевой собственности установлена обязательность проведения операций с ней через нотариуса. В задачи специалиста входит обязанность правового контроля за соблюдением прав и интересов сторон процедуры и недопущения мошеннических действий.

Положениями нового акта ужесточены меры совершения операций с жилой площадью, собственниками которой являются несовершеннолетние лица. В таких ситуациях также потребуется удостоверять сделку в нотариальной конторе. Такой подход поможет защитить права детей и защитить их от неправомерных действий опекунов и родственников.

При отсутствии нотариального заверения сделка может признаваться ничтожной и не подлежит регистрации в Росреестре. Нотариус не должен проверять законность совершения предыдущих операций, он контролирует лишь совершаемую. Не отвечает он и за расчеты сторон. Ответственность за спорные ситуации, выявленные после совершения процедуры, несут только её участники.

Как законно продать часть квартиры?

Для того, чтобы в дальнейшем избежать признания продажи доли недействительной, нужно придерживаться следующей инструкции:

Владелец, желающий реализовать свою часть жилья, должен известить об этом остальных хозяев о намерении в письменной форме. Письмо должно включать информацию о цене и условиях, на которых предлагается объект. Если кто-либо изъявит желание приобрести предлагаемую жилплощадь, можно не уведомлять других.
Дождаться ответа остальных владельцев объекта. Если желание о приобретении выражают сразу несколько претендентов, то продажа производится субъекту, предложившему наилучшие условия.
Если по окончании месяца никто не захотел купить долю на предлагаемых условиях, то её владелец должен получить письменный отказ.
Когда все условия сделки соблюдены, собственник может искать постороннего покупателя всеми известными ему способами, включая СМИ, Интернет, агентства недвижимости и прочее.
Посторонним людям имущество может предлагаться лишь на тех условиях и за ту цену, на которых оно предлагалось остальным владельцам помещения. Когда будет найден приобретатель, с ним подписывается соглашение о покупке и готовится требуемая документация.
Договор заверяется нотариально и регистрируется в Росреестре.

Важно знать! Если письменный отказ от всех совладельцев получен ранее установленного срока, продавец вправе не ожидать истечения 30 дней и приступить к поиску стороннего покупателя.

Перечень необходимой документации

Любой процесс сопровождается сбором и представлением определенной информации. Для продажи доли в квартире потребуется подготовить:

Доказательства направления извещения совладельцам о реализации части жилья;
Отказ остальных дольщиков от покупки;
Правоустанавливающий документ о регистрации прав собственности, при его отсутствии справка из ЕГРП;
Техпаспорт БТИ;
Кадастровая документация;
Нотариально удостоверенное согласие мужа/жены на проведение сделки;
Удостоверения личности участников процедуры;
Согласование службы опеки, если одна из сторон операции – несовершеннолетнее лицо;
Договор о продаже доли.

При подготовке соглашения, необходимо указать сведения об участниках процесса, включая ФИО, паспортные данные и адрес регистрации лиц. Важным положением договоренностей является полное описание объекта, где нужно точно указать количество долей, кадастровые и технические характеристики, стоимость предмета операции.

Налогообложение

При прохождении процедуры придется понести затраты. Так, для:

Заверения договора у нотариуса потребуется уплатить установленный тариф в размере 0,5% цены предмета покупки. Выплата производится один раз и её величина не может быть менее 300 рублей и более 20 000 руб.;
Госпошлина за регистрацию перехода права собственности составляет 2 тысячи рублей;
Продавец должен уплатить налог с дохода в размере 13% от суммы операции, при условии владения недвижимостью менее трех лет и дальнейшей её реализации по стоимости, превышающей её приобретение. При реализации собственник получает прибыль, облагаемую НДФЛ;

Размер налоговой выплаты может снижаться. При этом, когда цена продажи не превышает 1 млн. рублей, то взимание налога не производится. В случае, когда стоимость выше указанной суммы, то расчет осуществляется с налогооблагаемой базы с вычетом миллиона рублей.

Например. При продаже своей доли продавец получает 1 500 000 рублей. Формула расчета выглядит следующим образом: (1, 5 – 1,0) × 0,13 = 65 000 руб.

Налоговый вычет не должен превышать 260 тысяч рублей.

Возможно ли продать долю в квартире без согласия других совладельцев?

Часто возникают ситуации, когда другие сособственники препятствуют реализации части жилья постороннему гражданину, угрожая обратиться в суд для признания договора недействительным.

В этом случае продажу можно осуществить через дарственную. При этом согласования сделки с другими владельцами не потребуется, а подарок можно сделать и родственнику и постороннему другому субъекту.

Но в этом случае остается риск признания операции мнимой, если заинтересованные граждане докажут продажу имущества. Последствиями станет отмена дарственной.

Кстати, продавец может указать очень высокую цену при извещении совладельцев, но и в дальнейшем при реализации объекта третьим лицам ему придется указывать эту же цену. Хотя объект можно продавать за меньшие деньги, но необходимо помнить, что уплата налога производится со стоимости, указанной в соглашении.

Возможен также вариант передачи части жилья в собственность при оформлении соглашения о займе. Процедура заключается в получении денежных средств под залог доли недвижимости. По окончании периода выплат осуществляется передача залогового имущества кредитору в счет погашения задолженности.

Надо учитывать, что такие способы относятся к условно законным. При юридически правильном оформлении сделок проблем не возникает, если нет доказательств мнимости процедуры.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Для того чтобы быстро и бесплатно узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь за консультацией к нашему юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону:
+7 (499) 577-01-98 — Москва и обл.
+7 (812) 425-13-48 — Санкт-Петербург и обл.
8 (800) 350-24-68 — По всей России

Если ваш вопрос объемный, его лучше задать по телефону или в специальную форму ниже.

Порядок продажи доли в квартире другому собственнику и документальное оформление

Последние изменения: Январь 2020

Как показывает статистика, продажа доли квартиры другому собственнику является «лакомым куском» для деятельности мошенников, ведь в свидетельстве на собственность не оговаривается, сколько метров и какая (какие) комната принадлежит долевому собственнику, что позволяет квартирным рейдерам захватывать ту часть квартиры, которую им хотелось бы видеть в своей собственности.

Такое зачастую происходит по вине недобросовестных долевых собственников (бывший супруг/га, близкие родственники – братья, сестры, дети, бабушки, дедушки и т.д., которые не могут разрешить данный вопрос мирно или препятствуют решению данной ситуации). Но закон четко регламентирует процесс продажи доли жилья (статья 250 Гражданского кодекса). Так, бывший или действующий родственник, по преимущественному праву, обязан предложить купить свою долю другим собственникам любым доступным способом:

вручить другому собственнику уведомление лично в руки; отправить заказным письмом; отправить предложение в электронном виде.

Уведомление о продаже доли в квартире (образец) (26,0 KiB, 2 054 hits)

В предложении необходимо указать стоимость этой части недвижимости, срок и порядок ее приобретения.

Важно! После отправки предложения о покупке доли в квартире долевым собственникам необходимо соблюсти месячный срок. Именно такой временной промежуток предусмотрен законом (регламентируется пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса).

Только в случае официального отказа других собственников можно заключить договор купли-продажи с третьим лицом. Игнорирование дольщиками предложения о покупке доли также будет считаться отказом от сделки.

Пример заявления об отказе от права преимущественной покупки (33,0 KiB, 3 662 hits)

Преимущественные права долевых собственников

Почему необходимо изначально предлагать свою долю другим собственникам? Согласно статье 250 Гражданского кодекса другие участники долевой собственности владеют преимущественным правом приобретения доли перед третьими лицами по той же стоимости, по которой она выставлена на продажу и на тех же равных условиях.

В случаях не соблюдения такого права другие собственники в течении трех месяцев могут подать исковые требования в судебный орган о признании сделки недействительной и оформления доли на них (пункт статьи 250 Гражданского кодекса).

Причины продажи

Противоречия относительно стоимости доли являются главной причиной разногласий между совладельцами. И в этом нет ничего удивительного, ведь право на часть недвижимости могло возникнуть по причине, независящей от воли одного из совладельцев. К примеру, была проведена приватизация жилья, в процессе которой все члены семьи становятся долевыми собственниками (если они официально не отказывались от своей части недвижимости). Либо жилплощадь была разделена во время бракоразводного процесса.

Выделение долей не означает, что квартиру можно поделить в «натуре». Ведь в свидетельстве на собственность указывается лишь доля, к примеру, ½ или ¼, а не квадратные метры. И это дает только право пользования общей жилплощадью. Но «ощутить» или «пощупать» это право собственности не возможно, так как на бумаге не указано какие комнаты и за кем закреплены. Именно этот факт в первую очередь и является причиной продажи доли одним собственником другому.

Необходимый пакет документов

После достижения устной договоренности заинтересованные стороны обязаны обратиться к нотариусу, где будет составлен и подписан договор купли продажи.
Для этого необходимо предоставить довольно внушительный пакет документов, а именно:

удостоверения личности всех сторон (паспорта); подтверждение прав собственности (свидетельства); справку, полученную в бюро технической инвентаризации, подтверждающую кадастровую стоимость жилплощади; любое подтверждение об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги (квитанции, чеки, справки и т.д.); письменное подтверждение разрешения органов опеки и попечительства на продажу (в случае, если среди долевых собственников имеется несовершеннолетний); выписка из домовой книги (если недвижимость является частной); выписка из ЕГРН; письменное согласие всех сторон о принятом решении по цене и размере долей.

Алгоритм действий

Для успешного совершения сделки сторонам необходимо придерживаться определенного порядка действий:

В первую очередь необходимо определиться с конечной стоимостью, выставляемой на продажу части недвижимости. Для этого покупателю и продавцу нужно заключить дополнительное соглашение, где зафиксировать эту стоимость. Для установления реальной цены за жилую площадь можно обратиться к независимым оценщикам, которые не являются заинтересованными лицами, и не будут искусственно завышать или занижать стоимость.
Специалисты советуют на первом этапе избегать конфликтов и решить финансовый вопрос мирным путем. Так одна сторона, продавец, может предоставить другой, покупателю, рассрочку по оплате, о чем указывается в соглашении, где прописываются сроки и размеры платежа.
Далее, продавец и покупатель обязаны обратиться к нотариусу, где и оформить сделку подписав договорное соглашение о купле продаже. Как уже было сказано выше, такая обязанность возникла с июня 2016 года в связи с принятием ФЗ-172, где четко регламентирован порядок сделок с долевой недвижимостью.
В завершении сделки осуществляется регистрация прав нового собственника на долю в недвижимости. Для этого дольщику можно обратиться как в Россреестр, так и в ближайшее отделение Многофункционального центра, в полномочия которого входит и такая услуга.

Для обращения в эти Госорганы сторонам необходимо оплатить государственную пошлину в размере двух тысяч рублей и представить следующие документы:

договорное соглашение о купле продаже части собственности, заверенное нотариально (количество экземпляров зависит количества сторон, участвующих в сделке); выписку из ЕГРН (если собственность оформлена до 2016 года предоставляется кадастровый паспорт и свидетельство); согласие одного из супругов, если жилплощадь приобреталась в браке; письменное подтверждение об уведомлении остальных дольщиков (личная подпись долевого собственника или почтовое уведомление); письменный отказ дольщиков воспользоваться преимущественным правом; документы, удостоверяющие личность всех участников.

Согласие супруга на продажу доли (образец) (18,0 KiB, 188 hits)

После чего сторонам выдается расписка, в которой перечисляются все принятые от них документы, и указывается дата и время получения готовых обновленных документов.

По истечении десяти дней, необходимых для регистрации новому владельцу выдается следующий пакет документов:

документ, подтверждающий право собственности (выписка из ЕГРН, к которой прилагается кадастровый паспорт жилплощади); договорное соглашение купли продажи, с указанием о регистрации сделки в Россреестре.

В случае если долевые собственники плохо ориентируются в законодательстве, можно обратиться за консультацией к юристу, практикующему в данной сфере права или воспользоваться услугами представителя, предоставив ему на совершение всей процедуры нотариально заверенную доверенность.

Права и обязанности нового совладельца

После окончания регистрационной процедуры новый собственник наделяется не только правами на недвижимость, но и обязанностями по содержанию и использованию общей жилой площадью (кухней, санузлом и т.п.), что не должно нарушать законные интересы и права других дольщиков (регламентируется статьей 449 Гражданского кодекса).

Обязанности и права продавца

Продавец в свою очередь обязан уплатить налог с суммы, полученной от продажи доли если он:

владел частью недвижимости менее пяти лет, в размере тринадцати процентов, если цена за часть квартиры превысила один миллион (пункт 4 Статьи 217.1 Налогового кодекса); если возникла обязанность по уплате налога, бывший владелец вправе вернуть часть денег посредством получения имущественного вычета, как через налоговую службу, так и подав заявление и все документы в бухгалтерию работодателя (статья 218 Налогового кодекса).

Нюансы сделки

Есть и не совсем законные решения по продаже части недвижимости, если долевые собственники против продажи доли третьим лицам:

к примеру, будущий собственник может дать продавцу энную сумму денег, в виде займа, где залогом будет доля недвижимости. Чаще всего эта сумма равна стопроцентной стоимости доли. Оформляется это соглашением о займе, после чего, выжидаются все допустимые сроки возврата денежных средств, и залог остается у займодавца, на вполне законных основаниях; также сделку можно оформить посредством дарения. Это особенно удобно для близких родственников. Так как они освобождаются от уплаты налога, предусмотренного при продаже квартиры. В соглашении необходимо указать квадратные метры даримой площади и перечислить лиц, у кого появится право собственности на эти квадраты. Передача денежной суммы осуществляется путем перечисления на банковский депозит. Этот способ можно назвать фиктивным дарением. Доля продана, деньги получены и все стороны довольны. Но необходимо знать, что за такое дарение предусмотрено наказание, как административное, так и уголовное, если третья сторона обратиться в судебный орган с неопровержимой доказательной базой.

Возможность оспаривания сделки

Законом допускается оспаривание сделок по купле продаже части квартиры в случае когда:

было нарушено преимущественное право дольщиков; долевые собственники не были уведомлены о продаже соответствующим образом; в части стоимости была изменена сумма в сторону увеличения; был нарушен срок ожидания решения от собственников (меньше месяца).

При выявлении другими собственниками нарушения их прав они могут обратиться с исковым заявлением в судебную инстанцию в течение трех месяце с момента совершения сделки, где потребовать ее признания недействительной и перевода на них права покупки (регламентируется статьей 253 Гражданского кодекса).

Законодательство, регулирующее продажу доли

*Наименование*	*Описание*
*ФЗ-172*	«О внесение изменений в отдельные законодательные акты»
*ФЗ-122*	«О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
*Гражданский кодекс (статьи*)	*Описание*
245	Определение долей в праве долевой собственности
246	Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
247	Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
249	Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности
250	Преимущественное право покупки
251	Момент перехода доли в праве общей собственности к приобретателю по договору
252	Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел доли из него
253	Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности
254	Раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли
256	Общая собственность супругов
*Налоговый кодекс*
217.1	Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества
218	Стандартные налоговые вычеты

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему: