Как вносится залог при покупке квартиры?

Как вносится залог при покупке квартиры?

Задаток при покупке квартиры в ипотеку: нюансы оформления

Задаток при покупке квартиры в ипотеку передается от покупателя продавцу и обеспечивает последнему уверенность в том, что сделка состоится. Каковы особенности данного платежа и правила его оформления? Каким способом осуществляется передача денежных средств? Что говорит законодательство? Наша статья даст вам ответы на эти и другие вопросы.

Что собой представляет задаток при покупке квартиры в ипотеку

Приобретая квартиру в ипотеку, покупатель часто передает продавцу аванс или задаток, тем самым подтверждая серьезность своих намерений. Согласно ст. 380 Гражданского Кодекса РФ, речь идет о сумме средств, которую собственник жилья получает в счет его оплаты. Платеж совершается по предварительному договору, который оформляется в письменном виде. Основная особенность задатка заключается в том, что в случае нарушения обязательств он не будет возвращен покупателю, в то время как аванс без каких-либо последствий перейдет обратно.

Статья 454 ГК РФ регламентирует порядок передачи предмета сделки, а статья 381 — последствия, которые могут наступить вследствие нарушения требований предварительного договора. Процедура перевода денег при покупке недвижимости в ипотеку регулируется рядом законодательных актов.

Перечисление задатка (аванса) при покупке квартиры в ипотеку осуществляется в два этапа:

  1. составление соглашения между сторонами в письменном виде;
  2. заполнение расписки, подтверждающей факт передачи денежных средств.

При этом обязательным является соблюдение ряда правил:

  • В соглашении следует указать сумму средств, переданных продавцу, а также дату и условия оплаты всей стоимости квартиры. Кроме того, здесь следует указать дату заключения базового договора.
  • Важно, чтобы в процессе оформления принимали участие все собственники реализуемого жилья, если их двое и более.
  • Продавец недвижимости должен подтвердить право собственности на нее.

Какие функции выполняет предварительный договор o зaдaткe при покупке квартиры в ипотеку?

  • Дoкaзaтeльная. Данное соглашение служит подтверждением того, что дoгoвop o пpoдaжe жилья между продавцом и покупателем заключен.
  • Плaтeжная. Сумма задатка засчитывается в cтoимocть купленной квартиры.
  • Oбecпeчитeльная. Соглашение обecпeчивaeт oбязaтeльcтва сторон при coвepшении cдeлки.

Согласно законодательству, аванс при покупке квартиры в ипотеку может быть передан от покупателя продавцу без присутствия третьих лиц. Вместе с тем, эксперты рекомендуют пригласить юриста, работника нотариальной конторы или специалиста агентства недвижимости, которые могут выступить в роли свидетелей в случае возникновения спорных ситуаций.

Чем аванс и залог отличается от задатка при покупке квартиры в ипотеку

Многие из нас часто путают понятия аванса, залога и задатка, скидывая их «в одну кучу» и приравнивая друг к другу. Однако эксперты утверждают, что между данными способами обеспечения исполнения обязательств есть существенные различия.

Сегодня слово «залог» весьма часто применяется не по назначению. Если покупатель говорит: «Я внес залог за квартиру», то на самом деле он может подразумевать и задаток, и аванс. Вероятнее всего, речь идет о заключении договора между физическими лицами либо о вложении средств в какую-либо фирму.

Вместе с тем, экономический словарь гласит, что залог представляет собой один из способов исполнения должником его обязательств, когда он закладывает кредитору (залогодержателю) недвижимость или другие ценности. И теперь становится ясно, что употребление данного термина в приведенном выше примере было неуместным.

Понятие «аванс» хорошо известно каждому из нас. В аспекте операций с недвижимостью оно означает, что покупатель передает в счет покупки квартиры ту или иную сумму средств, которая является лишь частью стоимости жилья. Что же касается продавца, то он вполне может распоряжаться полученными деньгами по собственному усмотрению, однако в случае отмены сделки ему предстоит их вернуть. Покупатель вносит аванс, как бы подтверждая свое честное слово, но при этом какие-либо официальные обязательства с каждой стороны не фиксируются.

Задаток — понятие более сложное. Его задача – определение обоюдных обязательств сторон в соответствии с нормами Гражданского кодекса. Передав продавцу задаток при покупке квартиры в ипотеку, но отказавшись по тем или иным причинам от сделки в дальнейшем, покупатель лишается этой суммы. Если же отказ от совершения операции исходит от продавца, то, по закону, он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. При успешном проведении сделки сумма задатка включается в стоимость жилья.

Как видите, схема вполне понятная и справедливая, однако, как показывает практика, реализуется она далеко не всегда. Во избежание проблем в будущем, важно заключать договор купли-продажи в письменной форме с обязательным указанием на то, что именно внес покупатель — задаток или аванс. Строгое соблюдение всех формальностей дисциплинирует всех участников сделки.

Как составить договор задатка при покупке квартиры в ипотеку

В ходе составления договора о задатке важно учесть, что квартира приобретается на условиях ипотеки. Это уточнение является принципиально важным для покупателя, ведь банк рассматривает задаток как часть первоначального взноса, а потому в случае отказа человек может вернуть свои деньги на основании п.1 ст. 381 Гражданского Кодекса РФ. Данный пункт гласит, что, в случае прекращения обязательства из-за невозможности его исполнения, сумма задатка подлежит возврату. Вместе с тем, ясного определения того, что данная формулировка распространяется и на отказ в кредите, нет. Поэтому в договоре о задатке в качестве одного из условий возврата должно быть указано отрицательное кредитное решение банка.

Прежде, чем подписывать соглашение, проверьте наличие в его тексте следующих данных:

  • Сведения об участниках сделки. В договоре должна быть указана информация о покупателе и всех собственниках недвижимости: их ФИО, серии и номера паспортов, места фактического проживания либо регистрации.
  • Информация о квартире: ее адрес, общая и жилая площадь, кадастровый номер, стоимость. При желании вы можете указать дополнительные сведения — к примеру, номер выписки, свидетельствующей о праве собственности на недвижимость.
  • Дата заключения. Это позволит вам в любой спорной ситуации доказать, когда именно был заключен договор.
  • Сумма задатка. Она указывается цифрами и обязательно расшифровывается прописью.
  • Порядок передачи средств. Следует обозначить, когда покупатель передает продавцу деньги и каким способом. К примеру, вы можете написать, что вся сумма была передана наличными при подписании договора, либо указать реквизиты расчетного счета.
  • Время совершения операции купли-продажи квартиры. Обозначьте сроки, отведенные на оформление основного договора купли-продажи. Старайтесь использовать не абстрактные фразы (к примеру, «в течение месяца»), а конкретные даты (скажем, до 31.10.2018).
  • Права и обязанности участников сделки. Первоочередным обязательством продавца является передача квартиры в том состоянии, в котором она была при осмотре, а покупателя — своевременное внесение оплаты.
  • Форс-мажорные обстоятельства. Нужно обозначить, какие ситуации следует считать чрезвычайными, и также описать их влияние на условия исполнения соглашения.
  • Дату вступления в действие. Большая часть договоров вступает в силу в момент их подписания.
  • Подписи сторон. В заключительной части соглашения каждый участник сделки ставит свою подписи и расшифровывает ее, указав фамилию с инициалами.

При необходимости договор можно дополнить пунктом, в котором обозначаются любые детали, значимые для участников. Соглашение, которое не подлежит обязательному нотариальному заверению, составляется в двух экземплярах.

Воспользуйтесь рекомендацией опытных риэлторов и дополните соглашение справкой от психиатра, подтверждающей, что участники сделки купли-продажи квартиры пребывают в здравом уме и памяти. В случае неблагоприятного развития событий этот документ избавит вас от судебных разбирательств по этому вопросу.

Важно! Получив задаток, продавец на обоих экземплярах собственноручно указывает его точную сумму (не только цифрами, но и прописью), ФИО полностью, текущую дату и подпись.

После обсуждения основных условий сделки стороны подписывают соглашение с учетом достигнутых договоренностей. Передав задаток при покупке квартиры в ипотеку в оговоренном объеме, покупатель должен взять у продавца расписку о том, что тот получил средства.

Дополнительной мерой защиты интересов покупателя является написание продавцом расписки вручную шариковой ручкой. Дело в том, что подделать почерк человека гораздо сложнее, нежели его подпись. Печатный экземпляр расписки о получении задатка подлежит нотариальному заверению.

В документе должна быть обозначена следующая информация:

  • название документа — «Расписка о передаче задатка по договору», дата его подписания;
  • паспортные данные участников сделки;
  • название учреждения, выдавшего документ;
  • указание на то, что покупатель передает продавцу не залог или аванс, а именно задаток;
  • сумма задатка при покупке квартиры в ипотеку в рублях (цифрами и прописью);
  • ссылка на договор купли-продажи квартиры;
  • краткое описание объекта недвижимости, его адрес, площадь, а также документы, подтверждающие право собственности;
  • подпись (важно, чтобы она идентична подписи в паспорте).

При проведении сделки по покупке жилья в ипотеку в банк следует предоставить копии соглашения и расписки. Перечисление денежных средств может осуществляться безналичным путем, и в таком случае в банке понадобится платежное поручение.

Сумма задатка при покупке квартиры в ипотеку

Наверняка вы задались вопросом о том, какую сумму (процент от общей стоимости квартиры) следует предоставить в качестве задатка. Эти средства, как правило, передаются на определенный промежуток времени, по истечению которого стороны заключают основной договор купли-продажи недвижимости. Размер задатка не регламентируется нормативно-правовыми актами, поэтому вы не сможете найти информацию по данному вопросу в первоисточниках (к примеру, в Гражданском кодексе). Общепринятой является практика определения этой суммы участниками сделки купли-продажи квартиры. Обычно в подобных операциях размер задатка составляет от 5 % до 10 % рыночной стоимости недвижимости.

Попытки одной из сторон существенно увеличить либо уменьшить сумму задатка должны серьезно насторожить второго участника сделки купли-продажи квартиры. Если продавец настаивает на увеличении этой суммы, то вполне возможно, что он рассчитывает получить более выгодное предложение от третьих лиц, либо стоимость жилья сильно завышена. Попытки покупателя уменьшить задаток могут свидетельствовать о том, что его выбор не является окончательным, и процесс поиска недвижимости продолжается.

В каких случаях возможен возврат задатка при покупке квартиры в ипотеку

Во всех вышеперечисленных ситуациях продавец должен не только возвратить покупателю задаток в полном объеме, но и заплатить ему сверху такую же сумму в качестве штрафа.

Заранее изучите информацию о том, как вернуть свои деньги в случае нарушения продавцом условий договора. Обычно покупателю достаточно сообщить второй стороне о необходимости возврата денежных средств. Если продавец отвечает отказом, следует подать иск в суд —вероятнее всего, он будет удовлетворен.

Как вносится залог при покупке квартиры?

Как оформить задаток? Как оформить задаток при купле-продаже. Разумный размер задатка Какие документы подписать. Договор-соглашение о задатке. Расписка. Возвращение задатка

Читать еще:  Как правильно получить деньги при продаже квартиры?

Статья обновлена 05.01.2020 года

Такие вопросы возникают у любого здравомыслящего покупателя недвижимости. Ведь есть понимание, что задаток необходим, но и есть страх его потерять или вернуть в двойном размере.

В этой статье я расскажу как правильно оформить передачу задатка, без опасности утраты денег.

Разберемся в этом подробно:

Содержание статьи подробное:

Как оформить задаток

  • Действительно задаток теряют из-за неправильного оформления документов.
  • Но ведь и взыскать задаток с Продавца в двойном размере, при правильном оформлении абсолютно реально.

Поэтому, если Вы определились с выбором — передавайте задаток!

Задача задатка обеспечить выполнение договоренностей по Предварительному договору. Поэтому совсем не достаточно составить Соглашение о задатке.

Исходя из многолетнего опыта сопровождения сделок, смею утверждать, что весь успех купли-продажи зависит от правильно или неправильно составленного Предварительного договора.

Вы даже и не задумывались об этом.

Напротив Вы считали Предварительный договор купли-продажи не нужным, не существенным. Или даже не знали о его существовании?

-А я ни чуть не удивлена, ведь многие дилетанты начинают строить дом без проекта. При этом потом сильно расстраиваются от того, что он трещит по швам.

  • Так вот, Предварительный договор купли-продажи нужен и передавать задаток без него нельзя!

Предварительный договор — это проект сделки, продуманный до мелочей! И ни чуть не меньше.

Как правильно оформить задаток при покупке квартиры, дома, земельного участка

Начнем с того как правильно определить размер задатка, это очень важно.

Ведь задаток является обеспечительной мерой выполнения договоренностей по предварительному договору.

Конечно он составляет часть стоимости, но при определении размера задатка необходимо ориентироваться именно на то, какой его размер будет обеспечивать выполнение Продавцом обязательства продать , на оговоренных условиях. А покупателя купить, на оговоренных условиях.

Например:

Рыночная стоимость недвижимости составляет 3 000 000, 0 рублей. Вы торгуетесь и договариваетесь купить за 2 900 000.0 рублей с использованием кредитных средств. Составляете Предварительный договор, прописываете условия и форму оплаты и передаете задаток 50 000.0 рублей.

То есть в случае отказа от продажи Продавец возвращает Вам двойной задаток, то есть 100 000,0 рублей.

Продавец, поразмыслив над ценой и к тому же «напряжными» условиями оплаты с использованием кредитных средств после перехода права на Покупателя , понимает что прогадал и продолжает продажу у Вас за спиной.

К нему приходит Покупатель с наличными деньгами и срочной покупкой и не торгуясь предлагает ему 3 000 000.0 рублей, он удачно продал свою квартиру, но ему необходимо освободить ее за неделю.

То есть Продавец, на завтра продает недвижимость, при подписании договора получает полную сумму и безболезненно возвращает Вам деньги в размере 50 000.0 рублей. Он уже проконсультировался )))) Вы же соглашение о задатке не составили, значит суд сочтет его авансом, а аванс возвращается в размере переданной по расписке сумме.

Даже возврат суммы в 100 000.0 Продавца не ударит по карману.

Хорошо если он Вас уведомит о продаже))))), а то будете ждать, когда он Вам соберет полный пакет документов для банка.

И Вы остались с носом!

Вернее без квартиры. А чемоданы и коробки уже собраны.

И независимую оценку для банка уже оплатили ((((

А вот правильно оформленный задаток в размере 100 000.0 рублей обеспечил бы Вам спокойную покупку, на прописанных в предварительном договоре условиях.

Документы, оформляющие задаток

С размером задатка определились.

-Теперь , какие бумаги необходимо составить?
Как оформить задаток ?

-Конечно расписка нужна. Ведь она подтверждает факт получения денег Продавцом. Но не более того!

-Тогда еще нужно Соглашение о задатке.

-Обязательно.
Но оно подтверждает понимание каждой из сторон о последствиях невыполнения договоренностей: о возврате в двойном размере в случае отказа от продажи или потери задатка в случае отказа от покупки.
И все!

В Соглашении о задатке НЕ прописываются условия купли-продажи. Оно является приложением к предварительному договору купли-продажи.

-Значит нужен договор о намерениях совершить куплю-продажу?

Предварительный договор купли-продажи не является договором отчуждения — это договор о намерениях продать и купить.

Только три документа, работающие вместе являются правильным оформлением сделки:

-А какой из них самый главный?

-Все они, для целей сделки купли-продажи недвижимости, ценны вместе и не ценны по-одному!
Я вижу, Вы сомневаетесь?
Ну тогда вспомните о нашем разговоре позже )

Уж поверьте моему опыту. Я сопровождаю сделки с недвижимостью с 2006 года, в моей профессиональной копилке более 1 000 успешных сделок.

Нужно ли оформлять задаток у нотариуса?

Гражданский кодекс требует заключение предварительного договора в такой форме, как оформляется основной.

В обязательном порядке нужно удостоверять договор продажи недвижимости,
1. принадлежащей несовершеннолетним и недееспособным, а так же
2. при продаже доли в праве собственности НЕ всеми «дольщиками» сразу.

Однако на практике и в этих случаях применяется простая письменная форма предварительного договора.

Однако, необходимо помнить!

Для таких сделок нужно в обязательном порядке:

1. Разрешение опеки на продажу

2. Уведомление всех «дольщиков» об условиях продажи доли.

Как оформить задаток. Видео консультация

Я приготовила для вас видео консультацию с подробными разъяснениями по письменному оформлению задатка и шаблоны договоров.

Составление сразу трех необходимых документов с помощью конструктора договоров:

Посмотрите обязательно.

Составление задатка по шаблону:

Конструктор договоров можно протестировать бесплатно > > >

Кто может подписать соглашение о задатке

Подписать соглашение о задатке и принять денежные средства может только собственник недвижимости! Или его представитель по нотариальной доверенности.

  • Супруг не может принимать задаток, если право собственности зарегистрировано на другого.

Не нужно путать понятия «совместно нажитое имущество» и «форма зарегистрированного права».

  • Если супруги владеют недвижимостью на праве общей совместной собственности — один из может принять задаток.

Как оформить задаток? Составит три документа:

Риэлтор, посредник. агент по недвижимости, директор агентства недвижимости НЕ ИМЕЮТ ПРАВА принимать задаток без нотариальной доверенности от собственника.

Как передать деньги продавцу

Как правило задаток передают наличными, ведь это не крупная сумма.

Так же можно сделать перевод с банковской карты покупателя на банковскую карту продавца.

Или совершить безналичный расчет путем банковского перевода на счет продавца.

При любой форме расчета продавец должен передать покупателю расписку о получении средств.

При безналичном расчете в расписке нужно указать способ получения денежных средств.

«Денежные средства получены мной на банковскую карту Связь-банка »

«Денежные средства получены на банковский счет ВТБ»

Задаток при покупке квартиры, или Как правильно заключить сделку

Подготовка документов для продажи недвижимости у продавца может занять значительное время, и гарантий того, что в этот период он не найдет более выгодного покупателя, нет. Если документы для продажи квартиры не подготовлены, покупку придется отложить. Чтобы убедить продавца в серьезности намерений и приостановить продажу выбранной квартиры, а также избежать рисков с изменением цены на последнем этапе сделки, надо оформить задаток за квартиру. Несмотря на то, что задаток — широко применяемая практика, даже не все риелторы правильно его понимают и нередко путают с авансом или залогом. Поэтому перед тем, как оформить задаток при покупке квартиры, надо внимательно изучить все условия.

Суть задатка при покупке квартиры

Задаток — это сумма, передаваемая одной стороной договора другой как доказательство подтверждения договора, в качестве меры по обеспечению сделки и в счет причитающихся с нее платежей.

Иными словами, когда клиент намерен купить квартиру, он передает продавцу некую сумму, чтобы продавец воспринимал его как серьезного партнера, если сделка состоится, сумма задатка засчитывается в счет оплаты товара. Задаток — традиционная форма гарантии исполнения обязательств, ее использовали еще в древнем Риме, и сегодня она не потеряла своей актуальности.

Основные положения о задатке сформулированы в ст. 380 и 381 § 7гл. 23 ГК РФ. В этих двух простых статьях суть всех споров в залах судов всех юрисдикций и инстанций.

Задаток при покупке квартиры ─ акт многофункциональный:

  1. Прежде всего у него роль обеспечительная ─ стимул для должника к выполнению всех условий договора.
  2. Следующая функция – доказательная, подтверждение заключения договора.
  3. И, наконец, платежная ─ при выполнении всех условий договора задаток засчитывается в счет оплаты.

При покупке квартиры риелторы обычно сразу предлагают своему клиенту подписать соглашение о задатке за выбранную квартиру. Если сделка сорвалась по вине покупателя (в случае выбора более интересного варианта и т. д.), задаток остается у продавца. Если отказывается продавец (например, ему предложили большую сумму), он обязан уплатить первому покупателю задаток в двойном размере.

Ориентировочная сумма задатка

Размер задатка при покупке квартиры правовыми нормами не закреплен, но общепринятые стандарты для аванса ─ 5% — 10% от стоимости квартиры. Более точная сумма задатка при покупке квартиры определяется конкретной выгодой, например, покупатель очень хочет сохранить за собой именно этот вариант. Продавец настаивает на повышении суммы задатка в случае, когда цена была завышена. В обеих ситуациях стороны ─ лица заинтересованные в обязательном заключении сделки.

Если клиент до конца не определился в своем выборе, он будет настаивать на минимальном задатке, параллельно подыскивая более удачные варианты, даже если ему не хотелось бы терять деньги.

Иногда и продавец настаивает на минимальной сумме задатка при покупке квартиры. Это возможно в случае, если изначально для привлечения покупателей цена была занижена, а теперь продавец имеет возможность продать квартиру покупателю, предложившему более выгодные условия.

Задаток, аванс или что-то еще

Первая трудность

Задаток принято вносить по предварительному договору. Причины, по которым составляется предварительный договор, самые разные: риелтор отработал схему, которая никогда не давала сбоев, документы на квартиру не подготовлены и т.д.. По ст. 429 ГК РФ, предварительный договор подтверждает желание сторон заключить сделку на условиях, которые определены в этом договоре. Имущественные (денежные) обязательства при этом не возникают. Кроме этого, задаток обеспечивает лишь договоры, которые вступили в действие.

Напрашивается вывод, что задаток все три функции не выполняет и перестает быть таковым. Поэтому, если появились сомнения относительно уплаченной суммы, суд посчитает эту сумму в качестве аванса, не применяя положения о задатке, а, значит, получить задаток в двойном размере, который предусмотрен законом, не удастся. Отличается ли задаток от аванса при покупке квартиры и чем ─ на эти нюансы стоит обращать внимание. Ведь у аванса ─ только платежная роль, и если сделка сорвалась, он возвращается покупателю полностью, в таком случае продавец лишается компенсации, если покупатель передумает, он и сам деньгами не рискует, если придется сделку отменить.

Читать еще:  Где взять копию договора купли продажи квартиры?

Следует помнить, если в рамках предварительного договора соглашение о задатке не будет действительно, а, значит, отказ от сделки не разрешает продавцу присваивать себе полученный аванс. Эти деньги возвращаются покупателю, иначе такое действие классифицируется как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ).

Вторая трудность

Задаток при покупке квартиры вносят по агентскому договору. Перед началом работы с клиентом риелтор предлагает подписать агентский договор, по которому определяются его комиссионные. При этом, самые настойчивые умудряются взять с неопытных клиентов задаток за квартиру, которую еще надо найти. Размер задатка здесь будет фиксированной суммой или рассчитывается на основании данных о предпочтительном варианте недвижимости. Надо учитывать, что то, что в этом случае объявлено задатком, на самом деле им не является. Эту сумму даже авансом не назовешь, так как деньги предназначены посреднику, а не продавцу или уполномоченному лицу. По сути, эту сумму можно считать обогащением и требовать ее возврата через суд в свою пользу (согласно гл. 60 ГК РФ).

С такими риелторами лучше дела не иметь и агентские договоры с ними не заключать. В рамках агентского договора соглашение о задатке целесообразно, когда он вносится в счет оплаты услуг риелтора.

Трудность третья

Продавец получает задаток, не оформляя его письменно. Подобное небрежное отношение к деньгам еще встречается, когда в деловых отношениях доверяют всего лишь честному слову. Важно помнить: соглашение о задатке надо оформлять письменно и по всем правилам, независимо от суммы задатка (ст.380п.2 ГК РФ). Если это условие не соблюдается, клиент может ссылаться в суде на свидетельские показания (ст. 162 ГК РФ). В крайнем случае, сделку можно попытаться признать незаконной и недействительной (ст.168 ГК РФ). Итак, деньги передаются при наличии оформленных документов, содержание которых отражает истинную картину сделки.

Трудность четвертая

Судебная. При рассмотрении дел в суде задаток нередко признают авансом, так как к определению природы обязательств относятся весьма осторожно. Ключевой аргумент в суде ─ расписки, платежные и другие документы, подтверждающие факт передачи денег. Если задаток указан только в договоре, а в расписке упоминания об этом нет, суд признает деньги авансом..

Сложность пятая

Если обязательства выполнены не полностью, покупатель не может требовать возврата суммы задатка в двойном размере. К сожалению, сложилась судебная практика, когда положение о задатке не применяют из-за нарушения выполнения обязательств. Например, покупатель не может вселиться в квартиру, потому что там проживает бывший хозяин или посторонние лица. Сроки освобождения жилплощади, указанные в договоре, нарушаются и отбивают всякое желание продолжать сделку. Но в суде выясняется, что часть обязательств продавец выполнил (например, снялся с регистрационного учета).

Если договор частично выполнен (даже с нарушениями сроков), требовать задаток в двойном размере бессмысленно. В следующий раз такой покупатель будет выбирать жилье, свободное от зарегистрированных или проживающих граждан.

Предварительный договор купли-продажи

Кроме аванса и задатка дотошные юристы разработали еще один вариант «закрепления» соглашения между сторонами ─ предварительный договор купли-продажи. Это полноценный документ с прописанными всеми обязательствами и санкциями для нарушителей:

  • определяет срок заключения основного договора;
  • фиксирует условия договора купли-продажи (в частности, стоимость);
  • прописывает санкции, например, принудительное выполнение обязательств через суд.

Резюмируя все условия оформления задатка при покупке квартиры, можно прийти к выводу:

  • договор о задатке (скачать) заключают только в письменном виде и только в рамках договора купли-продажи;
  • условия о задатке вступают в силу только в случае госрегистрации договора, так как он может считаться заключенным только с даты регистрации;
  • при передаче задатка в расписках и документах надо четко указывать, что передаваемые деньги являются задатком. В остальных случаях, любая предварительная оплата будет считаться авансом, у которого есть и свои преимущества (не является обеспечением, а значит, в любой момент можно передумать и отказаться от сделки, требуя свои деньги.

Задаток при покупке квартиры

Как правильно дать задаток при покупке квартиры? Многие граждане сталкиваются с такой проблемой. Нужно знать некоторые правила, чтобы не потерять деньги, время и не упустить квартиру, которую хотели купить. Покупателям жилья риелторы советуют передать продавцу аванс или задаток, выполняющий отчасти платежную функцию (частичная оплата за квартиру) и обеспечительную (гарантия совершения сделки).

Однако такая гарантия неоднозначна – покупатель и продавец рискуют потерять деньги, нарушив договоренность о заключении договора, потерпевшая сторона получает компенсацию при отмене сделки. Если передумал покупатель, продавец не возвращает задаток. Если передумал продавец, обиженный им покупатель получает возмещение – двойной размер задатка. Но здесь кроется подвох, на который указывают квалифицированные юристы. Подробнее о процедуре расскажем в представленном материале.

Обязателен ли задаток?

Вопросы задатка при покупке квартиры регламентирует ГК РФ. В кодексе сказано, что данный платеж является подтверждением заключения соглашения. Это означает, что закон предписывает оформление задатка непосредственно при заключении договора купли-продажи квартиры. Момент заключения договора купли-продажи недвижимости определяется датой его государственной регистрации.

Любые соглашения о задатке перед оформлением сделок недействительны.

Несмотря на юридическую необязательность исполнения условия о задатке добросовестно соблюдаются сторонами. Однако если дело дойдет до суда, условия будут считаться недействительными, суд в подобных случаях вынуждает вернуть деньги покупателю ввиду отсутствия законного соглашения о задатке. Эти деньги являются неосновательным обогащением продавца.

Как внести задаток при покупке квартиры?

Опытные юристы рекомендуют вносить задаток при оформлении предварительного договора – полноценного правового документа, в котором прописаны обязательства сторон по заключению сделки купли-продажи квартиры. Предварительный договор купли-продажи квартиры:

  • определяет срок заключения основного договора. Если срок не указан, основная сделка должна заключаться в течение года после предварительной (п. 4 ст. 429 ГК РФ);
  • фиксирует условия основного договора – цену квартиры;
  • при уклонении одной стороны от заключения основного договора другая сторона вправе требовать принудительного совершения сделки через суд (п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Риэлторы часто предлагают заключить предварительный договор, но не с продавцом, а с агентством недвижимости. Такое соглашение не дает покупателю никаких гарантий, поскольку продавец ему ничего не обещает. От этой сделки получают преимущества только риэлторы. По своей природе такой договор является агентским, действия риэлторов можно обжаловать в суде.

Сегодня существует масса мошеннических схем для обмана доверчивых граждан. Бдительность и информированность сторон договора – единственное спасение от злоумышленников. Во время передачи задатка должны присутствовать все прописанные в квартире члены семьи продавца. Если продавец находится в браке, но прописан один, его супруг или супруга вправе предъявить права на жилье в течение 3 лет после развода. Поэтому покупателю необходимо требовать справку обо всех прописанных людях на покупаемой жилплощади, чтобы предупредить все риски и неприятные сюрпризы в будущем. Если, к примеру, имеющие права на квартиру вернутся из мест лишения свободы, то смогут заявить свои права на собственность, и закон будет на их стороне.

Как правильно оформить договор?

Как оформить договор задатка при покупке квартиры? Договор задатка при покупке квартиры оформляется согласно указаниям ст. 380 ГК РФ после подписания предварительного соглашения. Таким образом заинтересованная в сделке сторона ручается, что предварительный договор будет исполнен надлежащим образом. В соответствии с нормами законодательства права и обязанности по соглашению о задатке возникают сразу после подписания этого документа. В нем указываются основания его заключения, удостоверяется факт передачи денег в качестве задатка за квартиру, стороны выражают готовность передать и принять сделку на оговоренных ранее условиях.

Предварительный договор не означает, что продавец передать квартиру прямо в момент подписания. Документ не накладывает обязательств по передаче квартиры ее покупателю. В его тексте следует прописать условие о передаче продавцу задатка. Если предварительный договор такого условия не содержит, переданные деньги суд может посчитать авансом. Прекращение действия предварительного договора одним из участников лишает другую сторону возможности взыскать штрафные санкции. При этом аванс придется вернуть вне зависимости от того, кто первым нарушил обязательство. Подписание соглашения о задатке означает готовность покупателя передать остаток стоимости жилья продавцу по истечении определенного времени.

Если квартира покупается в ипотеку, покупатель может дать задаток только после получения им права распоряжения жильем. Несмотря на то что на практике граждане умудряются продать квартиру, взятую в ипотеку, до полного погашения долга владелец квадратных метров никакие юридически значимые сделки совершить не может.

Требования к обязательным условиям договора задатка при покупке жилья предусмотрены ст. ст. 380-381 ГК РФ.

Расписка

Деньги, передаваемые продавцу в качестве задатка, должны вручаться под расписку, которая составляется в произвольной форме. В расписке при получении задатка при покупке квартиры необходимо указать персональные данные сторон, цену жилья по кадастровой или рыночной стоимости, дату передачи задатка, его размер, цель и основания передачи (предоплата за квартиру), дата заключения основного договора, краткое описание квартиры, указание на наличие правоустанавливающих документов с их реквизитами, условия возвращения задатка в случае незаключения договора в установленный срок, условия зачета задатка в счет стоимости квартиры при заключении основного договора.

Важно запомнить, что расписка не подменяет договор задатка. Иначе вы можете остаться без жилья и денег. Расписку пишут все совладельцы продаваемого жилья. Задаток будет разделен между собственниками пропорционально их доле в общем имуществе. Если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, его часть получают родители или опекуны.

Сумма задатка

Многие граждане интересуются вопросом о размере суммы задатка при покупке квартиры. Процент от общей стоимости квартиры в качестве задатка нормативно-правовыми актами не установлен. Из сложившейся практики размер задатка достигает 10% от рыночной стоимости жилья, нижний порог составляет 5%. При стремлении продавца или покупателя к занижению или завышению указанной суммы необходимо проявлять осмотрительность, выяснять причины. Если продавец тяготеет к завышению суммы залога, это означает, что стоимость квартиры изначально завышена.

Продавец должен быть уверен в платежеспособности покупателя и своевременном погашении остатка стоимости жилья. Важно прописать в договоре:

  • способ и дату передачи денег – лучшим способ передачи денег считается банковская ячейка;
  • порядок взаиморасчетов предварительного и основного договора.
Читать еще:  Можно ли продать долю в ипотечной квартире?

Признаком того, что продавец договорился с покупателем, является снятие квартиры с продажи. В предварительном договоре продавец и покупатель назначают дату совершения сделки, определяют сторону, которая несет расходы по оформлению документов и самого договора купли-продажи.

Возврат задатка

Возврат задатка при покупке квартиры, если вместо продавца стороной по предварительному договору выступает агентство недвижимости, не составит труда при любой ситуации. Действия риэлторской конторы в данном случае неправомерны, поскольку задаток – обеспечение гарантии в отношении продавца квартиры. Задаток должен вручаться не посреднику, а продавцу.

Расторжение задатка при покупке квартиры возможно только по уважительной причине, к примеру, ухудшение финансового положения покупателя, что подтверждается документами: отказ в ипотеке, болезнь, иные обстоятельства. Вернуть задаток можно также по соглашению сторон.

Если вы задались вопросами, как давать задаток при покупке квартиры, что делать, если вы получили отказ от задатка при покупке квартиры, следует посоветоваться с опытными юристами. Мы рекомендуем вам воспользоваться нашим порталом для связи со специалистами по данному направлению. Вы можете позвонить нам также по указанному на сайте телефону.

Внесение задатка при покупке квартиры

В рамках цикла статей профессионального частного риэлтора о купле-продаже недвижимости, сегодня я расскажу вам о том как правильно оформить задаток за квартиру при покупке, на какие пункты соглашения о задатке покупателю стоит обратить внимание, какие условия при подписании предварительного договора можно считать приемлемыми, а на какие условия продавца при внесении предоплаты в качестве подтверждения намерения о покупке не стоит соглашаться не при каких обстоятельствах.

Предмет обсуждения предлагаю рассматривать на конкретных примерах из практики по обращению потенциальных клиентов по данному вопросу:

«Добрый день, Татьяна Васильевна. Нам с мужем необходима ваша профессиональная консультация по внесению задатка или залога, сама ещё до конца не разобралась что правильнее, что вернее. Дело вот в чем. Мы планируем самостоятельно купить квартиру на вторичном рынке и уже подобрали подходящий, устраивающий нас во всех отношениях, вариант. Продавец жилья в качестве подтверждения нашего намерения о покупке предлагает подписать с ним договор задатка и передать ему в качестве предоплаты сумму в размере 500 тысяч рублей — примерно 10 % от стоимости недвижимости, ссылаясь, как он выразился, на печальный или горький опыт в этом отношении. Мы считаем предложение встречной стороны по размеру задатка мягко говоря неприемлемым и опасаемся возможных негативных последствий. Однако продавец под давлением рекомендаций своего агента продолжает настаивать на своём. По его словам это уже третья попытка продать квартиру, когда процесс зашёл так далеко, и дело дошло непосредственно до сделки — не трудно догадаться, что две другие не увенчались успехом. В каждом из предыдущих случаев с потенциальными клиентами был подписан договор аванса и сделки разваливались в самый ответственный момент – покупатели резко меняли своё решение в диаметрально противоположную сторону: отказывались от проведения сделки и подписания основного договора купли-продажи. При этом собственнику приходилось возвращать деньги и нести существенные потери и издержки, потому как на тот момент у него возникли обязательства перед третьими лицами: он планировал приобрести на вырученные с продажи квартиры деньги земельный участок с домом и пареллельно вёл переговоры на рынке загородной недвижимости – упущенная выгода на лицо, в тоже время для покупателей вообще не было никаких последствий и они выходили из этой ситуации сухими из воды. Его мнение сводится к тому, что такой вид предварительного соглашения как задаток намного лучше защищает его интересы как продавца и дисциплинирует покупателей от необдуманных не до конца взвешенных решений, нежели ни к чему не обязывающий договор аванса, который носит чисто символический характер, потому как в договоре в обязательном порядке прописываются штрафные санкции в размере суммы предоплаты, в случае отказа одной из сторон, от взятых на себя обязательств по приобретению/отчуждению недвижимости. Мы если честно в замешательстве и недоумении. Что вы как риэлтор посоветуете в подобной аналогичной ситуации: какую сумму в качестве задатка обычно вносят клиенты приобретая вторичку, стоит ли принять условия продавца и подписывать соглашение о задатке на таких условиях — какие есть риски и чем конкретно нам это может грозить, или всё же отказаться от покупки и рассмотреть альтернативный вариант жилья с более сговорчивым адекватным собственником?

Что такое задаток при покупке квартиры и для чего он нужен?

Нормативно-правовая база, а точнее, п.1 статьи 380 Гражданского кодекса РФ, недвусмысленно говорит нам о том, что такое задаток, даёт чёткое определение этому понятию: «Задатком признаётся некоторая денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне договора, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения».

Как показывает практика клиенты вообще не видят различия между двумя, а то и тремя такими разными понятиями: аванс, задаток, залог — часто их путают, легко и непринуждённо сливают в разговорах воедино. На миру от обывателей часто можно услышать о внесении залога при покупке квартиры – смысл при этом остаётся неизменным: материальное подтверждение своих намерений в дальнейшем заключить основной договор по приобретению недвижимого имущества, но всё же юридически грамотно, правильно называть эту денежную сумму именно задатком, в крайнем случае авансом.

Порядок оформления задатка при покупке квартиры

п.2 статьи 380 ГК РФ определяет обязательный порядок оформления данного вида гражданско-правового договора: «Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в простой письменной форме».

Рекомендую придерживаться установленного законом порядка оформления договора о задатке, в противном случае соглашение может быть переквалифицировано в договор аванса — п.3 ст. 380 ГК РФ: « В случае сомнения одной из сторон в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счёт причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности, вследствие несоблюдения правила, установленного п.2 ст. 380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.»

По своему опыту риэлтора могу сказать, что клиенты на рынке в рамках предварительных договорённостей, не смотря ни на какие советы и рекомендации экспертов и специалистов, совершенно забывают об элементарных мерах предосторожности и совершают одни и те же грубые ошибки: встретились на квартире, ударили по рукам, предполагаемый покупатель передал наличные деньги или совершил денежный перевод с банковской карты на счёт продавцу, с чувством выполненного долга без «задних» мыслей разошлись. А потом начинают спорить: кто кому сколько денег передавал и передавал ли вовсе!

Какими бы убедительными не казались доводы сторон, советую всем заинтересованным участникам процесса купли-продажи в рамках предварительных деловых переговоров встречаться лично «на берегу» для подписания соглашения о задатке и обсуждения деталей предстоящей сделки: место проведения (банк), порядок полных финансовых взаиморасчётов и условия доступа к денежным средствам, перечисленным в счёт оплаты по договору купли-продажи (аккредитив, ячейка), предполагаемые сроки физического освобождения и передачи квартиры новому собственнику Передача в качестве задатка наличных денег из рук в руки или электронные банковские транзакции без письменного подтверждения адресата/получателя не допустимы ни при каких обстоятельствах. Скажу больше в некоторых случаях, я бы рекомендовала не полениться и при составлении договора переписать серии и номера денежных купюр передаваемых продавцу в качества задатка — так оформить соглашение в этой части будет правильнее всего.

К каком размере вносить задаток при покупке квартиры?

Традиционно, по общепринятым правилам делового оборота в сфере купли-продажи недвижимости размер предоплаты согласовывается сторонами сделки до подписания соглашения, но суммы задатка больше чем 100-200 тысяч рублей на вторичном рынке встречаются крайне редко. Лишь в случаях exclusive или высоколиквидных объектов продавец может себе позволить выдвинуть такие условия по задатку как 5-15% от рыночной стоимости жилья, а покупатель на них согласиться.

На какой срок подписывать соглашение о задатке?

Сроки внесения задатка за квартиру будут зависеть от готовности сторон к выходу на сделку. В случае свободной продажи (когда собственник продаёт жильё и одновременно взамен ничего покупать не собирается) можно придерживаться стандартной практики в таких делах и при подписании соглашения указать сроки внесения задатка за квартиру полмесяца-месяц или 14-30 календарных дней — этого с лихвой должно хватить даже при нерасторопности владельцев, агентов и вспомогательных служб.

При альтернативной продаже (продавец одновременно с продажей своей квартиры планирует приобрести взамен другую недвижимость) сроки внесения задатка за квартиру во многом будут зависеть от возможностей последнего участника в цепочке, но одно можно утверждать с уверенностью, что они, конечно же, будут значительно больше, по сравнению со свободной продажей. При «альтернативе» можно смело подписывать задаток на срок в 1-2 месяца или 30-60 календарных дней – при необходимости договор задатка всегда можно продлить дополнительным соглашением.

В чём разница внесения задатка при покупке квартиры от аванса?

Принципиальное отличие между двумя рассматриваемыми видами гражданско-правых договоров как для покупателя, так и для продавца заключается в наличии штрафных санкций в соглашении о задатке как материальная ответственность за неисполнение взятых на себя обязательств. Для покупателя жилья, в частности, это означает, что в том случае если он в дальнейшем по тем или иным причинам отказывается от приобретения недвижимости, то сумма задатка не возвращается, а удерживается и остаётся у продавца.

Возврат задатка в двойном размере

В том случае, если продавец жилья под разными предлогами отказывается от выхода на сделку и заключения основного договора купли-продажи квартиры: например, передумал вовсе продавать или понимает, что продешевил — такое часто встречается, то в рамках предварительного соглашения он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере. Иными словами для каждой из сторон договора задатка в случае неисполнения взятых на себя обязательств наступает ответственность в размере суммы внесённого задатка — каждый лишится, потеряет сумму равной внесённому задатку.

Всем выгодных сделок после грамотного внесения задатка!

Всегда ваша Татьяна Мамонтова — частный риэлтор в Москве

Ниже прилагаю обкатанный образец соглашения о внесении задатка, который я использую в своей ежедневной практике риэлтора

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector