Как выбрать застройщика при покупке квартиры?

Как выбрать надежного застройщика. 10 советов.

Александр Барков

1. Смотрим на опыт работы застройщика. Наличие сданных домов в регионе.

2. Изучаем учредительные документы застройщика и дату регистрации. Документы должны быть в открытом доступе. В рекламе и документах не должно быть разногласий.

3. Изучаем разрешение на строительство и проектную декларацию. В разрешении прописаны сроки строительства. В декларации указывают номер дома по ген.плану и адрес. Название и контакты застройщика. Срок строительства.

4. Внимательно изучаем пункты о финансовых рисках. Лучше выбирать жилой комплекс, который получил проектное финансирование в банке.

5. Покупаем квартиру по ДДУ. Изучаем договор. В договоре прописывается строительный адрес дома и кадастровый номер участка. Этаж и предварительный номер квартиры. Планировка, площадь квартиры и высота потолков. Дата сдачи новостройки и передачи ключей.

6. Смотрим договор страхования. По закону объекты строительства страхуются от банкротства застройщика и заморозки строительства.

7. Проверяем на сайте арбитражного суда, требования о банкротстве застройщика.

8. Изучаем отзывы покупателей в сданных домах. Жители домов организуют группы в социальных сетях и форумы, где пишут отзывы.

9. Проверьте застройщика на сайте “долгострою нет”. На нем размещена информация о задержках в строительстве домов, застройщиками.

10.Приглашаем агента для помощи в выборе новой квартиры. Работу агенту оплатит застройщик. Вам ничего платить не придется. Но в отличии прямого отдела продаж агент-это независимый специалист на рынке недвижимости. Поэтому он будет подбирать квартиру под Ваши требования. Знания и опытом агента в совершении таких сделок будут в помощь. С ним сделка будет безопаснее.

1. Опыт застройщика и количество сданных домов ни о чём не говорят. В Санкт-Петербурге как минимум два больших застройщика с историей и с множеством сданных объектов, но также с множеством не сданных долгостроев и множеством объектов, которые дольщики увидели с огромной задержкой более года и нескольких лет.
2. Чему учредительные документы должны соответствовать в рекламе? Картинкам в рендере, планировке с примерным метражем? Или может быть ООО “Ромашка” должна соотвествовать бренд-нейму застройщика под которым он это продает в стиле ООО “Травяные сборы”?
3. Сроки строительства могут быть указаны любые только потом придёт письмо в стиле “Иван Иваныч просим прощения, но сроки переносятся и просим подъехать в наш офис и оформить дополнительное соглашение о переносе сроков”, но даже если Вы откажетесь подписывать перенос сроков, то потом ещё побегайте по судам и попытайтесь взыскать неустойку с условной ООО “Ромашка”, которая была открыта под строительство конкретного объекта ЖК “Ветхая хижина”.
4.Для кого лучше? Для банка, что дольщик должен покупать квартиру дороже зная, что денежные средства полученные от дольщика он не сможет вложить в строительство и ему придется заложить средства на обслуживание кредита взятого на достройку в стоимость квартир?
5. В ДДУ разумеется прописываются параметры будущего объекта право требования на которое Вы приобретаете, как дольщик в противном случае договор не будет соответствовать 214 ФЗ.
6. Опять же требования 214 ФЗ, иначе застройщик не может работать по данному закону.
7. Согласен.
8. Все дома в рамках одного ЖК строятся одним застройщиком, НО строят вполне идентичные корпуса разные бригады строителей и даже техническое оснащение домов (например лифты) может быть разное, поэтому очень сомнительно опираться на подобные отзывы.
9. Очень похоже на рекламу проекта. Нужен толковый опытный агент или юрист, разбирающийся в недвижимости. Самостоятельность в покупке и экономия на услугах может аукнуться несравнимо большими денежными потерями.
10.Согласен.

На счет отзывов вы не правы, конечно застройщик может резко испортится, но уж точно не улучшится. Так что отзывы позволят отфильтровать бракоделов.

Жилищный Консультант

Ваш надежный помощник в жилищных вопросах

Покупка квартиры

Как выбрать компанию застройщика

Содержание статьи:

В юридическом смысле застройщик определяется как любое юридическое лицо, которое обладает землей в соответствии с правами собственности или правами аренды, привлекает денежные средства в рамках механизма долевого участия в соответствии с законом, и осуществляет на этом земельном участке жилое строительство. При этом обязательным условием является обладание застройщиком специального разрешения на этот вид деятельности.

В настоящее время очень сложно найти благонадежного застройщика. Существует множество так называемых «фирм-однодневок», которые занимаются отмыванием средств у инвесторов. После того, как эти фирмы соберут достаточную сумму, они переводят полученные средства на счет другой компании, часто в офшорной зоне, и исчезают. Ни о каком строительстве, конечно, нет и речи. При этом обманутому дольщику получить деньги назад будет очень сложно: даже после долгих судебных разбирательств люди остаются ни с чем.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Читать еще: Как продать квартиру быстро и выгодно?

В этой статье мы расскажем вам, как выбрать надежного застройщика.

Риски неправильного выбора компании застройщика

Целесообразно будет перечислить все возможные риски, которые инвестор берет на себя при выборе недобросовестной компании застройщика:

Как уже было написано, вы можете стать жертвой мошенничества.
Компания застройщик может обанкротиться.
Могут случиться непредвиденные обстоятельства. К примеру, экономический кризис или серьезное стихийное бедствие.
Срок строительства может быть существенно перенесен.
Существует опасность некачественного строительства вследствие использования плохих материалов.
Опасность повышения цены за квартиру в процессе строительства.

Советы по выбору компании застройщика

Существует целый комплекс механизмов, которые помогут избежать потенциальных рисков и не попасть в руки мошенников. Эти механизмы сводятся к четырем главным правилам:

При выборе компании застройщика обязательно проверьте ее репутацию. Для этого вам нужно найти более подробную информацию о компании в интернете. Причем не стоит искать правду на официальном сайте компании. Лучше воспользуйтесь тематическими форумами, где найдете жильцов из объектов недвижимости, уже построенных фирмой. Также проверьте, не значится ли компания в различных черных списках, которыми так же изобилует интернет. Так же составляются специальные рейтинги компаний и так называемые «белые списки«.
Обязательно поинтересуйтесь, сколько у компании было успешных проектов. Если компания успешно сдает в срок свои объекты, их жильцы не жалуются на качество строительство, и у компании нет так называемого «долгостроя», скорее всего застройщик добросовестно отнесется и к объекту, в который вы хотите инвестировать.
Третьим важным индикатором будет банковская поддержка строительства. Банки очень серьезно рассчитывают риски, обеспечивают страхование. Таким образом, возможность оформления ипотеки при покупке квартиры, предоставляемая крупным банком — показатель надежности фирмы.
Проверка сроков функционирования компании. Этот пункт напрямую связан с предыдущим. Если фирма застройщик работает год или даже меньше года, вы очень сильно рискуете, выбирая именно ее. Вы не сможете найти в глобальной сети никаких подтверждений, что компания — не мошенник. Рассчитывать на надежность компании можно, если она работает в нужном вам сегменте уже не менее 5 лет.
После того как вы проверите репутацию компании и сроки ее функционирования, рекомендуется проверить жилье при личном осмотре. Стоит съездить на стройплощадку и понаблюдать за темпами строительства. Если вы заметите даже первые признаки заморозки проекта, вам стоит задуматься, действительно ли стоит инвестировать в эту фирму.
Помимо всего перечисленного необходимо будет проверить документацию компании. Прежде всего ознакомьтесь с документами, которые подтверждают права фирмы на землю. Проверить законность этого документа несложно. В нем должно быть указано, что земля была приобретена, к примеру, в результате торгов. Так же обратите внимание на то, как земля должна быть использована согласно этому праву. В графе «целевое назначение» должно значиться «для строительства жилого дома». После знакомства с правом собственности попросите представителей компании показать вам разрешение на строительство, проектную декларацию и заключение экспертов по ней. Не будет лишним так же потребовать финансовые документы. Они не являются корпоративной тайной и компания обязана будет их предоставить.

Пример по выбору компании застройщика

Предположим, что вы участвуете в долевом строительстве и вдруг узнаете о банкротстве фирмы. В этом случае по закону вы имеете право на возмещение убытков. При этом важно отметить, что имеются в виду реальные убытки, а не только та сумма, которая была передана компании при заключении договора. Поэтому вы можете подать в суд в одностороннем порядке, если решите, что больше не хотите участвовать в этом строительстве.

Так же при банкротстве застройщика часто недостроенный объект передается кредиторам, которые помогают достроить объект. В этом случае создается жилищно-строительный кооператив.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по порядку выбора компании застройщика

Вопрос: Мы выбрали компанию застройщика, хотим купить квартиру. С документами все в порядке, компания кажется надежной и работает на рынке уже 6 лет. Смущает лишь одно: представители компании предлагают подписать не договор долевого участия, как это принято, а только предварительный договор о долевом участии. Подписывать или отказаться? Максим.

Ответ: Максим, в этом случае советуем найти другую фирму застройщика. Очень часто строительные фирмы предлагают подписать предварительный договор о долевом участии в том случае, если у нее еще нет разрешения на строительство объекта. Так же учтите, что предварительный договор долевого участия не имеет механизмов и гарантий, которые позволят вернуть инвестированные вами в строительство деньги в случае мошенничества или банкротства компании. Если вы сомневаетесь в том, что компания, которую вы выбрали, надежная, мы советуем вам воспользоваться помощью риелторов. Они проводят комплексную проверку компаний прежде чем выставлять объявления о продаже квартир в тех или иных объектах.

Заключение

Подведем итоги. В настоящее время очень сложно найти надежного застройщика. На рынке строительства существует очень много мошенников или просто несостоятельных компаний. Риски потерять деньги велики, если не подходить к выбору компании застройщика серьезно.

Читать еще: Можно ли продать квартиру обремененную ипотекой?

Памятка потребителю как выбрать надежного застройщика:

При выборе застройщика важно проверять все документы, имеющиеся у компании по объекту.
Необходимо узнать, насколько темпы строительства соответствуют заявленным компанией срокам сдачи объекта.
Важно уточнить, сколько лет компания работает на рынке жилья в нужном вам сегменте. Отдавайте предпочтение компаниям, которые работают в сфере строительства уже много лет. При этом посещайте форумы, на которых общаются люди, купившие квартиры в домах, построенных этими фирмами. Проверьте репутацию компании.
К подписанию договоров подходите максимально серьезно.

Следуя вышеперечисленным правилам, вы минимизируете риски, а в случае непредвиденного банкротства застройщика вы сможете вернуть свои деньги через суд.

Вам будут полезны следующие статьи

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке?

Вопрос:

Я собираюсь покупать квартиру в новостройке. Как правильно выбрать Застройщика, как определить его надежность и добросовестность, чтобы снизить риски вложений в строительство?

Ответ:

Чтобы остудить головы фанатов Откроется в новой вкладке.”>первичного рынка, скажем сразу, что абсолютные гарантии дает только Господь Бог, поэтому абсолютно надежных критериев выбора «правильного» Застройщика не существует. Грустно, конечно, но такова жизнь. И что же делать? Оценивать! Так же, как оценивают деловых партнеров в бизнесе. О гарантиях тут речь не идет, но степень доверия будет сильно отличаться в зависимости от ряда признаков, указывающих на надежность и добросовестность компании Откроется в новой вкладке.”>Девелопера-Застройщика.

Что это за признаки надежности?

Выбор Застройщика при покупке квартиры в новостройке опирается, прежде всего, на оценку его текущей деятельности и оценку его финансово-административных возможностей. Текущая деятельность демонстрирует факты, составляющие его репутацию, а финансовые и административные возможности указывают на перспективы его развития.

Агрессивная реклама и шумиха в прессе, хоть и привлекают много внимания, но в объективной оценке Застройщика играют слабую роль. Поэтому для того, чтобы правильно выбрать Застройщика, потенциальному покупателю квартиры в новостройке лучше абстрагироваться от его рекламы. А на что тогда надо обращать внимание? Для этого имеется ряд признаков (качественных и количественных – см. ниже), по которым можно с большой долей вероятности предсказать надежность и устойчивость компании в сфере долевого строительства.

Критерии выбора Застройщика

Чтобы выбрать надежного Застройщика при покупке квартиры, имеет смысл пройтись по ряду показателей его деятельности. Эти показатели бывают количественные и качественные. В совокупности они дают объективную картину деятельности компании, на основе которой уже можно принимать решение о выборе.

К количественным показателям относятся:

Финансовое состояние компании-застройщика (с результатами официальных финансовых отчетов);
Срок работы компании на рынке (точнее – срок ее активной деятельности в качестве Застройщика);
Масштаб компании (т.е. общий объем ее текущих строительных проектов);
География работы компании (работать сразу в нескольких регионах может позволить себе только крупная компания с устойчивыми источниками финансирования);
Количество успешно завершенных строительных проектов, с учетом их типа и масштаба (это один небольшой дом, или это целый жилой микрорайон);
Адекватная ценовая политика (т.е. соответствие цен Застройщика текущим рыночным ценам, с учетом степени готовности объекта);

Качественные показатели – это:

Поддержка местной администрации (уменьшает вероятность возникновения административных проблем, связанных с земельными вопросами, подключением к энергосетям, получением согласований, разрешений, и т.п.);
Партнерство с крупными банками (как предоставляющих проектное финансирование строительства, так и предлагающие ипотечное кредитование дольщикам под проекты конкретного Застройщика);
Участие крупных инвесторов (в т.ч. фондов и госкорпораций) в акционерном капитале головной структуры Девелопера
Ключевые подрядчики компании (авторитетные подрядчики прибавляют авторитета самому Застройщику);
Наличие профессиональных наград и отраслевых рейтингов у компании-застройщика;
Тип договора, по которому реализуются квартиры в строящемся доме (в соответствии с законом 214-ФЗ, или в обход этого закона);
Наличие других крупных бизнесов у главного акционера компании-застройщика (это дает потенциальную возможность акционеру оказать финансовую поддержку своей компании за счет своих сторонних ресурсов, в случае необходимости);
Непрерывный темп ведения строительства (без задержек и замораживания строительства объектов – говорит об отлаженности бизнес-процессов компании);
Независимые оценки текущей деятельности компании-застройщика, опубликованные на крупных экономических, аналитических и отраслевых порталах (на портале РБК, например). Такие оценки дают представление о репутации компании в профессиональной бизнес-среде;
Отзывы соинвесторов и дольщиков по проектам строительства (в т.ч. на тематических форумах).

Всю эту информацию можно найти на сайте самого Застройщика, в его проектных декларациях (которые он публикует к каждому своему проекту), в интернете на аналитических порталах строительной отрасли. Можно запросить напрямую у Застройщика некоторые документы, которые он обязан предоставлять потенциальным дольщикам (согласно ФЗ-214) в целях раскрытия информации о своей деятельности. Имея эти данные, уже можно будет осознанно выбирать компанию-застройщика и принимать решение – стоит ли инвестировать средства в конкретный проект, и покупать там квартиру.

Читать еще: Нужно ли менять техпаспорт при продаже квартиры?

Где и как собирать эти сведения о Застройщике – смотри в ИНСТРУКЦИИ, по ссылке в конце статьи.

Способы обеспечения обязательств Застройщика

Отдельно стоит обратить внимание на способы обеспечения исполнения обязательств по договору с Застройщиком. Что это значит?

Откроется в новой вкладке.”>Закон ФЗ-214 устанавливает для каждой строительной компании, которая привлекает деньги с дольщиков по Откроется в новой вкладке.”>Договорам долевого участия (ДДУ), обязанность материально обеспечить свою ответственность за принятые деньги. Это значит, что для дольщиков предусматривается возможность материальной компенсации на случай. если Застройщик не исполнит свои обязательства.

Закон предусматривает несколько способов обеспечения обязательств Застройщика перед дольщиками:

Залог земельного участка и строящегося на нем многоквартирного дома (Откроется в новой вкладке.”>п.1, ст.13, ФЗ-214);
Страхование Откроется в новой вкладке.”>гражданской ответственности Застройщика (с 2014 года, подробнее – по ссылке);
Отчисления взносов в Откроется в новой вкладке.”>единый компенсационный фонд (с 2017 года, подробнее – по ссылке);
Расчеты с дольщиками по ДДУ через Откроется в новой вкладке.”>специальные эскроу-счета (с 01 июля 2019 года, подробнее – по ссылке).

Залог земли и строящегося объекта применяется ко всем договорам ДДУ, а из оставшихся трех способов обеспечения (страхование, отчисления в фонд, расчеты через эскроу-счета) применяется только один из них. То есть, если применяется счет эскроу, то страхование ответственности и отчисления в фонд уже не нужны.

Где указывается способ обеспечения исполнения обязательств Застройщика по Договору долевого участия (ДДУ)? В самом ДДУ и в Откроется в новой вкладке.”>Проектной декларации Застройщика.

Изучив по пунктам все перечисленные выше факторы, уже можно принимать обоснованное решение о выборе Застройщика при покупке новостройки.

А зачем все это изучать? Почему бы просто не посмотреть какой-нибудь рейтинг застройщиков?

Что дает рейтинг надежности застройщиков?

Всевозможные рейтинги надежности застройщиков – это всего лишь один из статистических показателей деятельности компании. Он требует проверки и подтверждения другими показателями. Выбирать Застройщика, полагаясь только на его рейтинг не всегда разумно. Причин тому несколько:

Во-первых, в разных рейтингах – разные данные (каждый считает, как ему вздумается по своей собственной методике).
Во-вторых, многие рейтинги, даже на вполне авторитетных сайтах, безнадежно устарелии не обновляются (в топе некоторых рейтингов, например, висят компании-банкроты).
В-третьих, сами рейтинги составляются, как правило, на основе стандартных публичных отчетов компаний за прошлые периоды (сколько кв.м. было построено, сколько кв.м. продано, какая выручка по итогам года, и т.п.). Это показывает масштаб деятельности компании, но мало говорит о ее финансовой устойчивости на текущий момент.

И еще. Периодическая публикация рейтингов на разных порталах предполагает проведение предварительного исследования. Но дело в том, что эти исследования проводят не аудиторы, которые знают всю внутреннюю «кухню» исследуемых компаний (что было бы гораздо интереснее), а обычные маркетологи, которые собирают открытые данные из интернета.

И все же один рейтинг надежности для правильного выбора Застройщика достоин внимания. Это «рейтинг ЕРЗ» (Единого ресурса застройщиков – см. ссылку ниже), который ведется под патронажем Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА). Он строится на основе текущих данных о соблюдении сроков ввода жилья в строй и сроков передачи квартир дольшикам. То есть те компании, кто не нарушает заявленных сроков строительства – выше в рейтинге. А это можно считать весомым признаком благонадежности Застройщика.

Дополнительно можно посмотреть подробную информацию о строительной компании и всех ее строительных проектах по жилью в официальной базе данных Минстроя России – Едином реестре застройщиков. Этот реестр вместе с рейтингом ЕРЗ можно найти в СЕРВИСАХ – ЗДЕСЬ.

В этих базах данных есть сведения, которые дают представление обо всех количественных и о некоторых качественных показателях надежности, указанных выше. Эти сведения надо собирать и группировать самостоятельно, не обращая внимания на рекламные акции и привлекательные цены новостроек.

Вывод. Чтобы осознанно выбрать Застройщика, Покупателю новостройки нужно самому уделить время для сбора сведений об этой компании и об ее деятельности. Тогда решение о покупке квартиры у этого Застройщика будет взвешенным, основанным на знаниях, а не на рекламных эмоциях. Как все это делать? Для этого есть специальное руководство.

Порядок и последовательность действий для проверки компании-застройщика, а также перечень документов для ознакомления, представлены на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ для Покупателя новостройки – Покупатель >> Первичка >> Знакомимся с Застройщиком.”>«Знакомимся с Застройщиком».

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).