Какая неустойка за просрочку сдачи квартиры?

Какая неустойка за просрочку сдачи квартиры?

Как взыскать неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ?

Вопрос:

Что делать, если Застройщик задерживает сдачу дома? Какая компенсация в этом случае положена дольщику? И как получить неустойку от Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ?

Ответ:

Любимое развлечение российских Откроется в новой вкладке.”>Девелоперов-Застройщиков на рынке долевого строительства – это затягивать сроки сдачи дома в эксплуатацию. И несмотря на то, что за такую задержку им грозит финансовое наказание (неустойка), просрочка передачи квартиры дольщику по Договору долевого участия случается до неприличия регулярно.

Что делать дольщику в этом случае, и на какую компенсацию он может рассчитывать? Государство здесь встает на сторону дольщика до такой степени, что позволяет ему не только компенсировать потерянное время, но даже и немного заработать на задержке строительства.

Разберем этот случай по порядку.

Порядок действий, если Застройщик нарушил срок сдачи дома

Если Застройщик нарушил предусмотренные в Откроется в новой вкладке.”>Договоре долевого участия (ДДУ) сроки сдачи дома и/или сроки передачи квартиры дольщику, то по требованию этого дольщика Застройщик обязан выплатить ему неустойку (пени). Это прямо и однозначно указано в федеральном законе в Откроется в новой вкладке.”>п.2, ст.6, ФЗ-214. При этом нужно иметь в виду, что Застройщик освобождается от выплаты неустойки, если он выполнил свои обязательства в срок, но передача квартиры не состоялась по вине самого дольщика – вследствие уклонения им от подписания Передаточного акта.

Досудебная претензия к Застройщику о нарушении сроков сдачи дома

Вообще-то, юридически значимым согласно букве закона является не срок сдачи дома в эксплуатацию, а срок передачи квартиры дольщику, то есть момент подписания Передаточного акта. Именно эта дата должна быть указана в Договоре долевого участия, и нарушение именно этого срока (просрочка этой даты) влечет применение неустойки (пени) к Застройщику.

Чтобы получить неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ, нужно сначала направить ему досудебную претензию с требованием о выплате неустойки (пени) за задержку сдачи дома и передачи квартиры дольщику. В этом претензионном письме указывается факт нарушения срока передачи квартиры согласно ДДУ, и размер положенной по закону неустойки (формула для ее расчета приведена ниже). Если Застройщик откажется выплачивать неустойку добровольно, то эта письменная претензия затем будет являться основанием для взыскания с него штрафа (см. ниже), плюс к неустойке, за несвоевременную ее выплату.

Когда надо подавать претензию Застройщику о просрочке передачи квартиры?

Это можно делать как до подписания Откроется в новой вкладке.”>Передаточного акта (когда квартира еще не передана дольщику), так и после (когда квартира передана с нарушением срока). В первом случае размер неустойки рассчитывается справочно за 1 день просрочки (см. ниже формулу), и указывается требование ее выплаты по день фактической (будущей) передачи квартиры. Во втором случае неустойка рассчитывается сразу в полном объеме, исходя из фактической просрочки сдачи квартиры.

Претензия Застройщику с требованием выплаты неустойки составляется в 2-х экземплярах, и передается лично в офис строительной компании под роспись с печатью на экземпляре дольщика, или направляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

Далее терпеливо ждем реакцию Застройщика. Ждем 30 дней (сроки рассмотрения претензии регулируются договором, а если они там не прописаны, то – Откроется в новой вкладке.”>статьей 12 закона N 59-ФЗ от 02.05.2006).

Если Застройщик признает свой косяк, и готов добровольно выплатить неустойку (пени) за задержку срока передачи объекта долевого строительства (квартиры), то вопрос закрывается. Дольщик предоставляет свой номер счета, а Застройщик переводит на него сумму неустойки. Дополнительный штраф в этом случае не взимается.

На практике, правда, Застройщик может попенять на местную администрацию или на недобросовестного подрядчика, и предложить дольщику уменьшить размер неустойки и/или растянуть срок ее выплаты. Здесь уже каждый решает сам, соглашаться или нет, в зависимости от того, насколько юристы компании смогли разжалобить дольщика. Но если предложение Застройщика о добровольной выплате неустойки принято, то рекомендуется закрепить его письменным соглашением сторон.

Если же Застройщик не реагирует на претензию в течение месяца, это расценивается как отказ от выплаты неустойки. Тогда дольщик подает исковое заявление в суд, приложив к нему все необходимые документы и расчет исковых требований.

Но есть нюанс! Порядок досудебного разрешения споров (в т. ч. подачи претензии) может быть указан в самом тексте Договора долевого участия, и тогда дольщику придется следовать договорному порядку. Это может касаться формы составления, сроков подачи и сроков рассмотрения претензии.

При этом нужно понимать, что неправильно составленная досудебная претензия Застройщику о выплате неустойки, не будет иметь юридической силы. Чтобы составить ее грамотно, лучше обратиться за помощью к Откроется в новой вкладке.”>специализированным юристам.

Порядок получения компенсации за просрочку сдачи дома по ДДУ

Порядок взыскание неустойки с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ выглядит следующим образом:

  1. дольщик направляет Застройщику письменную претензию с требованием выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры;
  2. ожидание ответа строительной компании в течение 30 дней (если в договоре не указан другой срок рассмотрения претензии);
  3. подготовка и подача искового заявления в суд, с приложением необходимых документов и расчетами взыскиваемых с Застройщика сумм (см. ниже);
  4. предварительное слушание по делу;
  5. основное заседание суда и вынесение судебного решения;
  6. вступление решения суда в законную силу и получение исполнительного листа;
  7. исполнительное производство по взысканию неустойки с Застройщика (работа судебных приставов).

Вместе с получением неустойки от Застройщика за задержку сдачи дома, дольщик, действуя через суд, может рассчитывать еще и на следующие дополнительные выплаты в качестве компенсации:

  • возмещение убытков, возникших вследствие нарушения сроков сдачи дома (например, расходов на вынужденную аренду жилья);
  • компенсации морального вреда (если дольщик, например, считает себя сильно обиженным и оскорбленным, и сумеет убедить в этом суд – Откроется в новой вкладке.”>ст.15, ФЗ «О защите прав потребителей»);
  • штраф в размере 50% от суммы, установленной судебным решением (в соответствии с Откроется в новой вкладке.”>п.6, ст.13, ФЗ «О защите прав потребителей») за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя;
  • возмещение судебных расходов.

Чтобы грамотно оформить судебный иск, взыскать через суд неустойку за просрочку сдачи дома, обосновать возникшие у дольщика убытки и моральный вред, нужны юридические навыки в подобных делах. Тут уже без Откроется в новой вкладке.”>специализированных юристов не обойтись.

На-все-про-все понадобится порядка 5-6 месяцев. Если решение суда кого-то сильно не устроит и будет обжаловано, то может понадобиться еще 3-4 месяца.

Подавать исковое заявление можно как в период строительства дома, так и после его окончания. Но при этом нужно помнить про Откроется в новой вкладке.”>срок исковой давности: если после сдачи дома прошло более 3-х лет, то суд может отказать во взыскании неустойки со строительной компании.

Расчет неустойки Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ

Размер неустойки, предусмотренной законом для Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ, можно посчитать с помощью какого-нибудь онлайн-калькулятора, но надежнее и вернее посчитать это на обычном калькуляторе самому. В этом нет ничего сложного для тех, кто знаком с арифметикой на уровне начальной школы.

Сумма неустойки по ДДУ определяется на основе текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ, и рассчитывается за каждый день просрочки до момента исполнения обязательств или до момента обращения дольщика в суд.

Что нужно знать для расчета неустойки по ДДУ?

Чтобы посчитать неустойку за просрочку сдачи дома (передачи квартиры) Застройщиком, нужны следующие исходные данные:

  • Ставка рефинансирования ЦБ РФ (с 2016 г. она равна ключевой ставке ЦБ РФ) на день фактической передачи квартиры дольщику, или на день подачи претензии или искового заявления. Текущую ставку см. Откроется в новой вкладке.”>здесь.
  • Применяемый коэффициент к ставке рефинансирования (1/300 – для юрлиц, и 1/150 – для физлиц).
  • Стоимость квартиры по ДДУ (смотрим цену квартиры, указанную в договоре).
  • Длительность просрочки передачи квартиры дольщику в днях (начиная со дня, следующего за датой, когда квартира должна быть передана по условиям ДДУ, и заканчивая днем фактической ее передачи, т.е. подписания Передаточного акта, либо днем обращения в суд).

Формула расчета неустойки по ДДУ за просрочку передачи квартиры для дольщика-физлица выглядит так:

Если Застройщик слишком долго затягивает передачу квартиры, и дольщик решил обратиться в суд, не дожидаясь фактической передачи, то полное количество дней просрочки в судебном иске не указывается. Вместо этого указывается расчетная сумма неустойки за один день просрочки (по той же формуле). Именно этой цифрой будет оперировать суд, устанавливая окончательный размер неустойки, взыскиваемой с Застройщика.

Пример: как рассчитать неустойку за просрочку сдачи дома (квартиры) по ДДУ

Допустим, ставка рефинансирования на день фактической передачи квартиры дольщику равна 9%. Цена квартиры по договору 3 000 000 руб. В ДДУ указана дата передачи квартиры дольщику «не позднее 31.03.2017», значит, начало просрочки считается с 01.04.2017. Квартира фактически передана дольщику по Акту приема-передачи 01.07.2017, значит, просрочка составляет 3 месяца, т.е. в данном случае 91 день.

Итого, имеем следующий размер неустойки за просрочку передачи квартиры по ДДУ:

Размер неустойки = 1/150 Х 0,09 Х 3 000 000 Х 91 = 163 800 руб.

И если нерадивый Застройщик откажется выплатить ее добровольно, то обратившись в суд, мы еще увеличим сумму требований, включив сюда штраф (в размере 50% от суммы неустойки) + моральный вред + расходы (юридические, съем жилья и другие).

Судебная практика такова, что большинство исковых требований дольщиков к Застройщикам о выплате неустойки за задержку сдачи дома и передачи квартиры согласно условиям ДДУ – удовлетворяются (полностью или частично).

Суд, однако, имеет право уменьшить размер неустойки (в соответствии со Откроется в новой вкладке.”>ст.333, ГК РФ), если посчитает, что она несоразмерна последствиям нарушения Договора долевого участия в строительстве.

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Как посчитать неустойку за просрочку сдачи дома и проценты при расторжении договора?

Законом установлен размер неустойки и процентов — 1/300 ставки рефинансирования Центробанка от цены договора за каждый день просрочки. Если дольщиком является гражданин, неустойка и проценты уплачиваются в двойном размере!

Формула расчета неустойки за просрочку передачи квартиры
(цена квартиры / 100 * ставка рефинансирования на день передачи / 300 * 2) * ____ дней

  • Цену квартиры берем из договора долевого участия. Если вы купили квартиру по переуступке, все равно берете цену из ДДУ.
  • Ставка рефинансирования (ключевая ставка) берется на день передачи квартиры (подписания акта приема-передачи). Если квартира еще не передана, тогда можно посчитать неустойку для претензии или иска по действующей на данный момент ставке. Впоследствии при передаче квартиры / изменении ключевой ставки возможно скорректировать исковые требования (подать ходатайство об уменьшении или увеличении исковых требований с уточненным расчетом).

Размер ключевой ставки (ставки рефинансирования) для расчета неустойки по ДДУ

Период действия ставки (выберите тот, в который попадает дата передачи вам квартиры по акту) Ставка рефинансирования (ключевая ставка), %
14.09.2012 – 31.12.2015 8,25
01.01.2016 – 13.06.2016 11
14.06.2016 – 18.09.2016 10,5
19.09.2016 – 26.03.2017 10
27.03.2017 – 01.05.2017 9,75
02.05.2017 – 18.06.2017 9,25
19.06.2017 – 17.09.2017 9
18.09.2017 – 29.10.2017 8,5
30.10.2017 – 17.12.2017 8,25
18.12.2017 – 11.02.2018 7,75
12.02.2018 – 25.03.2018 7,5
26.03.2018 – 16.09.2018 7,25
17.09.2018 – 16.12.2018 7,5
17.12.2018 – 16.06.2019 7,75
17.06.2019 – 28.07.2019 7,5
29.07.2019 – 08.09.2019 7,25
09.09.2019 – 27.10.2019 7
28.10.2019 – 15.12.2019 6,50
16.12.2019 – 09.02.2020 6,25
10.02.2020 – 6

С 01.01.2016 ЦБ РФ приравнял ставку рефинансирования к ключевой ставке. То есть если фактическая передача квартиры у вас произошла до 31.12.2015 включительно, вы рассчитываете неустойку по ставке рефинансирования (8,25%). Если квартира фактически передается с 01.01.2016 и позже, берете для расчета ключевую ставку. Ее величина с 03.08.2015 составляет 11%, с 14.06.2016 10,5%. С 19.09.2016 10%. C 27.03.2017 9,75%. С 02.05.2017 9,25%. С 19.06.2017 9%. С 18.09.2017 8,5%. C 30.10.2017 8,25%. C 18.12.2017 7,75%. С 12.02.2018 7,5%. С 26.03.2018 7,25%, с 17.09.2018 7,5%, с 17.12.2018 7,75%, с 17.06.2019 7,5%, с 29.07.2019 7,25%, с 09.09.2019 7%, с 28.10.2019 6,5%, с 16.12.2019 6,25%, c 10.02.2020 6%.

  • Период просрочки определяется исходя из срока передачи квартиры по акту (не срока сдачи дома, не срока окончания строительства, не срока ввода в эксплуатацию) — со следующего дня за той датой, когда квартиру должны были передать по условиям ДДУ, по день подписания акта приема передачи (включительно).
  • Многие нюансы судебной практики по взысканию неустоек за просрочку передачи квартир по 214-ФЗ разобраны в нашей статье: ЧаВо: неустойка по 214-ФЗ за нарушение срока передачи квартиры по ДДУ

Пример расчета неустойки за просрочку сдачи дома.

Цена договора — 3 млн. рублей.
Просрочка — 30 дней.
Ставка рефинансирования (ключевая ставка) — 10%.
Дольщик — гражданин (умножаем на 2).
Неустойка = (3000000 рублей/100 * 10/300 * 2) * 30 дней = 2000 рублей * 30 дней = 60000 рублей.

Расчет процентов, уплачиваемых дольщику при расторжении договора

Сумма, внесенная в счет цены договора – 3 млн. рублей.
Период со дня уплаты денег дольщиком по момент фактического возврата – 300 дней.
Дольщик — гражданин (умножаем на 2).
Ставка рефинансирования (ключевая) на момент возврата денег — 10%

Неустойка = (3000000 рублей/100 * 10/300 * 2) * 300 дней = 2000 рублей * 300 дней = 600000 рублей.

Если вы оплачивали квартиру в рассрочку (по частям),

тогда проценты при расторжении договора нужно будет считать по отдельным периодам. Например, если 01.01.2017 вы внесли 1 млн рублей в счет цены договора долевого участия, 01.02.2017 — еще 1 млн рублей, вам нужно будет посчитать проценты за период с 01.01.2017 по 31.01.2017 от 1 млн рублей, за период с 01.02.2017 по день возврата денег — от 1 + 1 = 2 млн рублей. Суммы процентов за каждый период нужно будет суммировать, и получится итоговая сумма неустойки.

Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия

В соответствии с п 2 Статья 6 ФЗ-214 об участии в долевом строительстве многоквартирных домов:

«В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени ) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени ) уплачивается застройщиком в двойном размере».

Неустойку необходимо считать, начиная со дня, следующего за датой, по которой застройщик должен был передать квартиру по акту приема-передачи. В договоре долевого участия часто указывается дата ввода объекта в эксплуатацию, и дольщики ошибочно ориентируются на эту дату. К примеру, в договоре указано ввести объект в эксплуатацию не позднее 4 квартала 2014 г. Но далее по тексту сказано, что квартира передается участнику долевого строительства в течение года со дня введения объекта в эксплуатацию.

В указанном примере неустойку следует считать, начиная с 1 января 2016 г. даже если застройщик просрочил ввод объекта в эксплуатацию на год, и ввел объект в эксплуатацию 31 декабря 2015 г и в этот же день передал по акту приема-передачи квартиру.

Юридическая компания «Силкин и Партнеры » поможет взыскать неустойку с застройщика.

Не получили деньги, значит за наши услуги Вы не платите!

Выгодно и надежно, сделать самостоятельный расчет неустойки можно здесь

Обратите внимание, при расчете неустойки необходимо брать двойную, а не ключевую ставку рефинансирования.

Пример расчета неустойки:

Стоимость квартиры 5 000 000 руб.

Количество дней просрочки 100 дней

Действующая ставка рефинансирования (октябрь 2019) — 7%.

5 000 000 * 100* 7% * 1/300 * 2 = 233 333 руб.

Эту сумма положена вам по закону, но фактически суды снижают указанную неустойку, применяя ст. 333 ГК РФ.

Статья 333. Уменьшение неустойки

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Этим правом суды активно пользуются, и на практике получить 100% положенной по закону неустойки становится сложно реализуемой задачей. Здесь выложено достаточное количество реальных решений, которые помогут понять, на какую реально неустойку вы можете претендовать. Это нужно понять в первую очередь для того, чтобы грамотно провести переговоры с Застройщиком, ведь последние отлично осведомлены, какую неустойку реально получают люди по суду. Если согласно вышеприведённому расчету у вас получается неустойка в размере 233 333 руб рублей и вы рассчитываете получить в добровольном порядке примерно такую же сумму, то ваши переговоры обречены на провал. За долгие годы работы мы не встречали ни одного застройщика, который в добровольном порядке удовлетворил требования дольщика хотя бы на 90% от запрашиваемой неустойки.

Посмотрите реальные решения и вы поймете, почему застройщики не спешат добровольно удовлетворять ваши требования. Суды общей юрисдикции дают не очень большие суммы. Если суд общей юрисдикции даст вам хотя бы 80% от запрошенной неустойки, то вам очень повезло. В связи с подобным подходом общей юрисдикции мы, если это возможно в вашей ситуации, пытаемся перевести дело в арбитражный суд. Как видно из этих примеров в арбитражном суде можно получить 100% неустойки.

50% штраф в пользу потребителя.

За неисполнение требования дольщика по уплате неустойки суд может также дать 50% штрафа от суммы исковых требований.

Обязательно в иске нужно заявлять и моральный вред. Вы можете указать любую сумму, но фактически суд дает сумму от 1 000 руб. до 50 000 руб. На сумму 50 000 и выше можно рассчитывать, если есть документы, свидетельствующие о морально нравственных страданиях.

Если в процессе ожидания передачи вам квартиры вы вынуждены были снимать жилье, то расходы за найм жилья. также можно взыскать с застройщика. Но в московском регионе существует такая судебная практика, по которой если вы имеете регистрацию в г. Москве или МО, то судьи, как правило, отказывают во взыскании убытков. Мотивируется это тем фактом, что снимать квартиру было необязательно, вы же имеете право проживать по месту регистрации. Тот факт, что люди собственно и покупали квартиру в связи с тем, что проживать по адресу регистрации нет возможности, как правило, судом не учитывается. Иная ситуация, когда регистрация не в ближайшем регионе строительства квартиры, тогда суды более охотно удовлетворяют убытки. В любом случае заявлять подобные расходы нужно. Для этого у вас должен быть договор и расписки или квитанции, подтверждающие оплату по договору.

Упущенная выгода, связанная с просрочкой строительства квартиры.

Статья 15 ГК РФ

«Под убытками понимаются расходы которые, лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено ( упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы».

По закону можно взыскать упущенную выгоду, но на практике получить ее очень сложно, для этого нужно хорошенько подготовиться. К примеру, вы имеете квартиру и после переезда в новую собирались ее сдавать. Если новая квартира не была передана вовремя, то вы не можете сдавать свою квартиру, и по закону с застройщика можно требовать взыскания упущенной выгоды.

Чтобы суд удовлетворил требования по упущенной выгоде, у вас должны быть заранее подготовленные письменные доказательства. Если брать пример из практики: http://www.s-u-d.ru/praktika/59/1647; то, чтобы взыскать неполученный доход от сдачи в аренду помещения нужно иметь ряд документов. Первое — необходимо уведомить застройщика, что в связи с просрочкой передачи квартиры срываются планы по сдаче такой-то квартиры в найм, неполученный доход составляет такую-то сумму. При этом у вас должен быть реальный арендатор, готовый снять вашу квартиру, и это лучше подтвердить электронной перепиской и письмом о готовности снять вашу квартиру за определенную стоимость. Подобные приготовления нужно делать как только застройщик начнет опаздывать со сроками, оговорёнными договором долевого участия. Делать подобную переписку задним числом нет смысла — техническая экспертиза установит, если документы были подготовлены в другие даты, которые указаны в документах. В связи с тем, что мало кто заботится заранее о подобном приготовлении, суды отказывают в удовлетворении упущенной выгоды.

Расходы на юридические услуги.

Статья 88. ГПК РФ Судебные расходы

«Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела».

Статья 98. ГПК РФ Распределение судебных расходов между сторонами

«Стороне , в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы».

На практике судебные расходы также снижаются и редко суды общей юрисдикции по подобной категории дел дают сумму больше 30 000 рублей. Реальная же стоимость подобных услуг в Москве колеблется от 35 до 60 тысяч рублей, если речь идет о предоплате. То есть, за юридические услуги вы можете заплатить 45 000 рублей, но по суду вам вернут не всю уплаченную сумму, а только часть. В арбитражном суде дела обстоят несколько иначе и суммы, которые возмещаются по суду, более приближены к реалиям рынка.

Скачать аудио версию статьи « Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия»

Какая неустойка за просрочку сдачи квартиры?

В данном материале мы рассмотрим практические моменты как взыскать неустойку за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия в 2018 году. Судебная практика предъявляет ряд требований к порядку взыскания неустойки, соблюдение которых позволит Вам избежать снижения размера неустойки, а также разобраться в тонкостях расчета размера неустойки при пропуске сроков долевого строительства многоквартирного дома.

Содержание статьи:

Неустойку снижать нельзя, но…

На сегодняшний день суды достаточно часто снижают, иногда значительно, размер установленной законом неустойки, подлежащей взысканию с застройщика при нарушении им своих обязательств по договору долевого строительства.

Как застройщику это удается в рамках действующего законодательства?

И так, согласно ст. 10 федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при ненадлежащем исполнении обязательств застройщик обязан выплачивать потребителю неустойку. При нарушении сроков передачи квартиры потребителю неустойка рассчитывается по правилам ч. 2 ст. 6 указанного закона.

Однако понятие неустойки и возможность ее снижения устанавливаются в другом законе – ст.ст. 330-333 Гражданского кодекса РФ. Анализ указанных положений позволяет утверждать, что в случаях приобретения квартиры по договору долевого участия гражданином для личного пользования снижение законной неустойки допускается в исключительных случаях. При этом, обязательным условием снижения размеров неустойки судом является наличие ходатайства застройщика с обязательным указанием и обоснованием мотивов, по которым снижение является допустимым.

В частности, застройщик должен представить доказательства того, что взыскание неустойки в том или ином размере приведет к получению потребителем необоснованной выгоды – что, согласитесь, достаточно сложно себе представить. При этом застройщик также обязан обосновать исключительность того или иного указанного им в ходатайстве случая, являющегося основанием для снижения законной неустойки.

Таким образом, если застройщик не заявляет ходатайства о снижении размера неустойки либо не предоставляет доказательств обоснованности мотивов снижения неустойки суд должен удовлетворить требование в полном объеме. В противном случае нужно подавать жалобы на принятые судебные решения, вплоть до Верховного Суда РФ (определение ВС РФ от 20.10.2015).

Как не допустить снижение неустойки

И так, если ходатайства о снижении неустойки от застройщика не поступило – суд снижать ее размер не имеет права. Но если соответствующее ходатайство имеется, недопустимо пускать все на самотек.

Приведем несколько примером, какие можно принять меры по оспариванию ходатайства. При этом, рекомендую фиксировать свои возражения в письменной форме и приобщать к материалам гражданского дела.

Первое, на что нужно обращать внимание суда, это на требования п. 1,2 ст. 333 ГК РФ, согласно которым снижение неустойки возможно при наличии одновременно трех обстоятельств:

1) исключительность случая, являющегося основанием для снижения неустойки;

2) явная несоразмерность размера неустойки последствиям нарушения сроков строительства;

3) взыскание неустойки может повлечь получение потребителем необоснованной выгоды.

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

При этом доказать все эти обстоятельства должен застройщик – потребителю достаточно лишь обозначить, что застройщик никак не обосновал перечисленные обстоятельства (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ).

Более того, согласно сложившейся судебной практике не являются безусловным основанием для снижения неустойки такие обстоятельства как:

  • тяжелое финансовое положение застройщика;
  • наличие у застройщика задолженности перед другими кредиторами;
  • наложение ареста на денежные средства или иное имущество застройщика;
  • отсутствие бюджетного финансирования по объекту строительства;
  • неисполнение обязательств контрагентами застройщика;
  • выполнение ответчиком социально значимых функций;
  • и т.п.

При формулировании возражений против заявленного ходатайства застройщика об уменьшении размера неустойки, участник долевого строительства не обязан доказывать возникновение у него убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для потребителя, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно. В частности, допустимо ссылаться на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

Если Вам удастся подтвердить отсутствие законных оснований для уменьшения размера неустойки, суд откажет в ходатайстве о снижении размера неустойки (постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7).

Штраф за неуплату неустойки. Миф или правда?

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ, в тех ситуациях, когда возникшие отношения не урегулированы данным федеральным законом применяется закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Согласно п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя о взыскании неустойки с застройщика суд взыскивает также штраф в размере пятидесяти процентов от удовлетворенной суммы неустойки за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя.

Имейте в виду, что взыскание штрафа возможно только при условии досудебного обращения к застройщику с требованием о выплате законной неустойки в добровольном порядке.

Также учитывайте, что выплата застройщиков неустойки участнику долевого строительства в период рассмотрения спора в суде не освобождает его от уплаты штрафа. Будьте осторожны в таком случае и ни в коем случае не отказывайтесь от иска в суде. Поскольку если Вы напишите заявление о прекращении производства в части взыскания неустойки (ст.220 Гражданского процессуального кодекса РФ), то потом суд автоматически откажет Вам и во взыскании штрафа (определение ВС РФ от 26.04.2016).

С какого момента нужно рассчитывать неустойку

При заключении договора участия в долевом строительстве застройщики прописывают два периода для описания сроков завершения строительства и определения порядка приема-передачи квартиры:

1) плановый срок завершения строительства;

2) срок передачи квартиры потребителю.

Как правило срок передачи квартиры определяется в зависимости от момента завершения строительства (например, в течение шести месяцев после окончания сроков завершения строительства). Однако, закон предписывает иной порядок.

Согласно ст. 8 Закона № 214-ФЗ передача квартиры застройщиком и принятие ее участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту. Передача квартиры осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. После получения соответствующего разрешения застройщик обязан передать квартиру потребителю не позднее предусмотренного договором срока.

Другими словами, закон определяет начало течения срока передачи квартиры потребителю с момента получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию (определение ВС РФ от 04.07.2017), и нарушение срока передачи квартиры влечет за собой ответственность, предусмотренную Законом № 214-ФЗ. Устанавливать иной момент, с которого исчисляется срок передачи квартиры потребителю закон запрещает.

Однако в такой ситуации не ясно как определять сроки в том случае, если разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию обществом не получено, а плановый срок завершения строительства уже истек.

Естественно, что застройщик придерживается позиции, что раз нет разрешения на ввод в эксплуатацию, то событие, обязывающее его в соответствии с условиями договора передать квартиру потребителю, не наступило. И поскольку срок передачи квартиры не наступил, следовательно, ни о какой ответственности и речи быть не может.

Но и в этом случае потребителя вводят в заблуждение.

Позиция застройщика противоречит положениям ст. 431 ГК РФ и фактически означает, что застройщик не связан установленными договором долевого строительства сроками, а предусмотренная законом неустойка в такой ситуации бесполезна, поскольку не стимулирует застройщика к своевременному исполнению своих обязательств и не обеспечивает защиту прав и законных интересов дольщиков.

Рассмотрим положения действующего законодательства о порядке передачи квартиры с точки зрения судебной практики.

Согласно ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора. За нарушение названного срока предусмотрена обязанность застройщика уплатить участнику долевого строительства неустойку – ч. 2 ст. 6 Закона№ 214-ФЗ.

Статьей 190 ГК РФ установлены общие правила определения сроков в гражданском праве. Указанные положения не исключают возможности застройщика определять срок смешанным образом, в частности, путем сочетания конкретного события с периодом времени.

Однако застройщик неверно их применяет. В тех ситуациях, когда разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию не получено в указанный в договоре плановый срок завершения строительства, срок передачи квартиры потребителю необходимо исчислять со следующего дня после истечения планового срока завершения строительства.

Другими словами, с учетом установленного ограничения по срокам ввода дома в эксплуатацию условие о передаче квартиры в течение определенного срока после получения соответствующего разрешения необходимо толковать в следующей последовательности:

1) застройщик обязан передать квартиру не позднее определенного договором срока с момента ввода дома в эксплуатацию;

2) если разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию не получено в указанный в договоре плановый срок завершения строительства, после истечения срока передачи квартиры потребителю последний вправе требовать взыскания неустойки.

Такое толкование договоров долевого участия в строительстве нашло подтверждение в судебной практике (Определение Судебной коллегии ВС РФ от 3 октября 2016 года).

Практика разрешения споров в сфере долевого строительства многоквартирных домов задает все новые и новые вопросы. И неприятность этих вопросов для простых потребителей, заключается в том, что никто не задумывается о них, пока не сталкивается с определенными проблемами. Как правило, в таких ситуациях из-за незнания или упущения потребители не могут эффективно защитить свои права.

Изучение актуальной судебной практики может исключить целый ряд ошибок и повысить вероятность максимально эффективного взыскания неустойки за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия.

Какая неустойка за просрочку сдачи квартиры?

– Взыскание неустойки без предоплаты
– Споры с застройщиками
– Сопровождение сделок по ДДУ

Граждане, вкладывая деньги в долевое строительство, заранее знают, что новоселья придется ждать не один год. Однако ожидание, как правило, затягивается на более длительное время, чем они предполагали, подписывая договор со строительной фирмой. По сути, дольщики оказываются заложниками ситуации, навязанной им застройщиком, который то и дело переносит дату сдачи дома. Что делать в этом случае? Закон дает право выбора: участник может либо согласиться на пересмотр сроков, либо обратиться в суд с иском к недобросовестной компании. Дольщику положена неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия, которая может составлять довольно внушительную сумму. Как ее правильно рассчитать и истребовать с нарушителя?

Срок передачи жилья – одно из основных условий, которое должен содержать ДДУ. Без этого пункта договор является недействительным и не пройдет регистрацию в Росреестре. Эта дата является единой для всех участников проекта, и не может быть изменена застройщиком по своему желанию без согласования с дольщиками. Договор также содержит еще одну дату – срок введения дома в эксплуатацию, который всегда наступает раньше, чем дата передачи. В отличие от первого, этот срок может корректироваться застройщиком самостоятельно.

Срок передачи объекта может присутствовать в договоре в нескольких вариантах, соответственно и просрочка сдачи дома считается по-разному.

  1. В документе может быть установлена определенная дата, например, «не позже 30 апреля 2017 года», в этом варианте просрочка считается со следующего дня – с 1 мая 2017 года.
  2. Если в условиях договора срок обозначен в виде квартала, например, «во втором квартале 2017 года», то дата просрочки наступает 1 июля 2017 года.
  3. Дата передачи объекта может быть привязана к определенному событию, чаще всего к приемке дома госкомиссией. Например, указан срок ввода в эксплуатацию 2 квартал 2017, а срок передачи – в течение 60 дней от этой даты. Просрочка сдачи квартиры наступит 1 сентября 2017 года.

В договорах часто можно встретить расплывчатые формулировки, например, в некоторых документах рядом со сроками присутствуют слова «примерный», «планируемый», «ориентировочный». Эти и подобные им слова пишутся специально, чтобы избежать ответственности, ведь застройщики прекрасно знают, что им грозит выплата неустойки за просрочку сдачи дома. Однако такие оговорки незаконны, и судом во внимание не принимаются.

По закону, если застройщик видит, что в отведенный срок не получается сдать объект, он должен за шестьдесят дней до наступления конечной даты отправить участникам предложение о продлении сроков. Если дольщик не возражает, стороны подписывают между собой соглашение. Но следует учесть, что соглашаясь на условия застройщика, дольщик лишает себя возможности получить с нарушителя неустойку. При этом закон не обязывает его соглашаться, а предоставляет право выбора. Участник может не отвечать на письмо, его молчание не может быть истолковано, как принятие предложения.

Если застройщик просрочил сдачу квартиры, и дольщик не желает с этим мириться, он может инициировать процесс взыскания с застройщика неустойки. Первый шаг в этом направлении – отправка в адрес строительной фирмы развернутой претензии. Досудебный порядок по закону не является обязательным, его можно пропустить и сразу направлять заявление в суд. Однако если такой порядок решения спора предусмотрен условиями ДДУ, то его необходимо соблюсти.

Узнать более подробно, что делать дольщику, если строительная компания не спешит сдавать дом, можно из статьи.

Претензия – это юридический документ, который возможно в дальнейшем будет предъявлен в суде. Она должна быть написана строгим деловым языком. Единой формы данного документа не существует, поэтому ее можно писать в произвольном виде.

Претензия должна содержать:

  • Сведения о договоре (номер, дата заключения);
  • Описание сданного или еще несданного объекта (номер, площадь, этаж);
  • Пункты договора, которые нарушил застройщик;
  • Ссылки на статьи закона, под которые подпадает допущенное нарушение;
  • Сумму неустойки, рассчитанную на дату подачи претензии;
  • Требование о выплате неустойки и срок, предоставляемый дольщиком для его исполнения. По общему правилу он составляет десять дней.

Если дольщик из-за задержки сдачи дома понес дополнительные расходы, сумму убытков и требование об их возмещении также можно включить в претензию. В убытки можно включить оплату арендованного жилья за период просрочки, переплату процентов по ипотечному кредиту.

По 214 ФЗ неустойка за просрочку сдачи дома рассчитывается на основании ключевой ставки ЦБ, которая действует на день расчета. За единицу берется 1/300 этой ставки от полной суммы договора за один просроченный день. При этом для обычных граждан проценты считаются в двойном размере. Ставка ЦБ – единица не постоянная, Центробанк периодически ее меняет. При проведении расчетов необходимо ориентироваться на ставку, действующую на данный момент. С 19 сентября 2016 года действующая ставка – 10%. Ниже приведена подробная инструкция, как рассчитать неустойку самостоятельно.

Расчет пени производится по следующей формуле:

Неустойка = (Цена ДДУ /100× ставка ЦБ на момент расчета (10/300)) × 2× количество дней просрочки

При наличии подписанного приемо-передаточного акта, период просрочки считается со дня, следующего за конечным сроком передачи жилья по договору, и до даты, стоящей на акте. Если жилье еще не принято дольщиком, то неустойка рассчитывается на дату отправки претензии или подачи судебного иска исходя из фактического количества просроченных дней. Если к моменту судебного заседания акт будет уже подписан, изменится ставка ЦБ, увеличится просрочка, можно подать ходатайство об увеличении суммы требований по иску.

Цена ДДУ = 5 млн. рублей

Количество просроченных дней – 75

(5 000 000/100 ×10/300 (0.033))×2 =3 300 руб. (за один день) × 75 = 247 500 руб. (неустойка за весь период просрочки)

Если застройщик просрочил сдачу дома и проигнорировал претензию, отправленную дольщиком, значит пришло время подавать на нарушителя в суд. Необходимо написать исковое заявление, которое составляется аналогично претензии с включением следующих данных:

  • Название суда, в котором будет рассматриваться дело;
  • Данные дольщика (ФИО, адрес);
  • Сведения о компании-застройщике (наименование, адрес).

В заявление также переносятся сведения и требования, описанные в претензии, при необходимости делается перерасчет неустойки в соответствии с изменившимися обстоятельствами. Кроме того, по закону о защите потребителей в иск включаются требования:

  • Моральная компенсация;
  • Штраф 50 % от полной суммы всего иска.
  • судебных расходов;
  • юридических услуг;
  • госпошлины.

К заявлению необходимо приложить следующие документы:

  • копию ДДУ;
  • копию квитанции об оплате по договору;
  • документ об уплате госпошлины (она взимается, если сумма иска составляет 1млн. и более рублей);
  • претензию, направленную застройщику, с его ответом (при наличии), почтовой квитанцией и уведомлением о ее вручении.

В качестве альтернативного можно рассмотреть вариант продажи требования неустойки другой компании, которая, как юр. лицо выступит от своего имени в арбитражном процессе. Такой способ взыскания компенсации позволяет снизить риск уменьшения неустойки, поскольку в Арбитраже 333 статья ГК применяется крайне редко.

В каждом деле по взысканию неустойки существует много нюансов, непосредственно влияющих на сумму компенсации, которую может в итоге получить дольщик. Иногда бывает достаточно правильно составленной претензии и проведенных переговоров с застройщиком, чтобы он принял решение выплатить требуемую сумму. Но чаще всего неустойка взыскивается в суде, решение которого во многом зависит от того, насколько грамотно будет представлена позиция дольщика. Все это – ежедневная работа профессиональных юристов.

В Обществе защиты прав дольщиков вы найдете помощь и понимание, компетентные юристы помогут в решении любых проблем с застройщиками. Задайте нам свои вопросы в форме обратной связи или свяжитесь с нами по координатам в разделе «Контакты».

Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия: как забрать деньги у застройщика

Задержки сдачи домов при долевом строительстве происходят довольно часто. В таких случаях Федеральный закон 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» предоставляет дольщику возможность получить с застройщика возмещение за неудобства, доставленные пропуском срока получения квартиры. Согласно законодательству, дольщик имеет право на неустойку за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия, а также другие выплаты, перечисленные ниже.

Компенсация за задержку сдачи квартиры в новостройке

При благоприятном развитии событий, в случае просрочки при сдаче новостройки, неудачно выбравший квартиру участник долевого строительства имеет возможность получить:

  • неустойку (пени) за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия, размер которой определен 214-м Федеральным законом;
  • штраф за нарушение Закона РФ «О защите прав потребителей». Его взыскание это возможно, когда дольщиком является гражданин, приобретающий квартиру не в целях предпринимательства;
  • компенсацию расходов участника долевого строительства в связи с тем, что застройщик задержал передачу квартиры (например, арендную плату за съем другой квартиры во время затянувшегося строительства);
  • компенсацию упущенной выгоды (если квартиру планировалось сдать в аренду);
  • компенсацию морального вреда за долгое ожидание;
  • расходы на юристов, нанятых для ведения судебного процесса против застройщика.

Реально ли все это взыскать с застройщика?

Несмотря на внушительный список выплат, не стоит рассчитывать получить их легко и без боя – особенно если застройщик отказывается выплатить причитающиеся средства добровольно. Кроме противодействия строительной компании, дольщик столкнется с необходимостью обосновать свои требования в суде.

Для обоснования права на неустойку за просрочку сдачи квартиры потребуется сам договор долевого участия. Также нужен будет и акт приемки квартиры, в котором дата передачи указана после установленного срока (если, конечно, он был подписан).

Для обоснования компенсации убытков, а также морального вреда потребуется дополнительно запастись документами, подтверждающими факты, на которые ссылается дольщик в обоснование своего искового заявления.

Суд может снизить итоговую сумму пеней за просрочку сдачи квартиры. Такое право предоставлено на основании ст. 333 ГК РФ. Если суд решит, что пропуск сроков сдачи был незначительным, итоговый размер неустойки за просрочку может быть уменьшен. Подробнее о том, в каких случаях суд уменьшит неустойку, читайте здесь.

Может оказаться также, что застройщик не в состоянии выплатить компенсацию дольщику в связи с отсутствием денег. В наихудшем случае застройщик станет банкротом, и тогда дольщик, скорее всего, получит только часть компенсации, — или вообще ничего.

Тогда как действовать, чтобы получить неустойку?

Есть шанс, что застройщик оплатит неустойку добровольно. Если этого не произошло, дольщику придется взыскивать компенсацию в принудительном порядке.

Дольщик, собирающийся взыскать пени по ДДУ и прочие выплаты за просрочку сдачи дома, может выбрать одну из нескольких возможностей.

Попытаться взыскать неустойку за просрочку самостоятельно.

Плюсы:

    не нужно оплачивать услуги юриста. Но стоит помнить, что расходы на юриста можно впоследствии получить с застройщика — так что, это достоинство относительно.

Минусы:

  • придется самому изучать законодательство;
  • есть риск не обнаружить проблему (например, надвигающееся банкротство застройщика) и потерять деньги.

Самостоятельно взыскать с застройщика средства за несвоевременную сдачу квартиры реально в простых случаях. Когда все документы в порядке, а застройщик – крупная компания, которая не собирается в ближайшее время становиться банкротом, у дольщика есть шанс выиграть дело. Однако при этом все равно придется подготовиться к процессу и изучить ряд законов, чтобы правильно вести себя в переговорах с застройщиком и в судебном процессе.

В случае же, если состояние застройщика вызывает опасения, стоит посоветоваться с юристом о том, как лучше действовать дальше. Самостоятельность дольщика принесет скорее вред, чем пользу. Неготовность оплатить услуги юриста приведет к значительно большим финансовым потерям.

Нанять юриста для защиты интересов при направлении застройщику претензий и в суде.

Плюсы:

    дольщик получает квалифицированную юридическую помощь специально для своего конкретного случая. у юриста больше шансов выиграть суд с застройщиком.

Минусы:

    услуги юриста придется оплатить. Затраты на это можно впоследствии взыскать с застройщика. Некоторую сумму, скорее всего, придется перечислить самостоятельно. Существуют также юристы, работающие за «гонорар успеха», то есть с оплатой после выигранного дела.

Продать причитающуюся неустойку за просрочку сдачи квартиры фирме, которая взыскивает подобные долги

    деньги дадут сразу.

    дольщику заплатят только часть суммы, придется сделать скидку.

В качестве альтернативы, можно подыскать компанию, которая купит у дольщика право получить пени по ДДУ. Это возможно путем уступки прав требования.

Нужно учитывать, что такая покупка возможна только за небольшую часть цены. Профессионалы прекрасно осведомлены обо всех рисках, связанных с взысканием с застройщика сумм неустойки и других выплат за просрочку передачи квартир по договорам долевого участия. Поэтому дольщик вряд ли получит от них полную цену за свою неустойку. При этом, их согласие на выкуп права требования неустойки по ДДУ – это хороший знак. Если скупщик долгов считает данную сделку перспективной, то он рассчитывает впоследствии получить большую сумму. Поэтому дольщику стоит все-таки проконсультироваться с другим юристом, чтобы определить реальный размер выплат, на которые он может рассчитывать.

Как считать неустойку за задержку сдачи квартиры застройщиком

Согласно ч. 2 ст. шестой закона № 214-ФЗ, сумма пени за просрочку строительства установлена в размере 1 трехсотой части ставки рефинансирования Центрального банка РФ от цены договора долевого строительства за каждый день задержки передачи квартиры дольщику. Предполагается, что ставка рефинансирования примерно компенсирует потери дольщика, связанные с невозможностью иным образом потратить свои средства.

Если дольщик — гражданин, ставка неустойки за несвоевременную сдачу дома удваивается. Если подсчитанная обычным образом неустойка составляет одну тысячу рублей в день, гражданин потенциально получит две тысячи рублей за каждый день просрочки передачи ему квартиры. Однако нужно помнить о возможности уменьшения неустойки за просрочку судом.

Из-за недавних изменений в законодательство ставка рефинансирования для расчетов пени заменена на ключевую ставку ЦБ РФ. На данный момент ключевая ставка составляет 7% годовых. Ее актуальный размер легко проверить на сайте Центробанка. Для простого подсчета неустойки воспользуйтесь нашими калькуляторами количества дней просрочки и расчета неустойки.

Кроме неустойки за просрочку, суд может присудить к взысканию штраф за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия в размере половины суммы заявленных и удовлетворенных требований. Возможность такого штрафа установлена Законом РФ «О защите прав потребителей». Если неустойка (пени) за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия взыскана в размере тридцати тысяч рублей, дополнительный штраф составит 15 тысяч.

Для правильного расчета нужно определить срок, на который застройщик задержал приемку-передачу квартиры дольщику, нужно внимательно изучить свой ДДУ. В нем указана дата планируемой передачи квартиры участнику долевого строительства. На следующий день начинается период просрочки передачи квартиры.

Важно не спутать эту дату с другой упомянутой в договоре датой – планируемым сроком сдачи дома в эксплуатацию. Обычно между этими двумя датами предусмотрен большой перерыв, который нужен для окончательной подготовки многоквартирного дома к заселению.

Для целей расчета пени за просрочку сдачи квартиры участнику долевого строительства суд учитывает только время, прошедшее между планируемой и действительной датами передачи.

Подробнее о правилах подсчета неустойки по ДДУ читайте в отдельной статье нашего сайта.

Мы приводим только некоторые особенности получения неустойки за просрочку сдачи квартиры по ДДУ. Если речь идет о суммах, существенных для дольщика, желательно обратиться к юристу для консультации по конкретному делу.

Читать еще:  Как можно выписать человека из приватизированной квартиры?
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector