Какой договор заключается при аренде квартиры?

Какой договор заключается при аренде квартиры?

Договор найма квартиры: что проверить у хозяина

Чтобы не остаться с вещами на улице

Договор найма квартиры раз в жизни подписывал каждый из нас. Но проверял ли кто-нибудь документы на квартиру, прежде чем поставить подпись?

Как понять, что перед вами не мошенник, сдающий по пять чужих квартир в день; как снять жилье у семейной пары и не стать жертвой их семейных ссор; как не довериться липовому представителю собственника — посмотрим, какие документы нужно спрашивать с хозяина квартиры и на что обратить особое внимание.

Чем отличается наем от аренды

В быту мы слышим неверное использование юридических терминов: риелторы часто говорят о «договоре аренды квартиры», имея в виду договор, который обычный человек заключает на наем жилья. Договор аренды и договор найма — это разные договоры, и закон регулирует их по-разному.

Основное отличие найма от аренды — цель использования помещения и наниматель. Термин «наем» применяется только к жилым помещениям, если нанимателем при этом является человек, а не юридическое лицо. Аренда — это использование нежилых помещений и зданий кем угодно либо жилых помещений юридическим лицом.

Основное отличие найма от аренды — цель использования помещения и наниматель. Термин «наем» применяется только к жилым помещениям, если нанимателем при этом является человек, а не юридическое лицо. Аренда — это использование нежилых помещений и зданий кем угодно, либо жилых помещений юридическим лицом.

Разные цели использования помещений ведут и к разному регулированию законом: права гражданина-нанимателя защищены больше. На квартиру, в которой вы будете жить, нужно заключать договор найма.

К жилому помещению по договору найма больше обязательных требований: оно должно быть изолированным и пригодным для проживания. В аренду же может передаваться любое помещение, если оно устраивает арендатора и подходит для его целей. Полуразрушенный цех завода может быть отдан в аренду под фотосъемки, но не может стать предметом договора найма.

Еще одно важное отличие: нанимателю жилья закон дает право расторгнуть договор, просто предупредив наймодателя за 3 месяца, даже если это право забыли прописать в самом договоре. А арендатор нежилого помещения может расторгнуть договор аренды только через суд, если он не предусмотрел в договоре право на внесудебный порядок.

Что может пойти не так

Если человек подписывает договор, принимает деньги и дает нанимателю ключи, это еще не значит, что наниматель имеет право жить в этой квартире. Если не проверить документы, могут вскрыться интересные проблемы:

Квартира на самом деле принадлежит другим людям, которые внезапно приезжают выселять нанимателя. Это могут быть настоящие жильцы, супруги или родители. Договор окажется недействительным, потому что наниматель заключил его с кем-то, кто не имел прав на эту квартиру.

Квартира окажется предметом затяжного судебного разбирательства, и, когда оно закончится, законные владельцы выселят нанимателей. Или не когда закончится, а просто так.

При выезде хозяева не вернут страховой депозит на основании того, что наниматель якобы повредил их антикварную люстру. Никакой люстры в квартире не было, но на суде этого не докажешь.

Квартиру сдал муж, не имеющий на это права, потому что квартира куплена в браке. Договор будет недействительным: распоряжаться купленным в браке жильем могут только оба супруга, если у них нет другого юридически оформленного соглашения на этот счет.

Договор найма, подписанный представителем, окажется недействительным, потому что срок доверенности давно истек или потому что у представителя есть право на показ квартиры, а на подписание договора — нет.

Какие документы проверять у наймодателя

До подписания договора обязательно проверяйте, имеют ли эти люди право сдавать квартиру в наем. Если не имеют — договор недействительный, а перед вами мошенники.

Сначала читать, потом подписывать

Если у квартиры один собственник

Тогда договор будет подписывать лично хозяин или его полномочный представитель. Прежде всего просите показать свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Случается, что данные из свидетельства не совпадают с паспортом. Например, хозяин квартиры потерял старый паспорт, а новый не стал вносить в свидетельство. Или собственница вышла замуж, изменила фамилию, но так и не дошла до Росреестра, чтобы обновить свидетельство.

Информация о старых выданных паспортах находится на последней странице актуального паспорта — сверяйте данные свидетельства по ней. Если этих данных нет, то перед вами может быть человек без права собственности на эту квартиру. Остерегайтесь.

Важно

C 15 июля 2016 года больше не выдают свидетельство о госрегистрации права собственности.

Если вы хотите снять квартиру, купленную до 15 июля 2016 года, вам все равно нужно просить это свидетельство. Если квартира была куплена в период с 15 июля до 31 декабря 2016 года, то свидетельства не будет, будет только выписка из ЕГРН .

С 1 января 2017 года ЕГРН и кадастр недвижимости объединили в Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН . Поэтому по квартирам, купленным с 1 января 2017 года, у собственников нужно запрашивать выписку из ЕГРН .

Если у квартиры несколько собственников

Число собственников можно узнать из графы «Объект права».

Для заключения договора найма такой квартиры нужно согласие всех собственников: договор подписывают либо все сразу, либо один из собственников с доверенностью от остальных. Но это не отменяет того, что все свидетельства нужно запросить и внимательно проверить. И помните, что чем больше у жилья собственников, тем больше риск того, что один из них в любой момент может вас выселить.

Если квартира в ипотеке

Ипотека — это залог недвижимости, то есть до полной выплаты взятого кредита квартира находится в залоге у банка. Это дополнительный риск: если хозяин не может расплатиться с кредитом вовремя, банк может забрать квартиру и выселить всех, кто в ней живет.

Все обременения, в том числе ипотека, перечисляются в графе «Ограничения (обременения) права». Здесь вы увидите и срок ипотеки, и название банка, которому квартира отдана в залог:

Поинтересуйтесь у хозяина, какую сумму кредита ему приходится платить: может оказаться, что это и есть ваша плата за квартиру. Тогда чем исправнее вы будете платить, тем меньше можете беспокоиться, что собственник не сможет рассчитаться с банком, а квартиру затянут в судебные разбирательства из-за кредита.

Если квартира принадлежит супругам

Жилье, купленное в браке, — это совместная собственность обоих супругов, даже если в свидетельстве записан один из них. А это означает, что у квартиры два собственника и договор должны подписать оба супруга. Либо один из супругов должен дать согласие на сделку — такое согласие подписывается у нотариуса.

Редкий, но возможный случай: у супругов может быть брачный договор, который отменяет законный режим брачного имущества и четко прописывает, что одна квартира принадлежит мужу, а другая — жене. 6 причин заключить брачный договор

Супруги могут в любой момент поссориться (особенно молодые). Чтобы не зависеть от их взаимоотношений, подстрахуйтесь в договоре:

  1. Если у супругов есть брачный договор, напишите об этом в договоре на квартиру.
  2. Пропишите, что супруги должны предупредить вас о важных изменениях в их отношениях: что они решили заключить брачный договор или расторгнуть существующий; что они вносят в брачный договор изменения, которые могут повлиять и на ваш с ними договор.
  3. И предусмотрите ответственность супругов на случай, если они не предупредят вас обо всём перечисленном. Например, штраф в размере месячной платы за квартиру за то, что они подписали брачный договор и не сказали вам.

Чтобы узнать, не пытается ли скрытный муж сдать вам семейное жилье, сверьте дату штампа о браке и дату «документов-оснований». Если брак заключен до получения квартиры, то она принадлежит совместно супругам и муж не может распоряжаться ею без согласия жены:

Если договор подписывает представитель

Так случается, если собственник квартиры живет в другом городе, уехал в кругосветное путешествие, надолго попал в больницу, владеет крупным бизнесом или по другой причине не может лично подписать с вами договор. Пока хозяин квартиры занят, его недвижимостью может заниматься другой человек по доверенности. Изучите эту доверенность.

Вместо доверенности у представителя может быть посреднический договор: агентский договор, договор комиссии и др. В них проверяйте то же, что и в доверенности: срок, паспортные данные, полномочия.

И помните, что без доверенности даже близкие родственные отношения не дают права заключать договор за хозяина квартиры: дочь не может подписывать договор на квартиру матери или отца, бабушка не имеет права подписывать договор за внучку, даже если внучка очень занята. Не покупайтесь ни на какие отговорки.

Если вы никому не доверяете

Вы проверили свидетельства, а сомнения по поводу прав на квартиру так и не отступили? Закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости ( ЕГРН ) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости

Такая выписка покажет, кто на сегодняшний день является собственником помещения. Выписка стоит 750 рублей, заказывается в любом из многофункциональных центров и готовится 3 рабочих дня. Можно заказать ее в электронном виде, а если вы торопитесь — специальные компании готовят выписки и за один день, но обойдется она в 1000—3500 рублей.

Больше нет бумажных свидетельств

Обратите внимание, что с 15 июля 2016 года Росреестр перестал выдавать бумажные свидетельства о госрегистрации права собственности, а с 1 января 2017 года ЕГРН объединили с государственным кадастром и переименовали в Единый государственный реестр недвижимости ( ЕГРН ).

С 1 января 2017 года право собственности подтверждается не свидетельством, а выпиской из ЕГРН .Так что если вы решили снять квартиру, купленную в конце июля 2016 года, без выписки из ЕГРН не обойтись.

В следующей статье расскажем, как подписывать сам договор найма жилья: на какие условия стоит обратить внимание, кто должен делать ремонт в съемной квартире и что нужно писать в акте приема-передачи.

Как заключать договор аренды квартиры — инструкция

Что представляет собой договор аренды квартиры

Когда арендодатель и наймополучатель смогли между собой договориться об условиях проживания, оплаты и ответственности каждой стороны, то они все эти вопросы должны отразить в письменном договоре.Только письменный договор можно будет оспорить, если возникнут какие-либо претензии сторон друг к другу по оплате или целостности сдаваемого в аренду жилого помещения. Но нужно знать отличия между наймом и арендой, хотя и суть этих взаимоотношений очень схожа.

Обычно под арендой понимают длительное проживание в жилом помещении, тогда как найм может быть заключен только с муниципальными властями, его еще называют социальный найм жилых помещений.

Соглашение, заключенное между заинтересованными людьми и есть договор аренды, по которому владелец на определенный срок и плату предоставляет другому лицу имеющееся у него жилье. С другой стороны, жилец то же берет на себя определенные обязательства: в срок оплачивать оговоренные в договоре деньги за проживание, за пользование коммунальными услугами, светом и телефоном. Все это обязательно быть оформлено в арендном договоре.

Этот договор имеет возмездный характер, то есть один сдает жилье и получает за это денежную сумму, а другой его арендует, и платить оговоренную сумму владельцу.

Законодательная база

Все арендные отношения регулируются нормами Федерального Законодательства: ЖК, ГК, НК Российской Федерации.

Все вопросы проживания разрешаются Жилищным Кодексом. Здесь описаны моменты определения прав и обязанностей обеих сторон арендного договора: глава 5 ЖК, условия проживания и оплаты жилья. В статье 3 определен порядок проверки жилых помещений местной властью, отдельные моменты подробно регулируются ст. 12-13.

Гражданское Законодательство как раз и определяет понятие аренды и арендных отношений между владельцем и физическими или юридическими лицами: правовое урегулирование между физическими лицами описаны в главе 35, а между владельцем и юридическими лицами – в 34. ГК определяет порядок регистрации арендных отношений, лиц договора их прав и обязанности. Статьей 680 ГК РФ регулируется санитарная норма проживания, но она перенаправляется к Жилищному Законодательству, где прописаны нормы для возможности сдать жилье в аренду.

Если аренда жилого помещения превышает год, то договор подлежит обязательной регистрации, нормы прописаны в ФЗ РФ от 21.07.1997№ 122 «Закон о регистрации…»

Как правильно заключить договор аренды квартиры

Перед тем, как оформить соглашение на бумаге, предварительно нужно обо всем договориться с владельцем жилья. Что это означает? Вначале нужно проверить, действительно ли хозяин является ее владельцем: попросите предъявить оригинал свидетельства о собственности, именно оригинал, поскольку копию легко подделать. Если собственность оформлена сразу на несколько человек, то нелишним будет их согласие: если кто-то не одобряет сдачу квартиры, то он легко может оспорить договор и выселить вас из жилого помещения. И тогда уплаченные заранее деньги могут безвозвратно пропасть, что, конечно, вас не будет устраивать.

И потом, если вы намерены снять всю квартиру для своей семьи, то внезапный приход хозяина в ненужный момент может испортить все ваши планы, и чтобы этого не случилось, об этом следует отдельно оговорить в договоре.

Или может возникнуть такая распространенная ситуация: вы оплатили проживание на 6 месяцев, и вдруг приходит хозяин и просит вас съехать из квартиры, якобы у него возникли непредвиденные обстоятельства и жилье стало нужным ему самому. И опять, чтобы не остаться на улице, все условия проживания и окончания договорных отношений обязательно прописывают.

Состав договора

  1. Сдавать или арендовать можно только отдельное помещение с входом, и в договоре должно быть подробное описание предоставляемого в аренду жилья.
  2. Нужно определить все права сторон: кто что должен и не должен делать, здесь нужно все подробно изложить, например, не причинять вред имуществу и предоставить в полное распоряжение арендатору жилье.
  3. Важным пунктом является оплата, нужно подробно описать сроки и ставки аренды, предусмотреть условия оплаты и что грозит арендатору в случае отказа от оплаты. Указать точную сумму самой аренды или включенные в нее коммунальные платежи, возможность пересмотра ставки аренды каждый год. Ведь стоимость аренды может как увеличиваться, так и снижаться, как, например, сейчас, когда в кризис люди стараются не арендовать жилье.
  4. Оговорить возможность временной прописки на срок аренды, кто может иметь такое право, например, члены семьи;
  5. Иногда жилье клиентам подыскивают риелторские агентства, и если договор будет заключать он, то нужна доверенность, где будет прописана такая возможность представителя.
  6. Обговорить условия заключения страхового депозита с нанимателем, порой эта мера может возместить значительные риски или ущерб от деятельности арендатора.
Читать еще:  Как продать квартиру чтоб не обманули?

В основном, для гражданина, сдающего жилье, заключать договор выгодно сразу по нескольким причинам.

Есть письменное описание и квартиры, и находящегося имущества, его состояния. И всегда можно взыскать с арендатора нанесенный ущерб.

Инструкция

  1. После выбора жилища и предварительной договоренности с его владельцем, проверьте полномочия. Может случиться и так, что вы станете участником субаренды, когда прежний арендатор на завышенных условиях сдает жилье. Или вместо самого собственника этим занимается член семьи, у кого нет единоличных прав на распоряжения квартирой, такие действия законом оценены, как незаконные. Попросите представить свидетельство о собственности. Там подробно все указано. Но можно и запросить справку из реестра прав на недвижимость: сведения являются публичными и доступны всем.
  2. Попросите сделать подробную опись всего имущества: где какие царапины и неисправности, отклеены ли обои, поцарапан ли пол. Это поможет в дальнейшем избежать необоснованных претензий со стороны владельца квартиры. Перечислите списком все имущество, а рядом проставьте ваши замечания, например, стиральная машина – скол обшивки в таком-то месте.
  3. Обговорите стоимость оплаты, конечную дату передачи денег, возможности отсрочки платежа.
  4. Возможность проживать со своей семьей, тоже нужно обговорить, попросите владельца сделать всем временную регистрацию на время проживания в квартире. Это может пригодиться, если потребуется медицинская помощь или устройство на работу.

Все нюансы описать невозможно, нужно следовать исходя из сложившейся ситуации, но важно: когда и кто может навещать квартиру в ваше отсутствие нужно уточнить сразу.

Где заключать договор аренды квартиры

Многие собственники на себя не надеются и обращаются к риелторские конторы, да это и понятно, ведь это их профиль, они знают все подводные камни и особенности в аренду жилья. С одной стороны – это правильно, но за услуги приходится платить комиссию, иногда эта сумму бывает значительной. Но и составить договор они могут по всем юридическим канонам, и потом оспорить какие-либо пункты в нем будет практически невозможно.

Составление договора

Факт сдачи жилого помещения можно подтвердить только договором, который пишется от руки или заполняется готовый бланк и скрепленным подписями всех сторон. Именно по этим причинам нужно внимательно отнестись к его составлению. Сторонами в договоре будут арендатор и арендодатель.

Что должно быть отражено:

  1. Кто сдает квартиру: его данные паспорта, место постоянной регистрации, дату, число и место рождения.
  2. Такая же информация должна быть и об арендаторе.
  3. Почтовый индекс и полный адрес квартиры.
  4. Указать правоустанавливающий на квартиру документ: акт передачи, договор купли-продажи, мены, дарения, идентификационный номер выданного свидетельства о собственности.
  5. Указать сроки сдачи: год, три года или на пять лет. Обратите внимание арендодатели: договор сроком больше 1 года подлежит обязательной регистрации, к тому придется платить от полученного дохода 13%. Совет: не пытайтесь уклониться от уплаты налога, за это предусмотрен большой штраф – до 5 тысяч рублей.
  6. Ставка аренды за каждый месяц: ее прописывают в цифрах и прописью. Если вы оставляете хозяину залог, то эта сумма должна быть зафиксирована в договоре обязательно. Так можно будет доказать свою правоту, если возникнут конфликты.
  7. Подробно расписать способ оплаты и дату перечисления, предусмотреть процент за просроченный платеж;
  8. Следующий пункт очень важен для обеих сторон: частота посещений хозяином квартиры: когда и сколько раз он будет иметь возможность проверять состояние квартиры, оплату коммунальных и телефонных счетов.
  9. Подробное описание состояние квартиры, мебели, бытовой техники и сантехнического оборудования. От этого будут зависеть претензии к вам владельца по поводу испорченной стиральной машины или холодильника.
  10. Указать условия продления арендного договора, если такая возможность будет необходимой.
  11. Поставить дату заключения и свою подпись.

Могут быть и другиепункты в договоре, но они могут быть добавлены по согласованию обеих сторон.

Договорные обязательства вступят в законную силу по окончании регистрационных действий, но арендатор уже может проживать в этой квартире.

Как правильно составить договор аренды жилья

Выгоднее снимать квартиру напрямую через хозяина, минуя риелторские конторы. Но тогда договор придётся заключать самостоятельно, а это непростое дело: нужно учесть множество моментов и деталей, чтобы избежать проблем в будущем и жить в спокойствии и уверенности. В этой статье мы разберёмся, на что обратить внимание при составлении договора найма жилья.

Сразу оговоримся: в этой статье речь пойдёт именно о договоре коммерческого найма жилых помещений, который регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ и частично главой 5 Жилищного кодекса РФ, то есть о найме квартиры физическим лицом. В законе есть разница между договором найма (который заключается с физическим лицом) и договором аренды (который заключается с юридическим лицом). Однако в обычной речи используется устоявшееся слово «аренда». Поэтому в данном материале для простоты мы будем использовать оба термина — «наём» и «аренда» — как равнозначные.

Документы

Ни в коем случае не стесняйтесь просить собственника квартиры предоставить полный пакет документов:

  • паспорт;
  • обязательно свидетельство о регистрации права собственности на квартиру;
  • дополнительно: оплаченные квитанции по коммунальным платежам (чтобы убедиться, что по ним нет долгов) и выписку из домовой книги о зарегистрированных на жилплощади лицах.

Если собственников у квартиры несколько, то согласия одного из них недостаточно, нужно получить согласие всех. Возможно три варианта развития событий:

  1. Приложить письменное согласие всех совладельцев.
  2. Один совладелец заключает договор с доверенностью от других.
  3. При заключении договора все собственники присутствуют лично (тогда в договоре указывается, что квартира сдаётся одновременно всеми собственниками).

От людей, не являющихся собственниками, но зарегистрированных на жилплощади, также требуется письменное согласие. В противном случае они могут заявить о своих правах в любой момент, а вам придётся в срочном порядке искать новое жильё.

Раз мы говорим о найме квартиры, значит, наниматель — физическое лицо. Поэтому ему нужно принести с собой паспорт. Если вы собираетесь жить в квартире не один, то паспортные данные второго (третьего, пятого) жильца также необходимы.

Договор найма может быть краткосрочным (до одного года) и долгосрочным (от одного года до пяти лет). Если в договоре о сроке не сказано ни слова, считается, что он заключён на максимальный пятилетний срок. Главное различие между долгосрочным и краткосрочным договорами — условия выселения жильцов.

Краткосрочный договор

Собственник может прописать период, во время которого договор может быть расторгнут сторонами досрочно. Если такой период не указан, он не имеет права выселять жильцов до окончания срока действия договора. Зато по окончании этого срока собственник уже сам решает, продолжать сдавать квартиру этим же жильцам или искать других.

Долгосрочный договор

Расстаться с жильцами собственнику намного сложнее. По окончании срока договора арендодатель не может просто заселить в квартиру кого-то другого: если он не уведомил о своём желании жильца не меньше чем за три месяца до окончания договора, считается, что договор автоматически продлевается на старых условиях.

Если арендодатель говорит, что он больше не планирует сдавать жильё, то жильцы должны съехать. Но в этом случае он на самом деле не может сдавать квартиру как минимум год, в противном случае предыдущие жильцы вправе обратиться в суд и потребовать возмещения убытков.

Состояние квартиры и имущества

Ремонт и улучшения

Насущный вопрос: кто делает ремонт? Обычно в договоре есть формулировка, что «после окончания срока действия договора найма жильцы обязуются вернуть помещение в том же виде, в каком оно было предоставлено». Поэтому в договоре сразу следует обозначить, что в квартире можно менять, а что нет.

Кроме того, без согласия собственника жильцы не имеют права производить переустройство и реконструкцию жилого помещения. Например, при ремонте нельзя просто так взять и снести межкомнатную перегородку или расширить дверной проём.

Если ремонт проводить можно, то в договоре обязательно прописывайте, на сколько должна быть снижена арендная плата. Если указания не будет, возможна такая ситуация, что вы самостоятельно всё отремонтируете, а владелец попросту откажется возмещать ваши расходы.

Капитальным ремонтом должен заниматься арендодатель, и все траты возлагаются на него (если в договоре не указано обратное). Если же арендодатель не проявляет заинтересованности в капитальном ремонте, когда он требуется, то снимающий жильё вправе:

  • самостоятельно произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, а с арендодателя взыскать его стоимость;
  • потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
  • потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Когда вы делаете ремонт или покупаете что-то новое в съёмную квартиру, говоря юридическим языком, вы производите улучшения. Они могут быть отделимыми и неотделимыми. Например, если жилец за свой счёт установил кондиционер или водонагреватель (а арендодатель не снижал арендную плату и не возмещал их стоимость), он вправе забрать их с собой.

Неотделимые улучшения, например новые обои, с собой не заберёшь, не испортив внешнего вида квартиры. Поэтому арендатор может потребовать возместить их стоимость, когда истечёт срок действия договора. Но требование будет удовлетворено в том случае, если в договоре указано, что арендодатель не возражал против этого улучшения.

Состояние имущества

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в хорошем состоянии. Это значит, что если что-то мешает вам пользоваться квартирой, то арендодатель должен устранить эту причину за свой счёт. Даже ту, о которой он и не подозревал на момент сдачи квартиры. Например, вы заселились и с удивлением обнаружили, что все трубы давно прогнили и помыться в душе просто невозможно. Арендодатель должен устранить этот недостаток в кратчайшие сроки и абсолютно безвозмездно. Если он этого не делает, вы можете либо самостоятельно устранить причину и потребовать возмещения расходов, либо расторгнуть договор.

Если при осмотре квартиры вы видели, что там что-то не работает, или вас об этом предупредили заранее, то уже ваше право — соглашаться на такое условие или поискать вариант получше.

Также юристы рекомендуют вдобавок к договору составить акт приёма квартиры. В нём прописывается состояние мебели, сантехники, пола, окон и всего прочего. Впоследствии это поможет избежать споров о качестве ремонта и мебели. Конечно, в квартире со старой советской мебелью и без техники этого можно и не делать. Но собственник, сдающий жильё с дорогой мебелью и техникой, заинтересован в том, чтобы всё имущество вернулось к нему в должном состоянии, поэтому он может даже приложить фотографии имущества и чеки, подтверждающие его стоимость. Естественная амортизация, разумеется, учитывается. А вот за разбитый экран телевизора арендатор должен будет заплатить.

Обратите внимание на такое понятие, как «солидарная ответственность», если вы снимаете квартиру с кем-то в складчину. Если в договоре не предусмотрен пункт о солидарной ответственности, то всю ответственность будет нести тот, кто заключал договор. То есть если ваш нерадивый сосед что-то сломает, а в договоре ответственным записаны только вы, то и расплачиваться придётся именно вам.

Арендная плата

В договоре определяются порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Если специальных указаний насчёт этого нет, то считается, что они аналогичны обычно применяемым при аренде подобного имущества: в случае с квартирой это твёрдая сумма платежа, вносимая каждый месяц.

Если арендодатель просит сразу внести плату за 2–3 месяца вперёд или залог, в договоре это обязательно нужно прописать.

В документе также стоит указать, как часто и в каком объёме арендодатель может повышать плату. На практике обычно фиксируют повышение арендной платы раз в год до 10% от начальной стоимости. Но всё это на усмотрение сторон.

Если в договор такой пункт не включён, арендодатель всё же имеет право повысить арендную плату, но делать это можно не чаще одного раза в год. Причём он обязан уведомить жильца об этом заранее в письменной форме. Если новые условия его не устраивают, он может отказаться от договора в одностороннем порядке.

Дополнительно

Разговаривайте с собственником обо всех деталях. Вам, скорее всего, придётся часто встречаться. Он волнуется за свою квартиру, вы волнуетесь за качество проживания, поэтому учитесь договариваться и прописывайте все устные договорённости в документе.

Нечасто, но случается неприятная ситуация: иногда собственники любят заходить без предупреждения, даже в отсутствие жильцов и по несколько раз в месяц. Это повод для расторжения договора с возмещением расходов жильца на переезд. Чтобы избежать такой ситуации, просто добавьте в договор одну строчку о том, как часто собственник может у вас появляться, нужно ли предупреждать вас об этом заранее, и укажите на запрет самопроизвольных визитов в ваше отсутствие.

Узнайте, как арендодатель относится к гостям, к животным, и указывайте это в договоре.

Только договариваясь и фиксируя все детали, имеющие значение, обе стороны смогут жить без конфликтов и без лишнего беспокойства.

Расторжение договора через суд

Мы уже говорили о том, что арендодателю расстаться с жильцом непросто, важную роль играет вид договора. А вот наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, но с одним условием: он должен предупредить арендодателя о своём желании за три месяца в письменной форме.

Но иногда договориться по-человечески не получается, и для одной из сторон выход остаётся только один — добиваться справедливости через суд и расторгать договор.

По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

  • пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или с неоднократными нарушениями;
  • существенно ухудшает имущество;
  • более двух раз подряд не вносит арендную плату вовремя;
  • не производит капитальный ремонт имущества в сроки, оговоренные в договоре, если по договору капитальный ремонт является обязанностью арендатора.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

  • арендодатель не предоставляет имущество или создаёт препятствия, мешающие пользоваться имуществом в полной мере;
  • имущество имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества;
  • арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором или разумные сроки;
  • имущество в силу обстоятельств, не зависящих от арендатора, в состоянии, непригодном для использования.

В заключение остановимся ещё на двух важных моментах.

Если наймодатель дарит или продаёт жильё, сданное в аренду, то договора аренды это не прекращает. Иными словами, когда человек приходит и говорит: «Съезжайте, я квартиру продаю», — это незаконно. Смена собственника не влечёт прекращения договора найма жилого помещения.

Читать еще:  Чем грозит незаконная перепланировка квартиры?

В случае необходимости можно сменить нанимателя (арендатора). То есть если договор заключён на мужа, а он, к примеру, уезжает на Северный полюс в длительную командировку, то с его согласия можно сменить арендатора на жену. При этом договор остаётся тот же самый, те же условия, срок продолжает течь и не обнуляется. Но это может избавить от волокиты, если возникнут какие-то проблемы (например, если придётся расторгать договор или что-то взыскивать через суд).

Нюансы аренды (найма) квартиры.

Без бумажки все – букашкиСпособы поиска временного жилья известны. Источниками информации служат специализированные СМИ или интернет-ресурсы, в которых тьма объявлений. Если квартирный вопрос встал ребром, изучите базы предлагаемых вариантов, сравните цену похожих.Дальше события развиваются так. Стороны – желающий сдать квартиру и желающий снять – нашли друг друга, сговорились по цене, ударили по рукам. Квартиранту осталось перевезти пожитки и занять свое место на диване. В большинстве случаев хозяин квартиры и его квартирант не оформляют отношения документально. А зря. Можно, конечно, ограничиться и устными договоренностями, однако в случае возникновения споров сторонам будет трудно доказать свою правоту в суде.

Совет в связи с этим один: сдачу квартиры внаем лучше оформить на бумаге. Чаще всего при съеме квартир в Нижнем Новгороде физическим лицом речь идет о договоре аренды. Хотя юридически правильнее называть его договором найма. Знающие люди четко разграничивают два вида договоров – аренды и найма. Это разные договоры и регулируются они разными статьями ГК РФ. Договору найма жилого помещения посвящена глава 35 ГК РФ, договору аренды – глава 34. Договор, который заключается между собственником (наймодателем) и квартиросъемщиком (нанимателем), будет называться договором найма, если обе стороны физические лица. Если хотя бы один из участников сделки лицо юридическое, заключаемое между ними соглашение грамотнее именовать договором аренды. Согласно ст. 674 ГК РФ, договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Он не требует обязательного нотариального удостоверения: достаточно подписей сторон, чтобы бумага обрела юридическую силу. Как правило, применяется помесячная оплата найма авансовым платежом.
С регистрацией и безВ соответствии с пунктом 1 ст. 164 Гражданского кодекса, если стороны заключают договор найма жилого помещения (а нанимателем выступает физическое лицо), государственная регистрация такого договора не требуется вне зависимости от срока его действия. Законом это не предусмотрено. В отличие от договора аренды, который подлежит госрегистрации в случае, если он заключен на год или более (пункт 2 ст. 671, пункт 1 ст. 677 ГК РФ). Что написал, то и прочитаешьЧто может быть в договоре? Все, что пожелают договаривающиеся стороны – любые условия, на которых они готовы заключить сделку. Но чаще всего пишут только самое основное: паспортные данные, срок, сумму прописью. Это неправильно и служит выгоде только одной стороны – нанимателя. Чем подробнее документ, тем лучше он защитит права хозяина квартиры или комнаты. В договоре следует отразить наиболее существенные сведения и условия:1. Паспортные данные сторон. 2. Сам предмет договора – жилое помещение такой-то площадью, по такому-то адресу, на такой-то срок. 3. Правоустанавливающие документы на жилое помещение. То есть бумаги, на основании которых наймодатель получил в собственность квартиру. 4. Обязанности и права сторон – наймодателя и нанимателя. 5. Платежи и порядок расчета сторон. 6. Ответственность сторон и порядок досрочного прекращения договора. 7. Дополнительные условия.
На чистом сливочном маслеНаймодатель обязуется передать нанимателю жилое помещение в пригодном для проживания состоянии (ст. 676 ГК РФ). А также ключи от квартиры в срок и на условиях, установленных договором. Кроме того, наймодатель должен гарантировать, что предлагаемая жилплощадь не сдана в аренду (наем) другому человеку, не отчуждена, не заложена, не состоит под арестом, не является предметом долга и свободна от претензий третьих лиц. В договоре отражается число и порядок посещений квартиры ее владельцем в течение всего срока действия договора, обязательство предварительно уведомлять постояльца о своем визите. Наниматель, в свою очередь, обязуется содержать жилье в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии. Он несет полную материальную ответственность за ущерб, причиненный квартире, мебели и оборудованию, а также прилегающим помещениям, по его вине или невнимательности.ПодробностьЕсли жилому помещению нанесен ущерб третьими лицами, все риски повреждения, либо уничтожения жилья ,при отсутствии вины арендатора, падают на собственника жилья. Исключение из правила составляют случаи, когда наниматель не покинул жилье в срок, указанный в договоре. В такой ситуации все риски ложатся на него.
Чтоб не пил, не курил, хомяков не разводилПри составлении договора имеет смысл учесть максимум деталей и нюансов, которые можно отразить в графе «дополнительные условия». Например, хозяин желает принять на постой жильца без вредных привычек, чтобы не пил, не курил и т. д. Если будущий квартирант согласен вести жизнь праведника, это условие вписывается в договор. Или – наниматель хочет «прописаться» в съемном жилье вместе с любимой кошечкой. Или рыбками, хомячками, волнистыми попугайчиками. Хозяин не против – нет проблем, кошечка и прочая фауна записывается в дополнительные условия. Ну и тому подобное.

Квартиру – по актуПомимо самого договора, необходимо оформить акт передачи квартиры и имущества в ней (если таковое имеется) нанимателю. В акте нужно подробно описать состояние апартаментов, а также составить перечень передаваемого имущества, зафиксировав при этом все имеющиеся видимые повреждения или иные недостатки. Можно прописать и стоимость имущества, по согласованию сторон, конечно, за вычетом естественного износа на срок найма. По этому акту жилье сдается при заключении договора и принимается по его окончании.Таким образом, наниматель защищает себя от риска быть обвиненным в порче имущества. А хозяин квартиры – от нервотрепки и лишних расходов.

Не сошлись характерамиЧаще всего договор заключается на полгода или год. Затем он продлевается или заключается новый. Но можно и не перезаключать, если хозяин жилья и его квартирант устраивают друг друга. Если же стороны не ужились, возможно досрочное расторжение отношений. Сторона-инициатор должна предупредить об этом другую сторону заранее – обычно за 15–60 календарных дней. Желательно отдельно зафиксировать в договоре нарушения, из-за которых наймодатель или наниматель вправе его расторгнуть. К примеру, в случае, если квартирант тянет с платежом больше десяти календарных дней. Или «систематически нарушает покой и интересы соседей». Там же прописывается процедура досрочного расторжения отношений, порядок возврата суммы за оплаченный и не прожитый период, возврат залога.

На заметкуЕсли договор заключен на год и более, а хозяин решит выселить временных постояльцев досрочно, то тут будет действовать правило о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок. Иными словами, придется сначала предложить жильцам продлить договор (возможно, на новых условиях), и только в случае их отказа искать другого нанимателя. Не вправе владелец квартиры выселить нанимателя до окончания срока договора, если вдруг решит продать квартиру. Разве что вместе с квартирантом. В соответствии с ГК РФ, при отчуждении объекта недвижимости условия договора найма сохраняются, и новый собственник квартиры становится наймодателем. В договоре должны быть предусмотрены не только условия найма, но и санкции, которые будут применяться к тому, кто их нарушит. Например, если досрочное выселение происходит необоснованно, наниматель вправе взыскать с хозяина неустойку в размере месячной платы. Если кто-то нарушит условия договора, а сторонам не удастся уладить конфликт путем мирных переговоров, тогда – суд. Договор найма будет служить документом, подтверждающим нарушение тех или иных условий.

Договор дороже денег В договоре обязательно фиксируется сумма найма, привязанная к какой-либо валюте, или в рублевом эквиваленте, а также порядок оплаты. Чаще всего применяется помесячная оплата найма авансовым платежом. Цена не должна меняться на протяжении всего срока действия договора. Правда, в связи с кризисом корректировки возможны. Но тогда надо отдельной строкой включить в договор специально оговоренное условие об изменении размера платы в зависимости от цен на рынке. Оплата коммунальных услуг распределяется по соглашению сторон. Как правило, расходы на электричество и телефонную связь оплачивает квартирант, остальные коммунальные услуги – хозяин квартиры. Можно оговарить страховой депозит (так называемая залоговая сумма) в размере месячной оплаты за наем. Эти деньги возвращаются по окончании действия договора в зависимости от состояния квартиры. Если все в порядке и полной сохранности, залог возвращается полностью или засчитывается в качестве оплаты за последний месяц аренды. Если же квартире нанесен ущерб (обои отвалились, мебель испорчена, бытовая техника сломана, не оплачены счета за междугородние телефонные переговоры), залог не возвращается или из него вычитается определенная сумма в качестве компенсации нанесенного ущерба. Порядок и условия возврата «страховки» по истечении срока действия договора тоже обязательно записываются в договор.

Ваши документики!То, что на рынке аренды процветает мошенничество – известный «медицинский факт». Поэтому чтобы не попасться на уловки проходимцев, не помешает помнить несколько простых правил. При составлении договора с собственником на съем квартиры необходимо: 1. Проверить наличие правоустанавливающих документов на квартиру. Внимательно изучить бумаги на собственность. Для будущего постояльца важно быть уверенным: человек, которому он будет платить немалые деньги, на самом деле является хозяином квартиры. Подтверждающими документами могут быть свидетельство о регистрации права собственности, договор купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания, свидетельства о праве на наследство и т. д. Если возникли сомнения в том или ином документе, лучше потратить время и обратиться к юристу или риэлтору.2. Также стоит изучить паспорт либо иной удостоверяющий личность документ, чтобы проверить, является ли тот, кто сдает помещение, и собственник помещения одним лицом. Нужно также предварительно проверить наличие задолженностей по коммунальным и иным обязательным платежам. Лучше попросить собственника предоставить справки об отсутствии задолженности.3. Следует выяснить, сколько человек зарегистрировано в квартире. Если помимо собственника там фигурирует еще кто-то, необходимо получить письменное разрешение всех зарегистрированных. Если договор заключается с представителем собственника по доверенности, обязательно нужно получить письменное согласие собственника на сдачу квартиры. Бывали случаи, когда хозяева умалчивали, что в квартире зарегистрирован родственник, пребывающий в длительной командировке или местах лишения свободы. 4. Вести все расчеты можно только после получения ключей и заселения в квартиру. 5. Всякий раз при оплате найма квартиры необходимо требовать расписку, которая подтверждает своевременную передачу денег. 6. Следует четко задавать вопросы и уточнять все, что показалось непонятным. Узнайте, сколько раз собственник сдавал квартиру и кому. Попросите телефон тех, кто уже снимал квартиру. Поговорите под каким-нибудь благовидным предлогом с соседями, которые обычно «все знают». 7. Владельцу жилплощади также необходимо проверить паспорт потенциального квартиранта. Причем требовать только подлинники документов. Нельзя заключать сделку, если отсутствуют все необходимые документы. Кроме того, желательно убедиться в платежеспособности квартиранта. Сейчас, во время кризиса, это особенно актуально. Не возбраняется затребовать от него информацию о месте работы (название и адрес компании, а также контактные телефоны). Неудобно спрашивать, копаться в чужом белье? Наймите специалиста – риэлтора, который «пробъёт» квартирку на все нехорошие истории.

Делиться надоСдавая помещение внаем или в аренду, арендодатель получает доход в виде платы за наем или арендной платы (ст. 208 Налогового кодекса). Таким образом, у него возникает обязанность платить налог на доходы физических лиц. Порядок его уплаты регламентирован 23 главой второй части НК РФ. Не только гражданское, но и уголовное законодательство требуют от граждан декларировать свои доходы и делиться ими с государством. Это так, на всякий случай :-))

Сдаем жилое помещение: как правильно заключить договор?

Начнем с того, что рассмотрим, какой договор можно заключать при сдаче своего жилья в аренду/наём.

Выбор здесь предопределен законодателем:

  1. Если жилое помещение сдается юридическом лицу, то следует заключать договор аренды (гл. 34 ГК РФ);
  2. Если жилое помещение сдается физическому лицу – заключается договор найма (гл. 35 ГК РФ).

Особенности найма и аренды

Каждая из этих форм договоров имеет свои особенности. Сравнение основных параметров договоров аренды и найма мы уже проводили в статье “Сдать помещение: возможные варианты договоров”.

А сейчас предлагаем вам рассмотреть 2 эти формы более подробно.

Обращаем ваше внимание на то, что нет необходимости заверять у нотариуса договор найма или аренды. Договору найма и краткосрочной аренды это не прибавит никакой юридической силы – он заключается в простой письменной форме.

Договор аренды на срок более года подлежит обязательной государственной регистрации.

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.

Отдельно с каждой формой договора вы можете ознакомиться на соответствующих статьях, размещенных на нашем портале:

  1. Договор найма жилого помещения: особенности и применение.
  2. Договор аренды жилого помещения: особенности и применение.
Критерий Договор аренды Договор найма
Правовое регулирование Гл. 34 ГК РФ Гл. 35 ГК РФ
Кому предоставляется помещение Юридическому лицу Физическому лицу
Какое помещение может быть объектом договора Жилое или нежилое Жилое помещение
Срок заключения договора Определяется договором, нет ограничений Определяется договором, но не более 5 лет. Стоит выделить краткосрочный наём (до 1 года) – по нему наниматель имеет меньше прав
Необходимость государственной регистрации Да, если договор заключен на срок более 1 года Гос.регистрации подлежит обременение права собственности по договору найма, заключенному на срок не менее года
Правовое положение сторон Стороны имеют равные права и обязанности Наниматель считается “слабой” стороной, и его права защищаются особо
Продление договора Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок, только если иное не предусмотрено договором Наймодатель обязан предложить нанимателю заключить договор на новый срок, если он не решил не сдавать квартиру в течение последующего года
Расторжение договора Происходит на условиях, определенных в договоре или в соответствии со ст.619 и 620 ГК РФ, если в договоре порядок расторжения не прописан По инициативе нанимателя – в любое время с уведомлением за 3 месяца. По инициативе наймодателя – только в судебном порядке

Сдавать юридическому или физическому лицу?

Как видно, на практике отличия договора аренды от договора найма весьма значительные. Кому сдавать квартиру- юридическому или физическому лицу – каждый решает для себя сам.

Читать еще:  Что дает приватизация квартиры?

С одной стороны, договор аренды дает больше свободы в части определения прав и обязанностей сторон. Обязательства, порядок продления и расторжения договора будет именно такой, какой вы согласуете с арендатором, а не строго такой, как требует закон. Также можно добавить, что, как правило, с юридического лица в случае проблем и конфликтов проще взыскать неуплаченную арендную плату и возмещение ущерба, нанесенного имуществу. К тому же юридические лица зачастую являются более платежеспособными, чем граждане.

Но некоторые люди могут предпочесть сдавать свою квартиру именно физическим лицам, чтобы лично познакомиться с тем, кто будет жить в квартире.

Заметим, что юридические лица в любом случае могут использовать жилые помещения только для проживания граждан. (п. 2 ст. 671 ГК РФ)

Третий не лишний: привлечение агентства

И договор аренды и договор найма могут быть заключены не только между нанимателем/наймодателем и арендатором/арендатором, в эту связку также может добавиться 3-я сторона – агентство недвижимости.

Обратиться в агентство может любая из сторон. Вы можете сделать это, если не хотите тратить время на поиск нанимателей для своей квартиры, получить профессиональную консультацию и снизить свои риски.

Как правило, агентства предоставляются следующие услуги, оказание которых и фиксируются как их обязательства по договору:

  • провести поиск нанимателя;
  • организовать просмотр объекта аренды;
  • вести переговоры при заключении договора найма;
  • консультировать по правовым и маркетинговым вопросам аренды жилья;
  • провести проверку прав наймодателя на сдаваемое жилье.

Про ограничения и необходимые согласования при сдаче в аренду различных объектов недвижимости вы можете прочитать в наших статьях:

Данные ограничения являются общими, как для договора аренды, так и для договора найма жилого помещения.

Продолжаем снижать риски

Раз уж мы затронули тему рисков, то позволим себе еще раз напомнить вам о рисках, возникающих при нелегальной сдаче жилья в аренду. А также расскажем про такую меру предосторожности, как страховой депозит.

Именно такого понятия, как “страховой депозит”, вы в законодательстве не найдете, однако в данном случае оно может быть приравнено к понятию залога.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Таким образом страховой депозит – это форма обеспечения обязательства нанимателя не причинять ущерб вашему имуществу. Сумма такого депозита может быть зачислена на ваш счет или передана в наличной форме под расписку. Основанием для возврата/невозврата страхового депозита будет являться акт приема-передачи квартиры и имущества с перечислением всего, что было повреждено по вине нанимателя, или подтверждением отсутствия повреждений.

В случае, если по истечении срока действия договора, никакого ущерба не будет, то депозит следует вернуть нанимателю – так же, под расписку.

Очень важно не путать страховой депозит с задатком, который может быть внесен как предоплата при заключении договора: иногда наниматель просит сразу внести сумму в размере двух месячных платежей – в этом случае платеж за последний месяц уже не взимается. Засчитывать страховой депозит как оплату последнего месяца проживания нельзя.

Еще раз про условия в договоре

В любом гражданско-правовом договоре обязательно должны быть указаны следующие условия:

  1. Предмет договора;
  2. Стороны по договору;
  3. Цена договора;
  4. Права и обязанности сторон;
  5. Срок договора;
  6. Момент, с которого договор считается заключенным.

Для некоторых положений договоров аренды и найма установлены законодательные ограничения, пренебрегать которым не следует. Например, срок, необходимость гос.регистрации, преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок при долгосрочном найме и другие

В остальном же, вы можете закрепить в договоре любые достигнутые с нанимателем соглашения. И чем более подробно и конкретно будут прописаны взаимные права и обязанности, тем меньше вероятность возникновения споров и конфликтов.

Все, что касается:

  • суммы арендной платы,
  • порядка её внесения,
  • страхового депозита,
  • штрафных санкций за нарушение условий договора,
  • количества лиц, которые будут проживать в квартире,
  • времени ваших визитов для проверки квартиры и имущества,
  • порядка оплаты коммунальных услуг и т.д.,

обязательно должно быть закреплено в договоре.

Аренда или коммерческий наём помещения. Какой договор заключается при сдаче квартиры?

Большинство людей употребляют термин аренда, когда говорят о сдаче квартиры. Рынок арендного жилья, аренда квартиры – все эти термины давно вошли в наш лексикон. Но какой договор заключается, когда нужно передать физическому лицу квартиру в пользование для целей получения арендной платы?

Как ни странно, договор, по которому жилье передается за плату для проживания граждан, называется не договором аренды, а договором найма жилого помещения. Такой наём принято называть коммерческим, поскольку законом также предусмотрен социальный наём по которому незащищенные слои населения безвозмездно получают в пользование жилье от государства (муниципалитета). Договор аренды заключается только в случаях сдачи квартиры юридическим лицам, которые могут использовать жилье для проживания сотрудников или временного размещения своих клиентов и подрядчиков. При этом, если клиенты размещаются за плату, то юридическое лицо заключает с ними договор найма (поднайма).

Почему термин «аренда квартир» употребляется так часто, и как это связано с терминологией законодательства?

Арендой называются отношения по передаче имущества во временное владение и/или пользование за определенную плату. Аренда регулируется положениями главы 34 Гражданского Кодекса РФ. Но для сдачи жилья физ. лицам жилья предусмотрена специальная форма договора найма жилых помещений. Данный договор регулируется положениями гл.35 ГК РФ, при этом к нему не применяются нормы о договоре аренды. Соответственно, с точки зрения закона это разные договоры.

Но если мы взглянем на статью 606 ГК РФ, которая определяет, что такое договор аренды, то увидим следующую формулировку: «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование».

Как можно заметить, текущее законодательство не делает различие между терминами «аренда» и «наём» (правильная форма этого слова в именительном падеже именно наём, а не найм). При анализе юридической истории также можно заметить совместное существование данных терминов – только с тем отличием, что слово «аренда» имеет латинское происхождение (от лат. arrendare), а слово «наём» имеет русское происхождение. В законодательстве различных периодов отношения по передаче имущества во временное возмездное пользование именовались либо одним, либо другим термином. Сейчас оба слова присутствуют в нашем законодательстве и имеют одно значение.

Но договор аренды и договор найма жилого помещения различаются именно регулированием. Стоит отметить, что для аренды других видов имущества предусмотрены отдельные договорные конструкции. К примеру, для аренды транспортного средства с экипажем предусмотрен специальный договор, к которому, однако, в отличие от договора найма жилого помещения, применяются некоторые общие положения о договоре аренды.

Надеюсь, что мы не утомили Вас юридическими и лингвистическими подробностями. Главное помнить один момент – не столько важно, как вы назовете договор, важно скорее условия такого договора. В случае спора между наймодателем и нанимателем-физ. лицом суд будет применять положения ГК РФ о договоре найма жилого помещения. Теперь же перейдем к непосредственным различиям в регулировании аренды и найма жилого помещения.

Договор аренды недвижимого имущества и договор найма жилого помещения: отличия

  • Субъектный состав: наймодателями или арендаторами по обоим соглашениям могут выступать любые лица. Нанимателем по договору найма жилого помещения может являться только физическое лицо. Арендатором по договору аренды выступает юридическое лицо.
  • Срок договора: предельный срок для найма жилого помещения – 5 лет. При отсутствии срока среди условий договора считается, что квартира сдана внаём на 5 лет. Данный договор нельзя заключить на неопределенный срок. Для аренды квартир юридическими лицами не предусмотрено максимальных сроков. Если стороны не укажут срок аренды в договоре, то договор считается заключенным на неопределенный срок, как и в случае, если стороны прямо укажут неопределенный срок в тексте договора. Это означает, что любая из сторон может расторгнуть договор, уведомив за 3 месяца (если договором не предусмотрено иное время) своего контрагента.
  • Проживающие в квартире лица: по договору найма жилого помещения в квартире может постоянно проживать наниматель и другие лица, вписанные в договор. Вселение проживающих, за исключением несовершеннолетних детей, допускается только с согласия наймодателя, если, конечно, в договоре не будет установлено условие об обратном. Если в договоре аренды квартиры юридическим лицом, стороны не пропишут, что квартирой могут пользоваться определенные лица, то проживать в такой квартире могут любые лица, которым арендатор предоставил квартиру. В таких соглашениях зачастую не прописывается такое условие, поскольку состав работников арендатора может постоянно меняться, не говоря уже о клиентах и контрагентах, заселяемых в квартиру.
  • Преимущественное право нанимателя (арендатора) на заключение договора на новый срок. Наниматель по договору найма жилого помещения (квартиры) имеет право на заключение договора на новый срок. Закон устанавливает довольно строгие правила на этот счет и такое право стороны не могут отменить договором. Когда собственник квартиры не желает сдавать квартиру внаём далее, он должен предупредить нанимателя о своем решении за 3 месяца. Если он вовремя не предупредил другую сторону, а наниматель не отказался от дальнейшего съема жилья, то после окончания срока действия договор считается перезаключенным на тот же срок и на тех же условиях.

Если наймодатель вовремя предупредил нанимателя и наём закончился, то он не должен сдавать квартиру другим лицам в течение года. В случае если он все же сдаст квартиру новым жильцам, предыдущий наниматель может оспорить договор и потребовать убытки. Но такие ситуации случаются крайне редко, как минимум потом, что прошлому нанимателю тяжело доказать факт того, что собственник именно сдает ее другим лицам. Новые жильцы и собственник однозначно будут заявлять о том, что квартира была передана во временное безвозмездное пользование друзьям или родственникам, поскольку им бы не хотелось, чтобы договор между ними был признан недействительным.

Положения законодательства о договоре аренды недвижимости юридическими лицами также предусматривают похожее преимущественное право. При этом имеются три серьезных отличия.

  1. Во-первых, такое право стороны могут исключить такое условие в своем договоре.
  2. Во-вторых, содержание такого права и механизм его реализации несколько отличаются. В данном случае о желании перезаключить договор должен уведомлять арендатор. Обычно в договоре устанавливается срок для такого уведомления, в ином случае он должен сделать это в разумный срок, который может различаться в зависимости от ситуации. Если арендатор предупредил в необходимый срок арендодателя, но последний заключил договор с другим лицом, то арендатор может требовать «выкупа» аренды и/или возмещения убытков.
  3. В третьих, если срок договора истек, но ни одна из сторон не заявила о прекращении договора и не совершала никаких действий (не покинула помещение или не попросила покинуть помещение), то договор возобновляется на неопределенный срок. В данном случае заметна разница с договором найма жилого помещения, поскольку договор перезаключается не на весь срок, а любая из сторон договора может через 3 месяца его расторгнуть.

Для того чтобы действовало преимущественное право нанимателя (арендатора), требуется надлежащее исполнение им своих обязанностей. Это правило применимо к обоим видам соглашений.

  • Государственная регистрация и момент заключения договора.

Договор найма жилого помещения должен быть зарегистрирован в ЕГРН (Росреестре), если его срок составляет один год и более. При этом договор считается заключенным с момента его подписания сторонами, а на регистрацию такого договора закон предоставляет один месяц.

Договор аренды на срок не менее года также подлежит государственной регистрации в Росреестре. Такое соглашение на срок в год или более считается заключенным с момента регистрации договора – такое правило приводит закон. Но такой момент вступления договора в силу действует только для третьих лиц, о чем говорит правило ст.433 ГК РФ, а также судебная практика. Между сторонами договор действует с момента подписания, а потому они не могут заявлять о том, что не будут исполнять свои обязанности, так как договор не вступил в силу.

ГК РФ устанавливает, что реестре регистрируется именно право найма жилого помещения и договор аренды недвижимости. На практике, это не имеет никакого значения для сторон, поскольку им все равно придется предоставлять экземпляр договора в регистрирующий орган.

  • Основания и порядок расторжения договора.

Положения главы 35 ГК РФ, регулирующие наём жилых помещений, предусматривают довольно строгие правила касательно расторжения договора.

Наниматель может расторгнуть договор, известив об этом другую сторону за 3 месяца.

Наймодатель может потребовать расторжения договора в следующих случаях:

  1. При неуплате арендной платы за 2 периода (месяца), если срок договора менее года
  2. При неуплате арендной платы за 6 месяцев, если срок договора не менее года
  3. Разрушения или порчи квартиры нанимателем и теми лицами, за которых он отвечает
  4. Систематическое использование квартиры не по назначению (например, не для проживания, а в качестве кондитерской фабрики)
  5. Систематическое нарушение нанимателем, а также иными жильцами и гостями интересов соседей

Для договора аренды квартиры юр. лицом предусмотрены похожие правила. В частности, неуплата арендной платы за 2 периода и ухудшение состояния квартиры, а также использование не по назначению. Кроме того, такой договор можно расторгнуть, если арендатор не выполняет обязанности по ремонту квартиры. Правило о расторжении договора в случае создания помех соседям лицами, проживающими в арендованной квартире, прямо не предусмотрено, но его можно добавить в договор. Кроме того, в договор аренды квартиры юр. лицом можно добавить иные основания расторжения.

Законом устанавливается судебный порядок расторжения договора, по которому квартира сдается внаём гражданину. Договора аренды такой порядок не обязателен, указывается только лишь то, что арендодатель должен направить письменную претензию об устранении нарушений арендатору. И только в случае, если он их не устранит, расторгнуть договор.

На практике, в случае возникновения серьезного конфликта стороны будут обращаться в суд, а досудебный порядок действует до того момента, как арендатор начнет упорно отказываться освободить помещение. С другой стороны, договор найма квартиры гражданином довольно часто расторгается во внесудебном порядке. Во-первых, если наниматель четко следует условиям договора, то он может освободить помещение и без предъявления иска. Во-вторых, собственники жилья фактически могут поменять замки и выставить нанимателя на улицу. Но если такой наниматель не исполнял условия договора, то его обращение в суд с иском к наймодателю может не дать должного результата.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector