Какой налог надо платить за сдачу квартиры?

Налог за сдачу квартиры в аренду (наем)

В 2020 году, если владелец квартиры сдает ее по договору найма, он должен платить налог на доход, полученный от нанимателя, в размере 13%. Налоговая ставка может отличаться в зависимости от того, какой налоговый режим выберет собственник. С 1 января 2019 года у жителей некоторых российских регионов есть возможность зарегистрироваться как самозанятый и платить налог по ставке 4% вместо 13.

Собственник квартиры самостоятельно должен предоставить налоговую декларацию в отделение ФНС по месту регистрации не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным периодом. Заполнить форму 3-НДФЛ можно от руки, в электронном виде или с помощью специальной программы.

Какой налог за сдачу квартиры в 2020 году

По договору найма жилого помещения съемщик квартиры обязан платить арендную плату. Так, собственник квартиры получает доход от сделки, который должен облагаться налогом. Обязанность оплатить налог возникает автоматически, после того, как был получен первый платеж.

Налоговая ставка для граждан-резидентов в 2020 году равна 13%, для нерезидентов (тех, кто проживает в России менее 183 дней в году) — 30%.

Существует четыре системы налогообложения для сдачи квартиры в аренду:

НДФЛ — собственник квартиры должен заключить с арендатором договор найма, в котором будет зафиксирован размер арендной платы. Налоговая ставка составляет 13%, подавать декларацию собственник должен самостоятельно.
УСН — арендодатель может зарегистрироваться как ИП и выбрать упрощенную систему налогообложения. В этом случае доходами предпринимателя будет считаться только арендная плата. В таком случае налоговая ставка равна 6% (п. 1 ст. 346.20 НК РФ). При переходе на УСН каждый квартал необходимо уплачивать авансовые платежи по налогу.
Патент — покупая патент, собственник не подсчитывает полученный доход, а уплачивает налог единовременно. Размер налога — 6% от среднего дохода, который арендодатель может получить за год. Купить патент на аренду жилья можно только зарегистрированным ИП на срок от 6 до 12 месяцев.
Налог на профессиональный доход — с 1 января 2019 года граждане и ИП, сдающие квартиру в наем, могут перейти на новый налоговый режим. Для этого нужно зарегистрироваться как самозанятым через мобильное приложение «Мой налог». Ставка по налогу — 4% от доходов, полученных от физических лиц, и 6%, если доход получен от ИП (ст. 10 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ).

В 2019 году специальный налоговый режим для самозанятых граждан появился в Москве, Московской и Калужской областях, Республике Татарстан. С 1 января 2020 года к проекту присоединились еще 19 регионов: Санкт-Петербург, Пермский и Красноярский край, Республика Башкортостан, Ненецкий АО, Ямало-Ненецкий АО, Ханты-Мансийский АО, Волгоградская, Воронежская, Ленинградская, Омская, Новосибирская, Нижегородская, Ростовская, Самарская, Тюменская, Сахалинская, Челябинская и Свердловская области.

В 2016 году гражданин РФ сдает в Калужской области квартиру по договору найма семейной паре за 15 тыс. рублей в месяц. За год его доход составил 180 тыс. рублей. Таким образом, сумма налога к уплате по ставке 13% — 23400 рублей.

В 2018 году гражданин регистрируется как ИП и переходит на упрощенную систему налогообложения. Размер арендной платы остался тем же, сумма налога к перечислению в бюджет равна 10800 рублей (6% от дохода).

Так как квартира находится в Калужской области, арендодатель решил зарегистрироваться как самозанятый и в 2020 году налоговый платеж составит 7200 рублей (т.е. 4% от получаемого дохода).

Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов — чем грозит в 2020 году

В случае привлечения собственника к налоговой ответственности за уклонение от уплаты налога за сдачу квартиры, к нему применяются следующие санкции:

Штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога (ст. 122 НК РФ), если судом будет доказано, что уклонение от уплаты происходило умышлено, размер взыскания увеличится до 40%;
Штраф за непредставление налоговой декларации — 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не менее тысячи рублей и не более 30%.
Пеню в размере 1/300 ключевой ставки ЦРБ за каждый день просрочки.

Как налоговая узнает о сдаче квартиры в наем

Налоговой службе предоставлены достаточно широкие полномочия для выявления фактов уклонения от уплаты налога за сдачу квартир в наем. В отношении граждан налоговая вправе проводить выездные и камеральные проверки.

Уведомить налоговую службу о незаконной сдаче квартиры могут соседи арендодателя, управляющая организация или участковый. Из сведений, полученных из Росреестра, налоговая может установить количество квартир собственника и проверить, какие он использует для личного проживания.

Иностранные граждане прибывшие на территорию РФ, должны зарегистрироваться по месту своего пребывания.

Сотрудники налоговой службы могут проверить, учтены ли квартиры, в которых зарегистрированы граждане временно, в числе официально сдаваемых. Также налоговая может направить запрос в банк о проведенных операциях по счету арендодателя, чтобы установить факт получения платежей.

Как сдать квартиру в аренду и не платить налоги

Платить налоги не нужно, если квартира сдается бесплатно:

по договору безвозмездного пользования — особенностью данного соглашения является его безвозмездный характер, то есть плата за проживание не берется, дохода нет — налог платить не надо. К данному соглашению применяются положения об аренде или найме;
по соглашению с родственниками — аналогичная форма договора, которая применяется для постоянной или временной регистрации родственников в квартире, собственниками которой они не являются.

Сдача квартиры в аренду на 11 месяцев — налоги не платим?

Если арендодатель получает от квартиросъемщиков деньги — платить налог нужно в любом случае, несмотря на срок, указанный в договоре. Сложилось ошибочное мнение о том, что если соглашение о найме заключено на 11 месяцев, то платить налог не нужно. Однако срок, на который заключен договор, не имеет прямого отношения к налогам. Даже если квартира сдается посуточно, оплачивать налог все равно обязательно.

Договор найма, заключенный на срок больше одного года, подлежит государственной регистрации в Росреестре. При этом госпошлина для физлиц составляет 2 тыс. рублей. Если соглашение заключено на 11 месяцев, регистрировать его не нужно, а по истечению срока действия его можно просто перезаключить.

Как платить налог за сдачу квартиры в аренду

Платить налог должен собственник, если он сдает жилье физическим лицам (пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ). Если квартира сдается организации, нотариусу, адвокату или ИП — платить налог обязанность арендатора, то есть он самостоятельно удерживает и перечисляет в налоговую 13% от причитающейся арендной платы.

Перечислять НДФЛ в бюджет нужно самостоятельно, не дожидаясь получения налогового уведомления. Сроки для подачи декларации — не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в котором была получена прибыль. Налог нужно уплатить до 15 июля (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Оплатить можно следующими способами:

через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС;
в отделении банка по бумажному платежному поручению;
с помощью специального сервиса.

Образец заполнения 3-НДФЛ при сдаче квартиры в аренду

Пошаговая инструкция по заполнению декларации 3-НДФЛ при сдаче квартиры по договору найма:

Налоги от сдачи квартиры в аренду. Выбор оптимальной системы налогообложения

С дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду, гражданин должен исчислить и уплатить в бюджет налог. Вид и размер платежа зависит напрямую от того, в каком статусе выступает собственник: физического лица или индивидуального предпринимателя.

Рассмотрим более подробно, какой налог уплачивает гражданин, не зарегистрированный в качестве ИП, и какой – непосредственно предприниматель. Все данные приведены с учетом изменений законодательства на 2020 год.

Варианты налогообложения доходов от сдачи жилья в аренду

НДФЛ – если квартиру сдает физлицо или ИП на ОСНО;
Единый налог – если ИП, находится на «упрощенке»;
Патент – если ИП применяет ПСН.

Квартира сдается физическим лицом, не имеющим статуса ИП

При сдаче жилья в аренду и получении с этого дохода, физическое лицо, не имеющее статуса ИП, должно с полученного дохода рассчитать и уплатить в бюджет НФДЛ.

Ставка:

В настоящее время, на 2020 год, ставка подоходного равна:

13% – для граждан, проживающих в России более 183 дней в году;
30% – для граждан, находящихся в России менее указанного срока.

Таким образом, если вы в том году, в котором был получен доход от сдачи в аренду квартиры, находились заграницей более 183 дней в году, налог придется уплатить по повышенной ставке.

Пример

Крестьянкин А.Л. в 2019 году пробыл на территории России всего 100 дней. В указанный год он получал доход от сдачи в аренду двух квартир. Общий доход от этого составил 660 тыс. руб. С учетом того, что Крестьянкин в 2019 году имел статус нерезидента, он должен будет уплатить НДФЛ по ставке 30%. Таким образом, сумма к уплате в бюджет составит 85 800 руб.:

660 тыс. руб. * 13 %

Декларирование полученного дохода

Помимо обязанности по уплате налога, гражданин, получивший доход от сдаваемого в аренду жилья, должен отразить полученную прибыль в налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и подать ее в налоговый орган по месту своей прописки.

Срок сдачи отчетности – до 30 апреля года, следующего за тем, когда был получен доход.

Подать декларацию можно несколькими способами:

Самостоятельно или через своего представителя (по нотариально удостоверенной доверенности);
По почте (направив документы в виде заказного отправления с описью вложения);
По телекоммуникационным каналам связи с электронно-цифровой подписью.

ИП на ОСН

При сдаче квартиры предприниматель на ОСН должен также уплатить подоходный налог, но, в отличие от физических лиц, ИП на общем режиме налогообложения в течение года должны уплачивать авансовые платежи (по уведомлениям, направляемым ИФНС) и могут уменьшить полученный доход на профессиональные вычеты. Обычные граждане права заявлять профвычеты не имеют.

В случае если декларация до 04 мая представлена не будет гражданин будет привлечен к ответственности в виде штрафа 5% от суммы, исчисленной по декларации за каждый месяц просрочки, но не больше 30% в общем, и не менее 1 000 руб.

Квартира сдается ИП на «упрощенке»

При сдаче квартиру в аренду ИП на УСН уплачивает налог по выбранному объекту налогообложения. Для УСН предусмотрено 2 ставки:

6% – объект «доходы»;
15% – объект «доходы минус расходы».

Как правило, ИП на УСН, при сдаче в аренду жилья, применяют ставку 6%. Необходимо отметить, что ИП, применяющие «упрощенку», могут уменьшить доход на уплаченные страховые взносы за «себя» в полном размере и на 50%, если ИП уплачивает взносы за наемных сотрудников.

В течение года ИП должны уплатить 3 авансовых платежа по окончании каждого квартала и по итогам года исчислить налог за прошедший налоговый период:

За 1 квартал авансы нужно уплатить до 25 апреля;
За полугодие – до 25 июля;
За 9 месяцев – 25 октября;
За год до 30 апреля следующего года.

Пример

Степанов В.В. в 2019г. применял УСН по ставке 6%. От сдачи в аренду жилья он получил доход 660 тыс. руб. Уплаченные в 2019 году взносы во внебюджетные фонды составили 22 261 руб. По итогам каждого квартала Степанов должен будет уплатить в бюджет 17 339 руб.:

(660 тыс. руб. * 13%) – 22 261

Отчетность

Декларация на УСН сдается раз в год, в срок до 30 апреля года, следующего за отчетным.

Квартира сдается ИП на «патенте»

При сдаче жилья в аренду ИП, находящимся на патенте, необходимо будет уплатить налог в размере 6% от вмененного дохода, установленного законодательством для определенного вида деятельности.

Размер потенциального дохода устанавливается нормативными актами регионов, в частности, в Москве указанный доход определяется в соответствии с законом № 53 от 31.10.2012г. Согласно данному акту потенциальный доход от сдачи квартиру в аренду в г. Москве зависит от места нахождения сдаваемого в аренду жилья и колеблется от 210 тыс. руб. до 10 млн. руб. в год.

Читать еще: Кто считается близким родственником при дарении квартиры?

Необходимо отметить, что указанный доход рассчитывается только по одной квартире. Если их несколько, то сумма, соответственно, будет выше.

Срок патента составляет от 1 месяца до года.

В зависимости от срока, на который куплен патент, определяется порядок его оплаты.

Если патент выдан на срок меньше полугода, он должен быть оплачен до окончания его действия, а если больше, чем на 6 месяцев, то двумя платежами: 1/3 в течение трех месяцев с даты получения и оставшиеся 2/3 до окончания срока действия патента.

Необходимо отметить, что стоимость патента нельзя уменьшить на уплаченные страховые взносы.

Отчетность на патенте ИП не сдают.

Что выбрать, чтобы платить меньше

Сравним все три вышеперечисленные ситуации и определим в каком статусе гражданину придется платить меньше всего.

Исходные данные:

Листьев С.В в 2019 году сдавал в аренду свою квартиру в районе м. Бибирево (муниципальный округ Бибирево) и получил с этого доход 654 600.

Как физлицо (без регистрации в качестве ИП) сумма НДФЛ к уплате в бюджет составит 85 098 руб. (654 600 * 13%).
При применении УСН “доходы” (только для физлиц, зарегистрированных в качестве ИП) сумма налога, уплаченного за год, составит 62 477 руб. (654 600 * 13%) – 22 261 (обязательные страховые взносы в ПФР и ФОМС).
Стоимость патента (тоже только для ИП) на год составит: 30 000 тыс. руб. + 22 261 руб. страховые взносы. Итого: 52 261руб.

Как видно из примера, наиболее выгодным в данной ситуации будет приобретение патента для деятельности по сдаче квартиры в аренду, но тут необходимо помнить, что вмененный доход напрямую зависит от места расположения сдаваемой недвижимости, и если, например, квартира будет располагаться в ЦАО, то налог возрастет в разы. Для каждой ситуации необходимо проводить отдельный расчет, и наш дежурный юрист онлайн готов вам в этом помочь.

Как сдавать квартиру и не платить налог с аренды?

? О чем тут написано?

Копейка рубль бережёт, или как получать деньги и не платить налоги?

Если откровенно и законно — никак. Не принимайте пожалуйста данную информацию к действию.

«Квартира моя – значит, и деньги от сдачи в аренду мои!»

– примерно так рассуждают те, кто сдает свое жилье в аренду и не желает декларировать данный источник доходов. Налог в 13% совсем не кажется маленьким, когда дело касается кровно нажитого.

Вступая в противоречия с законом, собственники стараются вести себя тише воды. Но порой находятся доброжелатели (ими могут быть и соседи, и даже сами квартиросъемщики), ратующие за порядок, и после их обращения в налоговую встреча с инспекторами неизбежна.

Наибольшим вниманием налоговой пользуются собственники двух и более квартир, а также пенсионеры. Но что если доход от сдачи квартиры является единственным доходом семьи? Можно ли его как-то защитить?

Нет договора аренды – нет проблемы?

Большинство собственников при сдаче квартиры в аренду не заключают с квартиросъемщиками договоров. Все соглашения достигаются устно, квартиранты живут на доверии, а платят наличными напрямую, минуя платежные системы.

Попробуйте потом доказать, что квартира сдается! Кто в ней живет? Родственники. Почему так долго? Так это разные! Налоговая опускает руки – проверка обнаруживает свою бесперспективность, не успев начаться.

Все бы ничего, но сохранность имущества в такой квартире (как, впрочем, и ее самой) может вызывать опасения. Если уж налоговая не доказала, что здесь кто-то незаконно проживает, то как быть нам, простым смертным?

Сдаю квартиру без-воз-мезд-но!

Компромиссным решением выглядит договор безвозмездного пользования. При таком раскладе квартиросъемщики проживают у вас якобы бесплатно, из чего следует, что вы (опять же, якобы) не получаете от сдачи квартиры доход. На самом деле все устроено, как в предыдущем варианте: договоренности – устные, доверие – личное, деньги – из рук в руки. И никаких расписок, конечно!

При заключении такого договора необходимо указать в нем срок действия, возможность досрочного расторжения по инициативе собственника и, разумеется, ответственность квартиросъемщиков за порчу имущества, находящегося в квартире, и за ущерб, нанесенный непосредственно квартире.

Если плата за жилищно-коммунальные услуги возложена на квартиросъемщиков, то это тоже следует отразить в договоре. Иначе деньги, перечисленные собственнику для оплаты коммуналки, могут признать доходом и обязать уплачивать с него налог.

Осталось, опять же, найти порядочных квартирантов, которые при всей своей порядочности согласятся на фиктивную сделку и не обернут потом вашу хитрость против вас.

Что делать если налоговики постучали в дверь?

Сдавая квартиру в аренду и вступая в нечестную с точки зрения закона игру с налоговой инспекцией, нужно быть готовым, что победа может оказаться не на вашей стороне. Если налоговая нагрянула с проверкой, вы, конечно, вправе не открывать дверь (как-никак Конституция гарантирует нам неприкосновенность жилища), но тогда вас скорее всего вызовут для объяснений в инспекцию.

И напоследок, памятка собственнику кто решил сдавать квартиру в аренду и не платить налоги

Есть немало способов защитить свои доходы от налогообложения, но, поверьте, налоговым инспекторам они тоже известны. Прежде чем ввязываться в авантюру со сдачей жилья в аренду, подумайте, не подвергаете ли вы себя, свою недвижимость большему риску.

Быть может, чтобы спать спокойно, все-таки стоит заключить договор найма жилого помещения, прописать в нем все сроки, суммы и ответственность сторон? Тогда в спорной ситуации вы хотя бы сможете отстоять свои права в суде.

К тому же, доход от сдачи жилья в аренду не всегда будет облагаться налогом в 13%. Например, уже сегодня жители Москвы, Московской и Калужской областей, а также Республики Татарстан получили возможность регистрироваться в качестве самозанятых и, соответственно, уплачивать налог от сдачи квартиры в размере 4%.

Получаем доход с недвижимости без уплаты налогов

Практически все годовые доходы физических лиц в нашей стране облагаются НДФЛ в размере 13%. В ст. 217 Налогового Кодекса РФ в перечне необлагаемых доходов «доходы от сдачи имущества в аренду» не обозначены.

Если у вас в собственности две и более квартир, стоит остерегаться налоговой. Но проверки могут начаться не только по этой причине. Достаточно жалобы на вас или на ваших квартирантов, в частности и от самих квартирантов.

Проверка осуществляется разными способами: сотрудник инспекции наносит личный визит или же собственник сам должен явиться в ФНС. Важно помнить, что никто без вашего согласия не имеет права проникать в жилье. Применение физической силы и попытка взлома? Вызывайте полицию.

Итак, переходим к главному — как оставить при себе заветные 13%.

Заключение договора «на словах», устная договоренность. Отличный вариант, если сдавать знакомому, ну или его знакомому, типа «родственнику». Способ одновременно простой и очень рисковый. Если прогадать с квартирантом, сложно будет что-то доказать в случае порчи имущества.Заключение договора безвозмездного пользования.
Все тот же «родственник» проживает в квартире также «бесплатно», но самостоятельно оплачивает коммунальные услуги. Главное, он несет материальную ответственность за арендуемую недвижимость, если, конечно, это прописано в договоре.

Оба варианта, конечно, сохранят берегущую рубль копеечку, но не спасут от порчи имущества или других неприятных происшествий.

Поэтому чтобы не просыпаться по ночам с тревожной мыслью «а не вынесли ли у меня холодильник?!», стоит все же заключить договор аренды жилого помещения и обозначить все условия: сроки, суммы, права, обязанности сторон и так далее. Особенно если для вашей семьи сдача жилья в найм — единственный источник дохода. Не стоит рисковать.

Лайфхак для жителей Москвы и МО, Калужской области, Республики Татарстан — становитесь официально самозанятыми и платите всего 4%. Пользуйтесь и не благодарите.

Николай Кирилов

Работает риелтором в одном федеральном агентстве недвижимости. Знает почти всё про куплю-продажу квартир на вторичном рынке. Основное кредо — «купи и сохрани» Главный редактор журнала, пишет всё про недвижимость и способах её приумножения.

Как платить налоги, если сдаёшь квартиру в аренду

Если вы сдаёте жильё за деньги, вам надо платить налоги. Это можно делать разными способами. Рассказываем, какие особенности надо учитывать в каждом случае.

Платить НДФЛ 13% как физическое лицо

Это самый распространённый способ. Если у вас есть квартира, и вы решили её сдавать, сначала заключите с арендаторами договор найма жилого помещения. Договоры на срок меньше года не надо заверять у нотариуса и регистрировать в Росреестре — подписи обеих сторон будет достаточно. В договоре пропишите размер арендной платы и укажите, кто будет платить за коммунальные услуги. Имейте в виду, что если платежи за «коммуналку» будут входить в арендную плату, то с них вам также придётся платить налог.

Обеспечительный депозит, или залог, считается авансом, поэтому его не надо упоминать в налоговой декларации. «Депозит включается в доход, только если он включён в сумму оплаты за последний месяц аренды или нарушены условия договора — например, причинён вред имуществу», — отмечает главный эксперт сервисa NDFLka.ru Дина Платонова.

Когда и как подавать декларацию?

Раз в год, до 30 апреля, надо подавать декларацию по форме 3-НДФЛ. В декларации учитываются доходы, полученные за предыдущий год. Если квартирой владеют несколько собственников, каждый из них должен подать декларацию и оплатить налог пропорционально своей доле.

Декларация 3-НДФЛ подаётся в налоговую инспекцию по месту постоянной или временной регистрации. Бланк можно взять с сайта ФНС или в самой налоговой. Удобно заполнять 3-НДФЛ в электронном виде, например, с помощью программ «Декларация» и «Налогоплательщик ЮЛ» . Подать декларацию можно и онлайн — через Личный кабинет на сайте ФНС или через портал Госуслуг — но для этого понадобится электронная подпись.

К декларации нужно приложить договор найма (аренды), расписку о получении денег или, в случае безналичной оплаты, выписку из банка. «Если договор найма расторгнут раньше, чем было предусмотрено, приложите к декларации письменные пояснения. В них укажите, с какого месяца квартира больше не сдаётся и доходов от сдачи её внаём нет», — говорит Дина Платонова.

Сумма НДФЛ составляет 13% от всей суммы арендной платы за год. С этого налога вы можете получить налоговые вычеты. Если в прошлом году вы находились в России менее 183 дней, то вы признаётесь налоговым нерезидентом, и на доходы со сдачи квартиры вам надо заплатить НДФЛ 30%.

Пример. В 2017 году вы сдавали квартиру за 40 000 ₽ в месяц. Ваш доход составил 480 000 рублей за год. До 30 апреля 2018 года вам надо подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию. И до 15 июля 2018 года — оплатить налог в размере 62 400 ₽ (480 000 x 13%). То есть за год вы заработаете на сдаче квартиры 417 600 ₽.

Оплатить налог надо не позднее 15 июля года, следующего за тем, в котором вы получили доход. Это можно сделать на сайте ФНС (в графе «Вид платежа» следует выбрать «Налог на доходы физических лиц» и отметить 1 вариант «Форма 3-НДФЛ»).

Платить 6% как ИП на «упрощёнке»

Сразу оговоримся, что по закону открывать ИП нужно, только если вы специально купили одну или несколько квартир, чтобы зарабатывать на сдаче жилья в аренду. В других случаях делать это необязательно, а иногда — не так уж и выгодно.

Читать еще: Где можно составить договор купли продажи квартиры?

Когда подавать декларацию?

Индивидуальные предприниматели предоставляют налоговую декларацию тоже раз в год, до 30 апреля. Она подаётся в налоговую инспекцию по месту жительства. Форма декларации есть на сайте ФНС.

Чтобы открыть ИП, нужно терпение и оплата госпошлины в 800 ₽ .

ИП на упрощённой системе налогообложения (УНС), который выбрал объект налогообложения «доходы», оплачивает налог в размере 6% с доходов. Ещё есть объект налогообложения «доходы минус расходы», ставка по которому — 15%, но для арендодателей это совсем невыгодно.

Также ИП раз в год обязан уплачивать страховые взносы. Раньше их размер зависел от МРОТ, но с 2018 года это фиксированная сумма. Взнос на обязательное медицинское страхование составляет 5 840 ₽ в год, в пенсионный фонд — 26 545 ₽ . Если годовой доход ИП больше 300 000 ₽ , то предприниматель обязан перечислить в пенсионный фонд дополнительно 1% от суммы дохода, превышающего 300 000 ₽ .

К радости арендодателей, ИП без сотрудников имеет право вычесть из налога сумму страховых взносов. Получается, если взносы будут больше, чем налог, то его можно не оплачивать.

Ещё предприниматель должен вести книгу учёта доходов и расходов, причём заводить новую книгу следует каждый налоговый год. Это бесплатно.

Пример. Вы сдаёте квартиру за 40 000 ₽, в год выходит 480 000 ₽. Как ИП вам надо уплатить взносы на сумму 34 185 ₽ (5 840 ₽ — на ОМС, 26 545 ₽ — на ОПС и 1 800 ₽ — дополнительно на ОПС). Налоги составят 24 000 ₽ (6% от 480 000), это меньше, чем страховые взносы, поэтому их платить не надо. Отдав взносы за ИП, вы заработаете на сдаче квартиры 445 815 ₽.

Вносить авансовые платежи по налогу следует каждый квартал. Последний платёж должен быть сделан не позднее 30 апреля. Страховые взносы необходимо выплатить до 9 января следующего года, а дополнительный 1% в пенсионный фонд (если надо) — до 1 июля следующего года.

Какие подводные камни?

Квартира, которую сдаёт в аренду индивидуальный предприниматель, по закону используется в коммерческих целях. Вы не сможете участвовать в её продаже как физическое лицо. Придётся платить налог 6% от суммы продажи — вне зависимости от того, сколько лет квартира была в собственности. «В случае если реализованное имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то в отношении дохода от его продажи нельзя использовать никакие имущественные налоговые вычеты», — подтверждает руководитель правового департамента Heads Consulting Диана Маклозян.

Для сравнения: физические лица, которые владеют квартирой более 3 лет (в некоторых случаях — более 5 лет), освобождаются от уплаты налога при продаже этого жилья.

Кроме того, если доход от ИП на УНС 6% — это ваш единственный заработок, вы не сможете получать налоговые вычеты, например: на покупку недвижимости или на лечение.

Купить патент

Получить патент могут только индивидуальные предприниматели, поэтому сначала надо открыть ИП. Пошаговую инструкцию по получению патента можно найти на сайте ФНС, там же есть форма и образец заявления.

Подавать налоговую декларацию, если вы ИП и купили патент, не нужно.

Купить патент можно на срок от 1 до 12 месяцев. Если вы сдаёте квартиру на долгий срок, лучше выбрать годовой патент. Его стоимость зависит от того, в каком городе вы сдаёте жильё. В Москве на цену патента также влияют округ, район и площадь квартиры. Точную стоимость можно посмотреть на mos.ru . Например, годовой патент на квартиру до 50 кв. м. в Крылатском стоит 18 000 ₽ .

Патент не освобождает от выплаты страховых взносов. Так же, как и ИП на «упрощёнке», в 2018 году предпринимателям с патентом необходимо заплатить 5 840 ₽ за обязательное медицинское страхование и 26 545 ₽ в пенсионный фонд. А ещё надо вести учёт доходов в специальной «патентной» книге .

Пример. Вы сдаёте квартиру до 50 кв. м. в Крылатском за 40 000 ₽ в месяц, это 480 000 ₽ в год. Покупаете патент за 18 000 ₽, платите страховые взносы в размере 32 385 ₽. Ваш годовой доход составит 429 615 ₽.

Если вы берёте патент на 12 месяцев, то 1/3 от его стоимости надо оплатить в течение 90 дней после начала его действия, оставшиеся 2/3 — до завершения действия патента. Страховые взносы ИП надо уплатить до 9 января следующего года.

Какие подводные камни?

Такие же, как и у ИП на «упрощёнке». Во-первых, с продажи квартиры придётся платить налог 6%. Во-вторых, нельзя получить налоговые вычеты, если доход от сдачи квартиры — ваш единственный заработок.

Надо ли платить налоги, если сдаешь квартиру на 11 месяцев

Сдать квартиру в аренду на 11 месяцев налоги не платим – это довольно выгодный бизнес на сегодняшний день. Но существует много подводных камней, с которыми нужно быть знакомыми для правильного налогообложения. Если у хозяина есть несколько жилищ, то можно оформить себя как юридическое лицо и в данном направлении оплачивать проценты в налоговую службу. Но многие граждане стараются обходить налоговые обложения.

Сдачи квартиры в аренду без уплаты налогов, насколько легальна данная процедура или как правильно поступить в данной ситуации — важные аспекты, которые интересуют многих собственников.

Особенности арендного законодательства

Конечно же, все обладатели арендной жилой площади нуждаются в грамотной консультации со специалистом. Законодательством страны предусмотрены статьи, в которых указано, что доход должен облагаться налоговым обязательством. Но данный пункт содержит много нюансов и тонкостей, которые необходимо обязательно знать.

Вычеты зависят от следующих пунктов:

Гражданин, который сдаёт в аренду жильё, должен уплачивать налог в размере 13%. Ежегодно следует сдавать всю документацию, договоры, что касаются сделки.
Частный предприниматель может пользоваться упрощённой программой, сумма которой составляет 6%. Оплата должна проводиться один раз в квартал, к этой сумме добавляется взнос в Пенсионный фонд.
Патент покупается физическим или юридическим лицом, которое имеет несколько квартир или дорогостоящих апартаментов. Стоимость такого документа зависит от параметров жилья.

Следует помнить, что в случае, когда владелец квартиры зарегистрировал своё жилье и платит регулярно налоговый минимум, то во время сложностей он защищается юристом. Арендатор имеет полное право обратиться в суд, если жилец не выполняет правила договора.

Договор аренды квартиры – это важный документ, который следует составлять с юристом, чтобы были учтены все тонкости и нюансы.

Сдача квартиры в аренду без оплаты налогов

Есть ряд определённых лазеек, что помогут избежать налоговой арендной платы. Сдача квартиры на 11 месяцев позволит избежать уплаты налога, но существуют определённые требования, чтобы сделка имела успех. Только грамотно составленный договор позволит обойти налогообложение.

Основные пункты, на которые следует обратить внимание:

Зарегистрировать жилую площадь нужно в том случае, если договор составляется на период больше 1 года.
Следует подать заявление для регистрации, после чего все данные попадут к налоговому инспектору. По итогам вычислений нужно будет выплачивать около 13% каждый год.

Не платить налоги легально достаточно просто: нужно создавать договоры при сдаче в аренду на месяцы. Такие договоры не подлежат налогообложению, их не нужно регистрировать в государственных органах, поэтому налоговики не могут требовать уплатить какую-либо долю от сделки.

Нужно ли платить налог на сдачу квартиры? Согласно законодательству, да, но можно обойти данный нюанс, зная все тонкости и особенности составления договора.

Возможные способы составления легального договора

Надо ли уплатить налог на сдачу жилья? В законодательстве прописано, что имеется определённая налоговая ставка, которую можно легально обойти, зная свои права.

Следует учитывать такие пункты при составлении договора:

Чтобы обойти налогообложение, следует составлять сделку на срок менее 1 года. Максимальные сроки, что не облагаются налогом, это 360–364 дня. В таком случае наём происходит без обложений.
Безмолвное пользование апартаментами также позволит избежать дополнительных выплат. Если сдаётся жилье, то следует оформить акт безвозмездного использования, в котором будут прописаны все нужные условия между обеими сторонами. Стоит обратить внимание на пункт оплаты, в котором не должно стоять никакой суммы. При таком договоре контролирующие органы не смогут предъявить никаких претензий по уклонению от налогов.
Отсутствие договора: если сдавать квартиру без документального соглашения, то оплачивать пошлину просто нет оснований, но существует риск для обеих сторон из-за невыполнения устных договорённостей.
Умолчание о том, что сдаётся квартира, как вариант возможно, но оно не эффективно. Хотя таким способом пользуется не один арендатор, ведь 13% годовых довольно внушительная сумма.

Сдавать квартиру на короткий срок — это легальный способ, по которому налоги не платим, этот пункт прописан законодательством.

Особенности составления соглашения для сдачи жилья

Конечно же, аренда помещений — это довольно непростой процесс, который зависит от выполнения всех соглашений обеими сторонами. Для того чтобы не возникало лишних беспокойств, стоит ознакомиться со всеми особенностями подготовки жилья к сдаче в аренду. Важным пунктом является страхование квартиры, в таком случае у каждого есть гарантии, что сдавали, то и останется.

Лучше выбрать полную страховку, она включает:

ответственность жильца;
сохранность имущества;
целостность внутренней отделки;
дорогостоящей мебели.

Аренда – это сделка, которая должна включать все нюансы и тонкости, поэтому так важно максимально обезопасить себя от малоприятных ситуаций. При официальном налоге от сдачи и пользования квартирой заплатит именно хозяин жилья, поэтому стоит все пункты соглашения тщательно продумать с юристом. Конечно же, такой документ будет стоить определённой суммы, но в этом случае будут учтены все тонкости процесса, а владельцу не нужно будет беспокоиться о своём решении.

На сегодняшний день можно обратиться за помощью к риелтору, в таком случае всеми делами занимается обученный человек, который будет учитывать все пожелания. С ним также нужно составить договор, в котором будут прописаны все возможные пункты дальнейшей работы. Риелтор занимается поисками клиента и всеми бумажными делами, хозяину жилья нужно только одобрить результат и передать ключи съёмщику.

Если арендаторы сдали жилье через риелторскую контору, то можно быть уверенными в легальности процедуры.

Сдача квартиры без оплаты налогов

Уклонение от налоговых обязательств позволяет не уплачивать определённые суммы в государственную казну, но это не позволяет устранить ответственность.

Законодательством предусмотрено наказание для физических и юридических лиц, которые уклоняются от уплаты налогов, а именно:

Невыплата налогов карается законом. Стоимость такого штрафа достигает 20% от основного долга, а также могут быть насчитаны дополнительные проценты за время просрочки. Если скрывать истинные доходы от правосудия, то могут быть насчитаны дополнительные выплаты в зависимости от дохода.
Сдавать жилье в аренду – это предпринимательская деятельность, которая в случае невыплаты налога является незаконной. Согласно с данной статьёй владельцу квартиры следует заплатить денежный штраф, а также отработать часы на исправительной работе.
Налоговая ответственность – это обязательства каждого гражданина. Если не платить положенные минимумы, то данный факт автоматически считается уклонением от обязательств. Если гражданин скрывает истинные доходы или в декларации указывает ложные сведения, такое решение также является наказуемым. Наказание высчитывается в денежном эквиваленте или в лишении свободы до одного года.

Для того чтобы не являться нарушителем закона, необходимо раз в году заполнять декларацию, а также вовремя исполнять иные налоговые обязательства. Если поданы в документах неверные сведения, то возможно получить штрафные санкции.

Подведение итогов

Платить ли налоги или уклоняться от них — это выбор каждого, но стоит помнить, что существуют легальные пути, которые помогут обойти неприятности стороной.

Большинство граждан, которые сдают жильё, даже не подразумевают о возможной ответственности. Поэтому именно юридическая неграмотность приводит к штрафным санкциям.

Читать еще: Как выселить соседа из коммунальной квартиры?

Для того чтобы максимально обезопасить себя, а также сделать всё правильно, нужно проконсультироваться со специалистом. Чтобы правильно провести сделку, нужно оформить договор на 11 месяцев, который потом можно продлить в случае необходимости. Такой подход позволит сделать всё правильно.

На сегодняшний день данный вид бизнеса имеет большой спрос, что может быть хорошим источником дохода. Для избегания многих острых углов следует внимательно заключать договоры с учётом всех требований и возможных нюансов.

Следует помнить простые пункты:

годовая ставка для физического лица составляет 13%;
при наличии патента – 6%;
договор лучше составлять чуть менее чем на один год.

Дополнительные правила каждому желающему могут подсказать в юридической консультации. Правильно составленный договор – это уже залог легальности сделки.

Пошаговая инструкция: как платить налог со сдачи квартиры

Для каждого российского резидента, включая тех, кто живёт в другой стране больше 6 месяцев в календарном году, сдача под аренду любой недвижимости обязательно облагается налогом. ФНС тщательно следит за соблюдением законодательства РФ, поэтому важно понимать, как правильно платить налог со сдачи квартиры. Правило распространяется как на юридические, так и на физические лица.

Предлагаем понятную инструкцию, где популярно объясним все основные моменты:

Пошагово распишем сроки начала уплаты налога с аренды недвижимости.
Какая предусмотрена величина налогового сбора для тех, кто проживает за границей.
Особенности оплаты для предпринимателей.
Рассмотрим, какие именно формы внесения платежа будет выгодна: ИП, самозанятость или патент.

Подробная инструкция, как платить налог с аренды квартиры

Для наглядности делим на шаги, следуя которым вы точно обеспечите законность аренды и своевременную оплату налогового обязательства.

Заключаем договор аренды или найма, к которому обязательно прикладывается акт сдачи-приема квартиры с полным описанием состояния помещения на момент передачи ключей. В Росреестре регистрируются только те документы, которые заключены на срок больше одного года! По закону на регистрацию договора отводится не больше 1 месяца, начиная от даты подписания.
Самый важный пункт – это подача налоговой декларации. Её можно заполнить от руки или через электронный сервис. В первом случае мы относим документ лично, а во втором сдаём через личный кабинет на сайте федеральной налоговой службы. Сейчас всё чаще пользуются последним способом, не тратя время на поездки. Подать декларацию нужно строго до 3 апреля текущего года за прошлый расчётный период. То есть, в этом году мы уплачиваем налоги с доходов за предыдущий. Нарушение сроков влечёт неминуемый штраф в 5% от суммы начисленного налогового платежа. НДФЛ начисляется исходя из поданной декларации, поэтому заполняйте её внимательно.
Оплачиваете НДФЛ, для чего скачиваете квитанцию на сайте ФСН, заполняете, вносите платёж в ближайшем отделении банка. Более простой способ – онлайн-сервис через личный кабинет без каких-либо очередей в любое время суток.

Помните, если не подать вовремя налоговую декларацию, то сумма штрафа составляет 30% от неоплаченных взносов в бюджет, но не меньше 1000 рублей.

Какие документы требует ФНС?

Собирается небольшой пакет документов:

Паспорт;
Договор аренды помещения;
3-НДФЛ;
Документы, устанавливающие право распоряжаться объектом недвижимости, сдающегося в аренду. Например, это может быть оформленное отдельным документом свидетельство о регистрации права (бумажная версия после 2016 года была упразднена в связи с глобальным переводом на электронный документооборот), выписка из ЕГРН или договор соц. найма.

Выписку рекомендуется заказывать через сервис «Госуслуги», сэкономив время на поездки и очереди. Остальные документы, как правило, уже есть на руках, а заполнение декларации по форме 3-НДФЛ можно отдать в руки специалистов.

Сколько налогов платит человек, сдающий квартиру в России, но живущий за рубежом?

Итоговая сумма зависит от статуса резидента или нерезидента. Как определить статус? Очень просто! Если человек живёт на территории Российской Федерации меньше 183 дней в году, то он платит повышенную ставку в 30% с дохода, если больше – то 13%.

Статус налогового резидента подтверждается через ФНС РФ. Для этого необходимо написать заявление и для подтверждения статуса резидента прикладываются копии всех документов, которые свидетельствуют о пребывании в течение последних 12 месяцев на российской территории. Хорошим аргументом считается предъявление загранпаспорта, где проставляются отметки обо всех законных пересечениях границы. Для ФНС снимаются ксерокопии.

Есть ли выгода в оформлении ИП для аренды жилья?

Чтобы сдавать недвижимость в аренду, необязательно регистрировать себя как ИП. Налог на доходы физического лица составляет 13%, но для ИП по УПН (упрощённая система налогообложения, больше известная в народе как «упрощёнка») процент снижается до 6. Необходимо просчитать, возможно, регистрация ИП станет шагом по оптимизации налоговых сборов.

Но помимо налога ИП платят обязательные взносы на пенсионное и медицинское страхование. И следует учитывать, что помимо снижения процентной ставки, предприниматель получает в нагрузку обязательный платёж 36 238 рублей за год, а если его дела идут хорошо, и прибыль составит за год больше 300 000 рублей, то сверху прибавляется ещё 1% со сверхдохода.

ИП на УСН имеют право на вычет. Если у него нет работников, то можно списать полностью весь налоговый сбор. Если же есть штат сотрудников, то можно уменьшить до 50%. Претендовать на вычет в конце года могут те предприниматели, кто переводит каждый квартал страховые взносы.

Из хороших новостей для ИП отметим, что с 1 января 2019 г. они больше не платят налог с продажи арендной недвижимости. Теперь НДФЛ с продажи уплачивается так:

квартира куплена или получена в дар, наследство до 1 января 2016 года – продажа до того, как пройдёт срок в 3 года;

после 1 января 2016 года – 5 лет.

Если выждать указанные сроки, то ничего платить не придётся.

Существует определённый нюанс. ИП не имеет право распоряжаться недвижимостью, полученной по договору социального найма. Такую квартиру сдаёт в наём только физическое лицо, обладающее соответствующим правом. Договор соц. найма не является освобождением от налогового бремени.

Стоит ли оформлять патент?

Патентная система относится к ещё одному способу легальной сдачи жилья. Она доступна только зарегистрированным ИП. Цена патента выставляется на государственном уровне, составляя 6% от средних показателей прибыли с аренды конкретного жилья за один год. Патент покупается на определённый срок, исчисляемый в месяцах, максимум, на который можно его приобрести – 12 месяцев. Из преимуществ эксперты отмечают, что наличие патента освобождает от уплаты налога на имущество и НДФЛ. Получается, что гражданин уже выплатил государству процент со своего дохода, поэтому переплачивать и дополнительно платить налоги не нужно.

В крупных городах, таких как Москва и др., цена патента на квартиру в наём высчитывается на основании её площади и местоположения. Получается, что здесь учитывается, что большая квартира в центре или рядом с метро приносит больше прибыли, чем студия на окраине. В иных регионах России сумма за патент фиксирована и сильно отличается в меньшую сторону. Стоимость рассчитывается на сайте, а налоговые сборы подлежат оплате двумя частями: половина вносится в течение 90 дней после начала действия патента, а потом остаток выплачивается в любое время, пока он не закончился.

Заявка на ПСН подаётся лично или через сайт налоговой службы. Обращаться лучше заранее, его выдают в течение 5 дней, а его действие начинается сразу после получение на руки заявителю.

ПСН не уменьшает суммы страховых взносов, что негативно влияет на количество выданных патентов. Перед тем, как его покупать, необходимо просчитать все варианты, возможно, он не станет оптимальным решением.

Насколько выгоден режим самозанятости?

Пока налоговый режим доступен в пробном варианте лишь для 4 субъектов Российской Федерации. Пилот для сбора обратной связи и обкатки всей системы запущен в таких регионах, как:

Их жители могут пользоваться новым сервисом и регистрироваться через мобильное приложение Мой налог». При указании иного региона оно выдаёт ошибку доступа. Но это временно явление, с 2020 года планируется ввод данной программы на территории всей страны.

Его суть в том, чтобы упростить уплату налогов и вывести из тени мелких предпринимателей. Для физических лиц, работающих по этой системе, налог на доход составит 4% в месяц, а для юридических – 6%. Если вы зарабатываете с аренды помещений меньше 200 000 в месяц, то такой режим вам точно подходит. Дело все в том, что по программе установлена верхняя планка в 2,4 миллиона в год. Зарабатывая больше этой суммы в год, гражданин не может регистрироваться в системе и пользоваться её льготами.

Самозанятость доступна к совмещению с ИП и обычной работой. Она не подразумевает внесение обязательных взносов для ПФР и ОМС. Закон всё равно гарантирует пенсию и медицинскую помощь.

Вставая на учёт через мобильное приложение под названием «Мой налог», человек получает 10 000 рублей компенсации для сокращения нагрузки в первые месяцы ведения бизнеса. Стимулирующий бонус призван активнее пользоваться сервисом и платить налоги. Через приложение регистрируются все проводимые денежные операции, получение взносов по аренде за недвижимость. Автоматически все данные попадают в ФНС, где считают налог к оплате.

Если статус самозанятого гражданина получить в момент, когда уже действует договор аренды, перезаключать ничего не требуется, исключение: сдача квартиры для компании, которая удерживает НДФЛ, вот тогда обязательно вносите изменения.

Важно помнить

Граждане Российской Федерации должны соблюдать действующее законодательство, незнание закона не освобождает от ответственности. Чтобы не попасть в списки должников, не уплачивать огромные штрафы и не объясняться перед сотрудниками налоговой службы, каждый год подавайте декларацию и уплачивайте налог от сдачи квартиры за прошлый год до 15 июля этого расчётного периода. Для уменьшения налоговой нагрузки всегда есть варианты, главное, всё просчитать.

Какие права может потерять владелец квартиры после сдачи ее в аренду?

Как только договор о передаче квартиры в аренду подписан, владелец теряет некоторые права на свою собственность. Теоретически квартира остается принадлежать ему, но уже не полностью. Сложно? Обсудим подробнее.

Какое здание может считаться новостройкой?

На сегодняшний день рынок недвижимости считается переполненным, ведь предложения гораздо больше, чем спроса. Покупатели стремятся приобрести жилье в новострое, избегая покупки вторичного фонда. Так какое же здание является новостройкой?

12 «за» в пользу маленькой квартиры

Стоит ли покупать маленькую квартиру или лучше взять ипотеку, копить несколько лет на большее по площади жилье, ограничивая себя во многом? Однозначно, не нужно впадать в крайности и сильно экономить. Лучше потратить деньги на полноценный отдых и образование. Тем более современные средства, .

9 лучших способов незаметно накопить круглую сумму

Деньги — это очень странный предмет. Если они есть, то их сразу нет. Винни-Пух так говорил про мед, но эта поговорка отлично подходит и для финансов. Как справиться с такой ситуацией и накопить хорошую сумму даже тем, кто совершенно не умеет этого делать?

Советы по хранению продуктов в холодильнике. Раскладываем по полочкам

Делимся лайфхаками, как правильно хранить продукты в холодильнике. Дельные советы от продвинутой хозяйки.

Потоп в квартире. Устранение последствий, решение конфликтов

Потоп в квартире – страшнейшая бытовая катастрофа. Часто люди начинают паниковать, подсчитывать ущерб, искать виновного. Сохранение хладного ума, анализ положения, сбор доказательств вины или отсутствия таковой – полезные действия, которые спасут ситуацию.

Как снять квартиру, если у вас собака или кот

Не секрет, что с питомцем арендовать квартиру – очень непросто. Рассказываем, как подыскать жильё с четвероногим другом.

Закрытая дверь будет снята с петель, или кого стоит впустить добровольно?

Незваный гость хуже татарина. А если он является государственным служащим и настаивает на том, чтобы вы открыли дверь, спровадить его еще сложнее. Таким гостем может оказаться участковый, задающий вопросы о соседях-алкоголиках, военком с повесткой или сотрудники управляющей компании, .