Какую ответственность несет риэлтор при покупке квартиры?

Какую ответственность несет риэлтор при покупке и продаже жилья

Ответственность риэлтора за сделку, несет ли юридическую или моральную ответственность перед заказчиком при продаже и покупке квартиры, ответим на вопрос в статье.

Обязанность качественно предоставить услугу должна лежать не только на риэлторе, но и агентстве недвижимости, которое за него несет ответственность, как за сотрудника. Выясним, до каких пределов простирается риэлторская ответственность на вторичном рынке, потому что он наиболее опасен для покупателя и иногда для продавца.

Ответственность риэлтора за сделку

Какую юридическую ответственность несут риэлторы и риэлторские фирмы перед заказчиком:

уголовная;
административная;
имущественная (гражданская).

Условия привлечения к ответственности посредника:

наличие доказательств, что совершенные им действия имели последствия, которые причинили ущерб заказчику (покупателю или продавцу);
действия маклера должны идти вразрез практике, которая существует на рынке недвижимости, чтоб явно свидетельствовать об ошибке.

Основания для привлечения:

подписанный обеими сторонами договор на оказание услуг по продаже квартиры или ее приобретении (ч 1 ст. 15 ГК РФ).

Ответственность риэлтора за чистоту сделки

Нередко возникают ситуации халатного отношения посредника к проверке документов при покупке квартиры и, как следствие, обещанная «чистота» сделки не соблюдается. В этом случае есть возможность привлечь риэлтора к ответственности двумя способами:

Закон о защите прав потребителей;
ГК РФ, взыскав понесенный ущерб (убытки).

Какую ответственность несет риэлтор при покупке квартиры по закону о защите прав потребителей:
размер комиссионного вознаграждения;

50% от стоимости квартиры, которую должен был приобрести покупатель;
% за просрочку возврата комиссионного вознаграждения.

Как это делается: только через суд, однако судья будет на стороне покупателя, а вот маклеру придется доказывать свою невиновность.

После того, как вы заключили договор с посредником, необходимо все остальные переговоры фиксировать посредством переписки в E-mail или WhatsApp.

Многие посредники высказывают мнение, что риэлтор не может отвечать за «чистоту» сделки, т.к. не имеет доступ ко всей информации об объекте и прав на него и это отчасти верно.

Ответственность риэлтора при покупке квартиры

В случае, если на судебном заседании выяснится, что риэлтор действовал недобросовестно (некомпетентно и неправомерно), что послужило причиной лишения прав покупателя на приобретаемую собственность (она была отнята по решению суда), то маклер обязан возместить полный размер суммы, уплаченной за жилье.

Чтобы довести дело до описанного результата, необходимо собрать доказательную базу, которая подтвердит что:

риэлтор действовал вопреки закона, например, закона о Защите прав потребителей или ГК РФ;
покупатель понес убыток (документы, подтверждающие это, например, решение суда об отчуждении приобретенной собственности);
вину риэлтора;
наличие причинно-следственной связи между поступками посредника и убытком покупателя.

Если вы не потрудитесь найти все из перечисленных выше обстоятельств, суд наверняка признает ваш иск неудовлетворенным и риэлтор избежит какой-либо ответственности.

Перед тем, как обращаться в суд по гражданскому иску, можно попробовать получить постановление о привлечении риэлтора к административной ответственности и использовать его в качестве доказательства вины (см. пункты выше).

Как это сделать:

если маклер злоупотребил вашим доверием или обманул вас и вы имеете неопровержимые доказательства этого (электронную переписку, договор и т.д.), то можете привлечь его к административной ответственности по с. 27.1 КоАП РФ, которая предусматривает штраф от 5 тыс. до 5-тикратного размера от суммы причиненного покупателю жилья ущерба.

Будьте готовы, что вам предстоит добиваться реагирования инстанций на ваше заявление, например, обратиться в прокуратуру, если ваше заявление не пример представитель полиции.

В практике так же используется возможность привлечь к ответственности риэлтора за чистоту сделки при покупке квартиры, путем возбуждения уголовного дела по статье 159 УК РФ. Вам, как пострадавшему материально это никак не поможет, однако окажет стимулирующее действие на посредника, чтобы он вернул вам понесенные убытки.

Если вам откажут в возбуждении уголовного дела, вы в любой момент можете обратиться в прокуратуру, срок обжалования отказа в возбуждении дела не обозначен.

Есть вариант у покупателя застраховаться от описанных рисков и бегов по судам, например оформив страхование титула. Но вы взрослые и опытные люди и понимаете, что страховые компании созданы для извлечения прибыли.

Ответственность риэлтора при продаже квартиры точно такая же, как при ее покупке, т.е. вы можете привлечь риэлтора по перечисленным выше основаниям.

Как еще можно перестраховаться, если вы боитесь, что риэлтор не понесет ответственность риэлтора при покупке квартиры на вторичном рынке? Один из вариантов, провести сделку через нотариуса. Да, вы заплатите довольно большую сумму за оформление, но нотариусы отвечают за свои ошибки своим имуществом или страховым фондом нотариусов, поэтому с них проще истребовать понесенные убытки.

В последнее время говорят об ответственности регистраторов (сотрудников Росреестра), которые регистрируют переход права, но сначала надо доказать, что сотрудник знал о риске (ошибке) и допустил регистрацию. Второе, по закону, возмещение убытков возможно до суммы 10 млн. рублей.

Какую ответственность несет риэлтор при сделке покупки квартиры

Обязан ли риэлтор проверять историю квартиры.

Степень юридической ответственности риэлтора.

Виновен ли риэлтор если сделка купли-продажи квартиры будет признана недействительной.

Юрист — GoTab → Публикации → Недвижимость → Степень ответственности риэлтора по условиям агентского договора

Степень ответственности риэлтора по условиям агентского договора

Риэлтор, к которому обратился покупатель квартиры, предложил стандартный образец договора. Из этого документа вытекает следующее: по условиям агентского договора представитель риэлторской фирмы предложит разные варианты, что способны заинтересовать клиента, поможет выбрать подходящее жильё и оформит все документы. Также профессионал обязуется проверить историю квартиры, чтобы оградить клиента от возможных проблем в будущем.

Однако никакой юридической ответственности риэлтор не несёт. Во всяком случае, из условий договора не ясно, как он будет отвечать перед клиентом, если посодействует в подборе квартиры или непригодной для жилья, или с неадекватными соседями, или на обладание которой претендуют иные лица.

Как быть? Можно ли как-то «застраховаться», обозначив в договоре не только дополнительные требования, но и материальную ответственность риэлтора за продажу негодного товара?

Продажа некачественного товара

Прежде всего, юрист по недвижимости напоминает, что риэлтор является не собственником квартиры (товара), а только посредником в выборе подходящего недвижимого имущества. Поэтому у него довольно неопределенные обязательства перед клиентом, и многие претензии встревоженного или недовольного покупателя могут быть оспорены в суде.

За продажу товара неподобающего качества (в данном случае – это квартира) отвечает ее бывший собственник. Это именно он скрыл дефекты. Кстати, продавая свою недвижимость, прошлый правообладатель мог и не знать о них.

Однако правила продажи жилой недвижимости занимают особое место в российской юриспруденции. Это не имущество обычного бытового предназначения, которое легко поменять или вернуть продавцу, расторгнув договор только по той причине, что вещь не понравилась (не подошла по каким-то параметрам). Здесь нужно будет инициировать создание комиссии, которая признала бы недостатки в конструкции недвижимого имущества такими, которые:

или невозможно устранить;
или потребуют серьезных дополнительных денежных вливаний, о чём при заключении договора купли-продажи речь не велась.

Степень юридической ответственности риэлтора

Чтобы агентство недвижимости или же конкретного риэлтора можно было привлечь к ответственности за халатное отношение к проверке юридической чистоты сделки, в суде необходимо представить такой договор, в котором отдельными пунктами указывались бы конкретные требования клиента.

Если агентский договор будет составлен в общих чертах, тогда представитель апеллирующей стороны может заявить, что клиент знал (мог знать) о других претендентах на обладание этой недвижимостью, значит намеревался решать все проблемы самостоятельно.

Стоит ли добиваться признания сделки недействительной?

Чтобы воспользоваться положениями статей 166-179 ГК РФ, покупателю изначально необходимо подключить к процессу юриста по недвижимости. Он не только даст дельные советы, но также проконтролирует действия риэлтора и поможет включить в агентский договор нужные клиенту пункты, касающиеся ответственности исполнителя услуг.

Кстати, признавать сделку недействительной обычно бывает невыгодно именно покупателю.

Если же договор будет признан недействительным, судья назначит реституцию: квартира передаётся прежнему хозяину, а деньги – покупателю. Но ведь сумма в документах была обозначена гораздо ниже реальной выплаты. Значит к обманутому покупателю вернётся лишь часть денег.

Если какое-либо лицо инициирует судебное разбирательство, предъявляя свои права на жилую недвижимость, тогда покупатель не сможет в полном объёме:

ни владеть квартирой;
ни пользоваться ею;
ни распоряжаться жильём по собственному усмотрению.

Придётся ожидать решения суда. Возможно, правообладатель, с интересами которого прежде, еще до момента продажи квартиры, не посчитались, будет требовать дополнительных выплат. Это могут быть:

повзрослевший ребенок, предъявивший свои права;
гражданин, вернувшийся домой после отбытия непродолжительного тюремного срока (к примеру, в этот период квартира была незаконно приватизирована и тут же продана);
человек, ранее признанный умершим, а теперь «воскресший».

Если суд назначит реституцию по той причине, что продавец, которому были переданы деньги, оказался недееспособным лицом, тогда получить обратно плату за квартиру вряд ли удастся.

Гражданину продали квартиру по поддельным документам. Значит деньги были переданы неизвестно кому.

Виноват ли риэлтор?

Определение степени вины этого специалиста за оформление сделки, впоследствии признанной недействительной, возможно только в том случае, если вполне определенные условия обозначены в договоре. В принципе, любой договор купли-продажи недвижимости может быть оспорен лицами, которые изначально тщательно завуалировали свой статус.

И всё же юрист по недвижимости советует клиентам заключать с маклерами договоры именно в таких вариантах, которые выгодны в основном покупателям. Это договоры:

поручения;
оказания услуг;
составленные в эксклюзивном варианте.

Как раз профессиональный юрист, составляющий такие документы, и поможет будущему новосёлу не попасть в неприятности или хотя бы заставить риэлтора добросовестно исполнять свою работу. Ведь маклер оказывает возмездную услугу, значит обязан отвечать за качество исполнения. Если посредник будет нести финансовую ответственность за нарушение того или иного пункта, обозначенного в документе, тогда покупатель сможет ему доверять.

Читайте также публикации юридической тематики: