Кто такой дольщик при покупке квартиры?

Кто такие дольщики – определение, права, требования и особенности

Каждый человек мечтает обзавестись собственным жильем, однако его стоимость сегодня довольно высока, поэтому позволить себе такую покупку могут не все. Одним из вариантов выхода из сложившейся ситуации является долевое строительство. Оно позволяет вложить деньги в возведение любого объекта недвижимости, а по завершении работ получить жилую площадь. Но здесь важно понимать, что долевое строительство имеет множество нюансов, которые следует учитывать, поскольку этот способ приобретения недвижимости является одним из самых рискованных.

Что такое дольщик. Определение

Итак, разговор о долевом строительстве и его особенностях следует начать с определения, кто такие дольщики. Данный термин обозначает некое лицо, которое участвует в долевом строительстве любого объекта жилой недвижимости и получает право на приобретение квартиры в будущем доме по сниженной цене.

Формирование пая дольщиков начинается еще на стадии возведения фундамента для будущего строения. В некоторых случаях можно присоединиться к строительству и на более позднем этапе, но в этом случае скидка на приобретение жилья будет меньше.

Преимущества долевого строительства

Отзывы дольщиков об этом виде строительства довольно противоречивы, но его преимущества вполне очевидны:

• значительная скидка на покупку жилья после завершения строительства;
• неплохой способ инвестировать деньги в недвижимость, имея на руках относительно небольшой капитал;
• возможность покупки квартиры в рассрочку, при которой платежи вносятся в процессе строительства.

Таким образом, если у вас нет денег на покупку собственного жилья, то участие в долевом строительстве станет неплохим решением.

Кто является участником договора: права и обязанности

При участии в долевом строительстве обязательно заключается договор между владельцами паев и строительной компанией. Согласно этому договору, дольщики обязаны вовремя вносить платежи, если жилая площадь приобретается в рассрочку, а также выполнять другие обязательства, прописанные в документе. Застройщик, в свою очередь, обязан завершить строительство объекта и ввести его в эксплуатацию в оговоренный срок.

Взаимоотношения между дольщиками и застройщиками регулируются законодательством на федеральном уровне. В 2004 году в него был внесен ряд поправок и доработок, благодаря которым участие в долевом строительстве стало более безопасным. Причиной этому стал ряд громких скандалов, когда права дольщиков были нарушены.

Что такое ДДУ

Итак, мы уже определились в том, кто такие дольщики, поэтому теперь пришло время немного разобраться в терминологии долевого строительства. Самым распространенным термином, с которым сталкиваются дольщики, является ДДУ. Это договор долевого строительства (участия), который заключается между застройщиком и пайщиками. Он выступает гарантией того, что права обеих сторон не будут нарушены. Несоблюдение любых условий может стать основанием для судебного разбирательства. Как показывает практика, в подавляющем большинстве споров между дольщиками и застройщиками они решаются в пользу первых, но решение проблем в судебном порядке может длиться несколько лет.

Суть долевого строительства

Получить исчерпывающую информацию об этом виде строительства можно в законе «О долевом строительстве», на основании которого между дольщиками и застройщиками должен быть заключен договор, обязывающий первых вносить своевременные платежи, а вторых – закончить строительство жилого объекта в срок.

Когда дом будет закончен, каждый дольщик получает в свою собственность квартиру. Параметры жилья также прописываются в договоре, поэтому владелец пая долевого строительства получит ту квартиру, которую он изначально хотел.

Права участников долевого строительства

Мы уже знаем о том, кто такие дольщики, поэтому теперь нужно поговорить о том, какие законные права у них есть. Права и обязанности обеих сторон, принимающих участие в долевом строительстве, прописаны в ДДУ. Любое несоблюдение контракта одной из сторон дает другой повод для обращения в суд.

Как показывает практика, причинами большинства конфликтных ситуаций являются следующие:

• если у дольщика есть на руках документы, предоставляющие ему право собственности на недвижимость, факт сдачи объекта нигде не зафиксирован;
• если застройщик не успевает вовремя сдать объект;
• качество жилья не соответствует указанной в договоре информации;
• расторжение договора по вине любой из сторон.

При возникновении любой конфликтной ситуации при долевом строительстве, дольщики могут обратиться в защиту прав потребителя, где ему предоставят подробную информацию о сложившейся ситуации, а также подскажут, как лучше поступить.

Договор залога: что это и для чего он нужен

Если вы приобретаете жилье в рассрочку, то помимо ДДУ вам придется заключать еще и договор залога. Это является требованием действующего законодательства и позволяет защитить права дольщиков и застройщиков. Документ составляется в электронном виде, подписывается обеими сторонами, после чего отправляется на государственную регистрацию. Для этого документ должен быть составлен на строительном объекте и нотариально заверен.

При отправке договора на государственную регистрацию к нему прикрепляется пакет следующих документов:

• Нотариально заверенная копия ДДУ, его номер и дата регистрации.
• Проектная документация на строительный объект с указанием его местоположения.
• Оригинал и заверенная копия квитанции об уплате государственной пошлины.
• Копии всех документов, которые указаны в залоговом договоре.

Подавать документы на регистрацию может любая из сторон, участвующих в подписании договора.

Как стать участником долевого строительства

Дольщики дома или любого другого объекта жилой недвижимости, чтобы принять участие в долевом строительстве, должны выполнить следующие действия:

• строительная компания определяется с местоположением будущего строения и приобретает землю под строительство;
• дольщики ищут проекты, на которые привлекаются пайщики, и заключают договор с застройщиком на долевое участие;
• если жилье приобретается в рассрочку, то составляется график платежей, определяется сумма платежа и характер выплат;
• строительная компания возводит дом и передает его в собственность дольщиков.

Это стандартная процедура, которую должен пройти дольщик квартиры, чтобы обзавестись собственным жильем при помощи долевого строительства.

Контроль и надзор за соблюдением прозрачности сделки

В наши дни защита дольщиков, а именно их прав, находится на очень высоком уровне. Если всего несколько лет назад долевое строительство было довольно рискованным занятием, то сегодня вкладывать деньги в него можно, совершенно не опасаясь потерять свои финансовые средства.

Объекты долевого строительства находятся под надзором региональных и муниципальных представительств, поэтому легитимность любой сделки будет соблюдена.

Что делать обманутым дольщикам

Несмотря на жесткое регулирование долевого строительства со стороны государства, тем не менее обманутые дольщики – далеко не редкость. Это происходит из-за того, что недобросовестные застройщики могут заморозить строительство объекта или вовсе не начинать его, взимая при этом деньги дольщиков за квадратные метры.

Признаки нарушения прав дольщиков

Существует отдельный реестр обманутых дольщиков, в котором фиксируются все жалобы, касающиеся нарушения прав пайщиков.

Причин для возникновения конфликтных ситуаций может быть довольно много, однако самыми распространенными являются:

• потеря строительной компанией права владения земельным участком, на котором осуществляется строительство дома;
• ликвидация или банкротство строительной компании;
• задержка передачи жилой площади ее законному владельцу более чем на 9 месяцев;
• застройщик не выходит на связь, всячески избегает встречи или не допускает дольщика на строительный участок.

Важно понимать, что, заключая контракт с застройщиком на участие в долевом строительстве, пайщик имеет полное право контролировать ход работ по возведению дома на всех стадиях. Если по каким-либо причинам ему отказывают в этом, то это является грубым нарушением его законных прав.

Если у пайщика возникнет хоть малейшее подозрение на то, что строительная компания не выполняет свои обязательства, то следует как можно скорее попытаться прояснить ситуацию.

Порядок действий по решению конфликтной ситуации

Если между дольщиками (СПб это или другой город) и застройщиком назрела конфликтная ситуация, то для ее решения нужно предпринять следующие действия:

1. Обратиться в строительную компанию. Для этого составляется письменная претензия и отправляется по адресу, по которому зарегистрирована компания. Согласно законодательству, застройщик обязан дать письменный ответ, в котором будет указана причина перерыва или заморозки строительства.
2. Если ответа не последует или возникнут подозрения, что компания является мошенником, следует обратиться в соответствующие органы, которые осуществляют надзор за долевым строительством, и в суд.

Если застройщик заявил о банкротстве, то необходимо найти официальные сведения, подтверждающие это. Проверенным источником является газета «Коммерсант» и единый государственный реестр. Если официальных данных о банкротстве найдено не будет, то нужно обратиться в суд.

Для того чтобы довести дело до судебного разбирательства, потребуется подготовить пакет следующих документов:

• Заверенную копию или оригинал ДДУ.
• Паспорт гражданина РФ.
• Документ о перечислении денег застройщику.

Если суд оправдает застройщика, то решить проблему можно при помощи арбитражного суда. Для этого к перечисленным выше документам необходимо прикрепить решение суда.

Рассмотрение обращений дольщиков о невыполнении застройщиком своих обязательств занимает 20 дней, после чего жалоба вносится в единый реестр. Бывают случаи, когда дольщикам отказывают в регистрации жалобы. В этом случае нужно обратиться за консультацией к юристу, специализирующемуся в данном вопросе.

Как показывает практика, долевое строительство – это отличный вариант для людей, у которых сразу нет полной суммы для приобретения жилья. Но как бы там ни было, перед подписанием договора необходимо досконально с ним ознакомиться, а также узнать, кто такие дольщики, чтобы в дальнейшем не попасть в неприятную ситуацию.

Кто такой дольщик при покупке квартиры?

– Взыскание неустойки без предоплаты
– Споры с застройщиками
– Сопровождение сделок по ДДУ

Сегодня, пожалуй, вряд ли можно найти человека, который никогда не слышал о долевом строительстве. Эта сфера нашей жизни одновременно и привлекает, и отталкивает потенциальных покупателей. Многие, наслушавшись громких историй о кинутых дольщиках и разорившихся строительных компаниях, вроде СУ 155, все еще опасаются вкладывать свои деньги в долевые проекты. Но, с другой стороны, где еще можно купить недвижимость по таким низким ценам? Поэтому долевое строительство постоянно пополняется все новыми и новыми участниками. Однако не все еще знают, что приобрести жилье можно не только у самого застройщика. В последние несколько лет очень распространенной является покупка квартиры у дольщика в новостройке. Но в таких сделках есть свои особенности, а также определенные риски.

Схематично участие в долевом проекте можно обозначить так:

• инвестор подписывает договор ДДУ с застройщиком,
• после этого вносит одноразово или по частям нужную сумму,
• ждет, пока строительство дома завершится,
• принимает жилье у застройщика,
• оформляет на квартиру право собственности,
• после этого он становится владельцем недвижимости.

Однако инвестор далеко не всегда приобретает жилье для себя. Зачастую деньги вкладываются на первоначальном этапе стройки для получения прибыли, поскольку на более поздних этапах строительства стоимость недвижимости возрастает. Дольщик находит заинтересованное лицо, которому и продается квартира.

Но здесь напрашивается вопрос: что значит квартира от дольщика, как можно продать то, что еще не существует? По сути, в этой сделке речь и не идет о продаже жилья, как такового. Ведь квартиры еще нет, как собственно и прав на нее тоже. А есть только договор ДДУ, дающий право дольщику требовать эту квартиру у застройщика, когда она будет полностью достроена. Вот собственно свои права дольщик и выставляет на продажу. Он их продает, а если выражаться юридическим языком переуступает другому лицу.

Для тех, кто решил таким способом приобрести недвижимость, стоит учесть ряд ключевых моментов, характерных для данной сделки.

Во-вторых, продавец отвечает только за наличие права, но не несет никакой ответственности за любые действия или, наоборот, бездействие застройщика. После совершения сделки, покупатель не может предъявлять никакие претензии продавцу по поводу задержки строительства, плохого качества квартиры и т.д. За это отвечают только строители, им и нужно предъявлять свои претензии.

В-третьих, продажа квартиры дольщиками может производиться только в строго определенное время: после регистрации ДДУ, и до подписания передаточного акта. Из этого следует, что даже если у продавца есть заключенный ДДУ, но он не зарегистрирован в Росреестре, сделка будет признана недействительной со всеми вытекающими последствиями для покупателя.

В-четвертых, если прежний дольщик не расплатился полностью с застройщиком за будущую квартиру, то долг по оплате переходит на нового участника, если конечно, он согласен на это. Но в другом случае сделка не состоится. Между сторонами подписывается соглашение о переходе долга.

В-пятых, при наличии долгов обязательно требуется согласие застройщика на сделку. Если стоимость квартиры выплачена полностью, по закону согласие не нужно. Но здесь следует учесть, что в самом ДДУ может быть такое условие, тогда необходимо действовать в рамках договора. Кстати, практически всегда девелопер требует за свое согласие плату, примерно 1-3% от суммы договора. Если учитывать, что цена квартиры исчисляется миллионами, нетрудно посчитать, что сумма выходит весьма внушительная.

Отношения между прежним и новым дольщиком фиксируются в договоре уступки, который называется цессия. Он, так же как и ДДУ, должен регистрироваться в Росреестре. Все расчеты по договору должны производиться только после регистрации. Данная сделка не бескорыстна, покупатель преследует цель – заработать, поэтому цена уступки значительно выше, чем первоначальная стоимость ДДУ. Нужно понимать, что если в перспективе обстоятельства сложатся так, что придется расторгать договор с застройщиком, то новый дольщик сможет вернуть только цену ДДУ, остальную сумму ему никто возвращать не будет.

Например, у продавца может иметься непогашенная задолженность по периодическим платежам, о которой он умолчал при заключении соглашения. Этот долг автоматически переходит на нового участника, которому также нужно знать, что на неуплаченную сумму начисляются проценты, а при двухмесячной просрочке застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Еще один риск для покупателя – натолкнуться на долгострой или, что еще хуже, на банкротство застройщика. От этого не застрахован ни один дольщик, но практика показывает, что нередко квартиры по переуступке продаются именно в то время, когда у строительной компании стали появляться проблемы.

Прежний дольщик, разумеется, имеет более полную информацию о стройке, чем новый, поэтому, предчувствуя неладное, стремится выйти из проекта. Таких случаев немало, и чтобы не стать очередной жертвой, необходимо самому все проверить самым тщательным образом. Для этого есть официальный сайт строительной компании, где публикуются все документы застройщика, проектная документация, фотографии со стройки. Нужно проанализировать информацию, сопоставить фактический этап строительства с проектными документами, проверить документацию компании при личном посещении застройщика.

Подводя итоги, можно сказать, что покупка квартиры по переуступке имеет как свои плюсы, так и минусы. Данная сделка позволяет покупателю приобрести жилье в доме, который привлекателен своим месторасположением, планировкой и другими аспектами, если все квартиры в нем уже раскуплены. Но вместе с тем нельзя забывать и о возможных рисках такой покупки.

В этом вопросе нельзя полагаться только на свою интуицию, необходима тщательная проверка компании-застройщика и покупателя, правовой анализ документации, а это уже работа для профессионалов. Ее вы можете доверить опытным юристам Общества защиты прав дольщиков, которые помогут вам безопасно провести сделку. В разделе «Контакты» оставьте свое сообщение или свяжитесь с нами по координатам.

Покупка квартиры у дольщика

Марина

Все риски, связанные с участием в строительстве на начальной стадии, сводятся к основным категориям:

риск утраты денежных средств;
риск значительной задержки окончания строительства;
риск получения некачественного жилья.
Полная утрата внесенных средств может произойти как в результате мошеннических действий застройщика, так и в результате его халатности, бесхозяйственности или форс-мажорных обстоятельств.

Сильно заниженная цена квадратного метра по сравнению с другими застройщиками также должна вызвать законные подозрения покупателя.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Вариантов развития событий два: дольщик рассчитался с застройщиком или нет. Но оба, всё равно ведут к застройщику, уступка нормальный документ, предусмотренный законом и бояться нужно не его, а физическую достройку дома.
В офисе застройщика, должны объяснить, каким образом будет происходить переуступка, там же и выясните про финансовые претензии, остались они к Вашему дольщику или нет.
Некоторые застройщики “хотят” денег за переуступку, некоторые нет, так что пока не сходите в офис, ничего ясно до конца не будет.

Все риски, связанные с участием в строительстве на начальной стадии, сводятся к основным категориям:

риск утраты денежных средств;
риск значительной задержки окончания строительства;
риск получения некачественного жилья.
Полная утрата внесенных средств может произойти как в результате мошеннических действий застройщика, так и в результате его халатности, бесхозяйственности или форс-мажорных обстоятельств.

Сильно заниженная цена квадратного метра по сравнению с другими застройщиками также должна вызвать законные подозрения покупателя.

Все риски, связанные с участием в строительстве на начальной стадии, сводятся к основным категориям:

риск утраты денежных средств;
риск значительной задержки окончания строительства;
риск получения некачественного жилья.
Полная утрата внесенных средств может произойти как в результате мошеннических действий застройщика, так и в результате его халатности, бесхозяйственности или форс-мажорных обстоятельств.

Сильно заниженная цена квадратного метра по сравнению с другими застройщиками также должна вызвать законные подозрения покупателя.

Юридическая проверка застройщика

Вторым источником информации являются документы застройщика, наличие которых обязательно в соответствии с законом РФ № 214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

По закону застройщик обязан за 14 дней до заключения первого договора с участником долевого строительства опубликовать в СМИ Проектную декларацию, содержащую информацию о проекте строительства и самом застройщике, или предъявлять ее по первому требованию предполагаемого партнера по долевому строительству. Кроме Проектной декларации застройщик должен предоставлять:

разрешение на строительство;
документы о праве на земельный участок (праве собственности, долгосрочной аренды или срочного безвозмездного пользования);
проектную документацию;
технико-экономическое обоснование;
экспертное заключение по проектной документации;
учредительные документы, свидетельство о налоговом учете и о государственной регистрации;
бухгалтерскую отчетность минимум за три года, а за последний год – аудиторское заключение.

По закону застройщик обязан за 14 дней до заключения первого договора с участником долевого строительства опубликовать в СМИ Проектную декларацию, содержащую информацию о проекте строительства и самом застройщике, или предъявлять ее по первому требованию предполагаемого партнера по долевому строительству. Кроме Проектной декларации застройщик должен предоставлять:

разрешение на строительство;
документы о праве на земельный участок (праве собственности, долгосрочной аренды или срочного безвозмездного пользования);
проектную документацию;
технико-экономическое обоснование;
экспертное заключение по проектной документации;
учредительные документы, свидетельство о налоговом учете и о государственной регистрации;
бухгалтерскую отчетность минимум за три года, а за последний год – аудиторское заключение.

По закону застройщик обязан за 14 дней до заключения первого договора с участником долевого строительства опубликовать в СМИ Проектную декларацию, содержащую информацию о проекте строительства и самом застройщике, или предъявлять ее по первому требованию предполагаемого партнера по долевому строительству. Кроме Проектной декларации застройщик должен предоставлять:

разрешение на строительство;
документы о праве на земельный участок (праве собственности, долгосрочной аренды или срочного безвозмездного пользования);
проектную документацию;
технико-экономическое обоснование;
экспертное заключение по проектной документации;
учредительные документы, свидетельство о налоговом учете и о государственной регистрации;
бухгалтерскую отчетность минимум за три года, а за последний год – аудиторское заключение.

Ответственность застройщика за срыв сроков и низкое качество

Несвоевременная передача готового жилья дольщикам по закону чревата для застройщика уплатой неустойки за каждый день несогласованного увеличения срока, причем для граждан сумма такой неустойки вдвое выше, чем для юридических лиц.

Получение дольщиком некачественного жилья возмещается застройщиком в виде:

устранения за свой счет и в разумные сроки недостатков;
возмещения произведенных на устранение недостатков расходов;
уменьшения стоимости договора соразмерно качеству жилья.
“

Здравствуйте, Марина.
Постараюсь ответить на Ваш вопрос.
Преимущества и риски покупателя по переуступке прав.
Привлекательность в том, что стоимость жилья на стадии строительства существенно ниже цены той же жилплощади после сдачи новостройки.
Теперь перечислим риски:
Поскольку дольщик продаёт не квадратные метры, а право на их приобретение в будущем, то и отвечает он только за законность предоставленных документов. За судьбу жилья после подписания договора цессии он не ответственен.
Чтобы снизить риски, до подписания договора покупателю следует узнать:
не предстоит ли застройщику процедура банкротства;
соответствует ли новостройка плану;
сможет ли застройщик уложиться в установленные сроки;
не были ли права на данное жильё переуступлены ранее другому лицу;
уведомил ли в письменной форме продавец застройщика о передаче прав.
Не каждый покупатель осознаёт, что одновременно с правами дольщика он приобретает и его обязанности. То есть, если у продавца накопился значительный долг по взносам перед застройщиком, то новый правообладатель должен будет этот долг выплатить. Чтобы избежать подобной ситуации, нужно перед заключением сделки по переуступке проверить все платежные документы, а также запросить у застройщика документ об отсутствии задолженности.

Покупаем у дольщика

Выбираете что купить: новое жилье от застройщика или «вторичку», сравниваете цены, думаете о преимуществах? Есть третий вариант: можно взять квартиру у дольщика. В чем плюсы?

Слово «дольщики» в нашей стране приобрело негативный оттенок: у многих оно ассоциируется с «долгостроем», «обманутыми дольщиками», «неблагонадежными застройщиками». Все мы помним сложный период – когда люди, купившие объекты долевого строительства, оставались ни с чем. Именно их и называли «обманутыми дольщиками». Но сейчас речь не о них.

Дольщик, с юридической точки зрения – это один (любой) из инвесторов долевого строительства. То есть, человек, который купил квартиру в доме на ранней стадии стройки, подписав с компанией-застройщиком Договор участия в долевом строительстве.

Объектом Договора выступает выделенная в строящемся объекте доля определенной площади (скажем, двухкомнатная квартира площадью 60 кв.м, на 5 этаже здания, вторая по счету на площадке). Также в Договоре в обязательном порядке указывается адрес строящегося здания и срок завершения строительства.

На рынке сейчас большой объем предложений от дольщиков, которые приобрели у застройщика квартиру – то есть, долю, права на квадратные метры в строящемся жилье, – и еще до момента ввода этого объекта в эксплуатацию решили свою долю продать. В чем плюсы такой сделки для продавца-дольщика и покупателя?

«При покупке новостройки на начальном этапе, «на уровне котлована», стоимость значительно ниже. По мере увеличения этажности цена медленно, но верно растет. Продавая долю через какое-то время, дольщик может получить выгодную разницу от цены покупки к цене продажи. Покупатель из большого разнообразия предложений может выбрать вариант срочной продажи, со стоимостью ниже рыночной – это выгода для покупателя, – поясняет Лилия ГАДИЕВА, первый заместитель генерального директора компании «Этажи». – Не все знают, что в одном и том же доме можно взять жилье одинаковой планировки и площади с разницей в несколько тысяч рублей».

Кто и почему продает

Первая категория продавцов-дольщиков – инвесторы. Человек изначально покупал, чтобы затем продать и заработать на этом, понимая, что стоимость квартиры (доли) будет расти «вместе с этажами»: чем ближе стройка к завершению, а дом к вводу – тем выше цена квадрата.

Вторая категория – крупные и мелкие подрядчики, с которыми компания-застройщик рассчитывается за работу квадратными метрами, т.е., организации, юрлица. Такая схема расчета удобна и для застройщика, и для подрядчика, но у фирмы-подрядчика возникает необходимость быстро продать доли, чтобы вернуть свои активы.

Третья категория – люди, которые приобретали для себя. Человек рассматривал новостройку как собственное будущее жилье, но по каким-то причинам передумал: решил купить побольше, отказывается от покупки в силу изменения семейных обстоятельств, переезжает в другой город и т.д.

У всех категорий дольщиков – инвесторов, подрядчиков и просто физических лиц – есть потребность продать свою долю быстро и, конечно, выгодно. Проще всего представить свои объекты и оперативно найти покупателя в крупной риэлторской компании.

Плюсы покупки у застройщиков: компания-застройщик всегда в выигрыше, поскольку клиенты ее уже знают, доверяют бренду, видят большой объем рекламы – вероятность, что потенциальный покупатель придет к застройщику, выше. Кроме того, серьезные застройщики работают с не менее надежными и крупными риэлторскими компаниями (у «Этажей», например, более 50 договоров о партнерстве с застройщиками), и риэлторы предлагают покупателю, в первую очередь, новостройки именно от застройщиков.

Плюсы покупки у продавцов-дольщиков: цена. Бывает, что стоимость жилья у дольщиков несколько ниже и можно выиграть до 10-15%. Эти предложения интересны, а потому тоже находят своего покупателя, в том числе – с участием агентств недвижимости. «Иногда покупатель обращается к нам с конкретным запросом: хочу именно такую квартиру на таком-то этаже именно в этом строящемся доме. Как правило, это самые «ходовые» этажи, от 3-го до 7-го, их разбирают раньше всего. И если у застройщика они уже распроданы – выход один: специалисты предлагают варианты от собственников доли. Как правило, нужный вариант находится, поскольку дольщики обращаются к нам активно, зная, что специалисты по недвижимости помогут продать долю оперативно», – рассказывает Лилия ГАДИЕВА.

Какие есть риски

Еще одно преимущество обращения в крупную риэлторскую компанию – сделка для покупателя становится безопасной. «Наша компания обеспечивает клиенту правовую поддержку, полный проверенный пакет документов, правомочность продавца-дольщика, поскольку наш Юридический департамент тщательно проверяет каждую сделку и все документы на объекты. Покупатель, обратившись к нам, не потеряет квартиру и свои средства», – уверяет Лилия ГАДИЕВА.

При подготовке и проведении сделки:

• Покупатель заключает с продавцом-дольщиком Договор переуступки – «Договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома». Главное здесь – согласовать каждый Договор переуступки с застройщиком. Покупая долю, вы должны быть уверены, что дольщик-продавец произвел с застройщиком полный расчет (например, по рассрочке), и что застройщик согласовывает переуступку продаваемой доли другому лицу, становящемуся участником долевого строительства. Важно, чтобы покупателю доли не пришлось в будущем рассчитываться по долгам первого дольщика.
• Вторая традиционно рисковая ситуация – продажа по доверенности. Специалисты уделяют особое внимание изучению доверенности: смотрят – все ли полномочия по переуступке доли в данном объекте в ней прописаны, не отозвана ли она и т.д.

Важно помнить: все сделки по отчуждению недвижимости с представителем собственника возможны только на основании нотариальной доверенности.

• Чтобы проверить, не находится ли строящийся дом или права на выбранную квартиру в споре или под арестом, другим обременением третьих лиц, можно заказать в Росреестре выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
• Еще один важный момент – соблюдение сроков и графика строительства самой компанией-застройщиком. К счастью, наш регион в этом плане благополучен, объектов, где затягиваются сроки ввода, не так много. Но и этот пункт риэлторы и юристы тщательно контролируют.
• Если квартира первым дольщиком приобреталась с помощью ипотеки, необходимо выяснить – заявлялся ли материнский (семейный) капитал в счет гашения кредита. Если да, то надо быть осторожным: бывает, что таким образом его пытаются обналичить, что запрещено законом. Либо продавец по неосторожности нарушает установленный порядок: не дождавшись ввода дома в эксплуатацию, продает свою долю. Тогда сделка может быть расторгнута, так как в отношении этой квартиры не выполнено обязательство: детям не выделена доля в квартире. По закону нужно дождаться ввода объекта, выделить долю и только затем, с разрешения органов опеки, продать квартиру. Все эти моменты специалисты всегда проверяют.

Как совершить покупку доли

«Когда покупатель обращается за новой квартирой к застройщику – он примерно представляет себе, как выглядит процедура: основные моменты – заключить Договор долевого участия и сдать его на регистрацию в Росреестр. Если же речь заходит о переуступке доли – кому-то кажется, что это сложно, непонятно и долго. На самом деле, поскольку наши специалисты занимаются такими сделками давно, постоянно обучаются, и это направление в компании активно развивается – работа с договорами переуступки большого труда для них не составляет», – говорит Лилия Равильевна.

1 этап – выбор квартиры. Индивидуальный риэлтор рассмотрит с вами все имеющиеся предложения, подберет несколько наиболее подходящих объектов. Из новостроек, в первую очередь, предложит квартиры от застройщика. Если же у покупателя особенные предпочтения, и у застройщика нужных квартир нет – ищем квартиру от дольщика.

2 этап – согласование сделки с застройщиком. Уточняем, произведен ли с застройщиком полный расчет дольщика по данному объекту, нет ли у застройщика претензий к дольщику – неоплаченных счетов, невыполненных обязательств.

3 этап – подготовка Договора переуступки. Важно: если Договор долевого участия дольщика-продавца в Росреестре не зарегистрирован – сделка по переуступке не производится, т.к. она не будет иметь юридической силы.

4 этап – подписание Договора переуступки всеми сторонами сделки и расчет. Сделка по переуступке является трехсторонней: участвуют первый дольщик-продавец (переуступающий свои права), второй дольщик-покупатель (которому переуступают права) и застройщик. Подписанный Договор отправляется на регистрацию в Росреестр. В день подписания Договора, как правило, происходит расчет между продавцом и покупателем.

5 этап – покупатель получает в Росреестре зарегистрированный Договор переуступки прав по Договору долевого участия. После этого покупатель доли вносится в реестр застройщика как основной дольщик. В дальнейшем, когда будет подписываться акт передачи и ввода в эксплуатацию данного дома, в документах будет указан уже покупатель, ставший дольщиком.

«Кроме того, когда дом будет вводиться в эксплуатацию – покупателю (новому владельцу доли) потребуется подготовить еще один пакет документов, в который, помимо Договоров долевого участия и переуступки доли, будет входить дополнительная техническая документация. Здесь мы также готовы помочь нашим клиентам со сбором. Специалисты Юридического департамента помогут собрать и сдать все требующиеся документы для оформления права собственности на квартиру», – говорит Лилия ГАДИЕВА.

«От обращения покупателя в нашу компанию до сдачи готового Договора переуступки в Росреестр проходит, в среднем, две недели, хотя были примеры, когда мы проходили все и за три дня. Плюс 12 дней – регистрация нового Договора в Росреестре. Если с участием заемных средств – чуть меньше: с ипотекой на жилые помещения – до 5-ти рабочих дней, с ипотекой на нежилые помещения и земельные участки – до 10-ти рабочих дней, – уточняет Лилия ГАДИЕВА. – Таким образом, за месяц вы получаете зарегистрированный Договор и становитесь полноправным дольщиком строительства вашей новой квартиры. Все индивидуально, в зависимости от условий конкретного дольщика-продавца и покупателя».

Ипотека при покупке у дольщика

Круг программ при такой сделке немного сужается: некоторые программы банков действуют только при приобретении от юрлица, застройщика или подрядчика. Там же, где приобретение от дольщика возможно, средняя ставка по ипотеке будет выше, но незначительно.

«Скажем, если вы приобретаете новостройку от юрлица – процентная ставка может быть 10,5-12,85%. Если же покупаете квартиру от дольщика, при первоначальном взносе 20% ставка может быть 11,75%, а с учетом льготы для клиентов компании «Этажи» – 11,25%* (она действует вне зависимости от продавца или типа договора), – рассчитывает Татьяна РЕШЕТНИКОВА, заместитель начальника Отдела ипотечного брокериджа компании «Этажи». – Есть нюанс: если по ипотеке приобретается квартира напрямую от юрлица – страховка титула не возникает. Если же долю продает дольщик-физлицо – появляется обязательное страхование титула. Сумма составит до 0,4% от суммы кредита в год (но не более трех лет), в зависимости от страховой компании и прочих условий. Также стоит отметить: после ввода дома в эксплуатацию возможно произвести рефинансирование ипотечного кредита и, таким образом, уменьшить ежемесячный платеж».

Наш город развивается и активно строится, на рынок выходят новые проекты. Число предложений продаж в строящихся объектах от дольщиков растет.

«Увеличились одновременно и спрос, и предложение. А значит, и специалисты по недвижимости обращают на этот сегмент рынка более пристальное внимание: мы готовы помогать и продавцам, и покупателям,– улыбается Лилия ГАДИЕВА. – На сегодня у нас множество самых разных предложений. Для конечного покупателя, по большому счету, не принципиально, у кого он купит квартиру – у дольщика, застройщика или подрядчика. Главное – найти самый лучший, оптимальный по цене, расположению и качеству вариант. Ну а наша задача – обеспечить выбор. Если клиент приходит за новостройкой – он в любом случае найдет в нашей обширной базе то, что видел в своих мечтах!»

Собираем и сдаем документы по «Молодой семье»

Для тех, кто еще не успел подать документы на участие в подпрограмме «Обеспечение жильем молодых семей» и собирается это сделать – в субботу, 29 марта, пройдет семинар, где можно узнать о программе в целом и получить индивидуальную консультацию по своей ситуации. Ждем Вас по адресу: ул. Ленина, 38/1, 2-й этаж. Начало в 14.00.

Приглашаем на мероприятие также участников других соцпрограмм («Бюджетники», «Военная ипотека» и пр.) – по всем интересующим вопросам можно будет получить индивидуальную консультацию заместителя директора по социальным программам компании «Этажи» Алевтины ПЛОТНИКОВОЙ. Здесь же будут действовать юристы и ипотечные брокеры, которые помогут выбрать квартиру по условиям конкретной программы и проработать все нюансы по сделке. Кроме того, компания возобновила услугу «Сбор документов», облегчающую формирование нужного пакета: вы сможете оставить заявку специалисту непосредственно в день семинара.

*ВТБ24 (ЗАО) (ген.лицензия ЦБ РФ №1623).

Кто такой дольщик при покупке квартиры?

Купить квартиру от дольщика означает приобретение прав требования по Договору долевого участия и оформляется не договором купли-продажи, а Договором переуступки прав и обязанностей. Покупка квартиры в строящемся объекте недвижимости является пj своей сути — инвестированием в строительство с принятием на себя всех рисков!

Содержание статьи подробное:

Купить квартиру от дольщика

На рынке недвижимости вы встретите предложения от физических и юридических лиц.

Физические лица — это либо обычные покупатели, либо инвесторы, покупающие «долевки» у Застройщика с целью перепродажи.

Юридические лица — это в основном Подрядчики строительных работ, с которыми Застройщик рассчитывается»квадратными метрами». Порой выгоднее покупать именно у них!

Как оформить сделку переуступки прав

Права и обязанности Дольщик передает право приемнику (покупателю) по Договору(соглашению) переуступки прав и обязанностей дольщика.

Такой договор неотделим от Договора долевого участия.

Договор (соглашение) переуступки прав и обязанностей дольщика подлежит обязательной государственной регистрации. Государственная пошлина за регистрацию договора переуступки доли — 350 рублей (2017 г). Она делится между сторонами сделки пополам, то есть право приемник оплачивает 175 рублей. Если право приемников несколько — эта сумма делится на всех пропорционально размеру их доли.

Прежде чем оформлять Договор переуступки прав и обязанностей дольщика внимательно изучите Договор долевого участия. Как он должен быть оформлен читайте далее

Обязательные условия сделки

• Договор долевого участия должен быть зарегистрирован в Росреестре. На последней странице договора или на подшитом дополнительном листе стоит штамп Росреестра с номером и датой внесения записи о регистрации в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Сшивка должна быть заверена подписью регистратора и печатью. Обратите внимание на отсутствие(наличие) штампа о регистрации ипотеки.

• Продавец(Дольщик) — физическое лицо, предоставил вам справку от Застройщика о полной оплате и документы об оплате(платежные поручения, приходные кассовые ордера).

• Продавец(Дольщик) — юридическое лицо, предоставил вам от Застройщика справку о полной оплате и платежные документы и Акты взаимозачетов на стоимость квартиры, прописанной в Договоре долевого участия.

Подводные камни при покупке «долевки»

У Подрядчиков работ часто на руках не зарегистрированные Договоры долевого участия. Какие риски здесь скрыты?

• Одна и та же квартира отдана разным Подрядчикам (двойные продажи).

• Квартира Застройщиком заложена в банк.

• Квартира арестована судебными приставами.

Понятное дело, что Подрядчик об этом не знает!

Важные условия сделки

• Застройщик не участвует в Договоре переуступки, согласовывать с ним его не нужно.
  НО! Необходимо уведомить застройщика о переуступке в ближайшее время после регистрации, особенно если строительство завершается.
  Ведь Акт приема-передачи квартиры собственность должен быть составлен на нового Дольщика.

• Росреестр откажет в регистрации Договора переуступки, если Застройщик уже сдал в Росреестр документы о вводе дома эксплуатацию. В этом случае Продавец обязан оформить право собственности и продать по Договору купли-продажи и только потом ее продавать по Договору купли-продажи с уплатой налогов.
  Какой налог с продажи квартиры

• Получите от продавца документы, подтверждающие факт оплаты вами денежных средств застройщику или предыдущему дольщику ( в случае неоднократной переуступки прав). Как составить правильно расписку читать далее > >

• Проверьте полномочия представителя юридического лица на подписание договора и регистрационные действия.

• У физического лица испросите Согласие супруга на продажу.
  Стоит прочесть: Покупка квартиры у юридического лица

Разъяснение других сложных моментов

Ольга Слободчикова

Автор сайта. Сопровождаю сделки с недвижимостью c 2006 года. Более 1000 успешных сделок купли-продажи. Более 1000 успешных сделок по выделению долей детям без нотариуса. Знаю процедуру регистрацию перехода права и права собственности. Имею большой опыт работы с Росреестром, оспариваю приостановки и отказы в регистрации сделок.

Добавить комментарий Отменить ответ

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Приветствие автора

Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью».

Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
Ни одна из моих сделок не была оспорена.

На этом сайте размещено 335 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.

Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 01.01.2020 года.

Сайт работает с 2016 года.
Его уже посетили более 4 000 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.

Материалы моих интернет- проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.

Однако, обращайте внимание на дату обновления информации — постоянно происходят изменения в законах!

Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями.

Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

С уважением, Автор.

PS. Если вы зашли на сайт с Яндекс браузера, у вас есть возможность оценить сайт и оставить отзыв о нем. В адресной строке есть звездочка — это ссылка для оценки.

Отличный обучающий курс для покупателей жилья «РАЗУМНАЯ ИПОТЕКА» (бесплатные уроки)

Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Как не стать обманутым дольщиком?

Последние новости

На данный момент

Москва предотвратит появление новых обманутых дольщиков.

Универсального рецепта, гарантирующего на 100% безопасность при покупке квартиры посредством долевого строительства, не существует.

Как не стать обманутым дольщиком

При этом не стать обманутым дольщиком можно, соблюдая определенные правила:

• Убедитесь, что застройщик, у которого вы планируете купить квартиру, работает по 214-ФЗ. Он должен предложить вам заключить договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Только так в случае, если застройщик окажется не в состоянии выполнить свои обязательства, вы сможете рассчитывать на возврат денежных средств. Заключая ДДУ, вы также защищаете себя и на случай банкротства застройщика.
• Не стоит покупать квартиру у застройщика, который предлагает вам заключить предварительный договор или приобрести вексель. В том и другом случаях деньги вы передаете сразу или в рассрочку в момент подписания документов, но взамен не получаете никаких гарантий.

Суть предварительного договора в том, что он заключается на время строительства. Основной договор купли-продажи, по которому дольщик и станет собственником квартиры, будет заключен с ним только после ввода объекта в эксплуатацию. При этом никаких гарантий предварительный договор дольщику не дает, так как он нигде не регистрируется. Кроме того, он вообще не предусматривает никаких денежных расчетов, все платежи должны производиться по договору купли-продажи. В результате соинвестор не получает самого главного – защиты, которую гарантирует ему закон о долевом строительстве 214-ФЗ. Клиент не застрахован от двойных продаж, когда его квартира может быть повторно продана несколько раз, не имеет возможности предъявлять претензии, связанные со срывом сроков строительства, не может взыскать пеню за просрочку исполнения обязательств и т.д. Более того, предварительный договор может быть признан притворной сделкой.

«Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор» (Гражданский кодекс РФ).

Проще говоря, если ни вы, ни застройщик не проявите инициативу заключить основной договор до окончания срока действия предварительного, вы потеряете и деньги, и квартиру. В таком случае необходимо направить строительной компании письмо с требованием заключить основной договор (лучше направлять его с описью вложения заказным письмом с уведомлением о вручении). Можно также лично вручить письмо застройщику, но убедитесь, чтобы оно было зарегистрировано, а копию с входящим номером сохраните у себя.

В случае вексельной схемы клиенту предлагают заключить два договора – предварительный и купли-продажи векселя. Именно этим векселем клиент и будет рассчитываться с застройщиком, когда придет время заключать основной договор. При этом вексель и предварительный договор между собой никак не связаны, соответственно, вы опять же не застрахованы от потери вложенных средств, не защищены 214-ФЗ, не можете предъявлять претензии, связанные с неисполнением обязательств по строительству, качеством строительных работ и т.д.

Когда дом будет достроен, строительная организация может передумать заключать с вами основной договор. В таком случае вы имеете право потребовать сумму, прописанную в векселе. Но к этому моменту, с учетом инфляции, она может быть значительно меньше той, которую вы изначально внесли.

Это и есть так называемые «серые схемы» продажи квартир, к которым прибегают строительные организации, желающие избежать ответственности за неисполнение своих обязательств перед дольщиками, предусмотренной 214-ФЗ.

• Прежде чем купить квартиру у застройщика убедитесь, что компания имеет разрешение на строительство и полис страхования гражданской ответственности застройщика. Напомним, что с 1 января 2014 года вступили в силу поправки в “Закон о долевом строительстве. “, согласно которым продавать квартиры в строящихся объектах и заключать ДДУ застройщик может только при наличии страхового полиса. Страховым полисом может выступать либо поручительство банка, либо договор страхования гражданской ответственности, заключенный со страховой компанией или Обществом взаимного страхования (ОВС).
• Если застройщик предлагает заключить ДДУ, убедитесь, что он опубликовал проектную декларацию в СМИ и (или) сети Интернет. Согласно ст. 19 214-ФЗ застройщик должен сделать это за 14 дней до подписания договора с первым участником долевого строительства. Стоит добавить, что застройщик вправе не публиковать проектную декларацию, если он не размещает рекламу, связанную с привлечением денежных средств дольщиков. В этом случае запросите эту информацию для ознакомления самостоятельно – по закону застройщик обязан представить ее любому заинтересованному лицу.
• Попросите в компании застройщика пакет документов, подтверждающих законное строительство, и договор, который вам впоследствии нужно будет подписать. Имея на руках пример такого договора, вы можете обратиться за консультацией к юристу, работающему в данной сфере.
• Изучите отзывы о строительной организации, которая строит дом, где вы собираетесь купить квартиру. Застройщик должен иметь соответствующую деловую репутацию, опыт строительства и уже построенные в этом регионе объекты, о качестве которых можно получить отзыв.
• Изучите историю строительства конкретного объекта. Возможно, безупречную до этого репутацию застройщика подпортил финансовый кризис и денег не хватило на дострой именно того объекта, в котором вы собрались покупать квартиру. Конечно, в таком случае застройщик обязан прекратить продажи, но это не значит, что кто-то из дольщиков не попытается продать свои квадратные метры в проблемном жилом доме.
• Никогда не покупайте квартиру в доме, который не видели своими глазами. Даже если все документы в порядке, ни вас, ни юриста ничего не смущает, в десятиэтажном здании достраивается девятый этаж, обязательно – «на всякий случай!» – съездите лично на стройплощадку и убедитесь, что это действительно так. На ограждении каждой стройки есть информационный щит, где будет написано, кто ведет работы, что именно строится, сроки начала и окончания строительства. Внимательно изучите его, убедитесь, что строится именно этот объект и находится он именно в той стадии строительства, о которой вам сообщил застройщик.
• На момент заключения договора еще раз внимательно прочитайте все документы, которые подписываете. ДДУ, согласно ст. 4 214-ФЗ, должен содержать определение конкретного объекта долевого строительства, подлежащего передаче в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию; срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.
• Если у вас есть конкретные вопросы, сомнения относительно репутации застройщика, качества строящегося объекта, в Комплексе градостроительной политики и строительства г. Москвы работают Горячие линии, где вы можете задать интересующие вас вопросы, в том числе и по долевому строительству.

Законные схемы покупки жилья для участия в долевом строительстве, предусмотренные 214-ФЗ:

1. Заключение договора участия в долевом строительстве.

2. Строительство дома путем создания ЖСК или ЖНК.

3. Привлечение денежных средств соинвесторов путем выпуска жилищных сертификатов на покупку жилья, закрепляющих право их владельцев на получение эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах.