Можно ли продать квартиру банку за деньги?

Можно ли продать квартиру банку за деньги?

Как продать долю в квартире банку

Риелторы знают, как сложно продать долю в квартире. Когда на нее нет желающих ни из числа собственников, ни среди третьих лиц – можно воспользоваться третьим вариантом. Речь идет о продаже доли банку. Однако не нужно строить иллюзий и ждать легкой сделки. Банк – это прежде всего кредитор, ищущий способы извлечь прибыль. Если доля его не заинтересует, шансов не так много.

Впрочем, не все так плохо – банки выкупают выделенные доли в квартире. Причем с точки зрения условий сделка будет абсолютно прозрачной и законной. Осталось понять, как договориться о продаже, если на стороне продавца – юридическое лицо (банк).

Можно ли продать долю в квартире банку?

Разделение квартиры на доли позволяет установить всех собственников. Они же выступают первыми покупателями на дроби друг друга. Поэтому, прежде чем подавать объявление о продаже доли, нужно предложить ее выкуп всем содольщикам (ст. 250 ГК РФ). Вероятно, кто-то из них найдет деньги и согласится. Если нет – остается запасной вариант с банком.

Способы продажи доли в квартире банковскому учреждению:

  • Оформление залога – суть в том, что владелец берёт кредит под залог имущества в виде доли. Если заемщик не выплачивает ссуду, банк забирает у него долю в квартире. Далее, происходит реализация объекта – остальным совладельцам или с помощью аукциона всем желающим (ст. 350 ГК РФ). Основное преимущество – значительная сумма кредита (до 30% от оценочной стоимости залога). Недостатки – занижение цены доли и необходимость ее выделения в виде комнаты.
  • Отчуждение по договору купли-продажи. Обычная сделка, в ходе которой в роли Покупателя выступает юридическое лицо – банк (п. 1 ст. 421 ГК РФ). Порядок не отличается от стандартного выкупа.

Основные причины продажи

Что толкает людей идти на сделку с банком? Ответ кроется в жизненных причинах, с которыми столкнулся владелец квартирной доли.

Причины и мотивы могут быть следующими:

  1. Отказы остальных содольщиков – наиболее частая причина. Многие не хотят или не могут выкупить часть в праве собственности. Также встречается несогласие продавать квартиру целиком с последующим разделением вырученных денег.
  2. Отсутствие покупателей на рынке жилья. Вроде бы продавец выставил долю на продажу, подал объявления, делает скидки – а желающих нет. Доходит до того, что доля не пользуется спросом в течение 1-5 лет, а то и дольше.
  3. Сложная жизненная ситуация – продавец может остро нуждаться в деньгах. Если в обычном кредите ему отказывают, можно попытаться продать долю банку как залоговое имущество.
  4. Развод супругов – предусматривает раздел совместной недвижимости с выделением долей мужу и жене. Жить вместе они уже не смогут. Один из вариантов – продать ½ квартиры, если не второму супругу, то банку.

Пример:

Гражданин Кайков имел в собственности ⅔ доли квартиры. Остальное принадлежало дальнему родственнику, который предложил выкупить его часть. Кайков согласился, но у него не хватало денег. Он обратился за консультацией в банк. Ему посоветовали оформить ипотеку под залог доли. Собрав нужные справки, совладельцы заключили предварительный договор купли-продажи. С ним Кайков обратился в банк и получил одобрение на сделку. Деньги перечислили на счет продавца, а Кайков стал выплачивать кредит. Но вскоре он потерял работу и не смог рассчитываться с банком. Образовалась 3-месячная просрочка, а затем банк обратился в суд. Согласно условиям кредитного договора, залогодержатель забирает долю заемщика, а взамен выплачивает ему 70% от рыночной стоимости. Таким образом, Кайков рассчитался с ипотекой и одновременно продал долю банку.

Представители финучреждения обязательно спросят, по какой причине собственник хочет срочно продать долю? Поинтересуются и тем, почему никто из совладельцев не выкупил часть квартиры? Были ли попытки продать объект на рынке недвижимости, к чему это привело? Тем самым, банк составляет полную картину и выносит решение – выгоден ли ему актив в виде доли или не стоит с ней связываться.

Какую долю банк не выкупит?

Юридические лица внимательно изучают предложение продавца. Если оно покажется им выгодным, они согласятся на выкуп или залог имущества. Однако «доля» – это в большинстве случаев невыгодный актив. Ведь помимо продавца в квартире имеют доли другие собственники. Что с ними делать?

Основания, когда банк откажет в выкупе доли:

  • старое, изношенное жилье – дата постройки до 1970 года;
  • необустроенный район, удаленность от центра, низкая рентабельность;
  • отсутствие спроса на рынке недвижимости;
  • наличие других совладельцев – свыше 2-х человек, зачастую с детьми, пожилыми, инвалидами;
  • проблемы с сособственниками;
  • невыделенная доля.

Последний пункт нуждается в пояснении. Невыделенной долей называют условное обозначение права в общей собственности, например – собственнику принадлежит ⅓ двухкомнатной квартиры. В чем выражается дробь – непонятно. Также нельзя утверждать, что невыделенная доля представлена отдельной комнатой. Разумеется, банк не устроит такой вариант, и он вынесет отказ.

Как продать банку долю в квартире

Основные этапы оформления совпадают с продажей доли физическому лицу. Только вместо человека будет юридическое лицо, а точнее его представитель, например – генеральный директор.

Если доля продается через залог, нужно выполнить определенные условия в соответствии со статьей 348 ГК РФ, куда входит:

  • просрочка по ипотеке (кредиту) свыше 3-х месяцев;
  • размер невыплат более 5% от цены залогового имущества (доли в квартире).

Финансовое учреждение подает иск о принудительном взыскании с заемщика. Чтобы не допустить ареста счетов, автомобиля и других ценных активов, нужно заранее внести пометку в договор. Заемщик отмечает, что в первую очередь нужно обратить взыскание на часть жилплощади (например, комнату). За счет этого можно получить деньги и фактически продать долю банку.

Порядок действий

Далее, разберем пошаговую инструкцию – что делать для продажи доли в квартиры в пользу банка:

Шаг 1. Обращение в банк за консультацией.

Шаг 2. Предложение выкупить долю остальным совладельцам квартиры – рассылка уведомлений по почте или через нотариуса. Ожидание ответов в течение 30 дней.

Шаг 3. Обсуждение условий будущей сделки, ее характера: кредитование или залог имущества.

Шаг 4. Оценка объекта недвижимости – ею занимается штатный оценщик банковского учреждения в ходе осмотра квартиры. Следует приготовиться к тому, что цена отдельной доли будет меньше рыночной. Максимум, что предложит банк – 70% от реальной стоимости имущества.

Шаг 5. Подготовка к заключению сделки, сбор документов, разработка проекта соглашения.

Шаг 6. Нотариальная сделка: оформление договора купли-продажи доли в квартиры в пользу банка. Альтернативные варианты: договор о залоге + кредитовании заемщика. Составление акта приема-передачи.

Шаг 7. Передача документов на регистрацию в ФКП «Росреестра».

Шаг 8. Окончательные расчеты с банком, подготовка к уплате налоговых взносов.

Образец договора купли-продажи доли в квартире банку

Содержание ДКП отвечает всем нормам заключения подобных договоров. Приблизительный бланк вы можете найти по ссылке ниже:

Документы

Среди документов для совершения сделки можно выделить:

  • удостоверение личности;
  • сведения о праве собственности на долю – выписка из ЕГРН или свидетельство старого образца;
  • документ-основание, например – акт о передаче квартиры в собственность граждан (приватизация);
  • техпаспорт старого образца или новая выписка из ЕГРН;
  • справка о составе семьи;
  • справка о своевременном внесении коммунальных платежей.

Вышеназванные документы, за исключением паспорта, можно получить через нотариуса. Действуя от своего имени, нотариус запросит недостающие документы в электронном формате.

Возможно, вам интересно, как узнать стоимость самостоятельно — читайте об этом в статье «Как рассчитать стоимость доли в квартире?«.

Сроки оформления

Одобрение банка может занять от 5 до 14 дней. Юридический отдел изучает возможность сделки, после чего руководство банка информирует заемщика/продавца о своем решении.

Оценка доли в квартире занимает от 2 до 4 недель, в зависимости от загруженности персонала учреждения. Несколько дней придется ждать итоговое заключение в форме акта.

На согласование условий ДКП может уйти неделя. Непосредственно договор подписывается в течение дня, в этот же день нотариус отсылает данные в ФКП «Росреестра». Ответ регистратора приходит через 1 день (нововведение п. 1 ст. 16 ФЗ № 218 «О государственной регистрации…» от 13 июля 2015 года).

Денежные средства на счет продавца поступят в течение 3-х дней. Обычно этот период обговаривают заранее и вносят в условия соглашения.

Госпошлины, затраты

Большая часть затрат приходится на оплату государственных пошлин. Всего их две – обе оплачивает покупатель (представитель банка):

  • госпошлина у нотариуса – 0,5% от стоимости отчуждаемой доли (в пределах от 300 до 20 000 рублей);
  • госпошлина за регистрацию в ЕГРН – 1 400 рублей с учетом электронной подачи заявки.

Продавцу, как получателю дохода, предстоит оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости сделки. Обязательного платежа можно избежать. Для этого имущество должно быть в собственности от 3 лет – по приватизации, дарению, ренте или наследству, или от 5 лет – по возмездным сделкам (п. 3-4 ст. 217 НК РФ).

Описывая процесс, мы рассказали об идеальных вариантах продажи долей банку. Что до практики, здесь могут быть разные ситуации. Например, отказ кредитора выдавать ссуду под незначительную долю. Трактовка зависит от размера дроби, соответствия комнате, жилищных условий, цены объекта, отношений с совладельцами и т.д.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96

Как при продаже квартиры не стать жертвой мошенников? Продаём квартиру безопасно!

Банки Сегодня Лайв

Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны. Мы следим за этим

А на комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.

При покупке недвижимости, в частности, квартиры, перед приобретателем жилья стоит выбор между «новостройкой» и «вторичкой». Вторичный рынок жилья во многом выигрывает. Это и проверенные годами преимущества и недостатки, отзывы поколений о конкретном доме и районе в целом. К тому же, как раз центры принадлежат вторичкам, а новострои, как правило, довольствуются окраинами.

Итак, разобравшись в преимуществах покупки вторичной квартиры, следует непременно изучить «золотые правила» безопасной сделки.

Грамотные помощники

Чтобы максимально избежать рисков при продаже или покупке недвижимости, лучше всего заниматься данной процедурой под руководством специалиста. Однако следует помнить, что на рынке риэлторских услуг все чаще встречаются мошенники и просто некомпетентные специалисты. Поэтому при выборе риэлтора следует опираться на «народный рейтинг» и опыт (рекомендации) реальных знакомых.

Любой минимально подкованный риэлтор при встрече с клиентами обязательно задаст первичный список вопросов:

  1. Каким образом квартира была приобретена (с помощью наличных средств, займа или ипотеки);
  2. В каком семейном положении находился собственник квартиры на момент приобретения жилья;
  3. Были ли при покупке недвижимости какие-либо условия или договоренности с третьими лицами, оформленные устно или документально?
  4. Являются ли собственниками квартиры несовершеннолетние дети? В положительном варианте, в продаже квартиры будут косвенно участвовать и органы опеки;
  5. Любые другие нюансы и детали.
Читать еще:  Как считается балкон в общей площади квартиры?

После того, как ситуация в целом будет ясна, риэлтор объяснит своим клиентам дальнейшие действия. Это сбор необходимых (основных и дополнительных) документов, работа с банком, а так же обеспечение со своей стороны максимальной юридической чистоты процесса.

Для того чтобы обезопасить клиента, риэлтор в первую очередь должен проверить приобретаемый объект на наличие обременений и долгов, а так же проверить продавца по службе безопасности (при оформлении сделки через банк данная процедура проводится в первую очередь).

Проверка чистоты документов может занять до двух недель времени. Риэлтор, как правило, делает соответствующие запросы в нотариальные конторы и Федеральную Службу государственной регистрации, кадастра и картографии.

Риэлтор так же вправе за несколько дней до заключения сделки попросить продавца предъявить справку с места жительства и выписку с лицевого счета. Данные документы необходимы для удостоверения, что все члены семьи выписаны из квартиры и задолженность по оплате данной квартиры отсутствует.

Если сделка будет осуществляться через банк, эти выписки потребуют в обязательном порядке.

Внимание! Не стоит соглашаться на покупку квартиры с долгами, даже если продавец обещает в ближайшем времени закрыть их! Особенно, если обещания даются в устной форме и ни чем не подтверждены.

Банки — сторонники безопасных сделок

Если квартира приобретается посредством ипотечного кредита, то банки, в свою очередь имеют свою систему, которая делает сделку максимально безопасной как для кредитной организации, так и для клиента.

Например, как правило, банк не подписывает кредитный договор до момента предъявления кредитному специалисту оригинала выписки из ЕГРП (справки об отсутствии обременения на данную квартиру). А некоторые кредитные организации практикуют перевод средств на счет продавца лишь после регистрации сделки в Едином Государственном Реестре Недвижимости, причем после получения покупателем Свидетельства о праве собственности.

В случае если покупаемая квартира не обременена никакими обязательствами со стороны продавца, сделка пройдет легче. Если же приобретаемая квартира имеет ипотечное обременение, тогда перед заключением договора, продавец должен полностью погасить долг перед банком и после этого снять обременение в многофункциональном центре.

Внимание! При купле — продаже квартиры ни в коем случае нельзя опираться на устные договора! Не доверяйте обещаниям на словах, нужно верить только фактам, а именно, юридическим документам.

Максимальная ответственность регистрирующих органов

При регистрации права собственности регистрирующий орган регламентирует определенный срок этой процедуры. Как правило, он составляет 5-7 дней. Это делается и с той целью, чтобы очистить сделку от непредвиденных обстоятельств.

Например, если продавец квартиры оказался мошенником и составил договор о продаже с двумя и более лицами, то при получении таких договоров в ЕГРН, сделку останавливают и в срочном порядке связываются со всеми ее участниками. Дело может приобрести уголовный характер, особенно в случае материально пострадавших лиц в крупном размере.

Какие члены семьи могут препятствовать беспроблемной сделке?

Законы Российской Федерации максимально стараются защитить права несовершеннолетних детей, недееспособных граждан, престарелых, а так же других членов семьи, во избежание ущемления их интересов.

Органы опеки на защите прав несовершеннолетних

Несовершеннолетние дети владельцев квартиры могут невольно затянуть заключение сделки. Как при продаже, так и при покупке квартиры с использованием ипотечных средств или средств материнского капитала, без участия органов опеки не обойтись.

Органы по защите интересов несовершеннолетних детей обязаны удостовериться, что при манипуляции с недвижимостью их права не пострадают. Например, при покупке недвижимости с использованием средств материнского (семейного) капитала необходимо нотариально заверенное обязательство матери о том, что дети будут гарантированно иметь долю в данном жилье.

При расширении жилой площади (продажи одной квартиры и покупке другой) органы опеки отслеживают, чтобы доли детей были равноценны прежним. Вследствие проведенной сделки доли могут быть увеличены, но ни в коем случае, не уменьшены. А так же не должно происходить ухудшение качества жилья и жилищных условий в целом.

Зная данные законы, покупатель должен быть готов к тому, что на сбор всей необходимой документации может уйти немало времени.

Покупателю следует насторожиться, если родители несовершеннолетних детей каким-либо образом хотят уйти от установленных законом правил.

Внимание! Следует отказаться от сделки, которая ущемляет права несовершеннолетних детей!

Некоторые граждане по сей день думают, что прописанные в жилом помещении дети, не достигшие 18 лет, могут затруднить его продажу. Однако данные законы устарели. В настоящее время прописка роли не играет. При продаже квартиры с прописанными несовершеннолетними гражданами, следует просто заранее выписать их перед проведением сделки (если они не имеют доли в данной продаваемой квартире).

Внимание! Выписка и прописка несовершеннолетних детей производится одновременно. Прописка детей по другому адресу осуществляется вместе с одним из родителей.

Согласие супруга – необходимое условие для сделки

По Российскому Законодательству, имущество, приобретенное в браке, считается совместно нажитым. Поэтому, в соответствии с пунктом №3 статьи 35 Семейного Кодекса Российской Федерации любые сделки с недвижимостью должны сопровождаться оригиналом нотариально заверенного согласия второго супруга на ту или иную сделку.

Данный закон распространяется и на продажу квартиры (чтобы второй супруг точно осознавал, что лишается жилья), и на приобретение жилья в ипотеку (для того, чтобы второй супруг осознал ответственность за долговые обязательства своей семьи). При оформлении ипотеки, банки практически в 100% случаях автоматически устанавливают второго супруга созаемщиком ипотечного кредита, вне зависимости от того, будет ли ему выделена доля в данном жилье или нет.

Внимание покупателей! При отсутствии нотариального согласия супруга на сделку с недвижимостью, ее лучше отменить. Так как супруг, который по каким-то причинам был в неведении происходящего или же передумал, имеет право на оспаривание процесса. А сложившаяся ситуация негативно скажется как на финансовом, так и на моральном состоянии добросовестного покупателя.

Особенности покупки квартиры, оставленной по наследству

Особое внимание потенциальному покупателю такой квартиры нужно уделить сроку вступления в наследство продавца. Не важно, получил ли он наследство по закону или по завещанию, от даты смерти наследодателя (подтвержденной документально) должно пройти не менее полугода.

Заключение сделки с наследником, не дождавшись установленного срока, может повлечь множество проблем. Казалось бы, если наследник уже прописан в наследственном завещании, или является наследником первой очереди, то он 100% будет владельцем недвижимости. Однако в данной ситуации стоит учесть 2 нюанса:

1) Сколько наследников претендует на данный объект недвижимости? Если наследник единственный, это решает все вопросы. В ином же случае, квартира будет разделена на доли. И при желании ее продать, необходимо будет получить согласие всех оставшихся владельцев. Это потребует дополнительных растрат и не факт, что решение о продаже у всех наследников окажется обоюдным.

2) Нередко случаются ситуации, что уже после распределения наследства, появляются еще новые претенденты. Если наследники по каким-либо уважительным причинам не знали о смерти наследодателя, то по закону, они могут заявить о себе нотариусу, потребовав внести изменения в решение о распределении наследства. В данном случае нотариус вновь открывает наследственное дело и возобновляет процесс в соответствии с Законодательством Российской Федерации.

Внимание покупателей! Во избежание неприятных последствий не стоит приобретать недвижимость у наследников, которые еще не получили нотариальное свидетельство о праве на вступление в наследство (с соответствующей датой, подписями и печатью)!

Какие опасности для заключения сделки может скрывать недееспособность продавца?

Если продавец квартиры недееспособен, то сделку за него может заключить третье лицо. Такое лицо является доверенным, и обладает правом подписи на осуществление юридических манипуляций от лица доверителя. Доверенность оформляется строго у нотариуса.

Внимание! Работая с доверенным лицом, обязательно убедитесь в достоверности и корректности представленных Вам документов!

Если доверитель находится в здравом уме и памяти (что, как правило, подтверждается нотариально), то вероятность каких-либо проблем с заключением сделки и возникновения негативных последствий сводится к минимуму. Исключением являются случаи, когда в роли доверенного лица выступают мошенники. Поэтому перед заключением сделки, риэлтору или самому покупателю квартиры, следует досконально изучить подтверждающие факт доверия документы.

В случае, когда доверитель является человеком преклонного возраста или вовсе при смерти, тогда есть риск того, что после продажи квартиры его родственники подадут в суд на расторжение договора. В суде они могут доказать, что на момент заключения договора (оформления доверенности) человек был в неадекватном состоянии (не понимал, что совершает). В данном случае, пострадает покупатель.

Хотя в дело может вступиться и нотариус, который подтверждал намерения доверителя. Тогда доказать обратное будет практически невозможно. Однако же покупателю данная ситуация и судебные разбирательства все равно доставят моральный дискомфорт.

Заключение

Приобретение недвижимости, как и ее продажа – это серьезный шаг. Однако продавцу, как правило, опасаться бывает нечего, в отличие от покупателя. В судебной практике существует множество споров по уже заключенным договорам купли-продажи. В особенности это касается квартир вторичного рынка.

Следует знать, что Законодательство защищает добросовестных покупателей от непредвиденных «сюрпризов». В случае возникновения судебного разбирательства, покупатель может подать встречный иск и ждать поддержки от соответствующих инстанций.

Можно ли продать квартиру, если ипотеку еще не выплатил?

У меня такая ситуация: в мае 2016 года взял ипотеку и купил квартиру в Москве. В августе 2018 года подписал акт приема-передачи. Уже успел получить вычет за 2018 год. Ипотеку еще не выплатил.

Хочу продать квартиру дороже, чем покупал. Есть два вопроса:

  1. Можно ли продать квартиру, которая находится в ипотеке?
  2. Нужно ли будет платить налог с продажи?

Если кратко, то квартиру в ипотеке продать можно, налог с продажи придется заплатить, а вычет останется у вас. Теперь подробнее.

У вас есть три варианта продать ипотечную квартиру.

Досрочно погасить ипотеку до продажи

Это самый лучший вариант, поскольку квартиру с ипотекой продавать сложнее: скорее всего, вы отпугнете часть покупателей или потеряете в деньгах.

Погасить кредит можно своими деньгами либо взять другой кредит на погашение этого. Еще можно найти покупателя, который согласится передать вам авансом сумму, необходимую для погашения ипотеки. На практике этот вариант сработает, если вашего дохода хватит на второй кредит, например потребительский. Или если вы ухитрились накопить нужную для погашения сумму или заняли у знакомых.

Схема с деньгами от покупателя может не сработать, и вот почему. Обычно покупатели неохотно идут на такие сделки. Придется отдать аванс под расписку и положиться на честность продавца. Если продавец передумает продавать и не захочет возвращать деньги, придется судиться. Даже если покупатель выиграет дело, получить обратно всю сумму целиком и сразу будет сложно. Здесь слишком большие риски для покупателя: можно и не получить квартиру, и лишиться денег. Обычно за такой риск покупатели просят значительную скидку.

Если вы найдете покупателя, готового рискнуть, сделка состоится. Но сначала вы должны будете получить от него деньги, закрыть ипотеку, снять с квартиры обременение в пользу банка — и только потом продать ее по договору купли-продажи.

Продать квартиру с участием банка-кредитора

Вы находите покупателя, он погашает ваш кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога. После этого квартиру продают по договору купли-продажи.

Читать еще:  Как выписать человека из приватизированной квартиры?

В отличие от первого варианта, банк-кредитор принимает активное участие в этой сделке и подстраховывает покупателя. Деньги за остаток по кредиту покупатель вносит непосредственно в банк, а не передает продавцу напрямую. Поэтому риски для покупателя меньше, и люди на такой вариант соглашаются охотнее. Минус — не все банки готовы на это пойти.

Покупатель погашает ваш долг перед банком. Разницу между ценой продажи квартиры и погашенным остатком задолженности покупатель платит вам. Для этого он кладет сумму разницы в банковскую ячейку, открытую в банке-кредиторе или любом другом банке, или открывает аккредитив на эту сумму. Вы получите эти деньги, когда покупатель зарегистрирует договор купли-продажи квартиры и право собственности перейдет к нему. Подтвердить, что договор зарегистрировали, право собственности перешло к покупателю, и получить деньги можно с помощью выписки из ЕГРН. Она же понадобится для исполнения аккредитива.

Когда банк получит деньги для погашения кредита, он выдаст справку о погашении задолженности и передаст закладную, чтобы вы сняли обременение с квартиры. Иногда банк сам сообщает в Росреестр о погашении кредита и направляет документы для снятия обременения.

Чаще всего сначала заключается предварительный договор, в котором продавец и покупатель прописывают условия будущего основного договора купли-продажи: стоимость квартиры, размер аванса, дату подписания основного договора, ответственность стороны, по вине которой может не состояться основной договор. Если снимать обременение будете вы, в предварительном договоре надо будет прописать срок, в который вам придется уложиться. После того как Росреестр снимает обременение, подписывают основной договор купли-продажи и регистрируют переход права от вас к покупателю и его право собственности на квартиру.

Переоформить ипотечный кредит на покупателя

В этом варианте одновременно продается квартира и кредит: ваша ипотека переоформляется на покупателя вместе с квартирой. То есть он получит не только вашу квартиру, но и срок, а также ставку по кредиту. Сразу скажем: реализовать этот способ сложно и мало у кого получается так сделать.

Сложность этого способа вот в чем. Покупатель должен не только согласиться на такую сделку, но и подойти банку в качестве заемщика. Если покупатель согласен и банк одобрил ему нужную сумму, заключается трехстороннее соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту с вас на покупателя.

Покупатель принимает на себя ваши обязательства по ипотеке, в том числе те, что вы не выполнили: погасить остаток долга и проценты. В этом варианте обременение с квартиры не снимается.

После этого вы с покупателем заключаете договор купли-продажи квартиры, а банк подписывает с новым собственником кредитный договор. Кроме регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю потребуется внести изменения в запись об ипотеке — сменить залогодателя.

Возможно, ваш банк предложит какой-то иной вариант, потому что в каждом банке есть свои схемы продажи ипотечных квартир. Чтобы узнать это, поговорите с сотрудниками.

В любом случае вам нужно получить принципиальное согласие банка на такую сделку. Если ваш кредитор будет против, вам останется только первый вариант: полностью погасить кредит, снять обременение — и только после этого продавать квартиру.

Что делать с налогом с продажи

Когда вы продадите квартиру, вы получите доход с продажи. Его надо будет задекларировать и заплатить НДФЛ.

Если бы квартира была у вас в собственности больше пяти лет, налог платить бы не пришлось. Но, судя по письму, квартира принадлежит вам меньше пяти лет, поэтому налог на полученный доход платить придется.

Есть способы уменьшить расходы. Вы можете получить вычет в размере миллиона рублей или уменьшить налогооблагаемую сумму на сумму фактически понесенных расходов.

Вычет. Если выберете вычет, расчет будет такой: из полученной с продажи квартиры суммы надо вычесть миллион рублей и с остатка заплатить НДФЛ. Например, вы продали свою квартиру за 3,2 млн рублей. Вычитаем миллион рублей и получаем остаток 2,2 млн. С этой суммы вам надо будет заплатить 13% — это 286 тысяч рублей.

Уменьшение налогооблагаемой суммы. Вы можете уменьшить сумму доходов на сумму расходов, которые вы понесли, когда покупали недвижимость. Сюда же включают проценты банку по ипотечному кредиту.

Расчет тут такой. Вы продаете квартиру за 3,2 млн рублей, а купили ее за 2,4 млн рублей, еще и в ипотеку. За все время заплатили процентов по ипотеке на 450 тысяч рублей. Поэтому теперь можете уменьшить доходы на эти суммы: 3 200 000 Р − 2 400 000 Р − 450 000 Р = 350 000 Р . Получается, вам надо заплатить НДФЛ с 350 тысяч, то есть всего 45 500 рублей. Это выгоднее, чем в предыдущем варианте.

Занижать стоимость квартиры по договору купли-продажи я не советую. Сейчас налоговая смотрит не только на сумму в договоре купли-продажи, но и на кадастровую стоимость квартиры. Если цена продажи будет меньше кадастровой стоимости на 1 января того года, в котором вы квартиру продаете, налоговая посчитает НДФЛ от кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.

Например, если вы в 2019 году продадите квартиру за 2,5 млн рублей, а кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2019 года будет 3,86 млн рублей, налоговая будет считать так. Она возьмет 3,86 млн рублей, умножит на 0,7 и от полученной суммы посчитает 13%: 3 860 000 Р × 0,7 = 2 702 000 Р . Это больше стоимости квартиры по договору, поэтому НДФЛ посчитают от этой суммы: 2 702 000 Р × 13% = 351 260 Р .

Кадастровую стоимость своей квартиры посмотрите на публичной кадастровой карте. Нажмите на иконку поиска, выберите в выпадающем списке объект капитального строительства и введите кадастровый номер. На появившейся карточке будут указаны основные характеристики вашей квартиры, в том числе кадастровая стоимость.

Что с полученным вычетом

Вычет, полученный вами на покупку квартиры, останется у вас. Налоговый кодекс не устанавливает ограничения на получение вычета, если вы вдруг решите продать квартиру. Купили квартиру, подтвердили свои расходы — получили право на вычет и можете им воспользоваться.

Будете вы продавать эту квартиру хоть на следующий день или останетесь жить в ней, роли не играет.

Если квартира стоила меньше 2 млн рублей, положенный на эту покупку вычет будет меньше максимально допустимого. В этом случае вы сможете перенести неиспользованный остаток на следующую покупку. А вот вычет по процентам на ипотеку перенести не удастся: он дается только под один кредит.

Кстати, если ваша квартира стоила больше 2 млн и вы еще не выбрали максимально допустимую сумму — 260 тысяч рублей или 520 тысяч, если покупали квартиру в браке, — при продаже вы сможете зачесть в налог, положенный к уплате за доход с продажи, НДФЛ, который государство возвращает вам за покупку.

Например, в расчете выше, когда мы уменьшали сумму доходов на сумму расходов, к уплате вышла сумма 45 500 рублей. И если вы за 2018 год за покупку квартиры получили обратно 100 тысяч, эти 45 500 вы можете зачесть в оставшиеся к получению 160 тысяч рублей.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Жильё в тягость. Как сейчас продать ипотечную квартиру

На фоне пандемии и падения доходов россияне, отягощённые ипотекой, стали думать о продаже квартиры. Лайф выяснял, как поступить в случае продажи, и стоит ли игра свеч, если ситуация с деньгами не критична?

Крупные банки начали снижать ипотечные ставки. Теперь взять жильё в кредит можно всего под 6,5% годовых. В результате о продаже ипотечных квартир задумались не только те, у кого возникли сложности с деньгами. Часть заёмщиков думает, а не выгоднее ли продать нынешнее жильё, а затем оформить новую ипотеку под более низкий процент. Тем более, когда риелторы стали прогнозировать резкое снижение цен на новостройки.

На самом деле не всё так просто.

Продавать или подождать

— Думаю, что сейчас не самый лучший вариант для продажи ипотечной квартиры, равно как и продажи недвижимости в целом, за исключением, наверное, загородной недвижимости, которая пользуется повышенным спросом в некоторых регионах страны, — рассказал управляющий партнёр юридической компании “Варшавский и партнёры” Владислав Варшавский.

Юрист полагает, что целесообразнее вступить в переговоры с банком о реструктуризации кредита. Нет гарантии, что продажа ипотечной квартиры сейчас будет эффективным решением. Финансовые потери могут быть значительно выше ожидаемых выгод.

— Сама по себе мысль, может быть, и интересная, но при более подробном рассмотрении выглядит она, мягко говоря, странно. Покупатель приобрёл квартиру в кредит, гасил какое-то время ипотеку, выплачивал проценты банку, а выплаты по процентам самые большие в первые несколько лет кредита. Какой смысл пересаживаться с одного стула на другой, такой же, — рассуждает эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.

По мнению специалиста, если в данный момент нечем платить кредит, стоит подать в банк заявление о предоставлении каникул. Гарантии того, что заёмщику удастся быстро найти работу, тем более с таким же доходом, нет. С меньшим окладом кредит могут просто не выдать, плюс программа субсидирования всё равно так или иначе ограничена определённой денежной суммой, которую государство выделяет для этих целей.

Эксперт рынка недвижимости считает, что лучше не горячиться и остаться при своих, чем рискнуть и потерять приличное количество денег.

Фото © ТАСС / Петр Ковалев

Однако главный аналитик TeleTrade Марк Гойхман считает, что продать заложенную квартиру, если нет возможности платить по ипотеке, хороший вариант. Его стоит рассматривать, чтобы избежать риска столкнуться впоследствии со штрафными санкциями, судебными процедурами и издержками, продажей квартиры с торгов по низкой цене и прочими проблемами, которые грозят неплательщикам.

Если же есть возможность делать платежи, то ответ не так однозначен. Здесь много индивидуальных нюансов — стоимость квартиры, остаток задолженности по ипотеке, существующая ставка и прочее.

— Вероятнее всего, летом цены недвижимости, особенно на “вторичке”, снизятся из-за уменьшения платёжеспособного спроса при сокращении доходов. Так было, например, после кризиса 2014 года, — сказал Марк Гойхман. — Первичный рынок если и просядет в ценах, то меньше, он будет во многом поддержан льготной ставкой по ипотеке в 6,5% с госсубсидиями. Об этом тоже говорит опыт 2015–2016 годов.

Ведущий аналитик Forex Optimum Иван Капустянский считает: если ипотека взята недавно, а квартиру возможно продать, чтобы общий результат был или в плюс, или около нуля, стоит задуматься об этом.

— Высока вероятность, что ЦБ РФ продолжит снижать ключевую процентную ставку, на этом фоне пойдут вниз ипотечные ставки. При этом не исключено, что и цены на жильё пойдут вниз. Спрос может резко сократиться на фоне текущего кризиса, — полагает эксперт.

Сто раз отмерь, расставаясь с жильём

Управляющий партнёр юридической компании “Варшавский и партнёры” Владислав Варшавский отметил, что особенность продажи ипотечной квартиры заключается в получении согласия банка на такую продажу. Без согласия банка продать жильё не удастся.

Юрист считает, что наиболее реальными будут несколько способов продажи ипотечной квартиры.

В первом случае продавец квартиры находит покупателя и получает согласие банка на продажу жилья. В таком случае в условиях договора купли-продажи квартиры указывается, что часть денежных средств от продажи квартиры идёт на погашение ипотечного кредита непосредственно в банке, а оставшаяся сумма поступает в распоряжение продавца.

Читать еще:  Как возместить подоходный налог при покупке квартиры?

— В практике наиболее распространён первый вариант продажи ипотечной квартиры, — говорит Владислав Варшавский. — В этом случае мы не рассматриваем вариант, когда у должника есть денежные средства, чтобы полностью погасить ипотечный кредит досрочно.

Второй вариант заключается в том, что в кредитном договоре меняется сторона должника. Вместо старого должника стороной кредитного договора становится новый. Собственником квартиры при этом становится новый должник. Для реализации такого варианта также требуется согласие банка.

Эксперт напоминает, что для успешной продажи ипотечной квартиры продавцу надо очень тщательно произвести расчёт: какие деньги уйдут в банк, а какие останутся у продавца. Такой подход позволит продавцу понять, хватит ли ему оставшихся денег, чтобы приобрести какую-то иную квартиру.

Продать недвижимость банку

1.1. Все условия кредитования указаны в договоре. Его нужно хорошо и внимательно изучить. Если вы исполняете свои обязанности по договору, то у банка нет законных прав на отчуждение этой недвижимости.
Удачи Вам!

2.1. Получите отказ органа опеки в сделке и обжалуйте его в суд.

3.1. Обычно, сначала заключают предварительный договор купли продажи с задатком, проверяются все документы, затем подписывается основной договори передается в мфц.
Предварительный договор тут не обязателен.
Юрист им скорее всего нужен для правильного оформления документов.
Вам бы тоже не помешал, чтобы все эти документы внимательно прочитать и перепроверить.

4.1. Рассмотрите варианты обмена, Гульнара.

5.1. В вашем случае, решающим будет согласие банка на продажу предмета залога.

5.2. С согласия банка можете продать, но банк такого согласия, скорее всего, не даст. Ситуация сложная.

5.3. Вам решать, как лучше: через развод и раздел совместно нажитого имущества (если нет спора по этому вопросу, можете заключить соглашение у нотариуса) или совместно. Лично я считаю, что совместно получится быстрее и дешевле. Но в любом случае Вам нужно согласие банка.

6.1. Обратить взыскание могут на любое имущество, кроме единственного жилья. Аресты точно наложат, распоряжаться не сможете. Остальное от суммы долга зависит. Обычно если есть доход и долг не сильно крупный взыскивают потихоньку с доходов. Но если есть реальная опасность суда по долгам, имущество лишнее лучше переписать потихоньку на родственников пока не поздно.

6.2. Приветствую.
Теоретически могут обратить взыскание на имущество.
Зависит от суммы долга и имеющегося в собственности имущества.
Поэтому лучше не доводит до такого.
В случае обращения в суд, просить суд предоставить рассрочку.

7.1. Пусть идут. Состава мошенничества в Ваших действиях нет.

7.2. Вам не о чем переживать, в России действует принцип свободы договора, установленный ст. 431 ГК РФ, поэтому даже если цена явно завышена (отличается от рыночной) и они с ней согласились, то основания для оспаривания сделки и тем более обвинения Вас в мошенничестве нет.

С Уважением, адвокат – Степанов Вадим Игоревич.

8.1. Если банк согласен, а недвижимость не имеет ограничений, то нет в этом сложностей. Тут все зависит от того как оформлена недвижимость.
Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” от 16.07.1998 N 102-ФЗ
Статья 7. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности

1. На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.
2. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.
В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

8.2. Передача детских долей в залог возможна только с согласия залогодержателя.

9.1. Действительно, по общему правилу по долгам наследодателя несут ответственность наследники, принявшие наследство в пределах стоимости этого наследства.
Думаю, вам следует явиться в суд, представить свидетельство о смерти отца, ознакомиться с материалами дела: возможно, имеются основания для применения срока давности, или для снижения задолженности (надо смотреть документы).
По инициативе суда будет произведена замена ответчика.
Остались вопросы – можете позвонить.

9.2. Ну по общим правилам если наследник вступил и принял наследство, то он несет ответственность перед кредиторами ст. 1175 ГК РФ.

10. Хотелось бы узнать информацию и проконсультироваться по поводу вопроса недвижимости.

Каковы риски продажи квартиры в обременении банка на сумму 800000? Есть ли возможность продать эту квартиру с помощью риэлтора и в сопровождении юриста? При такой продаже есть риск потери денег и дальнейшей невозможности работать с банком? (речь не об обмане, а, например, об испорченной “кредитной/ипотечной” истории.

10.1. Всё зависит от покупателя.
Риэлторы разные.
Не все могут грамотно продать объект.
Поэтому гадание ни к чему хорошему не приведёт.
Ищите юриста и показывайте договор.

11.1. Конечно вы имеете полное право написать заявление приставу, чтоб описал его имущество, арестовать его Карты банковские и удерживать деньги с зарплаты.

12.1. По новым правилам валютного регулирования, если Вы более 183 дней в течение последнего года проживали за рубежом, то Вы не обязаны отчитываться перед Федеральной налоговой службой о движениях средств по вашим счетам в иностранных банках. Кроме того, с 1 января 2018 г. вы вправе получать суммы от продажи Вашей зарубежной недвижимости на Ваши счета, открытые в иностранных банках. Поправки, о которых идет речь, введены Федеральным законом от 28.12.2017 № 427-ФЗ. Вы также вправе перевести полученную сумму на счет в российском банке.

Если Вы являетесь налоговым резидентом РФ (более 183 дней проживаете на территории РФ), то Ваши доходы от продажи недвижимости за рубежом облагаются НДФЛ по ставке 13%. Тем не менее, так как Вы владеете объектом недвижимости более 5 лет, то Вы освобождены от налога от продажи недвижимости в РФ.

13.1. Считается, что в объеме внесенных средств обязательства заемщика перед банком погашены. И не важно, кто их внес при этом.

Без крыши, но с деньгами. Можно ли продать ипотечную квартиру?

В России, по данным Министерства труда и социальной защиты, 950 тысяч официально зарегистрированных безработных. Фактическая безработица оценивается в 3,7 миллиона человек. К концу пандемии коронавируса, как прогнозирует глава Минтруда Антон Котяков, показатель может вырасти до 5-6 миллионов.

Одновременно с этим только в прошлом году банки выдали россиянам 1,27 миллиона ипотечных кредитов на 2,85 триллиона рублей.

Читатель АиФ.ru Андрей В. купил квартиру в Москве в ипотеку, а в апреле остался без работы: написал заявление об увольнении по соглашению сторон, а компания заплатила ему два оклада. Молодой человек думал, что быстро найдет новую работу, но задача оказалась не такой простой — вакансий для него нет. Если ситуация не изменится, Андрей начнет пропускать платежи по кредиту и в итоге может остаться без квартиры.

Вместе с экспертами АиФ.ru попробовал разобраться, может ли наш читатель продать заложенную банку квартиру, чтобы на вырученные деньги погасить долг и вернуть часть средств, уже уплаченных за жилье. И насколько вообще выгоден такой вариант?

Нужно согласие банка

Сделка по продаже ипотечного жилья возможна с предварительного согласия банка, как-никак недвижимость находится у него в залоге. «Несмотря на то, что вы полноценный собственник квартиры, делать регистрационные действия (к которым и относится смена собственника объекта, то есть купля-продажа) можно только с письменного согласия банка», — объясняет эксперт по ипотеке и недвижимости Иван Зинченко.

По его словам, запрос на продажу ипотечной квартиры — это довольно тривиальная процедура, финансовые организации в 99% дают согласие и ближе к дате сделки рассчитывают итоговую сумму процентов, которые будут начислены в текущем периоде к дате продаже.

Важно: как правило, разрешения банков имеют определенный срок действия — два-три месяца. И иногда за них нужно платить. У каждого кредитного учреждения свои правила, поэтому обязательно уточняйте их.

Член экспертного совета межфракционной рабочей группы ГД РФ по законодательному обеспечению прав предпринимателей, адвокат Тимур Чанышев подсказывает: изначально следует выставить квартиру на продажу по немного заниженной цене — так будет проще найти потенциального покупателя. Сейчас продать жилье не так-то просто: граждане теряют доходы и затягивают пояса.

Следующий шаг, когда покупатель найден, — это выяснение способа перечисления денег за жилплощадь.

Что касается покупки ипотечной квартиры в ипотеку, то есть когда ваш покупатель берет кредит на приобретение вашего жилья, здесь проще всего, когда сделка проходит «внутри» одного банка. То если у вас ипотека в банке «А», то и вашему покупателю лучше брать в долг у этого банка. «Бывают ситуации, когда квартиру очень хочется купить, а банк „А“ отказывает, в этом случае есть ряд банков „Б“, которые смогут прокредитовать покупку заложенных квартир», — добавляет Зинченко.

Как говорит ведущий юрист Московской гильдии адвокатов и юристов Андрей Обухов, в договор купли-продажи включаются обязательные пункты о наличии залога и перевода денежных средств напрямую банку после регистрации перехода права собственности на нового собственника.

Также необходимо учитывать особенности первоначального приобретения недвижимого имущества (использовался ли материнский капитал, приобреталась ли квартира в период брака супругами, на кого была оформлена, происходило ли выделение долей в праве собственности на детей и супруга и другое).

После того, как заключен договор купли продажи, переведены (или заложены в банковскую ячейку) деньги, подаются документы в Россреестр. «Там регистрируется сама сделка купли-продажи, а также снятие обременения на квартиру и регистрация ее на нового собственника. Таким образом возможно избавиться от ипотечной квартиры, но нужно понимать, что в таком случае будет потеря в деньгах из-за вынужденного снижения стоимости квартиры при ее продаже», — предупреждает Чанышев.

А насколько выгодна такая схема?

По словам доцента кафедры менеджмента недвижимости Факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС Наталии Рогожиной, все зависит от того, насколько квартира ликвидна, ведь в настоящее время рынок вторичного жилья находится в стагнации. «Поэтому не факт, что средств, вырученных от продажи квартиры, хватит для погашения задолженности по кредиту», — говорит эксперт.

В свою очередь Андрей Обухов указывает, что относительно выгоды продажи ипотечной квартиры судить очень сложно. Ведь у каждого заемщика ситуация разная, разная сумма долга перед банком и квартира разная тоже.

« Сейчас многие банки рассматривают возможность предоставления кредитных каникул, в том числе по ипотечным кредитам, что также можно рассматривать гражданам, попавшим в похожую ситуацию » , — подсказывает эксперт.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector