Можно ли продать квартиру в социальном найме?

Можно ли продать квартиру в социальном найме?

Покупка-продажа муниципального жилья

Стремление людей сэкономить при решении жилищного вопроса привело к появлению различных схем – одной из них является приобретение неприватизированного жилья. Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации и как это сделать?

Что такое муниципальное жилье?

Муниципальное жилье числится на балансе населенного пункта (муниципалитета) – наймодателем является муниципальный орган. По договору социального найма оно предоставляется гражданам для проживания (ст. 674 ГК) – арендная плата не взимается, оплачиваются лишь коммунальные услуги. Право собственности принадлежит государству, но благодаря приватизации квартира может перейти во владение жильцу. В большинстве случаев договор не ограничен каким-либо сроком, но если жилплощадь предоставлялась в качестве служебного помещения или проживавший там одинокий арендатор умер, то она возвращается в муниципальный жилой фонд.

Причины, побуждающие заключить сделку

Приватизация жилья бесплатна. В соответствии с внесенными в ФЗ изменениями она больше не ограничена сроками (соответствующее решение было принято Государственной Думой 10.02.17 г. и утверждено 15.02.17 г.). После получения прав собственности на квартиру ее можно продать, подарить, обменять, завещать. Зачем приобретать/продавать неприватизированную жилплощадь? Причины имеются как у покупателя, так и у продавца.

Покупателя привлекают низкая стоимость и перспектива приватизации – после завершения процедуры объект будет иметь рыночную цену. У продавца также имеются свои причины. Продать муниципальное жилье в первую очередь желают те, кто уже использовал свое право на бесплатную приватизацию – такая возможность предоставляется государством 1 раз (исключением являются дети, которые после 18 лет могут приватизировать еще 1 объект). Вторая распространенная причина – острая нужда в деньгах. Человек может быть заинтересован в продаже и в случае переезда – найти обмен между муниципальными квартирами сложно, поскольку большая часть жилого фонда уже приватизирована гражданами. Продав недвижимость в одном населенном пункте, можно приобрести ее на новом месте, добавив собственные накопления или взяв кредит.

Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации?

Поскольку недвижимость принадлежит муниципальному органу, продать ее привычным образом гражданин не может. Однако существуют способы, позволяющие обеим сторонам сделки получить желаемое, не нарушив закона. Фактически речь идет об уступке прав на проживание (но не прав собственности – они возникают только после приватизации).

Как продать муниципальную квартиру?

Способ №1.

Этот способ очень рискован – применять его целесообразно только в случае, если между покупателем и продавцом сложились доверительные отношения (отсутствует риск одностороннего нарушения соглашений).

Алгоритм действий следующий: в муниципалитет подается запрос о прописке третьего лица. Если после рассмотрения заявления принимается положительное решение, то покупателя прописывают в квартире. Продавец выписывается после получения денег (снимаются с прописки и остальные жильцы, если таковые имеются). В результате арендатор остается единственным, кто прописан, и он может подать запрос в департамент жилищной политики на подписание договора социального найма уже от своего лица. Если со стороны наймодателя не возникнет возражений, то у квартиры появится новый арендатор. Если свои права на приватизацию он или кто-то из членов семьи еще не использовали, то после прохождения процедуры жилплощадь станет полновластной собственностью.

Риски при смене нанимателя очень высоки. Один из них – возможность выписки нового жильца продавцом сразу после получения денег. Законом закреплено право требовать в судебном порядке выселения временного жильца, если тот отказывается сделать это самостоятельно. Помимо самого продавца обратиться в суд могут члены его семьи, проживающие в квартире.

Способ №2.

Эта схема подразумевает участие риелторов, имеющих в своем распоряжении «буферный» жилой фонд и готовых предоставить сторонам свои услуги. По доверенности АН оформляет на покупателя приватизированное «буферное» жилье. После этого осуществляется обмен – он не запрещен законом. Арендатор муниципальной недвижимости выписывается и оформляет прописку в «буферной» квартире, принадлежащей АН, а покупатель обращается в жилищный департамент для составления нового договора социального найма. Препятствий в оформлении документов возникнуть не должно. Затем продавец выписывается из «буферной» квартиры («дарит» или «продает» ее АН и получает деньги). В итоге все стороны остаются при своих интересах – агентство получает денежное вознаграждение (около 5% от суммы сделки), продавец – деньги, покупатель – жилплощадь, которую он затем может приватизировать (если уже не использовал такую возможность).

Не допускается обмен, если:

  • в результате него жилищные условия одной из сторон серьезно ухудшаются (этот момент стоит учесть при выборе «буферного» жилья);
  • муниципальная квартира относится к специальному фонду.

Если у регистратора возникнет подозрение в том, что сделка носит фиктивный характер, будет получен отказ.

Сделка, подразумевающая продажу муниципального жилья, не приветствуется наймодателем, поэтому выявление факта получения денег повлечет крайне неприятные последствия – вопрос будет рассматриваться судом и решение со 100%-ной вероятностью окажется не в пользу ответчика.

Как избежать проблем?

При проведении такой сделки существует 3 главных риска:

  • продавец, получив деньги, не выпишется из квартиры и принудительно выселит покупателя;
  • владелец муниципального жилья не признает факт получения денег;
  • агентство недвижимости откажется выкупать обратно предоставленную «буферную» квартиру (из-за деликатности обстоятельств отстоять свои интересы в суде не удастся).

Чтобы избежать подобных рисков, стоит:

  • удостовериться в дееспособности продавца (покупателя);
  • внимательно подойти к выбору агентства недвижимости (посмотреть отзывы, проверить документы на право ведения деятельности);
  • не осуществлять полного расчета до получения обменного ордера или заключения договора социального найма на нового жильца (возможен отказ);
  • документально зафиксировать все обязательства сторон сделки;
  • оформлять расписку о получении денег в письменной форме – продавец должен написать ее синими чернилами от руки с указанием суммы прописью и числами (обязательно стоит поставить дату и подпись).

Документы

Для осуществления сделки необходимо подготовить пакет документов, в который входят:

  • паспорта – помимо оригиналов потребуются нотариально заверенные копии;
  • если интересы одной из сторон будет представлять сотрудник агентства недвижимости или другой представитель, то нужна доверенность с указанием даты завершения полномочий и их перечня (документ заверяется у нотариуса);
  • договор с АН;
  • расширенный вариант выписки из домовой книги – в ней отображается информация о прописанных лицах, состоянии жилплощади;
  • справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • технический паспорт на квартиру, выписка из ЕГРН (вместо кадастрового паспорта);
  • договор социального найма;
  • согласие со стороны всех проживающих в квартире жильцов;
  • заявление об обмене жилплощади и соответствующий договор (по 1 экземпляру для каждого участника сделки и для регистратора).

Уплачивается госпошлина (2 тыс. руб.).

Чтобы у нового жильца не возникло проблем с приватизацией, требуется письменный отказ со стороны лиц, имеющих право инициировать процесс (это наниматель и прописанные члены его семьи).

Поскольку при продаже муниципального неприватизированного жилья оформлять договор купли-продажи нельзя, его передача осуществляется путем составления в свободной форме передаточного акта. В нем приводятся:

  • сведения о заключивших сделку сторонах (паспортные данные);
  • полная информация о квартире (адрес, площадь, состояние);
  • другие важные детали, которые стороны хотели бы зафиксировать в документе;
  • дата и подписи.

Целесообразность приобретения неприватизированной муниципальной квартиры

Покупка квартиры, фактически находящейся в собственности муниципалитета, имеет лишь одно преимущество – ее стоимость значительно ниже рыночной (часто – в 2-3 раза). Если сделка пройдет удачно, то новый жилец сможет приватизировать квадратные метры, что в разы увеличит их стоимость. Привлекает также отсутствие необходимости в проверке жилья на юридическую чистоту.

Вне зависимости от выбранного способа продажи муниципального жилья, покупатель не имеет права на получение налогового вычета, который положен в случае заключения сделки купли-продажи (13% от 2 млн. руб. – 260 тыс. руб.). Это в определенной мере уменьшает выгоду, которую обеспечивает невысокая цена неприватизированного объекта.

Сроки

Быстрее всего удается осуществить вариант с пропиской нового жильца – процедура занимает несколько дней. Низкая вероятность положительного исхода и высокие риски аннулируют это преимущество.

Вариант оформления обмена с участием агентства недвижимости занимает больше времени (с учетом обсуждения деталей, поиска заслуживающего доверия АН, сбора/оформления бумаг потребуется 1-2 месяца).

Как продать муниципальное жилье на законных основаниях?

Единственным законным основанием является наличие прав собственности – их предоставит приватизация. Собственность передается бесплатно, процесс регламентируется законом РФ от 04.07. 91 № 1541-1 и №14-ФЗ от 22.02.17 г. (ограничения по сроку проведения программы сняты). Для приватизации объекта не является препятствием наличие задолженности по коммунальным платежам.

Невозможно приватизировать жилье:

  • в котором произведена неузаконенная перепланировка;
  • признанное аварийным;
  • находящееся в закрытых военных городках;
  • относящееся к служебному фонду (при передаче жилья в муниципальную собственность или при оформлении согласия работодателя приватизация становится возможной).

Чтобы приватизировать жилье, нужно обратиться в отдел администрации района, занимающийся этим вопросом и уточнить список документов/справок (требования в разных регионах отличаются). Если кто-то из жильцов не желает принимать участия, то он должен оформить письменный отказ. После сбора документов остается подать их в уполномоченный орган, дождаться рассмотрения заявки и подписать составленный договор приватизации (подписи ставят все прописанные на жилплощади жильцы, жилье переходит в долевую собственность). Договор нужно принести в МФЦ – после регистрации прав собственности можно продать недвижимость на законных основаниях по рыночной цене.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96

Сделки с неприватизированным жильём — можно ли продать такую квартиру, как это сделать на законных основаниях?

Сделка купли-продажи подразумевает, что продаваемая недвижимость находится в собственности у продавца. Право собственности может возникнуть только после приватизации жилья.

Соответственно, законодательство не предусматривает проведение сделок купли-продажи с таким имуществом и сторонам сделки приходится искать альтернативные пути. Подробнее об этом в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа . Это быстро и бесплатно !

Можно ли совершить сделку с недвижимостью без приватизации?

Право собственности на него принадлежит местному муниципалитету, который вправе распоряжаться им, в соответствии с нормами федерального и регионального законодательства. Поэтому пока не оформлена приватизация, на основании Закона о приватизации № 1541-1 от 4.07.1991 г., согласно нормам § 7 главы 30 ГК РФ, продажа жилого помещения недопустима.

Приватизация осуществляется путём безвозмездного перехода права собственности к нанимателям жилья. На основании положения статей 217 и 235 ГК РФ, в результате её проведения, право собственности на квартиру отчуждается от муниципалитета и возникает у участников приватизации. Только после регистрации этого права в Росреестре, допускается его продажа.

Соответственно, если необходимо продать неприватизированную квартиру, то алгоритм купли-продажи предусматривает:

  1. Приватизацию и регистрацию права собственности.
  2. Сделку купли-продажи.

Участие в приватизации допускается один раз в течение всей жизни человека, в том числе, если он участвовал в ней до совершеннолетия.

Иногда возникают ситуации, не позволяющие участвовать в приватизации жилья, но вынуждающие продать квартиру. Они возникают по разным причинам и требуют находить новые способы отчуждения жилья без нарушения законодательства.

Такие сделки не всегда могут в полной мере считаться куплей-продажей. Но они, так или иначе, решают проблему продавца неприватизированного жилья. Продать на альтернативной основе можно квартиры, которые допускаются к приватизации в принципе. Их может приватизировать как продавец, так и покупатель. Это квартиры жилого фонда, принадлежащее муниципалитету.

Ни при каких условиях нельзя продавать ведомственные квартиры, принадлежащие различным ведомствам и организациям, так как приватизация таких квартир не предусмотрена в принципе. Такие квартиры выдают гражданам только на установленных условиях, например, на время:

  • работы в определённой организации;
  • службы по контракту в вооружённых силах;
  • командировки или стажировки;
  • учёбы в среднем или высшем учебном заведении.
Читать еще:  Сложно ли продать ипотечную квартиру?

Кроме этого нельзя продавать жильё, относящееся к резервному жилому фонду, куда вселяют беженцев или лиц, оказавшихся в сложных жизненных ситуациях из-за пожара или иных бедствий природного и техногенного характера.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Как осуществить продажу муниципального / социального жилья?

Купля-продажа квартиры, которая может отчуждаться путём использования альтернативных механизмов, осуществляется следующими способами:

  • совместная приватизация;
  • обмен;
  • буферная продажа.

Эти способы на практике применяются наиболее часто и считаются законными в полной мере или, как минимум, не противоречат законодательству.

Совместная приватизация

Продажа через совместную приватизацию является длительной процедурой. Но иногда она привлекает покупателей по следующим причинам:

  • если покупателю нужна квартира именно в этом доме;
  • при снижении стоимости объекта;
  • когда ему требуется время для поиска денежных средств.

Это один из самых безопасных способов приобретения неприватизированных квартир.

Алгоритм совместной приватизации может быть следующий:

  1. Наниматель социального жилья находит покупателя, который заинтересован в данной сделке.
  2. Заключает с ним предварительный договор купли-продажи (ПДКП) и получает аванс или задаток за сделку, которую намерен осуществить в будущем, после получения права собственности на квартиру.
  3. Собирает пакет документов для приватизации и обращается в соответствующий отдел администрации с заявлением о получении своего жилья в собственность.
  4. Заключает договор с администрацией и регистрирует своё право на квартиру.

После проведения процедуры приватизации и регистрации своих вновь возникших имущественных прав в Росреестре, собственник продаёт квартиру лицу, с которым заключил ПДКП.

Если приватизация не состоится по тем или иным причинам, то по ПДКП покупатель может взыскать с продавца двойную стоимость задатка.

Этот вариант самый оптимальный относительно соблюдения норм законодательства. Другой вариант, аналог совместной приватизации, применяется, если у покупателя исчерпано право на безвозмездное получение недвижимого имущества от государства.

В этом случае продавец прописывает покупателя, а затем выписывается вместе с членами своей семьи. На покупателя переоформляется договор соцнайма и лицевой счёт, впоследствии он самостоятельно приватизирует квартиру.

Обмен

Согласно статьям 72—73 ЖК РФ, граждане вправе осуществлять обмен приватизированных квартир на неприватизированные. В этой связи купля-продажа проводится под видом обмена, но при условии согласия на него, всех членов семьи, имеющих право на участие в приватизации.

Заинтересованность покупателя в приобретении такой квартиры также может быть продиктована необходимостью вселения в данное жилое помещение, которое оказалось для него привлекательным. Или:

  • занижением стоимости жилья;
  • улучшенными параметрами приобретаемой без приватизации квартиры.

При наличии покупателя, эта сделка может пройти быстрее. Но здесь потребуется участие владельца неприватизированной квартиры в двух сделках, которые привели бы к аналогичному результату с первого раза, будь квартира в собственности.

Алгоритм обмена следующий:

  1. Получение разрешения на сделку у администрации – собственника неприватизированной квартиры.
  2. Составление и регистрация договора мены.
  3. Подготовка документов на приобретённую в результате обмена квартиру.
  4. Продажа вновь приобретённой квартиры.

Ещё один вариант, который может применяться при необходимости переезда в другой населённый пункт – это обмен неприватизированными квартирами. В этом случае ищется контрагент мены в том городе, куда планируется переезд. Стороны достигают соглашения и получают разрешение администрации, затем заключают обмен квартирами в обычном режиме.

Буферная продажа

Такой способ как буферная продажа применяется некоторыми крупными агентствами, которые имеют в своей собственности квартиру-буфер, участвующую в сделке. Эта сделка напоминает обмен, но в нём участвует дополнительный объект, который является своего рода страховкой для сторон сделки.

Сделка происходит по следующей схеме:

  1. Стороны сделки заключают договор услуг с агентством недвижимости, которое владеет объектом-буфером.
  2. Покупатель приобретает у агентства буфер по цене, равной приблизительной стоимости неприватизированной квартиры. Её цена устанавливается в сравнении с рыночной, как если бы она была в собственности продавца. Но в силу её принадлежности муниципалитету, на неё устанавливается соответствующая скидка (не менее 5%).
  3. Стороны обмениваются квартирами.
  4. Буфер выкупается агентством за сумму, равную внесённой покупателю, за вычетом удержаний, равных предоставленной услуге. Или – продаётся другому покупателю по установленной цене.

Но зачастую они вызывают подозрение у покупателей, выглядят условно законными, что существенно снижает поток лиц, готовых в них участвовать.

Порядок действий для жилья с долгами

Нередко наниматели социального жилья не участвуют в приватизации из-за существенных финансовых затруднений. Соответственно, у них могут быть долги и неоплаченные счета за услуги ЖКХ. Для таких случаев также имеется соответствующий порядок действий, допускающий одновременное погашение долгов и продажу жилья одним из перечисленных выше, способов.

Если в квартире долги по ЖКХ, можно применить следующую эффективную практику:

  1. Получить задаток по ПДКП, за счёт него погасить долг и осуществить куплю-продажу.
  2. Обратиться в компанию, которая погасит долг из собственных средств, а затем вычтет его из средств покупателя.
  3. Получить гарантию риэлтерской фирмы, заручившейся перед управляющей компанией, что долги будут погашены из средств покупателя.

После этого квартира может участвовать в обмене или приватизации, с целю последующей продажи.

Каковы риски данных сделок и как их избежать?

Основные риски связаны с опасностью попасть в схему, разрабатываемую мошенниками, или просто недобросовестными покупателями. Поэтому при выборе агентства следует проверить:

  • учредительную документацию компании;
  • документацию на буферный объект;
  • доверенность уполномоченного представителя компании.

Кроме этого, нужно посмотреть на форумах отзывы о компании, проанализировать их и сделать правильный выбор, а также последовать рекомендациям:

  • получить сопровождение сделки компетентным юристом;
  • передачу денег оформлять только распиской или проводить транзакции через банк;
  • удостоверять договоры сделок нотариально.

Продажа квартиры может осуществляться, даже если она не оформлена в собственность и имеет задолженность. Для этого существует несколько способов, которые успешно применяются как сторонами сделки, так и агентствами. Главное – учитывать возможные риски и проявлять бдительность на всех этапах сделки.

Полезное видео

Предлагаем в дополнение к статье посмотреть информативное видео на тему продажи неприватизированной квартиры:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта

Как продать квартиру по социальному найму

Как продать квартиру по договору социального найма: юридические особенности процедуры

  • выписка из домовой книги
  • удостоверения личности (паспорта) совершеннолетних, прописанных в квартире и свидетельства рождения детей
  • справка, подтверждающая, что продавец ранее не участвовал в процессе приватизации
  • квитанции (копии) про оплату коммунальных услуг
  • оригинал социального договора и другие документы на квартиру.

Нередко бывает, что в силу тех или иных обстоятельств у нанимателя социального жилья возникает вопрос: «Как продать квартиру по договору социального найма, не нарушая при этом действующего законодательства?». Социальная жилплощадь по сути принадлежит государству, поэтому ее продажа имеет несколько нюансов.

Порядок приватизации жилья по договору социального найма

  1. Необходимо собрать все документы.
  2. Чтобы получить технический кадастровый паспорт, весь пакет документов нужно подать в БТИ или в МФЦ. Процедура может занять 5-6 недель.
  3. В Департаменте Управления имуществом или районной администрации получить выписку из Росреестра и справку о том, что жилье ранее не подлежало приватизации.
  4. Имея выписку, необходимо обратиться опять в БТИ или МФЦ для оформления договора.
  5. Оформив договор, нужно зарегистрировать его в регистрационной палате, уплатив 1000 рублей госпошлины. Процедура регистрации договора займет от 14 дней.
  • приватизированная квартира может быть отчуждена. Имея документ, заверяющий право собственности, на законных основаниях можно продать квартиру или оформить дарственную на нее;
  • жилье с оформленным правом собственности можно передать по наследству или завещать кому-либо, сдать в аренду, заключить договор ренты, оформить как залог по кредиту.

Продать неприватизированную квартиру

Граждане обращаются с этими документами к собственникам жилого фонда регионального или муниципального уровня. Старые договоры о найме расторгаются. Заключаются соглашения о социальном найме на новых жильцов. Составление новых договоров социального найма занимает не более 10 рабочих дней.

  • право на пользование жильем оспаривается в суде;
  • принято решение властями о сносе дома;
  • здание требует капитального ремонта;
  • запланировано переоборудование, перепланировка, изменение назначения использования жилых помещений, например, в офисы;
  • при вселении в коммунальную квартиры лиц с хроническими заболеваниями;
  • в суде рассматривается иск о расторжении/изменении договора соцнайма;
  • дом признан непригодным для проживания.

Обмен квартиры по социальному найму

Обменять квартиру по договору социального найма можно только после получения акцепта исполнительного органа муниципального образования. Каждый участник процедуры обмена передает чиновникам оригинал договора. Мена может быть приостановлена, если имеются основания, прописанные в ст. 73 ЖК РФ.

Обмен квартир, предоставленных по договорам социального найма – процедура, обозначенная нормами ст. 72 ЖК РФ. Операция обмена разрешает сделки с квартирами, которыми располагают несколько нанимателей. Единственным существенным моментом является – проживание всех участников в одном населенном пункте или в ином городе, размещающемся на территории России.

Условия приватизации жилья, переданного гражданину по договору социального найма

Поэтому, получив квартиру по договору социального найма в одном регионе и имея прописку в другом, вы должны будете предоставить в соответствующий орган выписку из домовой книги по месту прежнего проживания и справку о неиспользованном праве приватизации, чтобы его доказать.

В случае, когда гражданин выходит из состава семьи нанимателя, но не перестает занимать с ним общую жилплощадь (имеются в виду разведенные супруги), он сохраняет те же права на квартиру, что и раньше, однако, ответственность его перед наймодателем приобретает персональный характер.

Приватизация жилья полученного по социальному найму

Не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года, а также жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Здравствуйте! Мы с мужем (военнослужащий) получили квартиру от МО по социальному найму. Сейчас хотим приобрести квартиру в другом районе города. Возможно ли купить новое жилье по ипотеке под залог имеющейся квартиры? Возможно ли приватизировать квартиру, полученную по социальному найму? Каким образом это можно сделать? Спасибо.

На праве социального найма

Вторая категория граждан – адресная. К ней относятся те, чья неудовлетворенность в жилье определяется отдельными нормативными актами: Указами Главы государства, Постановлениями Главы Правительства, отдельными законами. Этим лицам квартиры могут выделяться органами центральной власти или местной – в зависимости от конкретной нормы закона.

  • местонахождение: здания – в жилых зонах, помещения – не в цокольных этажах и не в подвалах ;
  • состояние несущих и ограждающих элементов в помещении, на проходных площадках, поблизости: работоспособны и травмобезопасны;
  • инженерные системы – комплектны, в рабочем состоянии, санитарно функциональны.

Условия и порядок приватизации квартиры, полученной по договору социального найма

  1. По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
  2. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.
  3. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.

В договор приватизации по соц.найму включаются все прописанные на жилплощади, включая несовершеннолетних. Если по желанию нанимателя во время действия договора вселялись посторонние лица, они признаются членами семьи нанимателя, включаются в договор найма и получают долю в жилплощади во время её приватизации.

Читать еще:  Какие документы нужны чтоб выписаться с квартиры?

Приватизация квартиры с оформленным договором социального найма: нюансы

Когда можно приватизировать квартиру по договору социального найма

Подскажите пожалуйста, что нужно для того, чтобы приватизировать квартиру по договору социального найма? Какие документы необходимы? Какие поочередные действия необходимо выполнить? Квартиросъемщик моя мама, я ее дочь и с нами прописана моя дочка несовершеннолетняя (2004 г.р.). Хочу продать квартиру, купить маме 1-ую квартиру, а остальные деньги вложить в строительство дома, земельный участок уже приобретен. Какие сложности при этом могут быть? Брак у меня не зарегистрирован, отец моего ребенка живет отдельно от нас, платит алименты, но не регулярно.

Я сирота. Могу ли я на данный момент приватизировать квартиру, полученную в 2011 году по договору социального найма?нужно ли переписывать договор социального найма жилого помещения на договор найма специализированного помещения,как того требуют работники администрации.

Порядок продажи муниципальной квартиры

Жильё, расположенное в многоквартирных домах, возведённых до начала девяностых годов, зачастую относится к муниципальной или государственной собственности. Такое жильё также может быть реализовано даже несмотря на то, что процедура приватизации в отношении него не была завершена. Однако у такой сделки будут свои особенности.

Дорогие читатели! Для решения именно Вашей проблемы — звоните на горячую линию 8 (800) 350-34-85 или задайте вопрос на сайте. Это бесплатно.

Когда можно, а когда нельзя продать муниципальную квартиру?

Сделки по купле-продаже муниципального жилья являются сложными из-за отсутствия конкретного оформления права собственности на такое жильё у потенциального продавца.

Единственным собственником такого жилья является только государство, а потенциальный продавец пользуется жильем на основе договора социального найма.

По этой причине заключение таких сделок является очень спорным моментом, так как государство может в любой момент оспорить совершенную процедуру.

Однако продать такую квартиру возможно, если в будущем в отношении такой жилплощади можно осуществить процедуру приватизации (платной или бесплатной).

Если речь идёт о ведомственном жильё или квартирах и домах, расположенных на территории военных городков и иных закрытых комплексов, отвечающих за безопасность государства, приватизация таких объектов недвижимости будет считаться незаконной в силу действующих в этой сфере норм права и, как результат, невозможно будет также и продать такое жилье.

Существующие механизмы продажи

Для реализации муниципального или государственного жилья, не прошедшего процедуру приватизации, продажа возможна только специфическими способами:

  • Путём прописки в квартиру потенциального покупателя. Прописка осуществляется тем лицом, которое является пользователем (или нанимателем конкретного жилого помещения) потенциального покупателя после того, как он получит всю сумму, установленную за конкретную квартиру. После прописки покупателя и передачи всей суммы денег, продавец подаёт заявление о снятии с регистрационного учета в конкретной квартире и выезжает из неё, а покупатель начинает заниматься вопросами оформления процедуры приватизации приобретённого жилья после оформления регистрации в таком помещении и заключения договора социального найма на конкретное жилье. Если государство в лице муниципального образования отказывает в заключении договора социального найма, решение администрации может быть оспорено в суде или сделка, заключенная между предыдущим пользователем помещения и покупателем, признается недействительной. Однако, в том случае, если в своё время покупатель уже воспользовался правом бесплатной приватизации, он может остаться только жильцом в данном помещении либо воспользоваться возможностью проведения платной приватизации.
  • Приобретение с использованием буферной квартиры. Данная процедура является достаточно сложной, однако именно она чаще всего используется в крупных городах, что ускорить процедуру продажи муниципального жилья. Для этого потенциальный покупатель передаёт деньги продавцу квартиры. Тот выкупает у агентства недвижимости какую-либо жилплощадь, которая и будет считаться буферной. Данная жилплощадь оформляется первоначально на покупателя муниципальной квартиры, а потом по договору мены передаётся продавцу. Для государства сделка будет выглядеть как переуступка права пользования квартирой по договору социального найма.

Риски при продаже и как их избежать

Самыми распространёнными рисками при продаже муниципального жилья являются:

  • Нежелание агентства недвижимости выкупать обратно в своё владение буферного жилья. В этом случае сделка либо признается недействительной, либо продавец муниципального жилья продает буферную жилплощадь через другие агентства.
  • Если однажды покупатель использовал право на бесплатную приватизацию, больше он им воспользоваться не сможет. В этом случае приватизация может быть оформлена либо платным способом (что государство предусматривает как один из вариантов приобретения жилья, находящегося в его собственности), либо может быть произведен выкуп по кадастровой стоимости конкретного жилья путем заключения соответствующего соглашения с муниципалитетом.
  • Если государству станет известно о совершении сделки по продаже муниципального имущества в виде жилой площади, оно в лице своих уполномоченных представителей может обратиться в суд для расторжения заключённого соглашения и признания сделки недействительной, и суд будет на стороне государства.

Минимизировать такие риски можно только с помощью тщательной подготовки сделки, в том числе с помощью подготовки необходимых документов.

Что такое договор ЖСК и как его правильно заключить? Узнайте об этом здесь.

Альфа Банк предлагает очень выгодные условия на покупку квартиры в ипотеку. Подробнее об этом вы узнаете, прочитав нашу статью.

Документы

Перечень документов, необходимых для проведения сделки, будет выглядеть следующим образом:

  • паспорта всех участников сделки в оригинале и нотариально заверенных копиях (копии должны быть сняты со всех страниц документов);
  • если хотя бы одну из сторон соглашения на каком-либо этапе или на всех представляет доверенное лицо (в том числе, сотрудник агентства недвижимости), потребуется доверенность на представителя, заверенная нотариусом, с фиксацией пределов полномочий доверенного лица, а также с указанием срока действия такого документа (до окончания сделки или до конкретной даты);
  • выписка из домовой книги о состоянии квартиры и наличии в ней прописанных лиц(оформляется в расширенном варианте, чтобы определить наличие лиц, которые имеют право оставаться зарегистрированными на постоянной основе в данном жилом помещении);
  • справки из всех уполномоченных организаций об отсутствии задолженности продавца по поставляемыми услугам, а также необходимым взносам;
  • нотариально заверенный отказ заинтересованных лиц от участия в процедуре приватизации;
  • технические документы на квартиру (технический паспорт, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость, полученная взамен кадастрового паспорта);
  • договор социального найма или постановление администрации муниципального образования о предоставлении в пользование конкретного жилого помещения продавцу;
  • квитанция об оплате госпошлины за последующую регистрацию договора социального найма.

В том случае, если все необходимые документы полностью подготовлены, может быть подписан передаточный акт по жилью и переданы денежные средства от покупателя к продавцу.

Передача жилья в случае реализации муниципального жилья будет осуществляться не на основании договора купли-продажи, а на основании передаточного акта, в котором фиксируются все условия сделки. Этот же документ станет основным для возможного заключения договора мены жилья.

В остальных случаях эта сделка будет иметь свои особенности, которые могут серьезно затруднить процедуру реализации такого имущества.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Порядок продажи муниципальной квартиры

Жильё, расположенное в многоквартирных домах, возведённых до начала девяностых годов, зачастую относится к муниципальной или государственной собственности. Такое жильё также может быть реализовано даже несмотря на то, что процедура приватизации в отношении него не была завершена. Однако у такой сделки будут свои особенности.

Дорогие читатели! Для решения именно Вашей проблемы — звоните на горячую линию 8 (800) 350-34-85 или задайте вопрос на сайте. Это бесплатно.

Когда можно, а когда нельзя продать муниципальную квартиру?

Сделки по купле-продаже муниципального жилья являются сложными из-за отсутствия конкретного оформления права собственности на такое жильё у потенциального продавца.

Единственным собственником такого жилья является только государство, а потенциальный продавец пользуется жильем на основе договора социального найма.

По этой причине заключение таких сделок является очень спорным моментом, так как государство может в любой момент оспорить совершенную процедуру.

Однако продать такую квартиру возможно, если в будущем в отношении такой жилплощади можно осуществить процедуру приватизации (платной или бесплатной).

Если речь идёт о ведомственном жильё или квартирах и домах, расположенных на территории военных городков и иных закрытых комплексов, отвечающих за безопасность государства, приватизация таких объектов недвижимости будет считаться незаконной в силу действующих в этой сфере норм права и, как результат, невозможно будет также и продать такое жилье.

Существующие механизмы продажи

Для реализации муниципального или государственного жилья, не прошедшего процедуру приватизации, продажа возможна только специфическими способами:

  • Путём прописки в квартиру потенциального покупателя. Прописка осуществляется тем лицом, которое является пользователем (или нанимателем конкретного жилого помещения) потенциального покупателя после того, как он получит всю сумму, установленную за конкретную квартиру. После прописки покупателя и передачи всей суммы денег, продавец подаёт заявление о снятии с регистрационного учета в конкретной квартире и выезжает из неё, а покупатель начинает заниматься вопросами оформления процедуры приватизации приобретённого жилья после оформления регистрации в таком помещении и заключения договора социального найма на конкретное жилье. Если государство в лице муниципального образования отказывает в заключении договора социального найма, решение администрации может быть оспорено в суде или сделка, заключенная между предыдущим пользователем помещения и покупателем, признается недействительной. Однако, в том случае, если в своё время покупатель уже воспользовался правом бесплатной приватизации, он может остаться только жильцом в данном помещении либо воспользоваться возможностью проведения платной приватизации.
  • Приобретение с использованием буферной квартиры. Данная процедура является достаточно сложной, однако именно она чаще всего используется в крупных городах, что ускорить процедуру продажи муниципального жилья. Для этого потенциальный покупатель передаёт деньги продавцу квартиры. Тот выкупает у агентства недвижимости какую-либо жилплощадь, которая и будет считаться буферной. Данная жилплощадь оформляется первоначально на покупателя муниципальной квартиры, а потом по договору мены передаётся продавцу. Для государства сделка будет выглядеть как переуступка права пользования квартирой по договору социального найма.

Риски при продаже и как их избежать

Самыми распространёнными рисками при продаже муниципального жилья являются:

  • Нежелание агентства недвижимости выкупать обратно в своё владение буферного жилья. В этом случае сделка либо признается недействительной, либо продавец муниципального жилья продает буферную жилплощадь через другие агентства.
  • Если однажды покупатель использовал право на бесплатную приватизацию, больше он им воспользоваться не сможет. В этом случае приватизация может быть оформлена либо платным способом (что государство предусматривает как один из вариантов приобретения жилья, находящегося в его собственности), либо может быть произведен выкуп по кадастровой стоимости конкретного жилья путем заключения соответствующего соглашения с муниципалитетом.
  • Если государству станет известно о совершении сделки по продаже муниципального имущества в виде жилой площади, оно в лице своих уполномоченных представителей может обратиться в суд для расторжения заключённого соглашения и признания сделки недействительной, и суд будет на стороне государства.

Минимизировать такие риски можно только с помощью тщательной подготовки сделки, в том числе с помощью подготовки необходимых документов.

Что такое договор ЖСК и как его правильно заключить? Узнайте об этом здесь.

Альфа Банк предлагает очень выгодные условия на покупку квартиры в ипотеку. Подробнее об этом вы узнаете, прочитав нашу статью.

Документы

Перечень документов, необходимых для проведения сделки, будет выглядеть следующим образом:

  • паспорта всех участников сделки в оригинале и нотариально заверенных копиях (копии должны быть сняты со всех страниц документов);
  • если хотя бы одну из сторон соглашения на каком-либо этапе или на всех представляет доверенное лицо (в том числе, сотрудник агентства недвижимости), потребуется доверенность на представителя, заверенная нотариусом, с фиксацией пределов полномочий доверенного лица, а также с указанием срока действия такого документа (до окончания сделки или до конкретной даты);
  • выписка из домовой книги о состоянии квартиры и наличии в ней прописанных лиц(оформляется в расширенном варианте, чтобы определить наличие лиц, которые имеют право оставаться зарегистрированными на постоянной основе в данном жилом помещении);
  • справки из всех уполномоченных организаций об отсутствии задолженности продавца по поставляемыми услугам, а также необходимым взносам;
  • нотариально заверенный отказ заинтересованных лиц от участия в процедуре приватизации;
  • технические документы на квартиру (технический паспорт, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость, полученная взамен кадастрового паспорта);
  • договор социального найма или постановление администрации муниципального образования о предоставлении в пользование конкретного жилого помещения продавцу;
  • квитанция об оплате госпошлины за последующую регистрацию договора социального найма.
Читать еще:  Как оформить доверенность на продажу квартиры?

В том случае, если все необходимые документы полностью подготовлены, может быть подписан передаточный акт по жилью и переданы денежные средства от покупателя к продавцу.

Передача жилья в случае реализации муниципального жилья будет осуществляться не на основании договора купли-продажи, а на основании передаточного акта, в котором фиксируются все условия сделки. Этот же документ станет основным для возможного заключения договора мены жилья.

В остальных случаях эта сделка будет иметь свои особенности, которые могут серьезно затруднить процедуру реализации такого имущества.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Приватизированная квартира: особенности продажи и покупки

Как продать или купить приватизированную квартиру без рисков, проблем и осложнений

Юридический статус приватизированного жилья

В России можно жить бесплатно в государственной или муниципальной квартире по договору социального найма. Такие квартиры нельзя продать или завещать. Но их можно приватизировать, получить в собственность и потом распоряжаться ими как угодно.

Приватизация — бесплатная передача муниципальных и государственных квартир людям, которые в них живут. После приватизации жилец становится полновластным собственником квартиры и может распоряжаться ею как хочет: продать, сдать, заложить в кредит, подарить, сделать перепланировку или передать по наследству.

Долевая собственность. Если в приватизации участвуют несколько жильцов, квартира переходит в долевую собственность — долями наделяются все люди, прописанные в квартире. Это значит, что все собственники будут иметь равные доли, которыми смогут распоряжаться как захотят. Продать свою долю собственник может только с разрешения всех остальных собственников.

«Отказники». Приватизировать жилье можно только один раз после достижения 18 лет. Поэтому взрослые люди могут отказаться от приватизации в пользу другого человека. Например, часто родители отказываются в пользу детей. Дети отказаться от приватизации не могут.

По закону жилец, отказавшийся от приватизации, но сохранивший прописку по старому адресу, может жить в квартире пожизненно — выселить его нельзя.

Продать муниципальную квартиру без приватизации нельзя. Но можно продать жилье, если вы уже получили договор приватизации, но еще не оформили право собственности. В этом случае после продажи квартиры, Росреестр одновременно внесет в ЕГРН запись о прежнем владельце и переходе собственности к новому.

Как продать приватизированную квартиру?

Общий алгоритм такой же как при продаже любой квартиры: находите покупателя, готовите документы, составляете договор, совершаете сделку, получаете деньги. Но есть нюансы, давайте разбираться.

Подготовьте документы о собственниках и жильцах. Покупателю важно, чтобы у квартиры не было юридических обременений — то есть каких-либо причин, по которым он смог бы потерять права на купленное жилье: квартира не под арестом или залогом, в ней нет прописанных людей, которых нельзя выписывать.

Чтобы доказать покупателю юридическую чистоту квартиры, подготовьте выписки из ЕГРН и домовой книги: они покажут покупателям, кто собственник и сколько людей прописано в квартире.

Если продавец — единственный собственник. Никаких проблем с продажей: легко продать, безопасно покупать.

Если квартира в долевой собственности, собственники могут продать свои доли как все вместе, так и поодиночке. По закону сделки с долевой собственностью обязательно надо оформлять у нотариуса — обойтись без него не получится.

Если один из собственников решит продать свою долю, по закону сначала он должен предложить выкупить долю остальным собственникам. Предложение о покупке доли надо оформить письменно в свободной форме — цена должна быть не выше рыночной. На выкуп у собственников будет 30 дней, после чего они должны или выкупить долю или предоставить нотариальный отказ от покупки.

Только если другие собственники отказываются выкупать долю, ее можно продать другим людям. В договоре надо будет оговорить и четко обозначить продаваемую долю.

Когда отказаться от приватизации выгодно. Если кто-то из жильцов отказался от приватизации, он сохраняет за собой право на пожизненную прописку в квартире — покупатель не сможет его выселить. Скрыть это не получится, а покупать квартиру с соседом вряд ли кто-то захочет.

Отказаться от приватизации часто выгодно. Например, в квартире живет семья из супругов и двоих взрослых детей. Трое из них могут отказаться от приватизации в пользу отца, чтобы тот стал единственным собственником. Тогда получится сэкономить на пошлине нотариусу, а, самое главное, сохранить за собой право на приватизацию в дальнейшем.

Допустим, сын становится военным и получает служебное жилье — благодаря отказу от приватизации сейчас, у него сохранится право на приватизацию в дальнейшем.

Отказ надо оформить у нотариуса. Копии отказов понадобятся при продаже. Чтобы продать квартиру, отказника надо выписать до заключения сделки и прописать в новом месте. Чтобы это подтвердить, возьмите выписку из домовой книги.

Если среди собственников дети до 18 лет, для продажи надо получить согласие органов государственной опеки. Для этого придется доказать, что продажа не нарушает права ребенка и не ухудшает его жилищные условия.

Налог с продажи. По закону с продажи квартиры необходимо заплатить подоходный налог (НДФЛ) в размере 13%. Но налог можно не платить, если вы владели квартирой дольше минимального срока — 3 года для приватизированной квартиры.

Срок владения приватизированной квартирой отсчитывается от момента получения ее в собственность — регистрации ее в ЕГРН. Налог вы должны рассчитать самостоятельно из фактически полученного дохода. Уменьшить размер налога можно применив имущественный вычет в 1 млн рублей.

Если квартира в долевой собственности, вычет применяется к каждому договору.

Например, у квартиры 4 собственника с равными долями — по 1,5 млн рублей каждая. Если продаете за наличные, можете составить 4 отдельных договора и к каждой доле применить вычет: 1,5 млн — 1 млн = 500 тыс. Налог с каждой доли составит 65 тыс. рублей (500х13%) — то есть всего 260 тыс. рублей со всех долей вместо 780 тыс. при уплате без вычета. Но в этом случае также придется заплатить 4 отдельных пошлины нотариусу.

Как купить приватизированную квартиру

Порядок действий такой же как при покупки любой другой квартиры: находите квартиру, продавец готовит документы, проверяете квартиру на юридическую чистоту , составляете договор, передаете деньги, оформляете квартиру в собственность на себя. Тут тоже есть нюансы.

Нанимать ли агентство при покупке?

Решать вам. Риелтор поможет купить квартиру быстрее, возьмет на себя поиск, проверку документов и оформление сделки. Вы сэкономите время, нервы и силы, но придется заплатить комиссию.

Если будете продавать самостоятельно, сэкономите деньги, но возьмете на себя все риски: прописанные люди, несовершеннолетние собственники, обременения, долги, потеря аванса. Мы советуем перестраховаться и найти грамотного риелтора.

Не покупайте неприватизированную квартиру. Продавать неприватизированную государственную или муниципальную квартиру нельзя. Иногда хозяин только собирается приватизировать квартиру, но уже предлагает внести задаток, обещает оформить жилье в собственность чуть позже. За это он предлагает сделать хорошую скидку, а задаток оформить документально.

Семья из трех человек — мать, отец и сын — живут в муниципальной квартире.

Родители отказываются от приватизации в пользу сына, но не выписываются из квартиры сами. Сын пытается продать квартиру как собственник, но в ней по-прежнему прописаны родители и другого жилья у них них. Сын предлагает выписать их после продажи, но по закону так сделать нельзя — пока они не пропишутся в другом месте они сохранят за собой пожизненное право проживать в квартире.

Не стоит торопиться и рисковать — дождитесь пока он приватизирует квартиру. Часто на недвижимость могут претендовать и другие люди — нет гарантий, что они дадут согласие на приватизацию. Даже если вы заключите договор, деньги придется возвращать через суд.

Проверяйте «отказников» и подселенцев. Проверьте кто проживал в квартире на момент приватизации и кто стал собственником.

Если один из жильцов отказался от приватизации квартиры, по закону он имеет право в ней жить, пока не пропишется в другом месте. Купив квартиру с таким жильцом, вы получите соседа, которого не выселить даже через суд (очень редко получается, если доказать, что он фактически не живет в квартире и не предпринимает попыток в ней жить, не платит коммуналку или добровольно переехал в другое жилье).

В теории продавец должен указать всех жильцов квартиры в договоре купли-продажи. Ведь если так не сделать, сделку признают недействительной — но только через суд. На практике он может попытаться схитрить, а вам потом тратиться на суды.

В семье Ивановых отец-пьяница Валера отказался от своей доли в пользу дочери. Он выписался из квартиры, но нигде не прописался. После продажи квартиры, Валера обратился в суд, с претензией на то, что его сделали бездомным. Суд решил, прописать Валеру обратно с правом пожизненного проживания и вернул ему долю.

Таких случаев много. У квартиры могут быть все документы, отказы других собственников, никто не прописан, но внезапно объявляется нигде не прописанный бывший собственник и получает право проживания.

Поэтому обязательно проверяйта прописался ли «отказник» в новом месте еще до сделки — иначе он сможет оспорить продажу и оставить за собой право жить в квартире. Требуйте архивные (расширенные) выписки из паспортного стола, проконсультируйтесь у юриста или закажите проверку юридической чистоты квартиры.

Не покупайте доли дешевле, чем в нотариальном отказе. Если собственник продает долю в квартире, убедитесь, что у него есть нотариально заверенный отказ других собственников от покупки. Без такого отказа сделку могут оспорить.

В отказе должна быть указана цена, по которой собственник предлагал купить долю другим собственникам — ниже этой цены продать стороннему покупателю нельзя — иначе сделку можно будет оспорить.

Иван и Борис владеют двумя долями в однокомнатной квартире. Иван предложил Борису купить у него долю за 2 миллиона рублей. Тот письменно отказался, указав цену. Позже Иван продал свою долю стороннему покупателю Василию дешевле — за 1,5 миллиона рублей.

Борис узнал у Василия, что доля продана дешевле цены, которую он указал в отказе — а ведь за 1,5 миллиона он бы и сам купил. Борис обращается в суд, вносит 1,5 миллиона и в судебном порядке становится собственником всей квартиры. Ивану все равно — он ничего не потерял. Борису хорошо — он купил квартиру. Василию плохо — он потерял деньги.

Дети-собственники. У несовершеннолетних детей есть право на долю в квартире. Чтобы собственники могли продать такую квартиру и доли детей, у них должно быть разрешение органов опеки.

Если дети выписаны перед приватизацией (например, за 3 месяца до нее) это повышенные риски — обязательно уточняйте где сейчас прописан ребенок и не ущемлены ли его права. Он может вырасти, обжаловать в суде свой отказ и получить право прописаться в квартире.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector