Нужно ли регистрировать договор аренды квартиры?

Нужна ли госрегистрация договора аренды жилья

Договор аренды недвижимого имущества (в том числе жилья), заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ.

Договор найма жилого помещения, в отличие от договора аренды жилья, формально регистрировать не требуется. Однако, de facto, регистрация осуществляется и в этом случае, она просто носит наименование регистрации обременения права собственности наймодателя на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года.

Аренда или найм

Будет правильным остановиться на вопросах различия между договором найма и договором аренды. На самом деле различия между этими двумя видами договоров весьма эфемерны, поскольку и тот и другой являются подвидами договора имущественного найма.

Гражданский кодекс РФ выделяет два различия между арендой и наймом:

• по субъектному составу;
• по срокам действия договора.

• договор найма жилья может быть заключен только между физическими лицами, а в аналогичном договоре аренды хотя бы одна из сторон должна быть юридическим лицом;
• срок действия договора найма не может превышать пяти лет, даже если стороны не обговорили срок найма. Срок действия договора аренды не имеет ограничения по срокам, то есть стороны могут установить любой приемлемый для них срок. Если в договоре срок не определен, то договор будет считаться бессрочным.

И тот, и другой договор подлежат регистрации в Росреестре при условии, что срок действия договора составляет более одного года. Разница состоит в том, что договоры аренды регистрируются, как правоотношение, а договоры найма регистрируются для установления обременения права собственности наймодателя на сданное им в пользование нанимателя жилье.

Поскольку государственная регистрация договора всегда подразумевает введение в курс дела налоговых органов, то, по сути, особых различий нет и в этом вопросе.

Для юридических лиц заключение именно договора аренды является принципиальным, в то время как физические лица этими условностями не отягощены. Вне зависимости от того, назовут ли физические лица свой договор наймом или арендой, и в том, и в другом случае это не отразится на законности договора.

Документы для регистрации

Для регистрации договора аренды потребуются следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ):

1. договор аренды в трех экземплярах;
2. заявление правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности;
3. свидетельство, подтверждающее право собственности арендодателя;
4. правоустанавливающие документы, указанные в свидетельстве (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.п.);
5. документы БТИ на жилое помещение (технический паспорт либо экспликация и поэтажный план);
6. паспорт физлица (арендатора) или учредительные документы юрлица-арендатора (устав, учредительный договор, лист записи ЕГРЮЛ (до 01.01.2017 — свидетельство о государственной регистрации юридического лица), свидетельство о постановке на налоговый учет, выписка из ЕГРЮЛ, протокол или решение о назначении генерального директора);
7. паспорт физлица (собственника) или все учредительные документы юрлица (собственника);
8. согласие супруга (супруги) собственника, в случае если жилое помещение приобретено в период брака и является совместно нажитым имуществом;
9. решение компетентного органа юрлица о заключении договора аренды, свидетельствующее также о том, что данная сделка не является для него крупной;
10. доверенность (если документы подаются в Росреестр по доверенности);
11. квитанция об уплате госпошлины (можно уплатить непосредственно в отделении Росреестра).

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе.

Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления орган регистрации прав возвращает заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Подача документов в Росреестр

С заявлением о регистрации договора аренды может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (ч. 1 ст. 51 Закона N 218-ФЗ).

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):

• непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
• почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
• в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

Отказ в приеме документов, представленных для государственной регистрации, не допускается, за исключением случая, когда заявителем при приеме не предъявлен документ, удостоверяющий его личность (ч. 14, 15 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить.

Заявитель уведомляется о ходе оказания услуги по государственной регистрации (например, поступление информации об уплате госпошлины, проведение регистрации) посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).

Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия — наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр недвижимости.

Получение документов о регистрации

Срок государственной регистрации не должен превышать семи рабочих дней со дня поступления в Росреестр заявления и необходимых документов, а в случае подачи документов через МФЦ — девяти рабочих дней с момента приема. Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (п. п. 1, 2 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ; Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).

Проведенная государственная регистрация договора удостоверяется специальной регистрационной надписью на документе, выражающем содержание данной сделки (ч. 2 ст. 28 Закона N 218-ФЗ; ст. ст. 609, 651, 674 ГК РФ).

Гражданин, сдавший в аренду жилое помещение, обязан подать налоговую декларацию и уплатить НДФЛ ( пп. 1 п. 1 ст. 228 , п. 1 ст. 229 НК РФ).

Чем договор аренды жилья отличается от договора найма? Узнать →

Когда нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить налог? Узнать →

Должен ли арендодатель платить НДФЛ с дохода от сдачи имущества в аренду? Узнать →

Официальный сайт Росреестра — https://rosreestr.ru

Дзен! Дзен! Дзен! На нашем Яндекс Дзен канале ещё больше особенных юридических материалов в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас →

Как сдать квартиру в Москве

1. Что нужно сделать в первую очередь?

Прежде чем сдавать квартиру, определитесь, каким способом вы будете уплачивать налоги с доходов за предоставление своего жилья в аренду. Вы можете:

• перед тем как сдать жилье, зарегистрировать ИП и приобрести патент на сдачу жилых помещений в аренду — 6% от потенциально возможного к получению дохода;
• по итогам года сдать налоговую декларацию и уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13% от фактически полученного дохода;
• зарегистрироваться самозанятым и уплатить налог на профессиональный доход — 4% от фактически полученного дохода от сдачи жилья физическим лицам или 6% — юридическим лицам и ИП.

Если вы наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдать жилье в поднаем вы можете только как физическое лицо. Таким образом, вам нужно будет уплатить НДФЛ.

2. Как сдать квартиру и уплатить налоги по патенту?

Патент — это система налогообложения для индивидуальных предпринимателей, которая работает по следующему принципу: государство устанавливает примерный годовой доход, который ИП может получить от своей деятельности (в данном случае от сдачи жилья). Это налоговая база. Стоимость патента — 6% от этой суммы. От остальных налогов, в частности налога на недвижимость , предприниматель освобождается.

В Москве стоимость патента на сдачу жилых помещений в аренду зависит от площади квартиры и района, в котором она расположена. Чтобы точно рассчитать стоимость патента, вы можете воспользоваться сервисом на странице Департамента экономической политики и развития Москвы на mos.ru или сервисом на сайте ФНС.

Если патентная система налогообложения вам подходит, выполните следующие действия:

Шаг 3. Заключите договор найма (аренды).

3. Как сдать квартиру и уплатить НДФЛ?

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — налог, который уплачивается с любого вашего дохода. Чаще всего (например, когда вы получаете зарплату) отчисления в налоговую инспекцию делает организация или индивидуальный предприниматель, от которой или которого вы получаете доход (работодатель). Если же вы сдаете жилье, НДФЛ вам нужно уплатить самостоятельно. Ставка — 13%.

Для этого вам нужно сначала задекларировать доход, подав налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, а потом — уплатить подоходный налог.

Если вам подходит такая система налогообложения, выполните следующие действия:

Шаг 1. Заключите договор найма (поднайма, аренды).

Шаг 3. Подайте налоговую декларацию, а затем уплатите НДФЛ.

4. Как сдать квартиру и уплатить налог на профессиональный доход?

Налог на профессиональный доход (НПД) — это специальный налоговый режим, который применяется с 2019 года. Он рассчитан на тех, кто получает доход от самостоятельной деятельности, в частности — от сдачи жилья в аренду. Перейти на него могут физические лица и индивидуальные предприниматели. Ставка — 4%, если сдаете жилье физическому лицу, 6% — если юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.

Если специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» вам подходит, выполните следующие действия:

Шаг 1. Встаньте на учет в налоговом органе в качестве плательщика налога на профессиональный доход (или, проще говоря, зарегистрируйтесь самозанятым) через бесплатное мобильное приложение «Мой налог», кабинет налогоплательщика «Налога на профессиональный доход» на сайте ФНС России или через уполномоченные банки. Для регистрации вам понадобится паспорт и фотография, которую вы сможете сделать на свой смартфон.

Шаг 2. Заключите договор найма (аренды).

Шаг 4. Налог уплачивается автоматически в приложении.

5. Как заключить договор найма (аренды)?

Договор найма заключается с физическими лицами. Договор аренды заключается, если арендатор — юридическое лицо (при этом арендатор может использовать жилое помещение только для проживания граждан).

Договор может заключаться в свободной форме, но должен быть составлен письменно. В нем нужно по максимуму отразить все договоренности, достигнутые сторонами в результате переговоров.

Рекомендуем вам указать:

• фамилии, имена, отчества и паспортные данные сторон;
• подробное описание объекта, который сдается (адрес, площадь, количество комнат, этаж и этажность дома); сведения о документах, подтверждающих право собственности владельца на квартиру. Можно приложить к договору и фотографии, иллюстрирующие состояние квартиры;
• размер суммы, которую арендатор платит ежемесячно, и условия ее пересмотра (сколько раз в год, на каких основаниях);
• порядок оплаты коммунальных услуг;
• предельное количество проверок, визитов хозяина квартиры (в месяц, в год) и условия таких визитов;
• назначение аренды (найма) (фиксация факта, что квартира предоставляется именно для проживания арендатора, а не для субаренды или других нужд);
• перечень лиц, которые могут постоянно проживать вместе с арендатором;
• основания для расторжения договора;
• срок аренды квартиры;
• другие подробности.

6. Как заключить договор поднайма?

Если вы хотите сдать квартиру, которая находится в соцнайме, вам нужно заключить договор поднайма. Для этого требуется согласие всех, кто проживает в квартире, и собственника — то есть Департамента городского имущества Москвы.

Как заключить договор аренды жилого помещения между физическими лицами и оформить его регистрацию?

Договор аренды, заключенный между владельцем квартиры и жильцом, устанавливает права и обязанности каждой из сторон. Однако только государственная регистрация этого документа наделяет их определенным правовым статусом.

В то же время некоторые собственники предпочитают не регистрировать соглашение. В связи с этим у многих возникает вполне логичные вопросы: «Нужно ли регистрировать сделку в органах и что дает прохождение данной процедуры?».

Нужна ли регистрация данного соглашения?

Соглашение об аренде жилого помещения подлежит регистрации в органах только в том случае, если было заключено на 1 год и более. Другими словами, регистрировать нужно только долгосрочные договора. Если собственник сдает квартиру посуточно или на короткий срок (менее 1 года), то процедуру проходить не нужно.

Регистрация сделки в большей мере выгодна жильцу, так как после прохождения процедуры он имеет хоть временное, но законное право проживать в квартире в течение всего срока действия соглашения. Собственника, напротив, постановка договора на учет в органах, существенно ограничивает в правах.

Если во время действия соглашения он решит продать жилплощадь, то выселить квартиранта не сможет даже после совершения сделки купли-продажи. Таким образом, регистрация упорядочивает права и обязанности сторон и свидетельствует о факте обременения квартиры. Законодательством не установлены меры наказания за отсутствие учета сделки в органах. Поэтому стороны соглашения делают это по своему усмотрению.

Смотрите видео о случаях, когда необходимо регистрировать договор аренды недвижимости:

Законодательная база

В соответствии со ст. 609 ГК РФ, договор аренды заключается в письменной форме и подлежит регистрации.

Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

О том, как заключить договор аренды квартиры между физическими лицами и юридическими, читайте тут.

После подписания соглашения недвижимость становится обремененной правами третьих лиц. Сам факт обременения квартиры вносится уполномоченным органом при регистрации в реестр. Процедура закрепляет правовой статус арендатора и арендодателя.

Кто должен зафиксировать сделку на пользование жилым помещением?

Ответственность за регистрацию соглашения об аренде возлагается как на собственника квартиры, так и на жильца. Зарегистрировать сделку может каждый из них. Обычно этим вопросом занимается владелец жилого помещения.

В какие сроки это необходимо сделать?

Законом не установлены точные сроки, в которые нужно поставить факт сделки на учет в органах. Тем не менее медлить с прохождением регистрации не стоит, так как впоследствии у собственника и жильца могут возникнуть проблемы. Любая из сторон соглашения имеет права не исполнять свои обязательства, признав сделку недействительной (о том, как расторгнуть договор аренды жилого помещения, можно узнать здесь).

Документы

Перечень бумаг для прохождения регистрации достаточно обширный. Какие документы потребуется подать в органы:

1. Паспорт собственника (если он является юридическим лицом, то нужно предоставить учредительные документы).
2. Письменное согласие супруга или супруги на сдачу объекта в аренду (если помещение является совместно нажитым имуществом).
3. Согласие органов опеки на сдачу жилья в аренду, если одним из собственников является несовершеннолетнее лицо или гражданин с ограниченными возможностями.
4. Договор аренды (3 экземпляра).
5. Заявление.
6. Документ, на основании которого арендатор получил в собственность квартиру (договор купли-продажи, дарения, мены, решение суда и пр.).
7. Выписка из ЕГРП о праве владения недвижимостью.
8. Документы на жилое помещение: технический и кадастровый паспорт (эти бумаги выдаются в БТИ).
9. Документы арендатора (если он физическое лицо, то потребуется только паспорт, если юридическое – паспорт, учредительные документы, устав, выписка из ЕГРЮЛ, справка о регистрации в ФНС).
10. Квитанция об оплате госпошлины

• Скачать бланк согласия супруга/и на аренду квартиры
• Скачать образец согласия супруга/и на аренду квартиры
• Скачать бланк договора аренды квартиры
• Скачать образец договора аренды квартиры

Нередко при составлении договора об аренде возникает масса дополнительных моментов, в таких случаях составляют приложение к договору для аренды квартиры.

Где проходить процедуру?

Для начала необходимо распечатать заявление и только потом подать его в Росреестр по месту нахождения недвижимости. Вы можете так же воспользоваться одним из следующих способов:

1. Лично в отделении регистрирующего органа. В Росреестр потребуется прийти уже с оплаченной квитанцией и подготовленными бумагами (копиями и оригиналами).
2. Через МФЦ. Сотрудник примет документы и направит их на рассмотрение в уполномоченный орган. Оплатить пошлину можно на месте.
3. По почте, послав заказное письмо в Росреестр. Данный способ может занять много времени, так как почтовые отправления часто теряются, а сотрудники госучреждений не всегда оперативно их регистрируют.

В письмо потребуется вложить копии всех документов, заверенные у нотариуса.

Через сайт Росреестра, пройдя регистрацию в личном кабинете.

Сколько это стоит?

Размер государственной пошлины зависит от правового статуса гражданина. Сумма установлена ст.333.33 НК РФ:

• Для юридических лиц – 22 тыс. рублей.
• Для физических лиц – 2 тыс. рублей.

Особенности оформления

Обращение в органы, сбор бумаг, оплата государственной пошлины – все это делают процедуру регистрации сложной и финансово затратной. Не удивительно, что многие собственники предпочитают не регистрировать соглашения об аренде. А чтобы не нарушать закон, они намеренно заключают документ на срок менее 1 года. В этом случае обращаться в Росреестр не требуется (ст. 609 ГК РФ).

При составлении договора аренды важно указать срок его действия. Если этого не сделать, то сделка будет считаться заключенной на 5 лет, и, следовательно, подлежать обязательной государственной регистрации.

Чтобы не проходить эту трудоемкую процедуру, можно подписать соглашение на срок 11 месяцев с дальнейшей пролонгацией. Прохождение регистрации – длительный процесс, требующий сбора большого количества бумаг. Поэтому часто он имеет смысл только в том случае, если предметом договора является дорогостоящая недвижимость. В остальных случаях собственник и арендатор могут заключить соглашение на 11 месяцев, чтобы избежать регистрации.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Почему большинство договоров сдачи квартиры внаём не имеют юридической силы

Фраза «сдача квартиры в аренду» имеет очень широкое толкование. Если собственник жилья физическое лицо, то он сдаёт другому физическому лицу квартиру внаём. Если одной из сторон является юридическое лицо, то нужно говорить об аренде квартиры. Нельзя путать эти понятия.

Дорогие читатели! Для решения именно Вашей проблемы — звоните на горячую линию 8 (800) 350-34-85 или задайте вопрос на сайте. Это бесплатно.

Правила и форма составления договора сдачи квартиры внаём

Не поленитесь заглянуть в Гражданский кодекс (ГК) РФ, а именно в его Главу 35. Наём жилого помещения (ст. ст. 671 – 688). Все ваши действия по сдаче квартиры должны опираться на положения этих статей:

1. Договор составляется в простой письменной форме (ст. 674 ГК РФ).
2. Если срок договора превышает 1 год, то он подлежит регистрации (ФЗ №218 от 13.07.2015). Обязательно нужно регистрировать договор найма социального жилья (Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 № 315 от 21.95.2005).
3. Размер оплаты (ст. 682 ГК).
4. Срок договора может быть любым, но не более 5 лет (ст. 683 ГК)
5. Обязанности наймодателя (ст. 676 ГК) и нанимателя (ст. 678 ГК).
6. Вопросы о временных жильцах (ст. 680 ГК) и о поднайме (ст. 685 ГК).
7. Порядок расторжения договора (ст. 687 ГК).

Основные пункты договора содержат:

1. Вступление: название договора, дата, место, сведения о наймодателе и нанимателе.
2. Предмет договора. Здесь описывается всё, о чём договариваются стороны. Обязательно даётся ссылка на документ, удостоверяющий право собственности на жильё.
3. Условия (существенные), включающие в себя: цену, порядок расчёта (каким способом передаются деньги и сроки передачи), права и обязанности наймодателя, права и обязанности нанимателя, ответственность за нарушение договора, обеспечение обязательств, срок действия, основания для изменения и расторжения, порядок разрешения конфликтов.
4. Прочие условия (несущественные), включающие в себя: ссылки на положения законодательства, указание на количество экземпляров, форс-мажорные обстоятельства.

К договору дополнительно прилагают несколько документов:

• акт приема-передачи квартиры, где прописано её состояние и все дефекты;
• опись имущества с указанием его стоимости;
• расписка о получении оплаты;
• дополнительное соглашение (если нужно).

Указываемые сведения

1. Паспортные данные (пункты «Вступление», «Реквизиты сторон»).
2. Регистрация (пункт «Реквизиты сторон»).
3. Почтовые адреса (пункт «Реквизиты сторон»).
4. Номера телефонов (пункт «Реквизиты сторон»).
5. Документ о праве собственности (пункт «Предмет договора»), включающий в себя выписка из ЕГРН (выдаётся с 1.01.2017). Важно учесть, что свидетельство о праве собственности на жилое помещение выдавалось до 15.07.2016, а выписка из ЕГРП выдавалась с 15.07.2016 по 31.12.2016.
6. Акт приёма-передачи (пункт 1 «Приложения к договору»).
7. Опись имущества (пункт 2 «Приложения к договору»).
8. Расписка о получении платы за первый и последний месяцы проживания (пункт 3 «Приложения к договору»).

Если договор заключается не с собственником жилья.

В этом случае собственник должен выдать доверителю «Доверенность на сдачу квартиры внаём» (ст. 671 ГК), в которой обязательно указываются:

1. Дата составления.
2. Срок действия.
3. Паспортные данные собственника и доверителя.
4. Сведения о квартире.
5. Полномочия доверителя.
6. Подписи сторон.

Юридическая сила договора

Этот договор – двухсторонняя сделка. Он имеет юридическую силу без нотариального заверения и может быть заключен в простой письменной форме, согласно ст. 674 ГК РФ. Если договор найма заключен на срок не менее года, то обязательна его государственная регистрация.

Почему договор может считаться недействительным

Договор считается недействительным, если:

1. Договор заключён не с собственником жилья (нужно проверять его паспорт и оригиналы документов, выписки из ЕГРН).
2. Заключён по фальшивой доверенности.
3. Подробно не определён предмет договора.
4. Нет нотариально заверенного согласия других собственников жилья.
5. Нет согласия органов опеки, если собственник несовершеннолетний.

Заверение у нотариуса

Для нанимателя выгодно, чтобы договор был заверен нотариусом, даже если в этом нет необходимости по закону, т. к. это позволит избежать ошибок при его составлении и исключит вероятность признания сделки ничтожной (недействительной). Нотариус не ошибается. Его подпись будет гарантией чистоты сделки.

Все сделки с недвижимостью требуют внимания и аккуратности. Незнание законов и торопливость ведут к потере денег. Не верьте никому, будьте бдительны.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.