Обязанности риэлтора по недвижимости при продаже квартиры
Обязанности риэлтора
Сегодня практически во всех операциях с недвижимостью участвуют риэлторы. Ведь гораздо проще обратиться к специалисту, чем задумываться самому о всех сложных нюансах при действиях с недвижимостью. Но нужно четко знать обязанности агента и требовать их соблюдения от него.
Что входит в обязанности риэлтора
Риэлтор – это посредник между покупателем и продавцом. Он не только просматривает объекты, которые выставлены на продажу, но и занимается всеми этапами покупки и оформления жилья от момента заключения договора до получения им необходимых бумаг на недвижимость (либо денег, если недвижимость нужно было продать).
Перечень основных обязанностей агента:
- консультации по интересующим вопросам, связанным с недвижимостью;
- осмотр выгодных вариантов продажи недвижимости, покупки недвижимости или её сдачи в аренду;
- обеспечение законности договора между продающим (сдающим в аренду) и покупающим (арендующим);
- правильное оформление всех необходимых бумаг;
- гарантия получения клиентом денег за сдачу/продажу недвижимости или документов при её покупке;
- обеспечение соблюдения обеими сторонами условий договора;
- составление отчета по всей проделанной работе и предоставление его клиенту.
Вкратце, риэлтор обязан искать покупателей/продавцов/сдающих в аренду недвижимость, организовывать переговоры и оформлять необходимые бумаги.
В остальном обязанности агента зависят от оформленного договора, так как есть несколько типов посреднических договоров.
При продаже квартиры
Права агента при продаже недвижимости:
- получение доверенности;
- возможность попасть в квартиру и узнать о ней всю необходимую информацию;
- оплата за выполненную работу.
Перечень обязанностей риэлтора:
- консультация;
- рекламирование недвижимости (перед этим он обязан сделать несколько фотографий и поместить квартиру к себе в базу);
- получение выписок и справок;
- подбор покупателей, переговоры с ними (включающие показ квартиры);
- оформление договоров на покупку/продажу недвижимости и соответствующих бумаг;
- подача бумаг о всех проведенных действиях с квартирой в Росреестр для регистрации.
При покупке квартиры
Обязанности риэлтора при покупке квартиры:
- консультация по ценам на жильё и ситуации на рынке;
- заключение авансового соглашения и нотариального заверения сделки;
- осмотр доступных вариантов, подходящих клиенту в соответствии с его запросами;
- осмотр вариантов из кредитов и ипотек, проведение всех необходимых действий с банками;
- обеспечение встречи клиента и продавца квартиры, помощь при её осмотре;
- переговоры с продавцом по условиям договора и цене;
- просмотр документов, связанных с жильём (например, количество прописанных жильцов), проверка «юридической чистоты» недвижимости;
- после того, как стороны договорились о купле/продаже, агент обязан обеспечить правильное оформление договоров и всех связанных с ним бумаг (в том числе, акта о приёме-передаче недвижимости), помочь при взаимном расчёте продавца и покупателя и проследить за успешным совершением сделки (включая устранение вероятных нарушений перед органами ФРС);
- помочь в оформлении страховки на квартиру (по желанию клиента).
Оценка недвижимости не является обязанностью риэлтора и он не имеет права её проводить платно, если он не сертифицированный специалист. Риэлтор обязан лишь первично оценить возможные варианты для покупки, чтобы информировать клиента.
При оформлении договора аренды
Агент обязан помочь клиенту с поиском жилья в аренду. Помощь включает:
- регулярный осмотр актуальных объявлений
- обязанность отвечать на звонки даже в нерабочее время;
- осматривать жилье (вместе с клиентом).
Обязанности риэлтора при аренде жилья практически идентичны его обязанностям при покупке/продаже, основное отличие в типах составляемых документов.
Риэлторские компании предоставляют возможность заключить 2 типа договора: эксклюзивный и типовой. Типовой договор нужен при съёме небольших (1-комнатных или 2-комнатных) бюджетных квартир.
При этом агент должен принять заявление от клиента, подобрать квартиру/нанимателя, показать её клиенту (организовав встречу двух сторон) и, при его согласии, заключить договор найма. При несогласии – продолжить искать другие через клиентскую базу.
Эксклюзивный договор более дорогой, его заключают при съёме жилья бизнес-класса. В целом, обязанности риэлтора такие же, как и при заключении типового договора, но есть некоторые различия:
- Поиск нанимателя согласно предпочтениям клиента.
- Если наниматель не подойдет клиенту, риэлторская компания должна прорекламировать его квартиру, чтобы найти более подходящих нанимателей.
Агент должен выполнять свои обязанности, прописанные в договоре (но не более того). Клиенту их нужно хорошо знать, чтобы риэлтор не мог его обмануть.
Что не входит в обязанности риэлтора
Агент не обязан:
- Оценивать недвижимость (если он не специалист в этом) и, более того, не имеет на это права.
- консультировать клиентов по вопросам, не связанным с его профессиональной деятельностью;
Нельзя требовать от риэлтора услуг, отсутствующих в договоре с ним.
- давать экспертную оценку состояния квартиры;
- иметь специальные знания, не определенные законами РФ;
- выявлять скрытые дефекты недвижимости.
Что должно насторожить при оформлении договора с риэлтором
При работе с агентом некоторые вещи могут характеризовать его как недобросовестного агента:
- риэлтор не возвращает аванс, аргументируя тем, что это задаток (важно знать, что аванс и задаток – разные вещи, и при составлении договора оформляют именно аванс, который полагается возвращать);
- выполнение обязательств в неполном объёме;
Нужно помнить, что риэлтор – это прежде всего продавец, который заинтересован совершить сделку.
- при оформлении договора купли/продажи обычно оговаривается передача вознаграждения риэлтору в виде аванса или задатка (т. е. гонорар агенту фактически выплачивает покупатель); но при этом агент может потребовать плату и с продавца тоже.
Риэлторы нужны для помощи в покупке, продаже, аренде или сдаче недвижимости в аренду. При работе с ними нужно быть осторожными, так как зачастую попадаются недобросовестные агенты.
Что входит в обязанности риелтора при продаже квартиры?
Кто такие риелторы по недвижимости, каковы их права
В действующем законодательстве не содержится понятия «риелтор». В положении «О лицензировании риэлтерской деятельности», утв. постановлением Правительства РФ от 23.11.1996 № 1407 и действовавшем до 2002 года, давалось такое определение: под риелторской деятельностью понималась деятельность по совершению сделок с землей, зданиями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями:
- от имени и за счет клиента;
- от своего имени за счет и в интересах клиента.
По сложившейся практике в обязанности риелтора по недвижимости в настоящее время входит не только совершение сделок, но и:
- подбор вариантов покупки недвижимости;
- юридическое сопровождение сделок;
- помощь в продаже квартиры (оценка, подбор покупателей).
Агентства недвижимости дополнительно предоставляют помощь:
- в оформлении ипотеки;
- приобретении жилья с использованием средств материнского капитала, программы «Молодая семья» и других субсидий и т. д.
В Государственную думу неоднократно вносились проекты законов, определяющих, кто такие риелторы, их права и обязанности. В качестве примера приведем законопроект № 1106182-6, который был отклонен в 1-м чтении в 2017 году. Проектом предусматривалось обязательное членство риелтора в СРО, а также обязательное страхование риелторской деятельности. Подробнее о правах риелторов и их обязанностях расскажем далее.
Основные права и обязанности риелторов при продаже недвижимости
Итак, мы выяснили, что деятельность риелторов заключается в оказании посреднических услуг при совершении сделок с недвижимым имуществом. То, что входит в обязанности риелтора, зависит от оформленного договора, от того, какой из видов посреднических договоров стороны выбрали и какие нюансы в нем зафиксировали. Узнать о разновидностях посреднических договоров и скачать форму такого договора можно в статье «Договор посреднических услуг – образец».
Рассмотрим права и обязанности риелтора при его посреднической деятельности в ходе продажи квартиры.
Риелтор в данном случае имеет право:
- на получение исчерпывающей информации о продаваемом объекте недвижимости;
- доступ в квартиру;
- выдачу ему доверенности;
- получение вознаграждения.
Приведем обязанности риелтора по продаже квартиры:
- фотографирование и включение квартиры в свою базу;
- осуществление рекламы;
- получение различных выписок и справок (о том, как получить выписку из ЕГРН, можно узнать из нашей статьи «Как заказать и получить выписку из ЕГРП (ЕГРН)?»);
- подбор покупателей;
- ведение переговоров с покупателями / потенциальными покупателями;
- демонстрация квартиры потенциальным покупателям;
- составление договоров на приобретение/продажу недвижимости и связанных с ними документов;
- организация сдачи документов либо сдача документов на регистрацию в Росреестр (о том, как сдать документы на регистрацию не выходя из дома, читайте в нашей статье «Порядок электронной регистрации сделок с недвижимостью»).
Обязанности риелторов при покупке квартиры
Основные права риелторов при осуществлении посреднической деятельности при покупке квартиры будут примерно такими же (право на информацию, право на вознаграждение и т. д.).
Обязанности риелтора при покупке квартиры могут выглядеть следующим образом:
- поиск квартиры, подходящей под требования клиента;
- оказание информационных и консультативных услуг по поиску (см., например, апелляционное определение Ростовского облсуда от 20.06.2017 по делу № 33-10259/2017);
- организация просмотра подходящей квартиры;
- проверка «чистоты» квартиры, информирование покупателя о правах третьих лиц на квартиру и других подводных камнях;
- ведение переговоров с продавцами, согласование условий сделки;
- подготовка договора купли-продажи недвижимости и сопутствующих документов;
- помощь в передаче документов на регистрацию перехода права в Росреестр.
Данный перечень является ориентировочным и может быть дополнен другими обязанностями риелтора.
На что обратить внимание при оформлении договора с риелтором
При оформлении договора с риелтором следует обратить внимание на следующие моменты:
- Предмет договора должен быть прописан максимально подробно.
- Соглашение о задатке оформляется совместно с заключением самого обязательства, поэтому передаваемая сумма при оформлении посреднического договора (без заключения договора купли-продажи недвижимости) является авансом и при расторжении договора подлежит возврату (апелляционное определение ВС Республики Татарстан от 08.10.2015 по делу № 33-14841/2015).
- Отсутствие в договоре размера вознаграждения не делает его недействительным, т. к. в этом случае применяется правило п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса РФ, т. е. услуги должны быть оплачены по цене, которая взимается за предоставление аналогичных услуг в сравнимых обстоятельствах (п. 2 Обзора ВС РФ от 01.02.2012).
- Выплата вознаграждения должна быть поставлена в зависимость от достижения конкретного результата. Бремя доказывания, что именно его действия привели к искомому результату, лежат на риелторе (апелляционное определение Мосгорсуда от 10.12.2015 по делу № 33-43654).
- Установление штрафа и неустойки за односторонний отказ клиента от выполнения посреднического договора является недействительным, т. к. правомерный отказ не является ненадлежащим исполнением обязательств и не может влечь за собой наступление ответственности (апелляционное определение Ростовского облсуда от 04.05.2016 по делу № 33-7439/2016).
Таким образом, специального регулирования риелторская деятельность в России не имеет. При оформлении отношений с риелторами следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса РФ об оказании посреднических услуг. Чем полнее перечень прав и обязанностей будет отражен в договоре, тем проще будет отстоять свои права, в том числе в суде.
Обязанности риэлтора по недвижимости
Должностные обязанности риэлтора по недвижимости
Риэлтор является посредником между продавцом и покупателем. На законодательном уровне специалист, проводящий сделки с недвижимостью, имеет официальное название – агент по недвижимости.
Доход риэлтора состоит из комиссионных выплат, которые он получает при проведении сделки от участвующих в ней сторон. Соответственно, получение прибыли зависит исключительно от профессионализма самого риэлтора.
Должностные обязанности риэлтора по недвижимости включают в себя:
- Выполнение поручений клиентов по купле-продаже или аренде объектов недвижимости.
- Поиск и обработка информации об объектах недвижимости, которые принимают участие в сделке, требованиях потенциальных клиентов.
- Проведение анализа рынка недвижимости, соотношение уровня спроса и уровня предложения.
- Регистрация и ознакомление поступающих предложений.
- Для частных случаев возможно заключение эксклюзивного договора.
- Установление деловых контактов с предполагаемыми клиентами.
- Демонстрация покупателям и арендаторам продаваемых или сдаваемых объектов недвижимости.
- Оформление заявок от покупателей, поиск вариантов, удовлетворяющих условиям поиска.
- Согласование договорных условий и дальнейшее оформление операций с недвижимостью.
- Проведение консультации для клиентов по вопросам сбора необходимых документов и оформления сделок.
- Оповещение клиентов об актуальной информации касательно подходящих предложений.
- Организация заключения договоров, необходимых для заключения сделки.
- При необходимости выполнение вспомогательной функции в оформлении и обеспечения сохранности документов.
- Представление интересов клиента во время заключения сделки.
- Обеспечение сохранности документов осуществленной сделки.
- Составление отчетности о выполненной работе.
- Помимо перечисленных базовых обязанностей, можно выделить действия, необходимые для продажи квартиры.
- Обязанности риэлтора при продаже недвижимости
- Создание и пополнение базы объектов недвижимости с фотографиями и их полным описанием.
- Проведение рекламной компании.
- Получение необходимых выписок и справок.
- Поиск покупателей, переговоры с ними и демонстрация объекта недвижимости.
Приведенными пунктами дополняются обязанности риэлтора при продаже квартиры. риэлтор обладает определёнными правами. Он должен иметь доступ к квартире, договоренность и определенное вознаграждение по факту совершения сделки. Обязанности риэлтора по недвижимости при продаже дома дублируются.
Также, риэлтор оказывает услуги по покупке недвижимого имущества.
Обязанности риэлтора по недвижимости при покупке квартиры включают:
- Поиск квартиры, соответствующей требованиям клиента.
- Организация демонстрации выбранной квартиры.
- Информирование о ситуациях, которые могут повлиять на решение о приобретении (права третьих лиц на квартиру и др.).
- Оказание помощи в регистрации перехода прав в Росреестр, другие обязанности дублируются с перечисленных выше.
Если вы только начинаете свою деятельность в этой сфере вам поможет ряд советов.
Инструкция для начинающего риэлтора
- Покиньте предыдущее место работы. Осваивание новой профессии займет практически всё время. Уделяя пару часов в день изучению теории, невозможно понять всю специфику этой работы. Практика является неотъемлемой частью погружения в профессию риэлтора, а совмещать её с основной работой практически невозможно.
- Найдите агентство. В начале лучше выбрать качественную организацию, работая в которой вы сможете получить новые знания и навыки. Также, агентства имеют собственные базы, выход к которым вы получите. Позже вы сможете перейти к самостоятельной работе.
- Развивайтесь. Общайтесь с людьми, добившимися определённого успеха в этой сфере, изучайте законы (различные кодексы, Закон об ипотеке, Закон о регистрации прав на недвижимое имущество и другие).
- Ищите клиентов. Работать с человеком напрямую всегда выгоднее чем через посредников.
- Запоминайте правила. Устраиваясь на работу в агентство недвижимости нужно понимать, что у них есть свои правила, которые могут отличаться от всех остальных.
Должностные обязанности риэлтора в агентстве недвижимости
На законодательном уровне обязанности риэлтора не обозначаются. Каждая организация сама определяет обязанности, согласовывая их с потенциальным работником. Обычно, они включают в себя пункты аналогичные обязанностям, перечисленным в статье. Они отражены в рамках должностной инструкции.
Бесплатный тестовый доступ в HomeCRM Попробовать
Должностная инструкция риэлтора
Должностной инструкцией называется документ, определяющий место и назначение конкретной должности в организации. С помощью неё отражаются требования, которые выдвигаются к риэлтору, предоставляется информация о его обязанностях, правах и ответственности. Также, они задают критерии, помогающие оценить деятельность сотрудника.
Если не акцентировать внимание на тех, кто только начинает своё знакомство с профессией, можно выделить общий свод правил.
Инструкция для риэлтора
Работа риэлтора состоит из трех этапов: поиск клиента, переговоры и поиск вариантов, и организация сделки. Рассмотрим их подробнее.
- Поиск клиента можно осуществлять разными путями: через интернет, с помощью благоприятных отзывов о Вас прошлых клиентов и другими методами.
- Переговоры и поиск вариантов. Для начала нужно адекватно оценить стоимость объекта недвижимости, но преподнесите квартиру как можно дороже (качественные фото, акцент на положительных сторонах). Однако, не нужно скрывать негативные стороны квартиры, когда они выявятся, можно будет испортить свою репутацию как риэлтора. Сделайте качественную рекламу, постарайтесь донести до потенциальных покупателей почему им нужно купить определенный объект именно сейчас, и именно у Вас. С клиентами держите себя уверенно и дружелюбно, будьте позитивны и постарайтесь влюбить в квартиру потенциального покупателя. Можете предложить «бонусы», которых нет у конкурентов. Но не забывайте, что ваша главная задача – найти наиболее благоприятный вариант для клиента. А не то что «нужно продать».
- Организация сделки. Подготовьте все необходимые документы и организуйте всё согласно законам Российской Федерации.
Хотите получать ещё больше дохода от риэлторства?
Попробуйте нашу систему и Вы сразу же почувствуете, как свободное время и заработок увеличиваются, а недовольных клиентов становится меньше и меньше!
В данной инструкции работа риэлтора рассмотрена в случае купли-продажи квартиры.
Инструкция для риэлтора по аренде будет включать в себя те же пункты, она будет практически идентичной, за исключением того, что в обязанности риэлтора по недвижимости при аренде квартиры не будет включен процесс купли-продажи, также, при аренде требуется другой перечень документов.
В работе с арендой недвижимости есть свои положительные и отрицательные стороны. Доход от подобных сделок ниже, но предложений, связанны с арендой, больше, сделки заключаются быстрее, обязанности риэлтора по недвижимости по аренде будут мене масштабны (например, скорее всего, вам не придется фотографировать квартиру и т.д.). Также, вы можете получить постоянных клиентов (многие меняют квартиры несколько раз в год).
Итак, мы рассмотрели обязанности риэлтора по недвижимости, требования и некоторые особенности данной профессии. К работе риэлтора очень важно подходить со всей ответственностью и действовать, руководствуясь законами Российской Федерации.
Продажа квартиры через риэлтора, порядок действий
На московском рынке жилья продажа объектов происходит чаще всего через риэлтора. Чтобы самому удостовериться в этом, достаточно мельком просмотреть любую страницу наиболее обширной базы по недвижимости – сайт cian и увидеть от чьего имени подается объявление – от собственника или от риэлтора.
Данная ситуация вполне закономерна, поскольку ошибки в таком важном деле могут дорого стоить хозяину. Хозяину лучше бывает опереться в этом деле на человека, знающего в нем толк – то есть на специалиста.
Перед тем как обратиться к риэлтору для продажи своего жилья, владелец задается вопросом: «Как продать квартиру с помощью риэлтора». Неминуемо с этим вопросом перед собственником встают и другие сопутствующие вопросы: «Где взять хорошего риэлтора? Как распознать хорошего риэлтора?».
Описание риэлторов, с точки зрения того, что они из себя представляют, отражено в статье «Как работают риэлторы по недвижимости».
В поисках услуги профессионала хозяева обращаются к сайтам риэлторов Москвы или социальным сетям, а также к своим знакомым.
О том как найти специалиста «со стороны» изложено в статье «Как выбрать риэлтора при продаже квартиры».
Что касается знакомых, то они естественно рекомендуют тех риелторов, с которыми сами имели дело, и которые оставили у них приятное впечатление.
Ошибки при взаимоотношениях с риэлтором по рекомендации
Отношения владельца с риэлтором, пришедшим от знакомых, начинаются с неформальностей, с демонстрации друг другу радости встречи и знакомства, готовности во всем доверится друг другу. Вот на этой ноте, как правило, вся встреча и проходит. Вопросы же разработки плана реализации, сопутствующих подробностей, деталей при этом зачастую отодвигаются на потом.
Таким образом вопрос о сущности услуг риэлтора и формы договорных взаимоотношений сторон в этом случае не является основным предметом первого разговора. Чаще всего в результате такого варианта первого контакта владельца с риелтором между сторонами оговаривается только стоимость услуг риэлтера и цена в объявлениях.
По этой причине, по окончании первой встречи с «риелтором знакомых», а часто и с риэлторами «со стороны», если первая встреча происходит по аналогичной схеме, у собственника остается много неясностей, недоговоренностей, что таит в себе серьезную опасность конфликта с риэлтором в будущем.
После вышеописанного приятного первоначального разговора собственника и специалиста проходит какое-то время. Риэлтор вроде оперативно разместил объявление о продаже, оно представлено в базе, и тем не менее не происходит того, что в уме изначально держал хозяин – то есть не находится покупатель за желаемые продавцом деньги. Как правило, подозрения по части виновности в сложившейся ситуации со временем все больше и больше ложатся на риэлтера.
В последующем у хозяина все больше и больше накапливается обида на специалиста, у него появляется ощущение обманутых надежд, улетучивается доверие к риэлтору. В конце концов обида обычно выплескивается в форму непримиримого разговора, в котором хозяин высказывает риэлтору категорическое им недовольство и заявляет о прекращении с ним отношений. Затем хозяин обращается к другому специалисту и все повторяется.
В вышеописанном жизненном сценарии заключается одна из больших ошибок хозяина при реализации своей недвижимости через риелтора. Ошибка заключается в том, что владелец приступает к операции, не разобравшись с ее процедурой. Он считает, что достаточно лишь высказать риэлтору свою желаемую цену, и на риелтора сразу же само собой накладываются обязанности по быстрому нахождению покупателя именно за эту цену. Такой владелец думает так: если риэлтор нашел покупателя, то он хороший специалист, если не нашел -то он плохой специалист.
План – это основа плодотворных взаимоотношений риэлтора и продавца
Две темы: а) тема понятного и приемлемого для сторон плана продажи объекта, б) тема распределения зон ответственности между клиентом и риэлтором, – так или иначе неизбежно возникают в отношениях владельца и риелтора – то ли в конфликтной обстановке, через некоторое, зря потраченное сторонами время с момента начала реализации; то ли в нормальной деловой обстановке, при первой же предметной встрече.
Таким образом, хочет заниматься планом собственник или нет, но совместно выработанный проект совместных действий совершенно необходим, и он всегда стоит во главе угла при успешной работе с риэлтором при продаже.
Купля продажа через хорошего риелтора-профессионала начинается с того, что тот вначале выслушивает пожелания хозяина, осматривает объект, получает от продавца сведения о техническом состоянии и истории прав на нее. Затем риэлтор предлагает клиенту аргументированный, четкий, конкретный план необходимых действий для достижения результата: реализации с минимальными рисками для хозяина и по наилучшей цене.
Если риэлтор не предлагает план, то очевидно, что это плохой риэлтор.
Проект включает в себя цель, средства ее достижения, тактику поведения на рынке, приемлемые для владельца варианты получения денег за проданную недвижимость.
Если хозяина ничего не смущает в предлагаемом проекте, и он считает его понятным и разумным для себя, то дальше ему следует придерживаться предложенного риэлтором проекта самому и контролировать выполнение его риэлтором. Если же у собственника возникают пожелания по изменению проекта, то тогда эти пожелания стоит обсудить с риэлтором, убедиться в разумности своих пожеланий, и внести соответствующие корректировки.
Продажа квартиры через риэлтора пошаговая инструкция
- Первоначальная встреча с риэлтером.
Риэлтор получает краткую информацию об объекте.
Риелтор со своей стороны рассказывает продавцу о том сегменте рынка недвижимости, на котором предстоит провести операцию по реализации, особо выделяя историческую динамику цен и уровень цен сделок актуальный на день встречи. Риэлтор дает описание действующих лиц и элементов рынка – риэлторах, агентствах, регистрирующих органах, банках, эффективных площадках продажи жилья и т.д., рассказывает о их роли в предстоящей сделке.
Владелец при этом получает системное представление об актуальном сегменте рынка недвижимости. Данная информация необходима собственнику для обсуждения в последующем плана реализации.
По окончании встречи хозяин оценивает в первом приближении риэлтера как специалиста и принимает решение о продолжении взаимоотношений с риэлтором.
- Риэлтор очно знакомится с объектом и получает от продавца всю необходимую исчерпывающую информацию, необходимую для осуществления сделки.
- Риэлтор представляет продавцу план реализации, с отдельным освещением работы, связанной с организацией эффективной рекламной кампании.
Продавец, в случае необходимости, вносит свои предложения по изменению проекта, который, в случае признания обоснованности и необходимости учета замечаний, корректируется. Продавец принимает решение о приемлемости окончательного плана для себя.
- Риэлтор и владелец, в случае достижения согласия по проекту реализации квартиры и возникновения симпатий друг к другу, заключают договор на оказание риэлторских услуг. Основой договора является проект. В договоре отражается сумма услуг риелтора, срок действия договора, накладные расходы, связанные с действиями на рынке по осуществлению реализации.
- Риэлтор производит фото и видеосъемку объекта, и размещает рекламные объявления о нем, следит за его восприятием со стороны рынка, принимает звонки по поданной рекламе, периодически отчитывается о состоянии дел перед продавцом. Риэлтор организует просмотры недвижимости для желающих ее посмотреть.
В то время, когда появляются встречные предложения по цене объекта со стороны потенциальных покупателей, риэлтор, при тесной взаимосвязи с собственником, проводит с потенциальными покупателями переговоры и торги для получения максимально возможной цены за него.
Хозяин контролирует выход рекламы по поводу реализации недвижимости, согласовывает просмотры продаваемого объекта, дает свое согласие, после представленных аргументов риэлтера, на изменение цены и изменение иных условий сделки в процессе переговоров с целью нахождения компромиссов с потенциальными покупателями.
У хозяина, дополнительно, уже в ходе реализации проекта, существует возможность вносить свои пожелания по его корректировке, которые принципиально не изменяют цель проекта и метод его реализации.
- После появления покупателя, выразившего желание купить квартиру на устраивающих собственника условиях, риелтор организует заключение предварительного договора на продажу, в котором отражается:
-оборудование, продаваемое вместе с недвижимостью,
-сроки заключения договора купли-продажи,
-условия получения денег продавцом,
-какая сторона сделки занимается организационными вопросами подготовки сделки, в том числе составлением договора купли-продажи.
В процессах подготовки и проведения сделки риелтор осуществляет действия по обеспечению максимальной надежности получения денег и соблюдения иных интересов продавца.
Владелец подписывает предварительный договор купли-продажи квартиры, и получает согласно него аванс или задаток.
- Этап непосредственного заключения договора купли-продажи квартиры.
Под контролем риелтора покупатель размещает причитающихся продавцу деньги в согласованном с покупателем банке.
Под контролем риелтора происходит подписание продавцом заранее подготовленного договора купли-продажи.
Риэлтор организует передачу документов по сделке на госрегистрацию перехода права собственности на продаваемый объект в Росреестр.
- Под контролем риелтора продавец получает документы по сделке из Росреестра.
Под контролем риелтора продавец получает от покупателя все необходимое для беспрепятственного изъятия из банка причитающихся ему денег по сделке.
- Под контролем риэлтера продавец передает квартиру покупателю по акту сдачи-приемки, согласно заключенной сделке.
Между продавцом и риэлтором подписывается акт о выполненных работах. На этом взаимоотношения риелтора и собственника квартиры по поводу ее реализации заканчиваются.
Заключение
Резюмируя вышесказанное, стоит отметить, что порядок продажи квартиры через риэлтора подразумевает прежде всего выбор собственником для себя риелтора и установление с ним комфортного психологического и делового контакта.
При отчуждении жилья через специалиста владельцу необходимо понять и принять то, что предлагает сделать риэлтор, или совместно с риэлтором выработать план, приемлемый для обеих сторон, и далее действовать по нему. В этом и будет заключаться правильный путь продажи квартиры через риэлтора.
Владельцу при продаже квартиры стоит осознать, что продажа – это не пассивное ожидание того момента, когда риэлтор приведет ему покупателя, готового заплатить задуманные им деньги. Это совместный с риэлтором проект, имеющий цель и средства ее достижения, предусматривающий оперативную реакцию со стороны хозяина на отзывы рынка по отношению к продающейся недвижимости.
Порядок эффективной аргументированной продажи недвижимости, основанный на инновационном методе, принятом в агентстве НАХОДКА, описан в разделе ДОРОГО ПРОДАТЬ КВАРТИРУ. Рекомендуем с ним ознакомиться.
Что входит в обязанности риэлтора
Обязанности риелтора по недвижимости включают в ряд функций, требований и навыки, которыми должен обладать профессиональный агент, чтобы начать работать в агентстве недвижимости, в т.ч. ответственность перед клиентом.
Разберем, задачи, функции и требования к посреднику, права и обязанности. статья полезна новичкам, а так же собственникам и покупателям, которые не знают, что должен делать нанятый ими специалист.
Узнайте о правах риэлтора при работе с потребителем (клиентам) услуги
Обязанности риэлтора по недвижимости
Чаще всего обязанности закреплены в должностной инструкции, которую предоставляет своему сотруднику риелтерская компания. Мы рассмотрим общие для всех специалистов требования.
В обязанности риэлтора входит:
- Регулярные холодные звонки потенциальным клиентам;
- Самообучение (в т.ч. посещение семинаров, проводимых в агентстве недвижимости);
- Консультации по вопросам купли-продажи недвижимости с целью привлечения новых клиентов;
- Заключение эксклюзивных договоров на услуги компании;
- Подбор заказчикам подходящих объектов недвижимости для приобретения;
- Формирование и ведение личной клиентской базы;
- Работа с «теплой» базой конторы;
- Вечерние дежурства в офисе и прием входящих звонков;
- Все действия агента должны соответствовать действующему законодательство РФ (Жилищный кодекс, Семейный кодекс, Земельный кодекс, ГПК РФ и иные НПА);
- Соблюдение интересов продавца и покупателя, в том числе сохранение конфиденциальной информации, которая стала доступна в ходе сопровождения сделки.
Функции риэлтора (основные):
- Поиск новых клиентов (покупателей и продавцов жилья);
- Встречи с заказчиками и ведение переговоров;
- Сопровождение сделок (экспертная оценка жилья, подписание договоров на услуги, реклама, сбор пакета документов, сопровождение расчета на сделке и т.д.);
- Регулярный мониторинг того сегмента рынка в недвижимости, на котором специализируется агент (вторичный, первичный, загородный, аренда, купля-продажа и т.д).
Обязанности по работе с клиентами:
- Наладить взаимопонимание и доверительные отношения;
- Заключить эксклюзивный договор, обеспечивающий добросовестные отношения обоих сторон;
- Еженедельная отчетность перед заказчиком по утвержденной форме;
- Консультирование заказчика на всех этапах сделки;
- Сопровождение на всех этапах купли-продажи.
Обязанности по работе с объектом недвижимости:
- Первичная экспертная оценка рыночной стоимости, опираясь на аналоги, находящиеся в продаже, знание рынка и опыт работы (не путать с оценкой недвижимости, осуществляемой оценочными компаниями, на основе лицензии);
- Предпродажная подготовка объектов недвижимости (по согласованию с заказчиком);
- Фотосъемка объекта и подготовка презентации;
- Прием звонков от потенциальных покупателей реализуемого жилья;
- Организация показов (в случае продажи) или просмотров (в случае подбора жилища);
- Использование для рекламы объекта закрытые и открытые базы, доски объявлений и т.д, стараясь сделать наиболее широкий охват потенциальных покупателей. Оплата рекламы за счет заказчика (размер и объему указывать в договоре на услуги);
- После осуществления сделки удалить рекламное объявление со всех рекламных площадок;
- Специалист не имеет права самостоятельно, без договоренности с клиентом, менять стоимость выставленного в рекламу продаваемого жилья;
- Получение выписок и справок, кроме тех, где требуется обязательное присутствие собственника.
Требования к риэлтору
Большинство вакансий содержат основные требования:
- Гражданин России;
- Умение уверенно работать с ПК (Word, Excel, сеть Интернет и т.д);
- Грамотная речь и письмо;
- Высшее образование (желательно);
- Юридическое образование (желательно);
- Наличие автомобиля;
- Опыт в работе с клиентами B&B;
- Наличие коммуникативных навыков;
- Стрессоустойчивость;
- Адаптивность к быстро меняющейся обстановке;
- Способность оперативно находить и принимать правильные решения;
- Наличие навыков ведения переговоров по телефону и лично;
- Презентабельная внешность;
- Опыт работы посредником (не обязательное условие).
Прежде чем, перечислить список с личными качествами агента, сообщу свои впечатления. Далеко не каждый наемный работник обладает перечисленными ниже качествами. Но почему-то большинству приходит в голову окунуться в риэлторский бизнес, чтобы позже, уходя с компании написать где-нибудь на форуме, что это адская работа. Да, вы правы, работа маклером далеко не сахар и из обязанностей и требований это видно, как нельзя лучше.
Предложенные в статье списки — не пустые слова для «галочки». Каждое из них — потребность. Без наличия этих навыков нечего делать в риэлторском бизнесе. И если у вас их нет, вы вряд ли сможете найти или воспитать это в себе, если не смогли проделать данную работу 5-10-15 лет назад.
Личные качества:
- Порядочность;
- Позитивность;
- Энергичность;
- Инициативность;
- Дисциплинированность;
- Уверенность;
- Мотивация к высоким результатам;
- Активная жизненная позиция;
- Пунктуальность;
- Умение планировать рабочий день;
- Желание к обучению;
- Самоорганизованность.
Вы познакомились с инструкцией и общих обязанностях посредника, функциях при работе с объектами недвижимости и клиентами, требованиям и правами.
Оцените качество статьи, выскажите мнение в комментариях!
Должностные обязанности риэлтора по недвижимости: гид по профессии
Риэлтор — посредник в вопросах аренды и продажи жилья. Живет на комиссию — 3-6% от продажи. Работает много. Иногда рискует. Интересно? Чтобы влиться в профессию, сначала советуем изучить обязанности риэлтора по недвижимости. О них и о том, как работать, не нарушая закон, рассказываем в статье.
Как стать
Сначала определитесь: работать в одиночку или в агентстве? В первом случае вы ни от кого не зависите, комиссию со сделок целиком оставляете себе, но придется открыть ИП и искать клиентов самостоятельно. А в агентстве есть уже готовая клиентская база, проблемы решает руководитель, но вам придется отдавать часть комиссии.
Ярослав Кривоносов, гендиректор агентства недвижимости «МИЭЛЬ» для форума Ners.ru:
—Профессия риэлтора — скорее личный бизнес, чем работа наемника. А психология того и другого сильно отличается. Бизнесмен работает не за зарплату, а за прибыль, часто пребывает в нестабильном состоянии. Наемнику важна стабильность, и часто в ущерб зарплате. Получается, тот, кто беспокоится о трудовой книжке и гарантиях, просто не готов к этой работе.
В обоих случаях риэлтор должен соответствовать определенным параметрам.
В вузах этой профессии не учат. Но учитывая, что придется работать с законами, ориентироваться на рынке и уметь продавать, её будет легче освоить тем, кто учился на юриста, экономиста или маркетолога. Но это вовсе не обязательно. Главное — быть инициативным и предприимчивым. А еще нужно быть готовым к ненормированному графику. Риэлтор может на одной неделе страдать от ничегонеделания, а на другой сутками разъезжать по городу и выслушивать матерящегося клиента.
Кроме того, для работы риелтора и выполнения его обязанностей требуются дополнительные инструменты. Эрик Брамлет, владелец риэлторской компании One Source Realty, в своей заметке рассказал, что необходимо агенту по недвижимости:
- Безлимитная сотовая связь, чтобы много общаться с клиентами из разных регионов.
- Ноутбук, чтобы работать не только в офисе, но и дома, в машине, на улице.
- Автомобиль. Покупателя отпугнет инструкция в духе: «Интересующий вас дом за „Пятерочкой“, далее через дворы 50 метров, я буду сидеть у третьего подъезда в синем пальто». Проще забрать человека на машине и привезти на объект.
- Мультилистинговая система. Это закрытая риэлторская база в интернете, где собраны все объекты недвижимости для продажи и аренды. Она доступна по подписке.
- CRM-система. Многие агентства переходят на CRM, чтобы автоматизировать работу с клиентами, объектами и документами. Главное, выбрать программу, в которой есть все нужные вам функции.
Например, CRM для риэлторов SalesapCRM помогает поставить на автомат весь процесс сделки:
- клиент хочет купить квартиру — а у вас уже готова единая база объектов;
- вводите параметры жилья — CRM сама подбирает подходящие объекты;
- написали объявление — оно разлетелось на 213 сайтов недвижимости;
- нажали одну кнопку — показали клиенту PDF-презентацию квартиры;
- кликнули по иконке — сформировался договор по шаблону;
Вы риэлтор, и вам надоело тратить время на рутину?
Автоматическая выгрузка объявлений, парсинг объектов, создание документов по шаблону, запись звонков и отправка sms.
Как работать
Основные должностные обязанности агента по недвижимости связаны с этапами сделки. Их доступно описал Алексей Могильный, брокер Уральской Палаты Недвижимости.
Консультирование клиента
Сделка начинается с того, что к вам обращается клиент, желающий продать или сдать жилье в аренду. В обоих случаях алгоритм одинаковый: обсуждаете стоимость, сроки и размер вашей комиссии.
Иногда клиент не принимает ваших условий:
- отмахивается от советов и ставит астрономическую цену;
- говорит, что у вас большая комиссия;
- говорит, что будет сам выкладывать объявления.
Выслушайте его и объясните, что у вас, в отличие от него, есть необходимый опыт и знания, и что вы действуете по четкому плану, который нарушать нельзя. Общайтесь вежливо, но если компромисс не найти, то мягко прощайтесь — нервы дороже.
Составление договора
Когда контакт найден, можно заключать договор на оказание риэлторских услуг. Составляйте его человеческим языком и не допускайте размытых формулировок.
Обязательные пункты договора:
- стороны договора,
- цель,
- права и обязанности сторон,
- ответственность сторон,
- срок договора (юристы рекомендуют при продаже ограничить его до 3 месяцев с возможностью продления, а при аренде — по договоренности с собственником),
- стоимость услуг,
- порядок расторжения,
- реквизиты сторон.
Если клиент подаст в суд, а в договоре не будет хотя бы одного из этих пунктов, то сделку признают недействительной.
Размещение объявления
Договор заключен. Вы загружаете информацию о квартире в закрытый список объектов недвижимости вашего региона. Эта база доступна только участникам рынка недвижимости: юристам, маклерам, ипотечным брокерам, оценщикам и другим риэлторам.
Разместите объявление и в открытых каналах: в газетах, соцсетях и, конечно, на сайтах недвижимости. Хотите сэкономить время? Разместите объявления автоматически!
Показ квартиры
Пошли звонки. Готовьтесь ответить на базовые вопросы: кто собственник квартиры, какое общее состояние дома, не находится ли жилье в залоге и т.д. Если покупатели хотят расспросить о мелочах (какая мебель, освещение, вид из окна и т.д.), то сразу приглашайте их на показ квартиры.
Старайтесь назначить просмотры в один день с разницей в 15-20 минут: сэкономите время и создадите у клиентов видимость того, что объект востребован — так они будут меньше колебаться.
Предварительно приберитесь, проветрите комнаты или попросите об этом владельцев, если они еще живут в квартире. Согласуйте с ними день показа и попросите на время уйти, чтобы не мешать вам.
Сделка
Покупатель «созрел». Заключите с ним договор аванса и получите предоплату. Если клиент передумает, то она останется у вас, а если купля-продажа состоится, то войдет в сумму сделки. Приняв аванс, вы гарантируете, что не продадите квартиру кому-то еще.
Далее убираете жилье из мультилистинга, удаляете объявления и составляете договор купли-продажи в трех экземплярах. Затем собираете документы на объект (полный список здесь), вместе с покупателем и продавцом идете в местный МФЦ. Покупателю выдадут свидетельство о регистрации права собственности, и тогда дело за малым: он отдает вам оставшуюся часть комиссии, расплачивается с продавцом и получает ключи!
Если что-то пойдет не так…
Должностные обязанности риэлтора на бумаге выглядят просто. Но дело усложняется, если клиент недоволен. Возможные причины:
- В ходе сделки испорчено состояние квартиры.
- Всплывают нарушения в документах.
- Риэлтор получил деньги и скрылся.
За это полагается ответственность. В зависимости от того, частник вы или сотрудник агентства,она отличается.
Агентство
Перед законом отвечает работодатель, а лично вас ждет дисциплинарное взыскание. Обязанности и требования к риелтору подчиняются законам, поэтому обязательно изучите:
- Гражданский Кодекс (разделы «Договорное право», «Наследственное право»);
- Семейный Кодекс;
- Налоговый Кодекс (раздел о доходах физических лиц с собственности);
- ФЗ-102 «Закон об ипотеке (залоге недвижимости);
- ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве»;
- ФЗ-122 «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Если клиент останется недоволен и суд будет на его стороне, вас привлекут к гражданской ответственности по «Закону о защите прав потребителей». Вы заплатите клиенту:
- 100% комиссии;
- пени за просрочку возврата комиссии;
- 50% штрафа от суммы взыскания.
Если при этом суд уличит вас в обмане или злом умысле, то вам светит административное или уголовное наказание — в зависимости от того, какой ущерб нанесен клиенту:
- Менее 250 тыс. руб.
Ст. 7.27.1 КоАП РФ. Штраф от 5 тыс. руб. до 5-кратного размера ущерба. - Более 250 тыс. руб.
Ст. 165 УК РФ. Штраф до 300 тыс. руб. или принудительные работы до 2 лет с ограничением свободы до 1 года.
Если же вы мошенническим путем оформили квартиру на себя, то по статье 159 УК РФ вам грозит штраф от 100 тыс. руб. до 1 млн руб. или принудительные работы до 5 лет с ограничением свободы до 2 лет.
Многие клиенты сталкиваются с недобросовестными риэлторами. Не будьте такими.
Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп» для сайта Kazned.ru:
— Плохой риэлтор торопит ознакомиться с договором. Так он, скорее всего, добивается, чтобы вы пропустили сомнительный пункт и не задавали лишних вопросов.
Только мошенники будут просить чисто символическую комиссию. Хороший риэлтор свои услуги оценивает по достоинству.
Подлинники документов нужны только при подписании. Хитрые риэлторы пытаются получить подлинники сразу, чтобы клиент не смог обратиться к другому агенту.
Резюмируем. Что входит в обязанности риэлтора? Он должен соблюдать этапы работы с недвижимостью, добросовестно относиться к документам, чтить законы, осваивать программы для бизнеса и быть легким на подъем. Работать на себя или под руководством начальника — выбор за вами. Определяйтесь и действуйте!
Хотите эффективнее работать с недвижимостью?
- checkединая база объектов недвижимости;
- checkпарсинг объектов с 14 сайтов;
- checkавтоматическое размещение объявлений на 213 площадках;
- checkавтоподбор объекта по заявке клиента;
- checkPDF-презентация объекта недвижимости в 1 клик;
- checkуправление клиентами, задачами и сделками,
- checkбесплатный тестовый период 7 дней.