Почему растет кадастровая стоимость квартиры? ""

Почему растет кадастровая стоимость квартиры?

Меняется ли кадастровая стоимость объектов недвижимости ежегодно

Для того чтобы ответить на вопрос, как часто устанавливается кадастровая стоимость квартиры, необходимо понять смысл данного действия и принципы, на которых оно основывается. Данный процесс является обязательной процедурой тогда, когда необходимо продать квартиру. Без показателя кадастровой стоимости будет невозможным заключение такого рода сделки.

Что такое кадастровая стоимость

Закон предполагает, что кадастровая стоимость – показатель, который определяется путем расчетов, проводимых государственным органом, и обозначает стоимость квартиры на рынке недвижимости. При этом важно отличать её от рыночной стоимости. Последняя в свою очередь определяет ту цену, которая будет формироваться с учётом и объекта недвижимости, и земельного участка, на котором он находится.

В первую очередь определять кадастровую цену необходимо при совершении сделок с недвижимостью, так как без неё нельзя будет продать или купить квартиру. Также она важна при расчёте налогов на жильё.

При этом, определяя кадастровую стоимость, необходимо учитывать несколько факторов:

  • расположение квартиры вплоть до этажа, а также её площадь;
  • особенности района, где находится квартира;
  • качество дома, материал, использовавшийся при строительстве, общие характеристики объекта.

Нередко при заключении договора купли-продажи возникает вопрос цены, так как многие пытаются занизить стоимость и сделать её меньше, чем кадастровая.

Законом не запрещено устанавливать любую цену, однако в итоге могут возникнуть сомнения относительно того, законна сделка или нет.

Говоря о необходимости определения кадастровой стоимости, можно определить несколько случаев, когда данные показатели должны рассчитываться в обязательном порядке:

  • совершение сделок с жильем, его продажа, покупка и так далее;
  • при расчёте налога на получаемое наследство;
  • при осуществлении полной оплаты налога на имущество;
  • в случае получения кредита и определения залога по нему;
  • при установлении тарифов на оплату коммунальных услуг.

Обойтись без определения кадастровой стоимости нельзя. Раньше этим вопросом занималось БТИ, но из-за того, что цены получались слишком низкими, было принято решение перейти на установление кадастровых цен, на которые и следует опираться при совершении сделок с недвижимостью, а также операций с налогами на неё.

Как изменить кадастровую стоимость

Кадастровая стоимость может меняться. Законодательно предусматривается, что рассматриваемый показатель в определённые промежутки времени должен устанавливаться заново. Для кадастровой стоимости такой период определяется в пять лет.

Государственные органы имеют возможность по собственному усмотрению инициировать подобную переоценку недвижимости, и в некоторых регионах её проводят ежегодно.

Субъектами осуществления перемены кадастровой стоимости могут выступать как органы местной власти, так и сами собственники. В первом случае оценка проводится тогда, когда об этом будет принято решение непосредственно органами власти, главное правило – промежуток времени между оценками не менее пяти лет. Собственник также может по своему усмотрению изменить кадастровую стоимость.

Для этого ему предлагается два основных метода:

  1. Административный. В этой ситуации собственник может обратиться в комиссию, которая создается только при Росреестре. Сделать это можно в течение шести месяцев, а в случае отказа единственным решением будет подать заявление в суд.
  2. Судебный. За счет подачи заявление в суд кадастровая стоимость меняется, так как производится государственная переоценка. Однако такая процедура занимает много времени, до полугода, и предполагает крупные денежные затраты.

Независимо от того, какой способ выбран при изменении кадастровой стоимости, необходимо понимать критерии, по которым и меняется показатель кадастровой стоимости.

К ним относят следующее:

  • площадь и категория недвижимого имущества;
  • тип использования недвижимости, который был разрешен;
  • характеристики качества;
  • инфраструктура, ее усовершенствование и развитие;
  • показатели рынка недвижимости.

Главным критерием является последний из них. Органам власти не нужно искать причин, по которым они решают провести переоценку.

Изменение кадастровой цены в основном всегда зависит от того, какие показатели на самом рынке. Обычно они меняются каждый год, что дает возможность менять и кадастровую стоимость.

Помимо местных органов и сами собственники могут ссылаться на представленные выше критерии, чтобы провести переоценку. При этом возможны нарушения в виде занижения стоимости объекта, что повлечет за собой уплату всех налогов, которых удалось избежать. Также возможна и другая ситуации, при которой госорганы завысили стоимость. Выход будет один – провести самостоятельную переоценку стоимости.

Самой частой проблемой собственников при перемене кадастровой стоимости является уплата налога, точнее сказать, его перерасчёт и определения момента, с которого он будет исчисляться.

На этот счет выделяют несколько основных положений:

  • в случае, когда кадастровая стоимость и сам налог меняются до того, как налоговый период истек, то исчисляться он будет с момента принятия этих изменений;
  • в случае, когда права на объект возникают или наоборот прекращаются после пятнадцатого числа месяца и до него, налог, соответственно, оплачивается или не оплачивается за целый месяц.

При любых решениях налоговых органов, которые затрагивают и даже нарушают права граждан, можно обращаться с обжалованием в вышестоящие органы, а также суды, так как нередко завышенные кадастровые цены влекут за собой такие же завышенные налоги.

Расчёт кадастровой стоимости

При осуществлении расчёта кадастровой цены необходимо обращать внимание на важные факторы. Они влияют на её определение, так как зависят и от особенностей самого объекта, и от внешних обстоятельств. В первую очередь необходимо обращать внимание на средние цены за один квадратный метр. Суммы в данном случае будут зависеть от специфики региона. Еще один важный момент – год, когда дом был построен. Именно данные факторы помогут определить показатели, необходимые для фиксации кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость объекта больше всего зависит от региона его размещения.

Ещё одним важным показателем считается коэффициент, который в каждом отдельном субъекте будет отличаться. Он зависит от расположения недвижимости, цены на её квадратный метр. Для того чтобы правильно применить имеющиеся сведения о состояние недвижимости на рынке, лучше всего обращаться к независимым оценщикам, что имеет право сделать любой гражданин. Данная процедура позволит максимально точно установить кадастровую стоимость недвижимого имущества для дальнейшей его реализации.

На практике при проведении оценочной деятельности, которая и позволяет вывести кадастровую стоимость, выделяют три основных способа:

  1. Сравнительный метод. В этом случае достаточно определить цену аналогичного имущества, выявить стоимость за один квадратный метр, установить год постройки и особенности района. За счет сравнения одного объекта с другим и будет выявлена кадастровая цена. Так как используются специальные коэффициенты, принятые в регионах, то этот метод самый точный и всегда учитывает особенности отдельного территориального субъекта.
  2. Затратный метод. В данной ситуации будут учитываться фактически расходы, которые были понесены в процессе создания конкретно определенного объекта недвижимости. Такой способ неточный и используется при незавершённых строительных работах.
  3. Доходный метод. Этот способ специфический, поскольку применяется только тогда, когда первые два использоваться не могут. В данном случае цена будет определяться с учетом данных об обслуживании объекта и его аренде.

Также следует сказать о расчете налога на недвижимость, так как он напрямую зависит от правильно определённой кадастровой стоимости.

Для того чтобы рассчитать налог, который должен уплачиваться, достаточно воспользоваться формулой: кадастровая стоимость умноженная на площадь объекта и на налоговую ставку. Итоговая сумма и будет налогом на недвижимое имущество.

При этом необходимо помнить о вычетах, которые предоставляются в зависимости от вида недвижимости. Чем больше площадь, тем выше налог, соответственно, вычеты представляют собой конкретное количество квадратных метров, которые граждане могут вычесть из общей площади. В случае, когда устанавливается налог на квартиру, вычет будет составлять двадцать квадратных метров.

Как узнать кадастровую стоимость

Для правильного определения налогов и кадастровой стоимости в целом, необходимо её уточнение. Существуют сводки данных, к которым собственникам может предлагаться доступ, то есть им дается возможность уточнить установленную в конкретный период стоимость недвижимости для дальнейшего совершения с ней необходимых действий. Выделяют три основных способа уточнения кадастровой цены.

Сайт Росреестра

При использовании данного ресурса предполагается введение на сайте определенных данных, а именно адреса квартиры.

При работе с сайтом Росреестра следует придерживаться определенного порядка действий:

  1. Нужно выбрать раздел «Справочная информация по объектам недвижимости online».
  2. Далее выбирается кнопка «Адрес», потом «ГКН». После вносится полный адрес квартиры. Указываются область, регион, город. Далее обязательно уточнение улицы или микрорайона, номера дома, корпуса, квартиры, строения и так далее.
  3. Следующий шаг – выбор команды «Сформировать запрос».
  4. В итоге после нажатия на адрес квартиры будут выведены все необходимые данные.

Однако такой метод неточный, так как нередко сведения устаревшие или вовсе отсутствуют.

Кадастровый паспорт квартиры

Стоимость квартиры можно узнать из документа, который выдаётся при постановке её на учёт. Речь идет о кадастровом паспорте. При постановке квартиры на учёт проводится её оценка и, соответственно, определяется стоимость. Однако указанные сведения также могут быть неточными и недостоверными, поскольку переоценка может осуществляться ежегодно, а значит, нужно либо постоянно менять паспорт, либо обращаться к другим источникам требуемых сведений.

Кадастровая палата

За счёт обращения в соответствующий орган также можно получить информацию о действующей кадастровой стоимости квартиры.

Для этого необходимо следующее:

  1. Для начала нужно найти городской филиал кадастровой службы. Определиться с правильной инстанцией поможет сайт Росреестра, где указаны все филиалы по адресам.
  2. Далее оформляется заявление на получение сведений.
  3. После чего нужно подготовить и собрать документы, перечень которых также сообщатся в филиале службы кадастра:
  • копия документа, удостоверяющего личность;
  • документ, подтверждающий право собственности – свидетельство или выписка;
  • экспликация;
  • техпаспорт квартиры.
  1. На последнем этапе документы передаются в филиал кадастровой службы, где решение принимается не позднее, чем по истечению семи дней. После этого заявителю выдают выписку с необходимыми сведениями. Представляется такая услуга бесплатно, уплата госпошлины не предусмотрена.

Данный метод считается самым надежным, так как кадастровая служба всегда располагает актуальными сведениями относительно стоимости квартиры.

Таким образом, кадастровая стоимость обязательна при любых совершаемых с квартирой сделкой. Однако она может изменяться практически ежегодно, поэтому собственникам следует самостоятельно следить за переменой кадастровой цены недвижимости и проводить независимые оценки.

Налог на недвижимость: почему он вырос и как с этим быть

Что вообще изменилось?

Что это за стоимости и какая между ними разница?

Как узнать кадастровую стоимость?

Как снизить кадастровую стоимость?

Каковы ставки налога?

Какие есть вычеты?

Как рассчитать налог самостоятельно?

Кого уже коснулись изменения?

Коротко о недавних изменениях в налоговом законодательстве: почему увеличился налог на недвижимость, как он теперь рассчитывается и как его уменьшить, оспорив кадастровую стоимость.

Что вообще изменилось?

На днях многие получили уведомления об уплате налога на недвижимость. Но не все поняли, отчего в них такие заоблачные цифры. Всё дело в изменениях налогового законодательства.

1 января 2015 года вступил в силу закон, добавляющий в Налоговый кодекс новую главу «Налог на имущество физических лиц». Согласно ему, все регионы до 2020 года начнут взимать налоги на недвижимость, исходя из её кадастровой стоимости. Раньше налог рассчитывался по инвентаризационной стоимости.

Читать еще:  На что смотрит оценщик квартиры?

Кадастровая стоимость считается максимально приближенной к рыночной, инвентаризационная же — наоборот. Если налог, рассчитанный по новой системе, оказался выше, чем рассчитанный по старой, то действует особая формула. Если в вашем регионе система введена с 2015 года, то в 2016 году вы платите 20% от нового налога, в 2017 году — 40%, в 2018 году — 60%, в 2019 году — 80%, в 2020-м и последующих годах — 100%.

Что это за стоимости и какая между ними разница?

Инвентаризационная стоимость — это стоимость жилья согласно оценке БТИ, основанная на важных для содержания недвижимости факторах. Это площадь, коммунальные удобства, качество конструкции и год постройки, а также стоимость строительных материалов и услуг на момент оценки.

Кадастровая стоимость — стоимость жилья согласно государственной оценке, полученная на основе рыночной информации в том числе для целей налогообложения. Она учитывает состояние жилого фонда, расположение, инфраструктуру и прочие значимые факторы.

Инвентаризационная стоимость чаще ниже рыночной. Кадастровая стоимость предусмотрена для максимального соответствия рыночной цене. Но в связи с тем, что кадастровая оценка проводится массово, а не для каждого конкретного объекта недвижимости, она может быть выше рыночной.

С 2020 года взимание налога по инвентаризационной стоимости производиться не будет.

Как узнать кадастровую стоимость?

  • Посмотреть в кадастровом паспорте. Если он оформлен после 2012 года, новый можно получить в Кадастровой палате или МФЦ.
  • Заказать кадастровый паспорт или выписку из него на сайте Росреестра. Это платно и подходит для тех, кому нужен юридически значимые документ.
  • Посмотреть в открытых данных на сайте Росреестра. Это можно сделать с помощью формы поиска или публичной карты. Информация, взятая из открытого доступа, носит ознакомительный характер и не имеет юридической силы.

Государственная кадастровая переоценка земель производится регулярно. Для получения наиболее актуальной информации пользуйтесь онлайн-источниками.

Как снизить кадастровую стоимость?

Кадастровую стоимость можно оспорить в двух случаях:

  • если при оценке объекта недвижимости использовались неверные сведения;
  • если кадастровая стоимость выше рыночной.

Если одно или оба основания присутствуют, можно оспорить кадастровую стоимость несколькими путями:

  • Через комиссию. Направьте в комиссию Росреестра в вашем регионе заявление о пересмотре кадастровой стоимости. К нему приложите документы, подтверждающие наличие ошибки (официальные бумаги, в которых указаны верные сведения об объекте недвижимости, или независимую оценку его стоимости).
  • Через суд. Для этого подаётся исковое заявление на местное отделение Росреестра, ответственное за кадастровую оценку вашей недвижимости, с приложением всех необходимых документов.

Подробности можно узнать из поясняющего видеоролика Росреестра.

За восемь месяцев этого года требования 90% истцов в спорах об определении кадастровой стоимости в суде были удовлетворены.

Каковы ставки налога?

Ставка налога — это процент от кадастровой стоимости недвижимости, который вам необходимо уплатить государству.

Конкретную информацию для вашего региона можно узнать на сайте ФНС.

К примеру, для квартиры в Москве определены следующие ставки налога:

  • при цене до 10 миллионов рублей — 0,1%;
  • от 10 до 20 миллионов рублей — 0,15%;
  • от 20 до 50 миллионов рублей — 0,2%;
  • свыше 50 миллионов рублей — 0,3%;
  • свыше 300 миллионов рублей — 2%.

Какие есть вычеты?

Вычет в данном случае — это установленный размер площади объекта недвижимости, который не облагается налогом.

При исчислении налога исходя из кадастровой стоимости предусмотрены следующие вычеты:

  • для комнат — 10 квадратных метров;
  • для квартир — 20 квадратных метров;
  • для жилых домов — 50 квадратных метров.

В вашем регионе могут быть установлены вычеты большего размера.

В случае, если размер объекта недвижимости меньше размера вычета, последний при расчёте налога не учитывается.

А льготы?

Льготы не изменились. От уплаты налога на один объект недвижимости освобождены:

  • пенсионеры;
  • участники Великой Отечественной войны и боевых действий;
  • чернобыльцы;
  • инвалиды первой и второй групп;
  • военнослужащие, прослужившие 20 лет и более;
  • уволенные в запас с аналогичным стажем;
  • прочие категории, предусмотренные законодательством.

Как рассчитать налог самостоятельно?

Сделать это можно на сайте Федеральной налоговой службы, указав кадастровый номер недвижимости.

Кого уже коснулись изменения?

В этом году квитанции с новыми налогами за 2015 год придут жителям следующих регионов:

  • Москва;
  • Московская область;
  • Республика Башкортостан;
  • Республика Бурятия;
  • Республика Ингушетия;
  • Карачаево-Черкесская Республика;
  • Республика Коми;
  • Республика Мордовия;
  • Республика Татарстан;
  • Удмуртская Республика;
  • Амурская область;
  • Архангельская область;
  • Владимирская область;
  • Ивановская область;
  • Магаданская область;
  • Нижегородская область;
  • Новгородская область;
  • Новосибирская область;
  • Пензенская область;
  • Псковская область;
  • Рязанская область;
  • Самарская область;
  • Сахалинская область;
  • Тверская область;
  • Забайкальский край;
  • Ярославская область;
  • Ханты-Мансийский АО.

Актуальный перечень регионов с новой налоговой системой есть на сайте ФНС России. Остальная часть страны присоединится до 2020 года.

Что творится с расчетом налога на имущество. Кадастровую завышают в три раза

Пользователь ЖЖ nemihail разместил свои наблюдения о том, что сейчас творится с расчетом налога на имущество.

Сначала nemihail рассказал: «Ещё в прошлом году я был в шоке от того, что мне начислили годовых налогов на 360 000 рублей. Это не считая подоходных и налогов от предпринимательской деятельности. В этом году сумма выросла почти вдвое, до 612 000 рублей. Так что все, кто плакал про пенсионный возраст, могут отойти в сторонку, ведь уже совсем скоро вы сами не захотите уходить на пенсию, так как её не будет хватать на уплату налогов.

Если кто не понял, то речь о налогах на имущество. И тут налоговая творит полнейший беспредел. Уже долгое время налоговая приводит в порядок кадастровую стоимость объектов, чтобы собирать в казну больше денег. Вот только с оценкой они не заморачиваются, от слова совсем и ставят её с потолка. Ощущение, что кто-то там застрял в 2008 и ему до сих пор не рассказали про экономический кризис, обвал рынка недвижимости и прочие реалии. Вы наверняка знаете, что у меня есть несколько объектов недвижимости, которые я сдаю в аренду. Часть этих объектов налоговая оценила чуть выше рынка, а некоторые переоценила почти в 3 раза».

Читатели его Живого Журнала начали присылать nemihail письма, потому что тоже «заглянули в свой „личный кабинет“ на сайте налоговой инспекции и не смогли поверить собственным глазам».

Да, конечно, вокруг меня собралось большое количество специалистов, готовых помочь с решением этой проблемы, только ни у кого нет подобного опыта и положительных решений. А те, кто профильно этим занимаются либо загибают ценник либо сообщают, что шансов обжаловать совсем нет.

Дело в том, что налоги выставляют за прошлый год, а по правилам оспорить его можно только после оценки, которая происходит до наступления этого года. Т.е. если говорить своими словами, то налог, который вы видите осенью 2018 года за 2017 год, оспорить можно только до конца 2017 года.

И если раньше это никого не волновало, поскольку оценка была по остаточной стоимости помещения, как в бухучете, то с недавних пор оценивают по рынку. Вот правда не уточняют, что этот рынок это не рыночная стоимость данного объекта, а условная — какую напишет оценщик, такая и будет.

Подозреваю, что если в какой-то налоговой провал по сборам, то они дают команду и оценщики рисуют цифры с потолка. Я уже приводил пример, как в нарушение всех законов моё помещение, которое было куплено в 2010 году за 7 000 000 рублей меняет свою стоимость каждый год. Хотя по закону проводить оценку нужно не чаще, чем один раз в два года.

А тут, вероятно, случился провал по сборам налогов и мой подвал оценили более чем в три раза дороже. При условии, что за эти годы его рыночная цена немного снизилась.

Многие из вас в прошлый раз сделали мне замечание, что, мол, это не налоговая виновата, а служба государственной регистрации «Росреестр», которая и производит оценку.

Мало кто знает, что за налоговой стоит очень большое количество организаций и если искать крайнего, то цепочка растянется на многие и многие звенья.

Росреестр скажет, что вам нужно обратиться в их отделение в своем городе, те отправят в округ, окружные в район, там найдут, компанию которая производила оценку, те в свою очередь сообщат, что сотрудник уже переведен в другой офис, а ошибка, с большой вероятностью, произошла из-за проблем а программным обеспечением и вас направят к его разработчику, а там пояснят, что система закрытая и открыть её смогут только специалисты под контролем ФСБ.

Проблема так и не решилась, а любое моё требование или заявление об исправлении заканчивалось банальным отказом. Мне уже при принятии документов сообщали, что по вашему заявлению точно будет дан отказ. При этом все сотрудники понимали абсурдность ситуации.

Вот так и тут, налог мне пришел в личной кабинет налоговой, а значит система должна взаимодействовать без моего участия, а не заниматься футболом.

Мне тут приводят примеры с мощностью автомобиля, мол, налоговая запрашивает мощность у производителя и рассчитывает налог. Но только этот пример не годится, поскольку мощность машины никто не пересчитывает каждый год. Да и вы перед покупкой знаете точное значение мощности. А представьте, что вы купили Форд Фокус у которого 150 л.с., а через три года вам оценили его мощность в 350 л.с., а ещё через год в 670 л.с. И вас бы отправили оспаривать оценку, которую сделала независимая компания.

А проблема ещё и в том, что оценщики не несут ответственности. А я бы с большим удовольствием продал бы тому оценщику свое помещение за 22 млн рублей или государству, которое по этой оценке просит с меня налог.

Думаю, есть два варианта — или наказывать рублем оценщика или предлагать государству выкупить помещение по той цене, которую они предлагают для определения налоговой ставки».

Что такое кадастровая стоимость объекта недвижимости: откуда она берётся и меняется ли ежегодно?

Знаете ли Вы, что именно от величины кадастровой стоимости завит налог на недвижимость?

В связи с этим каждый владелец хотел бы уяснить, что такое кадастровая стоимость недвижимости, откуда эта стоимость берется, как узнать, насколько она правильная, и что делать, если эта цифра действительно окажется завышенной.

Что такое кадастровая стоимость объекта недвижимости?

Итак, что такое кадастровая стоимость жилья?

Кадастровая стоимость недвижимости – это стоимость, которая зафиксирована в ГКН, и при получении выписки из Росреестра будет указана именно она.

Эта стоимость должна быть в идеале максимально приближена к сумме рыночной оценки.

Понятие, методы и подходы определения, все нюансы относительно кадастровой стоимости жилья регламентируются такими законодательными актами:

Читать еще:  Что такое альтернатива при покупке квартиры?

Все объекты, зарегистрированные в ГКН, подлежат обсчету на предмет определения именно этой стоимости квартиры, дома, комнаты.

Чтобы узнать реестровую оценку своей недвижимости, нужно обратиться в кадастровую палату Росреестра с заявлением о выдаче справки. В этом документе будет указана не только сумма, но и дата ее внесения в ГКН – это немаловажно.

Что такое кадастровая стоимость, узнаете из видео:

Откуда берется кадастровая стоимость недвижимости?

Каждый из субъектов РФ проводит государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, в том числе и жилья. Разработаны стандарты такой оценки, рекомендации по их применению сосредоточены в таких документах федерального уровня, как Приказы Минэкономразвития РФ:

Приказ № 508 как раз и является актом, утвердившим Федеральный стандарт оценки (ФСО №4).

Такая оценка проводится Федеральной службой гос. реестра.

Оценщики, руководствуясь этими документами, имеют право на свое усмотрение выбирать и применять подходы, методы, факторы ценообразования, но все это должно быть обоснованно.

Так как жилые объекты в подавляющем большинстве являются серийными, построенными по типовым проектам, то их можно сгруппировать в пределах одного района и применять сравнительный метод.

На государственном уровне принимается решение о необходимости выполнить кадастровую оценку объектов недвижимости, составляют список из этих объектов. Оценщики отбираются на основе тендеров, победители которых получают право заключить договора на выполнение расчетов оценки.

Только после проверки правильности использованных методов эти результаты утверждаются и могут быть использованы в базах ГКН.

Собственника жилья в известность не ставят, эти расчеты производятся в рамках федеральной программы, рассчитанной на срок до 2020 г. Кадастровая стоимость нежилого помещения также нужна и будет проводиться, если сведения об этом объекте внесены в гос. реестр.

Для чего она нужна?

С 01.01. 2015 г. Законом №284-ФЗ от 04.10.2014 изменены условия обложения налогом имущества физ. лиц: теперь этот налог будет рассчитываться, исходя из величины кадастровой стоимости жилья, так как инвентаризационная цена объектов недвижимости перестала быть актуальной (этот показатель в десятки раз меньше реестровой).

Кадастровая стоимость нужна по каждому объекту для возможности взимать имущественный налог в соответствии с п.1 ст. 402 НК РФ.

От чего зависит?

Реестровая стоимость находится в прямой зависимости от таких факторов:

  1. материалов, использованных при возведении здания;
  2. Возраста строения и степени его износа;
  3. Района расположения;
  4. Площади и пр.

Процесс определения суммы не включает выезда на место, поэтому индивидуальные отличия каждого из объектов оказываются неучтенными (давность проведения ремонта, качество и стоимость материалов отделки, состояние и ценовой уровень сантехнических приборов и пр.).

Выходит, что квартиры с одинаковой площадью в одном доме будут иметь одинаковую реестровую стоимость, хотя одна из них не ремонтировалась с момента сдачи дома в эксплуатацию, а другая – недавно отремонтированная, ухоженная, укомплектованная дорогим импортным сантехническим оборудованием.

Не может быть учтено и такое обстоятельство, например, как нахождение прямо под окнами площадки для мусорных баков или иного вида, который может подпортить впечатление и сбить цену.

При обсчете реестровой цены нежилого помещения важную роль могут сыграть еще и такие факторы:

  • востребованность функционального назначения;
  • престижность;
  • степень комфортности;
  • привлекательность для инвесторов;
  • возможность перепрофилирования, и пр.
  • Если это здание зрелищное, или торговое, культурного назначения, то имеет значение индивидуальность и стиль оформления, а также дизайнерские решения интерьера.

    Для определения цены таких помещений используется метод массовой оценки, когда проводятся аналогии между сходными объектами, расположенными в одном районе, и за основу берутся недавно выполненные расчеты.

    Рыночная стоимость более точна, так как учитывает степень привлекательности объекта как предмета покупки и рассматривает индивидуальность недвижимости в качестве рычага управления ценой.

    При наличии хорошего ремонта, узаконенной перепланировки, добавившей квартире комфортности, рыночная цена резко вырастет по сравнению со стоимостью запущенного, неухоженного объекта.

    На что она влияет?

    Цифра кадастровой стоимости отражается, прежде всего, на размере налога на недвижимость.

    Также сумма такой оценки влияет на:

    1. Определение размера налогов при любом пользовании граждан своим недвижимым добром – купле-продаже, наследовании, дарении, ипотеке и пр.
    2. Величину арендной платы.

    При продаже недвижимости важно знать, как будет рассчитываться налог.

    Если сумма покупки, зафиксированная в договоре купли-продажи, окажется меньше, чем кадастровая стоимость, тогда налог возьмут с суммы, равной 70% от этой реестровой цены (к кадастровой стоимости применят коэффициент 0,7).

    Меняется ли кадастровая стоимость недвижимости ежегодно?

    Нет, ежегодно эта цифра меняться не может. В ст. 11 Закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ указано, что срок проведения следующей реестровой оценки находится во временном отрезке от 3-х до 5-ти лет, а в городах федерального масштаба – один раз в два года, и не чаще (но это не затрагивает сроков проведения внеочередной оценки).

    Особенности кадастровой стоимости для физических лиц

    Чем отличается кадастровая стоимость на объекты недвижимости для физических лиц?

    Собственники жилья – физические лица имеют право узнать, в какую сумму оценено жилой объект, запросив выписку из Росреестра.

    Под сомнение эта цифра может быть поставлена только при условии существенного превышения величины рыночной оценки.

    Важно понимать, что рыночную оценку нужно заказывать на ту же дату, на которую зафиксирована величина кадастровой стоимости, только в этом случае они могут быть сопоставимыми.

    Убедившись, что реестровая цифра завышена, физ. лицо может оспорить ее (ст. 24.18 Закона №135-ФЗ), обратившись в суд. Есть вариант пойти по другому пути и отправить сначала заявление в комиссию при местном отделении Росреестра с просьбой откорректировать результаты расчетов кадастровой стоимости в сторону уменьшения.

    Для этого нужно, чтобы имело место использование при расчетах недостоверных исходных данных о квартире, жилом доме, и имелся отчет о рыночной оценке на ту же дату.

    Но как может владелец жилья узнать, какие исходные данные учтены? Ответ на этот вопрос может дать собственнику только заказчик работ, информацию о котором обязаны предоставить в отделении Росреестра. Уточнив реквизиты заказчика, собственник может отправить этому официальному органу запрос касательно исходных данных.

    Не позже, чем через 7 дней, ответ на такой запрос должен быть выдан. Проанализировав информацию, собственник сделает вывод о том, имеет ли он основания обращаться в комиссию с заявлением, или сведения об объекте заложены в расчеты достоверные.

    Важно знать, что оспаривать оценку можно в течение всего срока действия этой оценки, то есть на протяжении 5-ти лет с даты внесения информации в реестр.

    Каждому из собственников стоит узнать, в какую сумму оценено жилье, и заказать на ту же дату рыночную оценку. Сравнив эти цифры, владелец точно будет знать, переплачивает ли он имущественный налог, и стоит ли начинать процедуру оспаривания кадастровой стоимости недвижимости.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Что такое кадастровая стоимость объекта недвижимости: откуда она берётся и меняется ли ежегодно?

    Знаете ли Вы, что именно от величины кадастровой стоимости завит налог на недвижимость?

    В связи с этим каждый владелец хотел бы уяснить, что такое кадастровая стоимость недвижимости, откуда эта стоимость берется, как узнать, насколько она правильная, и что делать, если эта цифра действительно окажется завышенной.

    Что такое кадастровая стоимость объекта недвижимости?

    Итак, что такое кадастровая стоимость жилья?

    Кадастровая стоимость недвижимости – это стоимость, которая зафиксирована в ГКН, и при получении выписки из Росреестра будет указана именно она.

    Эта стоимость должна быть в идеале максимально приближена к сумме рыночной оценки.

    Понятие, методы и подходы определения, все нюансы относительно кадастровой стоимости жилья регламентируются такими законодательными актами:

    Все объекты, зарегистрированные в ГКН, подлежат обсчету на предмет определения именно этой стоимости квартиры, дома, комнаты.

    Чтобы узнать реестровую оценку своей недвижимости, нужно обратиться в кадастровую палату Росреестра с заявлением о выдаче справки. В этом документе будет указана не только сумма, но и дата ее внесения в ГКН – это немаловажно.

    Что такое кадастровая стоимость, узнаете из видео:

    Откуда берется кадастровая стоимость недвижимости?

    Каждый из субъектов РФ проводит государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, в том числе и жилья. Разработаны стандарты такой оценки, рекомендации по их применению сосредоточены в таких документах федерального уровня, как Приказы Минэкономразвития РФ:

    Приказ № 508 как раз и является актом, утвердившим Федеральный стандарт оценки (ФСО №4).

    Такая оценка проводится Федеральной службой гос. реестра.

    Оценщики, руководствуясь этими документами, имеют право на свое усмотрение выбирать и применять подходы, методы, факторы ценообразования, но все это должно быть обоснованно.

    Так как жилые объекты в подавляющем большинстве являются серийными, построенными по типовым проектам, то их можно сгруппировать в пределах одного района и применять сравнительный метод.

    На государственном уровне принимается решение о необходимости выполнить кадастровую оценку объектов недвижимости, составляют список из этих объектов. Оценщики отбираются на основе тендеров, победители которых получают право заключить договора на выполнение расчетов оценки.

    Только после проверки правильности использованных методов эти результаты утверждаются и могут быть использованы в базах ГКН.

    Собственника жилья в известность не ставят, эти расчеты производятся в рамках федеральной программы, рассчитанной на срок до 2020 г. Кадастровая стоимость нежилого помещения также нужна и будет проводиться, если сведения об этом объекте внесены в гос. реестр.

    Для чего она нужна?

    С 01.01. 2015 г. Законом №284-ФЗ от 04.10.2014 изменены условия обложения налогом имущества физ. лиц: теперь этот налог будет рассчитываться, исходя из величины кадастровой стоимости жилья, так как инвентаризационная цена объектов недвижимости перестала быть актуальной (этот показатель в десятки раз меньше реестровой).

    Кадастровая стоимость нужна по каждому объекту для возможности взимать имущественный налог в соответствии с п.1 ст. 402 НК РФ.

    От чего зависит?

    Реестровая стоимость находится в прямой зависимости от таких факторов:

    1. материалов, использованных при возведении здания;
    2. Возраста строения и степени его износа;
    3. Района расположения;
    4. Площади и пр.

    Процесс определения суммы не включает выезда на место, поэтому индивидуальные отличия каждого из объектов оказываются неучтенными (давность проведения ремонта, качество и стоимость материалов отделки, состояние и ценовой уровень сантехнических приборов и пр.).

    Выходит, что квартиры с одинаковой площадью в одном доме будут иметь одинаковую реестровую стоимость, хотя одна из них не ремонтировалась с момента сдачи дома в эксплуатацию, а другая – недавно отремонтированная, ухоженная, укомплектованная дорогим импортным сантехническим оборудованием.

    Не может быть учтено и такое обстоятельство, например, как нахождение прямо под окнами площадки для мусорных баков или иного вида, который может подпортить впечатление и сбить цену.

    При обсчете реестровой цены нежилого помещения важную роль могут сыграть еще и такие факторы:

  • востребованность функционального назначения;
  • престижность;
  • степень комфортности;
  • привлекательность для инвесторов;
  • возможность перепрофилирования, и пр.
  • Если это здание зрелищное, или торговое, культурного назначения, то имеет значение индивидуальность и стиль оформления, а также дизайнерские решения интерьера.

    Читать еще:  Что такое налоговый вычет при продаже квартиры?

    Для определения цены таких помещений используется метод массовой оценки, когда проводятся аналогии между сходными объектами, расположенными в одном районе, и за основу берутся недавно выполненные расчеты.

    Рыночная стоимость более точна, так как учитывает степень привлекательности объекта как предмета покупки и рассматривает индивидуальность недвижимости в качестве рычага управления ценой.

    При наличии хорошего ремонта, узаконенной перепланировки, добавившей квартире комфортности, рыночная цена резко вырастет по сравнению со стоимостью запущенного, неухоженного объекта.

    На что она влияет?

    Цифра кадастровой стоимости отражается, прежде всего, на размере налога на недвижимость.

    Также сумма такой оценки влияет на:

    1. Определение размера налогов при любом пользовании граждан своим недвижимым добром – купле-продаже, наследовании, дарении, ипотеке и пр.
    2. Величину арендной платы.

    При продаже недвижимости важно знать, как будет рассчитываться налог.

    Если сумма покупки, зафиксированная в договоре купли-продажи, окажется меньше, чем кадастровая стоимость, тогда налог возьмут с суммы, равной 70% от этой реестровой цены (к кадастровой стоимости применят коэффициент 0,7).

    Меняется ли кадастровая стоимость недвижимости ежегодно?

    Нет, ежегодно эта цифра меняться не может. В ст. 11 Закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ указано, что срок проведения следующей реестровой оценки находится во временном отрезке от 3-х до 5-ти лет, а в городах федерального масштаба – один раз в два года, и не чаще (но это не затрагивает сроков проведения внеочередной оценки).

    Особенности кадастровой стоимости для физических лиц

    Чем отличается кадастровая стоимость на объекты недвижимости для физических лиц?

    Собственники жилья – физические лица имеют право узнать, в какую сумму оценено жилой объект, запросив выписку из Росреестра.

    Под сомнение эта цифра может быть поставлена только при условии существенного превышения величины рыночной оценки.

    Важно понимать, что рыночную оценку нужно заказывать на ту же дату, на которую зафиксирована величина кадастровой стоимости, только в этом случае они могут быть сопоставимыми.

    Убедившись, что реестровая цифра завышена, физ. лицо может оспорить ее (ст. 24.18 Закона №135-ФЗ), обратившись в суд. Есть вариант пойти по другому пути и отправить сначала заявление в комиссию при местном отделении Росреестра с просьбой откорректировать результаты расчетов кадастровой стоимости в сторону уменьшения.

    Для этого нужно, чтобы имело место использование при расчетах недостоверных исходных данных о квартире, жилом доме, и имелся отчет о рыночной оценке на ту же дату.

    Но как может владелец жилья узнать, какие исходные данные учтены? Ответ на этот вопрос может дать собственнику только заказчик работ, информацию о котором обязаны предоставить в отделении Росреестра. Уточнив реквизиты заказчика, собственник может отправить этому официальному органу запрос касательно исходных данных.

    Не позже, чем через 7 дней, ответ на такой запрос должен быть выдан. Проанализировав информацию, собственник сделает вывод о том, имеет ли он основания обращаться в комиссию с заявлением, или сведения об объекте заложены в расчеты достоверные.

    Важно знать, что оспаривать оценку можно в течение всего срока действия этой оценки, то есть на протяжении 5-ти лет с даты внесения информации в реестр.

    Каждому из собственников стоит узнать, в какую сумму оценено жилье, и заказать на ту же дату рыночную оценку. Сравнив эти цифры, владелец точно будет знать, переплачивает ли он имущественный налог, и стоит ли начинать процедуру оспаривания кадастровой стоимости недвижимости.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной и почему

    Усовершенствованная схема расчета налога на имущество появилась еще 4 года назад. С тех пор основой для определения величины ежегодных отчислений физических лиц за недвижимость считалась не инвентаризационная стоимость, а кадастровая. Разница между этими двумя видами весомая. Первая рассчитывалась исходя из таких параметров, как: конструкция здания, год постройки и ввода в эксплуатацию, какие материалы использовались для возведения дома. Кадастровая же стоимость основывается как на вышеуказанных характеристиках, так и на других особенностях. Среди них: развитость инфраструктуры; транспортная доступность; близость к социальным объектам (поликлиники, школы, сады); наличие дополнительных преимуществ (парковка, охрана). Бывают случаи, когда кадастровая стоимость выше рыночной. Почему так происходит и законно ли это – разберемся в статье. Однако для начала определимся с основными понятиями.

    Определение кадастровой стоимости

    Данным термином называется цена недвижимости, которая определяется специальными независимыми государственными экспертами. Сведения о ней вносятся в специальный электронный реестр. Данная стоимость крайне важна, поскольку, как уже было сказано выше, она влияет на размер имущественного налога, который граждане обязаны платить ежегодно.

    Если по каким-то причинам отсутствует возможность определить рыночную цену, то кадастровая высчитывается в индивидуальном порядке, основываясь на правовых требованиях законодательства. Главным нормативным актом, регламентирующим отношения в области проведения указанной экспертизы, считается закон «Об оценочной деятельности».

    Процедура оценки

    Решение о проведении данного мероприятия принимается территориальными органами государственной власти или местного самоуправления. На них же возлагается обязанность подобрать независимого эксперта, обладающего нужным уровнем образования и квалификации: с данным оценщиком заключается договор. Обычно подобная экспертиза проводится не чаще чем один раз в 3 года (в городах федерального значения – раз в два года). Однако период между оценками не может превышать пять лет.

    Федеральный закон «О гос. кадастровой оценке» внес дополнение, в соответствии с которым если цены на рынке недвижимости в городе падают на 30%, то можно осуществить внеочередную оценку кадастровой стоимости. Также это допускается, когда результаты определения оспариваются владельцами 30% от общего количества объектов недвижимости, зарегистрированных в реестре.

    Важный момент: если по итогам кадастровая стоимость внеочередной оценки превышает предыдущую, то изменения внесены не будут. То есть положение собственника не должно ухудшаться еще сильнее.

    Алгоритм проведения данной государственной экспертизы таков:

    1. Составление списка недвижимых объектов, подлежащих оценке.
    2. Вынесение официального решения о необходимости и целесообразности проведения экспертизы.
    3. Подбор исполнителя работ, а также заключение с ним соглашения.
    4. Непосредственное оценивание недвижимого имущества и написание отчета об этом.
    5. Проверка результатов, а также их утверждение.
    6. Ввод полученных цен в государственный кадастр.

    Оценка земли

    Отдельного внимания заслуживает вопрос определения кадастровой стоимости не квартир, а участков. Данная процедура также проводится государством. Однако главными законодательными актами в этом случае являются те, что были изданы местным руководством, а также Земельный Кодекс РФ.

    Оценка основывается на индивидуальных особенностях и характеристиках участка. Среди них выделяются:

    • местонахождение;
    • площадь;
    • категория, принадлежность к охранным территориям;
    • особенности использования;
    • плодородие земли;
    • близость к водоемам.

    Разумеется, кадастровая стоимость земли определяется не просто так. От нее напрямую зависит размер земельного налога, установленного главой 31 Налогового Кодекса РФ.

    Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
    Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .

    Оспаривание кадастровой стоимости

    Статистика говорит о том, что при проведении оценки у 36% многоквартирных домов, расположенных в Москве, кадастровая цена оказалась выше рыночной. Многих людей, владеющих недвижимостью, интересует, что делать, оказавшись в такой ситуации. Разумеется, можно попробовать решить вопрос просто обращением в Росреестр. В его структуре есть специальные комиссии, в компетенции которых – ведение подобных разбирательств. Однако чтобы обратиться туда, нужно предварительно заказать проведение оценки, например, квартиры, независимым экспертом. Он проводит данную процедуру и составляет отчет, в котором указывает стоимость жилья на определенную дату. В Москве на это придется потратить около 40 тысяч рублей.

    В комиссию можно обратиться лично, путем отправления заявления и документов по почте в территориальный отдел Росреестра, а также через портал Госуслуг. Кроме того, человек имеет право воспользоваться посредничеством МФЦ. К ходатайству необходимо приложить все имеющие значение документы:

    • выписка из реестра об установленной кадастровой цене;
    • ксерокопия правоустанавливающего документа, который доказывает полномочия собственника;
    • электронный и письменный отчет о результатах экспертизы, проведенной независимым оценщиком.

    По ФЗ «О государственной кадастровой оценке» комиссии дается один месяц для принятия решения. Для этого она должна провести голосование. Решение принимается простым большинством, и оно может быть положительным, тогда размер кадастровой стоимости данного объекта приравнивается к рыночной. Если же решение отрицательное, то к нему обязательно должно прилагаться обоснование.

    Когда комиссия Росреестра отказывает в уменьшении кадастровой стоимости, собственник или заинтересованное лицо может написать исковое заявление в судебные органы. Однако прежде чем переводить ситуацию в юридическую плоскость, необходимо подсчитать все затраты, например, на уплату государственной пошлины, а также остальные потенциальные издержки (оплата юриста, адвоката или представителя). Плюс ко всему стоит узнать, насколько уменьшится сам налог на имущество. Возможно, ведение судебного процесса не принесет никакой выгоды, а наоборот – будет слишком затратным.

    Стоит обратить внимание на постановление Конституционного суда, вышедшее в 2017 году. В нем говорится, что если стоимость была существенно завышена, то все издержки должны возмещаться за счет того органа, который утверждает отчет о кадастровой оценке.

    Целесообразность оспаривания

    Чтобы определить, насколько выгодна или действительно оправданна с экономической точки зрения идея обращения за справедливостью в судебные органы, следует предварительно подсчитать расходы, а также сумму налога.

    Рассмотрим на примере московской квартиры, площадь которой составляет 100 квадратных метров. Кадастровая стоимость указанного жилья может достигать 87 миллионов рублей. В этом случае налоговая ставка составит 0,3%, а заплатить в бюджет придется 211 тысяч. Однако порой его рыночная стоимость при этом не превышает 40 миллионов, тогда и ставка налога будет другая, и соответственно изменится сумма к оплате. Она будет уже 63 тысячи. Таким образом, разница составляет больше 140 тыс. рублей. Однако не стоит забывать, что на разнообразные судебные издержки уйдет около 70-75 000. То есть в данном случае обращение за пересмотром кадастровой стоимости имеет смысл, тем более, если траты, связанные с процессом, переложат на ответчика.

    Резюме

    Использование в качестве основы для исчисления налога кадастровой, а не инвентаризационной стоимости, направлено лишь на то, чтобы увеличить поступление денежных средств в бюджет. Власти страны считают, что новая система в большей мере справедлива, намекая на то, что цена должна быть как можно ближе к рыночной. Впрочем, это теория: на практике она иногда даже превышает ее. Делается это с целью увеличить налоговые сборы в местные бюджеты.

    Многие собственники недвижимости ощутили последствия подобного завышения, и для них есть несколько вариантов разрешения ситуации: обратиться в специально созданные комиссии при Росреестре или в суд. Однако прежде чем делать это, нужно просчитать все возможные денежные затраты. Вероятно, что судебное разбирательство окажется не слишком выгодным и уменьшит сумму налога незначительно.

    Ссылка на основную публикацию
    ×
    ×
    Adblock
    detector